номер провадження справи 4/17/21
18.05.2021 Справа № 908/168/21
м.Запоріжжя Запорізької області
за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю “ДЄВОРА”, (69035, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 170, кв. 30)
до відповідача: Запорізької обласної державної адміністрації (69107, м. Запоріжжя, пр.Соборний, буд. 164)
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Запорізька районна державна адміністрація Запорізької області, (70450, Запорізька область, Запорізькій район, смт. Кушугум, вул. Центральна, 192)
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, (69095, м.Запоріжжя, вул. Українська, 50)
про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною
Суддя Зінченко Н.Г.
Секретар судового засідання Гасумян М.М.
Представники сторін:
від позивача - Стасік А.І., ордер АР № 1034031 від 19.01.2021;
від відповідача - Паливода В.В. , довіреність №08-49/0006 від 04.01.2021;
від Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області - не з'вився;
від Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області - не з'вився.
19.01.2021 до господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява за вих. б/н від 15.01.2021 (вх. №180/08-07/21 від 19.01.2021) Товариства з обмеженою відповідальністю “ДЄВОРА” до Запорізької обласної державної адміністрації про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі б/н від 03.12.2008 між Запорізькою обласною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю “ДЄВОРА” в запропонованій позивачем редакції.
19.01.2021 автоматизованою системою документообігу господарського суду Запорізької області здійснено автоматичний розподіл судової справи між суддями, справу №908/168/21 розподілено судді Зінченко Н.Г.
Ухвалою господарського суду Запорізької області від 05.02.2021, після усунення недоліків в позовній заяві, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 01.03.2021.
Ухвалою господарського суду Запорізької області від 01.03.2021, залучено до участі у справі №908/168/21 у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог не предмет спору, на стороні відповідача - Запорізьку районну державну адміністрацію Запорізької області, продовжено строк підготовчого провадження у справі № 908/168/21 до 06.05.2021, судове засідання відкладено на 01.04.2021.
Ухвалою господарського суду Запорізької області від 01.04.2021 відкладено підготовче судове засідання на 20.04.2021.
Ухвалою господарського суду Запорізької області від 20.04.2021 відкладено підготовче судове засідання на 05.05.2021, залучено до участі у справі №908/168/21 у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог не предмет спору, на стороні відповідача - Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області.
Ухвалою господарського суду Запорізької області від 05.05.2021 суд закрив підготовче провадження, та призначив справу до розгляду по суті в судовому засіданні на 18.05.2021.
У судовому засіданні 18.05.2021 справу розглянуто, прийнято та оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
В судових засіданнях представник позивача підтримував заявлені позовні вимоги, які викладені в позовній заяві, керуючись ст.ст. 4, 5, 162 -164 ГПК України, ст. 770 ЦК України, ст.ст. 2, 4, 13, 15, 16, 31, 33 ЗУ “Про оренду землі” позивач просить визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі б/н від 03.12.2008 між Запорізькою обласною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю “ДЄВОРА” в запропонованій позивачем редакції.
Відповідач в судових засіданнях заперечував проти задоволення позовних вимог з підстав зазначених в відзиві на позовну заяву, зазначаючи наступне. Відповідно до Відомостей з державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником спірної земельної ділянки станом на 18.02.2021 є Запорізька районна державна адміністрація Запорізької області, земельна ділянка використовується для розміщення комплексу з надання послуг жителям територіальної громади району по переробці сільськогосподарської продукції. З урахуванням приписів п. б ч.3 ст.122 Земельного кодексу України питання укладення додаткової угоди до договору оренди стосовно земельної ділянки загальною площею 1,9000 га кадастровий номер 2322188800:07:002:0004 розташованої за межами населеного пункту, за поштовою адресою: м.Запоріжжя, вул. Зачиняєва, 115-в не відноситься до компетенції Запорізької обласної державної адміністрації. Зауважує, що частина 5 ст.122 Земельного кодексу України в даному випадку не може бути використана позивачем для укладення додаткової угоди до договору так як земельна ділянка використовується для розміщення комплексу з надання послуг жителям територіальної громади району по переробці сільськогосподарської продукції про що свідчить Відомості з державного реєстру. Таким чином, вважає, що позивачу потрібно звертатися до Запорізької райдержадміністрації, для укладання додаткової угоди до договору оренди землі б/н від 03.12.2008. Також, зазначає, що твердження позивача про недосягнення домовленостей стосовно укладення додаткової угоди до договору оренди землі б/н від 03.12.2008 є необгрунтованим, оскільки на зверненням ТОВ “ДЄВОРА” про намір продовжити договір оренди Запорізька обласна державна адміністрація запитала копії документів необхідних для продовження оренди земельної ділянки без конкурсу, для подальшого розгляду питання порушеного у клопотанні ТОВ “ДЄВОРА”. Проте, Запорізька обласна державна адміністрація не отримала копій викладених в листі - відповіді документів від ТОВ “ДЄВОРА”.
