номер провадження справи 32/70/20
11.02.2021 Справа № 908/1206/20
м.Запоріжжя Запорізької області
Господарський суд Запорізької області у складі судді Колодій Н.А., при секретарі судового засідання Зеленцовій К.Ю. розглянувши матеріали
за позовом 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий будинок «ЕксімТрейдінг" (69035, м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, б.26-а, офіс 115)
2. Фізичної особи ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 )
до відповідача Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Лермонтово" (69035, м.Запоріжжя, вул. Волгоградська, б.26-а)
про визнання протиправними та скасування рішення загальних зборів від 07.09.2018 (протокол № 1/18/зз) та від 19.09.2019 (протокол № 2/19/зз) в частині встановлення розміру загальних внесків на утримання багатоквартирного будинку.
за участю представників:
Від позивачів : 1. Машко Г.І. - адвокат, посвідчення № ЗП 001409 від 02.10.2017;
2. не прибув
Від відповідача: Валько В.С. - адвокат, посвідчення № 426 від 11.11.2003.
Болдирев В.І. - голова правління.
18.05.2020 до Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява про визнання протиправними та скасування рішення загальних зборів: від 07.09.2018 (протокол загальних зборів № 1/18/зз від 07.09.2018); від 19.09.2019 (протокол загальних зборів №2/19/зз від 19.09.2019) .
Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.05.2020 справі присвоєно єдиний унікальний номер та розподілено до розгляду судді Колодій Н.А.
Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 20.05.2020 відкрито провадження у справі № 908/1206/20 за правилами загального провадження. Підготовче засідання призначене на 15.06.2020. Судом оголошено перерву до 15.07.2020. Ухвалою від 15.07.2020 судом продовжено строк підготовчого провадження на строк дії карантину, підготовче засідання відкладено на 03.09.2020, 23.09.2020, 20.10.2020, 19.11.2020, 08.12.2020.
Ухвалою від 08.12.2020 судом було закрите підготовче засідання та розгляд справи по суті на 23.12.2020.
23.12.2020, у зв'язку із неявкою учасників справи, розгляд справи по суті відкладено на 14.01.2021.
14.01.2021 судом оголошено перерву в судовому засіданні до 11.02.2021.
Відповідач позов не визнав. 02.07.2020 від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (долучено до матеріалів справи).
15.07.2020 та 03.09.2020 від позивачів подані клопотання про витребування доказів. Клопотання позивачів судом розглянуті в судовому засіданні 03.09.2020 про що винесено відповідну ухвалу суду.
23.09.2020 від відповідача надійшла заява про залучення доказів, на виконання вимог суду, викладених в ухвалі від 03.09.2020.
В судовому засіданні 23.09.2020 позивачами подано заяву про збільшення (уточнення) позовних вимог.
Відповідач заперечив проти поданої заяви, вказуючи на те, що позивачем було змінено підстави позову і подана заява повинна бути повернута судом, оскільки позивач не надав доказів її надіслання, а вручив дану заяву нарочно представнику відповідача в судовому засіданні (відзив на заяву долучено до матеріалів справи).
Заява про збільшення розміру (уточнення) позовних вимог судом прийнята до розгляду, як така що подана відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 46 ГПК України.
Представник позивача 1 у судовому засіданні 11.02.2021 підтримав позовні вимоги, викладені в позовній заяві та просить їх задовольнити у повному обсязі.
Відповідач підтримав свої заперечення, викладені в відзиві на позовну заяву.
Від відповідача 2 надійшла заява про проведення судового засідання без участі відповідача 2.
У судовому засіданні 11.02.2021 оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши матеріали та фактичні обставини справи в їх сукупності, заслухавши пояснення представників сторін, суд -
07.09.2018 відбулися Загальні збори учасників ОСББ «Лермонтово», які були оформлені протоколом №1/18/зз.
На розгляд зборів зокрема було винесено питання визначення бюджету (кошторису) ОСББ «Лермонтово» на 2018 фінансовий рік та його затвердження (у т.ч. визначення розмірів внесків співвласників) (п. 4 Протоколу).
