29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
"27" квітня 2021 р. Справа № 924/1378/20
м. Хмельницький
Господарський суд Хмельницької області у складі судді Субботіної Л.О. за участю секретаря судового засідання Мізика М.А., розглянувши матеріали
за позовом фізичної особи - підприємця Космацького Станіслава Андрійовича м. Кам'янець - Подільський Хмельницької області
до 1. Приватного закладу вищої освіти "Кам'янець - Подільський податковий інститут" м.Кам'янець - Подільський Хмельницької області
2. Приватного нотаріуса Кам'янець - Подільського міського нотаріального округу Рибака Степана Йосиповича м.Кам'янець - Подільський Хмельницької області
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів, Ірпінської фінансово-юридичної академії у формі товариства з обмеженою відповідальністю м.Ірпінь Київської області
про 1. Визнання недійсним договору про внесення змін до договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029
2. Скасування державної реєстрації змін до іншого речового права
Представники сторін:
позивач: Сергійчук Ю.В. - адвокат, діє на підставі ордеру серія ВХ № 1003378 від 27.04.2021
відповідачі: не з'явилися
третя особа: не з'явилась
Рішення постановляється 27.04.2021, оскільки в судових засіданнях 29.03.2021 та 09.04.2021 оголошувалась перерва.
В судовому засіданні відповідно до ч. 6 ст. 233 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
До Господарського суду Хмельницької області 24.12.2020 надійшла позовна заява фізичної особи - підприємця Космацького Станіслава Андрійовича м. Кам'янець - Подільський Хмельницької області до 1.Приватного закладу вищої освіти "Кам'янець - Подільський податковий інститут" м. Кам'янець - Подільський Хмельницької області, 2. Приватного нотаріуса Кам'янець - подільського міського нотаріального округу Рибака Степана Йосиповича м.Кам'янець - Подільський Хмельницької області про1.Визнання недійсним договору про внесення змін до договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029, 2. Скасування державної реєстрації змін до іншого речового права. В обґрунтування позову позивач вказує, що 22.12.2017 між Ірпінською фінансово-юридичною академією у формі ТОВ (орендодавець) та Приватним закладом вищої освіти "Кам'янець-Подільський податковий інститут" (орендар) було укладено договір оренди № 1029 цілісного майнового комплексу будівель площею 1367,0 кв.м., посвідчений приватним нотаріусом Кам'янець-Подільського міського нотаріального округу Шевчук Н.М. Строк дії договору оренди становив до 31 грудня 2021 року. Зазначає, що 20.04.2018 укладено договір про внесення змін до вищевказаного договору оренди від 22.12.2017, який посвідчений приватним нотаріусом Кам'янець-Подільського міського нотаріального округу Хмельницької області Рибаком С.Й. за № 246, за умовами якого сторони погодили продовжити строк дії договору оренди цілісного майнового комплексу до 31 грудня 2022 року. В подальшому 19.02.2019 було укладено договір про внесення змін до договору оренди (найму) нерухомого майна, який посвідчений приватним нотаріусом Кам'янець-Подільського міського нотаріального округу Хмельницької області Рибаком С.Й. за № 190, яким продовжено строк дії договору оренди цілісного майнового комплексу до 31 грудня 2024 року. З відомостей із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна вбачається, що 11.01.2019 на підставі постанови про арешт майна боржника № 58021282 від 09.01.2019 Ірпінського міського відділу ДВС ГТУЮ у Київській області накладено арешт на усе нерухоме майно Ірпінської фінансово-юридичної академії у формі ТОВ. Таким чином, договір про внесення змін до договору найму від 19.02.2019 був посвідчений приватним нотаріусом в момент, коли обтяження всього нерухомого майна боржника, в тому числі і орендованого цілісного майнового комплексу будівель залишалось чинним та ніким не скасованим. Тому, на думку позивача, вказаний договір суперечить законодавству України, чинному на момент вчинення цього правочину, що є підставою для визнання його недійсним у порядку ст.ст. 203, 215 ЦК України. Позивач вказує, що майно було реалізовано через проведення електронних торгів. Станом на момент подання позовної заяви орендований об'єкт нерухомого майна належить на праві особистої приватної власності Космацькому С.А. на підставі свідоцтва № 180 від 05.06.2020. Зазначає, що оспорюваним договором порушуються права та інтереси позивача як нового власника нерухомого майна та орендодавця за договором оренди цілісного майнового комплексу будівель № 1029 від 22.12.2017, в зв'язку із чим позивач звернувся до суду із даним позовом.
