79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128
16.02.2021 справа № 914/2777/20
Господарський суд Львівської області у складі судді Кидисюка Р.А. за участю секретаря судового засідання Зусько І.С. розглянув в порядку загального позовного провадження справу за позовом Квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова, м. Львів
до відповідача фізичної особи-підприємця Проць Світлани Григорівни, с. Бірки Яворівського району Львівської області
про внесення змін до Договору оренди нерухомого військового майна від 28.04.2012 №37/2012/КЕВ та внесення змін до Договору оренди нерухомого військового майна від 18.07.2013 №45/2013/КЕВ
За участю представників сторін:
від позивача: Безушко О.І.
від відповідача: Величко О.М.
Судові процедури
Господарським судом Львівської області розглядається справа за позовом Квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова до фізичної особи-підприємця Проць Світлани Григорівни про внесення змін до Договору оренди нерухомого військового майна від 28.04.2020 №37/2012/КЕВ та внесення змін до Договору оренди нерухомого військового майна від 18.07.2020 №45/2013/КЕВ.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26.10.2020 справу №914/2777/20 передано на розгляд судді Кидисюку Р.А.
Ухвалою суду від 03.11.2020 позовну заяву залишено без руху, встановлено позивачу 10-денний строк з дня вручення ухвали для усунення недоліків шляхом надання суду доказів сплати судового збору в сумі 2102 грн.
18.11.2020 на адресу суду надійшло клопотання (вх.№33201/20) позивача про усунення недоліків до якого долучено платіжне доручення №2445 від 12.11.2020 на суму 2102,00 грн на підтвердження оплати судового збору.
Ухвалою суду від 19.11.2020 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 08.12.2020.
В судовому засіданні 08.12.2020 оголошено перерву до 29.12.2020.
В судовому засіданні 29.12.2020 оголошено перерву до 12.01.2021.
В судовому засіданні 12.01.2021 суд ухвалив закрити підготовче засідання та призначити розгляд справи по суті на 02.02.2021.
В судовому засіданні 02.02.2021 оголошено перерву до 16.02.2021.
Представник позивача в судове засідання 16.02.2021 з'явився, позовні вимоги підтримав, просив позов задовольнити повністю з підстав, наведених у позовній заяві та відповіді на відзив.
Представник відповідача в судове засідання 16.02.2021 з'явився, проти задоволення позову заперечив повністю з підстав, наведених у відзиві на позовну заяву (вх.№35170/20 від 08.12.2020).
Позиція позивача
Позовні вимоги обґрунтовуються тим, що орендоване державне майно згідно Договорів оренди нерухомого військового майна №37/2012/КЕВ від 28.04.2012 та №45/2013/КЕВ від 18.07.2013 упродовж тривалого часу використовується не за цільовим призначенням, а саме для функціонування фітнес-центру «ProFitness» із діючими на комерційній основі заняттями з фітнесу, йоги, гімнастики, танців, сальси для дорослих та тренування у тренажерному залі, тобто - під розміщення фізкультурно-спортивних закладів, а відтак орендна ставка згідно вимог п.10 Методики розрахунку повинна становити - 17%. Враховуючи вимоги, викладені в листах Військової прокуратури Західного регіону, керуючись вимогами Законів України «Про оздоровлення і відпочинок дітей», «Про оренду державного та комунального майна», Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.101995 року № 786, позивач звернувся до суду з позовною вимогою до відповідача про внесення змін до договору стосовно орендної ставки.
У відповіді на відзив позивач додатково повідомив про проведений аудит окремих питань діяльності квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова за період з 01.01.2012 по 30.11.2020, результати якого відображені в Довідці №526/11д від 24.12.2020 Західного територіального управління внутрішнього аудиту Міністерства оборони України. Проведеним аудитом встановлено, що цільовим використанням нерухомого майна визначено у договорах оренди від 28.04.2012 №37/2012/КЕВ та від 18.07.2013 №45/2013/КЕВ, укладених КЕВ м. Львова з ФОП Проць С.Г., спеціальним фондом Державного бюджету України недоотримана орендна плата у сумі 512529,00 грн (з ПДВ) внаслідок застосування заниженої орендної ставки (5% замість 17%). Орендарем не підтверджено статус оздоровчого закладу для дітей та молоді, внаслідок чого орендна ставка 5 % не може застосовуватися.
