13.05.10р.Справа № 7/49-10
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ВІС", м. Дніпропетровськ
до Дніпропетровської міської ради, м. Дніпропетровськ
третя особа -1 без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Управління комунальної власності Дніпропетровської міської ради, м. Дніпропетровськ
третя особа -2 без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Управління житлового господарства Дніпропетровської міської ради, м. Дніпропетровськ
третя особа - 3 без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Міське комунальне підприємство "Дніпропетровський електротранспорт" м. Дніпропетровськ
про визнання товариства співвласником нежитлових приміщень у частині витрат на проведені ним невід'ємні поліпшення
Суддя Коваль Л.А.
Представники:
від позивача: представник за довіреністю б/н від 22.02.2010р. - Келеберда Л.Ф., директор - Келеберда В.Л., протокол №1 загальних зборів учасників ТОВ "ВІС" від 21.04.2003р.;
від відповідача: представник за довіреністю № 4/11- 499 від 31.12.2009р.- Кулик Т.А.;
від третьої особи -1: представник за довіреністю № 21/3-2 від 11.01.2010р. - Легенченко М.О.;
від третьої особи -2: головний спеціаліст юрисконсульт юридичного відділу - Логвінова В.В., довіреність №3/10 від 11.01.2010р.;
від третьої особи-3: представник за довіреністю № 1115 від 11.12.2009р.- Палагушкін С.О.
Товариство з обмеженою відповідальністю "ВІС" (м. Дніпропетровськ) з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог, що надійшла до господарського суду 06.05.2010р., просить визнати його співвласником нежитлових приміщень № 171 по вул. Героїв Сталінграда, 31 у частині витрат на проведені ним невід'ємні поліпшення, ринкова вартість яких становить 805 682 грн., а саме поз. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 22 загальною площею 317, 7 кв.м, та а" ганок площею 9, 7 кв.м; зобов'язати Дніпропетровську міську раду (м. Дніпропетровськ) припинити право комунальної власності на частину нежитлових приміщень № 171, а саме поз. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 22 по вул. Героїв Сталінграда, 31.
Позовні вимоги мотивовані тим, що 01.06.2003р. між позивачем та Обласним житлово-комунальним підприємством "Південне" (ОЖКП "Південне") був укладений договір № 7/310 оренди частини нежитлових приміщень площею 289, 37 грн. по вул. Героїв Сталінграда, 31. Загальна площа всіх приміщень, що належали ОЖКП "Південне" і були прибудовою до дев'ятиповерхового житлового будинку, становила 390, 47 кв.м. Частину приміщень із зазначеної загальної площі -390, 47 кв.м, а саме площею 101, 1 кв.м орендувало на той час Міське комунальне підприємство "Дніпропетровський електротранспорт" (м. Дніпропетровськ). Рішенням сесії міської ради № 11/13 від 19.11.2003р. прибудова загальною площею 390, 47 кв.м разом з дев'ятиповерховим житловим будинком прийняті у комунальну власність територіальної громади міста, а рішенням виконавчого комітету міської ради від 22.01.2004р. № 277 прибудова до житлового будинку передана на баланс Комунальному житловому ремонтно-експлуатаційному виробничому підприємству Бабушкінського району (КЖРЕВП). У зв'язку зі зміною власника прибудови 07.07.2004р. позивач уклав додаток до додаткової угоди до договору № 7/310 від 01.06.2003р. з новим орендодавцем - Управлінням житлового господарства Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ). Рішенням виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради від 18.11.2004р. № 3177 нежитлові приміщення вказаної прибудови площею 101, 1 кв.м, які використовувалися Міським комунальним підприємством "Дніпропетровський електротранспорт", були передані на баланс останнього. 17.01.2005р. між позивачем та Міським комунальним підприємством "Дніпропетровський електротранспорт" укладений договір № 20 на оренду зазначених приміщень площею 101, 1 кв.м. Таким чином, за станом на 17.01.2005р. позивач набув право оренди на всю прибудову площею 390, 47 кв.м до дев'ятиповерхового житлового будинку по вул. Героїв Сталінграда, 31 в м. Дніпропетровську, із них: на приміщення площею 289, 37 кв.м на підставі договору оренди № 7/310 від 01.06.2003р. з урахуванням додатку до додаткової угоди до нього від 07.07.2004р., орендодавець - Управління житлового господарства Дніпропетровської міської ради, балансоутримувач -КЖРЕВП Бабушкінського району; на приміщення площею 101, 1 кв.м на підставі договору оренди № 20 від 17.01.2005р., орендодавець та балансоутримувач - Міське комунальне підприємство "Дніпропетровський електротранспорт". Загальна вартість всіх приміщень становила 173 158 грн. (приміщення площею 289, 37 кв.м за даними оцінки, наведеними в договорі, - 103 400 грн.; приміщення площею 101, 1 кв.м за даними експертної оцінки, наведеними в договорі, - 69 758 грн.). Після закінчення строку дії договору № 20 від 17.01.2005р. щодо приміщень площею 101, 1 кв.