Господарський суд
Житомирської області
10002, м. Житомир, майдан Путятинський, 3/65, тел. (0412) 48-16-20,
E-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, веб-сайт: http://zt.arbitr.gov.ua
"02" лютого 2021 р. м. Житомир Справа № 906/739/20
Господарський суд Житомирської області у складі: судді Сікорської Н.А.
секретар судового засідання: Макарчук В.І.
за участю представників сторін:
від позивача: Скрицька Н.А. - довіреність №01/17-3 від 22.01.2021;
від відповідача: Григорчук Н.І. - діє згідно витягу з ЄДРЮОФОП,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу
за позовом Вищого навчального закладу "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" в особі Житомирського економіко-гуманітарного інституту Вищого навчального закладу "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна"
до Житомирської міської ради
про стягнення 4 573 311,81 грн.
Процесуальні дії по справі.
Вищий навчальний заклад "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" звернувся з позовом до Комунального підприємства "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради про стягнення 4573311,81грн витрат на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, а саме: нежитлового приміщення для здійснення освітньої діяльності за адресою: м.Житомир, вул.Велика Бердичівська, 52, загальною площею 890,3 кв.м.
Ухвалою від 03.07.2020р. суд відкрив провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Підготовче провадження призначив на 04.08.2020р.
15.07.2020р. від КП "Регулювання орендних відносин" надійшов відзив на позовну заяву (т.2, а.с.3-25).
04.08.2020р. від позивача надійшла відповідь на відзив (т.2, а.с.26-31).
04.08.2020р. від представника позивача надійшли письмові пояснення (т.2, а.с.36-39).
В судовому засіданні 04.08.2020р. оголошено перерву до 24.09.2020р.
18.09.2020р. від КП "Регулювання орендних відносин" надійшли заперечення на відповідь на відзив на позовну заяву (т.2, а.с.51-94).
В судовому засіданні 24.09.2020р. оголошено перерву до 12.10.2020р.
05.10.2020р. від КП "Регулювання орендних відносин" надійшло клопотання про долучення доказів (т.2, а.с.114-135).
12.10.2020р. від відповідача надійшло клопотання про заміну первісного відповідача - КП "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради на належного відповідача - Житомирську міську раду (т.2, а.с.136-138).
Ухвалою господарського суду від 12.10.2020р. суд замінив первісного відповідача - Комунальне підприємство "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради на належного відповідача - Житомирську міську раду. Підготовче засідання відкладено на 05.11.2020.
26.10.2020р. на адресу господарського суду від Житомирської міської ради надійшов відзив на позовну заяву (т.2, а.с.150-157).
26.10.2020р. від позивача надійшла заява про долучення документів (т.2, а.с.160-166).
05.11.2020р. на адресу господарського суду від відповідача надійшла відповідь на відзив (т.2, а.с.175-187).
Ухвалою господарського суду від 05.11.2020р. суд відклав підготовче засідання на 24.11.2020р.
09.11.2020р. від позивача надійшло повідомлення про зміну юридичної адреси позивача, а саме: 03115, м. Київ, вул. Львівська,23 (т.2, а.с.192).
Ухвалою суду від 24.11.2020р. розгляд справи відкладено на 17.12.2020р.
В судовому засіданні 17.12.2020р. оголошено перерву до 14.01.2021р.
В судовому засіданні 14.01.2021р. оголошено перерву до 27.01.2021р.
27.01.2021 суд закрив підготовче провадження та за згодою сторін перейшов до розгляду справи по суті.
В судовому засіданні 27.01.2021р. оголошено перерву до 02.02.2021р.
В судовому засіданні 02.02.2021р., відповідно до ст.240 ГПК України, суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення.
Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.
Звертаючись до суду з позовом, позивач, зазначив, що між ВНЗ "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" та Житомирською міською радою в період з 26.07.2004р. по 30.06.2020р. було укладено 16 договорів оренди нежитлового приміщення для здійснення освітньої діяльності за адресою: м.Житомир, вул.Велика Бердичівська, 52, загальною площею 890,3 кв.м.
Укладений сторонами 29.01.2020р. договір оренди №493 закінчив свою дію 30.06.2020р.
27.05.2020р. позивач отримав від відповідача лист про відмову продовжувати договір оренди після 30.06.2020р.
Орендар протягом 16 років проводив реконструкцію та поліпшення об'єкта оренди, у зв'язку з чим, на підставі ст.ст. 776, 778 ЦК України, має право вимагати відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна.