У відповіді на відзив, ТОВ “ДЄВОРА” зазначило, що саме відповідач є належним розпорядником спірної земельної ділянки. Так, у листі ТОВ “ДЄВОРА” на адресу Запорізької районної державної адміністрації «Про укладення договору оренди на новий строк» від 28.10.2020, остання зазначила, що власником спірної земельної ділянки вже є не райдержадміністрація, а правонаступником Головного управління Держземагенства у Запорізькій області виступає Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, то райдержадміністрація відмовляє позивачу в укладенні договору оренди землі на новий строк і рекомендує звернутися до чинного власника землі - Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області. Проте, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області залишило без задоволення лист позивача в частині укладення договору оренди землі на новий строк, у зв'язку з відсутністю відповідних повноважень, та запропонувало з даним питанням звернутися до належного розпорядника земель - Запорізької обласної державної адміністрації. Також, зауважив, що позивачем завчасно (не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору) направлено відповідачу лист з висловленням наміру щодо поновлення договору (разом з проектом договору). Відповідачем не було прийнято рішення щодо поновлення/відмови у поновленні договору, протягом місяця після спливу строку дії договору не висловлено письмових заперечень щодо поновлення договору, а позивач продовжує добросовісно користуватися земельною ділянкою, він набуває права вимагати визнання укладеною додаткової угоди до договору, якою його дія поновлюється на той самий строк (на 12 років).
Запорізька районна державна адміністрація Запорізької області зазначає, що належним землевласником спірної земельної ділянки райдержадміністрація не виступає, а таким вважає Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області. Також, зазначає що позивач не вірно застосовує в даних правовідносинах обидва шляхи при поновленні договору оренди землі ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та ч.6 33 ЗУ «Про оренду землі», і при зверненні до відповідача не повідомив його про юридичні факти, що дозволять йому скористатися переваженим правом на поновлення договору оренди землі, а відповідно і укласти додаткову угоду про поновлення. Зауважує, що відповідь облдержадміністрації ТОВ “ДЄВОРА”, на думку третьої особи, не можна трактувати як відповідь-відмову у поновленні договору оренди землі, а відтак вважає звернення позивача до суду за захистом свого права - є передчасним.
Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області у письмових поясненнях, які надійшли на адресу суду 05.05.2021 зазначило, що відповідно до пп. 11 п. 4 Положення про Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, затверджене наказом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 12.11.2019 № 385 Головне управління відповідно до покладених на нього завдань розпоряджається землями державної власності сільськогосподарського призначення в порядку, визначеному чинним законодавством, на території Запорізької області. Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548 затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель. Відповідно до вищеназваної класифікації категорія земель сільськогосподарського призначення - має код 01. Поряд з цим, відповідно до даних з Державного земельного кадастру орендована спірна земельна ділянка має цільове призначення з кодом 15.07 для розміщення та постійної діяльності інших, створених відповідно до законів України, військових формувань, відноситься до категорії землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення та визначений вид використання як земельні ділянки для розташування комплексу з надання послуг населенню територіальної громади по переробці сільськогосподарської продукції. Отже, Головне управління є розпорядником лише земель сільськогосподарського призначення.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши подані сторонами докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд
03.12.2008 між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “ДЄВОРА”, (орендар, позивач у справі) укладено договір оренди землі (далі - договір).
Відповідно до п. 1 договору орендодавець, відповідно до рішення господарського суду Запорізької області від 01.10.2008, справі №10/593/08 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення комплексу з надання послуг жителям територіальної громади району по переробці сільськогосподарської продукції, розташовану за межами населеного пункту, за поштовою адресою: м.Запоріжжя, вул.Зачиняєва, 115-в.
Пунктом 2 та 7 договору передбачено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1, 9000 га, в тому числі 1,9000 га - пасовища. Кадастровий номер: 2322188800:07:002:0004.
