01 квітня 2021 року
м. Київ
Справа № 920/1222/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянув касаційну скаргу Сумської міської ради
на рішення Господарського суду Сумської області від 05.06.2020 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2020 у справі
за позовом заступника прокурора Сумської області
до 1) Сумської міської ради,
2) Фізичної особи-підприємця Яроша Олександра Миколайовича
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди землі,
(У судове засідання з'явилися: представник Сумської міської ради - Заїка І.В., Парфененко М.С., ФОП Яроша О.М. - Мазнева С.Г., прокурор Шекшеєва В.С.)
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Прокурор подав позовну заяву до Сумської міської ради та Фізичної особи-підприємця Яроша Олександра Миколайовича, в якій просив суд визнати незаконним та скасувати рішення Сумської міської ради від 19.06.2019 № 5243-МР «Про надання в оренду земельної ділянки фізичній особі-підприємцю Ярошу Олександру Миколайовичу за адресою: АДРЕСА_1 »; визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 09.07.2019, укладений між Сумською міською радою та фізичною особою-підприємцем Ярошем О.М.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурор послався на те, що земельна ділянка площею 0,2000 га передана у користування Ярошу О.М. на підставі оскаржуваного рішення міської ради та договору оренди з порушенням положень земельного законодавства, оскільки така передача повинна була здійснюватися за результатами проведення земельних торгів.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, за договором оренди земельної ділянки від 02.04.2007 підприємець Дудка Ю.М. орендував до 2011 року у Сумської міської ради ділянку розміром 0,1006 га з кадастровим номером 5910136600:11:006:0015 за адресою: АДРЕСА_1 .
19.02.2016 між ОСОБА_2 та Ярошом О.М. укладено договір купівлі-продажу нежилого приміщення (магазин), за умовами Ярош О.М. придбав у приватну власність нежиле приміщення (магазин з прибудовою), загальною площею 436,4 кв.м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , та знаходяться на земельній ділянці, загальною площею 0,1006 га, кадастровий номер 5910136600:11:006 :0015.
26.05.2016 фізична особа-підприємець Ярош О.М. звернувся із заявою до Сумської міської ради про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,1006 га по АДРЕСА_1 у зв'язку з розміщенням на ній нежитлового приміщення (магазину), що перебуває у його приватній власності.
Рішенням Сумської міської ради від 02.11.2016 № 1365-МР підприємцю Ярошу О.М. без проведення земельних торгів надано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
06.03.2018 підприємець звернувся до Сумської міської ради із заявою про внесення змін до рішення від 02.11.2016 № 1365-МР шляхом розширення площі земельної ділянки для відведення з 0,1006 га на 0,2000 га.
Рішенням Сумської міської ради від 19.12.2018 № 4348-МР внесено зміни до попереднього рішення та збільшено до 0,2000 га розмір ділянки, яка планувалась до передачі в користування.
Після розроблення на замовлення ФОП Яроша О.М. проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, рішенням Сумської міської ради від 19.06.2019 № 5243-МР його затверджено, а новостворену ділянку з кадастровим номером 5910136600:11:006:0019 площею 0,2000 га надано в користування з подальшим укладенням щодо неї договору оренди землі від 09.07.2019.
Вказаним рішенням ФОП Ярошу О.М. передано земельну ділянку на 0,0994 га більшу, ніж перебувала у користуванні у попереднього власника нерухомості та яка не була зайнята об'єктами нерухомості.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду Сумської області від 05.06.2020 у справі № 920/1222/19, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2020 позов задоволено.
Рішення суду першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, мотивоване тим, що ФОП Ярош О.М. в порушення статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 120,134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) набув у користування земельну ділянку комунальної власності у безпідставно завищеному розмірі (0,2000 га), у той час, як відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" до ФОП Яроша О.М., як нового власника нерухомості, мали перейти права на землю саме у такому обсязі (0,1006 га), у якому вони були у попереднього землекористувача.
4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
4.1. Не погоджуючись із рішеннями, Сумська міська рада звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить скасувати зазначені рішення та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
Обґрунтовуючи підставу касаційного оскарження, скаржник посилався на пункт 1 частини 2 статті 287 ГПК України і заначив, що судами не враховано висновок, щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладений у постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17.
Заявник стверджує, що суд апеляційної інстанції помилково вказав на те, що ОСОБА_2 продовжуючи володіти нерухомим майном, використовував спірну земельну ділянку, а тому в силу частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", договір оренди від 02.04.2007 є поновленим. Однак, такий договір буде вважатися поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та у постанові Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17. За таких обставин, оскільки додаткової угоди укладено не було, відповідний договір припинив свою дію у зв'язку із закінченням строку. Таким чином, на момент укладення договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 19.02.2016, земельна ділянка не перебувала у користуванні ОСОБА_2 .
