79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128
17.05.2021 Справа № 914/2948/20
За позовом Фізичної особи-підприємця Коваленко Маркіяна Юрійовича, м. Львів
до відповідача: Фізичної особи-підприємця Федорової Уляни Ігорівни, м. Львів
про зобов'язання повернути об'єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень
Суддя Галамай О.З.
Секретар судового засідання Полюхович Х.М.
За участю представників:
від позивача: ФОП Коваленко М.Ю., Лука А.В. - адвокат;
від відповідача: ФОП Федорова Уляна Ігорівна; Манукян М.А. - адвокат
На розгляді Господарського суду Львівської області перебуває позовна заява Фізичної особи-підприємця Коваленко Маркіяна Юрійовича до відповідача: Фізичної особи-підприємця Федорової Уляни Ігорівни про зобов'язання повернути об'єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 87 кв.м., а саме: кімнати, позначені на поверховому плані цифрою 25 площею 11, 6 кв.м., цифрою 26 площею 10, 5 кв.м., цифрою 31 площею 19, 7 кв.м., цифрою 32 площею 9, 7 кв.м., цифрою 33 площею 17 кв.м, частина коридору під цифрою 27 площею 15 кв.м., санвузол під цифрою 28 площею 3,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Львів, вул. Чернігівська, 14.
Хід розгляду справи.
Ухвалою суду від 01.12.2020 відкрито загальне позовне провадження.
Подальший розгляд справи відображено у відповідних ухвалах суду.
У судовому засіданні 17.05.2021 сторони підтримали власні доводи та заперечення.
Аргументи сторін.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що сторонами укладено договір оренди нерухомого майна, за яким відповідач допустив порушення строків сплати орендної плати та існування заборгованості, через що позивач повідомив його про припинення дії договору та необхідність повернення майна, проте відповідач згаданих вимог не виконав. У зв'язку з цим позивач просив суд зобов'язати відповідача звільнити та повернути об'єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень.
Відповідач у відзиві на позовну заяву ствердив, що договір оренди укладено для розміщення в орендованих приміщеннях хостелу; у день підписання договору відповідачем сплачено кошти у розмірі 33 348, 00 грн в рахунок орендної плати за лютий 2019 року та останній місяць користування приміщеннями; відповідачем проведено ремонтні роботи з метою приведення приміщення у придатний для експлуатації стан, придбано численні предмети інтер'єру: сантехніку, меблі, двері, вікна, техніку тощо; всі покращення були проведені з відома та за погодженням із орендодавцем, жодних заперечень не надходило і була домовленість про зарахування витрат на покращення житла в рахунок орендної плати; з березня 2020 року у зв'язку з карантинними обмеженнями підприємницька діяльність відповідача фактично призупинена, відповідно було досягнуто згоди, що оплачена сума орендної плати за останній місяць (платіж від 29.01.2019) зараховується в орендну плату за квітень 2020 року та погоджено щодо зарахування вартості покращень орендованого приміщення в рахунок погашення орендної плати за період із травня по вересень місяць включно (враховуючи введення карантинних заходів на території України). Таким чином, відповідачем повністю оплачено орендну плату за Договором до травня 2020 року. Натомість орендні плати з травня по вересень 2020 року зараховані в рахунок зроблених покращень приміщення Відповідачем.
Проте 14.08.2020 відповідачем отримано письмову претензію-вимогу про сплату 91 148, 67 грн заборгованості за період з 01.04.2020 по 01.07.2020, тому з урахуванням приписів п. 10.3 договору, вважає, що такий припинив свою дію 24.08.2020.
Відповідач ствердив, що в серпні 2020 року приміщення були передані позивачу, а у вересні останнім замінено замки та захоплено майно орендаря, що знаходилось у приміщенні, що підтверджується повідомленням позивача від 30.09.2020. Зазначив про звернення до правоохоронних органів про заміну замків та відсутності доступу до приміщень та про надсилання вимоги про підписання акту приймання-передачі нежитлового приміщення від 30.09.2020 та вимогу про повернення майна. Враховуючи викладене, вважає, що підстави для задоволення позову відсутні.