По четвертому питанню було прийнято рішення, зокрема, про затвердження бюджету (кошторису) ОСББ «Лермонтово» на 2018 рік згідно додатку до протоколу. Затвердити розмір щомісячних внесків (платежів) співвласників в сумі:
- 7.00 грн. за кв. м. для власників фізичних осіб, що використовують належне їм приміщення як житлове;
- 15,00 грн. за кв.м. для власників фізичних або юридичних осіб, що використовують належне їм приміщення в комерційних цілях.
Наступні Загальні збори співвласників ОСББ «Лермонтово» відбулися 19.09.2019р, що підтверджується протоколом № 2/19/зз.
На розгляд даних загальних зборів також було поставлено питання про затвердження внеску за управління та обслуговування будинку для житлових/нежитлових приміщень, які використовуються в комерційних цілях. По даному питанню вирішили затвердити з 01.10.2019 новий розмір внесків за управління та обслуговування будинку для житлових/ нежитлових приміщень, які використовуються в комерційних цілях (для розміщення офісів, контор, торгових організацій, для інших господарських або підприємницьких цілей) у розмірі 25,00 грн. за кв.м., який сплачується до 20-го числа місяця, який слідує за розрахунковим.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Торговий будинок «ЕксімТрейдінг» (Позивач-1) є власником квартири № 115 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, б. 26-а, що підтверджується Витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №15046297 від 20.12.18 (реєстраційний номер нерухомого майна 1727676923101) та договором купівлі - продажу нерухомого майна від 20.12.2019 року, посвідченого нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу МорозовоюВ.М.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Торговий будинок «ЕксімТрейдінг» є власником одного приміщення у вказаному будинку, сукупна загальна площа якого становить 345,20кв.м.
Фізична особа - громадянин України ОСОБА_1 (Позивач 2) є власником квартир АДРЕСА_2 , 82, АДРЕСА_3 ,що підтверджується договором та витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно. ОСОБА_1 є власником двох житлових та одного нежитлового приміщення в будинку, сукупна загальна площа яких становить 660,82 кв.м.
Відповідно до статті 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» вищим органом управління об'єднання є загальні збори, які (у тому числі) приймають рішення про визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.
Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.
Проаналізувавши надані суду докази, судом встановлено, що спір, який є предметом даного судового дослідження, виник внаслідок прийняття загальними зборами відповідача рішень про встановлення різних розмірів внесків співвласників на утримання та обслуговування будинку для власників житлових та нежитлових приміщень, тих, які використовують приміщення для ведення комерційної діяльності.
Обґрунтовуючи позовні вимоги позивачі зазначають, що фактично за однакові послуги частина співвласників будинку сплачує в три рази більше, що є по суті привілею власників житлової нерухомості, яка надається за рахунок власників нежитлових приміщень та житлових приміщень, які використовуються в комерційних цілях.
Окрім того, позивачами стверджується, що необхідність встановлення таких внесків на управління та обслуговування будинку для житлових/нежитлових приміщень, які використовуються в комерційних цілях жодним чином не обґрунтована.
Так, в кошторисі 2018 - 2019 рр., який був наданий відповідачем позивачам, наведений розрахунковий тариф - 7,67 грн., в 2019 - 2020 (при прийнятті рішень про встановлення тарифу 25 грн. за 1 кв.м.) взагалі розрахунковий тариф зменшено до 7,24 грн.
Відповідно, формування окремих тарифів для власників нежитлових приміщень необґрунтоване наявними видатками, які здійснює ОСББ «Лермонтово».
Окрім того, позивачі стверджують, що вказані рішення, оформлені протоколами суперечать приписам ст. 20 Закону України «Про ОСББ», пункту 9 частини першої ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Оскільки, норми закону вказують на те, що частка співвласника не залежить від виду нерухомого майна, належного цій особі, а тільки від площі цього майна.
Заперечуючи проти позову, відповідач посилається на приписи частини другої статті 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», відповідно до яких витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат.
Відповідач, посилаючись на ст. 10 ЗУ «Про ОСББ» стверджує, що рішення, прийняті загальними зборами відповідно до Статуту, є обов'язковими для всіх співвласників. До виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків та платежів співвласників. Тобто це виключна компетенція Загальних зборів.
