№ 207/3385/20
№ 2/207/170/21
26 лютого 2021 року м. Кам'янське
Баглійський районний суд м. Дніпродзержинська Дніпропетровської області у складі:
головуючого судді: Юрченко І.М.
при секретарі: Сівачук А.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Кам'янське цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: товарна біржа «Дніпродзержинська» про визнання угоди дійсною,
Звертаючись до суду, позивач в обґрунтування заявлених позовних вимог зазначила, що 24 жовтня 1997 року між нею та відповідачем ОСОБА_2 , який діяв через свого представника ОСОБА_3 уклали договыр купівлі-продажу 43/600 частин житлового будинку АДРЕСА_1 . 43/600 частини житлового будинку, який складається із квартири АДРЕСА_2 , що складається з приміщень: 2-1 коридору площею 11,3 кв. м, 2-2 коридору площею 5,6 кв. м, 2-3 кладової площею 0,2 кв. м, 2-4 кімнати площею 14,8 кв. м., 2-5 кімнати площею 14,8 кв.м, 2-6 кімнати площею 8,7 кв. м, 2-7 кухні площею 9,2 кв.м, 2-8 ванної площею 3,9 кв. м, 2-9 кладової площею 0,7 кв.м, гаража Е-1, сараю Ж-1, 1/2 частини огорож, 1/2 частини тротуарів, через товарну біржу «Дніпродзержинська».
15 грудня 1997 року вона зареєструвала своє право на 43/600 частин житлового будинку АДРЕСА_3 .
Згідно п. 4 Договору від 01.12.1998 року, цей продаж вчинено за 2253,00 гривні, які відповідач одержав від неї повністю до підписання цього договору.
Відповідач передав їй ключі від квартири АДРЕСА_4 , та всі наявні у нього документи на 43/600 частин будинку, вивіз з нього свої речі. З моменту укладання договору претензій щодо 43/600 частин будинку не заявляв. Вісі істотні умови були виконані в повному обсязі.
Право власності було зареєстроване у встановленому чинним на той час законодавством порядку.
Також, на підставі договору дарування частини жилого будинку від 03 червня 1997 року їй належить 43/150 частин жилого будинку АДРЕСА_1 .
Відповідно до Акту на право власності на земельну ділянку від 26.01.2012 року, вона є власником земельної ділянки 0,1000 га, розташованої в АДРЕСА_1 .
З метою визнання дійсності договору купівлі-продажу нерухомого майна, за яким вона придбала 43/600 частин будинку, вона вимушена звернутись до суду, оскільки позбавлена можливості реалізувати своє право власності щодо нього у зв'язку з тим, що спірний договір не був посвідчений нотаріально.
На момент укладення угоди законодавство України, а саме діюча на той час редакція Закону України «Про товарну біржу» дозволяла укладати на товарних біржах угоди купівлі-продажу нерухомого майна.
Позивач вважає, що наявні всі обставини, передбачені ст.ст. 219 та 220 ЦК України, а саме те, що правочин відповідав справжній волі осіб, які його вчинили, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала обставина, яка не залежала від їх волі, а також те, що одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.
На підставі вищевикладеного, позивач просив суд: постановити рішення, яким визнати дійсною угоду купівлі-продажу 43/600 частин житлового будинку АДРЕСА_1 , укладену між нею - ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на товарній біржі «Дніпродзержинська» 24 жовтня 1997 року.
Позивач в судове засідання не з'явилась, надала суду заяву, в якій просила справу розглядати за її відсутністю, позовні вимоги підтримала в повному обсязі, просила їх задовольнити. Також зазначила, що судовий збір позивач оплачує у повному обсязі та просила суд не стягувати судовий збір з відповідача.
Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з'явився, подав до суду заяву, відповідно до якої просив справу розглянути за його відсутністю, зазначив, що позовны вимоги позивача та обставини, якими вони обґрунтовані визнає у повному обсязі.
