ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
25.02.2021Справа № 910/13115/20
Господарський суд міста Києва в складі судді Привалова А.І., за участю секретаря судового засідання Мазура В.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження
справу № 910/13115/20
за позовом Закритого акціонерного товариства "Спіка"
до Київської міської ради
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача - Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської
міської ради (Київської міської державної адміністрації)
про визнання бездіяльності незаконною та визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки
За участю представників сторін:
від позивача: Данильчук М.Я.;
від відповідача: Ільчик М.О.;
від третьої особи: Заграничний Д.А.
До Господарського суду міста Києва звернулося Закрите акціонерне товариство "Спіка" з позовною заявою до Київської міської ради про визнання бездіяльності незаконною та визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки.
Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач, дотримуючись порядку, визначеного ст. 33 Закону України "Про оренду землі" вчинив передбачені дії та подав Орендодавцеві необхідні документи для поновлення Договору оренди. Проте, Орендодавець не повідомив Орендаря про наявність заперечень та про прийняте рішення з цього питання. Враховуючи викладене, а також те, що Орендар і після закінчення строку дії Договору оренди надалі належно виконує свої обов'язки за Договором оренди та продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою, у зв'язку з чим позивач на підставі ст. 33 Закону України "Про оренду землі" просить суд визнати бездіяльність Київської міської ради незаконною та визнати укладеною Додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки від 13.09.2005 за № 75-6-00230 (про поновлення) з моменту набрання чинності судового рішення на умовах, визначених Додатковою угодою, в редакції, наведеній у прохальній частині.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 04.09.2020 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, вирішено здійснювати розгляд справи в порядку загального позовного провадження. Підготовче засідання у справі призначено на 08.10.2020.
08.10.2020 через канцелярію суду надійшла заява Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про залучення як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача, оскільки дана юридична особа є підзвітною і підконтрольною Київській міській раді та забезпечує виконання останньої повноважень у сфері управління землями комунальної власності територіальної громади міста Києва.
В підготовчому засіданні 08.10.2020 представник відповідача надав суду та позивачу відзив на позовну заяву.
Представник позивача просив надати час на ознайомлення з відзивом та підготовку відповіді на відзив.
Відповідно до ст. 183 ГПК України, у підготовчому засіданні було оголошено перерву до 29.10.2020.
19.10.2020 через канцелярію суду від позивача надійшли заперечення на відзив.
26.10.2020 через канцелярію суду від позивача надійшли заперечення на заяву Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) щодо залучення останнього в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача.
В підготовчому засіданні 29.10.2020, заслухавши думку учасників справи та дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про залучення до участі у розгляді справи в якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), оскільки виходячи з повноважень вказаної юридичної особи, визначених законом, рішення безпосередньо впливає на її права та обов'язки.
Отже, враховуючи залучення третьої особи, необхідність повідомлення її про розгляд даної справи та з метою надання їй часу для подання письмових пояснень, суд відклав підготовче засідання у даній справі на 19.11.2020. При цьому, суд також дійшов висновку про необхідність витребування у Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) для огляду в засіданні суду оригіналу кадастрової справи, сформованої відносно земельної ділянки кадастровий номер - 8000000000:75:129:0083, місце розташування - вул. Миколи Ушакова, 34-а у Святошинському районі м. Києва.
16.11.2020 через канцелярію суду від позивача надійшли доповнення на заперечення на відзив.
В судовому засіданні 19.11.2020 суд оглянув оригінал кадастрової справи, сформованої відносно земельної ділянки кадастровий номер - 8000000000:75:129:0083, місце розташування - вул. Миколи Ушакова, 34-а у Святошинському районі м. Києва, наданої представником третьої особи на виконання вимог ухвали суду від 29.10.2020.
Також, представник третьої особи просив надати додатковий час для підготовки пояснень по суті спору, у зв'язку з чим відкласти розгляд справи.
Представники позивача та відповідача не заперечували щодо відкладення розгляду справи.
Відповідно до ч. 5 ст. 183 ГПК України в підготовчому засіданні було оголошено перерву до 10.12.2020.
09.12.2020 через канцелярію суду від позивача надійшло клопотання про продовження строку підготовчого засідання та відкладення розгляду справи, у зв'язку з направленням на адресу відповідача пропозиції щодо укладення мирової угоди та неотриманням пояснень від третьої особи.
10.12.2020 через канцелярію суду від Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надійшли пояснення на позовну заяву.
Присутній у підготовчому засіданні 10.12.2020 представник позивача просив задовольнити клопотання про відкладення розгляду справи.
Представники відповідача та третьої особи не заперечували щодо відкладення розгляду справи.
Відповідно до ч. 5 ст. 183 ГПК України в підготовчому засіданні було оголошено перерву до 04.02.2021.
26.01.2021 через канцелярію суду від позивача надійшли заперечення на пояснення третьої особи.
Присутній у підготовчому засіданні 04.02.2021 представник позивача просив призначити справу до судового розгляду.
Представники відповідача та третьої особи не заперечували щодо призначення справи до розгляду по суті.
Враховуючи відсутність будь-яких інших заяв і клопотань представників сторін та оскільки у підготовчому засіданні 04.02.2021 вирішені питання, зазначені у ч. 2 ст.182 Господарського процесуального кодексу України, а також здійснені усі дії, необхідні для забезпечення правильного і своєчасного розгляду справи по суті, суд дійшов висновку про наявність підстав для закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 18.02.2021.