Відповідач, заперечуючи проти позову, зазначає що використання приміщень в багатоквартирному будинку в комерційних цілях, зокрема для розміщення офісів, створює додаткове надмірне навантаження на будинок. Різний розмір тарифів для власників житлових приміщень та приміщень, які використовуються в комерційних цілях обумовлений різними умовами використання приміщень, а саме: різними режимами функціонування, навантаження на 1кв.м. таких приміщень, різний обсяг необхідності витрат на обслуговування такого приміщення та прибудинкової території (навантаження на внутрішньо будинкові мережі, кількість відвідувачів, обсяг відходів, проїзд машин, місце паркування тощо.
Щодо даних кошторисів, відповідач стверджує, що це середньозважений, а не розрахунковий тариф. В додаткових поясненнях відповідач зазначає про відсутність порушених прав позивачів, та про порушення позивачами прав інших співвласників та здійснення дій, направлених на дестабілізацію роботи відповідача.
Також, відповідач вказує на сплив строку позовної давності в частині оскарження рішення від 07.09.2018 року, оформлене протоколом № 1/18/зз.
Оцінивши заперечення відповідача, суд дійшов наступних висновків.
Частиною першою статті 20 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Відповідно до частини другої статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», кожний співвласник несе зобов'язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
Наведені норми законодавства не розділяють при нарахуванні витрат на утримання будинку в залежності від типу нерухомості. Єдиним критерієм, визначеним законодавцем, є частка у загальній площі приміщень.
На час проведення Загальних зборів Учасників, згідно даних протоколу № 1/18/зз членами (співвласниками) ОСББ «Лермонтово» було 158 осіб (що є власниками 216 об'єктів нерухомості), з яких на загальних зборах особисто були присутні 109 осіб, що мають повноваження приймати участь у голосуванні.
На час проведення вказаних загальних зборів частка житлових приміщень у співвідношенні до нежитлових та житлових, які використовуються в комерційних цілях складала 85,88%, відповідно частка приміщень нежитлових або тих, що використовується в комерційних цілях = 14,12%.
Згідно даних протоколу № 2/19/зз від 19.09.2019, на дату проведення загальних зборів, кількість співвласників будинку складає 192 співвласника. У голосуванні на загальних зборах, в тому числі шляхом письмового опитування взяли участь особисто, та/або через представників 154 співвласника з них: 130 співвласників голосували особисто; 8 співвласників були представлені за довіреністю; 2 співвласника були представлені за довіреністю, в яких не зазначено про право довіреної особи голосувати на загальних зборах, у зв'язку з чим їх голоси не були враховані під час визначення результатів голосування; 1 співвласник був представлений законним представником; 13 співвласників були представлені повнолітніми членами сім'ї, які на час голосування не підтвердили свої повноваження, у зв'язку з чим їх голоси не були враховані під час визначення результатів голосування.
На час проведення вказаних загальних зборів, відповідно до кошторису, частка житлових приміщень (15198,24 кв.м.) у співвідношенні до нежитлових та житлових, які використовуються в комерційних цілях, складала 84,79%, відповідно частка приміщень нежитлових або тих, що використовується в комерційних цілях (2 726,83 кв.м.) = 15,21%.
Зазначені обставити свідчать про те, що власники житлових приміщень у даному будинку мають домінуюче становище по відношенню до власників нежитлових приміщень та житлових, які використовуються в комерційних цілях.
Враховуючи цю обставину, суд дійшов висновку, що фактично у випадку конфлікту інтересів власники нежитлової нерухомості будинку позбавлені можливості захисту своїх прав на загальних зборах перед власниками житлових приміщень.
Відповідно до статті 14 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» здійснення співвласником своїх прав не може порушувати права інших власників. Статтею 15 цього ж Закону встановлено прямий обов'язок кожного з співвласників не допускати порушення законних прав та інтересів інших співвласників.
Окрім того, відповідно до абз. 4 ст. 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
Відповідно до ч.1. ст. 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», витрати на управління багатоквартирним будинком включають:
1) витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку;
2) витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку;
2-1) витрати, пов'язані з виконанням зобов'язань за кредитним договором, укладеним за програмами Фонду енергоефективності;
3) витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення;
4) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.