Представник третьої особи товарної біржи «Дніпродзержинська» в судове засідання не з'явився. Про день, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, причини неявки суду невідомі.
Враховуючи вищенаведене у зв'язку з неявкою в судове засідання всіх осіб, які беруть участь у справі, справа підлягає розгляду в порядку ч. 2 ст. 247 ЦПК України без фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу.
Згідно з ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи в межах заявлених вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи. Відповідно до ч. 3 ст.13 ЦПК України учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета позову на власний розсуд.
Пунктом 1 ч. 2 ст. 49 ЦПК України, передбачено, що відповідач має право визнати позов на будь-якій стадії судового процесу.
Згідно з ч. 4 ст. 206 ЦПК України у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову.
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи на підставі доказів, поданих учасниками справи. В судовому засіданні досліджені всі докази, подані учасниками справи. Клопотання про витребування і дослідження інших доказів до суду не надходило. Суд постановляє рішення на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Суд, дослідивши матеріали справи, дійшов висновку, що позовні вимоги доведені та підлягають задоволенню, з огляду на наступне.
24 жовтня 1997 року між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем по справі ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: 43/600 частини жилого будинку А-1-цегла, жила площа 99,2 кв. м, Б-1 сарай цегла, В-1 сарай шлакоблок, Д-1 сарай цегла, Г-1 гараж цегла, Е-1 гараж залізний, Ж-1-сарай шлакоблок, № 1-5-огорожі, І-тротуари, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці 1592 кв. м, який було зареєстровано Дніпродзержинським БТІ 15.12.1997р. в реєстровій книзі 110 під №20568 (ар.с.7).
Відчужувані 43/600 частини жилого будинку складаються із: квартири АДРЕСА_2 , яка складається з приміщень: 2-1 коридору площею 11,3 кв. м, 2-2 коридору площею 5,6 кв. м, 2-3 кладової площею 0,2 кв. м, 2-4 кімнати площею 14,8 кв. м., 2-5 кімнати площею 14,8 кв.м, 2-6 кімнати площею 8,7 кв. м, 2-7 кухні площею 9,2 кв.м, 2-8 ванної площею 3,9 кв. м, 2-9 кладової площею 0,7 кв.м, гаража Е-1, сараю Ж-1, 1/2 частини огорож, 1/2 частини тротуарів.
Договір було зареєстровано на товарній біржі «Дніпродзержинська» в місті Дніпродзержинську за реєстраційним номером 001/284-Н (ар.с.7). Вищевказане майно продано за 2253 (дві тисячі двісті п'ятдесят три) гривні 00 коп., які одержані продавцем від покупця до підписання цього договору. Право власності було зареєстроване у встановленому чинним на той час законодавством порядку. Позивач звернувся до суду з метою визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, за яким він придбав 43/600 частини жилого будинку АДРЕСА_1 , оскільки є позбавленим можливості реалізувати своє право власності щодо нього у зв'язку з тим, що спірний договір купівлі-продажу під час його укладання та підписання не був посвідчений нотаріально. При укладенні договору працівники біржі і сторони договору керувались нормою ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10.12.1991 року, згідно якої зареєстровані на біржі угоди не потребують нотаріального засвідчення. Угода купівлі-продажу будинку виконана сторонами в повному обсязі, сторони угоди будь-яких претензій не мали з приводу виконання умов угоди.
Відповідно до довідки Обласного комунального підприємства «Дніпродзержинське бюро технічної інвентаризації» за №90 від 05.02.2021 року зазначено, що згідно даних інвентаризаційної справи ОКП «ДБТІ» право власності на об'єкт нерухомого майна -житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 в зареєстровано за ОСОБА_1 , на підставі договору купівлі-продажу від 24.10.1997р. №001/284-Н, зареєстрованого Товарною біржею «Дніпродзержинська» та договору дарування від 03.06.1997р., реєстр №1/1147, посвідченого Другою дніпродзержинської державною нотаріальною конторою -215/600 (ар.с.28).