Після судового засідання через канцелярію суду від позивача надійшло клопотання про додаткове рішення.
Присутній у судовому засіданні 18.02.2021 представник позивача позовні вимоги підтримав повністю з посилання на обставини, наведені у позовній заяві.
Представник відповідача проти позову заперечив з підстав, викладених у відзиві.
Представник третьої особи також заперечив проти задоволення позовних вимог.
В судовому засіданні на стадії судових дебатів було оголошено перерву до 25.02.2021.
В судовому засіданні 25.02.2021 представник позивача просив позов задовольнити.
Представники відповідача і третьої особи просили в позові відмовити.
Відповідно до ст. 233 Господарського процесуального кодексу України, рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих сторонами.
У судовому засіданні 25.02.2021, відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши подані учасниками справи документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, що мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва
На виконання рішення Київської міської ради VIII сесії IV скликання від 30.09.2004 №530/1940 «Про передачу закритому акціонерному товариству «Спіка» земельної ділянки для експлуатації і обслуговування житлового будинку та завершення будівництва вбудовано-прибудованих приміщень на вул. Миколи Ушакова, 34-а у Святошинському районі м. Києва» між ЗАТ «Спіка» та Київською міською радою 08.09.2005 було укладено договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:75:129:0083), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.В. 08 вересня 2005 року по реєстру №642 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 13.09.2005 за №75-6-00230.
Згідно з п. 6.1. договору, передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об'єкта оренди в день державної реєстрації цього договору.
13.09.2005 сторонами було підписано акт прийому-передачі земельної ділянки, згідно якого відповідач передав, а позивач прийняв в короткострокову оренду земельну ділянку площею 0,2744 га по вул. Миколи Ушакова, 34-а у Святошинському районі м. Києва для експлуатації і обслуговування житлового будинку та завершення будівництва вбудовано-прибудованих приміщень, кадастровий номер - 8000000000:75:129:0083.
Пунктом 3.1. Договору оренди визначено, що Договір укладено на 3 (три) роки.
Умовами пунктів 8.3 і 11.7 Договору оренди земельної ділянки передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дії. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
12.06.2008, відповідно до вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі», ЗАТ «Спіка» подало до Київської міської ради клопотання за №12/6-кб про поновлення договору оренди (вх.№24788 від 24.06.2008).
У відповідь на звернення позивача щодо продовження строку дії договору оренди земельної ділянки Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) за дорученням заступника міського голови - секретаря Київради листом від 24.07.2008 за №05-358/24163 повідомило позивача про необхідність підготувати відповідну проектну документацію та надати довідку з податкового органу за місцем розташування земельної ділянки щодо сплати орендної плати (а.с. 73, том ІІ).
Супровідним листом від 18.08.2008 за № 12/8-кб позивач надіслав на адресу Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) частину витребуваних документів, а також надав проект додаткової угоди про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки.
Про результати розгляду звернення позивача щодо поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки Київська міська рада та Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) позивача не повідомили.
Оскільки будь-яких заперечень зі сторони орендодавця земельної ділянки у встановлений законом строк не надійшли, позивач продовжив подальше використання земельної ділянки.
08.06.2011 позивач звернувся до Київської міської ради з клопотанням про поновлення договору оренди земельної ділянки, межі якої встановлені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення, до якого було додано проект додаткової угоди про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки. Вказане клопотання відповідач отримав 11.06.2011, що підтверджується поштовим повідомленням про вручення поштового відправлення (а.с. 78-84, том ІІ).
В подальшому на підставі доручення заступника міського голови - секретаря Київради від 24.01.2012 № 2672 позивач листом від 01.02.2012 за вих. №1/2-зем звернувся до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) про надання вихідних даних землевпорядній організації для складання технічної документації із землеустрою, у зв'язку із необхідністю поновлення договору оренди земельної ділянки, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 13.09.2005 за №75-6-00230.
Як вбачається з матеріалів справи, доказів вчинення протягом 2008- 2013 років Київською міською радою та третьою особою дій, направлених на укладання з позивачем додаткової угоди про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки або дій щодо звільнення спірної земельної ділянки, у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди земельної ділянки, не вчинялось.
Натомість, Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернувся до позивача з листом №ЛПВ-24331 від 05.12.2014 (а.с.88, том ІІ), в якому запропонував останньому подати клопотання про поновлення договору оренди земельної ділянки.
Позивач листом від 17.12.2014р. №17/12-зем надіслав на адресу Київської міської ради, що підтверджується поштовим описом №0100106325604 від 17.12.2014 (а.с.89, том ІІ), лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки разом з необхідними документами, визначеними Тимчасовим порядком передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.02.2013 №63/9120. При цьому, позивачем було додано Технічний паспорт Київського міського БТІ №21893 від 18.12.2012, яким підтверджено наявність на спірній земельній ділянці об'єкту незавершеного будівництва (а.с.96, том ІІ).
Крім того, у матеріалах справи наявні листи Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 22.12.2015 за № ЛПВ-12920 та від 30.06.2017 за № ЛПВ-24357, адресовані позивачу, щодо необхідності замовлення нової довідки про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:75:129:0083, на підставі якої розраховується орендна плата за землю.