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу справи між суддями від 24.12.2020 вказану позовну заяву передано для розгляду судді Субботіній Л.О.
Ухвалою суду від 29.12.2020 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі №924/1378/20 та призначено підготовче засідання на 12:20 год. 21 січня 2021 року.
На адресу суду 15.01.2021 від відповідача 1 надійшов відзив на позовну заяву, в якому останній вказує, що спірні правовідносини регулюються Цивільним кодексом України, законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", Законом України "Про виконавче провадження", Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. Так, у п. 3.5 зазначеного Порядку не вказано застережень щодо неможливості укладення договору про внесення змін до основного договору найму в частині строку дії договору, у разі наявності в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно запису про наявність арешту. Зазначає, що з інформаційної довідки поданої позивачем вбачається, що реєстрація права найму відбулась 22.12.2017 о 10:54:47 і в подальшому відсутні відомості щодо реєстрації іншого/нового права. Тобто укладаючи оскаржуваний договір щодо внесення змін до договору від 22.12.2017 № 1029, у сторін не виникло нових прав щодо комплексу будівель за адресою: АДРЕСА_1, а сторони скористались правом, передбаченим п. 10.4 договору від 22.12.2017 №1029. Також звертає увагу, що належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано. Тому приватний нотаріус Кам'янець-Подільського міського нотаріального округу не може бути належним відповідачем у справі. Із вказаних підстав просить у позові відмовити.
Ухвалою суду від 21.01.2021 відкладено підготовче засідання на 11:00 год. 16 лютого 2021 року, продовжено строк підготовчого провадження у справі № 924/1378/20 на тридцять днів та залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів Ірпінську фінансово-юридичну академію у формі товариства з обмеженою відповідальністю.
На адресу суду 26.01.2021 від позивача надійшла відповідь на відзив, в якій останній додатково вказує, що зважаючи на приписи ст.ст. 18, 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", при наявності в Єдиному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про заборону відчуження спірного майна, накладеного відділом ДВС у постанові про арешт нерухомого майна боржника, державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте.
В підготовчому засіданні 16.02.2021 суд виніс ухвалу із занесенням до протоколу судового засідання про продовження позивачу процесуального строку для подання відповіді на відзив та прийняв її до розгляду, а також ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 11:30 год. 15 березня 2021 року та витребування доказів в Ірпінського міського відділу ДВС Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м.Київ).
Ухвалою суду від 15.03.2021 закрито підготовче провадження, призначено справу №924/1378/20 до судового розгляду по суті на 15:00 год. 29 березня 2021 року та витребувано повторно докази в Ірпінського міського відділу ДВС Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м.Київ).
В судовому засіданні 29.03.2021 суд оголосив перерву до 11:00 год. 09 квітня 2021 року, інформацію про що занесено до протоколу судового засідання.
На виконання вимог ухвали суду Ірпінський ДВС надіслав копію постанови Ірпінського міського відділу ДВС ГТУЮ у Київські області № 58021282 від 09.01.2019, яка долучена судом до матеріалів справи.
09.04.2021 суд поновив сторонам встановлений законом процесуальний строк для подання доказів та прийняв їх до розгляду, а також оголосив перерву в судовому засідання до 12:00 год. 27 квітня 2021 року, про що винесена ухвала із занесенням до протоколу судового засідання.
Представник позивача в судовому засіданні 27.04.2021 підтримав позовні вимоги з підстав, викладених у позовній заяві та відповіді на відзив.
Представник відповідача 1 в судове засідання 27.04.2021 не з'явився, про дату та час судового засідання повідомлений належним чином, що підтверджується наявною в матеріалах справи розпискою по справі. У попередньому судовому засіданні проти позову заперечував з підстав, викладених у відзиві на позов.
