вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
"26" січня 2021 р. м. Київ Справа № 911/115/19
Розглянувши матеріали справи за позовом Макарівської селищної ради
до Приватного підприємства «Бізнес-Центр»
прo розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення 147 674,11 грн.
Суддя А.Ю. Кошик
При секретарі судового засідання Фроль В.В.
За участю представників:
позивача: Калмиков Є.М. та Шурда О.В.
відповідача: Дорошенко С.Л. та Дряпачко С.І.
Обставини справи:
Господарським судом Київської області розглядається справа № 911/115/19 за позовом Макарівської селищної ради (надалі - позивач) до Приватного підприємства «Бізнес-Центр» (надалі - відповідач) прo розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення 147 674,11 грн.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 11.02.2019 року відкрито провадження у справі № 911/115/19 за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 05.03.2019 року.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 21.03.2019 року закрито підготовче провадження у справі № 911/115/19 та призначено справу до судового розгляду по суті на 16.04.2019 року.
До канцелярії Господарського суду Київської області 21.03.2019 року представником відповідача подано зустрічний позов б/н від 21.03.2019 року.
До канцелярії Господарського суду Київської області 15.04.2019 року представником відповідача подано заяву б/н від 12.04.2019 року про відвід судді А.Ю. Кошика у справі № 911/115/19.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 16.04.2019 року провадження у справі № 911/115/19 зупинялось на підставі п. 5 ч. 1 ст. 228 Господарського процесуального кодексу України до вирішення питання про відвід.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 07.05.2019 року поновлено провадження у справі № 911/115/19, судове засідання призначено на 21.05.2019 року.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 21.05.2019 року повернуто зустрічний позов Приватного підприємства «Бізнес-Центр» б/н від 21.03.2019 року у справі № 911/115/19 без розгляду. Судове засідання призначено на 18.06.2019 року.
До канцелярії Господарського суду Київської області 10.06.2019 року та 13.06.2019 Приватним підприємство «Бізнес-Центр» подано апеляційну скаргу на ухвалу Господарського суду Київської області від 21.05.2019 року у справі № 911/115/ 19 (про повернення зустрічного позову Приватного підприємства «Бізнес-Центр» б/н від 21.03.2019 року).
Ухвалою Господарського суду Київської області від 18.06.2019 року зупинено провадження у справі № 911/115/19 до перегляду ухвали Господарського суду Київської області від 21.05.2019 року про повернення зустрічної позовної заяви в апеляційному порядку.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 10.03.2020 року у справі № 911/115/19 апеляційну скаргу Приватного підприємства «Бізнес-Центр» на ухвалу Господарського суду Київської області від 21.05.2019 у справі № 911/115/19 про повернення зустрічної позовної заяви задоволено. Ухвалу Господарського суду Київської області від 21.05.2019 у справі № 911/115/19 про повернення зустрічної позовної заяви скасовано. Справу № 911/115/19 направлено до Господарського суду Київської області в частині вирішення питання щодо прийняття зустрічної позовної заяви Приватного підприємства «Бізнес-Центр» до розгляду з первісним позовом.
06.04.2020 року матеріали справи № 911/115/19 повернулись до Господарського суду Київської області.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 10.04.2020 року призначено судове засідання у справі № 911/115/19 на 30.04.2020 року.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 24.04.2020 року розгляд справи перенесено на 19.05.2020 року у зв'язку з проведенням заходів, спрямованих на запобігання виникненню та поширенню гострої респіраторної хвороби COVID-19 та з метою мінімізації ризиків її розповсюдження.
До канцелярії Господарського суду Київської області 29.04.2020 року надійшла заява позивача № 425 від 27.04.2020 року про відкладення розгляду справи у зв'язку з неможливістю прибути в судове засідання через запровадження карантину.
До канцелярії Господарського суду Київської області 13.05.2020 року представником відповідача подано клопотання б/н від 12.05.2020 року про відкладення розгляду справи у зв'язку з неможливістю прибути в судове засідання через запровадження карантину.
