Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.Р.Люксембург/Речна, 29/11, к. 122
Іменем України
22.12.2009Справа №2-31/3239-2009
за позовом - Фірми «Шарм» (95021, м.Сімферополь, пер.Гавена, 10)
до відповідача - Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради (95000, м.Сімферополь, вул.Толстого, 15)
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору:
- Комунального підприємства Житлово-експлуатаційне об'єднання Центрального району м.Сімферополя (95013, м.Сімферополь, вул.Кримських партизан, 13);
- Фізичної особи-підприємця Завальнюка Василя Івановича (95000, м.Сімферополь, вул.Жидкова, 76);
- Виконавчого комітету Сімферопольської міської ради (95000, м.Сімферополь, вул.Толстого, 15)
про визнання права на продовження договору оренди, скасуванні результатів конкурсу, визнання договору оренди продовженим
Суддя А.В. Привалова
від позивача - Шуригін Р.О., дов. у справі, Петрова Є.В., директор, Ястребова Н.В., дов. у справі
від відповідача - Романенко О.М., дов. у справі
від третьої особи 1 - не з'явився
від третьої особи 2 - не з'явився
від третьої особи 3 - Романенко О.М., дов. у справі
Обставини справи:
Фірма «Шарм» звернулась до господарського суду АРК з позовом до Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради про визнання результату конкурсу, проведеного 12.06.2009р. на продовження договору оренди на нежиле приміщення, розташованого за адресою: пер.Гавена, 10, м.Сімферополь, незаконним та його скасуванні; визнання права на продовження договору оренди нежилого приміщення, розташованого за адресою: пер.Гавена, 10, м.Сімферополь; зобов'язання відповідача видати наказ для ЖЕО Центрального району про продовження договору оренди, а також просить вважати договір оренди продовженим на 2 роки 11 місяців з моменту винесення рішення.
Позовні вимоги вмотивовані посиланням на статті 285 ГК України, 777 ЦК України та ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» щодо переважного права орендаря перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди, у зв'язку з чим вважає результати конкурсу незаконними, що, на думку позивача є підставою для скасування результату конкурсу та визнання за ним права на продовження договору оренди.
В процесі розгляду справи позивач неодноразово змінював свої позовні вимоги відповідними заявами. Востаннє заявою від 23.11.2009 року про уточнення позову позивач в порядку ст.22 Господарського процесуального кодексу України змінив позовні вимоги і просить з тих же підстав визнати недійсними результати конкурсу від 12.06.2009р., проведеного Фондом комунального майна Сімферопольської міської ради, з передачі у оренду нежитлових приміщень загальною площею 90,6 кв.м. по пров.Гавена, 10, оформлених протоколом №132 від 12.06.2009р.; визнати за фірмою «Шарм» право на продовження договору оренди №279 від 05.03.1999р. на нежитлове приміщення загальною площею 90,6 кв.м., розташованого за адресою: м.Сімферополь, пров.Гавена, 10; визнати договір оренди №279 від 05.03.1999р. на нежитлове приміщення загальною площею 90,6 кв.м. розташованого за адресою: м.Сімферополь, пров.Гавена, 10, укладеним між КП ЖЄО Центрального району м.Сімферополя та фірмою Шарм», продовженим на строк до 16.05.2011р. на тих же умовах. Заява прийнята судом до розгляду.
Ухвалою суду від 04.08.2009р. залучено до участі у розгляді справи у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - фізичну особу - підприємця Завальнюка Василя Івановича.
Ухвалою суду від 01.10.2009р. залучено до участі у розгляді справи у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Виконавчий комітет Сімферопольської міської ради.
Представники позивача підтримали змінені позовні вимоги у повному обсязі і просили позов задовольнити з викладених у позовній заяві та останніх уточненнях до неї підстав.
Відповідач проти позову заперечує з підстав, викладених у відзиві на позов. Вказує на безпідставність заявлених вимог з огляду на участь позивача у конкурсі на загальних підставах, законність проведення конкурсу і відсутність підстав для продовження договору оренди через перемогу у конкурсі іншої особи.
Третя особа - ЖЕО Центрального району м.Сімферополя явку свого представника у судове засідання не забезпечила, надіслала суду заяву, в якої просить розглянути справу за відсутністю свого представника (а.с.40).
Третя особа - фізична особа-підприємець Завальнюк В.І. у судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив, про день, час та місце судового розгляду справи був повідомлений належним чином. Проте неявка у судове засідання третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, не перешкоджає вирішенню спору, притому що, він брав участь у судових засіданнях і надавав суду свої усні пояснення на позов, вказуючи про незгоду із позовними вимогами.
Представник виконкому Сімферопольської міської ради підтримала позицію відповідача за мотивами, викладеними у письмових поясненнях.
