ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
30.03.2021Справа № 910/10381/20
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "КонтактБудСервіс" м. Києва
до 1. Київської міської ради,
2. Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки укладеною,
Суддя Паламар П.І.
Секретар судового засідання Божко Д.О.
Представники:
від позивача: Іванов О.В.,
від відповідачів: 1. Пилипчук І.І.,
2. Філімончук І.М.,
у липні 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю "КонтактБудСервіс" звернулося в суд з указаним позовом.
Позивач зазначав, що 5 вересня 2005 р. між ним та Київською міською радою (далі-відповідачем 1.) укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т.М. за № 17-4327, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за № 63-6-00285 від 8 вересня 2005 р., про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів.
Згідно з умовами указаного договору відповідач (орендодавець), на підставі рішення Київської міської ради № 774/3349 від 14 липня 2005 р., зобов'язався передати йому (орендарю) в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 21,8966 га у ж/м Осокорки-Центральні (4 мікрорайон) у Дарницькому районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:96:001:0010) для забудови об'єктами житлового і соціально-побутового призначення.
Відповідно до умов п. 3.1. договору договір укладено на 15 років (на період будівництва). Таким чином, з урахуванням вищевказаних умов договору термін дії договору встановлений до 8 вересня 2020 року.
Належним чином виконуючи обов'язки за умовами договору він набув переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди землі на новий строк.
30 квітня 2020 р. він звернувся до відповідача із листом-повідомленням № 14 про поновлення договору оренди земельної ділянки додавши до нього проект додаткової угоди для підписання, довідку органів Державної фіскальної служби про відсутність заборгованості з орендної плати, документи, які підтверджують виконання умов договору щодо будівництва об'єкта або які обґрунтовують необхідність поновлення договору оренди земельної ділянки для завершення такого будівництва, у т.ч. інформацію про сплату пайової участі на розвиток інфраструктури міста.
Посилаючись на те, що всупереч вимог ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" відповідач 1. протягом одного місяця не розглянув його звернення, не повернув йому підписаний примірник додаткової угоди, що порушує його переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, позивач просив задовольнити позов, визнати додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т.М. за № 17-4327, та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за № 63-6-00285 від 8 вересня 2005 р., про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів, у запропонованій ним редакції.
Також просив покласти на відповідачів понесені ним у справі судові витрати.
У судовому засіданні представник позивача підтримав заявлені вимоги.
Відповідачі у відзивах на позовну заяву, їх представники у судовому засіданні проти позову заперечували, посилаючись на його безпідставність. Вказували, що підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки немає, оскільки позивач систематично порушував умови договору в частині належного внесення орендної плати, вчасного здійснення забудови земельної ділянки та її використання за цільовим призначенням.
Крім того, вказували, що відносно Товариства з обмеженою відповідальністю "КонтактБудСервіс" судом було порушене провадження у справі про банкрутство, тому позивач не може бути орендарем земельної ділянки відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Також, відповідач 1. послався на своє рішення № 3/6659 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об'єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 № 63-6-00282, № 63-6-00286, № 63-6-00285, № 63-6-00284, № 63-6-00283" від 31 січня 2019 р., яким було розірвано у т.ч. спірний договір оренди земельної ділянки, та яке на час звернення позивача із заявою про поновлення договору оренди було чинним. Крім того, зазначав, що у зв'язку запровадженням на території держави карантинних заходів Київська мська рада не мала можливості провести пленарні засідання та прийняти рішення про відмову у поновленні строку дії договору оренди.
Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з таких підстав.
Судом встановлено, що 5 вересня 2005 р. між позивачем та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т.М. за № 17-4327, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за № 63-6-00285 від 8 вересня 2005 р., про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів.
Згідно з умовами указаного договору відповідач (орендодавець), на підставі рішення Київської міської ради № 774/3349 від 14 липня 2005 р., зобов'язався передати позивачу (орендарю) в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 21,8966 га у ж/м Осокорки-Центральні (4 мікрорайон) у Дарницькому районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:96:001:0010) для забудови об'єктами житлового і соціально-побутового призначення.
Відповідно до умов п. 3.1. договору договір укладено на 15 років (на період будівництва).
Договір зареєстрований 8 вересня 2005 р., тому строку його дії спливав 8 вересня 2020 року.
Згідно п. 11.7. договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
Вказані обставини підтверджуються поясненнями сторін, наявною у матеріалах копією вищезгаданого договору.