Станом на 30.06.2004 року вартість нежитлового приміщення становила 321450,00 грн.
Відповідно до аудиторського висновку від 23.05.2007р. сума витрат понесених орендарем на поліпшення орендованого майна складає 1163544,59 грн.
Крім того, з 2007 року продовжувалися поліпшення і їх загальна вартість склала 1385187,02 грн.
У період з 26.07.2004р. по 08.05.2007р. позивач був звільнений від сплати орендної плати, у зв'язку з проведенням капітального ремонту, однак вартість поліпшень є набагато більшою за розмір орендної плати за три роки.
Вартість орендованого майна на момент припинення договору складала 4960240,00 грн.
За розрахунком позивача розмір компенсації понесених орендарем витрат на невід'ємні поліпшення становить 4573311,81 грн. (4960240,00 грн. - 321450,00 грн. (вартість приміщення станом на 23.05.2007р.) - 65478,19 грн. (орендна плата від сплати якої позивач був звільнений).
Житомирська міська рада у відзиві на позовну заяву заперечила проти доводів та вимог позовної заяви.
Вказує, що невід'ємні поліпшення були здійснені орендарем в 2004-2007 роках, а оскільки позовна давність для вимог про відшкодування витрат на поліпшення починається з дати припинення договору оренди, то позивачем пропущено строк звернення до суду з такими вимогами.
Договори оренди між сторонами не продовжувалися, а укладалися кожного разу нові, а тому строк позовної давності починається з моменту припинення договору оренди, в період дії якого здійснювалися поліпшення.
Надані позивачем документи до позову не підтверджують факт надання власником - Житомирською міською радою дозволу на здійснення саме невід'ємних поліпшень; суму, на яку власником дозволено орендарю здійснювати поліпшення; вартість та перелік робіт (невід'ємних поліпшень), що саме здійснені позивачем.
На вартість спірного нежилого приміщення вплинули ряд факторів, таких як інфляція, економічна криза, ріст цін в результаті діяльності банківської сфери в кредитуванні.
Рішенням виконкому Житомирської міської ради від 12.08.2004р. №474 було надано дозвіл на розробку проектно-кошторисної документації на здійснення капітального ремонту з реконструкцією орендованої будівлі.
Рішенням міської ради №401 від 29.09.2004р. орендаря було звільнено від сплати орендної плати з 29.09.2004р. по 03.08.2007р., враховуючи необхідність приведення реконструкції будівлі.
Договором оренди від 26.07.2004р. та в подальшому було передбачено, що поліпшення орендованого майна проводяться згідно зі ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", тобто за згодою орендодавця, однак матеріали справи не містять доказів надання власником такого дозволу.
Відповідач фактично не визнає виникнення у них обов'язку відшкодувати такі витрати та ставить під сумнів розмір заявлених витрат.
Позивач у відповіді на відзив вказав, що перебіг позовної давності у даних правовідносинах розпочинається безпосередньо з моменту припинення користування майном, тобто з дати підписання акту приймання-передачі - 31.07.2020р.
Вказує, що відповідач не заперечує, що невід'ємні поліпшення були проведені саме позивачем.
Твердження відповідача про відсутність згоди орендодавця на проведення поліпшень спростовується рішенням виконкому Житомирської міської ради №474 від 12.08.2004р., яким надано дозвіл на розробку проектно-кошторисної документації, та аудиторським висновком від 23.05.2007р.
Щодо надання пільг по орендній платі вказує, що на підставі укладених сторонами угод про спільну діяльність від 17.06.2008р. та 17.07.2014р. позивач на пільгових умовах надавав освітні послуги, у зв'язку з чим у нього відповідно були пільги по сплаті орендної плати.
В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі.
Представник відповідача в судовому засіданні заперечив проти доводів та вимог позовної заяви.
Відповідно до ст. 42 ГПК України, учасники справи, серед іншого, мають право подавати докази; брати участь у судових засіданнях, якщо інше не визначено законом; брати участь у дослідженні доказів; ставити питання іншим учасникам справи, а також свідкам, експертам, спеціалістам; подавати заяви та клопотання, надавати пояснення суду, наводити свої доводи, міркування щодо питань, які виникають під час судового розгляду, і заперечення проти заяв, клопотань, доводів і міркувань інших осіб.