Заперечення відповідача
Відповідач вважає позовні вимоги безпідставними. Підстави для перегляду розміру орендної плати саме з мотивів не відповідності ставки орендної плати, затверджених Методикою, цільовому використання орендованого майна відсутні, а при укладенні оскаржуваних Договорів, користуючись правом свободи Договору сторони погодили саме орендну ставку в розмірі 5%. На підтвердження необхідності змін до Договорів у з в 'язку із використанням орендованого майна з іншою, аніж визначена Договорами, метою, позивачем не надано жодного належного доказу. Зокрема, серед підстав, якими Позивач обґрунтовує необхідність внесення змін до оскаржуваних договорів наводить лише те, що на його адресу надійшло подання Військової прокуратури Західного регіону від 15.05.2020 року №05/01-179 вих-20, відповідно до якого зазначено, що впродовж тривалого часу, станом на 14.05.2020 року орендоване майно використовується не за цільовим призначенням. Проте, в наданому поданні жодним чином не конкретизовано з якої дати, на думку Позивача чи Військової прокуратури Західного регіону, орендоване приміщення використовується не за цільовим призначенням. В матеріалах, долучених до позовної заяви відсутні будь-які докази, якими б обґрунтовувалось використання орендованого майна за іншим цільовим призначенням з момент укладення договору. Крім того, Позивачем не зазначено підстав та фактичних даних, на яких же підставах зроблено висновки про нецільове використання орендованого майна. Відповідного документального підтвердження того, що приміщення справді використовується з іншим цільовим призначенням, аніж визначено Договорами не наведено. На думку відповідача, вимога позивача про внесения змін до оскаржуваних договорів з моменту їх укладення є безпідставною та необгрунтованою, а відтак, не може бути задоволена судом.
Обставини справи
28.04.2012 року між Квартирно-експлуатаційним відділом м. Львова (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Проць С.Г. (Орендар) укладено Договір № 37/2012/КЕВ оренди нерухомого державного майна, розташованого в Львівському гарнізоні за адресою: м. Львів, пл. Соборна, 5, військове містечко №105, буд.№№2, 4, відповідно до п.1.1. якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме військове майно - нежитлові приміщення загальною площею 47,0 кв.м. в будівлі №2; нежитлові приміщення загальною площею 53,0 кв.м. в будівлі №4 військового містечка №105 (далі - Майно), що знаходиться на балансі Квартирно-експлуатаційного відділу міста Львова, розташоване за адресою: м. Львів, пл. Соборна, 5, вартість якого визначена на 30.11.11 р. за незалежною оцінкою та становить згідно з актом оцінки: будівлі « 2 - 42667,59 грн (без ПДВ), будівлі №4 - 48114,52 грн (без ПДВ).
Відповідно до п. 1.3 Договору № 37/2012/КЕВ від 28.04.2012 року назване в п.1.1. нерухоме майно Орендодавець передав Орендарю для використання під розміщення оздоровчого закладу для дітей та молоді.
Затвердженим начальником квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова розрахунком орендної плати військового нерухомого майна (Додаток № 6 до договору) орендні ставки за вказаними видами здійснення підприємницької діяльності визначені на рівні 5 % щодо кожного з цих приміщень.
У подальшому, 13 червня 2015 року між квартирно-експлуатаційним відділом м. Львова та фізичною особою-підприємцем Проць С.Г. укладено додатковий договір оренди №37-1/2015/КЕВ, яким внесено зміни до п.п. 1.1 та п.п. 1.3 вищевказаного договору оренди №37/2012/КЕВ від 28.04.2012 в частині збільшення площі орендованих нежитлових приміщень в будівлі інв. № 2 із 47,0 м2 до 48,0 м2, а нежитлових приміщень в будівлі інв. № 4 із 53 м2 до 56,4 м2, а всього разом загальну площу зі 100 м2до 105 м2 відповідно.
При цьому, відповідно до п. 1.3 умов вказаних. змін до договору №37-1/2015/КЕВ одну частину, із зазначених нежитлових приміщень, площею 16,03 м2 передано в оренду під розміщення фізкультурно-спортивних закладів, діяльність яких спрямована на організацію та проведення занять різними видами спорту (п. 10 Методики розрахунку) спорту, іншу частину площею 89,27 м2 передано під розміщення оздоровчого закладу для дітей та молоді (п. 21 Методики розрахунку).