До канцелярії Господарського суду Київської області 18.05.2020 року надійшла заява позивача № 476 від 18.05.2020 року про відкладення розгляду справи у зв'язку з неможливістю прибути в судове засідання через запровадження карантину.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 19.05.2020 року розгляд справи відкладено на 04.06.2020 року.
До канцелярії Господарського суду Київської області 04.06.2020 року представником відповідача подано заяву б/н від 03.06.2020 року про приєднання додаткових доказів та витребування доказів.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 04.06.2020 року розгляд справи відкладено на 23.06.2020 року, повернуто зустрічний позов Приватного підприємства «Бізнес-Центр» без розгляду.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 23.06.2020 року розгляд справи відкладено на 09.07.2020 року.
До канцелярії Господарського суду Київської області 30.06.2020 року Приватним підприємство «Бізнес-Центр» подано апеляційну скаргу на ухвалу Господарського суду Київської області від 04.06.2020 року у справі № 911/115/19 (про повернення зустрічного позову Приватного підприємства «Бізнес-Центр» б/н від 21.03.2019 року).
Ухвалою Господарського суду Київської області від 02.07.2020 року зупинено провадження у справі № 911/115/19 до перегляду ухвали Господарського суду Київської області від 04.06.2020 року про повернення зустрічної позовної заяви в порядку апеляційного провадження.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.09.2020 року у справі № 911/115/19 апеляційну скаргу Приватного підприємства «Бізнес-Центр» на ухвалу Господарського суду Київської області від 04.06.2020 у справі № 911/115/19 залишено без задоволення. Ухвалу Господарського суду Київської області від 04.06.2020 року у справі № 911/115/19 про повернення зустрічної позовної заяви залишено без змін.
23.11.2020 року матеріали справи № 911/115/19 повернулись до Господарського суду Київської області.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 26.11.2020 року призначено судове засідання на 17.12.2020 року.
До канцелярії Господарського суду Київської області 17.12.2020 року надійшла заява позивача № 95 від 17.12.2020 року про відкладення розгляду справи. Розгляд справи відкладався на 19.01.2021 року.
В судовому засіданні 19.01.2021 року оголошувалась перерва в розгляді справи на 26.01.2021 року.
В судовому засіданні 26.01.2021 року представники позивача позовні вимоги підтримали, представники відповідача проти позову заперечували.
Відповідно до ч. 4 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 233 Господарського процесуального кодексу України суди ухвалюють рішення, постанови іменем України негайно після закінчення судового розгляду. Рішення та постанови приймаються, складаються і підписуються в нарадчій кімнаті складом суду, який розглянув справу.
Відповідно до ч. 1 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України рішення суду проголошується у судовому засіданні, яким завершується розгляд справи, публічно, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд може проголосити лише вступну та резолютивну частини рішення.
У зв'язку з чим, в судовому засіданні 26.01.2021 року судом закінчено розгляд справи та за результатами оцінки поданих сторонами доказів, у нарадчій кімнаті, прийнято рішення.
Розглянувши матеріали справи та дослідивши надані докази, суд ВСТАНОВИВ:
Як вбачається з викладених у позові обставин, 01.06.2004 року між Макарівською селищною радою (орендодавець, позивач) та Приватним підприємством «БІЗНЕС-ЦЕНТР» (орендар, відповідач) було укладено Договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 2,479 га під будівництво та обслуговування цеху по виробництву взуття та будівельних матеріалів, яка знаходиться за адресою: селище Макарів, вулиця Богдана Хмельницького, 66. Договір укладено на 49, починаючи з моменту реєстрації (далі - Договір оренди).
Відповідно до частини другої статті 125 Земельного кодексу України та статті 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакціях, що діяли на дату укладення договору) вище згаданий договір оренди земельної ділянки зареєстровано Київською регіональною філією Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» за № 006 від 02.07.2004 року.
Земельна ділянка передана орендарю за актом прийому-передачі від 02.07.2004 року.