В ході розгляду справи господарським судом Житомирської області, у відповідності до п.4 ч.5 ст.13 ГПК України, сторонам було створено всі умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом у межах строків, встановлених ГПК України.
Відповідно до ст. 233 ГПК України, рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих сторонами.
Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т.2, а.с.139-141) власником будівлі старого корпусу загальноосвітньої школи площею 1420,6 кв.м., розташованої за адресою: м.Житомир, вул.В.Бердичівська, 52, є територіальна громада м.Житомира в особі Житомирської міської ради.
Починаючи з 26.07.2004 р. і до 30.06.2020 приміщення вищевказаної будівлі перебували в оренді у позивача на підставі наступних договорів оренди.
1) 26.07.2004р. між Комунальним виробничим житловим ремонтно-експлуатаційним підприємством №33 (орендодавець) та Житомирською філією "Університет "Україна" (орендар) було укладено договір оренди нежилого приміщення - під освітню діяльність за адресою: м.Житомир, вул.В.Бердичівська, 52, загальною площею 1431,7 кв.м., вартість якого визначена експертною оцінкою і становить 321450,00 грн. (т.1, а.с.26-29).
Даний договір діяв з 26.07.2004р. по 26.06.2005р. (п.8.1 договору).
Приміщення було передане в оренду за актом прийому-передачі від 26.07.2004р. (т.1, а.с.30).
Рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради №474 від 12.08.2004р. надано дозвіл Житомирській філії навчального закладу "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" на розроблення проектно-кошторисної документації на капітальний ремонт з реконструкцією орендованої будівлі по вул.В.Бердичівській, 52 під навчальний корпус університету (т.1, а.с.31-33).
Рішенням Житомирської міської ради №401 від 29.09.2004р. Житомирську філію навчального закладу "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" звільнено від орендної плати на строк дії договору оренди (т.1, а.с.34, 35).
2) 27.06.2005р. між загальноосвітньою школою №33 м.Житомир (орендодавець) та Житомирською філією "Університет "Україна" (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна - нежилого приміщення під освітню діяльність за адресою: м.Житомир, вул.В.Бердичівська, 52, загальною площею 1431,7 кв.м., вартість якого визначена експертною оцінкою і становить 321450,00 грн. (т.1, а.с.36-39).
Договір діяв з 27.06.2005р. по 27.05.2006р. (п.8.1 договору).
08.06.2006р. між загальноосвітньою школою №33 м.Житомир (орендодавець) та Житомирським економіко-гуманітарним інститутом "Університет "Україна" (орендар) укладено договір оренди нежилого приміщення - під освітню діяльність за адресою: м.Житомир, вул.В.Бердичівська, 52, загальною площею 1431,7 кв.м., вартість якого визначена експертною оцінкою і становить 321450,00 грн. (т.1, а.с.41-44).
Даний договір діє з 08.06.2006р. по 08.05.2007р. (п.8.1 договору).
3) 03.08.2007р. між Комунальним підприємством "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради (орендодавець) та Житомирським економіко-гуманітарним інститутом вищого навчального закладу "Університет "Україна" (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна №427 - приміщення старого корпусу загальноосвітньої школи №33 за адресою: м.Житомир, вул.В.Бердичівська, 52, загальною площею 1431,7 кв.м. (т.1, а.с.46-49).
Договір діяв з 03.08.2007р. по 03.07.2010р. (п.8.1 договору).
Згідно акту прийому-передачі приміщення від 06.08.2007р. вартість майна визначена експертною оцінкою станом на 31.05.2007р. становила 2449638,7 грн. (т.1, а.с.50).
4) 01.08.2008р. між Комунальним підприємством "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради (орендодавець) та Вищим навчальним закладом "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" (орендар) укладено договір оренди об'єкта нерухомого майна №427 - приміщення старого корпусу загальноосвітньої школи №33 за адресою: м.Житомир, вул.В.Бердичівська, 52, загальною площею 1420,6 кв.м., вартість об'єкта оренди становить 1286094,41грн. (т.1, а.с.62-65).
Відповідно до п.9.1 договору цей договір вступає в силу з 01.08.2008 і діє до 01.08.2018 року.
Приміщення було передане орендарю за актом прийому-передачі приміщення від 01.08.2008р. (т.1, а.с.68).
