пр. Волі, 54а, м. Луцьк, 43010, тел./факс 72-41-10
E-mail: inbox@vl.arbitr.gov.ua Код ЄДРПОУ 03499885
03 березня 2021 року Справа № 903/770/20
Господарський суд Волинської області в складі судді Дем'як В. М., за участю секретаря судового засідання Русинчук М.М., розглянувши справу
за первісним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АРЦТ ПЛЮС ЛТД", м. Рівне
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІК НЕРУХОМІСТЬ", м. Луцьк
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета позову на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП", м. Київ.
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Приватний нотаріус Луцького міського нотаріального округу Кухлевська Мирослава Валеріївна, м. Луцьк
про розірвання договору купівлі-продажу та стягнення 1365500,00 грн.
за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІК НЕРУХОМІСТЬ"
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "АРЦТ ПЛЮС ЛТД"
про визнання недійсним п.4.1 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020
за участю представників сторін:
від позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним): Полуніна Катерина Анатоліївна, ордер серія ЧК №96582 від 22.01.2021, Шеремет Світлана Олександрівна-директор;
від відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним): Семерга Сергій Ілліч, ордер серія КС №623713 від 11.11.2020;
від третіх осіб: не прибули;
Встановив: Позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІК НЕРУХОМІСТЬ", в якому просить:
1) розірвати попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020, укладений між ТзОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" (код ЄДРПОУ 36699050) та ТзОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" (код ЄДРПОУ 40019258) посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. за реєстровим №2028;
2) стягнути з ТзОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" (код ЄДРПОУ 36699050) на користь ТзОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" (код ЄДРПОУ 40019258) суму подвійного розміру отриманого авансу за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020, посвідченого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. за реєстровим №2028 у розмірі 1 365 500,00 грн.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на порушення відповідачем умов попереднього договору купівлі-продажу від 21.08.2020 в частині не укладення основного договору у визначені сторонами дати, а саме: 27.08.2020, 10.09.2020. Крім того, доводить, що відповідачем не було підготовлено всіх необхідних для укладення основних договорів документів, що є порушенням умов попереднього договору.
13.11.2020 відповідач подав зустрічну позовну заяву до Товариства з обмеженою відповідальністю "АРЦТ ПЛЮС ЛТД", в якій просить визнати недійсним:
- п.4.1 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020, укладений між ТзОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" (код ЄДРПОУ 36699050) та ТзОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" (код ЄДРПОУ 40019258) посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. за реєстровим №2028.
В обґрунтування зустрічної позовної заяви посилається на те, що укладаючи угоду ТзОВ "АРЦТ Плюс ЛТД" ввела ТзОВ "ПІК Нерухомість" в оману щодо обставин, яка має істотне значення, оскільки ТзОВ "АРЦТ Плюс ЛТД" не мало наміру придбати майно, а мала намір не уклавши основний договір отримати неправомірну вигоду шляхом подання позову про стягнення подвійної суми авансу. Відповідач доводить, що п. 4.1 попереднього договору прямо порушує права ТзОВ "ПІК Нерухомість" та суперечить ст.ст. 219, 230 Цивільного кодексу України, а тому на підставі ст. 203, 215 Цивільного кодексу України просить визнати недійсним п. 4.1 попереднього договору.
Ухвалою суду 19.10.2020 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 16.11.2020.
Ухвалою суду від 16.11.2020 прийнято зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" до Товариства з обмеженою відповідальністю "АРЦТ ПЛЮС ЛТД " про визнання недійсним п.4.1 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020, укладеного між ТзОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" (код ЄДРПОУ 36699050) та ТзОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" (код ЄДРПОУ 40019258) посвідченого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. за реєстровим №2028 та об'єднано його для спільного розгляду з первісним позовом, відкладено розгляд справи на 07 грудня 2020 р.
Ухвалою суду від 07.12.2020 підготовче засідання відкладено до вирішення питання про відвід судді Дем'як В.М. від справи.
Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.12.2020, розгляд заяви про відвід судді Дем'як В.М., призначено суддю Костюк С.В.