Відповідач 2 та третя особа повноважних представників до суду не направили, відзиву на позов та письмових пояснень не подали, про дату та час судового засідання повідомлені належним чином, що підтверджується наявними в матеріалах справи судовими повістками.
Відповідно до ч. 4 ст. 13 ГПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Згідно з ч. 9 ст. 165, ч. 2 ст. 178 ГПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами.
Таким чином, враховуючи, що відповідач 2 був належним чином повідомлений про розгляд справи та не скористався своїм правом на подання відзиву, справа розглядається за наявними матеріалами відповідно до приписів ч. 9 ст. 165 та ч. 2 ст. 178 ГПК України.
Суд під час розгляду матеріалів справи встановив наступні обставини.
Між Ірпінською фінансово-юридичною академією у формі товариства з обмеженою відповідальністю (орендодавець) та Приватним закладом вищої освіти "Кам'янець-Подільський податковий інститут" (орендар) 22.12.2017 укладено договір оренди (найму) нерухомого майна, за умовами п. 1.1 якого орендодавець зобов'язується передати орендареві в строкове платне користування нерухоме майно, а саме: комплекс нежитлових приміщень, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 1367,0 кв.м. для навчання студентів приватного закладу вищої освіти "Кам'янець-Подільський податковий інститут", а орендар зобов'язується прийняти дане майно та після припинення дії цього договору повернути майно орендодавцю в належному стані.
Згідно з п. 10.1 вищевказаного договору, останній набирає чинності з моменту його підписання сторонами та діє до 31 грудня 2021 року, а в частині проведення розрахунків - до їх повного виконання сторонами.
Договір підписаний сторонами, скріплений відтисками їх печаток, посвідчений приватним нотаріусом Кам'янець-Подільського міського нотаріального округу Хмельницької області Рибаком С.Й та зареєстрований в реєстрі за № 1029.
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта № 238314489 від 22.12.2020, до Реєстру 22.12.2017 внесено запис № 36776112 про державну реєстрацію права користування (найму (оренди)) цілісного майнового комплексу будівель, площею 1367,0 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, на підставі договору оренди комплексу нежитлових приміщень № 1029 від 22.12.2017, орендодавець: Ірпінська фінансово-юридична академія у формі товариства з обмеженою відповідальністю, орендар: Приватний заклад вищої освіти "Кам'янець-Подільський податковий інститут". Визначено строк дії речового права: 31.12.2024.
Постановою головного державного виконавця Ірпінського міського відділу ДВС Головного територіального управління юстиції у Київській області від 09.01.2019, винесеної у межах зведеного виконавчого провадження № 58038108, було накладено арешт та рухоме та нерухоме майно, що належить боржнику Ірпінській фінансово-юридичній академії у формі товариства з обмеженою відповідальністю у межах суми звернення стягнення з урахуванням виконавчого збору та витрат виконавчого провадження 8494323,46грн.
Із змісту інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта № 238314489 від 22.12.2020 вбачається, що 11.01.2019 проведено державну реєстрацію обтяжень - арешт нерухомого майна Ірпінської фінансово-юридичної академії у формі ТОВ (номер запису 29819986) на підставі постанови про арешт майна боржника № 58021282 від 09.01.2019 Ірпінського міського відділу ДВС ГТУЮ у Київській області.
19.02.2019 між Ірпінською фінансово-юридичною академією у формі товариства з обмеженою відповідальністю (орендодавець) та Приватним закладом вищої освіти "Кам'янець-Подільський податковий інститут" (орендар) укладено договір про внесення змін до договору найму (оренди) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029, згідно з яким викладено в новій редакції п. 3.1 та 10.1 договору. Зокрема, встановлено, що договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами та діє до 31 грудня 2024 року, а в частині проведення розрахунків - до їх повного виконання сторонами.
Вказаний договір підписаний сторонами, скріплений відтисками їх печаток, посвідчений приватним нотаріусом Кам'янець-Подільського міського нотаріального округу Хмельницької області Рибаком С.Й та зареєстрований в реєстрі за № 190.