Договір оренди землі зареєстрований у Запорізькій регіональній філії ДП “Центр ДЗК” 11.12.2008, про що в Державному реєстрі земель був зроблений відповідний запис №040826000009.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 271905, 00 грн., (п. 5 договору).
Відповідно до п. 14 договору, земельна ділянка передається в оренду для розміщення комплексу з надання послуг жителям територіальної громади району по переробці сільськогосподарської продукції.
Пунктами 17, 19 договору передбачено, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. її відведення. Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 7-денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі, який підписується сторонами
Згідно п. 8 договору він укладений на дванадцять років і діє до 03 грудня 2020 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Актом приймання передачі об'єкта (земельної ділянки) та встановлення меж земельної ділянки в натурі на місцевості за договором оренди від 03.12.2008 Запорізька районна державна адміністрація Запорізької області передала, а Товариство з обмеженою відповідальністю “ДЄВОРА” прийняло земельну ділянку загальною площею 1, 9000 га за поштовою адресою: м.Запоріжжя, вул.Зачиняєва, 115-в, кадастровий номер: 2322188800:07:002:0004.
Актом визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 17.11.2008 встановлено межі земельної ділянки загальною площею 1, 9000 га за поштовою адресою: м.Запоріжжя, вул.Зачиняєва, 115-в.
Як зазначив позивач під час розгляду справи, перед спливом строку договору, в усній розмові Запорізька районна державна адміністрація Запорізької області повідомила Товариство з обмеженою відповідальністю “ДЄВОРА”, що не є належним розпорядником земельної ділянки загальною площею 1, 9000 га, кадастровий номер: 2322188800:07:002:0004, у зв'язку з відповідними змінами, які відбулись в законодавстві, а отже, не має повноважень щодо продовження договірних відносин.
Листом б/н від 28.10.2020 позивач звернувся до Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області щодо наміру скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк (12 років). Також, в зазначеному листі висловлено прохання розглянути даний лист у встановлений строк, перевірити його на відповідність вимогам закону, узгодити з орендарем ТОВ “ДЄВОРА” істотні умови договору, і в разі відсутності заперечень укласти договір оренди.
До даного листа - повідомлення позивач додав проект договору оренди землі та копію договору оренди землі від 03.12.2008.
Листом №2265/01-17 від 05.11.2020 Запорізька районна державна адміністрація Запорізької області повідомила ТОВ “ДЄВОРА”, що на виконання Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012 №5245-VІ, що набув чинності 01.01.2013, у зв'язку із внесеними змінами до ст.122 Земельного Кодексу України, Запорізькою райдержадміністрацією та Головним управлінням Держземагенства у Запорізькій області 18.11.2013 підписаний акт прийому - передачі договорів, яким перший передав, а другий прийняв договори оренди землі, зокрема, і оригінал договору оренди землі, укладений з ТОВ «ДЄВОРА», що був зареєстрований з ЗРФ ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам», про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за №040826000009 від 11.12.2008.
Також, Запорізька районна державна адміністрація зазначила, що власником земельної ділянки за кадастровим номером 2322188800:07:002:0004 вже є не райдержадміністрація, а правонаступником Головного управління Держземагенства у Запорізькій області виступає Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, то райдержадміністрація не маючи прав перебирати на себе функції іншого органу влади, керуючись ст.19 Конституції України, відмовляє позивачу в укладенні договору оренди землі на новий строк і рекомендує звернутися до чинного власника землі, згаданого вище.
Листом б/н від 28.10.2020 позивач звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області щодо наміру скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк (12 років). Також, в зазначеному листі висловлено прохання розглянути даний лист у встановлений строк, перевірити його на відповідність вимогам закону, узгодити з орендарем ТОВ “ДЄВОРА” істотні умови договору, і в разі відсутності заперечень укласти договір оренди.
До даного листа - повідомлення позивач додав проект договору оренди землі та копію договору оренди землі від 03.12.2008.