Таким чином, у матеріалах справи відсутнє рішення Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), яким би позивачу було б відмовлено у поновленні Договору оренди, проте наявні докази, які підтверджують факт продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, зокрема, наявності на ній заселеного житлового будинку (а.с.47-52, том І), зареєстрованого об'єкту незавершеного будівництва (а.с.150-164, том ІІ) та сплати орендних платежів за користування земельною ділянкою.
У зв'язку з виникненням вказаних обставин, позивач звернувся до суду з позовом, у якому просить суд, в силу ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» визнати поновленим Договір оренди землі та визнати укладеною додаткову угоду про поновлення Договору оренди на той самий строк на тих самих умовах у редакції, наведеній у позовній заяві.
Відповідач під час розгляду справи заперечив проти задоволення позовних вимог в повному обсязі, зазначивши, відсутні підстави для продовження дії договору оренди землі, оскільки позивач неналежним чином виконував умови договору оренди. Зокрема, відповідач зазначає, що позивач не завершив будівництво у строки, визначені п.8.4 Договору.
Також, відповідач зазначає, що право оренди позивача припинилось, посилаючись на ст. 416 ЦК України, 102-1 ЗК України та висновки щодо застосування норм права, які викладені у постановах Верховного Суду від 21.03.2018 у справі №910/5963/17 та від 04.04.2018 у справі №910/8011/17.
Третя особа у своїх поясненнях підтримала позицію відповідача.
Дослідивши матеріали справи, оцінивши надані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному та безпосередньому їх дослідженні, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог у повному обсязі.
Спеціальним законом, що регулює питання оренди землі, є Закон України «Про оренду землі», яким встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Частиною 4 ст. 11 Цивільного кодексу України встановлено, що у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.
Отже, рішення Київської міської ради VIII сесії IV скликання від 30.09.2004р. №530/1940 «Про передачу закритому акціонерному товариству «Спіка» земельної ділянки для експлуатації і обслуговування житлового будинку та завершення будівництва вбудовано-прибудованих приміщень на вул. Миколи Ушакова, 34-а у Святошинському районі м. Києва» за своєю правовою природою є підставою для породження у осіб, яких воно стосується, певного обсягу прав та кореспондуючих їм обов'язків, зокрема, прав та обов'язків Товариства щодо реалізації спірного інвестиційного проекту, та кореспондуючих їм обов'язків органів місцевого самоврядування (в т.ч. їх структурних підрозділів) на сприяння у реалізації Товариством такого проекту, що було прямо обумовлено зазначеним рішенням.
Частиною 1 ст. 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання Договору оренди земельної ділянки.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).
Згідно до абзацу першого частини першої статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, оскільки переважне право орендаря (наймача) може бути реалізоване лише тоді, коли орендодавцю стало відомо про намір орендаря реалізувати своє право за встановленою законом процедурою. В даному випадку відправлення орендарем листів - повідомлень орендодавцю, фактичне продовження користування орендарем земельною ділянкою та перерахування орендодавцю орендної плати після закінчення строку дії договору є конклюдентними діями, які підтверджують, що орендодавець був обізнаний у намірах орендаря скористатися своїм переважним правом.
Крім того, статтею 764 Цивільного Кодексу України встановлено правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму та визначено, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 цього Закону передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частинами 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Аналіз наведених норм дає підставу для висновку, що для застосування положень частин 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
У свою чергу, орендодавець зобов'язаний у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевірити його на відповідність вимогам закону, узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендодавцю направляється-лист про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).
Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України «Про оренду землі», і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.
У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі». При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17.
Більш того, у матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження факту звернення відповідача до позивача після закінчення строку дії Договору оренди із вимогами про звільнення земельної ділянки. Матеріали справи, поруч із цим, не містять належних та допустимих доказів на підтвердження неналежного виконання позивачем умов Договору.
Таким чином позивач, який продовжив користуватись спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії Договору оренди, за відсутності заперечень відповідача проти поновлення, мав підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», на тих самих умовах та на той самий строк.
Отже, посилання відповідача на те, що рішення щодо можливості поновлення договору оренди земельної ділянки у даному випадку мало бути прийняте Київською міською радою, а тому спірна додаткова угода не могла бути укладена поза як відповідного волевиявлення Київради на пленарному засіданні, не приймаються судом до уваги, оскільки відповідно до пункту 9.11 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 №241/2463, договори оренди земельних ділянок, строк дії яких закінчився, поновлюються на той самий строк без прийняття Київською міською радою рішення про поновлення договору оренди у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення цього строку листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі та за умови згоди орендаря на приведення розмірів орендної плати за земельну ділянку та інших умов договору у відповідність до вимог законодавства.
У контексті спірних правовідносин суд також вважає за необхідне застосувати практику Європейського суду з прав людини.
Відповідно до частини 4 статті 11 Господарського процесуального кодексу України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов'язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Законом України «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів №2, 4, 7 та 11 до Конвенції» №475/97 від 17.07.1997 ратифіковано Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 (далі - Конвенція) та Перший протокол до Конвенції, а відтак в силу статті 9 Конституції України вони є частиною національного законодавства України.
Статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» встановлено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.
Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
З системного аналізу статті 1 Першого протоколу та зазначених рішень Європейського суду з прав людини вбачається, що за дотримання особою положень законодавства для набуття певного майнового права у майбутньому, зумовлює виникнення у такої особи "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), а саме, дотримання зайнятої правової позиції відповідачами щодо реалізації інвестиційного проекту, адже в іншому випадку зміна такої правової позиції є втручанням у право мирного володіння позивачем своїм майном в контексті застосування статті 1 Першого протоколу до Конвенції.
Таким чином, з набуттям Товариством статусу Інвестора інвестиційного проекту, законність якого не заперечується учасниками справи, у ЗАТ «Спіка» виникли правомірні очікування на набуття в майбутньому відповідного права власності на створене за наслідками реалізації інвестиційного проекту нерухоме майно, які є майном в розумінні приписів статті 1 Першого протоколу до Конвенції та визначеної практики Європейського суду з прав людини.
Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном». До таких активів може відноситися право оренди (рішення у справі «Іатрідіс проти Греції» від 25.03.1999, заява №311107/96, п. 54).
Аналіз прецедентної практики Європейського суду з прав людини дає підстави для формування позиції, що при вирішенні питань щодо порушення державами - учасницями Ради Європи положень Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та протоколів до неї велика увага акцентується на дотриманні державою принципу «правомірних або законних очікувань» та захисту прав людини через призму цього принципу. Зокрема, у справах «Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії» та «Федоренко проти України» ЄСПЛ констатував, що відповідно до прецедентного права органів, які діють на підставі Конвенції, право власності може бути «існуючим майном» або коштами, включаючи позови, для задоволення яких позивач може обґрунтовувати їх принаймні «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності (c.f. Рressos Соmpania Naviera S.A. v. Belgium, Рішення від 20 листопада 1995 року, серія А, №332, с. 21, п. 31; пункт 21 Рішення ЄСПЛ у справі «Федоренко проти України»).
У межах вироблених ЄСПЛ підходів до тлумачення поняття «майно», а саме в контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, це поняття охоплює як «наявне майно», так і активи, включаючи право вимоги, з посиланням на які заявник може стверджувати, що він має принаймні законні очікування стосовно ефективного здійснення свого «права власності» (пункт 74 Рішення ЄСПЛ від 2 березня 2005 року у справі «Von Мaltzan and others v. Germany»), ЄСПЛ робить висновок, що певні законні очікування заявників підлягають правовому захисту.
Як було встановлено судом під час розгляду справи, позивач, за відсутності будь-яких заперечень зі сторони відповідача, продовжив користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії Договору, а відтак, у позивача виникли «правомірні очікування» та «законні сподівання» щодо продовження користування земельною ділянкою на праві оренди, які підлягають захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод з огляду на вищевикладені обставини.
Крім того, застосовуючи за аналогією до спірних правовідносини проголошений Європейським судом з прав людини в своїх рішеннях (зокрема, у справі «Рисовський проти України» (заява №29979/04), у справі «Беєлер проти Італії» (заява №33202/96), у справі «Онер'їлдіз проти Туреччини» (заява №48939/99), у справі «Megadat.com S.r.l. проти Молдови» (заява №21151/04), у справі «Москаль проти Польщі» (заява №10373/05) обов'язок неухильного дотримання принципу належного урядування, який хоч і стосується офіційних повноважень органів державної влади (в т.ч. місцевого самоврядування), однак, не нівелює їх обов'язку дотримання принципів прозорості і ясності їхніх дій, мінімізації ризику помилок при реалізації своїх прав як учасника правочину з окремим суб'єктом господарювання, слід дійти висновку, що Київська міська рада не дотрималася у спірних правовідносинах принципу належного урядування та за відсутності жодних заперечень проти поновлення дії договору, висловлених у встановленому законом порядку, безпідставно ухилилася від укладення додаткової угоди про поновлення договору, яка, фактично, є документальним оформленням прав позивача на використання земельної ділянки.
За змістом статті 187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладанні господарських договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.
Відповідно до частини 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Відтак, оскільки відповідач безпідставно ухиляється від укладення угоди про поновлення договору, яка фактично є документальним оформленням прав позивача на використання земельної ділянки, суд приходить до висновку про наявність підстав для визнання укладеною додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки на той самий строк та на тих самих умовах. Враховуючи викладені обставини, господарський суд вважає вимоги позивача в цій частині правомірними та обґрунтованими. Разом з тим, оскільки Договір оренди землі був укладений на три роки, то і поновленню договір підлягає на той самий строк, тобто на три роки.
Обраний позивачем спосіб захисту за своєю правовою природою відповідає характеру порушеного права, про яке зазначає позивач у позові, та узгоджується з передбаченими законом способами захисту.
Відповідно до ч. 4 ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Верховний Суд неодноразово викладавав висновки щодо застосування ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Зокрема, згідно з висновками щодо застосування норм права, які викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц: «…для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди…».
Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 22.09.2020 у справі №159/5756/18 підтримано висновки щодо застосування норм права, які викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018р. у справі №594/376/17-ц.