Відповідачем до матеріалів справи надавалася квитанція ОСББ «Лермонтово» на сплату житлово - комунальних послуг за грудень 2018 року, яка була виставлена на адресу позивача 1. Судом встановлено, що співвласниками окремо оплачуються комунальні послуги, а саме опалення, електрична енергія, водовідведення згідно встановлених приладів обліку. Тобто, послуги по утриманню будинку відокремлені в графу, та сплачуються окремо від комунальних.
Позивачами були надані до матеріалів справи кошториси ОСББ «Лермонтово» на 2018 - 2019 роки, та на 2019 - 2020 роки. В наведених кошторисах відсутні дані щодо наявності витрат за кредитними договорами та т.ін.
Наведені у відзиві та додаткових письмових поясненнях загальні міркування щодо різниці в рази навантаження на 1 квадратний метр, вироблення більшої кількості відходів, навантаження на дорожнє покриття, утримання прибудинкової території тощо не є належним аргументованим доводом та підставою для прийняття оспорюваних рішень.
Судом було запропоновано відповідачу надати розрахунок вартості обслуговування 1кв.м. приміщення, або інші розрахунки внесків в частині 15 грн. за 1 кв.м. та 25 грн. за 1кв.м. в частині різниці утримання житлового приміщення та нежитлового, або такого, що використовується в комерційних цілях. Відповідачем не було надано таких розрахунків. Відповідачем було зазначено про те, що в даному випадку усе відображено в кошторисах.
Слід зазначити, що для визнання кошторису належним та обґрунтованим доказом встановлення різних внесків для різних видів приміщень, в останніх повинні були бути враховані різні режими функціонування, навантаження на 1 кв. м таких приміщень (житлових, житлових, які використовуються для комерційної діяльності і нежитлових), різний обсяг необхідності витрат на обслуговування такого приміщення та прибудинкової території (навантаження на внутрішньобудинкові мережі, кількість відвідувачів, обсяг відходів, проїзд машин, місце паркування тощо). Однак таких даних в розрізі навантаження та витрат надані до матеріалів справи кошториси не містять.
Окрім того, судом приймається до уваги, згідно кошторису на 2018 - 2019 роки, на заплановані витрати ОСББ «Лермонтово» застосований розрахунковий тариф 7,67 грн. за кв.м., у кошторисі на 2019 - 2020 рік вказаний розрахунковий тариф 7,24 грн. на 1 кв.м.
Суд приходить до висновку, що застосування тарифу 15 грн. за 1 кв.м. на 2018 - 2019 та 25 грн. за 1 кв.м. у 2019 - 2020 року не обґрунтовано наявними видатками відповідача.
Також судом звертається увага, що у наданих кошторисах, всупереч твердження відповідача, у розділі «Витрати» вказаний саме розрахунковий тариф, а не середньозважений, як про те зазначає відповідач. В даному випадку середньозважений тариф вказаний у розділі «Доходи» наданих кошторисів. Суд зауважує, що такий тариф є навіть більшим за розрахунковий тариф витрат. Що в свою чергу може свідчити навіть про наявність прибутку від діяльності ОСББ «Лермонтово».
Окрім того, відповідачем не обґрунтовано, та не надано суду доказів того, яким чином визначається відповідачем відношення того чи іншого приміщення до такого, що використовується в комерційних цілях з урахування кількості квадратних метрів, кількість людей, які проживають або знаходяться в даному приміщення, та відповідно, додаткове навантаження, яке створюється такими приміщеннями.
Враховуючи вищевикладене, та надані суду кошториси відповідача, суд приходить до висновку про отримання фактично однакових послуг за обсягом та кількістю усіма співвласниками багатоквартирного будинку, без виокремлення від типу приміщення, чи виду діяльності, що а даному приміщенні ведеться.
Фактично у випадку конфлікту інтересів власники нежитлової нерухомості, або нерухомості, що використовується в комерційних цілях, будинку позбавлені можливості захистити їхні права на загальних зборах перед власниками житлових приміщень, таким чином оскаржувані рішення мають явно дискримінаційний характер і не можуть бути визнані справедливими.