м позивачем з Міським комунальним підприємством "Дніпропетровський електротранспорт" переукладено договір оренди -договір оренди № 32 від 15.03.2006р., який діє до цього часу. Враховуючи рішення Дніпропетровської міської ради від 21.03.2007р. № 41/11 щодо нових умов укладення договорів на оренду комунального майна, на нежитлові приміщення площею 289, 37 кв.м позивачем з Управлінням комунальної власності Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ) переукладено договір оренди -договір оренди № 908-УКВ/08 від 31.12.2008р. За доводами позивача, як на час укладення договору оренди з ОЖКП "Південне" на нежитлові приміщення площею 289, 37 кв.м, так і на час укладення договору оренди з Міським комунальним підприємством "Дніпропетровський електротранспорт" на нежитлові приміщення площею 101, 1 кв.м, ці приміщення потребували капітального ремонту, без проведення якого їх використання було неможливим. В подальшому, до таких висновків дійшли комісії, призначені орендодавцями, про що зазначалося в актах обстеження приміщень. Позивач звернувся до орендодавців з проханням надати дозвіл на проведення капітального ремонту орендованих приміщень за власний рахунок та отримав відповідні дозволи. Також, позивачу, як орендарю нежитлових приміщень по вул. Героїв Сталінграда, 31, наданий дозвіл на виконання невід'ємних поліпшень орендованого приміщення рішенням власника цих нежитлових приміщень - Дніпропетровської міської ради від 25.05.2005р. № 28/28, за умов погодження у встановленому порядку проектної документації та наявності дозволу інспекції державного архітектурно-будівельного контролю міської ради на проведення ремонтно-будівельних робіт. Позивач зазначає, що перший етап ремонтно-будівельних робіт було проведено з дозволу першого власника приміщень, орендодавця -ОЖКП "Південне" і на момент їх передачі на баланс КЖРЕВП Бабушкінського району було замінено вікна, двері, ворота, підлогу, систему опалювання, водопостачання та енергозабезпечення, каналізацію, про що позивач письмово повідомив Управління житлового господарства Дніпропетровської міської ради 08.07.2004р. листом № 20. Подальші ремонтно-будівельні роботи позивачем проводилися згідно проекту, розробленого, узгодженого і затвердженого у встановленому порядку, та дозволу інспекції ДАБК № 198/07 від 15.06.2007р. Другий етап ремонтних робіт здійснено впродовж червня 2007 року -січня 2008 року. 27.12.2007р. позивач одержав від генерального підрядника письмове повідомлення про закінчення будівельних робіт з реконструкції об'єкта. Як стверджує позивач, в результаті проведеної за його кошти за згодою орендодавців реконструкції створена нова річ -сервісний центр з обслуговування автомобілів. 04.01.2008р. наказом позивача № 10 утворена робоча комісія по підготовці закінченого будівництвом об'єкта для пред'явлення державній приймальній комісії. В акті робочої комісії від 10.01.2008р. зазначено, що сервісний центр з обслуговування автомобілів вважати прийнятим від генерального підрядника і готовим до пред'явлення державній приймальній комісії. 22.01.2008р. позивач звернувся на ім'я міського голови з заявою про утворення державної комісії з прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом (реконструкцією) сервісного центру з обслуговування автомобілів. Між тим, в порушення встановленого законодавством порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, рішення про утворення державної приймальної комісії з прийняття в експлуатацію сервісного центру виконкомом міської ради було прийнято лише 29.12.2008р., а акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта затверджений рішенням виконкому міської ради лише 23.04.2009р. Після закінчення будівництва об'єкту - сервісного центру з обслуговування автомобілів на замовлення позивача 03.10.2008р. Приватним підприємством "Діалог" проведена оцінка ринкової вартості орендованих позивачем нежитлових приміщень. Згідно акту оцінки ринкова вартість приміщень становить 978 840 грн. Враховуючи ринкову вартість орендованих приміщень до проведення невід'ємних поліпшень та їх ринкову вартість з урахуванням проведених поліпшень, позивач розрахував різницю між вартістю, яка становить 805 682 грн. (978 840 -173 158). Відповідно, керуючись ч. 3 ст. 778 ЦК України, позивач вважає, що набув право спільної часткової власності у створеній внаслідок реконструкції орендованого майно новій речі, частка якого у праві спільної часткової власності має становити 82, 3% та відповідати 319 кв.м, що і зумовило звернення позивача з позовом до суду. Також, позивач, заявивши вимогу про визнання себе співвласником нежитлових приміщень, визначив в натурі приміщення, які відповідають його частці у спільній частковій власності, а саме: поз. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 22 загальною площею 317, 7 кв.м та а" ганок площею 9, 7 кв.м, та з урахуванням наведеного просить зобов'язати Дніпропетровську міську раду припинити право комунальної власності на частину нежитлових приміщень № 171, а саме поз. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 22 по вул. Героїв Сталінграда, 31.