Рішенням Господарського суду Київської області від 15.10.2013 року у справі №911/3329/13, яке набрало законної сили 27.03.2014 року, до Договору оренди були внесені зміни, а саме:
- абзац 4 пункту 1 викладено в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1648535 (один мільйон шістсот сорок вісім тисяч п'ятсот тридцять п'ять) грн. 00 коп.»;
- пункт 2.3 викладено в наступній редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 49456 (сорок дев'ять тисяч чотириста п'ятдесят шість) грн. 05 коп. в рік (без врахування ПДВ) на поточний рахунок орендодавця. Сплата орендної плати провадиться орендарем за базовий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця на спеціальний рахунок. Розмір орендної плати щорічно переглядається у випадках і з моменту: зміни умов господарювання, передбачених договором; підвищення цін, тарифів, тощо, в тому числі внаслідок інфляційних процесів; збільшення розмірів ставки земельного податку; збільшення відсоткової ставки орендної плати; зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки; в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. При сталих соціально-економічних і політичних умовах господарювання необхідність і умови корегування розмірів орендної плати сторонами розглядається один раз у 2 роки. Про зміну умов орендної плати сторонами складається додаткова угода сторін».
Земельна ділянка, що перебуває в оренді відповідача, належить до земель комунальної власності, знаходиться у межах населеного пункту - смт. Макарів, Макарівського району Київської області.
28.07.2015 року Управлінням Держземагентства у Макарівському районі земельна ділянка була зареєстрована у Державному земельному кадастрі. Відповідно до частини дев'ятої статті 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» при здійсненні державної реєстрації їй було присвоєно кадастровий номер 3222755100:01:013:0025.
Розділом 4 Договору визначені права та обов'язки сторін. Відповідно до пункту 4.1. Договору оренди орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, згідно з пунктом 4.2. Договору оренди зобов'язаний своєчасно вносити орендну плату.
За даними відділу бухгалтерського обліку та звітності селищної ради станом на 01.12.2018 року заборгованість ПП «БІЗНЕС-ЦЕНТР» з орендної плати за земельну ділянку відповідно до укладеного Договору оренди землі від 01.06.2004 року складає 147 674,11 грн., що підтверджується копією службової записки начальника відділу - головного бухгалтера відділу бухгалтерського обліку та звітності селищної ради Куранди Л. А. з розрахунком заборгованості.
Неналежне виконання орендарем зобов'язань зі своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку також підтверджується листом Макарівського відділення Вишгородської ОДПІ ГУ ДФС у Київській області від 07.06.2018 року № 140710/10-08, з якого вбачається, що орендарем протягом періоду з жовтня 2015 року по червень 2018 року оренда плата не сплачувалася.
23.06.2018 року Макарівською селищною радою відповідачу було направлено претензію (лист від 22.06.2018 року № 702) з вимогою невідкладно перерахувати Макарівській селищній раді заборгованість (станом на 22.06.2018 року) по орендній платі за землю за Договором оренди землі від 01.06.2004 року у сумі 127067,42 грн. Однак, така претензія залишена без відповіді та задоволення.
Відповідно до статті 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані, зокрема, своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Однак, відповідачем в порушення вимог законодавства та умов Договору оренди, не сплачено оренду плату за землю за період з жовтня 2015 року по червень 2018 року в сумі 147 674,11 грн.
Узв'язку з чим, позивач звернувся до суду з позовом про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за землю в сумі 147 674,11 грн., також, керуючись п. «д» ч.1 ст. 141 Земельного кодексу України, ст.651 Цивільного кодексу України, ст.32 Закону України «Про оренду землі», просить розірвати Договір оренди землі у зв'язку з систематичною та тривалою несплатою орендних платежів.
В ході розгляду справи відповідач проти позову заперечував, при цьому, відповідач визнав факт укладення Договору оренди землі та факт передачі в оренду Приватному підприємству «Бізнес-Центр» орендованої земельної ділянки за Актом прийому-передачі 02.07.2004 року.