Ухвалою суду від 08.12.2020 в задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю "АРЦТ Плюс ЛТД" про відвід судді Дем'як В. М. у розгляді справи 903/770/20відмовлено.
Ухвалою суду від 10.12.2020 відкладено підготовче засідання на 23.12.2020.
Ухвалою суду від 23.12.2020 залучено третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачаПриватного нотаріуса Луцького міського нотаріального округу Кухлевську Мирославу Валеріївну, та відкладено розгляд справи на 18.01.2021.
Ухвалою суду від 18.01.2021 закрито підготовче провадження та призначено справу по суті 08 лютого 2021.
Ухвалою суду від 08.02.2021 розгляд справи в порядку визначеному ч. 3, ст. 201 ГПК України не розпочато, за клопотанням позивача через неявку його представника та намір приймати участь у розгляді справи судове засідання відкладено на 03.03.2021.
Представники третіх осіб у призначене судове засідання не прибули, хоча належним чином були повідомленні про час та дату судового засідання.
Представник ТзОВ «АРЦТ ПЛЮСЛТД» через відділ діловодства суду подав клопотання за вх.№01-57/1096/21 від 01.03.2021 в якому просить долучити докази, а саме копію відповіді Західного міжрегіонального управління міністерства юстиції (м. Львів) №455/1818/0/1-21 від 03.02.2021 на адвокатський запит щодо дій нотаріуса Кухлевської М.В. при видачі свідоцтва ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» зареєстрованого в реєстрі за № 2126 від 10.09.2020,а також свідоцтва ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» зареєстрованого в реєстрі за №2113 від 10.09.2020.
Зі змісту даної відповіді слідує, що при вчиненні нотаріальних дій, нотаріусом Кухлевською М.В. було допущено порушення у видачі заяв за №2126 від 10.09.2020, №2113 від 10.09.2020 відповідно до порядку вчинення нотаріальних дій за нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012, №296/5 зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22.02.2012, за №282/20595 та правил ведення нотаріального діловодства, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012, за №1318/18613 у зв'язку з чим міжрегіональним управлінням буде розглядатися питання щодо вжиття передбачених чинним законодавством заходів реагування до вказаного приватного нотаріуса.
Крім того, звертає увагу суду на те, що відповідь Західного міжрегіонального управління міністерства юстиції (м. Львів) №455/1818/0/1-21 від 03.02.2021 на запит від 21.01.2021 отримано ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» лише 18.02.2021, а тому останній не мав процесуальної можливості долучити даний доказ до матеріалів справи №903/770/20 у підготовчому провадженні.
Представник ТзОВ «Пік Нерухомість» через відділ діловодства суду подав заперечення на клопотання про долучення доказу за вх.№01-57/1171/21 від 03.03.2021 в якому вказує, що ухвалою суду від 18.01.2021 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Звертає увагу суду на те, що справа по суті розглядається і на цій стадії досліджуються докази, які зібрані у підготовчому провадженні , а тому подане клопотання суперечить вимогам ст. 80 та 194 ГПК України.
Водночас, відповідно до статей 73, 74, 81 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Учасник справи у разі неможливості самостійно надати докази вправі подати клопотання про витребування доказів судом. У разі задоволення клопотання суд своєю ухвалою витребовує відповідні докази.
Вказані норми процесуального закону спрямовані на реалізацію статті 13 ГПК України, згідно з положеннями якої судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Відповідно до ч. 3 та ч. 4 ст. 80 ГПК України відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи.
Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об'єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу.
Відповідно до ч. 8 ст. 80 ГПК України докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.
Відповідно до ч.3 ст. 201 ГПК України визначено, що розгляд справи по суті розпочинається з оголошення головуючим судового засідання відкритим.
Згідно ухвали від 18.01.2021 про закриття підготовчого провадження та призначення справи по суті, учасникам справи надано процесуальну можливість в порядку ст. 207 ГПК України подати заяви чи клопотання, пов'язані з розглядом справи, які не були заявлені з поважних причин в підготовчому провадженні або в інший строк, визначений судом, та з обґрунтованими причинами пропуску строку, встановлений для їх подачі.
