17.02.21
22-ц/812/269/21
Справа №484/5694/19 Головуючий суду першої інстанції - Максютенко О. А.
Провадження №22-ц/812/269/21 Доповідач суду апеляційної інстанції - Локтіонова О. В.
17 лютого 2021 року м.Миколаїв
Миколаївський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:
головуючого - Локтіонової О. В.,
суддів: Колосовського С. Ю., Ямкової О. О.,
із секретарем судового засідання - Біляєвою В. М.,
за участі представника відповідача - ОСОБА_1 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 , яка подана через його представника ОСОБА_3 , на рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 13 листопада 2020 року, ухвалене об 11 год 19 хв під головуванням судді Максютенко О. А. в приміщенні суду у м.Первомайську Миколаївської області, повний текст якого складено 19 листопада 2020 року, за позовом ОСОБА_2 до Фермерського господарства «Основа» про розірвання договорів оренди землі,
У грудні 2019 року ОСОБА_2 подав до суду зазначений позов, який обґрунтовував наступним.
Позивач вказував, що йому на праві власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах території Романовобалківської сільської ради Первомайського району Миколаївської області площею 5,41 га з кадастровим номером 4825485700:07:000:0285, яку на підставі договору оренди від 01 серпня 2004 року, який зареєстровано 01 листопада 2006 року, передано в оренду Фермерському господарству «Основа» (далі - ФГ «Основа») строком на 15 років.
Також позивачу належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах території Романовобалківської сільської ради Первомайського району Миколаївської області площею 5,10 га з кадастровим номером 4825485700:07:000:0417, яку на підставі договору оренди від 23 жовтня 2007 року, який зареєстровано 01 вересня 2009 року, передано в оренду ФГ «Основа» на той самий строк.
Позивач зазначав, що строк дії договорів припинився у серпні 2019 року, у зв'язку з чим він звернувся до відповідача із листами-претензіями, у яких просив повернути належні йому земельні ділянки.
Однак, відповідач, посилаючись на те, що строк оренди земельних ділянок не закінчився, бо має рахуватися з моменту реєстрації таких договорів, відмовився повернути земельні ділянки.
Позивач вважав, що наявні підстави для розірвання договорів оренди землі у судовому порядку, бо, по-перше, закінчився строк їх дії, по-друге, в договорі відсутня нормативно-грошова оцінка земельних ділянок, яка є основою для визначення розміру орендної плати, по-третє, відповідач всупереч умов договору оренди жодного разу не здійснював оранку присадибної ділянки, доставку в млин один раз на рік, не надавав ритуальних послуг, що свідчить про систематичність порушень.
ФГ «Основа» проти задоволення позову заперечувало, посилаючись на безпідставність позову та наголошувало на тому, що строк дії договорів на момент розгляду справи не сплив, а його зобов'язання щодо оплати за користування землею здійснюються у відповідності до умов договору.
Рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 13 листопада 2020 року у задоволенні позову ОСОБА_2 відмовлено.
З ОСОБА_2 на користь ФГ «Основа» стягнуто витрати на професійну правничу допомогу в сумі 6000 грн.
Ухвалюючи таке рішення, суд першої інстанції виходив із того, що доводи ОСОБА_2 , викладені в його позовній заяві, спростовуються наявними в матеріалах справи доказами, а тому є безпідставними.
Не погодившись з рішенням суду, ОСОБА_2 через свого представника подав апеляційну скаргу, в якій посилаючись невірну оцінку наявних у матеріалах справи доказів та як наслідок порушення судом норм матеріального та процесуального права просив рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення його позовних вимог. Також позивачем наголошено на тому, що розмір стягнутих з нього витрат на професійну правничу допомогу не відповідає принципу розумності та співмірності.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.
З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_2 на праві власності належать декілька земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах території Романовобалківської сільської ради Первомайського району Миколаївської області: площею 5,10 га з кадастровими номерами 4825485700:07:000:0417, 4825485700:07:000:0437, 4825485700:09:000:0206 (державний акт на право власності на земельні ділянки серії ЯБ №422220 від 18.11.2005 р.) та площею 5,41 га із кадастровими номерами 4825485700:07:000:0285, 4825485700:09:000:0400, 4825485700:07:000:0618 (державний акт на право власності на земельні ділянки серії МК №083387 від 22.12.2003 р.)
01 серпня 2004 року ОСОБА_2 уклав з ФГ «Основа» договір оренди земельної ділянки площею 5,41 га строком на 15 років, який зареєстровано у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Романовобалківській сільській раді 01 листопада 2006 року під № 040602200242.