5) Договором від 01.12.2016р. (т.1, а.с.69-70) територіальна громада міста Житомира в особі Житомирської міської ради (орендодавець) та Вищий навчальний заклад "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" (орендар) внесли зміни до договору оренди нерухомого майна від 01.08.2008р., зокрема, викладено в новій редакції п.1.1. договору:
"1.1. Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення для здійснення освітньої діяльності за адресою: м.Житомир, вулиця Велика Бердичівська, будинок №52, вартість якого визначена шляхом проведення незалежної оцінки і становить 5844750,00 грн., що знаходяться на балансі Житомирської загальноосвітньої школи №33, загальною площею 1420,6 кв.м. з орендною платою у розмірі 10 грн. 29 коп. без ПДВ за 1 кв.м."
6) 17.02.2017р. між Комунальним підприємством "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради (первісний орендодавець), територіальною громадою міста Житомира в особі Житомирської міської ради (новий орендодавець) та Вищим навчальним закладом "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" (орендар) укладено договір про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 01.08.2008р. про заміну сторони (орендодавця), згідно п.1 якого відповідно до рішення Житомирської міської ради від 15.12.2016р. №460, рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради від 04.01.2017р. №11, первісний орендодавець передає, а новий орендодавець приймає права та обов'язки первісного орендодавця за договором оренди нерухомого майна від 01.08.2008р. (т.1, а.с.71-72).
7) 19.09.2018р. між Комунальним підприємством "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради (орендодавець) та Вищим навчальним закладом "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна №211, згідно п.1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення для здійснення освітньої діяльності за адресою: м.Житомир, вул.В.Бердичівська, 52, загальною площею 1420,6 кв.м., вартість яких визначена шляхом проведення незалежної оцінки і становить 5844750,00 грн. (т.1, а.с.73-75).
Пунктом 10.1 договору сторони погодили, що попередній договір оренди від 01.08.2008р. посвідчений нотаріусом та зареєстрований за №6600 продовжує діяти до моменту підписання даного договору.
Даний договір діє з 19.09.2018р. по 01.12.2018р. (п.8.1 договору).
8) 20.12.2018р. Комунальним підприємством "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради (орендодавець) та Вищим навчальним закладом "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна №256, згідно п.1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення для здійснення освітньої діяльності за адресою: м.Житомир, вул.В.Бердичівська, 52, загальною площею 890,3 кв.м., вартість яких визначена шляхом проведення незалежної оцінки і становить 5844750,00 грн. без ПДВ станом на 30.09.2016р., що знаходяться на балансі загальноосвітньої школи №33 Житомирської міської ради, з орендною платою у розмірі 12 грн. 46 коп. за 1 кв.м. без ПДВ за базовий місяць розрахунку (т.1, а.с.77-79).
Даний договір діяв з 20 грудня 2018р. по 20 грудня 2019р. (п.8.1 договору).
9) Додатковою угодою від 23.04.2019р. до договору оренди нерухомого майна від 20.12.2018р. №256 (т.1, а.с.81), сторонами викладено в новій редакції п.1.1 договору та змінено розмір орендної плати за 1 кв.м. (т.1, а.с.81).
В матеріалах справи наявний звіт про незалежну оцінку нежитлових приміщень площею 890,3 кв.м. за адресою: м.Житомир, вул. В.Бердичівська, 52, згідно якого вартість вказаного приміщення станом на 30.09.2019р. становить 4960240,00 грн. (т.1, а.с.82-99).
10) 29.01.2020р. між Комунальним підприємством "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради (орендодавець) та Вищим навчальним закладом "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна №493, згідно п.1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення для здійснення освітньої діяльності за адресою: м.Житомир, вул.В.Бердичівська, 52, загальною площею 890,3 кв.м., вартість яких визначена шляхом проведення незалежної оцінки і становить 4960240,00 грн. без ПДВ станом на 30.09.2019р., що знаходяться на балансі загальноосвітньої школи №33 Житомирської міської ради, з орендною платою у розмірі 46 грн. 43 коп. за 1 кв.м. без ПДВ за базовий місяць розрахунку (т.1, а.с.13-15).
Відповідно до п.8.1 договору даний договір діяв з 29 січня 2020р. по 30 червня 2020р.
Листом №948 від 14.04.2020р. Департамент освіти Житомирської міської ради повідомив позивача про те, що договір оренди нерухомого майна на нежитлові приміщення №493 від 29.01.2020р. завершується 30.06.2020р. та надалі не буде продовжуватися (т.1, а.с.20).