При цьому, відповідно до п.2. частини 1 статті 1 Закону України «Про засади запобігання та протидії дискримінації в Україні», дискримінація - це ситуація, за якої особа та/або група осіб за їх ознаками раси, кольору шкіри, політичних, релігійних та інших переконань, статі, віку, інвалідності, етнічного та соціального походження, громадянства, сімейного та майнового стану, місця проживання, мовними або іншими ознаками, які були, є та можуть бути дійсними або припущеними, зазнає обмеження у визнанні, реалізації або користуванні правами і свободами в будь-якій формі, встановленій цим Законом, крім випадків, коли таке обмеження має правомірну, об'єктивно обґрунтовану мету, способи досягнення якої є належними та необхідними.
Відповідно до ст. 5 Закону України «Про засади запобігання та протидії дискримінації в Україні», формами дискримінації є: пряма дискримінація; непряма дискримінація; підбурювання до дискримінації; пособництво у дискримінації; утиск.
Відповідно до ст.6 Закону України «Про засади запобігання та протидії дискримінації в Україні», форми дискримінації з боку, зокрема, юридичних осіб приватного права, визначені статтею 5 цього Закону, забороняються.
Згідно п.3. частини 1 ст. 1 Закону України «Про засади запобігання та протидії дискримінації в Україні», непряма дискримінація - це ситуація, за якої внаслідок реалізації чи застосування формально нейтральних правових норм, критеріїв оцінки, правил, вимог чи практики для особи та/або групи осіб за їх певними ознаками виникають менш сприятливі умови або становище порівняно з іншими особами та/або групами осіб, крім випадків, коли їх реалізація чи застосування має правомірну, об'єктивно обґрунтовану мету, способи досягнення якої є належними та необхідним.
В даному випадку наявна форма дискримінації Позивачів оскаржуваними рішеннями за ознакою статусу належного нерухомого майна а також виду діяльності.
Оскаржувані рішення створюють для позивачів негативні майнові наслідки без об'єктивного та розумного обґрунтування. Приписи Законів України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», а також «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» не передбачали можливості встановлення різних внесків залежно від виду нерухомого майна (квартира чи нежитлові приміщення), виду діяльності, визначали обов'язки співвласника з утримання будинку та прибудинкової території відповідно до частки такого співвласника.
Враховуючи, що частка житлових приміщень становить 85%, нежитлових, або тих, що використовуються у комерційних цілях 15%, незастосування приписів частини другої статті сьомої Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та частини першої статті 20 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» до правовідносин з розподілу витрат на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку збори співвласників, більшість яких є власниками квартир, можуть покладати на власників нежитлових приміщень у будинку надмірний тягар з виконання відповідних обов'язків.
Стосовно посилання відповідача на норми ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», в частині обов'язковості рішень Загальних зборів, та виключної компетенції останніх приймати рішення щодо встановлення внесків на обслуговування прибудинкової території, суд зазначає наступне.
Загальні збори об'єднання, встановлюючи порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, за змістом частини другої статті 21 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» повинні керуватися законодавством і статутом об'єднання, а не лише окремими приписами, що встановлюють повноваження цих зборів.
До повноважень зборів співвласників справді належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, зокрема про визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком (пункт 7 частини другої статті 10 Закону «Про особливості здійснення прав власності у багатоквартирному будинку»), порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників (абзац сьомий частини дев'ятої статті 10 Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»). А співвласники зобов'язані виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень (абзац третій частини першої статті 15 Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»), зокрема рішення зборів співвласників (пункт 5 частини першої статті 7 цього Закону), забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку (пункт 1 зазначеної частини) та своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі (абзац дев'ятий частини першої статті 15 Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»), зокрема своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги (пункт 10 тієї ж частини).
Проте припис частини другої статті 7 Закону «Про особливості здійснення прав власності у багатоквартирному будинку» є спеціальним. Тому збори співвласників не можуть приймати рішення, яким встановлювати для співвласника обов'язок забезпечувати належне утримання спільного майна багатоквартирного будинку всупереч принципу, визначеному у частині другій статті 7 Закону «Про особливості здійснення прав власності у багатоквартирному будинку».
