ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
22.03.2021Справа № 910/880/21
Господарський суд міста Києва у складі судді Курдельчука І.Д., розглянув в порядку спрощеного позовного провадження
справу № 910/880/21
за Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Мрія» (код 40413159; 69098, м. Запоріжжя, вул. Полякова, буд.13-В)
до Акціонерного товариства «Перший Український Міжнародний Банк» (код 14282829; 04070, м. Київ, вул. Андріївська, буд.4)
про стягнення 13 917,28 грн.
без виклику представників сторін,
Товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Мрія» (далі - Товариство) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Акціонерного товариства «Перший Український Міжнародний Банк» (далі - Банк) про стягнення заборгованості з оплати послуг з управління багатоквартирним будинком №31 по вул. Криворізькій, м. Запоріжжя (за період з 01 липня 2018 по листопад 2020 включно) у розмірі 13 917,28 грн.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.01.21 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №910/880/21; розгляд справи постановлено здійснювати в порядку спрощеного позовного провадження без виклику учасників справи за наявними у справі матеріалами.
16.02.2021 до Господарського суду міста Києва від Банку надійшов відзив на позовну заяву. У даному відзиві Відповідач в повному обсязі заперечує проти задоволення позову Відповідач з наступних підстав:
- після передачі 11.07.2018 р. нерухомого майна у власність Відповідача, особи які зареєстровані та проживали в цій квартирі продовжують мешкати в ній та користуються всіма наданими комунальними послугами в тому числі послугами з управління багатоквартирним будинком;
- Отримавши вимогу Позивача № 020-02/б/н від 01.12.20 щодо сплати послуг з управління багатоквартирним будинком, Відповідач надав відповідь на зазначену вимогу від 14.01.2021 № КНО-33/90043, де зазначив, що вищевказані особи зареєстровані та фактично проживають у вказаній квартирі і є індивідуальними споживачами наданих Позивачем послуг;
- Відповідач не здійснював жодної оплати послуг Позивача, оскільки він не є споживачем таких послуг, між Позивачем та Відповідачем не укладалися будь-які договори щодо надання послуг з управління багатоквартирним будинком в якому розташована належна Відповідачу квартира;
- Належними відповідачами за даними вимогами повинні бути фактичні споживачі послуг: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 .
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 19.02.2021 суд ухвалив здійснювати розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження з викликом сторін. Судове засідання призначено 04.03.21р. Викликано в судове засідання Товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Мрія» та Акціонерне товариство «Перший Український Міжнародний Банк».
У судовому засіданні 04.03.21р. представники Позивача та Відповідача надали суду пояснення по суті спору. Позивач заперечив покладення обов'язку на мешканців квартири і відповідно їх залучення до участі у справі.
Оскільки розгляд справи відбувається в спрощеному позовному провадженні, судом повідомлено сторін, що рішення у справі буде прийнято без учасників справи в порядку спрощеного провадження.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва
06.09.2017 року між співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою вул. Криворізька, 31 в м. Запоріжжя («Замовник») та ТОВ «Керуюча компанія «Мрія» («Управитель») було укладено договір №К-436 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Договір укладено на виконання Рішення Запорізької міської ради від 01.09.2017 року № 520 «Про призначення управителів багатоквартирних будинків міста Запоріжжя», яким ТОВ «Керуюча компанія «Мрія» призначено управителем багатоквартирних будинків у м. Запоріжжя за об'єктом конкурсу (група будинків) №1. У відповідності до п.7 Рішення, інформацію про Управителя (ТОВ «Керуюча компанія «Мрія») було доведено до відома співвласників будинку шляхом розміщення на офіційному веб-сайті Запорізької міської ради та на інформаційному стенді будинку (інформація про повне найменування управителя, контактні телефони, номер та дату укладення договору, ціну послуги).
Відповідно до п.1 Договору, Управитель зобов'язалося надавати Замовнику послуги з управління будинком та об'єктів благоустрою, що розташовані на прибудинкових територіях для забезпечення їх сталого функціонування відповідно до цільового призначення, збереження їх споживчих властивостей та організації забезпечення потреби власників (співвласників, орендарів, наймачів) окремих житлових і нежитлових приміщень у своєчасному отриманні житлово-комунальних послуг відповідної якості, а Замовник, в свою чергу, надав право Управителю відраховувати належну йому плату від загальної суми оплати за житлово-комунальні послуги, а також відшкодовувати здійснені ним необхідні витрати, пов'язані з управлінням об'єктом, у разі коли управитель отрниав на такі витрати письмову згоду замовника.