Свої заперечення відповідач письмово виклав у тексті зустрічного позову (який було повернуто без розгляду) та в наданих до суду 17.12.2020 року додаткових письмових поясненнях. Відповідач пояснив, що починаючи з моменту прийняття земельної ділянки у користування, він активно займався її освоєнням для ведення підприємницької (господарської) діяльності (використання за прямим цільовим призначенням). Зокрема, були введені в експлуатацію: 1) автомобільна стоянка на 600 машино-місць: 2) цех по виготовленню столярних виробів: 3) продовжувалось будівництво цеху по виготовленню взуття та будівельних матеріалів згідно Дозволу на виконання будівельних робіт №35 від 27 грудня 2007 року виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Макарівської райдержадміпістрапії. Однак, працівники ТОВ «Валтекс», м. Біла Церква та охоронної фірми ТОВ «Багратіон - М», м. Бровари незаконно та самовільно (у протиправний рейдерський спосіб), починаючи з 01.06.2013 року захопили належну ПП «Бізнес-Центр» орендовану земельну ділянку, розташовану по вул. Б. Хмельницького, 66 в смт. Макарів, Київської області, та по даний час перешкоджають ПП «Бізнес-Центр» потрапити на орендовану ним земельну ділянку для здійснення своєї статутної господарської (підприємницької) діяльності. З відповідного приводу відповідач звертався до правоохоронних органів та до Макарівської селищної ради, однак безрезультатно.
Відповід посилається на преюдиційність ухвали слідчого судді Макарівського районного суду від 28.07.2019 року у справі № 370/1178/17, якою встановлено, що починаючи і 01 червня 2013 року працівники підприємства «Бізнес-Центр» не можуть потрапити на територію орендованої земельної ділянки за адресою: 08000, смт. Макарів, Київської області, вул. Б. Хмельницького, 66 та користуватись нею з-за самовільного зайняття ділянки ТОВ «Валтекс» (м. Біла Церква) та найнятою нею охоронною компанією - ТОВ «Багратіон - М».
Також, відповідач зазначає, що Актом комісії Макарівської селищної ради від 15.07.2016 року, за участю представника позивача та правоохоронних органів був підтверджений факт перешкоджання керівнику та працівникам ПП «Бізнес-Центр» в потраплянні на територію орендованої відповідачем земельної ділянки загальною площею 2,479 га, призначеної для будівництва та обслуговування цеху по виробництву взуття та будівельних матеріалів, яка знаходиться за адресою: 08000, смт. Макарів, Київської області, вул. Богдана Хмельницького, 66. Заборона доступу працівників відповідача на територію вказаної орендованої земельної ділянки здійснювалась і боку ТОВ «Валтекс», м. Біла Церква та найнятої нам Охоронної фірми - ТОВ «Баграіпіон - М», м. Біла Церква.
При цьому, відповідач стверджує, що заборона доступу ПП «Бізнес - Центр» (орендарю) на територію орендованої земельної ділянки зі сторони ТОВ «Валтекс» та найнятої ним охоронної фірми - ТОВ «Багратіон - М», відбувалась з мовчазної згоди та пасивно-споглядацької позиції самого позивача - Макарівської селищної ради, як орендодавця вказаної земельної ділянки яка, незважаючи на неодноразові письмові заяви та скарги (звернення) з цього приводу позивача про захоплення рейдерським шляхом орендованої земельної ділянки, обмежувалась лише спостереженнями за процесом скоєння злочину і жодних дій з цього приводу не вчинялись, заходів впливу до порушників земельного законодавства не вживала, до правоохоронних органів про притягнення винних осіб до відповідальності не зверталась, чим заохочувала їх та сприяла подальшому порушенню орендного земельного законодавства на шкоду охоронюваним законом правам та інтересам орендаря земельної ділянки.
Відповідач стверджує, що законом визначено виключне право орендодавця (власника земельної ділянки) на розпорядження земельною ділянкою, її вилучення, передачі у суборенду, оскільки орендар такого права без згоди орендодавця, не має.
Також, відповідач вважає, що ситуація, яка склалась навколо подальшого орендного користування спірною земельною ділянкою ПП «Бізнес - Центр» та існуючий господарський спір з цього приводу, виникла виключно з вини маніпулятивних дій (бездіяльності) орендодавця - Макарівської селищної ради Київської області, яка сама односторонньо порушила умови договору оренди, виявившись зацікавленою особою у її односторонньому вилученні у законного орендаря і передачі іншій зацікавленій особі - ТОВ «Валтекс».