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 156831158 від 19.02.2019, проведено реєстрацію змін до іншого речового права на підставі договору про внесення змін до договору найму № 190 від 19.02.2019, а саме зміст характеристика іншого речового права - оренда цілісного майнового комплексу будівель, строк дії: 31.12.2022 змінено на оренда цілісного майнового комплексу будівель, строк дії: 31.12.2024, додаткові відомості: в зв'язку з продовженням строку оренди ціна договору змінена з 912000 гривень на 1276800 гривень.
Відповідно до протоколу про проведення електронних торгів № 461645, ДП "Сетам" 20.01.2020 проведено електронні торги по лоту № 398409 з реалізації нерухомого майна - цілісного майнового комплексу будівель та споруд, загальною площею 1367,0 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 та належало боржнику Ірпінській фінансово-юридичній академії у формі товариства з обмеженою відповідальністю. Переможцем торгів визнано Космацького Станіслава Андрійовича .
10.02.2020 головним державним виконавцем Ірпінського міського відділу ДВС Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м.Київ) складено акт про проведенні торги.
Приватним нотаріусом Кам'янець-Подільського міського нотаріального округу Шевчик Н.М. 05.06.2020 видано свідоцтво про право власності Космацького С.А. на комплекс, загальною площею 1367,0 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
На підставі вказаного свідоцтва 05.06.2020 проведено державну реєстрацію права власності Космацького С.А. на вищевказане майно, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 211584242 від 05.06.2020.
Відповідно до відомостей, що містяться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Космацький Станіслав Андрійович зареєстрований як фізична особа-підприємець з 23.11.2018.
Також матеріали справи містять рахунки на оплату № 5_КС від 03.07.2020, № 6_КС від 04.08.2020, № 7_КС від 03.09.2020, які виставлялись ФОП Космацьким С.А. Приватному закладу вищої освіти "Кам'янець-Подільський податковий інститут" для здійснення оплати за оренду приміщення, заключну виписку АТ КБ "Приватбанк" за період з 01.11.2020 по 30.11.2020 на підтвердження сплати відповідачем позивачу орендної плати за приміщення за червень-серпень 2020 року.
Відповідач 1 на спростування позовних вимог долучив до матеріалів справи постанову державного виконавця від 13.08.2019 про опис та арешт майна боржника, винесену при примусовому виконанні наказу № 911/1108/18 від 29.11.2018, згідно з якою описано та накладено арешт на майно за адресою: АДРЕСА_1: а саме: земельну ділянку з кадастровим номером 6810400000:07:001:0019, площею 0,2643га та майновий комплекс будівель, площею 1367,0 кв.м. У постанові зазначено, що на описане майно накладено арешт і встановлено обмеження користування ним: описане майно не відчужувати, не пошкоджувати, заборонено проводити будь-які дії, що можуть призвести до зменшення вартості.
Аналізуючи надані докази та пояснення учасників процесу, оцінюючи їх у сукупності, суд приймає до уваги наступне.
Відповідно до ст. 15, ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства, звернувшись до суду за їх захистом.
Згідно з ч. 2 ст. 16 ЦК України, ч. 2 ст. 20 Господарського кодексу України (далі - ГК України) одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.
За змістом ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
За правилами ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно з ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
У розумінні приписів наведених норм оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, але на час розгляду справи судом має право власності чи інше речове право на предмет правочину та/або претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння.
Вимоги заінтересованої особи про визнання правочину недійсним спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи також може полягати в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала (перебували) у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи ст.ст. 3, 15, 16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було на час пред'явлення позову порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний та ефективний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.
Отже, за змістом ст.ст. 15, 16, 215 ЦК України визнанню правочину недійсним має передувати встановлення судом наявності порушення прав позивача, який не є стороною цього правочину.
Як вбачається з матеріалів справи, за договором оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 Ірпінська фінансово-юридична академія у формі товариства з обмеженою відповідальністю (орендодавець) передала в строкове платне користування Приватному закладу вищої освіти "Кам'янець-Подільський податковий інститут" (орендар) комплекс нежитлових приміщень, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 1367,0 кв.м.