Листом від 23.04.2020р. позивач просив погодити укладення зазначеного договору на новий строк (т.1, а.с.16-17).
29.04.2020р. позивач направив КП "Регулювання орендних відносин" заяву від 28.04.2020р. про продовження договору оренди нерухомого майна площею 890,3 кв.м. за адресою: м.Житомир, вул.В.Бердичівська, 52 (т.2, а.с.105, 106).
Виконком Житомирської міської ради у листі №29/2193 від 19.05.2020р. інформував позивача, що договір оренди нерухомого майна на нежитлові приміщення №493 від 29.01.2020р. завершується 30.06.2020р. та надалі не буде продовжуватися (т.1, а.с.18-19).
12.06.2020р. позивач направив відповідачу претензію №1 про компенсацію витрат на невід'ємні поліпшення орендованого майна в розмірі 4573311,81 грн. (т.1, а.с.115-120).
В претензії вказано, що сума компенсації становить різницю між вартістю поліпшеного майна станом на 2004 рік та вартістю станом на час передачі в оренду за договором №293 від 29.01.2020р., а також мінус орендна плата за період з 26.07.2004р. по 08.05.2007р., від сплати якої позивач був звільнений і яка згідно його довідки №58 від 10.06.2020р. становить 65478,19 грн. (т.1, а.с.121).
Позивач на підтвердження проведення невід'ємних поліпшень надав акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта від 18.12.2007р. (т.1, а.с.54-59).
Також, позивачем надано реєстр капітальних вкладень інститутом на ремонт приміщення, виконаних після 01.05.2007р., яке знаходиться за адресою: м.Житомир, вул.В.Бердичівська, 52, від 10.06.2020р. (т.1, а.с.60-61).
31.07.2020р. згідно акту приймання-передачі орендар передав орендодавцю - КП "Регулювання орендних відносин" відповідно до договору оренди №493 від 29.01.2020р. нежитлові приміщення для здійснення освітньої діяльності за адресою: м.Житомир, вул.В.Бердичівська, 52, загальною площею 890,3 кв.м. (т.2, а.с.98-104).
У зв'язку з невиконанням відповідачем вимог претензії, ВНЗ "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" в особі Житомирського економіко-гуманітарного інституту звернувся до суду з позовом про стягнення з КП "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради, яке в подальшому було замінене на Житомирську міську раду, 4573311,81 грн. витрат на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна.
Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.
Статтею 11 ЦК України встановлено, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
В силу ст.173 ГК України господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Правовідносини щодо оренди комунального майна виникли на підставі договорів оренди нежилого приміщення від 26.07.2004р., 27.06.2005р., 08.06.2006р., 03.08.2007р., 01.08.2008р., 19.09.2018р., 20.12.2018р., 29.01.2020р.
Відповідно до ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Частиною 2 ст. 776 ЦК України передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.
Відповідно до ч.3 ст.25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, за умови, якщо вони можуть бути відокремлені від орендованого ним майна без заподіяння шкоди такому майну.
Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив невід'ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, орендар має право на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна згідно з Порядком передачі майна в оренду, якщо інше не визначено договором оренди.
Вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, компенсації не підлягає, такі поліпшення є, відповідно, державною або комунальною власністю.
Наслідки поліпшення наймачем речі, переданої у найм, визначені у статті 778 ЦК України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.
Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.
Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
Аналіз наведених норм законодавства свідчить, що невід'ємні поліпшення орендованого майна - це здійснені орендарем за час оренди заходи (перепланування, капітальний ремонт, реставрація), спрямовані на покращення стану орендованого майна, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.
Слід вказати, що розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов'язаний компенсувати. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і запит.
Аналогічної правової позиції дотримується Верховний Суд у своїй постанові від 07.11.2018 року у справі № 910/4923/14.
Отже, предметом дослідження у цій справі є факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень.
У даній справі сторони не оспорюють факт користування позивачем об'єктом оренди протягом тривалого часу та проведення ним невід'ємних поліпшень.
На підтвердження проведення невід'ємних поліпшень орендованого майна позивач надав акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта від 18.12.2007р. (т.1, а.с.54-59) та реєстр капітальних вкладень інститутом на ремонт приміщення, виконаних після 01.05.2007р., яке знаходиться за адресою: м.Житомир, вул.В.Бердичівська, 52, від 10.06.2020р. (т.1, а.с.60-61).