Отже, для поновлення договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» необхідна одночасна наявність таких умов:
- орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди;
- до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;
- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;
- орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Водночас, судом встановлено, що позивач після закінчення строку дії договору, продовжує користуватись земельною ділянкою та сплачує орендну плату, що серед інших наявних у справі доказах також підтверджується Довідкою ГУ ДПС у м. Києві №8267/10/26-15-58-06-08 від 19.09.2019 (а.с.136, том І), та не заперечується сторонами спору.
При цьому, відповідачем факт продовження належного користування позивачем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору належним чином не спростовано.
Водночас, надані листи-відповіді Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської адміністрації) за 2019-2020 роки взагалі, та поза межами місячного строку, зокрема, не є запереченням орендодавця в розумінні ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», адже орендодавцем в даному випадку є Київська міська рада (аналогічний правовий висновок при вирішенні спору у подібних правовідносинах зроблений Верховним Судом у постановах від 28.05.2019 у справі №910/21517/17, від 10.12.2019 у справі №910/8294/19, від 23.01.2020 у справі №910/8625/19).
Також, суд зазначає, що вказані вище листи Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської адміністрації) не можуть вважатися запереченнями відповідача проти поновлення Договору оренди, оскільки відповідно до п. 9.6 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20 квітня 2017 року №241/2463, рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або відмову у поновленні договору розглядається в порядку, встановленому Регламентом Київської міської ради.
Відтак, відмова від поновлення Договору оренди оформляється виключно рішенням Київської міської ради. Однак, матеріали справи відповідного рішення Київської міської ради не містять.
Щодо доводів відповідача про неналежне виконання позивачем умов Договору оренди суд відзначає наступне.
Відповідно до умов п. 8.4. Договору оренди земельної ділянки, Орендар зобов'язаний:
- приступати до використання Земельної ділянки в строк, встановлений цим Договором,
та після підписання цього Договору і Акту приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації Договору;
- завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією
на будівництво, затвердженою в установленому порядку;
- використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;
- своєчасно вносити орендну плату;
- забезпечити вільний доступ до Земельної ділянки представнику контролюючих органів;
- повернути земельну ділянку Орендодавцю у стані, придатному для її подальшого використання після припинення дії цього Договору;
- у строки, встановлені чинним законодавством звітувати перед податковими органами району за місцем розташування земельної ділянки про сплату орендної плати;
- при зміні функціонального використання об'єкта нерухомості, що розташований на земельній ділянці, у десятиденний термін в письмовій формі замовити у Головному управлінні земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) витяг з технічної документації про нову нормативну грошову оцінку земельної ділянки або її частини з урахуванням зазначених змін та після одержання витягу з технічної документації передати його до податкового органу за місцем розташування земельної ділянки;
- письмово повідомити Орендодавця про відчуження об'єктів (їх частин), що розташовані на земельній ділянці і належать Орендарю, на протязі десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання земельної ділянки. У випадку, якщо Орендар має намір припинити право користування земельною ділянкою (її частиною), цей Договір розривається за згодою сторін або до цього Договору вносяться відповідні зміни з моменту укладання договору оренди земельної ділянки з новим власником об'єктів, які були відчужені в період дії цього договору;
- питання пайової участі вирішити відповідно до рішення Київради від 27.02.2003р. за №271/431 "Про пайову участь (внески) інвесторів (забудовників) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва" ;
- у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди Земельної ділянки надати копію цього Договору до районного податкового органу за місцем розташування Земельної ділянки.
Отже, умови п. 8.4. Договору оренди не містять вимог щодо закінчення будівництва протягом строку дії Договору оренди, а передбачали завершити забудову Земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку.
Аналогічні висновки при розгляді спорів між Київською міською радою та орендарями про поновлення аналогічних договорів викладено у постанові Верховного Суду від 27.06.2018 по справі № 910/4198/16 та постанові Верховного Суду від 18.06.2019 по справі № 910/8424/18, в яких зазначено, що орендарем були вчинені всі необхідні та передбачені законодавством і договором дії, спрямовані на забудову орендованої земельної, а недотримання визначених п. 8.4. договору строків завершення будівництва сталось через тривалість надання уповноваженими органами технічних умов, розроблення проектно-будівельної документації, її погодження і затвердження вказаними органами, надання позивачу необхідних дозволів, тобто не з вини позивача.
Судами у цих справах також враховано, що на спірній земельній ділянці наявне нерухоме майно, належне орендареві, а отже дія договору оренди є важливим елементом реалізації орендарем своїх прав власника.
Пунктом 2.22 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» передбачено, що якщо несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень законів України «Про основи містобудування» та «Про регулювання містобудівної діяльності» (набрав чинності з 12.03.2011) і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта, та є спеціальними законами щодо даних правовідносин.
ЗАТ «Спіка» приступило до використання земельної ділянки шляхом вчинення дій, необхідних для складення і затвердження проектної документації, здійснювало комплекс дій з метою забудови земельної ділянки, виконало перший етап будівництва (ступінь будівельної готовності складає 69% (а.с.152, том І)), витратило на це вже значні кошти.
