Справа № 405/7977/19
2/405/1139/19
26 листопада 2020 року м. Кропивницький
Ленінський районний суд м. Кіровограда у складі:
головуючого-судді: Драного В.В.
при секретарі: Дерев'янко А.В., Дятел О.В.
за участю: позивача ОСОБА_1
представника відповідача ОСОБА_2
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу недійсним та переведення прав та обов'язків покупця, -
Позивач ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до відповідачів ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу недійсним та переведення прав і обов'язків покупця. В обґрунтування позовних вимог, з урахуванням змін, поданих позивачем до суду 03.02.2020 року та 24.03.2020 року, вказала, що вона є власником 2/9 частини будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . 27.08.2019 року співвласник будинку ОСОБА_3 відчужила свою частку на користь ОСОБА_4 . Однак, ОСОБА_3 письмово не повідомила позивача про намір продати свою частку у праві спільної часткової власності іншій особі, а також про ціну та інші умови такого відчуження. Відтак, ОСОБА_3 порушила переважне право позивача як співвласника на купівлю частки, що продається по відповідній ціні. Під час досудового врегулювання спору позивач дізналася, що процедурою купівлі-продажу займалось агентство нерухомості з нотаріусом. При цьому, приватний нотаріус Биков С.Є. в усній розмові з позивачем повідомив, що він надсилав письмове повідомлення позивачу про намір ОСОБА_3 продати свою частку у спільному майні, однак воно повернулось невручене. При цьому, про бажання позивача придбати належну відповідачу ОСОБА_3 частину спільного майна свідчить придбання 27.03.2013 року позивачем у ОСОБА_3 частини її майна, за яке позивач сплатила 11000 грн. За таких обставин, просить визнати договір купівлі-продажу № 868 від 27.09.2019 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 про купівлю-продаж частини вказаного будинку недійсним та перевести на позивача права та обов'язки покупця згідно вказаного договору.
Ухвалою Ленінського районного суду м. Кіровограда від 04.02.2020 року відкрито провадження у вказаній справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання.
Ухвалою Ленінського районного суду м. Кіровограда від 23.06.2020 року підготовче провадження у справі закрито та призначено розгляд справи по суті.
19.03.2020 року відповідач ОСОБА_4 подала до суду відзив на позовну заяву, в якому позовні вимоги не визнала та вказала, що вимоги позивача недоведені та необґрунтовані, оскільки позивач була належним чином повідомлена про продаж ОСОБА_3 своєї частки у будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Тому просить відмовити у задоволенні позову.
18.06.2020 року позивач подала до суду відповідь на відзив на позовну заяву, в якій вказала, що відповідач ОСОБА_4 у своєму відзиві не навела жодних доказів на підтвердження того, що позивач була повідомлена про продаж частини вказаного будинку. При цьому, нотаріус надіслав вказане повідомлення за адресою, за якою вона не зареєстрована та не проживає. Зазначила, що при укладенні спірного договору не проводилась оцінка майна, що є підставою для визнання його недійсним. Вказала, що в натурі частки не виділялися. При цьому, позивач ще раніше придбала у відповідача ОСОБА_3 частину належного їй на праві спільної часткової власності майна за 11000 грн. згідно розписки, а тому ОСОБА_3 не мала права відчужувати його. Відтак, ОСОБА_4 не має права на вказану в розписці частину майна. За таких обставин, просить позовні вимоги задовольнити.
Позивач у судовому засіданні позовні вимоги підтримала, просила їх задовольнити та пояснила, що вона є співвласником будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , однак зареєстрована та проживає за іншою адресою. Відтак, вона не отримала повідомлення від нотаріуса про намір іншого співвласника ОСОБА_3 відчужити належну їй частину у спільному майні, хоча усно пропонувала ОСОБА_3 придбати належну їй частку в будинку. Крім того, у той період вона перебувала закордоном. Зазначила, що у спірному договорі відсутні дані про проведення оцінки майна, а тому ціна майна по договору є необґрунтованою. Кошти на депозитний рахунок суду не вносила.
Представник відповідача ОСОБА_4 - адвокат Мельник О.В. у судовому засіданні позов не визнала, підтримала доводи відзиву на позовну заяву та пояснила, що позивач була належним чином повідомлена нотаріусом про намір іншого співвласника ОСОБА_3 відчужити належну їй частину у спільному майні. При цьому, позивач не є стороною спірного договору, всі розрахунки за ним проведені, претензій у сторін один до одного немає. Крім того, право власності відповідача ОСОБА_4 пройшло державну реєстрацію та не скаосвано, а позивач не внесла на депозитний рахунок суду відповідних грошових коштів. Також зазначила, що позивач з пропозицією про купівлю належної ОСОБА_3 частки не зверталася. Вважає, що відповідачі є добросовісними продавцем та покупцем згідно спірного договору.