Затвердженим начальником квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова розрахунком орендної плати військового нерухомого майна (Додаток № 5 до договору) орендні ставки за вказаними видами здійснення підприємницької діяльності визначені на рівні 17 % та 5% відповідно.
Також, 18.07.2013 року між Квартирно-експлуатаційним відділом м. Львова (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Проць С.Г. (Орендар) укладено Договір оренди №45/2013/КЕВ нерухомого військового майна, розташованого в Львівському гарнізоні за адресою: м. Львів, пл. Соборна, 5, військове містечко №105, буд. №2, відповідно до п.1.1. якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме військове майно - нежитлові приміщення загальною площею 57,5 кв.м. в будівлі №2 військового містечка №105 (далі - Майно), що знаходиться на балансі Квартирно-експлуатаційного відділу міста Львова, розташоване за адресою: м. Львів, пл. Соборна, 5, вартість якого визначена на 30.11.12 р. за незалежною оцінкою та становить згідно з актом оцінки - 55704,00 грн (без ПДВ), та відповідає актуалізованому висновку станом на 31.05.2013 року.
Відповідно до п. 1.3 умов даного договору зазначені нежитлові приміщення передано в оренду з метою розміщення оздоровчого закладу для дітей та молоді.
Затвердженим начальником квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова розрахунком орендної плати військового нерухомого майна (Додаток № 6а до договору) орендні ставки за вказаними видами здійснення підприємницької діяльності визначені вже на рівні 5 % (п. 21 Методики розрахунку).
Також, у подальшому додатковим договором № 45-1/2015/КЕВ від 12.11.2015 внесено зміни до п.п. 1.1 до вищевказаного договору оренди № 45/2013/КЕВ від 18.07.2013 в частині збільшення площі орендованих нежитлових приміщень № №. 2-9,14 в будівлі і і і в . № 2 із 57,5 м до 60,8 м , а додатковими угодами № 45-2/2016/КЕВ від 10.08.2016 та № 45-3/2016/КЕВ від 01.10.2018 продовжено строки дії вищевказаного договору та змінено орендну плату за базовий місяць (без зміни 5 % орендної ставки).
В поданні Військової прокуратури Західного регіону від 15.05.2020 року № 05/01-179 вих-20 вказується, що станом на 14.05.2020 року вказане нерухоме державне майно упродовж тривалого часу використовується не за цільовим призначенням, а саме для функціонування фітнес-центру «ProFitness» із діючими на комерційній основі заняттями з фітнесу, йоги, гімнастики, танців, сальси для дорослих та тренування у тренажерному залі, тобто - під розміщення фізкультурно-спортивних закладів, а відтак орендна ставка згідно вимог п.10 Методики розрахунку повинна становити - 17%. В поданні вказується на неналежне виконання відповідальними посадовими особами КЕВ м. Львова своїх посадових обов'язків в частині здійснення належного контролю за цільовим використанням нерухомого військового майна за договорами № 37/2012/КЕВ від 28.04.2012 та №45/2013/КЕВ від 18.07.2013 року, вноситься пропозиція щодо притягнення до відповідальності винних службових осіб та внесення змін до договору в частині встановлення відповідної орендної ставки на рівні 17% та проведення відповідних донарахувань по зазначених вище угодах.
Листом вих.№2173 від 12 .06.2020 року КЕВ м. Львова повідомив орендаря ФОП Проць С.Г. про необхідність надання документів щодо використання орендарем приміщень під розміщення оздоровчого закладу для дітей та молоді, надання пояснень щодо висновків, викладених в поданні Військової прокуратури Західного регіону, направлення на адресу КЕВ м. Львова документів щодо функціонування фітнес-центру «ProFitness». Окремо зазначено пропозицію щодо внесення змін до договору щодо застосування орендної ставки 17% та проведення перерахунку орендної плати за минулі роки.