Судом досліджено, що адвокатський запит позивачем був надісланий до Міністерства юстиції України 21.01.2021, відповідь Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Львів) №455/1818/0/1-21 від 03.02.2021 отримано позивачем 18.02.2021, що унеможливило подати даний доказ у встановлений процесуальний строк.Враховуючи вищевикладене, позивач долучив даний доказ в порядку ст. 207 ГПК України та за викладених обставин, останній підлягає до приєднання до матеріалів справи.
В судовому засіданні представник ТзОВ "АРЦТ Плюс ЛТД" підтримав вимогу за первісним позовом з підстав викладених в позовній заяві та запереченні на відзив, зустрічний позов заперечує з підстав викладених у відзиві на даний позов, та до початку судових дебатів заявив усне клопотання про відшкодування судових витрат на правову допомогу.
Представник ТзОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" заперечує проти первісного позову з підстав викладених у відзиві на даний позов, зустрічний позов підтримує та просить його задоволити.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.
21.08.2020 між ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» та ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвічений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. (а.с.51-52 Т.1)
Відповідно до п. 1 попереднього договору, предметом договору є укладення в строк визначений п.2.1. цього договору, договору купівлі-продажу торгово-офісного приміщення, загальною площею 75,3 кв.м., що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5 та договору купівлі-продажу офісу, загальною площею 60,0 кв.м., що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5, (надалі - Основні договори), на умовах, встановлених цим Договором.
Згідно з п. 2.1. попереднього договору, сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити основні договори після належного оформлення стороною 1 (ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ») всіх необхідних документів для укладення вищевказаного правочину, але не пізніше до 27.08.2020 за ціною 5 357 813,00 грн, що на день підписання цього договору за курсом НБУ дорівнює 196 185,00 дол. США.
Сторони погодили, що нотаріальне посвідчення основного договору здійснюватиметься приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. (п. 2.2. попереднього договору).
За змістом п. 3.1. попереднього договору сторони погодили, що Сторона 1 (ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ») зобов'язана:
- надати нотаріусу документ, що підтверджує право власності на торгово-офісне приміщення, загальною площею 75,3 кв.м., що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5 та офісу, загальною площею 60,0 кв.м., що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5;
- надати нотаріусу звіт про оцінку нерухомого майна на відчуження нерухомого майна;
- попередити Сторону 2 про всі права третіх осіб щодо нерухомого майна (права наймачів, право застави), а також про наявність інших зобов'язань, що можуть перешкоджати укладенню Основних договорів;
- попередити сторону 2 про відомі недоліки нерухомого майна, що є предметом попереднього договору;
- укласти основні договори у день, визначений за усною домовленістю сторін, але не пізніше строку, передбаченого п. 2.1. цього Договору;
- зобов'язана у разі односторонньої відмови від укладення Основних договорів, повернути Стороні 2 суму подвійного розміру отриманого авансу, згідно п. 2.3. цього Договору.
За змістом п. 4.1. попереднього договору у разі односторонньої відмови сторони 1 від укладення основного договору, неподання нею документів, необхідних для нотаріального посвідчення основного договору, зокрема витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно з бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна або інших документів, зазначених в п. 3.1. цього договору, неприбуття сторони 1 до нотаріуса для укладення основного договору, чи за наявності інших обставин, внаслідок яких Основні договори не будуть укладені з її вини, сторона 1 повинна повернути стороні 2 суму подвійного розміру отриманого авансу згідно п. 2.3. цього Договору.
Як слідує із доводів директора ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» та не заперечується представником ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ», 26.08.2020 уповноважена особа ТОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» - директор товариства Шеремет С.О., отримала від представника ТОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» повідомлення про перебування у відпустці приватного нотаріуса Луцького міського нотаріального округу Кухлевської М.В., яка повинна була здійснювати нотаріальне посвідчення основних договорів, відповідно до п. 2.2. попереднього договору.
27.08.2020 приватний нотаріус Луцького міського нотаріального округу Кухлевська М.В., у якої сторони погодили посвідчувати основний договір, була відсутня на робочому місці у зв'язку з перебуванням у відпустці. Даний факт підтверджують як позивач, так і відповідач у судовому засіданні .