Відповідно до частини другої ст. 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», кожний співвласник несе зобов'язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
Відповідно до пункту 9 частини першої ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», частка співвласника - це частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Тлумачення зазначеного припису дозволяє встановити, що частка співвласника визначається відповідно до того, яку площу складає або його квартира, або його нежитлове приміщення, що не належить до квартири (якщо особа має право власності тільки на квартиру чи на відповідне нежитлове приміщення), або ж разом такі квартира та нежитлове приміщення, належні цьому співвласнику у загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень (тобто, у сумарній площі квартир і нежитлових приміщень). Таким чином, припис пункту 9 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» орієнтує на те, що частка співвласника не залежить від виду нерухомого майна, належного цій особі, а тільки від площі цього майна.
Отже, частина друга статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» встановлює, що кожний співвласник несе зобов'язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до площі його квартири та/або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, тобто пропорційно до частки співвласника у розумінні пункту 9 частини першої статті 1 Закону.
Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності (частина перша статті 20 Закону України «Про ОСББ»).
Такий же принцип закріплений й у Статуті відповідача, а саме п.2. Розділу IV Статуту передбачено, що частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Суд погоджується із доводами позивачів про те, що застосування різних ставок щодо внеску на утримання, в залежності від виду приміщення, суперечить приписам вищевказаних статей.
Відповідно до ч.1. ст. 2 ГПК України, завданнями господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Відповідно до ч.2. ст. 4 ГПК України, юридичні та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи місцевого самоврядування мають право на звернення до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також вжиття заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Суд зазначає, що в даному випадку, загальні збори співвласників, відповідно до законодавства мають право встановлювати розмір внесків на обслуговування будинку та прибудинкової території.
Однак, при цьому, суд враховує й той факт, що відповідно до частини першої статті 4 Закону N 2866-III основною метою створення об'єднання є забезпечення захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Відповідно до ч.6. ст. 14 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» здійснення співвласником своїх прав не може порушувати інших співвласників.
Відповідно до ст. 18 ЗУ «Про ОСББ», об'єднання зокрема має забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов та порядку володіння спільною власністю та розподілі між співвласниками витрат на експлуатацію та ремонт спільного майна.
Відповідачем слушно зазначено про те, що прийняття рішень про встановлення розмірів внесків є виключним правом загальних зборів.
Однак суд в даному випадку вбачає зловживання правом та недотримання справедливої рівноваги, яка передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, що використовуються.
З урахуванням співвідношення голосів, відсутністю законодавчо встановленого граничного розміру внесків на обслуговування будинку та прибудинкової території, відповідач має мати обґрунтовані причини для встановлення різних розмірів внесків для власників приміщень.
Необхідність встановлення такого розміру внеску для нежитлових приміщень або тих що використовуються в комерційних цілях документально не обґрунтована, та не підтверджується наявними видатками відповідача.
Відповідно до ст. 13 ЦК України, не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.
Судом встановлено, що розмір внесків для житлових приміщень, що використовуються в комерційних цілях та нежитлових у 2018 - 2019 роках була в два рази більша ніж для житлових, в 2019 - 2020 роках вона стала в три рази вищою.
В даному випадку, право об'єднання на встановлення розміру внесків, граничний розмір яких законодавством не встановлено, за відсутності будь - якого належного обґрунтування такої необхідності, яка підтверджується відповідними розрахунками, обґрунтуваннями, призводить до надмірного майнового тягаря для власників таких приміщень.
Водночас цим відповідач порушує права позивачів, в частині права на отримання послуг належної якості за обґрунтованими цінами, як то передбачено ст. 4 ЗУ «Про ОСББ».
Суд вважає недоцільним посилання відповідача на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену в постанові по справі № 910/6471/18, оскільки ці позиції, стосуються спору щодо власників нежитлових приміщень. В даній справі відповідач - 2 є власником нежитлового та житлового приміщення, а відповідач - 1 є власником житлового приміщення, так само як і інші приміщення в будинку для яких встановлений більший тариф.