Відповідач не заперечує сам факт проведення позивачем капітального ремонту, однак вказує, що позивачем пропущено строк позовної давності звернення до суду з вказаними вимогами, а також зазначає, що такі поліпшення були проведені без згоди власника майна - Житомирської міської ради.
Відповідно до ст.1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар - фізична або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк;
орендодавець - юридична особа, яка на підставі договору оренди передає майно у користування за плату на певний строк.
Згідно ч.1 ст.4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" суб'єктами орендних відносин є:
орендар;
орендодавець;
балансоутримувач;
уповноважений орган управління;
представницький орган місцевого самоврядування або визначені ним органи такого представницького органу;
Кабінет Міністрів України або орган державної влади, визначений Кабінетом Міністрів України.
Відповідно до ч.2 вказаної статті орендодавцями є, зокрема, органи, уповноважені представницькими органами місцевого самоврядування, - щодо єдиних майнових комплексів, нерухомого майна і споруд, майна, що не увійшло до статутного капіталу, яке перебуває у комунальній власності.
Відповідно до ч.4 ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" рішення про надання згоди на здійснення невід'ємних поліпшень комунального майна приймає представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи в порядку, встановленому відповідним представницьким органом місцевого самоврядування.
Згідно ст.1 Закону України "Про місцеве самоврядування" представницький орган місцевого самоврядування - виборний орган (рада), який складається з депутатів і відповідно до закону наділяється правом представляти інтереси територіальної громади і приймати від її імені рішення.
З наведеного випливає, що виконавчий комітет відповідної ради також є суб'єктом орендних правовідносин і наділений повноваженнями приймати рішення від імені територіальної громади, а суб'єктами орендних відносин є не лише власник майна - у даному випадку Житомирська міська рада, а й балансоутримувач, уповноважений орган управління, представницький орган місцевого самоврядування або визначені ним органи такого представницького органу.
Слід звернути увагу, що згідно приписів ст.778 ЦК України, ч.3 ст.25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" згода на здійснення невід'ємних поліпшень надається орендодавцем, який не завжди є саме власником майна, яке передається в оренду, що спростовує твердження відповідача про те, що згоду на проведення невід'ємних поліпшень має надати власник майна - Житомирська міська рада.
В матеріалах справи наявне рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради №474 від 12.08.2004р., яким, зокрема, надано дозвіл Житомирській філії навчального закладу "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" на розроблення проектно-кошторисної документації на капітальний ремонт з реконструкцією орендованої будівлі по вул.В.Бердичівській, 52 під навчальний корпус університету (т.1, а.с.31-33).
Крім того, рішенням Житомирської міської ради №401 від 29.09.2004р. Житомирську філію навчального закладу "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" звільнено від орендної плати на строк дії договору оренди (т.1, а.с.34, 35).
Вказані рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради та Житомирської міської ради свідчать про те, що відповідач не заперечував проти проведення невід'ємних поліпшень орендованого майна та у зв'язку з цим надавав позивачу пільги зі сплати орендної плати.
Аналіз приписів статтей 759, 776, 778 ЦК України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна" свідчить, що право на відшкодування витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна у орендаря виникає після припинення (розірвання) договору оренди.
Тобто, в даному випадку у позивача право на компенсацію вартості невід'ємних поліпшень виникло за наслідками припинення орендних правовідносин по кожному договору оренди окремо.
Слід вказати, що позивачем при зверненні до суду з даним позовом, обрано вірний спосіб захисту спрямований на поновлення його прав - стягнення витрат на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна.
Однак, визначаючи належну до стягнення суму компенсації, позивач від вартості майна на дату укладання договору оренди № 493 від 29.06.2020 (4960240,00 грн.) відмінусував вартість майна станом на дату укладення першого договору оренди від 26.07.2004р. (321450,00 грн.), а також суму пільг зі сплати орендної плати (65478,19 грн.), що не є вірним способом визначення збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень.
Позивач дійсно, протягом тривалого часу був орендарем нежитлового приміщення (площа якого змінювалась: з 26.07.2004р. - 1431,7 кв.м., з 01.08.2008р. - 1420,6 кв.м., з 20.12.2018р. - 890,3 кв.м.), розташованого в будинку №52 по вул.В.Бердичівській в м.Житомирі, але орендні відносини продовжувались шляхом укладання нових самостійних договорів оренди з чітко визначеними періодами їх дії.