У зв'язку із вище викладеним, для укладення основного договору тим же представником запропоновано з'явитись у визначений день - 27.08.2020 до приватного нотаріуса Луцького міського нотаріального округу Веремчука С.В.
27.08.2020 директор ТОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» Шеремет С.О. прибула до робочого місця приватного нотаріуса Луцького міського нотаріального округу Веремчука С.В., що підтверджується нотаріальним свідоцтвом за №1890 від 27.08.2020 приватного нотаріуса Веремчука С.В., однак зі сторони «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» уповноважений представник не прибув (а.с. 59)
Як встановлено судом, при підготовці до складання основного договору, приватним нотаріусом Веремчуком С.В. було встановлено, що відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкту нерухомого майна №221659868 від 27.08.2020 року, предмет продажу перебуває в іпотеці.
Відповідно до реєстраційного номеру обтяження №6040011 від 15.11.2007 року в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, на підставі договору іпотеки, посвідченого 15.11.2007 року приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Ариванюк Н.А. та зареєстрованого за номером 9098, офіс загальною площею 135,3 кв.м., що знаходиться за адресою м. Луцьк, пр. Перемоги, буд. 5 обтяжений іпотекою на користь ВАТ «Мегабанк».
Відповідно до реєстраційного номеру обтяження №6039891 від 15.11.2007 року в Державному реєстрі іпотек, на підставі договору іпотеки, посвідченого 15.11.2007 року приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Ариванюк Н.А. та зареєстрованого за номером 9098, офіс загальною площею 135,3 кв.м., що знаходиться за адресою м. Луцьк, пр. Перемоги, буд. 5 обтяжений іпотекою на користь ВАТ «Мегабанк».
Згідно рішення Луцького міськрайонного суду у справі №161/17434/16-ц, попереднім власником нерухомого майна, приміщень, які були предметом попереднього договору, була фізична особа, якою було проведено реконструкцію спірних офісних приміщень (приміщення офісу № 17-18, загальною площею 135,3 кв. м, яке передано в іпотеку ПАТ «Мегабанк») реконструйовано в офіс загальною площею 60,0 кв. м. та торгово-офісне приміщення загальною площею 75,3 кв. м.
У постанові Верховного Суду від 29.04.2020 у справі №161/17434/16-ц, судом касаційної інстанції вказано, що реконструйовані спірні офісні приміщення (приміщення офісу № 17-18, загальною площею 135,3 кв. м.), не є новоствореним об'єктом нерухомого майна, оскільки вже є існуючою заставленою нерухомістю за договорами іпотеки, а тому спірні приміщення залишаються іпотечним майном.
Отже, судом встановлено, що приміщення офісу № 17-18, загальною площею 135,3 кв.м. реконструйоване в офіс загальною площею 60,0 кв. м. та торгово-офісне приміщення загальною площею 75,3 кв. м., станом на 27.08.2020 (дату визначену для укладення основного договору) були іпотечним майном.
За умовами п.2.1 попереднього договору строк його дії встановлено до 27.08.2020.
Водночас, порядок продовження дії договору визначено п. 5.1. попереднього договору з якого слідує, що відповідно до ст. 635 ЦК України, якщо основний договір не укладений у строк визначений попереднім договором, і спір не переданий для вирішення його судом, або жодна із сторін не направила іншій стороні пропозицію щодо його укладення, зобов'язання встановлені попереднім договором припиняються. Якщо одна із сторін не бажає припинення зобов'язання, встановлено цим договором, вона повинна направити іншій стороні пропозицію про укладення основного договору. Ця пропозиція має бути оформлена письмово та вручена іншій стороні під розписку або надіслана поштою рекомендованим листом з повідомленням про вручення не пізніше, ніж в останній день строку, встановленого цим договором для укладення основного договору.
На виконання вказаної умови з метою укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна 27.08.2020 ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» було складено нотаріально посвідчену заяву - пропозицію щодо укладення основного договору, яка була направлена адресу відповідача. ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» та запропоновано ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» строк визначений п. 1.1. попереднього договору продовжити до 30.09.2020 року.