Пунктом 5 Договору сторони погодились, що Замовник сплачує за надані Управителем послуги щомісяця додатково до встановленого тарифу на послуги для житлових та нежитлових приміщень, розташованих на 2 поверсі будівлі та вище 7,73 гривень на місяць за 1 кв.м загальної площі житлового (або нежитлового) приміщення у Об'єкті, яке перебуває у власності або користуванні кожного зі Співвласників. Копія договору № К-436 від 06 вересня 2017 року з додатком додається до позовної заяви в якості письмового доказу.
Згідно п.18 цього ж Договору, він набрав чинності з моменту його підписання і діє до 05.09.2018 року. Надання послуг в рамках дії договору було розпочато з 01 листопада 2017 року. В силу приписів Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а саме п.6 ст.11, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк, якщо за один місяць до закінчення строку дії жодна зі сторін не відмову від договору.
Позивач, звертаючись із вказаним позовом до суду вказує, що згідно даних Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Банк є власником квартири № 21 в будинку № 31 по вул. Криворізькій м. Запоріжжя. Згідно цієї ж інформації, загальна площа Об'єкту нерухомості становить 71,46 кв.м.
За розрахунком Позивача розмір оплати за послуги з управління багатоквартирним будинком, яку Відповідач зобов'язаний сплачувати щомісячно на користь Управителя (ТОВ «Керуюча компанія «Мрія»), становить 552,38 гривень.
Неналежне виконання обов'язку Відповідачем з оплати послуг призвело до виникнення заборгованості з оплати послуг з управління багатоквартирним будинком за період з 01 липня 2018 року по листопад 2020 року (29 місяців) в розмірі 13917,28 грн. ,які й просить стягнути Позивач.
ТОВ «Керуюча компанія «Мрія» в грудні 2020 року звернулась до Відповідача з вимогою про погашення заборгованості, до вимоги також було копію договору № К-436 від 06.09.2017 року.
У відповідь на дану вимогу, Відповідачем надіслано лист від 14.01.2021 № КНО-33/90043, де зазначено, що індивідуальними споживачами наданих Позивачем послуг є колишній власник та члени сім'ї, які зареєстровані та фактично проживають у вказаній квартирі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 .
Оцінюючи подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково, з наступних підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 901 Цивільного Кодексу України, за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов'язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов'язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.
За змістом ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться і до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Частиною 2 статті 193 Господарського кодексу України визначено, що кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.
За приписами ч. 1 ст. 903 Цивільного кодексу України, якщо договором передбачено надання послуг за плату, замовник зобов'язаний оплатити надану йому послугу в розмірі, у строки та в порядку, що встановлені договором.
Основні засади організаційних, господарських відносин, що виникають у сфері надання та споживання житлово-комунальних послуг між їхніми виробниками, виконавцями і споживачами, а також їхні права та обов'язки визначені Законом України "Про житлово-комунальні послуги".
Статтею 1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" унормовано, що житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та перебування осіб у жилих і нежилих приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил.
Утримання будинків і прибудинкових територій - господарська діяльність, спрямована на задоволення потреби фізичної чи юридичної особи щодо забезпечення експлуатації та/або ремонту жилих та нежилих приміщень, будинків і споруд, комплексів будинків і споруд, а також утримання прилеглої до них (прибудинкової) території відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил згідно із законодавством.
Відповідно до статті 13 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" залежно від функціонального призначення житлово-комунальні послуги поділяються на: 1) комунальні послуги (централізоване постачання холодної води, централізоване постачання гарячої води, водовідведення (з використанням внутрішньобудинкових систем), газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо); 2) послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо); 3) послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо); 4) послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна та підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності несучих елементів конструкцій тощо).
Пунктом 1 частини першої статті 20 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" встановлено, що споживач має право, зокрема, одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг.