Відповідно до протоколу про проведення електронних торгів № 461645 від 20.01.2020 та акту головного державного виконавця Ірпінського міського відділу ДВС Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м.Київ) про проведенні торги від 10.02.2020, за результатами проведених електронних торгів з реалізації нерухомого майна - цілісного майнового комплексу будівель та споруд, загальною площею 1367,0 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1, що належало боржнику Ірпінській фінансово-юридичній академії у формі товариства з обмеженою відповідальністю, переможцем торгів визнано Космацького Станіслава Андрійовича .
Згідно з свідоцтвом № 180 від 05.06.2020, виданим приватним нотаріусом Кам'янець-Подільського міського нотаріального округу Шевчик Н.М. та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 211584242 від 05.06.2020, позивач є власником комплексу, загальною площею 1367,0 кв.м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Приписами ч. 1 ст. 770 ЦК України передбачено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.
Зважаючи на викладене, до позивача перейшли права та обов'язки орендодавця за договором оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017.
Частиною 1 ст. 316 ЦК України визначено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (ч. 1 ст.317, ч. 1 ст. 319 ЦК України).
Згідно з ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Суд приймає до уваги, що внаслідок укладення договору № 190 від 19.02.2019 про внесення змін до договору найму (оренди) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029 строк дії договору оренди був продовжений до 31 грудня 2024 року, в той час як строк дії договору найму (оренди) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029 з урахуванням змін, внесених договором від 20.04.2018, був встановлений до 31 грудня 2022 року. Отже, укладення оспорюваного договору впливає на права та обов'язки позивача, як власника майна та орендодавця за договором оренди. За таких обставин позивач є заінтересованою особою, яка вправі відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України звернутись до суду із вимогою про визнання недійсним договору про внесення змін № 190 від 19.02.2019.
Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
В обґрунтування позовних вимог позивач вказує, що договір № 190 від 19.02.2019 про внесення змін до договору найму (оренди) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029 був укладений під час наявності в Єдиному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про накладення арешту, і державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційні дії доки таке обмеження не буде знято. За таких обставин позивач вважає, що оспорюваний договір суперечить законодавству України, що є підставою для визнання його недійсним у порядку ст.ст. 203, 215 ЦК України.
За приписами ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Відповідно до ст. 793 ЦК України в редакції, чинній на моменту укладення договору оренди № 1029 від 22.12.2017, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ст. 794 ЦК України в редакції, чинній на моменту укладення договору оренди № 1029 від 22.12.2017).
Статтею 654 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Суд встановив, що 19.02.2019 між Ірпінською фінансово-юридичною академією у формі товариства з обмеженою відповідальністю (орендодавець) та Приватним закладом вищої освіти "Кам'янець-Подільський податковий інститут" (орендар) укладено договір про внесення змін до договору найму (оренди) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029, згідно з яким викладено в новій редакції п. 3.1 та 10.1 договору. Зокрема, встановлено, що договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами та діє до 31 грудня 2024 року, а в частині проведення розрахунків - до їх повного виконання сторонами. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 156831158 від 19.02.2019, проведено реєстрацію змін до іншого речового права на підставі договору про внесення змін до договору найму №190 від 19.02.2019, в тому числі змінено строк дії договору: 31.12.2024.
В той же час постановою головного державного виконавця Ірпінського міського відділу ДВС Головного територіального управління юстиції у Київській області від 09.01.2019 було накладено арешт на рухоме та нерухоме майно, що належить боржнику Ірпінській фінансово-юридичній академії у формі товариства з обмеженою відповідальністю у межах суми звернення стягнення з урахуванням виконавчого збору та витрат виконавчого провадження 8494323,46грн.
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта № 238314489 від 22.12.2020, 11.01.2019 проведено державну реєстрацію обтяжень - арешт нерухомого майна Ірпінської фінансово-юридичної академії у формі ТОВ (номер запису 29819986) на підставі постанови про арешт майна боржника № 58021282 від 09.01.2019 Ірпінського міського відділу ДВС ГТУЮ у Київській області.
Арешт майна являє собою накладення заборони на право розпоряджатися майном з метою його збереження до визначення подальшої долі цього майна (аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у справі № 643/12369/19 від 19.02.2021).