В даній справі, належними доказами було обґрунтовано наявність різного навантаження на приміщення, наведені розрахунки тощо, що підтверджувало потребу встановлення різних внесків на обслуговування та утримання будинку та прибудинкової території.
Щодо позовних вимог, викладених у заяві про збільшення (уточнення) позовних вимог про порушення порядку проведення зборів співвласників ОСББ «Лермонтово», зокрема не дотримання процедури повідомлення про порядок денний, проведення зборів з порушенням реєстрації присутніх учасників та порушення порядку підрахунку голосів під час голосування, і, насамкінець, порушення порядку оприлюднення рішення, суд звертає увагу на наступне.Згідно реєстрів членів ОСББ «Лермонтово», які отримали повідомлення про проведення чергових загальних зборів членів Об'єднання, що відбудуться 19.09.2019 о 18-30 год. за адресою м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, 26-а, Позивач 1 був повідомлений про проведення чергових загальних зборів 30.08.2019, а Позивач 2 - 03.09.2019.
Також представник позивача 1 був присутній на загальних зборах, особисто брав участь у голосуванні та голосував «проти» (тобто реалізував належні йому права) щодо питання встановлення збору за утримання та обслуговування багатоквартирного будинку.
Представник позивача 2 був присутній на загальних зборах, але участі у голосуванні не брав. З врахуванням того, що позивач 2 був повідомлений про проведення загальних зборів належним чином та з огляду на ч. 1 ст. 12 ЦК України, згідно з якою особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд, такі обставини не є підставою для визнання рішень загальних зборів недійсними.
Згідно бюлетеню голосування співвласників ОСББ «Лермонтово» на загальних зборах, що відбулись 19.09.2019, за оспорюване рішення (п. 7 порядку денного) проголосувало «за» 154 співвласника із загальної кількості співвласників 192 особи, що становить більш ніж 2/3 голосів. Зазначені обставини підтверджуються відомостями, що відображені у протоколі №2/19/зз від 19.09.2019 та не спростовується позивачами.
Відповідно до ч.ч. 14, 15 ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарським споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосували не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.
Якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів «за» або «проти», встановленої частиною чотирнадцятою цієї статті, проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дня проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів не набрано, рішення вважаються неприйнятими.
Суд погоджується з доводами відповідача про те, що кількість голосів для кворуму на загальних зборах об'єднання співвласників багатоквартирного будинку законом не встановлено, як і не встановлено обов'язковості голосування всіх співвласників будинку. Єдиною умовою для визнання рішення прийнятим є набрання відповідної кількості голосів.
Посилання позивачів на те, що під час письмового опитування був порушений порядок, встановлений ч.ч. 10, 11 ст. 6 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» та ч. 8 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» також є безпідставними.
Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об'єднання співвласників, проведення збрів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Частиною 11 ст. 6 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» письмове опитування під час установчих зборів об'єднання проводиться в порядку, передбаченому Законом України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку».
19.09.2019 були проведені загальні (а не установчі) збори співвласників ОСББ «Лермонтово». Порядок проведення письмового опитування після проведення саме загальних зборів врегульований ч. 15 ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», якою не передбачено додаткових вимог до порядку голосування під час письмового опитування.
Доводи відповідача про те, що письмове опитування під час прийняття оспорюваних рішень здійснювалось не під час проведення загальних зборів, а вже після їх закінчення з огляду на недостатність голосів для прийняття рішення, є слушними.
Згідно з ч. 16 ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» рішення приймається шляхом поіменного голосування. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення загальних зборів, і глоси, подані під час письмового опитування. Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результатів голосування («за» чи «проти»).
Судом встановлено, що за результатами голосування на загальних зборах та письмового опитування за оспорюване Рішення (п. 7 порядку денного) проголосувало «за» 134 співвласника із загальної кількості співвласників 192 особи.
