20.05.21
22-ц/812/942/21
Провадження № 22-ц/812/942/21 Доповідач апеляційної інстанції-Данилова О.О.
20 травня 2021 року м. Миколаїв
справа № 484/4238/20
Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів:
головуючого Данилової О.О.,
суддів: Коломієць В.В., Шаманської Н.О.,
із секретарем Біляєвою В.М.
переглянувши в апеляційному порядку цивільну справу за позовом
ОСОБА_1
до фермерського господарства «Нектар»
про розірвання договору оренди та зобов'язання повернути земельну ділянку
за апеляційною скаргою ОСОБА_1
на рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області, ухвалене 19 березня 2021 року суддею Максютенко О.А. в приміщенні цього ж суду (дата складання повного судового рішення не зазначена),
У грудні 2020 року ОСОБА_1 звернулась з позовом до фермерського господарства «Нектар» (далі ФГ «Нектар») про розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов'язання повернути земельну ділянку.
Позивачка зазначала, що є власником земельної ділянки площею 9.0034 га з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована в межах Первомайського району Миколаївської області. За договором оренди землі від 22 вересня 2014 року та додатковою угодою від 17 грудня 2018 року (далі - Договір) ділянка перебуває в користуванні ФГ «Нектар». Умовою оренди є обов'язок відповідача сплачувати щорічну орендну плату в розмірі 25465.84 грн., в тому числі 50% орендної плати до 01 вересня та 50% - до 01 жовтня щороку.
Посилаючись на те, що ФГ «Нектар» систематично порушує обов'язок щодо своєчасної сплати орендної плати за умовами Договору, а саме орендну плату за 2019 рік виплатив лише наприкінці грудня того ж року, а орендну плату за 2020 рік взагалі не виплатив, ОСОБА_1 просила розірвати договір оренди земельної ділянки та зобов'язати відповідача повернути земельну ділянку в належному стані.
Відповідач ФГ «Нектар» позов не визнало, посилаючись на відсутність підстав для розірвання Договору, оскільки такої підстави угода не містить, а обов'язок щодо своєчасної сплати орендної плати не передбачений статтею 25 Закону «Про оренду землі». Орендна плата у визначеному договором розмірі виплачувалась щорічно, а тимчасова затримка у 2019 та 2020 роках пов'язана з певними труднощами у господарській діяльності підприємства.
Рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 19 березня 2021 року у задоволенні позову відмовлено через недоведеність підстав для розірвання Договору. З ОСОБА_1 на користь ФГ «Нектар» стягнуто 4800 грн. витрат на правничу допомогу.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просила рішення скасувати та позов задовольнити. Апелянт посилалась на невірну оцінку судом встановлених обставин, а саме факту систематичного порушення орендарем строків виплати орендної плати у 2019-2020 роках, що є істотною умовою оренди та достатньою підставою для розірвання договору оренди.
Правом на подачу відзиву на апеляційну скаргу відповідач не скористався.
Судове засідання апеляційного суду проведено в режимі відео-конференції за участю позивачки ОСОБА_1 та представника відповідача- адвоката Ремського Є.В.
Переглянувши справу за наявними в ній доказами та перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що ФГ «Нектар» хоча і несвоєчасно (не в строки, визначені Додатковою угодою) виплатив ОСОБА_1 орендну плату за 2019 та 2020 роки, але заборгованості з орендної плати не має. Правом стягнення з орендаря пені за порушення строків виплати позивачка не скористалась. За таких обставин суд дійшов висновку про недоведеність факту систематичної несплати орендної плати орендарем, як підстави для розірвання договору оренди відповідно до статті 32 Закону «Про оренду землі» та статті 141 ЗК.
Проте з такою оцінкою встановлених обставин погодитись не можна.
Спірні відносини виникли в сфері орендних земельних правовідносин та регулюються загальними нормами зобов'язального права та нормами земельного законодавства.
Так, відповідно до статті 526 ЦК зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно із статтею 629 ЦК договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частини 1,2 статті 651 ЦК).
Відповідно до статті 13 Закону «Про оренду землі» (далі - Закон) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За правилами частини 1 статті 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (частина 1,2 статті 21 Закону).
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК та іншими законами України (частина 1 статті 32 Закону).
Частина 1 статті 24 Закону передбачає право орендодавця вимагати своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.
Підстави припинення права користування земельною ділянкою, в тому числі систематична несплата орендної плати, передбачені і пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК.
Аналіз вище вказаних норм права свідчить про те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична (два та більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором. При цьому при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом "д" статті 141 ЗК, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору.
Отже, виходячи з положень статті 526 ЦК, систематична сплата орендної плати, як істотна умова оренди, тобто як невиконання, так і неналежне виконання цих умов договору і щодо розміру, і щодо строку виплати, є достатньою підставою для розірвання договору оренди.
Вказаний правовий висновок викладений у постановах Верховним Судом України від 12 грудня 2012 року (справа № 6-146цс12), від 11 жовтня 2017 року (справа № 6-1449цс17) та постанові Об'єднаної Палати КЦС Верховного Суду від 06 березня 2019 року (справа №183/262/17).
Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 9.0034 га, кадастровий номер 482540000:05:00:0199, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована в межах Первомайської районної ради Первомайського району Миколаївської області (а.с.12,13).
22 вересня 2014 року між ОСОБА_1 та ФГ «Нектар» було укладено договір оренди землі зі строком дії до 21 листопада 2028 року (а.с.7-9).