З моменту арешту майна його власник тимчасово позбавлений права визначати долю майна, в тому числі передавати його в тимчасове володіння чи користування третім особам.
Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність ( п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України). Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Сутність добросовісності передбачає вірність зобов'язанням, повагу до прав інших суб'єктів, обов'язок до співставлення власних та чужих інтересів, унеможливлення заподіяння шкоди третім особам
Згідно із ч. 3 ст. 13 ЦК України не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
Суд зазначає, що за умовами договору найму (оренди) нерухомого майна від 22.12.2017 №1029 із змінами, внесеними договором від 20.04.2018, комплекс нежитлових приміщень, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 1367,0 кв.м. був переданий в оренду строком до 31 грудня 2022 року.
В зв'язку з укладенням оспорюваного договору про внесення змін № 190 від 19.02.2019, сторони продовжили строк дії договору найму (оренди) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029 ще додатково на 2 роки (до 31.12.2024), тобто орендодавець розпорядився своїм майном шляхом передачі його в тимчасове користування в період з 01.01.2023 по 31.12.2024.
Зважаючи на вказане, суд дійшов висновку, що договір про внесення змін № 190 від 19.02.2019 є правочином щодо розпорядження майном, який був укладений в період дії арешту, накладеного згідно з постановою головного державного виконавця Ірпінського міського відділу ДВС Головного територіального управління юстиції у Київській області від 09.01.2019, що свідчить про невідповідність даного договору положенням ст. 203 ЦК України, порушує права позивача і є правовою підставою для визнання його недійсним в порядку ст. 215 ЦК України.
Зважаючи на те, що оспорюваний правочин був укладений між Приватним закладом вищої освіти "Кам'янець - Подільський податковий інститут", який є відповідачем 1, та Ірпінською фінансово-юридичною академією у формі товариства з обмеженою відповідальністю, то суд, керуючись приписами ст. 50 ГПК України, залучив останню до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів. При цьому звертається увага, що зважаючи на приписи ч. 1 ст.48 ГПК України суд був позбавлений процесуальної можливості залучити Ірпінську фінансово-юридичну академію у формі товариства з обмеженою відповідальністю як співвідповідача у даній справі з власної ініціативи. Також приймається до уваги, що на даний час орендодавцем за договором найму (оренди) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029 є позивач.
З приводу долученої відповідачем 1 до матеріалів справи постанови державного виконавця про опис та арешт майна боржника від 13.08.2019 суд зазначає наступне.
Відповідно до ч.ч. 2-5 ст. 57 Закону України "Про виконавче провадження" арешт на майно (кошти) боржника накладається виконавцем шляхом винесення постанови про арешт майна (коштів) боржника або про опис та арешт майна (коштів) боржника. Постанова про арешт майна (коштів) боржника виноситься виконавцем під час відкриття виконавчого провадження та не пізніше наступного робочого дня після виявлення майна. Арешт накладається у розмірі суми стягнення з урахуванням виконавчого збору, витрат виконавчого провадження, штрафів та основної винагороди приватного виконавця на все майно боржника або на окремі речі. Копії постанов, якими накладено арешт на майно (кошти) боржника, виконавець надсилає банкам чи іншим фінансовим установам, органам, що здійснюють реєстрацію майна, реєстрацію обтяжень рухомого майна, в день їх винесення. Про проведення опису майна (коштів) боржника виконавець виносить постанову про опис та арешт майна (коштів) боржника.
З аналізу вищевказаних правових норм вбачається, що арешт на майно боржника може накладатися державним виконавцем шляхом: 1) винесення постанови про відкриття виконавчого провадження, якою накладається арешт на майно боржника та оголошується заборона на його відчуження; 2) винесення постанови про арешт коштів та інших цінностей боржника, що знаходяться на рахунках і вкладах чи на зберіганні в банках або інших фінансових установах; 3)винесення постанови про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження; 4)проведення опису майна боржника і накладення на нього арешту.
Згідно з п. 2 ст.2 Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження.