У відповіді на цей лист від 10.11.2020 №10363-376/0/18-20 від 10.11.2020 Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області повідомило ТОВ “ДЄВОРА”, що за умовами договору оренди землі від 03.12.2008, укладеного між Запорізької райдержадміністрацією та ТОВ «ДЄВОРА», зареєстрованого 11.12.2008 за №040826000009, земельна ділянка площею 1,9 га (кадастровий номер 232218800:07:002:0004) передана в користування для розміщення комплексу з надання послуг жителям територіальної громади району по переробці сільськогосподарської продукції, віднесена до «земель іншого призначення», код цільового використання відповідно до Українського класифікатора цільового використання (затв. листом Держкомзему України від 24.04.1998 №14-1-7/1205) - 3.4. Відповідно до зазначеного класифікатора код « 3.4.» входить до категорії землі промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення». За інформацією Державного земельного кадастру, земельна ділянка з кадастровим номером 232218800:07:002:0004 відноситься до категорії земель - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення; цільове призначення - 15.07, для розміщення та постійної діяльності інших, створених відповідно до законів України, військових формувань. Відповідно до Положення про Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, затвердженого наказом Держгеокадастру від 17.11.2016 №308 (у редакції наказу Держгеокадастру від 20.02.2020 №53), Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області є розпорядником земель державної власності сільськогосподарського призначення на території Запорізької області. В свою чергу, відповідно до ч.4 ст.122 Земельного кодексу України обласні державні адміністрації на їхній території передають земельні ділянки із земель державної власності, крім випадків, визначених частинами третьою, четвертою і восьмою цією статті, у власність або у користування у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів, а також земельні ділянки, що не входять до складу певного району, або у випадках, коли районна державна адміністрація не утворена, для всіх потреб. На підставі викладеного, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області зазначає, що у зв'язку з відсутністю відповідних повноважень, залишає без задоволення лист позивача від 28.10.2020 в частині укладення договору оренди землі на новий строк, та пропонує з даним питанням звернутися до належного розпорядника земель - Запорізької обласної державної адміністрації.
Листом б/н від 28.10.2020 позивач звернувся до Запорізької обласної державної адміністрації щодо наміру скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк (12 років). Також, в зазначеному листі висловлено прохання розглянути даний лист у встановлений строк, перевірити його на відповідність вимогам закону, узгодити з орендарем ТОВ “ДЄВОРА” істотні умови договору, і в разі відсутності заперечень укласти договір оренди.
До даного листа - повідомлення позивач додав проект договору оренди землі та копію договору оренди землі від 03.12.2008.
Даний лист отримано Запорізькою обласною державною адміністрацією 30.10.2020, про що свідчить Витяг з АТ «Укрпошта» щодо перевірки статусу відстеження поштового відправлення.
Листом №10397/0840 від 09.12.2020 Запорізька обласна державна адміністрація повідомила, що задля подальшого розгляду питання, порушеного у клопотанні, на відповідність вимогам земельного законодавства та прийняття управлінського рішення, пропонується надати до обласної державної адміністрації належним чином завірені копії документів: копії технічного паспорту на будівлі і споруди, що розташовані на запитуваній земельній ділянці, правовстановлюючі документи на об'єкти нерухомого майна, що розташовані на земельній ділянці, реєстраційні та установчі документи ТОВ “ДЄВОРА”, у разі перейменування юридичної особи відповідні розпорядчі документи, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо запитуваної земельної ділянки.
Отже, позивач у передбачений договором строк - не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, та не пізніше ніж встановлено законом, звернувся до орендодавця з повідомленням про продовження договірних відносин.
Проте, договору оренди землі на новий строк укладено не було. Також протягом місяця після закінчення терміну дії договору оренди землі відповідачем не було висунуто заперечень щодо продовження договору оренди землі.
Предметом розгляду по даній справі є вимога позивача про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі б/н від 03.12.2008 між Запорізькою обласною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю “ДЄВОРА” в запропонованій позивачем редакції на той же строк на тих же умовах.
Проаналізувавши матеріали та фактичні обставини справи, оцінивши надані докази, вислухавши пояснення представників сторін, суд вважає позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню, виходячи з наступного.
Відповідно до статті 13 Конституції України, земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Статтею 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Товариство з обмеженою відповідальністю “ДЄВОРА” продовжує користуватись земельною ділянкою, яка є предметом спірного договору оренди землі, сплачує за неї орендну плату.
Як вже зазначалося судом, листом б/н від 28.10.2020 позивач звернувся до Запорізької обласної державної адміністрації щодо наміру скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк (12 років).
Відповідно до ч.4 ст.122 Земельного кодексу України обласні державні адміністрації на їхній території передають земельні ділянки із земель державної власності, крім випадків, визначених частинами третьою, четвертою і восьмою цією статті, у власність або у користування у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів, а також земельні ділянки, що не входять до складу певного району, або у випадках, коли районна державна адміністрація не утворена, для всіх потреб.