Відповідно до пункту 4 розділу «інші права та обов'язки сторін» цього договору передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасної сплати орендної плати та обов'язок орендаря своєчасно сплачувати орендну плату.
Договором передбачено, що його дія припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та в наслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається (пункт 3 розділу «зміна умов договору і припинення його дії»).
17 грудня 2018 року між сторонами укладено Додаткову угоду №1 про внесення змін до договору оренди землі (а.с.11 зворот).
Пунктом 1 Додаткової угоди передбачено, що орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється в сталій грошовій сумі -25465,84 грн. за рік оренди, але у будь-якому випадку не може становити менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік. Орендна плата виплачується у грошовій або натуральній формі і має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату виплати орендної плати.
Пунктом 3 Додаткової угоди передбачено, що орендар сплачує орендну плату протягом терміну дії договору - 50% до 1 вересня і 50% до 1 жовтня щороку,
У разі не внесення орендної плати у строки, визначені Договором, сплачується пеня у розмірі 0.001% з несплаченої суми за кожен день прострочення (пункт 5 додаткової угоди).
У період вересня-грудня 2019 року ОСОБА_1 неодноразово зверталась до ФГ «Нектар» с вимогами щодо дотримання умов Додаткової угоди та виплати заборгованості з орендної плати (а.с.15-17).
Орендна плата за 2019 рік виплачена ОСОБА_1 23 грудня 2019 року, а орендна плата за 2020 рік виплачена позивачці 24 та 28 грудня 2020 року (а.с.30-33).
Встановлені обставини свідчать про те, що, сплативши орендну плату за 2019 та за 2020 роки у грудні відповідного року, ФГ «Нектар» порушив умови Договору щодо строків виплати орендної плати (50% до 1 вересня та 50 % до 1 жовтня), що є істотною умовою договору оренди. Внаслідок зазначених порушень позивачка не отримала того, на що розраховувала при укладанні договору.
Порушення строків виплати орендної плати, які поряд з розміром орендної плати є істотною умовою договору оренди землі (частина 1 статті 15 Закону), є частковим невиконанням обов'язку зі сплати орендної плати, тобто таким порушенням умов оренди земельної ділянки, яке у разі систематичності (неодноразовості) дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість у подальшому.
Сам факт систематичного порушення умов договору оренди земельної ділянки щодо своєчасної сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору.
Така правова позиція викладена у постанові Верховного Суду (КЦС) від 10 квітня 2019 року у справі № 235/1628/16-ц.
Оскільки порушення строків виплати орендної плати ФГ «Нектар» допускав як у період вересня-грудня 2019 року, так і у відповідний період 2020 року, ці обставини вважаються систематичним порушенням умов договору щодо своєчасної сплати орендної плати та є достатньою підставою для розірвання договору оренди від 22 вересня 2014 року на вимогу орендодавця відповідно до частини 1 статті 32 Закону та пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК.
Відповідно до правил статті 34 Закону у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.
Посилання відповідача на те, що закон не передбачає такого наслідку порушення строків сплати орендної плати, як розірвання договору, суд не може прийняти до уваги, оскільки це твердження суперечить змісту наведених норм зобов'язального та земельного законодавства та судовій практиці застосування цих норм.
Обов'язок належного виконання зобов'язань за договором, що передбачено статтею 526 ЦК, включає необхідність дотримуватись строків виконання цих зобов'язань, узгоджених сторонами. Прострочення зобов'язання є одним з видів його порушення.
Не має правового значення при визначенні підстав для розірвання договору і факт відсутності заборгованості по виплаті орендної плати на час звернення до суду, оскільки склад цивільного правопорушення утворює не факт заборгованості, а встановлення систематичності порушень щодо своєчасної виплати орендної плати.
Оскільки суд першої інстанції дав помилкову оцінку встановленим обставинам та невірно застосував норми зобов'язального та земельного законодавства, судове рішення підлягає скасуванню з ухваленням по справі нового рішення про задоволення позову ОСОБА_1 .
Згідно з частиною 13 статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної інстанції змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина перша статті 141 ЦПК України).
Оскільки судовий збір при подачі апеляційної скарги мав складати 1681,6 грн. (840,80 грн. + 840,80 грн.), а при подачі апеляційної скарги - 2522,40 грн. (1681,6 х 150%), то відшкодуванню ОСОБА_1 підлягають судові витрати лише в зазначеному розмірі.
Керуючись статтями 374, 376, 382 ЦПК України, апеляційний суд
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 19 березня 2021 року скасувати на ухвалити нове рішення.
Позов ОСОБА_1 задовольнити.
Розірвати Договір оренди землі від 22 вересня 2014 року, укладений між ОСОБА_1 та фермерським господарством «Нектар» щодо земельної ділянки площею 9,0034 га для ведення сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 4825400000:05:000:0199, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21 листопада 2014 року, номер запису 7775344.
Зобов'язати фермерське господарство «Нектар» повернути земельну ділянку площею 9,0034 га для ведення сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 4825400000:05:000:0199 власниці ОСОБА_1 .
Стягнути з фермерського господарства «Нектар» на користь ОСОБА_1 1681,60 грн. судового збору, сплаченого при подачі позовної заяви.
Стягнути з фермерського господарства «Нектар» на користь ОСОБА_1 2522,40 грн. судового збору, сплаченого на забезпечення апеляційного розгляду справи.
Постанова набирає законної сили з дня прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Головуючий О.О.Данилова
Судді: В.В.Коломієць
Н.О.Шаманська
повну постанову складено 20 травня 2021 року