Крім того, у даній заяві ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» вказав, що з метою укладення основного договору, ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» має вжити всіх заходів для забезпечення укладання договору купівлі-продажу торгово-офісного приміщення, загальною площею 75,3 кв.м., та офісу, загальною площею 60,0 кв.м., що розташовані в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5, зокрема: зняти зареєстровані обтяження: заборону на нерухоме майно №6040011 від 15.11.2007 року та іпотеку №6039891 від 15.11.2007 року та інші обтяження. (а.с. 56-57, Т.1)
З огляду на вищевикладене, ТзОВ «АРТЦ ПЛЮС ЛТД», надіславши посвідчену нотаріальну заяву на юридичну адресу ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ», запропонувало останньому для підтвердження його дійсних намірів та фактичної готовності укласти основні договори купівлі-продажу нерухомого майна та встановили дату укладення 10.09.2020, фактично продовжили строк дії попереднього договору до 30.09.2020 в порядку п. 5.1 договору.
ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» надіслало у відповідь листа з додатками, у яких містилась копія свідоцтва, виданого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В., зареєстрованого в реєстрі за № 2126 про те, що директор ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» Присада Л.А. 10.09.2020 року о 12.00 год. 00 хв. знаходилась в приміщенні приватного нотаріуса Кухлевської М.В. для укладення з ТОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» основних договорів купівлі-продажу нерухомого майна.
Разом з тим, як слідує із матеріалів справи, представник ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» був присутнім у приміщенні нотаріуса Кухлевської М.В о 12.04 год, що також підтверджується свідоцтвом, виданим приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В., зареєстрованого в реєстрі за № 2113.
Однак, згідно відповіді Західного міжрегіонального управління міністерства юстиції (м. Львів) №455/1818/0/1-21 від 03.02.2021 на адвокатський запит ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС», щодо дій нотаріуса Кухлевської М.В. по матеріалах справи №903/770/20 за позовною заявою ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» до ТзОВ «ПІК Нерухомості», третя особа: Приватний нотаріус Луцького міського нотаріального округу Кухлевська Мирослава Валеріївна, Товариство з обмеженою відповідальністю, ТзОВ «Кредит фактор груп» про розірвання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна та стягнення коштів слідує, що Кухлевською М.В. було допущено порушення у видачі нотаріально завірених заяв за №2126 від 10.09.2020, №2113 від 10.09.2020 про прибуття сторін для укладення основного договору відповідно до порядку вчинення нотаріальних дій за нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012, №296/5 зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22,02.2012, за №282/20595 та правил ведення нотаріального діловодства, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012, за №1318/18613, у зв'язку з чим міжрегіональним управлінням буде розглядатися питання щодо вжиття передбачених чинним законодавством заходів реагування до вказаного приватного нотаріуса.
Отже, виданні свідоцтва приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Кухлевською М.В. про прибуття сторін для укладення основного договору за № 2126 від 10.09.2020 та №2113 від 10.09.2020, є суперечливими та недопустимими доказами відповідно до норм ГПК України і не можуть бути взяті до уваги суду.
Водночас, не може залишитись поза увагою суду та обставина, що на момент явки чи неявки представників сторін (встановити не вбачається можливим) до приватного нотаріуса Луцького міського нотаріального округу Волинської області Кухлевської М.В. у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єктів нерухомого майна було наявне обтяження на об'єкти нерухомого майна, які були предметом основного договору.
Згідно витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єктів нерухомого майна №223512627 обтяження зі спірного нерухомого майна було знято 10.09.2020 о 16:52:49 год.
21.09.2020 директор ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» звернувся із повідомленням за №03/09 до ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» з проханням:
- протягом 3- днів з моменту отримання даного повідомлення укласти між ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» та ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» угоду про розірвання попереднього договору купівлі продажу від 21.08.2020;
- протягом 3-х днів з моменту отримання даного повідомлення, повернути ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» суму подвійного розміру отриманого ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» згідно п. 2.3 договору авансу в розмірі 682 750 грн., що становить 1363500 грн.( а.с. 70-71 Т.1)
У відповідь на повідомлення від 21.09.2020 на адресу ТзОВ «АРЦТ Плюс ЛТД» надійшла заява, зі змісту якої слідує, що ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» не погоджується з вимогами позивача за первісним позовом щодо розірвання попереднього договору та повернення коштів, водночас пропонує вирішити всі розбіжності, що виникли між сторонами шляхом переговорів у місці в дату та час узгодженими обома особами.