Позивач у відповіді на відзив ствердив: усі приміщення на час передачі були у задовільному стані; домовленості щодо зарахування витрат на покращення житла в рахунок орендної плати сторонами не досягнуто; відповідач не повідомляв позивача про зупинення своєї підприємницької діяльності чи бажання переглянути умови орендної плати; кімнати, позначені на поверховому плані цифрою 29 площею 3, 5 кв.м. та частина коридору під цифрою 27 площею 4 кв.м. залишаються у загальному користуванні власника та/або інших орендарів, тому позивач та/або інші орендарі мали доступ до одного з двох санвузлів, які знаходяться у частині загального коридору спільного користування, а кожна кімната, яка була в користуванні орендаря має окремі замки, ключі від яких орендодавцю ніколи не передавались і доступу до яких орендодавець немає.
Також позивач зазначив, що 13.08.2020 надіслав відповідачу повідомлення-вимогу про розірвання договору з письмовою вимогою про сплату заборгованості та вимогою повернути об'єкт оренди, а також два примірники акта прийому-передачі (повернення) нежитлових приміщень, підписані орендодавцем. Проте зазначену вимогу відповідач залишив без відповіді та не вчинив дій щодо повернення об'єкта оренди позивачу. Крім того, ствердив, що відповідач свого обов'язку по сплаті заборгованості не виконав, орендоване майно не повернув, на листи не відповідав, але при тому продовжував користуватись орендованим майном. Однак 12.12.2020 відповідач надіслав позивачу інші датовані 30.09.2020 акти приймання-передачі орендованих приміщень без підпису відповідача та без будь-яких письмових пропозицій яким чином і в який час та в який день він пропонує повернути вказані приміщення орендодавцю.
Тому позивач просив позовні вимоги задовольнити.
Обставини справи.
29.01.2019 між Фізичною особою підприємцем Коваленком Маркіяном Юрійовичем та Фізичною особою підприємцем Федоровою Уляною Іванівною укладено Договір №02/01/19 оренди нежитлового приміщення (далі - Договір).
Відповідно до п. 1.2. цього Договору мета оренди - використання приміщень в господарській (підприємницькій) діяльності Орендаря, в тому числі: розташування офісних та господарських приміщень Орендаря; експлуатація та надання в суборенду (повністю чи часткового) Об'єкту оренди третім особам.
Пунктом 2.1 Договору передбачено, що передача об'єкта Оренди Орендодавцем в оренду та повернення Орендарем після закінчення строку оренди, здійснюється Сторонами на підставі двостороннього Акту приймання-передачі. Приміщення вважається переданим з моменту підписання Сторонами Акту приймання-Передачі.
Акт приймання-передачі Об'єкта оренди, на підставі якого Об'єкт оренди повертається Орендодавцям, підписується Сторонами після фактичного звільнення Об'єкта оренди Орендарем.
Згідно з п. 3.1 Договору такий набирає чинності з 1 лютого 2019 року і діє протягом 12 (дванадцяти) місяців з дня набрання ним чинності - до 31 січня 2020 року.
При належному виконанні Орендарем своїх обов'язків, умов цього Договору у повному обсязі та забезпечення ним належного використання Об'єкту оренди відповідно до мети оренди, з врахуванням п.п. 1.2, 1.3 цього договору, орендар набуває переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк. Якщо Орендар має намір скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк, він попереджає про це Орендодавця за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії цього Договору (п.3.2 Договору).
Після припинення строку оренди за цим Договором Орендар зобов'язаний передати Орендодавцю Об'єкт оренди протягом 7-ми календарних днів з моменту закінчення строку за цим Договором (п. 8.1 Договору).
Згідно з п. 8.2 Договору приміщення вважається повернутим Орендодавцю з моменту підписання акту приймання-передачі Об'єкта оренди. Акт приймання-передачі надається Орендарем Орендодавцю у строки, передбачені п. 7.1 цього Договору.
Пунктом 10.3 Договору передбачено, що при наявності підстав для припинення Договору з підстав, вказаних у п.п. 10.2.4 (несплата платежів протягом 3 місяців), 10.2.5, договір припиняється через 10 (десять) календарних днів з дати письмового попередження про це Орендаря за адресою, вказаною у реквізитах цього Договору.