Відповідач ОСОБА_3 у судове засідання не з'явилася, про дату, час і місце розгляду справи повідомлявся належним чином відповідно до вимог ст.ст. 128-131 ЦПК України, відзиву на позовну заяву від відповідача ОСОБА_3 до суду не надходило. При цьому, 05.03.2020 року від ОСОБА_3 до суду надійшла заява, в якій вона вказала, що вона не може з'явитися до суду за станом здоров'я, оскільки вона не може пересуватися.
Згідно ч. 1 ст. 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті.
Заслухавши пояснення позивача та представника відповідача ОСОБА_4 , дослідивши матеріали цивільної справи, оцінивши докази по справі у їх сукупності, суд дійшов до висновку, що у задоволенні позову слід відмовити з наступних підстав.
Судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 являється власником 2/9 частин житлового будинку, розташованого по АДРЕСА_1 , що підтверджується договором дарування частки житлового будинку з господарсько-побутовими будівлями від 15.08.2011 року, посвідченого приватним нотаріусом Кіровоградського міського нотаріального округу Бєлінським І.Д., зареєстрованим в реєстрі за № 1159, Витягом ОКП «Кіровоградське ООБТІ» про державну реєстрацію прав від 02.09.2011 року № 31170722, Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 17.10.2019 року № 185 (а.с. 26-27, 28).
При цьому, як вбачається з матеріалів справи співвласниками даного будинку на праві спільної часткової власності також були ОСОБА_5 (1/3 частина), ОСОБА_3 (2/9 частини) та ОСОБА_6 (2/9 частини) (а.с. 29, 133, 135, 136, 138-139, 140).
Згідно свідоцтва від 27.08.2019 року приватний нотаріус Кропивницького міського нотаріального округу Биков С.Є. 19.04.2019 року передав ОСОБА_7 та ОСОБА_1 , що проживають за адресою: АДРЕСА_1 , заяву ОСОБА_3 , яка містила відомості щодо її наміру продати належні їй на праві приватної спільної часткової власності 2/9 частини житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , поштою із зворотнім повідомленням. Дана заява була отримана 24.05.2019 року (а.с. 118).
Також, згідно свідоцтва від 27.08.2019 року приватний нотаріус Кропивницького міського нотаріального округу Биков С.Є. 19.04.2019 року передав ОСОБА_7 та ОСОБА_1 , що проживають за адресою: АДРЕСА_1 , заяву ОСОБА_6 , яка містила відомості щодо його наміру продати належні йому на праві приватної спільної часткової власності 2/9 частини житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , поштою із зворотнім повідомленням. Дана заява була отримана 24.05.2019 року (а.с. 119).
Як вбачається з копій конвертів, що містяться в матеріалах справи, нотаріус направив відповідні заяви ОСОБА_7 та ОСОБА_1 , однак вони повернулися з відміткою «за закінченням встановленого строку зберігання» (а.с. 98, 99).
27.08.2019 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_6 з однієї сторони та ОСОБА_4 з іншої було укладено договір купівлі-продажу з відстрочкою платежу, посвідчений приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Биковим С.Є., зареєстрований в реєстрі за № 868, згідно якого ОСОБА_3 та ОСОБА_6 продали ОСОБА_4 належні їм 4/9 частини житлового будинку, розташованого по АДРЕСА_1 , а ОСОБА_4 зобов'язалася сплатити їм 216000 грн. з відстроченням платежу у строк 30 календарних днів з моменту підписання цього договору. Згідно п. 5 цього Договору продавці здійснили відчуження нерухомого майна вперше протягом 2019 року (а.с. 112-114).
31.08.2019 року ОСОБА_4 здійснила повний розрахунок в сумі 216000 грн. згідно вказаного договору, що підтверджується заявою представників продавців від 31.08.2019 року, посвідченою приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Биковим С.Є., зареєстрованою в реєстрі за № 903, 904 (а.с. 192-193).
Відповідно до вимог ст.ст. 317, 319 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою та шостою ст. 203 ЦК України. Тобто, зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасників правочину має бути вільним і відповідати його волі.
Договір купівлі-продажу є правочином, тому його чинність пов'язується з вимогами, встановленими для чинності будь-якого правочину (ст. 203 ЦК України). Так, в ч. 1 ст. 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог зазначати у судовому рішенні, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Вказані правові висновки узгоджуються з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 905/1227/17 (провадження № 12-112гс18).
Згідно із ч.ч. 1, 2 ст. 355, ст. 356 ЦК України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників) належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. Суб'єктами права спільної часткової власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади.
Так, статтею 362 ЦК України передбачено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.
Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.
Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
Статтею 39 Закону України «Про нотаріат» передбачено, що порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами та посадовими особами органів місцевого самоврядування встановлюється цим Законом та іншими актами законодавства України.
Так, згідно ст. 84 Закону України «Про нотаріат» нотаріус передає заяви фізичних та юридичних осіб іншим фізичним та юридичним особам, якщо вони не суперечать закону та не містять відомостей, що порочать честь і гідність людини. Заяви надсилаються поштовим відправленням з повідомленням про вручення або передаються адресатам особисто під розписку. Заяви можуть передаватися також з використанням технічних засобів. На прохання особи, що подала заяву, їй видається свідоцтво про передачу заяви.