ПП «Бізнес- Центр» стверджує про відсутність підстав для сплати орендних платежів за період, коли він не мав змоги користуватись орендованою земельною ділянкою і вважає, що саме орендодавець мав забезпечити йому можливість користуватись земельною ділянкою. Однак, позивач, достовірно знаючи про рейдерське захоплення ТОВ «Валтекс» у ПП «Бізнес-Ценгр» орендованої земельної ділянки та падавши мовчазну згоду на подальше її використання ТОВ «Валтекс», який найняв для цього охоронну фірму - ТОВ «Багратіон - М», не тільки не втрутився в це незаконне правопорушення та не зажадав повернення земельної ділянки його законному орендареві, а навпаки - заохочуючи ТОВ «Валтекс» до цього.
Судом було відхилено клопотання відповідача про закриття провадження у справі як необґрунтоване та безпідставне. Зокрема, заміна позивача його правонаступником не свідчить про припинення сторони у справі, оскільки відповідна реорганізація передбачає правонаступництво. Відповідачем також не обґрунтовано тверджень про відсутність предмету спору та не доведено врегулювання спору, що виключає наявність підстав для закриття провадження у справі.
Також, у клопотанні про закриття провадження у справі, відповідач зазначив, що на орендованій ним земельній ділянці площею 2,4787 га розташовані побудовані ним об'єкти нерухомого майна, які належать йому на праві приватної власності, при цьому також частина об'єктів нерухомого майна належать ТОВ «Валтекс». Однак, розмежування земельної ділянки між власниками нерухомості не проводилось і вважає, що саме Макарівська селищна рада безпідставно ухиляється від поділу земельної ділянки між власниками нерухомості.
В ході розгляду справи судом досліджено та встановлено наступне. Між сторонами виникли взаємні права та обов'язки на підставі укладеного 01.06.2004 року Договору оренди земельної ділянки, об'єкт оренди передано позивачем відповідачу за Актом прийому-передачі 02.07.2004 року. Відповідний факт визнається сторонами.
Позивач в обґрунтування позовних вимог посилається на тривале та систематичне, тобто більше декількох разів порушення відповідачем, як орендарем, зобов'язань щодо сплати орендних платежів, що призвело до виникнення заборгованості за період з жовтня 2015 року по червень 2018 року в сумі 147 674,11 грн.
Відповідачем факт не сплати орендних платежів не спростовано, заперечено необхідність сплати відповідних платежів, оскільки в наведений в позові період відповідач не міг користуватись земельною ділянкою, як він стверджує, через неправомірні дії/бездіяльність позивача, як Орендодавця, та інших осіб.
Суд вважає позицію відповідача суперечливою та необґрунтованою, оскільки чинне законодавство, зокрема, ст. 762 Цивільного кодексу України та ст. 23 Закону України «Про оренду землі» передбачають підставою для звільнення орендаря від орендних платежів чи зменшення орендних платежів неможливість використання земельної ділянки з причин, за які орендар не відповідачє.
Зокрема, ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України визначено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Згідно з ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду землі» орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.
В той же час, норми ст. 396 Цивільного кодексу України та ст. 27 Закону України «Про оренду землі» визначають, що правомірно набуте право користування підлягає захисту нарівні з правом власності, в тому числі від самого орендодавця. Тобто, саме відповідач, як Орендар, в разі порушення його права користування земельною ділянкою, мав вчиняти дії щодо захисту свого права користування.
Зокрема, згідно зі ст. 396 Цивільного кодексу України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу.
Згідно зі ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об'єднаннями та організаціями.
Розмір відшкодування орендодавцем збитків, завданих орендарю, повинен бути зменшений, якщо орендар навмисно або через необережність спричинив збільшення розмірів збитків унаслідок невиконання чи неналежного виконання умов договору орендодавцем або не вжив заходів щодо їх зменшення.
При цьому, у орендодавця, який передав земельну ділянку в належному стані, обов'язок захищати право орендаря під час дії Договору оренди, відсутній.