30.01.2019 сторонами підписано акт прийому-передачі нежитлових приміщень. У п. 5 акту зазначено, що стан майна, яке передається орендодавцю є задовільним, придатним для використання за цільовим призначенням та відповідно до мети оренди. Одночасно з підписанням даного акту Орендодавець передає Орендарю один комплект ключів від приміщень, що передаються в оренду, та ключ від вхідних дверей.
Обидві сторони підтвердили, що договір у зв'язку із відсутністю заперечень автоматично пролонгувався до 31.01.2021.
12 серпня 2020 позивач скерував відповідачу претензію-вимогу щодо сплати заборгованості з орендної плати, підписання акта прийому-передачі (повернення) нежитлового приміщення від 12.08.2020 та повернення орендодавцю усіх ключів. Така претензія отримана відповідачем 14.08.2020, про що ним зазначено у відзиві на позов та підтверджено у судовому засіданні.
30 вересня 2020 року позивач скерував відповідачу повідомлення, в якому зазначив про подання до суду позовної заяви про стягнення боргу, пені, 3% річних, неустойки та комунальних платежів. Відповідно до ч. 1 ст. 594 ЦК України зазначив про притримання майна до виконання боржником зобов'язання. Позивач перелічив у повідомленні майно, яке знаходиться у орендованих приміщеннях та ствердив, що таке буде повернуто після погашення заборгованості. Відповідач підтвердив факт отримання такого повідомлення 07.10.2020.
У судових засіданнях сторони надавали пояснення, в яких позивач ствердив, що замки у спірних приміщеннях ним замінено 06.10.2020, в той час, як відповідач стверджував, що замки замінено 30.09.2020.
12.12.2020, тобто після подання позову до суду, відповідач скерував позивачу вимогу від 10.12.2020 щодо підписання акту приймання-передачі нежитлових приміщень з долученими актами приймання-передачі (повернення) приміщення від 30.09.2020 та повернення майна, яке знаходиться в приміщенні. Як ствердив позивач, такі акти відповідачем не були підписані та у них не зазначалось яким чином та в який час він пропонує повернути спірні приміщення.
Крім того, у судовому засіданні представник позивача звернув увагу на те, що акт повернення, який відповідач запропонував підписати позивачу під час розгляду справи в суді, останнім не підписувався, оскільки такий містить положення, в якому відображений додатковий правочин - зобов'язання негайного повернення майна орендаря, яке знаходиться в орендованих приміщеннях і може бути відокремлено від них. Отже, позивач вважає, що такий пункт в акті не має мати місце, оскільки відповідач зможе таким чином нанести шкоду їхньому приміщенню. Тому в такій редакції акт повернення не може покладати на позивача додаткових обов'язків.
Також судом встановлено, що позивачем подано позовну заяву до відповідача з вимогами про стягнення заборгованості з орендної плати та комунальних платежів, пені, 3% річних та неустойки на підставі ч. 2 ст. 785 ЦК України за прострочення повернення об'єкта оренди.
Позивач в судовому засіданні зазначив, що рішенням Господарського суду Львівської області від 25.03.2021 (суддя Стороженко О.Ф) у справі № 914/2419/20 позовні вимоги задоволено частково. Присуджено до стягнення з відповідача на користь позивача борг (з орендних платежів) у сумі 80 285, 00 грн, пеню у сумі 2 157, 01 грн, три проценти річних (від прострочених платежів) у сумі 492, 11 грн та неустойку (за прострочення повернення об'єкту оренди) у сумі 85 454, 40 грн, а також - витрати на судовий збір у сумі 2 525, 88 грн. Також встановлено, що відповідачем припинено виконання грошового зобов'язання з квітня місяця 2020 року; факт невиконання відповідачем грошового зобов'язання (зі сплати орендних платежів) більше трьох місяців зумовив заявлення позивачем відмови від договору, яка викладена у претензії - вимозі від 12.08.2020; відповідно до норми ч. 2 ст. 782 ЦК України та умов п.10.3 договору, такий розірвано після спливу 10 днів з моменту отримання відповідачем вказаної претензії - вимоги, а саме: 25.08.2020, отже, договір припинив дію з 26.08.2020; відсутність факту надіслання (вручення) відповідачем (позивачу) проекту акту приймання-передання об'єкту оренди та, відповідно, - відсутність факту підписання сторонами такого акту зумовлюють відсутність факту виконання орендарем обов'язку з повернення об'єкту оренди (після припинення дії Договору); згідно з нормою ч. 2 ст.785 ЦК України, факт невиконання Відповідачем обов'язку з повернення об'єкту оренди зумовив нарахування Позивачем неустойки у розмірі подвійної орендної плати за час прострочення повернення майна - до 17.11.2020 (включно).