Пунктом 5 глави 1 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України 22.02.2012 року № 296/5, визначені дії нотаріуса при посвідченні договору у разі реалізації переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності.
У разі якщо один з учасників спільної часткової власності продає належну йому частку в спільній власності іншій особі, нотаріус повинен упевнитись у тому, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку іншій особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка.
Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про подальший продаж частки в спільному майні є або свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу їм заяви продавця, або заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається (із зазначенням ціни та інших умов продажу цієї частки). Справжність підпису на заяві має бути засвідчена нотаріально.
Якщо решта учасників спільної часткової власності відмовиться від здійснення права переважної купівлі або не здійснить цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо іншого майна - протягом десяти днів з дня одержання повідомлення про намір і умови продажу, то нотаріус після одержання заяви про відмову або після спливу встановленого терміну може посвідчити договір купівлі-продажу частки спільного майна іншій особі.
Договір купівлі-продажу частки спільного майна іншій особі може бути посвідчений нотаріусом за наявності відомостей про те, що учасники спільної часткової власності відмовились одержати надіслані на їх адресу заяви продавця про його намір продати свою частку. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв'язку.
Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права переважної купівлі або фактична відмова учасника спільної часткової власності, який протягом установленого строку не здійснив свого права на переважну купівлю, дійсна протягом трьох місяців. Цей строк обчислюється з дня подання заяви про відмову від права переважної купівлі або з дня, наступного за останнім днем зазначеного місячного (десятиденного) терміну.
Як вбачаються з викладеного, чинним законодавством не передбачено імперативного безальтернативного обов'язку нотаріуса вручати відповідні заяви фізичних осіб безпосередньо адресату, а вказано на можливість здійснення такої передачі двома шляхами: надсилання поштовим відправленням з повідомленням про вручення (що і було зроблено приватним нотаріусом Биковим С.Є.) або передання адресатам особисто під розписку.
Відтак, суд приходить до висновку, що приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Биковим С.Є. у відповідності до вимог закону було вжито заходів для повідомлення співвласників ОСОБА_5 та ОСОБА_1 про намір ОСОБА_3 та ОСОБА_6 продати належні їм на праві приватної спільної часткової власності 4/9 частини житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , на підтвердження чого нотаріусом було посвідчено відповідні свідоцтва, які являються належними та достатніми доказами повідомлення учасників спільної часткової власності про подальший продаж частки в спільному майні.
При цьому, доводи позивача про те, що вона не була повідомлена про наміри співвласників відчужити належні їм частки у праві приватної часткової власності не ґрунтуються на вимогах чинного законодавства та спростовуються наявними у матеріалах справи документами про передачу їй нотаріусом відповідних заяв ОСОБА_6 та ОСОБА_3 (а.с. 77-82, 85-86, 93, 96-99).
Крім того, в порушення ч. 4 ст. 362 ЦК України позивач не внесла на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, а саме 216000 грн.
Відповідно до ст. 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача.
Позов у справі за відсутності належного відповідача або співвідповідача не може бути вирішений по суті відповідно до закону незалежно від того, якими фактичними обставинами та правовими нормами він обґрунтовується.
В свою чергу позивач у своїй позовній заяві визначив лише ОСОБА_3 та ОСОБА_4 відповідачами за позовом про визнання договору купівлі-продажу недійсним та переведення прав та обов'язків покупця, не вказавши відповідачем ще одну сторону спірного договору - ОСОБА_6 , а до розгляду справи та в ході розгляду справи по суті позивач клопотань про залучення співвідповідачів (всіх сторін спірного договору) не подавала. Крім того, суд відзначає, що співвласником будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , також є ОСОБА_5 , який до участі у справі в якості третьої особи залучений не був. Відтак, позивач реалізувала своє право на захист саме у такий спосіб, розпорядившись своїми вимогами на власний розсуд.
Більш того, суд відзначає, що позивач у своєму позові заявила дві вимоги: визнати договір купівлі-продажу недійсним та, при цьому, перевести на неї права та обов'язки покупця за цим же договором. Тобто, дані позовні вимоги є взаємовиключними і не можуть бути задоволені разом.
Таким чином, враховуючи встановлені судом обставини, беручи до уваги, що до участі у справі не залучено всіх осіб, які повинні бути залучені до участі у справі як співвідповідачі та треті особи, враховуючи, що позивачем не внесено на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за спірним договором повинен сплатити покупець, не доведено невідповідність спірного договору визначеним ст. 203 ЦК України вимогам щодо дійсності правочинів та неналежного повідомлення учасників спільної часткової власності про подальший продаж частки в спільному майні, суд вважає, що у задоволенні позову слід відмовити.
Керуючись ст. ст. 10-13, 19, 76, 81, 141, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд,-
В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу недійсним та переведення прав та обов'язків покупця - відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Кропивницького апеляційного суду через Ленінський районний суд м. Кіровограда.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне судове рішення складено 07.12.2020 року.
Суддя Ленінського районного суду
м. Кіровограда В.В. Драний