Відповідач проти позову заперечує. Відповідач зазначає, що правовідносини, які виникли між Дніпропетровською міською радою та позивачем, є орендними правовідносинами та врегульовані Законом України "Про оренду державного та комунального майна". Наведений закон (ст. 27) визначає правові наслідки проведення орендарем невід'ємних поліпшень орендованого комунального майна, серед яких: орендар має право залишити за собою проведені поліпшення, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди; якщо поліпшення орендованого майна неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати орендарю кошти в межах збільшення в результаті поліпшень вартості орендованого майна. Відповідач вважає, що до спірних правовідносин не може застосуватися ст. 778 ЦК України, на яку посилається позивач та яка є загальною нормою і повинна застосуватися лише в частині, що не суперечить ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Окрім того, відповідно до п. 11.1. Типового договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста, затвердженого рішенням Дніпропетровської міської ради від 21.03.2007р. № 41/11, у разі припинення або дострокового розірвання договору оренди здійснені орендарем за рахунок власних коштів невід'ємні поліпшення є власністю територіальної громади міста, компенсації такі витрати не підлягають. Також, договором оренди від 31.12.2008р, укладеним між позивачем та Управлінням комунальної власності Дніпропетровської міської ради, передбачено, що кошти, затрачені орендарем на здійснення невід'ємних поліпшень, компенсації не підлягають і орендар на новостворену річ у частині необхідних витрат на поліпшення права власності не набуває.
Третя особа-1 проти позову заперечує, вважає, що у позивача відсутні правові підстави стверджувати про створення ним нової речі, мова йдеться лише про поліпшення речі, яка є предметом договору найму. Враховуючи той факт, що позивачем по суті був здійснений капітальний ремонт наданого йому в оренду приміщення, на думку третьої особи-1, при наявності дозволів саме на здійснення капітального ремонту в орендованих приміщеннях, з метою їх подальшого використання, а не створення нової речі, позивач не має права вимагати припинення права комунальної власності на ці приміщення та визнання себе співвласником приміщень. Також, третя особа-1 зазначає, що ст. 345 ЦК України встановлює набуття права власності фізичних та юридичних осіб на комунальне майно лише у порядку приватизації, чого у спірних правовідносинах місця не має.
Третя особа-2 пояснень по суті спору не надала.
Третя особа-3 по суті спору пояснила, що рішенням виконкому Дніпропетровської міської ради від 18.11.2004р. третій особі-3 передано на баланс приміщення по вул. Героїв Сталінграда, 31, загальною площею 101, 1 кв.м. 17.01.2005р. між позивачем та третьою особою-3 укладено договір оренди, за яким третя особа-3 передала позивачу зазначене нежитлове приміщення в оренду. 15.03.2006р. укладено новий договір оренди цього приміщення. Згідно п. 8.5. наведених договорів орендар має право залишити за собою поліпшення орендованого майна тільки у випадку, якщо вони можуть бути відокремлені від орендованого майна без заподіяння йому шкоди. Отже, договорами оренди встановлювалося обмеження щодо залишення за орендарем поліпшень орендованого майна, що позивач не врахував, а виконував роботи, маючи намір заволодіти майном, яке належить до комунальної власності. Також, третя особа-3 вважає, що в рішенні міської ради від 25.05.2005р. № 28/28 мова йде про надання дозволу на виконання невід'ємних поліпшень позивачу лише щодо нежитлового приміщення, наданого позивачу в оренду з 2003 року, а саме площею 289, 37 кв.м. Окрім того, третя особа-3 зазначає, що при прийнятті в експлуатацію закінченого будівництвом (реконструкцією) сервісного центру було здійснено викривлення фактичних даних стосовно кількості балансоутримувачів, без погодження з третьою особою-3 дозволено КЖРЕВП Бабушкінського району ввести в експлуатацію ту частину нежитлового приміщення, яка не знаходилася у нього на балансі.