Норми права та мотиви, якими суд керувався при прийнятті рішення, висновки суду.
Статтею 283 Господарського кодексу України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).
Судом встановлено, що на виконання умов договору позивач передав, а відповідач прийняв об'єкт оренди.
Проте відповідач допустив прострочення зі сплати орендної плати, починаючи з квітня 2020 року.
Стаття 782 Цивільного кодексу України передбачає право наймодавця відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Також пунктом 10.2 Договору визначено, що договір може бути достроково припинений орендодавцем в односторонньому порядку в разі, зокрема, порушення орендарем строків сплати орендної плати та інших платежів за договором більше ніж протягом 3 місяць.
Відповідно до частини 3 статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Поряд із цим повинні враховуватись положення частини 3 статті 651 Цивільного кодексу України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом.
Відповідно до частин 1 і 2 статті 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.
Таким чином, у зобов'язальних правовідносинах вина особи, яка порушила зобов'язання, презюмується і саме на неї покладається обов'язок з доведення відсутності своєї вини у порушенні зобов'язання.
За таких обставин, суд дійшов висновку про те, що у позивача внаслідок наведених вище обставин несплати орендної плати виникло право відмовитись від договору оренди в односторонньому порядку.
В ч. 2 та ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються і у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.
Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст.654 Цивільного кодексу України).
Пунктом 10.3 договору сторони погодили, що дострокове припинення орендодавцем договору зі згаданих підстав можливе через 10 днів з дати письмового попередження про це Орендаря.
Обидві сторони не заперечують, що 12.08.2020 позивач надіслав, а 14.08.2020 відповідач отримав повідомлення-вимогу про розірвання договору з письмовою вимогою про сплату заборгованості та вимогою повернути об'єкт оренди, а також два примірники акту прийому-передачі (повернення) нежитлових приміщень, підписані позивачем.
Отже, договір припинив свою дію після спливу 10 днів з моменту отримання відповідачем претензії, а саме - з 26.08.2020.
Проте зазначену вимогу відповідач залишив без відповіді та не вчинив дій щодо повернення об'єкта оренди позивачу.
Згідно п.8.1 Договору після припинення строку оренди за цим Договором Орендар зобов'язаний передати Орендодавцю Об'єкт оренди протягом 7-ми календарних днів з моменту закінчененя строку за цим Договором.
Тобто, станом на день звернення до суду, відповідач не виконав своїх зобов'язань за договором щодо повернення в добровільному порядку впродовж 7 днів з моменту закінчення строку оренди приміщення.
Відповідно до ч. 2 ст. 795 Цивільного Кодексу України, повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.
Оскільки згідно з умовами п. 8.2 Договору, повернення об'єкту оренди здійснюється Орендарем за відповідним двостороннім актом приймання-передання (проект якого складає Орендар), тому відсутність підписання сторонами такого акту зумовлюють відсутність факту виконання Орендарем обов'язку з повернення об'єкту оренди (після припинення дії Договору).
Тобто з моменту закінчення строку дії договору (26.08.2020) та до отримання відповідачем повідомлення про притримання майна та заміни замків, в останнього було достатньо часу для повернення орендованого майна.
Проте відповідач подав заяву у правоохоронні органи з вимогою відкрити кримінальне провадження по факту повідомлення 08.10.2020 про вчинення неправомірних дій відносно майна ОСОБА_1 . В копіях матеріалів Личаківського ВП ГУ НП у Львівській області (розпочато 08.10.2020 та закінчено 22.10.2020), знаходиться Довідка про результати перевірки від 22.10.2020, в якій зазначено: «Юридична кваліфікація - відсутні ознаки кримінального та адміністративного правопорушення. Результати: 1.Перевірку по даному факту припинено; 2.Надати письмову відповідь ініціатору звернення; 3. Матеріали здати в архів».