Таким чином, твердження відповідача, що саме позивач мав вживати заходів для усунення перешкод відповідачу в користуванні земельною ділянкою безпідставні. Відповідачем не обґрунтовано які саме дії (і чим передбачено) мав вживати позивач для відновлення права позивача.
Навіть в разі доведення відповідачем в установленому порядку факту рейдерського захоплення його майна та/або території, що відбулось під час орендного користування земельною ділянкою, саме відповідач міг і мав вживати заходів щодо відновлення свого права від посягань інших осіб.
До того ж, як з'ясувалось в ході розгляду спору, «рейдерське захоплення» полягало у набутті іншою особою прав на нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці, про що повідомив сам відповідач в клопотанні про закриття провадження у справі.
Питання щодо набуття прав на земельну ділянку у зв'язку з набуттям прав на нерухомість на такій земельній ділянці, можуть бути вирішені сторонами за взаємною згодою або в судовому порядку, що є окремим предметом спору.
При цьому, у позивача, як орендодавця, відсутні обов'язки (в межах договору оренди, який є предметом спору у даній справі) вчиняти за відповідача, як орендаря, дії на захист прав та інтересів останнього.
Як визначено ст. 14 Цивільного кодексу України, цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї. Виконання цивільних обов'язків забезпечується засобами заохочення та відповідальністю, які встановлені договором або актом цивільного законодавства.
Посилання відповідача на причетність позивача до порушення прав орендного користування земельною ділянкою не підтверджено жодними доказами чи фактичними обставинами. Порушення зі сторони інших осіб є предметом окремого спору і не підлягають дослідженню в матеріалах даної справи.
За наслідками розгляду спору судом не встановлено порушень позивачем умов Договору оренди земельної ділянки чи прав та інтересів орендаря, які призвели до неможливості використання земельної ділянки. Натомість, з обставин спору вбачається, що саме орендар не вжив всіх необхідних і залежних від нього заходів щодо відновлення та захисту свого права користування земельною ділянкою, тому неможливість такого користування була спричинена саме його бездіяльністю та безпідставним перекладанням відповідальності на орендодавця.
Таким чином, судом не встановлено обставин, які є поважними причинами для звільнення відповідача від сплати орендних платежів за наведений в позові період, крім того, тривала бездіяльність відповідача призвела до збільшення його збитків. Також, відповідачем не доведено, що недоліки земельної ділянки, які призвели до неможливості її використання, спричинені саме орендодавцем.
Відповідно до ст.ст. 1, 4, 6 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Статтею 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відвосини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно зі ст.ст. 13, 17 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Відповідно до ст.21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відповідно до ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.
Однією з істотних умов договору оренди є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (стаття 15 Закону України «Про оренду землі»).
Пунктом 14.1.136 ст.14 Податкового кодексу України передбачено, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Відповідно до статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, і платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу.
Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно зі статтею 611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: розірвання договору; відшкодування збитків.
Одностороння відмова від зобов'язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов'язання (стаття 615 цього ж Кодексу).
Факт порушення відповідачем своїх договірних зобов'язань у частині своєчасного та у повному обсязі внесення орендної плати підтверджується: службовою запискою начальника відділу бухгалтерського обліку та звітності селищної ради Куранди Л.А. з розрахунком заборгованості з орендної плати за землю комунальної власності від 10.12.2018 року; листом Макарівського відділення Вишгородської ОДПІ ГУ ДФС від 07.06.2018 року № 140710/10-08 «Про надання інформації», відповідачем не спростовано належними та допустими доказами.
Таким чином, за наслідками розгляду спору доведено факт прострочення відповідачем сплати орендних платежів за користування земельною ділянкою в період з жовтня 2015 року по червень 2018 року на суму 147 674,11 грн., тому позовні вимоги у відповідній частині правомірні, обґрунтовані і підлягають задоволенню.
При цьому, з обставин спору вбачається, що відповідач протягом трьох років не сплачує орендну плату, що є істотним порушенням умов Договору і підставою для дострокового розірвання Договору оренди земельної ділянки.