Відповідно до п. 1 Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 №15 Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства і який реалізує державну політику у сфері топографо-геодезичної і картографічної діяльності, земельних відносин, землеустрою, у сфері Державного земельного кадастру, державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі в частині дотримання земельного законодавства, використання та охорони земель усіх категорій і форм власності, родючості ґрунтів.
Спірна земельна ділянка передана в користування для розміщення комплексу з надання послуг жителям територіальної громади району по переробці сільськогосподарської продукції, віднесена до «земель іншого призначення», код цільового використання відповідно до Українського класифікатора цільового використання - 3.4.
Відповідно до зазначеного класифікатора код « 3.4.» входить до категорії «землі промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення».
За інформацією Державного земельного кадастру, земельна ділянка з кадастровим номером 232218800:07:002:0004 відноситься до категорії земель - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення; цільове призначення - 15.07, для розміщення та постійної діяльності інших, створених відповідно до законів України, військових формувань, про що свідчить відповідний витяг, наявний в матеріалах спраи.
Відповідно до Положення про Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, затвердженого наказом Держгеокадастру від 17.11.2016 №308 (у редакції наказу Держгеокадастру від 20.02.2020 №53), Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області є розпорядником земель державної власності сільськогосподарського призначення на території Запорізької області.
Листом Держкомзему України від 24.04.1998 №14-1-7/1205 визначені категорії земель сільськогосподарського призначення у п.2: « 2. Землі сільськогосподарського призначення 2.1. Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, 2.2. Для ведення особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, сінокосіння і випасання худоби, 2.3. Для ведення дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду, для ведення сільського господарства, 2.4. Для ведення підсобного сільського господарства,
2.5. Для ведення селянського (фермерського) господарства, 2.6. Для традиційних народних промислів і підприємницької діяльності, 2.7.Для іншого сільськогосподарського призначення».
При цьому земельна ділянка з кадастровим номером 232218800:07:002:0004 входить до категорії «землі промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення».
В пункті 1.2. - Проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки від 2007 року - «відомості про земельну ділянку, яка проектується до передачі» від 2007 року, і у пункті 7 пояснювальної записки до проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки від 2007 р., зазначається про те, що земельна ділянка з кадастровим номером 232218800:07:002:0004 має код цільового використання 3.4., тобто «землі іншого призначення», які входить до категорії «землі промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення».
Тому, суд приходить до висновку, що належним розпорядником земельної ділянки за кадастровим номером 2322188800:002:0004, а отже і відповідачем у справі, є - Запорізька обласна державна адміністрація.
За змістом ч. 2 ст. 792 Цивільного кодексу України, майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України “Про оренду землі”.
Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.
Відповідно до ст. 6 Закону України “Про оренду землі”, орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
За змістом статті 13 Закону України “Про оренду землі” договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку (частина восьма статті 33 цього Закону).
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев'ята статті 33 вказаного Закону).
У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (частина десята статті 33 зазначеного Закону).
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею ЗЗ Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п'ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов'язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв'язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов'язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов'язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.
Тобто виникненню в орендодавця обов'язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Аналогічний за змістом висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №159/5756/18.
З матеріалів справи встановлено, що позивач 28.10.2020 відповідно до п. 8 договору (не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору) звернувся до Запорізької обласної державної адміністрації, Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області та Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області щодо наміру продовжити договірні відносини на той же строк на тих же умовах. До звернення надано проект договору оренди землі та копію договору оренди землі від 03.12.2008. Ні відповідач, ні треті особи вказану обставину не заперечили.
Заперечень щодо поновлення договору або відмови щодо поновлення договору оренди землі, протягом місяця після закінчення строку його дії висунуто не було.
Отже, як вбачається з матеріалів справи, ні треті особи, ні відповідач у справі, отримавши від позивача лист - повідомлення про поновлення спірного договору оренди не заперечили проти запропонованих позивачем умов, а лише пропонували звернутися до належного розпорядника спірної земельної ділянки.
На пропозицію позивача щодо наміру скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк (12 років) Запорізька обласна державна адміністрація листом №10397/0840 від 09.12.2020 повідомила, що задля подальшого розгляду питання, пропонується надати до обласної державної адміністрації належним чином завірені копії документів, які виклала у переліку.