11.07.2018р. Банк скориставшись правом звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості за Кредитним договором №5900654 від 25.12.2007р. прийняв у свою власність квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , про що приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Морозовою В.М. видано Свідоцтво від 11.07.2018, зареєстроване в реєстрі за № 945.
Право власності Банка на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11.07.2018, що підтверджується відповідним витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 130451320 від 11.07.2018.
Проте, після передачі вищевказаного нерухомого майна у власність Відповідача, особи, які були зареєстровані у вказаній квартирі та фактично в ній проживали продовжували мешкати в цій квартирі.
З метою виселення вказаних осіб, Банк звернувся із відповідним позовом до Шевченківського районного суду м. Запоріжжя.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Запоріжжя у справі №336/4986/19 від 29.01.2020 позов AT «ПУМБ» задоволено, виселено з квартири за адресою: АДРЕСА_1 : ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 з наданням іншого житла - квартири АДРЕСА_2 .
Станом на даний час вказане рішення суду не виконано.
При цьому, Банком та ОСОБА_1 (позичальником) укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 10.02.20.
Відповідно до умов вказаного договору сторони домовилися укласти в майбутньому нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомого майна, за яким здійснити відчуження: квартири АДРЕСА_1 .
Останній платіж за вищевказаним договором, відповідно до умов договору передбачено 23.08.2021.
З наведеного Договору вбачається, що ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , які зареєстровані за вказаною адресою, продовжують фактично проживати у вищезазначеній квартирі та користуються наданими їм комунальними послугами в тому числі і послугами з управління багатоквартирним будинком.
Водночас, суд дійшов висновку, що вказані особи залишаються мешканцями квартири та споживачами комунальних послуг лише з доброї волі власника, яким є Банк.
Відповідно до статті 6 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», учасниками правовідносин у сфері надання житлово-комунальних послуг є: споживачі (індивідуальні та колективні); управитель; виконавці комунальних послуг.
Як визначено у статті 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», індивідуальний споживач - фізична або юридична особа, яка є власником (співвласником) нерухомого майна, або за згодою власника інша особа, яка користується об'єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги.
З диспозиції даної норми слідує, що за згодою власника, індивідуальним споживачем може бути інша особа яка користується об'єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб.
Відповідно до п. 5 ч. 3 ст. 20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» споживач зобов'язаний оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом.
Статтею 322 Цивільного кодексу України визначено, що власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
Частиною другою статті 382 ЦК України встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Серед обов'язків співвласників багатоквартирного будинку, визначених у ст. 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», є такі: виконання рішення зборів співвласників; своєчасна оплата спожитих житлово-комунальні послуг.
У відповідності до змісту ч. 3 ст. 6, ч. 1 ст. 630 ЦК України, ст.ст. 19-21 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», умови типового договору, що набули юридично обов'язкового значення в силу актів цивільного законодавства, є обов'язковими для сторін договору.
Статтею 525 ЦК України передбачено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Підприємство Позивача, створене з метою управління і забезпечення експлуатації нерухомого майна, фактично здійснювало управління вказаним житловим будинком та несло витрати з його утримання, а Відповідач, як фактичний власник квартири у будинку, не відмовився від житлово-комунальних послуг, отримував їх і не оплачував їх вартість, а тому наявні підстави для стягнення заявленої Позивачем заборгованості.
Суд, перевіривши даний розрахунок вказує, що дана вимога підлягає задоволенню частково, з оглядну на таке.
З матеріалів справи слідує, що Банк набув право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 - 11.07.2018, що підтверджується відповідним витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 130451320 від 11.07.2018.
При цьому, Позивачем заявлено до стягнення з Відповідача, як власника приміщення, заборгованість за період з 01.07.2018 року по 31.11.2020р. та яка складає суму у розмірі 13917,28 грн. з врахуванням часткової оплати у сумі 2101,74 грн.
Суд зазначає, підстави для покладення на Банк обов'язку сплати послуги з управління багатоквартирним будинком відсутні за період, коли таке приміщення не перебувало у його власності, а саме, з 01.07.18 по 11.07.2018р.
Так, стаття 7 Закону Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» присвячена обов'язкам співвласників багатоквартирного будинку.