Умовами договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря; в інших випадках передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом. Розірвання договору в односторонньому порядку не допускається. Умовою розірвання договору в односторонньому порядку є рішення суду. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Орендна плата сплачується орендарем протягом дії договору, але не пізніше, як у строк до 1 грудня щороку. Розмір орендної плати становить 1065 грн або 1 тонна пшениці, 1 тонна фуражного зерна, 100 кілограм соняшника. Також передбачено надання послуг в рахунок орендної плати: оранка присадибної ділянки, доставка в млин один раз на рік, ритуальні послуги в сумі 300 грн.
Згідно з актом приймання передачі земельної ділянки в натурі (на місцевості) без зазначеної дати вказана земельна ділянка передана орендареві.
23 жовтня 2007 року між тими ж сторонами укладено договір оренди земельної ділянки площею 5,10 га строком на 15 років, який зареєстровано у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Романовобалківській сільській раді 01 вересня 2009 року під № 040902200041.
Умовами даного договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря; в інших випадках передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом. Розірвання договору в односторонньому порядку не допускається. Умовою розірвання договору в односторонньому порядку є рішення суду. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Орендна плата сплачується орендарем протягом дії договору, але не пізніше, як у строк до 1 грудня щороку. Розмір орендної плати становить 3% від грошової оцінки земельної ділянки або у вигляді натуральної оплати: 1 тонна пшениці, 1 тонна фуражного зерна, 100 кілограм соняшника. Також передбачено надання послуг в рахунок орендної плати: оранка присадибної ділянки, доставка в млин один раз на рік, ритуальні послуги.
Згідно з актом приймання передачі земельної ділянки в натурі (на місцевості) вказана земельна ділянка передана орендареві 01 вересня 2009 року.
Позивач звертався письмово до відповідача з претензією про повернення земельних ділянок, однак отримав відмову, тому що строк договорів не закінчився.
Згідно з платіжними відомостями, накладними, записними книжками касира за 2016-2019 роки, наданими відповідачем, ОСОБА_2 отримував орендну плату у вказаний період у грошовій та натуральній формі у більшому розмірі, ніж передбачено умовами договору. Також ним отримувалася послуга оранки присадибної земельної ділянки.
Згідно із частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.
Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі», в редакції на час виникнення спірних правовідносин, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.
Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.
Набрання договором чинності є моментом у часі, коли виникають права та обов'язки за договором, тобто коли на підставі договору (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) виникають правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.
Зазначений висновок знайшов своє відображення у правовому висновку викладеному у постанові Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі №624/218/16-ц.
Враховуючи зазначені приписи законодавства, твердження позивача про те, що строк дії договорів має відраховуватися з моменту його підписання є безпідставним, оскільки умовами договору передбачено, що вони починають діяти з моменту їх реєстрації. Як наслідок строк дії договору, зареєстрованого 01 листопада 2006 року, спливає у 2021 році, а строк дії договору, зареєстрованого 01 вересня 2009 року, спливає у 2024 році.
Таким чином, висновок суду щодо відсутності підстав для розірвання договорів через закінчення строку їх дії є правильним.
Крім того, встановлення факту припинення договору у зв'язку із закінченням строку його дії входить до предмету доказування позову про повернення земельної ділянки у відповідності до положень ст.34 Закону України «Про оренду землі».
Саме при вирішенні такого роду вимог суд в мотивувальній частині рішення повинен зробити висновок про припинення договору і в залежності від цього вирішити вимоги щодо долі об'єкта оренди.
Вимог про повернення земельної ділянки у зв'язку із закінченням строку дії договору позивач не заявляв, а тому вимоги про розірвання договору лише з тих підстав, що строк його дії, на думку позивача, закінчився є неефективним способом захисту.
Також позивач просив розірвати договори оренди у зв'язку з тим, що на момент їх укладення не було проведено нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка є основою для визначення розміру орендної плати, що є істотною умовою договору.
Проте відсутність в договорі однієї із істотних умов, яка визначена такою ст.15 Закону «Про оренду землі», є підставою для визнання такого договору недійсним на підставі ст.ст.203,215 ЦК, а не для його розірвання.
При цьому позивач помилково посилався на правову позицію, висловлену Верховним Судом України в постанові від 13 березня 2017 р. у справі №6-2195 цс16, оскільки у вказаній справі предметом позову як раз і були вимоги про визнання недійсним договору оренди. До того ж різниться з даною справою й форма власності об'єкта оренди.