Ст. 43 ГПК України містить вимогу щодо всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності.
Враховуючи заявлені позовні вимоги та їх підстави, при розгляді справи є необхідним з'ясування питань щодо проведення позивачем невід'ємних поліпшень орендованого майна, створення нової речі в результаті цих поліпшень, понесених позивачем витрат на проведення невід'ємних поліпшень тощо.
З'ясування наведених питань потребує спеціальних знань.
Згідно ч.1, ч. 2 ст. 41 ГПК України для роз'яснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, господарський суд призначає судову експертизу. Учасники судового процесу мають право пропонувати господарському суду питання, які мають бути роз'яснені судовим експертом. Остаточне коло питань, які мають бути роз'яснені судовим експертом, встановлюється господарським судом.
Ухвалою господарського суду від 20.04.2010р., враховуючи предмет та підстави позову, суд зобов'язав учасників спору надати погодження чи заперечення щодо призначення у справі судової експертизи, пропозиції щодо установи, яка проводитиме судову експертизу, та питань, які необхідно поставити на вирішення експерта.
Позивач проти призначення у справі судової експертизи не заперечує. Пропозицій щодо експертної установи, питань, які необхідно поставити на вирішення судового експерта позивач не надав.
Відповідач проти призначення у справі судової експертизи заперечує, оскільки не вбачає правових підстав у спірних правовідносинах для задоволення позову.
Третя особа-1 не заперечує проти призначення у справі судової експертизи, однак, враховуючи заперечення проти позову, не вбачає в ній необхідності.
Третя особа-2 питання призначення судової експертизи відносить на розсуд суду.
Третя особа-3 вважає за необхідне призначити у справі судову експертизу, на вирішення експерта пропонує поставити наступні питання:
1. Яким чином могли бути здійснені поліпшення приміщень за адресою: вул. Героїв Сталінграда, 31, які знаходяться на балансі третьої особи-3, без повідомлення про це третьої особи-3 та без погодження з третьою особою-3 кошторисної документації.
2. Чому до складу Державної приймальної комісії щодо прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта не було залучено представника третьої особи-3.
Враховуючи наведені вище обставини справи, господарський суд вважає за необхідне призначити у справі судову будівельно-технічну експертизу і доручити її проведення за зоною обслуговування Дніпропетровському науково-дослідному інституту судових експертиз, а провадження у справі - зупинити.
Також, з огляду на положення ч. 2 ст. 41 ГПК України, суд вважає за необхідне поставити на вирішення експерта ті питання, які мають значення для вирішення спору, враховуючи предмет та підстави позову, що вирішується у даній справі. Суд відхиляє питання, запропоновані третьою особою-3, оскільки вирішення таких питань не становить компетенцію будівельно-технічної експертизи.
Керуючись ст. ст. 41, 79, 86 ГПК України, господарський суд, -
Призначити у справі судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручити Дніпропетровському науково-дослідному інституту судових експертиз (49000, м. Дніпропетровськ, вул. Набережна Леніна, 17, к. 361).
На вирішення експерта поставити наступні питання:
1. Чи проведені Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІС" (49055, м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, 31, ідентифікаційний код 32466117) поліпшення орендованого ним майна за договорами:
- договором оренди нежитлового приміщення № 7/310 від 01.06.2003р., укладеним між Обласним житлово-комунальним підприємством "Південне" та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІС", додатком до додаткової угоди від 07.07.2004р., яка є невід'ємною частиною договору оренди № 7/310 від 01.06.2003р., укладеним 07.07.2004р. між Управлінням житлового господарства Дніпропетровської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІС", щодо приміщення площею 289, 37 кв.м, розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, 31, в період з 01.06.2003р., в чому вони полягають (їх перелік);
- договором оренди № 20 від 17.01.2005р., договором оренди № 32 від 15.03.2006р., укладеними між Міським комунальним підприємством "Дніпропетровський електротранспорт" та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІС", щодо приміщення площею 101, 1 кв.м, розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, 31, в період з 17.01.2005р., в чому вони полягають (їх перелік).