Вирішуючи позовні вимоги позивачки, суд виходив з наступного.
Відповідно до вимог ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до ст. 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребування судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно ст.55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Відповідно до ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Пунктом 2 Постанови Пленуму ВСУ «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 р. регламентовано, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
Відповідно до п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 1 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Таким чином на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР1963 року.
Відповідно до ст. 49 Закону України "Про власність", чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
За змістом ст.ст.128,153 ЦК УРСР, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР(1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов'язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Згідно ст. 15 Закону України "Про товарні біржі" не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.
У період укладання спірного договору купівлі-продажу існував пробіл у чинному законодавстві, тому що, згідно ст.ст. 224, 227 ЦК України (1963 року) договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Тим часом, у відповідності зі ст.15 Закону України "Про товарну біржу" біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч.1 ст.128 ЦК України (1963р.), а у відповідності зі ст.153 ЦК України (1963 р.) договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Згідно зі ст. 227 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) договір купівлі-продажу жилого будинку (квартири) повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку (квартири) підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.
Частина 2 ст. 15 Закону про товарну біржу передбачає, що зареєстровані на біржі угоди не підлягають нотаріальному посвідченню. Проте є також статті 227 «Форма договору купівлі-продажу жилого будинку» та 242 «Застосування до договору міни правил купівлі-продажу» Цивільного кодексу УРСР від 18 липня 1963 р., відповідно до яких договори купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), однією зі сторін яких виступає громадянин (фізична особа), обов'язково мають посвідчуватися нотаріально. Недотримання цієї вимоги тягне недійсність договору.
Отже, положення ст. 227 ЦК УРСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як ст. 15 Закону "Про товарну біржу" закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення ст. 15 по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.
Такої самої позиції дотримується і Пленум Верховного Суду України, яку він офіційно виклав у своїй постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28 квітня 1978 р. № 3. Так, у п. 4 цієї постанови зазначено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (в тому числі при придбанні на біржових торгах), міни або дарування житлового будинку (квартири) чи його (її) частини. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч.2 ст.47 ЦК за вимогою сторони, яка
виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною.
Відповідно до п. 5 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 01.07.2004 р. за N 1952-IV право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.
Будь-яких доказів з приводу того, що у передбаченому законом порядку угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми визнавалася недійсною суду не було надано. А отже суд приходить до висновку, що угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною. Крім того, як убачається з угоди купівлі-продажу 43/600 частини жилого будинку АДРЕСА_1 , укладеної між позивачем та відповідачем, та яка була зареєстрована на товарній біржі «Дніпродзержинська» 24 жовтня 1997 року, сторони уклали даний договір, здійснили купівлю-продаж майна належного продавцю на праві власності.
Позивачем у справі усі умови за договором виконані. Згідно з п. 4 вищевказаного договору відчужувана нерухомість продана відповідачем за 2253 грн., які отримані були Продавцем від Покупця до реєстрації угоди. Також слід зазначити, що позивачка офіційно зареєстрована в будинку АДРЕСА_1 з 27.03.2009року, про що мається відмітка в її паспорті (ар.с.5). Окрім цього, на підставі рішення Дніпродзержинської міської ради від 29.01.2009р. №600-32/V (ар.с.20) позивачка приватизувала земельну ділянку для обслуговування вищезазначеного житлового будинку та отримала державний акт на право приватної власності за землю, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується державним актом на право власності за земельну ділянку серії ЯЛ №044086, який видано на підставі рішення Дніпродзержинської міської ради від 29.01.2009р. №600-32/V (ар.с.20).
Відповідно до ст. 47 ч. 2 ЦК України /1963р./, якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду визнати угоду дійсною. У такому випадку подальше нотаріальне посвідчення угоди не вимагається.