Розгляд справи відкладався відповідно до ст.77 Господарського процесуального кодексу України. Строк розгляду справи продовжувався відповідно до ст.69 Господарського процесуального кодексу України.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, третьої особи, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд
05 березня 1999 року між позивачем та Житлово-експлуатаційним об'єднанням Центрального району м.Сімферополя був укладений договір №279 оренди нежитлових приміщень, згідно якого Орендодавець - ЖЄО Центрального району м.Сімферополя на підставі розпорядження виконкому Сімферопольської міської ради від 07.05.1998р. №310-р передає, а Орендар - Фірма «Шарм» приймає в оренду нежитлові приміщення площею 90,6кв.м. на 1-му поверсі будинку №10 по вул.Гавена для розміщення перукарні.
Строк дії договору встановлений п.3.1 договору до 07 травня 2008 року.
Угодою від 07.05.2008р. до договору оренди від 05.03.1999р. №279, укладеною на підставі рішення виконкому Сімферопольської міської ради від 27.03.2008р. №740, сторони за договором домовились про строк дії договору до 07.05.2009 року включно. Інші умови договору сторони залишили без змін.
У зв'язку з припиненням дії договору оренди відповідачем 08.05.2009р. у газеті «Южная столица» було дано оголошення про проведення конкурсу на право укладення договору оренди нежитлового приміщення пл.90,6кв.м., розташованого за адресою: м.Сімферополь, вул.Гавена, 10, під розміщення перукарні (а.с.65).
На участь у конкурсі було заявлено дві пропозиції : від фірми «Шарм» та фізичної особи-підприємця Завальнюка В.І.
12.06.2009р. відповідачем було проведено конкурс, результати якого оформлені протоколом №132 засідання конкурсної комісії. Згідно протоколу переможцем конкурсу був визначений фізична особа-підприємець Завальнюк Василь Іванович, який за інших рівних умов вніс пропозицію щодо більшого розміру орендної плати у відсотковій ставці від вартості об'єкта оренди, ніж запропонував позивач (а.с.84).
Результати конкурсу були опубліковані відповідачем у газеті «Южная столица» (а.с.44).
Вважаючи проведений конкурс таким, що суперечить положенням чинного законодавства та порушує переважне право позивача на оренду вказаного вище комунального майна, позивач звернувся до суду із даним позовом.
Дослідивши обставини справи, оцінивши надані сторонами докази у їх сукупності в порядку ст.43 Господарського процесуального кодексу України, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог з огляду на наступне.
Спірні правовідносини між сторонами щодо оренди зазначених нежитлових приміщень виникли з приводу продовження договору на новий строк після 08.05.2009 р.
Правовідносини, пов'язані з орендою державного та комунального майна регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна», Цивільним та Господарським кодексами України.
Частиною 1 статті 763 Цивільного кодексу України передбачено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Згідно з пунктом 2 статті 26 та пунктом 1 статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та статті 291 Господарського кодексу України, договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено, а орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Пунктом 4.14 договору оренди сторони за договором узгодили, що по закінченню строку дії договору, при відсутності рішення виконкому про його продовження, або у випадку дострокового розірвання, в 15-денний строк орендар зобов'язаний здати орендодавцю приміщення, обладнання та інше майно з усім поліпшенням без пошкодження конструкцій та інтер'єру.
Пунктом 7.3 договору оренди передбачено, що орендодавець договір розриває, якщо сплинув строк оренди і договір не пролонгований.
Отже, пунктом 4.14 договору сторони обумовили, що продовження договору оренди на спірне приміщення на новий строк можливе у разі прийняття про це рішення виконкому Сімферопольської міської ради.
Сторонами не надано суду доказів, що договір був пролонгований, відповідне рішення виконкому, як то передбачено умовами п.4.14 договору, відсутнє.
Таким чином, суд приходить до висновку, що договір оренди №279 від 05.03.1999р. припинив свою дію 08.05.2009 року.
Тому твердження позивача, що зазначений договір оренди в силу положень частини 2 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», статті 764 Цивільного кодексу України, вважається таким, що продовжує свою дію після закінчення його строку через відсутність заперечень орендодавця є помилковими.
Дійсно, приписи ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ч.4 ст.284 ГК України та ст.764 ЦК України передбачають порядок продовження правовідносин сторін за умови відсутності заяв про їх припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку його дії. Разом з тим, визначаючи кінцевий строк протягом якого сторони можуть реалізувати своє право заявити про свій такий намір, наведені норми закону не містять імперативу заборони домовитись про певний порядок продовження правовідносин виключно шляхом укладення нового договору, а також про те, що термін дії укладеного договору є сталим. Суд вважає, що в договорі орендодавець фактично заявив про припинення дії договору моментом збігу строку, на який його було укладено (тобто про своє небажання продовжувати правовідносини на умовах укладеного договору), що з урахуванням положень ст.ст. 631, 763 ЦК України, ст.284 ГК України, не є регулюванням правовідносин сторін в договорі всупереч положень закону по іншому. Суд вважає, що пріоритет має визнаватися за договірною умовою.
