ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
08.04.2021Справа № 910/17338/20
Господарський суд міста Києва у складі судді Павленка Є.В., за участі секретаря судового засідання Єременок О.В., розглянувши за правилами загального позовного провадження матеріали справи за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву до товариства з обмеженою відповідальністю "ВБ Нерухомість" про розірвання договору та виселення,
за участі представників:
позивача: Васильєвої Т.С.,
відповідача: Шоха С.М.,
державного підприємства "Управління справами Фонду державного майна України": Байди О.Г.,
У листопаді 2020 року Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву (далі - Відділення) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "ВБ Нерухомість" (далі - Товариство) про розірвання укладеного між сторонами договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 26 грудня 2013 року № 6718, а також про виселення відповідача в примусовому порядку з державного нерухомого майна - нежитлових приміщень (п'ятиповерхової фасадної будівлі з підвалом, літера Б, площею 3 165,8 кв.м, та чотирьохповерхової будівлі з підвалом, літера В, площею 1 963,3 кв.м) загальною площею 5 129,1 кв.м, розташованих за адресою: місто Київ, вулиця Богдана Хмельницького, будинок 26.
Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем покладеного на нього обов'язку щодо сплати орендних платежів, що, на думку Відділення, є істотним порушенням умов вищезазначеного договору оренди.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10 листопада 2020 року позовну заяву Фонду прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі № 910/17338/20, вирішено здійснювати її розгляд за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 3 грудня 2020 року.
2 грудня 2020 року через загальний відділ канцелярії суду надійшов відзив Товариства на позовну заяву від 30 листопада 2020 року, в якому відповідач заперечив проти задоволення вимог Відділення, а також зазначив, що вищезазначені порушення виникли з березня 2017 року, і строк фактичної сплати орендних платежів у більшості випадків не перевищував 10 днів, що спростовує доводи позивача про можливість спричинення вказаними діями значних збитків державі. Отже, доводи позивача про істотну зміну обставин після укладення договору оренди, на думку Товариства, є необґрунтованими та не можуть бути достатніми підставами для розірвання цього договору в розумінні приписів частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Також відповідач вказував на те, що належним чином виконав свої зобов'язання по орендній платі та у нього відсутня заборгованість перед позивачем, нарахована за період з червня 2020 року по вересень 2020 року.
Засідання у справі № 910/17338/20, призначене на 3 грудня 2020 року, не відбулося в зв'язку з тимчасовою непрацездатністю судді Павленка Є.В.
Оскільки підстави, через які не відбулося вказане засідання, відпали, суд ухвалами від 17 грудня 2020 року повідомив сторін про призначення підготовчого засідання на 28 січня 2021 року.
17 грудня 2020 року через загальний відділ канцелярії суду надійшла відповідь позивача на відзив від 15 грудня 2020 року, в якій останній навів аргументи на спростування викладених відповідачем у відзиві обставин.
У засіданні 28 січня 2021 року судом без виходу до нарадчої кімнати було постановлено ухвалу про продовження строку підготовчого провадження на 30 днів та відкладення підготовчого засідання на 25 лютого 2021 року.
У підготовчому засіданні 25 лютого 2021 року судом без виходу до нарадчої кімнати було постановлено ухвалу про відмову у задоволенні заяви позивача від 23 лютого 2021 року № 30-10/1404 про залучення Фонду державного майна України як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25 лютого 2021 року підготовче провадження у справі № 910/17338/20 було закрито та призначено її до судового розгляду по суті на 11 березня 2021 року.
У судовому засіданні 11 березня 2021 року судом без виходу до нарадчої кімнати постановлено протокольні ухвали про залишення без розгляду клопотання державного підприємства "Управління справами Фонду державного майна України" від 10 березня 2021 року № 101/03/21 про залучення його як третю особу без самостійних вимог на стороні позивача та відкладення розгляду справи на 8 квітня 2021 року.
Ухвалою суду від 29 березня 2021 року заяву Відділення про забезпечення позову повернуто заявнику.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 1 квітня 2021 року відмовлено у задоволенні заяви Відділення про вжиття заходів забезпечення позову від 31 березня 2021 року № 30-10/б/н.