2. Визначити період часу, в який проведені Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІС" поліпшення орендованого ним майна за договорами:
- договором оренди нежитлового приміщення № 7/310 від 01.06.2003р., укладеним між Обласним житлово-комунальним підприємством "Південне" та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІС", додатком до додаткової угоди від 07.07.2004р., яка є невід'ємною частиною договору оренди № 7/310 від 01.06.2003р., укладеним 07.07.2004р. між Управлінням житлового господарства Дніпропетровської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІС", щодо приміщення площею 289, 37 кв.м, розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, 31;
- договором оренди № 20 від 17.01.2005р., договором оренди № 32 від 15.03.2006р., укладеними між Міським комунальним підприємством "Дніпропетровський електротранспорт" та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІС", щодо приміщення площею 101, 1 кв.м, розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, 31.
3. Чи є проведені Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІС" поліпшення орендованого нежитлового приміщення площею 289, 37 кв.м та поліпшення орендованого нежитлового приміщення площею 101, 1 кв.м, розташованих за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, 31, невід'ємними поліпшеннями (чи можуть поліпшення бути відокремлені від речі без її пошкодження).
4. Чи відповідають всі проведені Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІС" поліпшення орендованого нежитлового приміщення площею 289, 37 кв.м та поліпшення орендованого нежитлового приміщення площею 101, 1 кв.м, розташованих за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, 31, отриманим від орендодавців дозволам на проведення ремонтних робіт, в тому числі капітального ремонту, на проведення реконструкції, а також погодженій у встановленому порядку проектній документації відповідно до п.1 рішення Дніпропетровської міської ради від 25.05.2005р. № 28/28.
5. Яка вартість на дату проведення судової експертизи орендованих Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІС" нежитлового приміщення площею 289, 37 кв.м та нежитлового приміщення площею 101, 1 кв.м, розташованих за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, 31, без врахування проведених Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІС" поліпшень цих нежитлових приміщень.
6. Яка вартість робіт, виконаних Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІС" (за його замовленням іншими особами), внаслідок яких поліпшені орендовані нежитлове приміщення площею 289, 37 кв.м та нежитлове приміщення площею 101, 1 кв.м, розташовані за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, 31, а поліпшення є невід'ємними.
7. Яка склалася на дату проведення судової експертизи вартість орендованих Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІС" нежитлового приміщення площею 289, 37 кв.м та нежитлового приміщення площею 101, 1 кв.м, розташованих за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, 31, з урахуванням проведених Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІС" поліпшень цих нежитлових приміщень.
8. Чи створені в результаті невід'ємного поліпшення орендованих нежитлових приміщень площею 289, 37 кв. м та площею 101, 1 кв. м, розташованих за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, 31, дві нові речі (з урахуванням оренди окремих площ), нова річ, чи є створена нова річ цілісним об'єктом.
9. Яка частка вартості витрат Товариства з обмеженою відповідальністю "ВІС" у вартості створеної в результаті невід'ємного поліпшення орендованих нежитлових приміщень площею 289, 37 кв.м та площею 101, 1 кв.м, розташованих за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, 31, нової речі (у вартості не створеної нової речі -орендованих приміщень після проведення невід'ємних поліпшень).
10. Чи можливий і в яких варіантах поділ створеної у зв'язку з проведенням невід'ємних поліпшень орендованих приміщень площею 289, 37 кв.м та площею 101, 1 кв.м, розташованих за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, 31, нової речі в натурі відповідно частки вартості витрат Товариства з обмеженою відповідальністю "ВІС" у вартості створеної в результаті невід'ємного поліпшення нової речі.
Зобов'язати сторони на вимогу експерта надати документи, необхідні для проведення судової експертизи (через господарський суд).
Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "ВІС" (49055, м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграда, 31, ідентифікаційний код 32466117) сплатити на підставі відповідної вимоги Дніпропетровському науково-дослідному інституту судових експертиз (49000, м. Дніпропетровськ, вул. Набережна Леніна, 17, к. 361) попередню вартість експертизи із подальшим розподілом судових витрат відповідно до приписів ст. 49 ГПК України.
Попередити особу (чи осіб), яка безпосередньо проводитиме судову експертизу про відповідальність, передбачену ст. ст. 384, 385 Кримінального кодексу України за дачу завідомо неправильного висновку або відмову без поважних причин від виконання покладених на них обов'язків.
Провадження у справі -зупинити.
Суддя Л. А. Коваль