На виконання умов договору отримано архітектурно-планувальне завдання №04-1233 (а.с.96, том І), подовжене листом №20-164 від 22.03.2007 року, на підставі якого в подальшому були отримані відповідні технічні умови, обов'язковість отримання яких визначалась приписами п. 3.1.1 Розділу 3.1 Правил забудови м. Києва, затверджених рішенням Київської міської ради від 27.01.2005 №11/2587, згідно переліку, а саме:
-ТУ на електропостачання №14700 від 03.03.2005;
-ТУ на водопостачання №11738 від 25.05.2007 замість ТУ від 01.10.2004;
-ТУ на каналізування №11757 від 25.05.2007 замість ТУ від 01.10.2004;
-ТУ на теплопостачання №7055 від 27.04.2007 замість ТУ №21745 від 16.11.2004;
-ТУ на дощову каналізацію №698-8 від 30.09.2004;
-ТУ УДАІ ГУ МВС України в м. Києві №10/6-дн від 10.01.2006р. на організацію дорожнього руху;
-ТУ ГУ з питань надзвичайних ситуацій КМДА №31ТУ від 25.04.2006.
Генеральний план забудови земельної ділянки погоджено з:
-управлінням планування та забудови Головкиївархітектури №По7-№204 від 08.05.2007;
-управлінням «Київгенплан» ВАТ «Київпроект» №Ан4-25129 від 19.04.2007;
-управлінням інженерного обладнання та підготовки території Головкиївархітектури №0-325 від 07.05.2007;
-управлінням ДАІ ГУ МВС України в м. Києві №5 від 11.01.2006.
01.03.2007 містобудівною радою при Головному управлінні містобудування, архітектури та дизайну міського середовища КМДА схвалено архітектурне рішення проекту будівництва вбудовано-прибудованих приміщень на вул. Миколи Ушакова, 34-а у Святошинському районі м. Києва.
01.07.2007 з мешканцями житлових будинків №№34, 34-а по вул. Миколи Ушакова, та оточуючих жил будинків приватної забудови по вул. Обухівська та Фадєєва було проведено громадське обговорення містобудівної документації окремого об'єкта містобудування вбудовано-прибудованих приміщень по вул. Миколи Ушакова, 34-а у Святошинському районі м. Києва, що підтверджується відповідним протоколом наявним у матеріалах справи.
Головним управлінням містобудування, архітектури та дизайну міського середовища КМДА 10.08.2007 за вих. №07-8110 було надано ЗАТ «Спіка» Лист-погодження проектної документації на будівництво.
Позитивний висновок комплексної державної експертизи проекту (обов'язковість його наявності було передбачено архітектурно-планувальним завданням) завершення будівництва вбудовано-прибудованих приміщень по вул. Миколи Ушакова, 34-а у Святошинському районі м. Києва №5919 отримано 04 червня 2009 року (в матеріалах справи), тобто після закінчення строку дії договору оренди - 13 вересня 2008 року, що не залежало від волі позивача, відтак, не можна вважати порушенням умов договору.
Вищезазначеним висновком було встановлено термін будівництва 16.5 місяців (а.с.127, том І).
Як вбачається з умов договору, метою передання ділянки в оренду було зведення об'єкта нерухомості на ній, а тому відсутні підстави для відмови у поновленні договору земельної ділянки, що кореспондується з правовими позиціями Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові №915/1042/18 від 16.07.2019, а також в постановах Верховного Суду від 20.02.2019 року у справі №917/410/18, від 14.05.2019 року у справі №910/7734/19 та від 12.06.2019 року у справі №914/3206/16, від 16.01.2019 року у справі №908/127/17 та від 14.06.2019 року 914/3206/16.
Вирішуючи аналогічний спір по суті, Верховним Судом викладено висновок про те, доводи скаржника (Київської міської ради) про неналежне виконання позивачем умов договору щодо закінчення будівництва в обумовлені договором строки, то вони не тільки не свідчать про втрату позивачем переважного права на оренду вказаної земельної ділянки, а навпаки підтверджують необхідність врегулювання у встановленому законодавством порядку відносин, що існують між сторонами, у зв'язку з тривалим будівництвом, з метою здійснення якого була передана земельна ділянка. Враховуючи, що метою передачі в оренду земельної ділянки було зведення на ній об'єкта нерухомості, а тому не може слугувати підставою для відмови у продовження Договору оренди.
Будівельні роботи на об'єкті здійснювались на підставі Дозволу на виконання будівельних робіт №215-Лн від 12.08.1998р. Станом на 20.12.2006 року на об'єкті виконано роботи зі зведення цокольного та першого поверху будівлі (підтверджується Актом огляду стану об'єкту незавершеного будівництва від 20 грудня 2006 року (а.с.129, том І) відповідно до затвердженого проекту забудови (перша черга була введена в експлуатацію в 2000-му році (Акт Державної приймальної комісії №318 (затверджено розпорядженням Ленінградської районної державної адміністрації №662 від 11 травня 2000 року (а.с.48-50, том І). Для завершення всього будівництва Ленінградською районною державною адміністрацією було погоджено календарний графік будівництва (а.с.83-84, том.1), на виконання чого було прийняте відповідне рішення Київської міської ради та укладено спірний Договір оренди земельної ділянки.
Як вбачається з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №215147107 від 06.07.2020 року та Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №215135506 від 06.07.2020 року (а.с.150-151, том 1) на спірній земельній ділянці здійснена державна реєстрація права власності за закритим акціонерним товариством «Спіка» (03067, м.Київ, пров.Чугуївський, буд.19а, код ЄДРПОУ 13677750) нежитлових приміщень незавершеного будівництва (торговий центр в вбудовано-прибудованих приміщеннях житлового будинку) 2-га черга (реєстраційний номер 2115774380000) і нежитлових приміщень бойлерної (реєстраційний номер 211570860000), що знаходяться за адресою:03164, м. Київ, вулиця Ушакова Миколи, будинок 34-а.