Ухвалою суду від 7 квітня 2021 року зауваження Відділення на протокол судового засідання від 11 березня 2021 року в справі №910/17338/20 залишено без розгляду.
У судовому засіданні 8 квітня 2021 року судом без виходу до нарадчої кімнати постановлено протокольні ухвали про залишення без розгляду повторного клопотання державного підприємства "Управління справами Фонду державного майна України" від 8 квітня 2021 року № 173/04/21 про залучення його як третю особу без самостійних вимог на стороні позивача та відмову в задоволенні клопотання відповідача про відкладення розгляду справи.
У судовому засіданні 8 квітня 2021 року представник Відділення підтримала вимоги, викладені у позовній заяві й у відповіді на відзив та наполягала на їх задоволенні.
Представник Товариства проти задоволення позовних вимог заперечив з підстав, зазначених у відзиві.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд
26 грудня 2013 року між Товариством та Відділенням було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, № 6718, за умовами якого (у редакції договору про внесення змін до цієї угоди від 19 лютого 2019 року № 6718/04) останнє передало відповідачу в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлові приміщення (п'ятиповерхову фасадну будівлю з підвалом літ. "Б" площею 3 165,8 кв.м та чотирьохповерхову будівлю з підвалом площею 1 963,3 кв.м, що знаходиться у дворі (всередині кварталу) літ. "В"), загальною площею 5 129,1 кв.м, що розташовані за адресою: місто Київ, вулиця Богдана Хмельницького, будинок 26, та перебувають на балансі державного підприємства "Управління справами Фонду державного майна України". Зазначене нерухоме майно, що передається в оренду, знаходиться на земельній ділянці, площею 1 880 кв.м, код - 8000000000:76:023:0026. Вартість зазначеного нерухомого майна визначена згідно з висновком про вартість станом на 30 вересня 2018 року і становить 57 900 000,00 грн. без ПДВ.
У подальшому між сторонами були укладенні договори: від 15 грудня 2014 року № 6718/01, від 1 вересня 2016 року № 6718/02, від 19 червня 2018 року № 6718/03 та від 19 лютого 2019 року № 6718/04 - про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 26 грудня 2013 року № 6718.
Зазначені угоди підписані уповноваженими представниками сторін, скріплені печатками вказаних юридичних осіб, а також нотаріально посвідчені.
Згідно з пунктом 1.2 договору (з урахуванням положень вказаних додаткових угод) майно передається в оренду: підвал та перший поверх (будівля літера "Б", загальною площею 985,0 кв.м та будівля літера "В", загальною площею 700,1 кв.м) - для розміщення ресторанів, торговельних об'єктів з продажу окулярів, лінз скелець; другий поверх (будівля літера "Б", загальною площею 541,6 кв.м та будівля літера "В", загальною площею 416,7 кв.м), четвертий поверх (будівля літера "Б", загальною площею 536,5 кв.м та будівля літера "В", загальною площею 424,2 кв.м), п'ятий поверх (будівля літера "Б", загальною площею 561,7 кв.м) - для розміщення офісних приміщень.
За змістом пунктів 2.1 - 2.4 цієї угоди орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний в договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передавання майна. Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди. Передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку, складеному Методикою оцінки. Обов'язок щодо складання акта приймання-передавання покладається на орендодавця.
Відповідно до пунктів 3.1-3.3 даного правочину орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року № 786 (зі змінами) і становила без ПДВ за базовий місяць оренди (вересень 2018 року) - 900 203,84 грн. Орендна плата за перший місяць оренди лютий 2019 року була встановлена шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за жовтень, листопад, грудень 2018 року та січень, лютий 2019 року. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснювалася в порядку, передбаченому законодавством. Орендна плата за кожний наступний місяць визначалася шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Оперативна інформація про індекси інфляції, розраховані Державною службою статистики України, розміщується на вебсайті Фонду державного майна України.
Пунктом 3.5 договору встановлено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку, істотної зміни стану об'єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
Орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу в співвідношенні 70 % до 30 % щомісяця не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним з урахуванням щомісячного індексу інфляції відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж (пункт 3.6 цієї угоди).