Враховуючи вище викладене, та позицію позивача та відповідача, укладений договір купівлі-продажу нерухомості не є ані фіктивним, ані уявним; внаслідок його виконання кожна із сторін досягла тієї мети, яку вона пов'язувала з укладанням договору, тобто ця угода була реально виконана, доказів того, що сторони заперечували проти укладення договору суду не було надано, тому, суд вважає, що існують законні підстави для визнання спірного договору дійсним.
Статтею 392 діючого ЦК України передбачено право власника майна на пред'явлення позову про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.
Як вбачається зі змісту спірної угоди купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до ст.15 Закону України «Про товарну біржу» від 10.12.1991 року, чинного на момент її укладання, вказаний договір був зареєстрований на товарній біржі та нотаріальному посвідченню не підлягав (ар.с.7).
Директором ТБ «Дніпродзержинська» ОСОБА_4 підтверджено дійсність спірної угоди купівлі-продажу нерухомого майна № 001/284-Н від 24.10.1997р., укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 стосовно 43/600 частини буд. АДРЕСА_1 , угоду засвідчено особисто підписами сторін даної угоди, при цьому сторони домовилися щодо всіх істотних умов даного договору.
Таким чином, судом встановлено, що, виконавши повністю угоду, та являючись фактичним власником нерухомого майна - 43/600 частини будинку АДРЕСА_1 , позивачка фактично позбавлена можливості реалізувати своє право власності на вищевказаний об'єкт нерухомого майна у зв'язку з тим, що спірна угода не посвідчена нотаріально. На виконання вимог чинного законодавства дана обставина робить не можливим вчинення нотаріусом будь-якої нотаріальної дії, відповідно до чого позивачка змушена звернутися до суду для захисту свого права власності.
Заперечень проти позову відповідачем не надано, тому оскільки відповідачем жодна з обставин, зазначених за текстом позовної заяви не оспорюється, їх наявність слід вважати доведеною.
«Європейський суд з прав людини вказує, що «втрата житла є найбільш крайньою формою втручання у право на повагу до житла» (KRYVITSKA AND KRYVITSKYY v. UKRAINE, № 30856/03, § 41, ЄСПЛ, від 02 грудня 2010 року)». «Втручання держави є порушенням статті 8 Конвенції, якщо воно не переслідує легітимну мету, одну чи декілька, що перелічені у пункті 2 статті 8, не здійснюється «згідно із законом» та не може розглядатись як «необхідне в демократичному суспільстві…» (KRYVITSKA AND KRYVITSKYY v. UKRAINE, № 30856/03, § 42, ЄСПЛ, від 02 грудня 2010 року)».
Беручи до уваги викладене, суд приходить до висновку, що вище вказаний договір купівлі-продажу будинку був укладений відповідно до вимог законодавства діючого на момент його укладення, містив всі істотні умови договору, був направлений на реальне настання наслідків, виконаний сторонами, що підтверджено в судовому засіданні письмовими доказами, на даний момент можливість його нотаріального посвідчення вичерпана, а тому, виходячи з принципів розумності, справедливості, непорушності права власності, суд приходить до висновку про можливість визнання вказаного договору купівлі-продажу будинку дійсним.
Витрати, пов'язані з розглядом справи у вигляді судового збору у розмірі 840 грн. 80 коп., позивач просить покласти на нього та не стягувати судовий збір з відповідача.
Керуючись ст. ст. 12, 13, 81, 128, 258, 259, 263-265, 352, 354 ЦПК України, суд,
Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: товарна біржа «Дніпродзержинська» про визнання угоди дійсною,- задовольнити в повному обсязі.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу 43/600 частин житлового будинку АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на товарній біржі «Дніпродзержинська» 24 жовтня 1997 року.
Витрати, пов'язані з розглядом справи у вигляді судового збору у розмірі 840 гривень 80 копійок, покласти на позивача за його згодою.
Рішення може бути оскаржено до Дніпровського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчисляються з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Повний текст судового рішення складено 26 лютого 2021 року.
Суддя І.М. Юрченко