Положеннями цієї статті є встановлення у її частині другій правила, відповідно до якого кожний співвласник несе зобов'язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
Крім того, частина третя цієї ж статті передбачає, що у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення набуття новим власником усіх обов'язків попереднього власника як співвласника.
Тлумачення наведеної норми права у системному зв'язку з вищеприведеними нормами надає можливість дійти висновку про те, що у даному випадку йдеться про перехід від попереднього власника до нового власника обов'язків саме як співвласника багатоквартирного будинку, передбачені законом, а не боргів попереднього власника з оплати за житлово-комунальні послуги.
Тобто з моменту переходу права власності на квартиру попередній власник втрачає права і обов'язки співвласника багатоквартирного будинку, а новий власник набуває прав і обов'язків співвласника такого будинку. Адже згідно з частиною першою статті 2 Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» предметом регулювання цього Закону є відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов'язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку.
Такий висновок міститься і у Постанові Верховного Суду від 01.09.2020 у справі № 686/6276/19, зокрема: «Новий власник майна не зобов'язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов'язку з їх сплати. Договори про надання послуг не обтяжують майна, тому за відсутності відповідної умови в договорі щодо відчуження нерухомого майна суд повинен відмовляти в задоволенні позовних вимог до нового власника, оскільки належним відповідачем є попередній власник.».
Жодного доказу того, що Банк взяв на себе обов'язок зі сплати заборгованості попереднього власника житлового приміщення до матеріалів справи не додано.
Розмір оплати за послуги з управління багатоквартирним будинком, яку Відповідач зобов'язаний сплачувати щомісячно на користь Управителя (ТОВ «Керуюча компанія «Мрія»), становить:
7,73 грн (тариф за 1 кв.м.) х 71,46 кв.м. (загальна площа приміщення) = 552,38 грн. (за 1 календарний місяць).
552,38 грн. (за 1 календарний місяць) / 31 (кількість календарних днів у липні 2018) = 17,82 грн. (за 1 день).
17,82 грн. х 11 (11.07.2018 дата набуття Банком права власності) = 196,02 грн.
Таким чином, сума позовних яка підлягає до задоволення становить 13721,26 грн. (13917,28 грн. (сума заявлена Позивачем) - 196,02 грн. (сума в задоволенні якої суд відмовляє)).
При цьому, не проживання та не користування Відповідача у квартирі, яка належить останньому на праві власності, не звільняє від обов'язку нести витрати з оплати житлово-комунальних послуг, які були надані Позивачем.
Такий же висновок, міститься і у Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 2 квітня 2020 р. у справі № 757/29813/17-ц.
Суд вважає за необхідне додати, що судом не приймаються до уваги положення Попереднього договору, укладеного між Банком та ОСОБА_1 від 10.02.2020, як нікчемного в силу ч.1 статті 635, ч.4 статті 203, стаття 215 Цивільного кодексу України.
Чинним законодавством України передбачено, що договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 1 ст. 657 Цивільного кодексу України), а тому попередній договір також повинен бути нотаріально посвідчений (ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України). Недотримання вимоги про нотаріальне посвідчення має наслідком нікчемність такого договору.
Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.
Відповідно до частини першої статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно з статтею 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.
Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Статтею 77 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
За таких обставин, позовні вимоги позивача є необґрунтованими, документально не підтвердженими та такими, що не підлягають задоволенню.
За приписами статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати зі справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись статтями 13, 73, 74, 76, 77, 86, 129, 232, 233, 237, 238, 240, 247-252 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва
1. Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Мрія» до Акціонерного товариства «Перший Український Міжнародний Банк» про стягнення 13 917,28 грн. задовольнити частково.
2. Стягнути з Акціонерного товариства «Перший Український Міжнародний Банк» (код 14282829; 04070, м. Київ, вул. Андріївська, буд.4) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Мрія» (код 40413159; 69098, м. Запоріжжя, вул. Полякова, буд.13-В): 13721,26 (тринадцять тисяч сімсот двадцять одну) грн. боргу та 2072,39 (дві тисячі сімдесят дві) грн. судового збору.
3. В решті позову відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Північного апеляційного господарського суду через Господарський суд міста Києва протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 22.03.2021.
Суддя І.Д. Курдельчук