Пунктом 5.4 цієї угоди встановлено, що орендар зобов'язався своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та балансоутримувачу.
Пунктом 10.1 даного правочину сторони визначили, що він укладений на 15 років, зі строком дії з 26 грудня 2013 року до 26 грудня 2028 року включно.
Зміни до умов цього правочину або його розірвання допускаються за взаємною згодою сторін. Зміни, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною (пункт 10.3 договору).
Відповідно до пункту 10.6 цієї угоди її чинність припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; загибелі орендованого майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду; банкрутства орендаря; ліквідації орендаря - юридичної особи.
З матеріалів справи вбачається, що 26 грудня 2013 року між сторонами у справі було підписано та скріплено їх печатками відповідний акт приймання-передачі, за яким вищенаведене нерухоме майно передано в оренду Товариству.
В обґрунтування своїх позовних вимог Відділення посилалося на те, що у порушення пункту 5.4 договору відповідач протягом дії спірного правочину систематично (більше трьох разів) порушував терміни здійснення платежів щодо сплати орендної плати. Товариством не в повному обсязі було сплачено орендну плату, станом на 28 жовтня 2020 року заборгованість перед Державним бюджетом України за період з червня 2020 року по вересень 2020 року склала 2 045 017,38 грн., з яких 1 984 482,69 грн. - заборгованість з орендної плати, 53 848,10 грн. - пеня, 6 686,59 грн. - інфляційні втрати, у зв'язку з чим Відділення просило розірвати спірний договір оренди.
З огляду на допущені Товариством порушення пунктів 3.1, 3.6 - 3.8, 5.4 спірної угоди, Відділенням було направлено на адресу відповідача пропозицію від 21 жовтня 2020 року № 30-06/9159 про дострокове розірвання договору оренди від 26 грудня 2013 року № 6718, копія якої наявна у матеріалах справи.
Частинами 1 та 2 статті 509 ЦК України встановлено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини.
Згідно з частиною 1 статті 173 ГК України господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Відповідно до статті 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Загальний порядок укладення, зміни і розірвання цивільно-правових договорів врегульовано Главою 53 ЦК України. Порядок укладення, зміни і розірвання господарських договорів встановлено Главою 20 ГК України.
Згідно із статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Частиною 3 статті 291 ГК України визначено, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, у порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Відповідно до частини 1 статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Положеннями статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
У той же час умовами пункту 10.7.3 наведеної угоди сторони погодили, що цей договір буде достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар, зокрема, систематично (більше трьох разів) порушує термін здійснення будь-яких платежів за цим правочином та не надав платіжні доручення до регіонального відділення.
Також частиною 1 статті 651 ЦК України встановлено, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2 статті 651 ЦК України).
Приписи статті 651 ЦК України пов'язують можливість розірвання договору у зв'язку з порушенням стороною його умов лише у разі, якщо внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно з розрахунком заборгованості Товариства з орендної плати станом на 28 жовтня 2020 року, доданим позивачем до позовної заяви, вбачається що відповідачем неодноразово були прострочені платежі з орендної плати, зокрема: за травень 2018 року, серпень 2018 року, вересень 2018 року, листопад 2018 року, січень 2020 року, лютий 2020 року, березень 2020 року, травень 2020 року. Дана обставина щодо несвоєчасної оплати не заперечувалась і самим відповідачем у його відзиві.
Крім того, як вже було зазначено вище, станом на 28 жовтня 2020 року у відповідача була наявна заборгованість по орендній платі у загальному розмірі 1 984 482,69 грн. Водночас навіть зважаючи на часткову оплату спірної заборгованості, борг відповідача по орендній платі, станом на 16 лютого 2021 року, збільшився до 2 606 283,35 грн., що підтверджується відповідним розрахунком позивача від цієї ж дати, наявним у матеріалах справи.
Вказані обставини свідчать про істотне порушення Товариством умов договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 26 грудня 2013 року № 6718, оскільки сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а позивач не отримав того, на що він розраховував при укладанні договору.
Сам факт систематичного порушення договору оренди щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 31 липня 2020 року в справі № 479/1073/18.