Відповідно до постанови головного державного виконавця Ірпінського міського відділу ДВС Головного територіального управління юстиції у Київській області від 09.01.2019 було накладено арешт на рухоме та нерухоме майно, що належить боржнику Ірпінській фінансово-юридичній академії у формі товариства з обмеженою відповідальністю, про що 11.01.2019 проведена державна реєстрація обтяження. Таким чином, на момент укладення оспорюваного договору було накладено заборону на право розпоряджатися комплексом нежитлових приміщень, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 1367,0 кв.м., який є предметом договору оренди.
При цьому з врахуванням вищезазначених правових норм винесення державним виконавцем постанови про опис та арешт майна від 13.08.2019 жодним чином не спростовують вищевказаних висновків суду.
Згідно з ч. 1 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Відносини, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулює Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", згідно з положеннями якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (тут і надалі Закону в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Частинами 2, 5 ст. 3 Закону визначено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.
Державній реєстрації прав підлягає, зокрема право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки (п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону).
Умови, підстави та процедура проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедура взяття на облік безхазяйного нерухомого майна визначені Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України №1127 від 25.12.2015 (тут і надалі Порядок в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору).
Так, державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб'єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком. Для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав (п.п. 6, 7 Порядку).
Розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав. Під час розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор обов'язково використовує відомості з Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та Державного реєстру іпотек, які є архівною складовою частиною Державного реєстру прав, а також відомості з інших інформаційних систем, доступ до яких передбачено законодавством, у тому числі відомості з Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру документів (п. 12 Порядку).
Відповідно до п. 18 Порядку, за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.
Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 24 Закону у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно (п.6). За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.
Враховуючи викладене та зважаючи на наявність в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про арешт нерухомого майна, накладеного відділом ДВС, суд дійшов висновку, що державна реєстрація змін до іншого речового права на підставі оспорюваного правочину була проведена з порушенням вимог Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" і Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Відповідно до пунктів 1, 2, 3 ч. 3 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у чинній редакції відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Отже, обраний позивачем спосіб захисту його порушених прав шляхом скасування державної реєстрації змін до іншого речового права з одночасним внесенням змін до речового права узгоджується зі змістом ст.ст. 26, 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Також суд вважає за необхідне зазначити, що приватний нотаріус, здійснюючи державну реєстрацію змін до іншого речового права, не мав публічно-правових відносин з позивачем, оскільки така реєстрація права відбувалася не за позивачем.
Спір про скасування державної реєстрації змін до іншого речового права за іншою, ніж позивач, особою є спором, пов'язаним із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (подібна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018 у справі № 823/2042/16).
Зважаючи на зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судом обставини справи, суд дійшов висновку, що спір у позивача є саме з відповідачем 1 з приводу порушення ним прав позивача внаслідок дій щодо реєстрації за відповідачем 1змін до іншого речового права, а саме: продовження строку оренди нерухомого майна.
Отже, позовна вимога про скасування державної реєстрації змін до іншого речового права не може бути звернена до приватного нотаріуса, якого позивач визначив співвідповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов'язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або змін до нього незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений (аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 520/13067/17 від 01.04.2020).
Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача.
Приписами ч. 1 ст. 86 ГПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Відповідно до ст. 73 ГПК доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом (ч. 3 ст. 13, ст. 74 ГПК України).
Приймаючи до уваги наведені вище положення закону, враховуючи встановлені судом факти та зміст позовних вимог, суд вважає правомірними та такими, що підлягають задоволенню, позовні вимоги позивача до відповідача 1 щодо визнання недійсним договору про внесення змін до договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029 та скасування державної реєстрації змін до іншого речового права. В той же час суд відмовляє у задоволенні позову, пред'явленого до приватного нотаріуса, оскільки останній є неналежним відповідачем.
Згідно з ст. 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача 1, в зв'язку із задоволенням пред'явлених до нього позовних вимог.