Зважаючи на належне виконання позивачем обов'язку з орендної плати, відсутності у Договорі оренди вимоги про закінчення будівництва у конкретні строки, господарський суд зазначає, що не закінчення будівництва протягом строку дії Договору оренди не може слугувати підставою для відмови у продовження Договору оренди.
Також господарський суд відхиляє посилання відповідача на ст. 416 ЦК України, 102-1 ЗК України, висновки щодо застосування норм права, які викладені у постановах Верховного Суду від 21.03.2018 у справі №910/5963/17 та від 04.04.2018 у справі №910/8011/17, з наступних підстав.
Згідно з висновками щодо застосування норм права, які викладено у постанові Верховного Суду від 27.05.2020р. у справі №910/17261/19, подібність правовідносин означає, зокрема, тотожність об'єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм (часу, місця, підстав виникнення, припинення чи зміни відповідних правовідносин). Зміст правовідносин з метою з'ясування їх подібності в різних рішеннях касаційної інстанції визначається обставинами конкретної справи.
У той же час, наведені відповідачем постанови Верховного Суду не є подібними до правовідносин, які склались між сторонами у даній справі, оскільки у відповідних справах предметом спору було оскарження рішення органу місцевого самоврядування про розірвання договору оренди земельної ділянки. При цьому, предметом доказування у відповідній справі є порушення орендарем умов Договору оренди, а в результаті вирішення такої справи суд з'ясовує, чи наявні підстави для дострокового розірвання договору оренди в односторонньому порядку.
У даному ж випадку, предметом спору є наявність/відсутність підстав для поновлення Договору оренди на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Більше того, суд зазначає, що наявні у матеріалах справи відомості про наявність на земельній ділянці зареєстрованих за позивачем об'єктів нерухомого майна, створених на виконання умов договору оренди земельної ділянки, а технічні умови та дозвільні документи вказують на те, що протягом строку дії договору оренди та за весь період до звернення до суду позивач використовує земельну ділянку, у тому числі для облаштування комунікацій.
За таких обставин, суд дійшов висновку, що вимога про визнання укладеною Додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки від 13.09.2005 за №75-6-00230 (про поновлення), є обґрунтованою.
Втім, слід врахувати, що сам по собі договір оренди земельної ділянки, яка використовується для будівництва, свідчить лише про певну домовленість сторін цього правочину стосовно її використання, однак право користування (оренди) цією ділянкою виникає саме з моменту його державної реєстрації, а отже для того, щоб договір оренди підтверджував право користування земельною ділянкою, він повинен бути офіційно визнаним та підтвердженим державою шляхом проведення державної реєстрації заснованих на ньому прав у встановленому законодавством порядку. До такого висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 15.05.2020, розглядаючи справу №816/1981/16.
Щодо позовної вимоги про визнання протиправною бездіяльності Київської міської ради в частині відсутності належного реагування на звернення позивача, суд зазначає таке.
Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар. Такі висновки зроблено в постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10 вересня 2018 року по справі №920/739/17.
Однак, Київською міською радою питання щодо поновлення договору оренди земельної ділянки не приймалось, також не приймалось рішення щодо підписання запропонованої та підписаної з боку ЗАТ «Спіка» Додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки. Крім того, ані протягом місяця з моменту звернення з таким повідомленням, ані протягом одного місяця після закінчення строку договорів оренди земельних ділянок Київською міською радою не було розглянуто лист-повідомлення з проектами додаткових угод та не було направлено заперечень у поновленні договорів.
Верховний Суд у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10 вересня 2018 року по справі № 920/739/17 в постанові указав, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 цього Закону, не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією нормою саме й полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує проти поновлення договору, зокрема, у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у мовчазній згоді.
Суд зазначив у вищенаведеній постанові, що в контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця акцентовано, що він має право заперечити стосовно такого поновлення згідно із частиною шостою статті 33 цього Закону і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини шостої зазначеної статті.
Тобто, Київською міською радою за наявності факту триваючої бездіяльності в частині сприяння в реалізації Інвестиційного проекту продовжується вчинення дій на унеможливлення його виконання.
За змістом ст. 18, 19 Закону України "Про інвестиційну діяльність" держава гарантує стабільність умов здійснення інвестиційної діяльності, додержання прав і законних інтересів її суб'єктів.
Стосовно заяви відповідача про застосування строків «позовної давнини» (зазначено відповідачем) у цьому спорі, що свідчить про наявність обставин порушення прав позивача, то суд зазначає наступне.
Відповідно до частини першої статті 261 ЦК України за загальним правилом перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Тобто позовна давність встановлює строки захисту цивільних прав. Для правильного застосування ч.1 ст.261 ЦК при визначенні початку перебігу позовної давності має значення не тільки безпосередня обізнаність особи про порушення її прав, а й об'єктивна можливість цієї особи знати про обставини порушення її прав.
Питання про об'єкт дії позовної давності виникає через відмінності в розумінні категорії "право на позов у матеріальному сенсі" (право на захист) у контексті її співвідношення із суб'єктивним матеріальним цивільним правом як одним з елементів змісту цивільних правовідносин.