18.06.2020 року від ФОП Проць С.Г. надійшла відповідь в якій орендар зазначила, що проводила діяльність згідно основного КВЕДу 8581 (освіта в сфері спорту та відпочинку), яка була організована з дітьми вікової групи 8-13 років. Діяльність передбачала заняття з відновної фізкультури, з залученням фахівців в галузі спорту. Створення та функціонування фітнес-центру в орендованих приміщеннях нею заперечується. Згоди на встановлення орендної ставки 17% та проведення перерахунку орендної плати за минулий час не надала. До відповіді додано копія наказу про припинення діяльності, копія диплому педагогічного працівника та фотоматеріали дипломів дітей та їх занять з відновної фізкультури.
11.08.2020 року до Квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова з Військової прокуратури Західного регіону надійшов лист про усунення порушень вимог законодавства про оренду державного та комунального майна та інших нормативно-правових актів від 06.08.2020 року № 05/1-313 вих 20, згідно якого вимагається невідкладного встановлення відповідної орендної ставки 17% та проведення донарахувань орендної плати за період користування ФОП Проць С.Г. державним майном упродовж 2012-2020 років.
Проведеним аудитом окремих питань діяльності квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова за період з 01.01.2012 по 30.11.2020, результати якого відображені в Довідці №526/11д від 24.12.2020 Західного територіального управління внутрішнього аудиту Міністерства оборони України, встановлено, що цільовим використанням нерухомого майна визначено у договорах оренди від 28.04.2012 №37/2012/КЕВ та від 18.07.2013 №45/2013/КЕВ, укладених КЕВ м. Львова з ФОП Проць С.Г., спеціальним фондом Державного бюджету України недоотримана орендна плата у сумі 512529,00 грн (з ПДВ) внаслідок застосування заниженої орендної ставки (5% замість 17%). Орендарем не підтверджено статус оздоровчого закладу для дітей та молоді, внаслідок чого орендна ставка 5 % не може застосовуватися.
Позиція суду
Згідно з статтею 627 Цивільного кодексу України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Закріпивши принцип свободи договору, законодавець разом із тим у Цивільному кодексі України визначив, що свобода договору не є безмежною, оскільки відповідно до абзацу 2 частини 3 статті 6 та статті 627 цього Кодексу при укладенні договору, виборі контрагентів, визначенні умов договору сторони не можуть діяти всупереч положенням цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства.
Частиною 2 статті 632 ЦК України встановлено, що зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою КМУ від 3 червня 2020 р. № 483 встановлюються особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін.
Згідно п. 127 Порядку, внесення змін до договору оренди в частині збільшення суми орендної плати протягом строку його дії допускається за згодою сторін.
Відповідно до п.3.5. Договорів оренди нерухомого військового майна №37/2012/КЕВ від 28.04.2012 та №45/2013/КЕВ від 18.07.2013 розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із Сторін у разі зміни Методики її розрахунку, істотної зміни стану об'єкту оренди з незалежних від Сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
З матеріалів справи вбачається, що у результаті проведеного Військовою прокуратурою Західного регіону України вивчення стану додержання законодавства про оренду державного та комунального майна під час використання нерухомого майна, що перебуває на балнсі КЕВ м. Львова, встановлено, що всупереч вимогам Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановю Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (Методика розрахунку), Закону України «Про оздоровлення та відпочинок дітей», станом на 14.05.2020 орендоване згідно Договорів оренди нерухомого військового майна №37/2012/КЕВ від 28.04.2012 та №45/2013/КЕВ від 18.07.2013 нерухоме державне майно упродовж тривалого часу використовується не за цільовим призначенням, а саме - нежитлові приміщення у будівлях інв. № 2 та № 4 загальною площею 150 м2 використовуються для функціонування фітнес-центру «ProFitness» із діючими на комерційній основі груповими заняттями з фітнесу, йоги, гімнастики, танців сальси для дорослих та тренування у тренажерному залі, тобто - під розміщення фізкультурно-спортивних закладів, діяльність яких спрямована на організацію та проведення занять різними видами спорту, орендна ставка за використання яких згідно вимог п. 10 Методики розрахунку повинна становити - 17 %.
Будь-які відомості про фітнес-центр «ProFitness» фізичної особи-підприємця Проць С.Г. у Державному реєстрі майнових об'єктів оздоровлення та відпочинку, які підтверджували його статус, як оздоровчого закладу для дітей та молоді, відсутні.