Надаючи правову оцінку даним спірним правовідносинам первісного позову суд виходив із такого.
Згідно зі ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.
Згідно ст. 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з п. 5 ст. 182 Господарського кодексу України відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до ч. 1 статті 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Статтею 182 Господарського кодексу України визначено, що за попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.
Відповідно до ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Згідно із ч. 2 ст. 635 ЦК України, сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (ч. 3 ст. 635 ЦК України).
Згідно п. 5.1 попереднього договору сторони передбачили, що відповідно до ст. 635 ЦК України, якщо основний договір не укладений у строк визначений попереднім договором, і спір не переданий для вирішення його судом, або жодна із сторін не направила іншій стороні пропозицію щодо його укладення, зобов'язання встановлені попереднім договором припиняються. Якщо одна із сторін не бажає припинення зобов'язання, встановлено цим договором, вона повинна направити іншій стороні пропозицію про укладення основного договору. Ця пропозиція має бути оформлена письмово та вручена іншій стороні під розписку або надіслана поштою рекомендованим листом з повідомленням про вручення не пізніше, ніж в останній день строку, встановленого цим договором для укладення основного договору.
Враховуючи вищевикладене, судом встановлено, що зі сторони ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» попередній договір виконаний частково, дана обставина підтверджується п.п 2.3 попереднього договору з якого слідує, що сторона 2 - ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» передала стороні - 1 ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» 682 750 грн., що на день укладення договору за курсом НБУ становить 25 000 дол. США.
Між тим, відповідач - ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» допустило порушення умов попереднього договору, а саме:
-не підготувало необхідні документи для нотаріального посвідчення основного договору для продажу приміщення;
- не вжило заходи для зняття іпотечних обтяжень на нерухоме майно, яке підлягало продажу станом на 27.08.2020, 10.09.2020;
Крім того, за змістом п. 3.1 попереднього договору ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» взяло на себе зобов'язання:
-надати нотаріусу документ, що підтверджує право власності на торгово-офісне приміщення, загальною площею 75,3 кв.м., що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5 та офісу, загальною площею 60,0 кв.м., що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5;
-надати нотаріусу звіт про оцінку нерухомого майна на відчуження нерухомого майна;
-попередити сторону 2 про всі права третіх осіб щодо нерухомого майна (права наймачів, право застави), а також про наявність інших зобов'язань, що можуть перешкоджати укладенню Основних договорів;
-попередити сторону 2 про відомі недоліки нерухомого майна, що є предметом попереднього договору;
-укласти основні договори у день, визначений за усною домовленістю сторін, але не пізніше строку, передбаченого п. 2.1. цього Договору;
-зобов'язана у разі односторонньої відмови від укладення Основних договорів, повернути Стороні 2 суму подвійного розміру отриманого авансу, згідно п. 2.3. цього Договору.
Однак, вищевикладені вимоги в п. 3.1 договору ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» також не виконав.
Щодо доказів, які встановлюють дійсні обставини прибуття повноважних представників сторін для укладення основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, які подані ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД», ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» для підтвердження своїх доводів, є суперечливими та останні не можуть бути взяті до уваги суду в підтвердження обставин справи.
Водночас, підтвердженими належними доказами є обставини про те, що порушення умов попереднього договору мало місце зі сторони продавця - ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ».
Згідно із ч. 2 ст. 635 ЦК України, сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (ч. 3 ст. 635 ЦК України).
Отже, на підставі п. 5.1 попереднього договору 21.09.2020 директор ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» звернувся із повідомленням за №03/09 до ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» про розірвання попереднього договору, проте відповідач за первісним не погоджується про розірвання даного договору, а має намір укласти основний договір, що підтверджується відповіддю останнього (а.с. 73, Т.2)
Водночас, не може залишитись поза увагою суду та обставина, що на день розгляду справи ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» відчужила об'єкт нерухомого майна, які були предметом попереднього договору третій особі ТзОВ «Кредит Фактор Груп», згідно договору купівлі-продажу нерухомого майна №5226 від 14.09.2020, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкту нерухомого майна №2300000641 від 28.10.2020, №230001899 від 28.10.2020, №229999302 від 28.10.2020.