Оскільки матеріалами справи підтверджується істотне порушення відповідачем умов договору, що полягає у систематичному невиконанні зобов'язань щодо погашення сум заборгованості за користування орендованими приміщеннями, у зв'язку з чим позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні спірного договору, а також враховуючи те, що відповідач в передбаченому законом порядку не спростував вказаних встановлених обставин справи, суд на підставі вищезазначених норм чинного законодавства дійшов висновку про те, що позовна вимога в частині розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 26 грудня 2013 року № 6718 є обґрунтованою та підлягає задоволенню.
Доводи відповідача, викладені у його відзиві на позовну заяву стосовно того, що строк фактичної сплати орендних платежів у більшості випадків не перевищував 10 днів, не беруться судом до уваги, оскільки вони тільки підтверджують факт істотного порушення Товариством умов спірного договору оренди. Крім того, згідно з розрахунками Відділення, наявними у матеріалах даної справи, спірна заборгованість Товариства по орендній платі перед відповідачем за час розгляду даної справи збільшилася з 1 984 482,69 грн. (станом на 28 жовтня 2020 року) до 2 606 283,35 грн. (станом на 16 лютого 2021 року).
Відповідно до частини 3 статті 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
У позовній заяві Відділення також просило суд виселити Товариство з вищезазначених нежитлових будівель, загальною площею 5 129,1 кв.м, які є предметом оренди за спірним договором.
Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 611 ЦК України розірвання договору є підставою для припинення зобов'язання.
За частиною 2 статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.
Відповідно до частини 1 статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Статтею 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Пунктом 10.9 спірного договору оренди передбачено, що в разі припинення або розірвання цієї угоди майно протягом 3 робочих днів повертається орендарем орендодавцю/балансоутримувачу.
Оскільки договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 26 грудня 2013 року № 6718 підлягає розірванню, суд на підставі вищезазначених вимог закону дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог Відділення про виселення Товариства з орендованих приміщень.
Інші доводи, на які посилалося сторони під час розгляду даної справи, залишені судом без задоволення та не прийняті до уваги як необґрунтовані та такі, що не спростовують висновків суду про задоволення позову.
Згідно з частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
За змістом статті 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (стаття 77 ГПК України).
За приписами частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
За таких обставин, враховуючи встановлений судом факт неналежного виконання Товариством покладеного на нього обов'язку по своєчасній оплаті орендних платежів, що є істотним порушенням умов спірного договору, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог Відділення у повному обсязі.
Відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.
Керуючись статтями 86, 129, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
Позов задовольнити.
Розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 26 грудня 2013 року № 6718, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву (01032, місто Київ, бульвар Тараса Шевченка, будинок 50-Г; ідентифікаційний код 19030825) та товариством з обмеженою відповідальністю "ВБ Нерухомість" (01030, місто Київ, вулиця Богдана Хмельницького, будинок 26; ідентифікаційний код 38780609).
Виселити товариство з обмеженою відповідальністю "ВБ Нерухомість" (01030, місто Київ, вулиця Богдана Хмельницького, будинок 26; ідентифікаційний код 38780609) у примусовому порядку з державного нерухомого майна - нежитлових приміщень (п'ятиповерхова фасадна будівля з підвалом літ. "Б" площею 3 165,8 кв.м та чотирьохповерхова будівля з підвалом площею 1 963,3 кв.м, що знаходяться у дворі (всередині кварталу) літ. "В"), загальною площею 5 129,1 кв.м, що розташовані за адресою: місто Київ, вулиця Богдана Хмельницького, будинок 26, та перебувають на балансі державного підприємства "Управління справами Фонду державного майна України".
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційного підприємства "ВБ Нерухомість" 01030, місто Київ, вулиця Богдана Хмельницького, будинок 26; ідентифікаційний код 38780609) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву (01032, місто Київ, бульвар Тараса Шевченка, будинок 50-Г; ідентифікаційний код 19030825) 4 204 (чотири тисячі двісті чотири) грн. 00 коп. судового збору.
Видати накази після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Північного апеляційного господарського суду через Господарський суд міста Києва (пункт 17.5 частини 1 Перехідних положень ГПК України) протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено 19 квітня 2021 року.
Суддя Є.В. Павленко