Враховуючи те, що позов про розірвання договору оренди було заявлено й через порушення умов договору, то саме ці обставини є головними для правильного вирішення спору.
У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Водночас у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою може бути підставою для розірвання такого договору.
Тлумачення зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичну (два та більше випадків) несплату орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельні ділянки використовує інша особа.
Умовами договору оренди землі від 01.08.2004 передбачена орендна плата за користування земельною ділянкою в грошовій формі в розмірі 1065 грн або в натуральній: 1 тонна пшениці; 1 тонна фуражного зерна, 100 кілограм соняшника. Також передбачено надання послуг в рахунок орендної плати: оранка присадибної ділянки, доставка в млин один раз на рік, ритуальні послуги в сумі 300 грн. Умовами договору оренди землі від 23.10.2007 передбачена орендна плата у вигляді 3% від грошової оцінки земельної ділянки або у вигляді натуральної оплати: 1 тонна пшениці, 1 тонна фуражного зерна, 100 кілограм соняшника. Також передбачено надання послуг в рахунок орендної плати: оранка присадибної ділянки, доставка в млин один раз на рік, ритуальні послуги.
Зі змісту позовної заяви ОСОБА_2 вбачається, що у нього є претензії до відповідача щодо систематичного невиконання умов договору щодо надання послуг в рахунок орендної плати: оранка присадибної ділянки, доставка в млин один раз на рік, ритуальні послуги.
Згідно з платіжними відомостями, накладними, записними книжками касира за 2016-2019 роки, наданими відповідачем, ОСОБА_2 отримував орендну плату у вказаний період у грошовій та натуральній формі у більшому розмірі, ніж передбачено умовами договору. Також ним отримувалася послуга оранки присадибної земельної ділянки.
З'ясувавши, що доводи позивача про систематичність і істотність порушень відповідачем договірних зобов'язань по виплаті орендної плати є безпідставними, суд дійшов до вірного висновку про відсутність підстав, передбачених ст.651 ЦК України, ст.141 ЗК України, ст.32 Закону України «Про оренду землі» для ухвалення рішення на користь позивача.
Доводи позивача про систематичне невиконання орендарем обов'язків зі сплати орендної плати у вигляді послуг: оранки присадибної земельної ділянки, доставки в млин один раз на рік, ритуальних послуг, що є підставою, на його думку, для розірвання договорів, правильно судом визнано безпідставними, оскільки згідно з дослідженими доказами послуга оранки присадибної земельної ділянки надавалася, звернень позивача до орендаря щодо наявності в нього необхідності добратися до млину не мало місця, а ритуальні послуги носять особливий характер і надаються у разі смерті орендодавця, а не щорічно.
Враховуючи викладене, колегія суддів не вбачає підстав для скасування чи зміни рішення суду в частині вирішення позовних вимог, оскільки воно є законним та обґрунтованим.
В той же час наявні підстави для зміни рішення суду в частині відшкодування відповідачу витрат на професійну правничу допомогу.
Стягуючи з позивача 6000 грн. вказаних витрат, суд не врахував, що в судових засіданнях відповідача представляв лише адвокат Ремський Є. В., який не надавав документів про понесені відповідачем витрати за надані ним послуги.
Адвокат Гаврилюк Т. А. також здійснювала представництво відповідача, але участі у судових засіданнях не приймала, хоча й зазначила в переліку наданих послуг судове представництво на 1600 грн.
Також даний представник з процесуальних документів підготував лише відзив на позов, однак включив до переліку: підготовку позовної заяви, клопотання, адвокатські запити, що загалом склало 1600 грн.
Отже, доведеними є витрати відповідача за надані йому адвокатом Гаврилюк Т. А. послуги на 3200 грн, які включають в себе: попереднє опрацювання матеріалів - 1200 грн, опрацювання законодавчої бази - 1600 грн, підготовка відзиву - 400 грн.
Керуючись ст.374, 376, 382 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , яка подана через його представника ОСОБА_3 , задовольнити частково.
Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 13 листопада 2020 року в частині стягнення з ОСОБА_2 на користь Фермерського господарства «Основа» витрат на професійну правничу допомогу змінити, зменшивши розмір витрат до 3200 грн.
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і у випадках, передбачених ст.389 ЦПК України, може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.
Головуючий О. В. Локтіонова
Судді С. Ю. Колосовський
О. О. Ямкова
Повний текст постанови складено 17 лютого 2021 року.