Крім того, судом встановлено, що долучена копія заяви про вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 189 Кримінального кодексу України, не містить відмітки про прийняття заяви чи доказів направлення засобами поштового зв'язку. Також в матеріалах відсутні докази відкриття кримінального провадження на підставі зазначеної заяви.
Оскільки обов'язок повернути (передати) майно орендодавцю після закінчення дії договору з оформленням прийняття відповідним документом покладено на орендаря, то саме йому слід довести або факт такого повернення майна орендодавцеві або причини неможливості такого повернення.
Однак відповідачем до матеріалів справи не додано доказів надсилання позивачеві акту прийому-передачі (повернення) орендованого приміщення у строки, передбачені договором та в строк до подання до суду позовної заяви про виселення відповідача з орендованих приміщень.
Також відповідач не подав доказів вчинення орендодавцем дій, спрямованих на ухилення від прийняття об'єкта оренди від орендаря до моменту подання позову.
З огляду на те, що підстава, на якій відповідач користувався майном відпала у зв'язку з розірванням відповідного договору в односторонньому порядку, непередання відповідачем майна, яке належить позивачеві, створює орендодавцю перешкоди в реалізації своїх повноважень на розпорядження та користування згаданим майном.
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що позовна вимога в частині зобов'язання відповідача звільнити та повернути позивачеві об'єкт оренди шляхом виселення є правомірною та підлягає задоволенню.
Слід зазначити, що до відзиву відповідач долучив копію вимоги до орендодавця, яка датована 10.12.2020, в додатках до якої зазначено акт приймання-передачі орендованих приміщень від 30.09.2020. Однак доказів надсилання зазначеного акту на адресу позивача суду не надав. Такий акт долучено лише до клопотання від 04.02.2021, та в такому зазначено про обов'язок орендодавця повернути майно орендаря, яке знаходиться в орендованих приміщеннях та покращення, які зроблені в орендованих приміщеннях і можуть бути відокремлені.
Вчинення відповідачем зазначених вище дій після подання позову не спростовують факт невиконання умов договору та не підтверджують повернення орендованого майна.
Відповідач у відзиві на позовну заяву зазначає, що ним було проведено ряд ремонтних робіт в приміщенні, які, зі слів відповідача, були проведені з відома позивача та за домовленості про зарахування витрат на покращення житла в рахунок орендної плати.
Однак, відповідачем до матеріалів справи не долучено доказів письмового повідомлення орендодавця про намір провести відповідні поліпшення, розрахунки вартості пропонованих поліпшень у вигляді кошторису на виконання відповідних робіт та письмової згоди позивача на проведення таких робіт, що передбачено умовами договору, тому такі доводи відповідача відхиляються.
Доводи відповідача про передачу приміщення у непридатному стані суперечать матеріалам справи, зокрема, п. 5 акту прийому-передачі від 30.01.2019, тому також відхиляються судом.
Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст. 77 ГПК України).
Згідно з статтею 78 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
Статтею 79 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (ст. 86 ГПК України).
Щодо судового збору.
В силу приписів статті 129 ГПК України, судовий збір покладається на відповідача.
Керуючись статтями 73, 74, 129, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
1. Позов задовольнити.
2. Зобов'язати Фізичну особу-підприємця Федорову Уляну Іванівну звільнити та повернути об'єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 87 кв.м., а саме: кімнати, позначені на поверховому плані цифрою 25 площею 11, 6 кв.м., цифрою 26 площею 10, 5 кв.м., цифрою 31 площею 19, 7 кв.м., цифрою 32 площею 9, 7 кв.м., цифрою 33 площею 17 кв.м, частина коридору під цифрою 27 площею 15 кв.м., санвузол під цифрою 28 площею 3,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Львів, вул. Чернігівська, 14.
3. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Федорової Уляни Іванівни (місце проживання: АДРЕСА_1 ; ідент. номер НОМЕР_1 ) на користь Фізичної особи-підприємця Коваленка Маркіяна Юрійовича (місцезнаходження: АДРЕСА_2 ; ідент. номер НОМЕР_2 ) 2 102, 00 грн на відшкодування витрат по сплаті судового збору.
4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили в строки, визначені ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено в порядку, визначеному розділом IV Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст рішення складено 27.05.2021.
Суддя Галамай О.З.