На думку суду вищевикладена обставина заперечує його доводи про те, що ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» не відмовляється від наміру продавати дане майно для позивача, а отже укласти основний договір.
Враховуючи вищевикладене вимоги позивача за первісним позовом про розірвання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020 посвідченого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. за реєстровим №2028 та стягнення суми подвійного розміру отриманого авансу за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020 в розмірі 1365500 грн. підставні та підлягають до задоволення.
В зустрічному позові про визнання недійсним п.4.1 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020, укладеного між ТзОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" (код ЄДРПОУ 36699050) та ТзОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" (код ЄДРПОУ 40019258) посвідченого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. за реєстровим №2028 слід відмовити, з огляду на таке.
Згідно ч.1, ст. 229 ЦК України, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом (частина перша статті 229 ЦК України).
Отже, правочин, вчинений під впливом помилки, є оспорюваним і у разі встановлення судом певних обставин може бути визнаний недійсним.
Водночас при вирішенні такого спору слід ураховувати, що обставини, щодо яких помилилася сторона правочину, мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести на підставі належних і допустимих доказів, у тому числі письмових доказів, наявність обставин, які вказують на помилку - неправильне сприйняття нею фактичних обставин правочину, що вплинуло на її волевиявлення, дійсно було і має істотне значення.
Враховуючи викладене, особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести на підставі належних і допустимих доказів, у тому числі пояснень сторін і письмових доказів, наявність обставин, які вказують на помилку - неправильне сприйняття нею фактичних обставин правочину, що вплинуло на її волевиявлення та має істотне значення.
У разі якщо сторона спірного правочину була обізнана або не могла не бути обізнана стосовно обставин, щодо яких стверджує про наявність помилки, це виключає застосування наведених норм статті 229 ЦК України.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 911/1171/18, від 04.06.2019 у справі № 910/9070/18.
Суд бере до уваги ту обставину, що позивач у справі не оскаржує попередній договір загалом з посиланням на ст. 229 ЦК України, а лише пункт 4.1 договору, який стосується заходів відповідальності за порушення умов попереднього договору. Такі пункти договору застосовуються до сторони ТзОВ «Пік Нерухомості» виключно у разі порушення ним взятих на себе зобов'язань.
Крім того, судом не встановлено, а позивачем не доведено наявності помилки, на яких позивач за зустрічним позовом змушений був укласти саме такий п. 4.1 попереднього договору на умовах, що оспорюються.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Частинами ч.ч.1, 2, 3 ст.13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005р.).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008р. зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.
Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об'єктивного з'ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
Враховуючи вищевикладені обставини справи суд дійшов висновку, що первісний позов підлягає задоволенню в повному обсязі, а в зустрічному слід відмовити, як безпідставно заявленому.
Судовий збір за розгляд справи відповідно до ст. 129 ГПК України покладається наТзОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ".
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 73, 74, 76-80, 129, 231, 236, 237, 238, 240, 241, 252 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Первісний позов задоволити.
2.Розірвати попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020, укладеного між ТзОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" (код ЄДРПОУ 36699050) та ТзОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" (код ЄДРПОУ 40019258) посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. за реєстровим №2028.
3. Стягнути з ТзОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" (43026, м. Луцьк, пр. Соборності, буд. 24, кв. 40, код ЄДРПОУ 36699050) на користь ТзОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" (33028, м. Рівне, вул. 16 липня, 37, код ЄДРПОУ 40019258) суму подвійного розміру отриманого авансу за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020, посвідченого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. за реєстровим №2028 у розмірі 1 365 500,00 грн. та судовий збір в сумі 23 635,50 грн.
4. В зустрічному позові відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене до Північно-західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного рішення.
Повний текс рішення складено 15.03.2021
Суддя В. М. Дем'як