Крім того, як вбачається з матеріалів справи, орендодавець листом від 04.02.09р. вих.№838 повідомив орендаря, що після спливу строку договору буде об'явлений конкурс на право оренди цих приміщень і у випадку перемоги у конкурсі іншого претендента, орендарю необхідно у встановлений строк передати приміщення за актом приймання-передачі.
Як підтверджують матеріали справи, дії позивача з участі в конкурсі, який був проведений відповідачем, на право оренди вказаного нерухомого майна, є власним волевиявленням позивача саме щодо бажання укласти з відповідачем новий договір оренди вказаного нерухомого майна.
При цьому, конкурсна пропозиція позивача не містила посилань про намір скористатись своїм переважним правом орендаря.
У оскарженому протоколі проведення конкурсу заявка позивача була прийнята до розгляду; позивач був допущений до конкурсу та був його учасником, його пропозиції були розглянуті на конкурсній основі.
Відповідно до статті 285 Господарського кодексу України, статті 777 Цивільного кодексу України, частини 3 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар після спливу строку договору має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на укладення договору оренди на новий строк при умові належного виконання своїх зобов'язань за договором оренди, при цьому, він зобов'язаний повідомити про це орендаря до спливу строку договору у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.
Виходячи з вищевказаних законодавчих положень, господарський суд дійшов висновку, що строк дії договору, визначений п.3.1. договору у редакції додаткової угоди від 07.05.2008р. до договору оренди від 05.03.1999р. №279, терміном до 07.05.2009 року, припинився 08.05.2009 року, зважаючи на наявність заперечень орендодавця стосовно його продовження, що вбачається з тексту договору та з листа від 04.02.09р. вих.№838 про закінчення строку дії договору оренди та повернення приміщення, який мотивований обставинами щодо укладення договору оренди на спірне приміщення в майбутньому на конкурсній основі.
Викладені у позові доводи позивача свідчать передусім про помилкове ототожнення ним правового інституту пролонгації договору оренди (продовження договору на той же строк та на тих самих умовах), закріпленого ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та переважного права добросовісного орендаря, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий строк, що, як правило, здійснюється шляхом переукладення договору.
Виходячи зі змісту ч.2 п.1 ст.777 Цивільного кодексу України передумовою для реалізації орендарем переважного права на укладення договору оренди на новий строк є виконання орендарем обов'язку повідомити про це орендодавця до спливу строку договору найму, а з матеріалів справи не вбачається та позивачем не доведено дотримання вказаних вимог.
Позивачем не надано суду доказів, що ним реалізоване своє переважне право на укладення договору оренди на повний строк, тобто доказів повідомлення відповідача про намір скористатись своїм таким правом, як це передбачено ч.2 п.1 ст.777 Цивільного кодексу України.
З викладеного суд дійшов висновку про не вчинення позивачем дій щодо реалізації свого переважного права на укладання договору оренди.
За наведених обставин, господарський суд зазначає, що наявність лише наміру позивача скористатись переважним правом на укладання договору оренди на новий строк або лише наміру реалізувати таке переважне право на продовження договору оренди, а також, належне виконання позивачем зобов'язань по сплаті орендної плати за договором оренди, не є достатніми підставами для визнання за позивачем переважного права на укладання договору оренди на новий строк та задоволення позову лише з цих підстав.
Відповідно до ст.73 Закону України "Про Державний бюджет України на 2009» від 26.12.2008р. №835-VI передача в оренду державного та комунального майна в 2009 році здійснюється виключно на конкурсних засадах, крім окремих суб'єктів до яких позивач не відноситься. Також частиною четвертою цієї статті (у редакції чинній на момент оголошення та проведення конкурсу) передбачалось правило, за яким після закінчення строку дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, бере участь у конкурсі на отримання права оренди державного та комунального майна. Тому посилання скаржника про наявність в нього переважного права на оренду спірного приміщення у зв'язку із належним виконанням обов'язків орендаря, довготривалим строком перебування у приміщенні, тощо, є помилковими, оскільки термін дії договору оренди закінчився, а згідно статті 73 Закону України «Про державний бюджет України на 2009 рік» (в редакції чинної на момент виникнення спірних правовідносин) передача в оренду комунального майна здійснювалась виключно на конкурсних засадах (такої правової позиції дотримується Верховний Суд України у постанові від 25.08.2009 у справі №20-5/474).