Голосування проводилось згідно з бюлетенями для голосування співвласників ОСББ «Лермонтово» на загальних зборах, що відбулись 19.09.2019. В бюлетені для голосування співвласників ОСББ «Лермонтово» на загальних зборах, що відбулись 19.09.2019, зазначені питання, за які голосували співвласники, рішення приймалось шляхом поіменного голосування та оформлювалось особистим підписом кожного, хто проголосував із зазначенням результату голосування («за» чи «проти»). Прийняте рішення за результатами підрахунку голосів було оформлено протоколом №2/19/зз від 19.09.2019
Відтак позивачами не надано беззаперечних доказів порушення відповідачем процедури повідомлення про проведення загальних зборів, проведення та підрахунку голосів під час прийняття співвласниками рішень на загальних зборах Об'єднання, оприлюднення результатів тощо, що може ставити під сумнів результати голосування на загальних зборах ОСББ «Лермонтово», які відбулись 07.09.2018 та 19.09.2019.
Щодо пропуску строку давності із зверненням до суду позивачів щодо оскарження протоколу № 1/18/зз від 07.09.2018 суд звертає увагу на наступне.
ТОВ «ТБ «Ексім-Трейдінг» придбав нерухомість 20.12.2018, що підтверджується матеріалами справи. Однак, суд приймає до уваги той факт, що договір на обслуговування будинку та прибудинкової території, в якому було б чітко вказано розмір внеску з позивачем 1 відповідачем не укладався. Протокол № 1/18/зз від 07.09.2018 також, станом на момент придбання нерухомості, не був наданий відповідачем позивачу для ознайомлення, що не заперечується матеріалами справи та учасниками.
Враховуючи вищевказане, суд вважає твердження позивача 1, що про наявність різних розмірів внесків на утримання будинку та прибудинокової території, в залежності від виду майна та виду діяльності, і відповідно порушення своїх прав, останній дізнався на наступних загальних зборах ОСББ «Лермонтово» 19.09.2019. За таких обставин, строк позовної давності не є порушеним позивачем 1.
Відповідно до статті 14 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» співвласник має право (у тому числі) вимагати від статутних органів захисту своїх прав.
Встановивши наявність права позивачів на отримання послуг за обґрунтованими цінами та факт порушення цього права відповідачем, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог.
Відповідно до частини четвертої статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача.
На підставі викладеного та керуючись статтями 129, 233, 238, 241-242 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позов товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий будинок «ЕксімТрейдінг", фізичної особи ОСОБА_1 до об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Лермонтово" про визнання недійсним рішення загальних зборів від 07.09.2018 та від 19.09.2019 в частині встановлення розміру загальних внесків задовольнити в повному обсязі.
2. Визнати недійсним рішення загальних зборів від 07.09.2018 (протокол загальних зборів № 1/18/зз від 07.09.2018 по четвертому питанню порядку денного,) у частині встановлення щомісячних внесків на утримання (обслуговування) будинку та прибудинкової території, розташованих за адресою: м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, б.26-а, для власників фізичних або юридичних осіб, що використовують належне їм приміщення в комерційних цілях в розмірі 15,00 грн. за метр квадратний.
3. Визнати недійсним рішення загальних зборів від 19.09.2019 (протокол загальних зборів № 2/19/зз від 19.09.2019 по сьомому питанню порядку денного,) у частині встановлення розміру внесків за управління та обслуговування будинку розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, б.26-а для житлових/нежитлових приміщень, які використовуються для розміщення офісів, контор, торгових організацій для інших господарських або підприємницьких цілей, , в розмірі 25,00 грн. за метр квадратний.
4. Стягнути з об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Лермонтово" (69035, м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, б. 26-А, ідентифікаційний код 39273127) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий будинок ЕксімТрейдінг» (69035, м. Запоріжжя, вул. Волгорадська, б. 26-А, оф. 115, ідентифікаційний код 40231237)та фізичної особи ОСОБА_1 ( АДРЕСА_4 , індивідуальний податковий номер НОМЕР_1 ) 8 408,00 (вісім тисяч чотириста вісім гривень, 00 копійок) - витрати по сплаті судового збору.
Після набрання рішенням законної сили видати накази.
Повне рішення оформлено і підписано у відповідності до вимог ст. ст. 240, 241 ГПК України “26” лютого 2021 р.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Відповідно до ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення, а у разі проголошення вступної та резолютивної частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Суддя Н.А. Колодій