30 квітня 2020 р. позивач звернувся до відповідача із листом-повідомленням № 14 про поновлення договору оренди земельної ділянки додавши до нього проект додаткової угоди для підписання, довідку органів Державної фіскальної служби про відсутність заборгованості з орендної плати, документи, які підтверджують виконання умов договору щодо будівництва об'єкта або які обґрунтовують необхідність поновлення договору оренди земельної ділянки для завершення такого будівництва, у т.ч. інформацію про сплату пайової участі на розвиток інфраструктури міста.
Це підтверджується поясненнями позивача, наявними у матерілах справи листом та вищевказаними документами.
Таким чином, між сторонами у справі винили відносини з приводу поновлення договору оренди землі, врегульовані ЗК України та Законом України "Про оренду землі" (далі-Закон).
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 9, ст. 13, ч. 1 ст. 93 ЗК України до повноважень Київської і Севастопольської міських рад у галузі земельних відносин на їх території належить: розпорядження землями територіальної громади міста; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Згідно ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відповідно до ч.ч. 8, 11 ст. 33 Закону додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Згідно п. 9.4.-9.9. Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради № 241/2463 від 20 квітня 2017 року (далі - Порядок) приймальня Київради з земельних питань у день реєстрації листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки або протягом наступного робочого дня вносить відповідну інформацію до ПК "Кадастр" та передає цей лист-повідомлення з доданими до нього документами, сформованими у кадастрову справу, до Департаменту земельних ресурсів. У десятиденний термін Департамент земельних ресурсів розглядає лист-повідомлення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки та готує проект рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або відмову у поновленні договору та пояснювальну записку до нього, крім випадків, встановлених п. 9.11. цього Порядку. Рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або відмову у поновленні договору розглядається в порядку, встановленому Регламентом Київської міської ради. Рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або про відмову в його поновленні видається у порядку, встановленому Регламентом Київської міської ради, орендарю або уповноваженому ним представнику, а засвідчені копії рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки надсилаються до Департаменту земельних ресурсів та Департаменту містобудування та архітектури і територіального органу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин у місті Києві. Разом з копією рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки до Департаменту земельних ресурсів передається відповідна кадастрова справа. Після прийняття Київською міською радою рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки Департамент земельних ресурсів повідомляє орендаря про необхідність підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки. Додаткова угода про поновлення договору оренди земельної ділянки відповідно до рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки готується Департаментом земельних ресурсів у термін, що не перевищує 14 днів, та погоджується з орендарем.
Отже, зі змісту вказаних положень Закону та Порядку слідує, що відповідачі у місячний строк повинні були розглянути надісланий позивачем (орендарем) лист про поновлення договору з проектом додаткової угоди.
Всупереч вимог ст. 74 ГПК України суду не надано доказів розгляду відповідачами протягом одного місяця листа позивача про поновлення договору та прийняття з цього приводу рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки або ж відмову у поновленні цього договору.
Бездіяльність органів державної влади під час розгляду звернення не може звужувати або заперечувати прав, наданих особі, яка до них звернулася.
Посилання відповідачів на рішення Київської міської ради № 3/6659 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об'єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 № 63-6-00282, № 63-6-00286, № 63-6-00285, № 63-6-00284, № 63-6-00283" від 31 січня 2019 р., яким було розірвано у т.ч. спірний договір оренди земельної ділянки, є безпідставними, оскільки рішенням господарського суду міста Києва від 2 липня 2019 р., яке набрало законної сили, указане рішення відповідача 1. було визнано незаконним та скасовано.
Доводи відповідачів про порушення позивачем умов договору в частині належного внесення орендної плати є необгрунтованими з огляду на наступне.
Рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 31 січня 2020 р. у справі № 640/12591/19, залишеним без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 2 червня 2020 р., було встановлено факт відсутності заборгованості Товариства з обмеженою відповідальністю "КонтактБудСервіс" зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, зокрема, з кадастровим номером 8000000000:96:001:0010 на підставі договору оренди земельної ділянки, посвідченого державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т.М. за № 17-4327.
У силу вимог ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини.
Твердження відповідача 1. про невиконання позивачем зобов'язань за спірним договором стосовного вчасного здійснення забудови земельної ділянки та її використання за цільовим призначенням є також необгрунтованими, оскльки пункотом 8.4. спірного договору не визначено строк відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю "КонтактБудСервіс" повинно побудувати об'єкт.
Крім того, питання належного виконання Товариством з обмеженою відповідальністю "КонтактБудСервіс" умов договору оренди було предметом розгляду у справі № 910/1424/19.