Як зазначає позивач в позовній заяві та підтверджує доказами, роботи з поліпшення орендованого майна відбувались з 2004 по 2007 роки, а саме в період дії договорів від 26.07.2004р., від 27.06.2005р., від 08.06.2006р. та частково під час дії договору від 03.08.2007р.
Як вже вказувалося, компенсації підлягає лише збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень.
Суд має встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем, та його вартість на момент припинення договору оренди, та відповідно компенсувати різницю між зазначеними показниками.
Так, на момент укладення договорів оренди від 26.07.2004р., від 27.06.2005р та від 08.06.2006р. вартість об'єкта оренди - нежилого приміщення становила 321450,00 грн., що підтверджується Звітом про оцінку майна від 30.06.2004 р.
В розділі 9 договорів від 26.07.2004р., від 27.06.2005р та від 08.06.2006р сторони зазначали, що невід'ємне поліпшення орендованого майна проводиться згідно ст. 27 Закону України "Про оренду державного майна".
У розділі 9 договору від 08.06.2006 сторони, окрім вищевказаного зазначили, що здача в експлуатацію - четвертий квартал 2007 р.
27.12.2007, під час дії договору оренди від 03.08.2007р., підписано Акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта - капітальний ремонт з реконструкцією орендованої будівлі по вул. В. Бердичівській,52 під навчальний корпус Житомирської філії навчального закладу "Відкритий міжнародний університет розвитку людини "Україна" (а.с. 54-59 т. 1), що вказує на те, що роботи, направлені на поліпшення орендованого майна були закінчені.
Таким чином, з метою отримання компенсації у зв'язку із збільшенням вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, необхідно було визначити вартість орендованого майна на момент припинення договору оренди № 427 від 03.08.2007, а саме станом на 31.07.2008 (згідно пп. 10.2 договору оренди від 01.08.2008 строк дії попередньо укладеного договору нерухомого майна № 427 продовжує діяти до укладення цього договору).
Саме різниця між вартістю орендованого майна на момент припинення договору оренди № 427 від 03.08.2007 та вартістю на момент укладання договору оренди майна, яка становила 321450,00 грн., є збільшенням вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень.
Суд звертає увагу, що в матеріалах справи відсутні докази, які б підтверджували вартість приміщення на момент припинення договору оренди № 427 від 03.08.2007.
Наказом Фонду державного майна від 27.02.2004р. №377 затверджено Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди під час приватизації, який установлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), що містить невід'ємні поліпшення (далі - орендоване нерухоме майно), під час приватизації способами, визначеними законодавством, а також процедур ідентифікації невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря.
Пункт 1.4 вказаного Порядку визначає, що незалежна оцінка орендованого нерухомого майна проводиться суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та включає такі етапи:
опрацювання вихідних даних, необхідних для оцінки, у тому числі отриманих від органу приватизації за результатами виконання робіт підготовчого етапу;
ідентифікація поліпшень орендованого майна;
застосування методичних підходів та узагальнення отриманих з їх використанням результатів оцінки з метою визначення ринкової вартості орендованого нерухомого майна та ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна;
визначення питомої ваги часток держави (відповідно комунального майна або майна, що належить Автономній Республіці Крим) та орендаря у визначеній ринковій вартості орендованого нерухомого майна;
складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість орендованого нерухомого майна, подання їх до органу приватизації на рецензування та затвердження не пізніше ніж за 15 календарних днів до закінчення встановленого законодавством строку проведення незалежної оцінки;
затвердження висновку про вартість орендованого нерухомого майна відповідним органом (далі - відповідний орган приватизації):
державним органом приватизації - у разі приватизації державного (республіканського) майна або якщо йому надані повноваження щодо приватизації комунального майна,
виконавчим органом органу місцевого самоврядування - у разі приватизації комунального майна.
Згідно п 2.1. Порядку ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна (далі - ідентифікація поліпшень) є встановлення суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей (далі - поліпшення), наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця.
Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.
Відповідно до п. 4.1. Порядку звіт про оцінку майна складається у повній формі відповідно до вимог Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року N 1440 ( 1440-2003-п ).
Звіт про оцінку складається та подається у трьох примірниках. До звіту додаються всі вихідні дані та інша інформація, які були зібрані та використані під час проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна.
Аналіз наведених правових норм свідчить, що факт здійснення поліпшень орендованого нерухомого майна має підтверджуватися звітом суб'єкта оціночної діяльності про вартість орендованого майна на дату припинення орендних правовідносин, затвердженим виконавчим органом органу місцевого самоврядування.