Внесені у частину четверту статті 73 Закону України «Про державний бюджет України на 2009 рік» законом України №1498-VI від 10.06.2009р. зміни щодо переважного права орендаря на продовження договору оренди на новий строк, на які посилається позивач в обґрунтування своїх доводів, набули чинності 01.07.2009р., не мають зворотної сили, відтак не можуть бути застосовані до спірних правовідносин.
Слід зазначити, що положення ст.73 Закону України «Про державний бюджет України на 2009 рік» (у редакції Закону №1498 від 10.06.2009р. на яку посилається позивач) також визначає обов'язок орендаря, який має намір скористатись правом на продовження договору оренди на новий строк, повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди нерухомого майна.
Таким чином, за наведеними позивачем доводами суд не знаходить правових підстав для задоволення позовних вимог, оскільки переважне право позивача не було порушено відповідачем через не невчинення позивачем дій щодо реалізації свого переважного права на укладання договору оренди.
Конкурс на право оренди був проведений відповідачем згідно вимогам ст.73 Закону України «Про державний бюджет України на 2009 рік», оскільки строк договору оренди закінчився і орендар не скористався своїм переважним правом на його продовження.
Суд відхиляє довід позивача про те, що відповідач не повинен був керуватися Законом України «Про державний бюджет України на 2009 рік», яким встановлено що передача в оренду комунального майна у 2009 році здійснюється виключно на конкурсних засадах. Закони України мають однакову юридичну силу і підлягають виконанню на території України усіма суб'єктами правовідношень. Тому, при зазначених вище обставинах, відповідач цілком правомірно оголосив конкурс на право оренди зазначеного комунального майна, в якому узяв участь позивач, провів його на законних підставах, і визначив переможця виходячи з найбільш вигідної пропозиції щодо ставки орендної плати при інших рівних умовах його учасників.
Таким чином, суд дійшов висновку щодо відсутності достатніх правових підстав для застосування до спірних правовідносин положень частини 1 статті 777 Цивільного кодексу України, на яку посилається позивач в обґрунтування свого позову, через недотримання позивачем умов, встановлених цією нормою закону, за якими переважне право орендаря може бути реалізовано.
Інших підстав в обґрунтування своїх позовних вимог позивачем не наведено, тому з викладених позивачем доводів відсутні законні підстави для визнання недійсними результатів конкурсу на право укладення договору оренди зазначеного комунального майна.
Враховуючи, що всі вимоги позову об'єднані єдиними підставами виникнення і наданими доказами, то і відповідно для їх задоволення немає жодних юридичних підстав. Оскільки судом встановлено факт відсутності пролонгації договору оренди комунального нерухомого майна №279 від 05.03.1999р. та недотримання позивачем приписів закону щодо умов реалізації свого переважного права на укладення договору оренди на новий строк, то у позивача відсутні підстави вважати договір оренди продовженим.
Відтак, відсутні законні підстави для задоволення вимог позивача про визнання права на продовження договору оренди на нежитлові приміщення від 05.03.1999р. №279 та визнання цього договору оренди продовженим.
Крім того слід зазначити, що заявлена позивачем вимога про визнання договору оренди №279 від 05.03.1999р., укладеним між КП ЖЄО Центрального району м.Сімферополя та фірмою «Шарм», продовженим на тих же підставах, не відповідає способам захисту цивільних прав, передбачених статтею 16 Цивільного кодексу України. Така вимога не може бути предметом спору і самостійно розглядатись у справі.
Вимога про встановлення факту договору продовженим не призводить до поновлення порушених прав, так як вимога про визнання договору поновленим є нічим іншим як встановленням факту, що має юридичне значення. Цей факт може встановлюватися господарськими судами лише при існуванні та розгляді між сторонами договору спору про право цивільне.
Відповідно до Інформаційного листа Вищого господарського суду України від 13.08.2008р. №01-8/482 викладена правова позиція, згідно з якою, дійшовши висновку про те, що предмет позову не відповідає встановленим законом або договором способам захисту прав, суд повинен відмовити в позові, а не припиняти провадження у справі за її непідвідомчістю суду.
При таких обставинах справи, суд не знаходить правових підстав для задоволення позовних вимог фірми «Шарм», а наведені у позові доводи не можуть бути підставою для їх задоволення. Отже у задоволенні позову слід відмовити.
За згодою сторін у судовому засіданні оголошена вступна та резолютивна частина рішення. Повний текст рішення підписано 28.12.2009р.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст.43,82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд,
У позові відмовити.
Копію рішення надіслати на адреси сторін рекомендованою кореспонденцією.
Суддя Господарського суду
Автономної Республіки Крим Привалова А.В.