Посилання відповідачів на неможливість позивача бути орендарем земельної ділянки відповідно до вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки відносно останнього судом було відкрито провадження у справі про банкрутство, є безпідставні з огляду на наступне.
Відповідно до вимог п.п. в ч. 2 ст. 5 Закону орендарями земельних ділянок можуть бути громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.
Питання про передачу в оренду земельної ділянки вирішено Київської міською радою до відкриття провадження у справі про банкрутство орендаря і з таких підстав Київська міська рада не порушувала питання про припинення права оренди.
Таким чином, Товариство з обмеженою відповідальністю "КонтактБудСервіс" може бути орендарем земельної ділянки комунальної власності та правомірно користується наданою йому в оренду цієї земельною ділянкою.
Відповідно до висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 10 вересня 2018 р. у справі № 920/739/17, договір оренди вважається поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, отже, позов Товариства з обмеженою відповідальністю "КонтактБудСервіс" про визнання додаткової угоди укладеною є належним та ефективним способом захисту порушеного права.
Враховуючи належне виконання позивачем своїх обов'язків за договором оренди, повідомлення орендодавця в установлені строки про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, із наданням проекту додаткової угоди про поновлення договору, а також відсутність заперечень відповідачів протягом одного місяця на таке поновлення, суд вважає доводи позивача про необхідність поновлення договору оренди земельної ділянки правомірними та обґрунтованими.
За таких обставин позовні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 5 вересня 2005 р. у редакції запропонованій позивачем, підлягають задоволенню.
Оскільки спір виник внаслідок неправильних дій відповідача 1., то понесені по справі судові витрати стосовно до вимог ст. 129 ГПК України слід покласти на нього.
Керуючись ст.ст. 86, 129, 232, 233, 236-241 ГПК України, суд
позов Товариства з обмеженою відповідальністю "КонтактБудСервіс" м. Києва задовольнити.
Визнати укладеною між Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код 22883141) та Товариством з обмеженою відповідальністю "КонтактБудСервіс" (04107, м. Київ, вул. Багговутівська, 8/10, код 32962703) додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т.М., 5 вересня 2005 р. за реєстровим №17-4327, та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01601, м. Київ, вул. Хрещатик, 32-А, код 26199097), про що зроблено запис від 8 вересня 2005 р. за № 63-6-00285 у книзі записів державної реєстрації договорів, у запропонованій Товариством з обмеженою відповідальністю "КонтактБудСервіс" наступній редакції:
"Додаткова угода
про поновлення договору оренди земельної ділянки
місто Київ, _______________ року.
Київська міська рада, ідентифікаційний код юридичної особи 22883141, місцезнаходження: місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36 - далі у тексті - "Орендодавець", в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який діє на підставі ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" - з однієї сторони, та
Товариство з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс", ідентифікаційний код юридичної особи 32962703, місцезнаходження: місто Київ, вулиця Багговутівська, будинок 8/10 - далі у тексті - "Орендар", в особі Директора Виноградова Олександра Йосиповича, який діє на підставі Статуту, з другої сторони,
на підставі статі 33 Закону України "Про оренду землі" уклали цю Додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки (далі у тексті - Додаткова угода) про таке:
1. Поновити на 15 (п'ятнадцять) років договір оренди земельної ділянки, укладений між Орендодавцем та Орендарем, посвідчений державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т.М. 05.09.2005р. за реєстровим №17-4327, та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від "08" вересня 2005 р. за № 63-6-00285 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі у тексті - Договір оренди).
2. Умови Договору оренди, за винятком строку дії Договору оренди, залишаються без змін.
3. Ця Додаткова угода є невід'ємною частиною Договору оренди.
4. Витрати, пов'язані з нотаріальним посвідченням цієї Додаткової угоди, сплачує Орендар.
5. Ця Додаткова угода укладена у чотирьох примірниках, що мають однакову юридичну силу. Один примірник - для зберігання у Орендаря, один - для Орендодавця (знаходиться на зберіганні у Департаменті земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), один - для Першої київської державної нотаріальної контори.
Підписи сторін
"Орендодавець"
Київський міський голова _________________ В.В.Кличко
"Орендар"
Директор ТОВ "Контактбудсервіс" _________________ О.Й.Виноградов"
Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "КонтактБудСервіс" (04107, м. Київ, вул. Багговутівська, 8/10, код 32962703) 2102 грн. витрат по оплаті судового збору.
Рішення набирає законної сили та підлягає оскарженню у строк і порядку, визначені ст. 241 та розділом ІV ГПК України.
Повне судове рішення складене 7 квітня 2021 р.
Суддя господарського суду міста Києва П.І.Паламар