Матеріали справи вказують на те, що вартість орендованого майна визначалась станом на 31.05.2007р.
Так, згідно Акта прийому-передачі приміщення від 06.08.2007, який був додатком до договору № 427 від 03.08.2007 вартість приміщення, площа якого 1431,7 м кв, станом на 31.05.2007р. становила 2449638,7 грн. (т.1, а.с. 50).
В акті приймання-передачі приміщення від 06.08.2007 зазначено, що експертна оцінка в сумі 2449638,70 грн. визначена з урахуванням невід'ємних поліпшень здійснених орендарем за згодою власника, що становить 1163544, 59 грн. та підтверджено незалежною аудиторською фірмою.
Разом з тим, у справі відсутні докази експертної оцінки збільшення в результаті поліпшень вартості орендованого майна на момент припинення договору оренди №427 від 03.08.2007р.
Згідно статті 786 ЦК України до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік. Перебіг позовної давності щодо вимог наймача починається з моменту припинення договору найму.
Відповідно до ст.256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Згідно рішення Конституційного Суду України від 03.07.2012р. №14-рп/2012 положення статті 786 ЦК України щодо початку перебігу позовної давності в один рік слід розуміти так, що воно застосовується до вимог наймача про відшкодування витрат на поліпшення речі і не поширюється на інші вимоги наймача, які випливають з договору найму (оренди). Перебіг позовної давності щодо вимог наймача починається з моменту припинення договору найму.
Згідно ч.ч.3, 4 ст.267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.
Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
З огляду на викладене та на підставі статті 267 ЦК України відповідач заявляє про пропуск позивачем строку позовної давності в один рік з моменту припинення договору оренди та відмову у задоволенні позовних вимог на цій підставі.
Позивач не погоджується з пропуском строку позовної давності, зазначаючи, що перебіг позовної давності у даних правовідносинах розпочинається безпосередньо з моменту припинення користування майном, тобто з дати підписання акту приймання-передачі - 31.07.2020р.
Судом такі твердження не приймаються до уваги, оскільки, як зазначалося вище, орендні відносини продовжувались шляхом укладання нових самостійних договорів оренди з чітко визначеними періодами їх дії, до того ж зменшувалася площа об'єкта оренди.
З огляду на матеріали справи, строк позовної давності для вимог орендаря про відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна закінчився 31.07.2009р.
Суд відзначає, що стягнення витрат на поліпшення орендованого майна є правомірним в межах дії договорів оренди від 26.07.2004р., від 27.06.2005р., від 08.06.2006р. та від 03.08.2007
Однак, враховуючи, що у справі відсутні докази експертної оцінки збільшення в результаті поліпшень вартості орендованого майна на момент припинення договору оренди №427 від 03.08.2007р., суд позбавлений можливості встановити суму компенсації невід'ємних поліпшень, здійснених в період дії вказаних договорів оренди.
Разом з тим, відповідачем заявлено про застосування строку позовної давності та про відмову в позові з цієї підстави. Суд вбачає, що клопотання відповідача є обґрунтованим, а строк на звернення до суду за захистом своїх порушених прав дійсно є пропущеним з боку позивача.
З огляду на наведене, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог.
Європейський суд з прав людини у справі “Проніна проти України”, зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
Згідно із ч.ч. 2, 3 ст.13 ГПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Відповідно до ч.1 ст.73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За приписами ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відтак, сторони звертаючись до суду повинні враховувати те, що визначення та наповнення доказової бази переданого на розгляд суду спору покладаються саме на сторони, а не на суд.
Суд вирішує спір на підставі поданих та витребуваних в порядку ст.81 ГПК України сторонами доказів.
Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.
Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ч.1 ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
За приписами ч.1 ст.86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Враховуючи вищенаведені обставини, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог.
Судові витрати за результатами розгляду справи
Відповідно до ч.ч.1, 4 ст.129 ГПК України судовий збір покладається:
1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін;
2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються:
1) у разі задоволення позову - на відповідача;
2) у разі відмови в позові - на позивача;
3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
На підставі п.2 ч.4 ст.129 ГПК України, у зв'язку з відмовою у позові, судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,-
Відмовити в задоволенні позовних вимог.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено: 17.02.21
Суддя Сікорська Н.А.
Віддрукувати:
1 - до справи
2,3 - сторонам (рек. з повідомл.)