Закон України “Про оренду землі” не передбачає надання орендарем в обов'язковому порядку інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, крім проекту додаткової угоди.
Отже, як вбачається з листа №10397/0840 від 09.12.2020 відповідач не розглянув по суті пропозиції орендаря щодо продовження договірних відносин, не зазначив конкретних підстав для відмови у поновленні договору оренди земельної ділянки та неправомірно послався на необхідність надання додаткових документів.
Згідно правової позиції, викладеної у рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Рисовський проти України" від 20 жовтня 2011 року (заява № 29979/04), Суд підкреслює особливу важливість принципу “належного урядування”. Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб (див. рішення у справах “Беєлер проти Італії” [ВП] (Beyeler v. Italy [GC]), заява № 33202/96, п.120, ECHR 200001, “Онер'їлдіз проти Туреччини” [ВП] (Цneryэldэz v. Turkey [GC]), заява №48939/99, п.128, ECHR 2004-XII, “Megadat.com S.r.l. проти Молдови” (Megadat.com S.r.l. v. Moldova), заява №21151/04, п. 72, від 8 квітня 2008 року, і “Москаль проти Польщі” (Moskal v. Poland), заява № 10373/05, п. 51, від 15 вересня 2009 року). Зокрема, на державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок (див., наприклад, рішення у справах “Лелас проти Хорватії” (Lelas v. Croatia), заява №55555/08, п.74, від 20 травня 2010 року, і “Тошкуце та інші проти Румунії” (Toscuta and Others v.), заява №36900/03, п. 37, від 25 листопада 2008 року) і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси (див. зазначені вище рішення у справах “Онер'їлдіз проти Туреччини” (Цneryэldэz v. Turkey), п.128, та “Беєлер проти Італії” (Beyeler v. Italy), п.119) (п.70 рішення).
Принцип “належного урядування”, як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (див. зазначене вище рішення у справі “Москаль проти Польщі” (Moskal v. Poland), п. 73). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам (див. там само). З іншого боку, потреба виправити минулу “помилку” не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (див., mutatis mutandis, рішення у справі “Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки” (Pincova and Pinc v. the Czech Republic), заява № 36548/97, п. 58, ECHR 2002-VIII). Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків (див. зазначене вище рішення у справі “Лелас проти Хорватії” (Lelas v. Croatia), п. 74). Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (див., серед інших джерел, mutatis mutandis, зазначене вище рішення у справі Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки” (Pincova and Pinc v. the Czech Republic), п. 58, а також рішення у справі “Ґаші проти Хорватії” (Gashi v. Croatia), заява №32457/05, п. 40, від 13 грудня 2007 року, та у справі “Трґо проти Хорватії” (Trgo v. Croatia), заява №35298/04, п. 67, від 11 червня 2009 року). (п.71).
Таким чином, державним органом, яким є відповідач у справі, не було надано позивачу на його звернення чіткої, обґрунтованої відмови, у строки встановлені Законом України “Про оренду землі”, у зв'язку з чим було порушено право позивача на продовження договірних відносин.
Позивач по закінченню строку дії договору продовжує користуватись земельною ділянкою. Вимог щодо повернення земельної ділянки позивачем після закінчення строку дії договору відповідачем висловлено не було.
Таким чином, доказів заперечення в поновлені договору оренди на тих же умовах і на той же строк, у зв'язку з користуванням позивачем земельною ділянкою після закінчення договору оренди, у строк встановлений Законом, відповідачем не надано.
В даному випадку право позивача у спірних правовідносинах є порушеним та підлягає захисту. Враховуючи, що договір оренди землі вважається поновленим лише у разі укладення додаткової угоди (правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 10.09.2018р. у справі №920/739/17), саме позов про визнання додаткової угоди укладеною є у цьому випадку належним та ефективним способом захисту порушеного права.
В рішенні Європейського суду з права людини від 24 червня 2003 року №44277/98 "Стретч проти Сполученого Королівства" зазначено: "оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, то в такому випадку мало місце "непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції", отже визнання недійсним та скасування рішення, згідно якого громадянин отримав майно (в даному випадку земельну ділянку) від держави та подальше позбавлення його цього майна на підставі того, що державний орган порушив закон, є неприпустимим.
Інших належних та допустимих доказів у розумінні ст.ст.75, 76 ГПК України на підтвердження своєї правової позиції, відповідач не надав.
Частиною 1 ст. 74 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування (ч. 1 ст. 76 ГПК України).