Керуючись ст. ст. 20, 24, 27, 73, 74, 76-80, 86, 129, 232, 233, 236-238, 240-242, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд
Позов фізичної особи - підприємця Космацького Станіслава Андрійовича м. Кам'янець - Подільський Хмельницької області до 1. Приватного закладу вищої освіти "Кам'янець - Подільський податковий інститут" м.Кам'янець - Подільський Хмельницької області, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів, Ірпінської фінансово-юридичної академії у формі товариства з обмеженою відповідальністю м.Ірпінь Київської області про 1. Визнання недійсним договору про внесення змін до договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029, 2. Скасування державної реєстрації змін до іншого речового права задовольнити.
Визнати недійсним договір про внесення змін до договору найму (оренди) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029, укладений 19.02.2019 між Ірпінською фінансово-юридичною академією у формі товариства з обмеженою відповідальністю та Приватним закладом вищої освіти "Кам'янець- Подільський податковий інститут", посвідчений приватним нотаріусом Кам'янець - Подільського міського нотаріального округу Рибаком С.Й. та зареєстрований в реєстрі за № 190.
Скасувати державну реєстрацію змін до іншого речового права (права користування (найму) будівлею та іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами), а саме: опис змін: зміст, характеристика іншого речового права: оренда цілісного майнового комплексу будівель Строк дії: 31.12.2022, додаткові відомості: В зв'язку з продовженням строку оренди ціна договору змінена з 729600 гривень на 912000 гривень змінено на оренда цілісного майнового комплексу будівель Строк дії: 31.12.2024, додаткові відомості: В зв'язку з продовженням строку оренди ціна договору змінена з 912000 гривень на 1276800 гривень; дата, час реєстрації: 19.02.2019 16:05:00; підстава: договір про внесення змін до договору найму, серія та номер: 190, виданий 19.02.2019; видавник: приватний нотаріус Рибак С.Й.; відомості внесено до реєстру: 19.02.2019 16:22:43, приватний нотаріус Рибак С.Й., Кам'янець - Подільський міський нотаріальний округ, Хмельницька обл., індексний номер рішення: 45599612, в зв'язку із чим внести зміни до іншого речового права (права користування (найму) будівлею та іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами) - опис змін: зміст, характеристика іншого речового права: оренда цілісного майнового комплексу будівель Строк дії: 31.12.2022, додаткові відомості В зв'язку з продовженням строку оренди ціна договору змінена з 729600 гривень на 912000 гривень.
У позові фізичної особи - підприємця Космацького Станіслава Андрійовича м. Кам'янець - Подільський Хмельницької області до Приватного нотаріуса Кам'янець - Подільського міського нотаріального округу Рибака Степана Йосиповича м.Кам'янець - Подільський Хмельницької області за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів, Ірпінської фінансово-юридичної академії у формі товариства з обмеженою відповідальністю м.Ірпінь Київської області про 1. Визнання недійсним договору про внесення змін до договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029, 2. Скасування державної реєстрації змін до іншого речового права відмовити.
Стягнути з Приватного закладу вищої освіти "Кам'янець - Подільський податковий інститут" (АДРЕСА_1, код 41757627) на користь фізичної особи - підприємця Космацького Станіслава Андрійовича ( АДРЕСА_2 , код НОМЕР_1 ) 4204,00 грн (чотири тисячі двісті чотири гривні 00 коп.) витрат на оплату судового збору.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення господарського суду може бути оскаржено до Північно-західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складання повного тексту судового рішення. Порядок подання апеляційної скарги визначений ст. 257 ГПК України та підпунктом 17.5 пункту 17 Розділу ХІ "Перехідні положення" ГПК України.
Повне рішення складено 07.05.2021.
Суддя Л.О. Субботіна
Віддруковано у 5 примірниках: 1- до справи, 2 - позивачу (32900, Хмельницька обл, м. Кам'янець - Подільський, вул. Шмідта, буд. 19, кв. 38А), 3 - відповідачу 1 (32300, Хмельницька обл., м Кам'янець - Подільський, вул.Годованця, 1), 4 - відповідачу 2 (32300, Хмельницька обл., м. Кам'янець - Подільський, вул. Л. Українки, 27), 5 - третій особі (08201, Київська обл., м.Ірпінь, вул.Тургенівська, 50). Надіслати рекомендованим листом з повідомленням про вручення.