У відзиві на касаційну скаргу прокурор вказує на безпідставність доводів скаржника, вважає, що суди дійшли вірного висновку про можливість отримання в оренду земельної ділянки того ж розміру, що була у попереднього орендаря.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
5.3. Здійснюючи розгляд справи № 920/1222/19, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі»" (в редакції, що діяла на момент припинення дії договору оренди, укладеного з ОСОБА_2 27.12.2011) у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У такому випадку між орендодавцем та орендарем має бути укладено додаткову угоду. Оскільки ОСОБА_2 , як власник нерухомого майна, продовжував використовувати земельну ділянку комунальної власності площею 0,1006 га, до нового власника нерухомості - фізичної особи-підприємця Яроша О.М. мали перейти права на землю саме у такому обсязі.
Проте такий висновок не відповідає правовій позицій, викладеній у постанові палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.
У вказаній постанові Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 зазначено, що договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.
З наведеного слідує, що у випадку наявності обставин, за яких договір оренди вважається поновленим, укладення у місячний строк додаткової угоди до цього договору, відповідно до вимог частини 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі», має здійснюватися в обов'язковому порядку. За наявності обставин щодо поновлення договору, у сторін договору оренди виникає не тільки право на укладення додаткової угоди, але і обов'язок згідно з частиною 8 статті 33 цього Закону. Лише оформивши факт поновлення договору можна стверджувати про його пролонгацію.
Велика Палата Верховного Суду у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18 дійшла висновку про необхідність відступу від висновку судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов'язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Однак, від висновків, викладених у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 щодо застосування інших положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" Велика Палат Верховного Суду не відступала. За таких обставин, колегія суддів вважає, що вони підлягали обов'язковому врахуванню судами першої і апеляційної інстанції під час розгляду справи № 920/1222/19.
Однак, дійшовши фактично висновку про поновлення договору оренди відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та наявність такого права на момент укладення договору купівлі-продажу від 19.02.2016, суд апеляційної інстанції зазначених висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 не взяв до уваги.
Поза увагою судів залишилися також приписи частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", згідно з якою до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Аналіз цієї норми дає підстави стверджувати, що заміна орендаря у разі переходу права власності на нерухомість відбувається автоматично у відповідному чинному договорі оренди попереднього землекористувача. До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 17.11.2021 № 904/5968/19.
Оскільки факт укладення додаткової угоди та наявності чинного договору оренди у ОСОБА_2 судами досліджено не було, висновок про те, що до нового власника нерухомого майна безпідставно перейшло право на земельну ділянку у обсязі, більшому ніж у попереднього землекористувача є передчасним та таким, що не ґрунтується на нормах права, які регулюють спірні правовідносини.
За таких обставин, оскільки суди попередніх інстанцій дійшли передчасного висновку щодо наявності підстав для задоволення позовних вимог, не взяли до уваги правові висновки Верховного Суду, на які посилається скаржник та не дослідили докази наявності чинного договору оренди спірної земельної ділянки на момент укладення договору купівлі-продажу від 19.02.2016, рішення Господарського суду Сумської області від 05.06.2020 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2020 у справі № 920/1222/19 необхідно скасувати, а справу передати на новий розгляд до Господарського суду Сумської області.
6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги та норми права, якими керувався суд
6.1. Згідно із пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.
6.2. Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.
6.3. З огляду на викладене у цій постанові та зважаючи на межі повноважень суду касаційної інстанції, який не здійснює дослідження доказів, встановлення фактичних обставин справи або їх переоцінки, тобто об'єктом перегляду касаційним судом є виключно питання застосування права, касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а прийняті у справі рішення судів попередніх інстанцій скасуванню.
6.4. Під час нового розгляду справи судам слід взяти до уваги викладене у цій постанові, вжити всіх передбачених законом заходів для всебічного, повного і об'єктивного встановлення обставин справи, прав і обов'язків сторін і в залежності від встановленого та відповідно до чинного законодавства вирішити спір з належним обґрунтуванням мотивів та підстав такого вирішення у судовому рішенні.
7. Розподіл судових витрат
7.1. З огляду на висновок Верховного Суду про часткове задоволення касаційної скарги та направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції, судові витрати, понесені у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами розгляду спору.
Керуючись статтями 300, 301, пунктом 2 частини 1 статті 308, статтями 310, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд
Касаційну скаргу Сумської міської ради задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Сумської області від 05.06.2020 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2020 у справі № 920/1222/19 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Сумської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий Н. О. Волковицька
Судді С. К. Могил
О. В. Случ