При цьому, згідно інформації розміщеної у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань інформації про фізичну особу-підприємця Проць С.Г. (ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) визначеними для неї видами діяльності є: «Діяльність фітнес-центрів» (Код КВЕД 93.13) та «Освіта у сфері спорту та відпочинку (основний)» (Код К ВЕД 85.51).
Поряд з тим, вказаний фітнес-центр «ProFitness» не відповідає визначеним ст. 12 Закону України «Про позашкільну освіту» критеріям закладів позашкільної освіти, а відтак, дія наведеного вище законодавства у сфері оздоровлення та відпочинку дітей та молоді не поширюється на його діяльність, що у свою чергу потребує невідкладного встановлення відповідної орендної ставки на рівні 17%.
Проведеним аудитом окремих питань діяльності квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова за період з 01.01.2012 по 30.11.2020, результати якого відображені в Довідці №526/11д від 24.12.2020 Західного територіального управління внутрішнього аудиту Міністерства оборони України, встановлено, що цільовим використанням нерухомого майна визначено у договорах оренди від 28.04.2012 №37/2012/КЕВ та від 18.07.2013 №45/2013/КЕВ, укладених КЕВ м. Львова з ФОП Проць С.Г., спеціальним фондом Державного бюджету України недоотримана орендна плата у сумі 512529,00 грн (з ПДВ) внаслідок застосування заниженої орендної ставки (5% замість 17%). Орендарем не підтверджено статус оздоровчого закладу для дітей та молоді, внаслідок чого орендна ставка 5 % не може застосовуватися.
Таким чином, суд відхиляє твердження відповідача про те, що відсутні будь-які докази, якими б обґрунтовувалось використання орендованого майна за іншим цільовим призначенням з момент укладення договору. Позивачем до матеріалів справи долучено Подання Військової прокуратури Західного регіону України у порядку ч.3 ст. 65 Закону України «Про забпобігання корупції» та Довідку №526/11д від 24.12.2020 Західного територіального управління внутрішнього аудиту Міністерства оборони України за результатами аудиту окремих питань діяльності квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова за період з 01.01.2012 по 30.11.2020.
Натомість, відповідачем не надно будь-яких доказів використання орендованих приміщень за цільовим приміщенням.
Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Згідно з ч. 3 ст. 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
З огляду на викладене, суд дійшов висновку про задоволення вимог позивача про внесення змін до Договору оренди нерухомого військового майна від 28.04.2012 №37/2012/КЕВ та внесення змін до Договору оренди нерухомого військового майна від 18.07.2013 №45/2013/КЕВ з моменту набрання рішенням суду законної сили.
Судові витрати
За звернення до суду з позовною заявою немайнового характеру позивачем сплачено судовий збір у розмірі 4204,00 грн, що підтверджується долученим до матеріалів справи платіжним дорученням №2245 від 20.10.2020 на суму 2102,00 грн та №2445 від 11.11.2020 на суму 2102,00 грн.
Пунктом 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відтак, витрати зі сплати судового збору слід покласти на відповідача.
Керуючись статтями 2, 12, 20, 73, 74, 76-80, 123, 129, 232, 233, 236-238, 240, 241, 247-252 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити.
2. Внести зміни в пункт 3.1. Договору оренди № 37/2012/КЕВ від 28.04.2012 року, зазначивши що орендна плата розрахована з урахуванням орендної ставки 17% згідно з Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.101995 року № 786.
3. Внести зміни в пункт 3.1 Договору оренди № 45/2013/КЕВ від 18.07.2013 року, зазначивши що орендна плата розрахована з урахуванням орендної ставки 17% згідно з Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.101995 року № 786.
4. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Проць Світлани Григорівни ( АДРЕСА_1 ; ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) на користь Квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова (79007, Львівська обл., місто Львів, ВУЛИЦЯ БАТУРИНСЬКА, будинок 2; ідентифікаційний код 07638027) 4204,00 грн (чотири тисячі двісті чотири гривні) судового збору.
Рішення набирає законної сили відповідно до статті 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржене в Західному апеляційному господарському суді в порядку, визначеному розділом IV Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст рішення складено 26.02.2020.
Суддя Р.А. Кидисюк