Стаття 79 ГПК України передбачає, що достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Позивач надав всі необхідні докази в обґрунтування позовних вимог.
Заперечення відповідача спростовуються вищенаведеними обставинами.
Зважаючи на те, що позивач вжив усіх залежних від нього заходів щодо дотримання процедури поновлення договору оренди, не допустив порушень зобов'язань за договором, суд вважає позовні вимоги законними, обґрунтованими, доведеними матеріалами справи, які підлягають задоволенню.
Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати покладаються на відповідача.
Керуючись ст. ст. 129, 233, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1.Позов Товариства з обмеженою відповідальністю “ДЄВОРА” до Запорізької обласної державної адміністрації задовольнити повністю.
2. Визнати укладеною між Запорізькою обласною державною адміністрацією (69107, м. Запоріжжя, пр.Соборний, буд. 164, код ЄДРПОУ 00022504) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ДЄВОРА» (69035, м.Запоріжжя, пр.Соборний, буд.170, кв.30, код ЄДРПОУ 33175394) додаткову угоду про поновлення на 12 (дванадцять) років строку дії договору оренди землі від 03.12.2008 року, укладеного між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та Товариством з обмеженою відповідальністю ДЄВОРА», зареєстрованого у ЗРФ ДП «ЦДЗК» під номером 040826000009 від 11.12.2008 року, кадастровий номер земельної ділянки: 2322188800:07:002:0004, у наступній редакції:
ДОДАТКОВА УГОДА №1
до договору оренди землі від 03 грудня 2008 року,
зареєстрованого у ЗРФ ДП «ЦДЗК» під номером 040826000009 від 11.12.2008 року, кадастровий номер земельної ділянки: 2322188800:07:002:0004
м.Запоріжжя «____»____________2021 року
Запорізька обласна державна адміністрація в особі ______________, який діє на підставі
___________(далі - Орендодавець), з однієї сторони, та
Товариство з обмеженою відповідальністю «ДЄВОРА», в особі керівника Оксененка Валерія Сергійовича, який діє на підставі Статуту (далі - Орендар), з другої сторони, разом іменовані - Сторони, а кожен окремо - Сторона, уклали цю Додаткову угоду до договору оренди землі від 03 грудня 2008 року, зареєстрованого у ЗРФ ДП «ЦДЗК» під номером 040826000009 від 11.12.2008 року, кадастровий номер земельної ділянки: 2322188800:07:002:0004 (далі - Додаткова угода), про наступне:
1.Замінити у всіх частинах і пунктах договору оренди землі від 03 грудня 2008 року, зареєстрованого у ЗРФ ДП «ЦДЗК» під номером 040826000009 від 11.12.2008 року, зазначення органу державної влади, який виступає Орендодавцем, з Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області на Запорізьку обласну державну адміністрацію.
2. Поновити договір оренди землі строком на 12 (дванадцять) років з 03 грудня 2020року до 03 грудня 2032 року.
3. Інші умови договору оренди землі від 03 грудня 2008 року, зареєстрованого у ЗРФ ДП «ЦДЗК» під номером 040826000009 від 11.12.2008 року, залишаються незмінними.
4. Додаткова угода укладена в трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один для Орендодавця, другий - для Орендаря, третій - для органу, що здійснює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Запорізька обласна державна адміністрація Товариство з обмеженою відповідальністю
код ЄДРПОУ: 00022504, «ДЄВОРА»
адреса: 69107, м.Запоріжжя, пр.Соборний, 164 код ЄДРПОУ: 33175394
тел. (061)224-63-81 адреса: 69107, м.Запоріжжя, пр.Соборний,
буд.170,кв.30
тел.(061)233-70-03
3.Стягнути з Запорізької обласної державної адміністрації (69107, м. Запоріжжя, пр.Соборний, буд. 164, код ЄДРПОУ 00022504) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ДЄВОРА» (69035, м.Запоріжжя, пр.Соборний, буд.170, кв.30, код ЄДРПОУ 33175394) 2 270 (дві тисячі двісті сімдесят) грн. 00 коп. судового збору. Видати наказ.
Повне рішення оформлено і підписано у відповідності до вимог ст. ст. 240, 241 ГПК України “28” травня 2021 р.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення до Центрального апеляційного господарського суду через господарський суд Запорізької області, а у разі проголошення вступної та резолютивної частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Суддя Н.Г.Зінченко