Відповідно до частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Пунктом «д» ч.1 ст. 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою визначено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.
Положеннями частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 141 Земельного кодексу України та ч. 1 ст. 782 Цивільного кодексу України передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, як підстава для розірвання договору оренди.
Згідно з ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Істотні умови договору оренди землі визначено ст.ст. 15, 21-23 Закону України «Про оренду землі», до яких віднесено орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
З огляду на зміст ст.ст. 13, 21, 24 Закону України «Про оренду землі», основною метою надання земельної ділянки в оренду та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою є істотним порушенням прав орендодавця за договором оренди землі, внаслідок якого орендодавець значною мірою позбавляється своєчасно сплачених орендних платежів, на які він розраховував при укладенні договору.
Пунктом 2.23 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 року «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватись належними доказами, наприклад, довідкою, виданою державною податковою інспекцією, про наявність (або відсутність) заборгованості за земельним податком та орендною платою.
За наведених обставин, враховуючи несплату відповідачем орендних платежів за користування земельною ділянкою протягом жовтня 2015 року - червня 2018 року на суму 147 674,11 грн., що підтверджується службовою запискою начальника відділу бухгалтерського обліку та звітності селищної ради Куранди Л.А. з розрахунком заборгованості з орендної плати за землю комунальної власності від 10.12.2018 року; листом Макарівського відділення Вишгородської ОДПІ ГУ ДФС від 07.06.2018 року № 140710/10-08 «Про надання інформації» і відповідачем не спростовано належними та допустими доказами, з огляду на норму п. «д» ч.1 ст. 141 Земельного кодексу України, ч.1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» та ч. 1 ст. 782 Цивільного кодексу України систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати є істотним порушенням прав орендодавця земельної ділянки і є підставою для розірвання договору оренди землі згідно з ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України.
Таким чином, позовні вимоги в частині розірвання Договору оренди земельної ділянки від 01.06.2004 року, укладеного між Макарівською селищною радою та Приватним підприємством «Бізнес-Центр», обґрунтовані і підлягають задоволенню.
Щодо посилань відповідача на розташування на земельній ділянці належних йому об'єктів нерухомості, відповідні питання передбачають регулювання ст.ст. 415, 417 Цивільного кодексу України, що є предметом окремого спору.
Як визначено ст. 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
За наслідками розгляду спору суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог в повному обсязі.
Відшкодування витрат по сплаті судового збору відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються судом на відповідача в повному обсязі в сумі, яка підлягала сплаті з заявлених позовних вимог, що складає 3 977,12 грн.
Керуючись ст. ст. 73, 74, 129, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
1. Позовні вимоги за позовом Макарівської селищної ради до Приватного підприємства «Бізнес-Центр» прo розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення 147 674,11 грн. задовольнити в повному обсязі.
2. Розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.06.2004 року, укладений між Макарівською селищною радою (08001, Київська обл., Макарівський р-н, смт. Макарів, вул. Димитрія Ростовського, 30, код ЄДРПОУ 04362183) та Приватним підприємством «Бізнес-Центр» (08000, Київська обл., Макарівський р-н, смт. Макарів, вул. Богдана Хмельницького, 66, код ЄДРПОУ 19417151).
3. Стягнути з Приватного підприємства «Бізнес-Центр» (08000, Київська обл., Макарівський р-н, смт. Макарів, вул. Богдана Хмельницького, 66, код ЄДРПОУ 19417151) на користь Макарівської селищної ради (08001, Київська обл., Макарівський р-н, смт. Макарів, вул. Димитрія Ростовського, 30, код ЄДРПОУ 04362183) 147 674 (сто сорок сім тисяч шістсот сімдесят чотири) грн. 11 коп. заборгованості зі сплати орендної плати за землю та 3 977 (три тисячі дев'ятсот сімдесят сім) грн. 12 коп. витрат зі сплати судового збору.
4. Наказ видати після набрання судовим рішенням законної сили.
Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 241 Господарського процесуального кодексу України після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку відповідно до ст. ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України.
Суддя А.Ю. Кошик
повне рішення складено 04.03.2021 року