При цьому, поняття "позовна" має на увазі форму захисту шляхом пред'явлення відповідного позову, необхідною умовою реалізації якої є виникнення права на позов, що розглядається у двох аспектах - процесуальному (право на пред'явлення позивачем позову і розгляд його судом) і матеріальному (право на задоволення позову, на отримання судового захисту).
Набуття права на захист, для здійснення якого встановлена позовна давність, завжди пов'язане з порушенням суб'єктивного матеріального цивільного права.
Суб'єктивне матеріальне цивільне право і право на позов відносяться до різних видів матеріального права: перше - регулятивне, друге - охоронне.
Змістом права на позов є правомочність, що включає одну або декілька передбачених законом можливостей для припинення порушення, відновлення права або захисту права іншими способами, які можуть реалізовуватись тільки за допомогою звернення до суду.
Строк позовної давності у разі триваючого правопорушення (відсутність заперечень та фактичне прийняття податкових розрахунків і сплата орендних платежів) починає свій перебіг з припинення правопорушення чи відповідна відмова у поновленні договору, а тому заява про застосування позовної давності в цьому спорі підлягає залишенню без задоволенню.
Як вбачається з листів Департаменту земельних ресурсів №ЛПВ-12920 від 22.12.2015 (а.с.124, том І), №ЛПВ-24357 від 30.06.2017 (а.с.126, том І), подальше надання ЗАТ «Спіка» довідок Департаменту земельних ресурсів про нормативну грошову оцінку для сплати податків №Ю-21325/2016 від 30.12.2016 (а.с.125, том І) і № Ю-48497/2019 від 17.05.2019 (а.с.127, том І), то у позивача було правомірне очікування на поновлення договору, в зв'язку з чим саме порушення строків не поновлення договору є довго триваючим.
Таким чином, посилання відповідача на те, що звернення позивача з даним позовом до суду мало місце після спливу строку позовної давності не відповідає дійсним обставинам справи.
Позицію щодо можливості звернення з позовом про поновлення договору оренди після спливу значного строку фактично висловлено у постанові КЦС від 26.06.2019 №757/44101/17-ц.
Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.
Відповідно до ст. 76, 77 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
За приписами статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають. для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Підсумовуючи вищевикладене, виходячи із заявлених вимог, наведених обґрунтувань та наданих доказів, суд дійшов висновку, що позовні вимоги обґрунтовані та підлягають задоволенню.
Судові витрати відповідно до положень ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на відповідача.
Керуючись ст. 129, 233, 236-240 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва
1. Позовні вимоги задовольнити повністю.
2. Визнати незаконною бездіяльність Київської міської ради.
3. Визнати укладеною Додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки від 13.09.2005 за №75-6-00230 (про поновлення) з моменту набрання чинності судового рішення на умовах, визначених Додатковою угодою в наступній редакції:
«Додаткова угода
про поновлення договору оренди земельної ділянки
місто Київ,
Київська міська рада, ідентифікаційний код юридичної особи: 22883141, місцезнаходження: місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36 - далі у тексті „Орендодавець", в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, який проживає за адресою: АДРЕСА_1 , та діє на підставі ст.42 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" - з однієї сторони, та
Закрите акціонерне товариство «Спіка», ідентифікаційний код юридичної особи: 13677750, місцезнаходження: місто Київ, провулок Чугуївський, будинок 19-А, номер запису про державну реєстрацію 10001163365 від 04.05.2005 року) - далі у тексті - «Орендар», в особі директора Данильчука Миколи Яковича , який проживає за адресою: АДРЕСА_2 , який діє на підставі Статуту, - з другої сторони, на підставі статті 792 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України «Про оренду землі», пункту 9.11 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 №241/2463, уклали цю Додаткову угоду (далі у тексті - Угода) про таке:
1. Поновити на 3 (три) роки Договір оренди земельної ділянки, укладений між Орендодавцем та Орендарем, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 08.09.2005 року по реєстру за №642, та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 13.09.2005 року за №75-6-00230, строк дії якого закінчився.
2. Інші умови Договору залишаються без змін.
3. Дана Угода набуває чинності з моменту реєстрації права оренди відповідно до статті 17 Закону України «Про оренду землі» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
4. Усі спори, пов'язані з виконанням умов цієї Угоди, вирішуються судами України, при неможливості досудового врегулювання спорів, що виникають при виконанні умов цієї Угоди.
5. Ця Угода є невід'ємною частиною Договору і складена у двох примірниках: один примірник для Орендодавця, один -для Орендаря.
6. Орендодавець - Київська міська рада.
7. Орендар - Закрите акціонерне товариство «Спіка».».
3. Стягнути з Київської міської ради (вул. Хрещатик, буд. 36, м. Київ, 01044; код ЄДРПОУ 22883141) на користь Закритого акціонерного товариства «Спіка» (пров. Чугуївський, буд.19-А, м. Київ, 01067; код ЄДРПОУ 13677750) 4204,00 грн витрат по сплаті судового збору.
4. Після набрання рішенням законної сили видати наказ.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до апеляційного господарського суду через відповідний місцевий господарський суд протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення складено та підписано: 11.03.2021.
Суддя А.І. Привалов