21 січня 2021 року Справа № 915/1217/20
м. Миколаїв
Господарський суд Миколаївської області у складі судді Олейняш Е.М. при секретарі судового засідання Степановій С.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "БІЗНЕС ІНТЕГРАЛ", вул. Пушкінська, 43-А, кв. 7, м. Ірпінь, Київська область, 08200 (код ЄДРПОУ 40001979)
до відповідача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, вул. Велика Арнаутська, 15, м. Одеса, 65048 (код ЄДРПОУ 43015722)
до відповідача Головного управління Державної казначейської служби України у Миколаївській області, пр. Центральний, 141, м. Миколаїв, (код ЄДРПОУ 37992030)
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях Миколаївський окружний адміністративний суд, вул. Декабристів, 41/10, м. Миколаїв, 54001 (код ЄДРПОУ 35356555)
про визнання недійсним договору оренди № РОФ-1590 від 01.08.2017 року та стягнення грошових коштів в сумі 568 625, 52 грн.
за участю представників сторін:
від позивача: Костельнюк В.Я., адвокат, ордер ВЕ №1025320 від 05.11.2020 року;
від відповідача 1: Стасюк О.Д., довіреність №6 від 06.01.2021 року;
від відповідача 2: Хмельницький В.С., довіреність №04-18/82 від 05.01.2021 року;
від третьої особи: представник не з'явився.
До господарського суду Миколаївської області звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю "БІЗНЕС ІНТЕГРАЛ" з позовною заявою до відповідачів Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях та Управління державної казначейської служби України у м. Миколаєві Миколаївської області, в якій просить суд:
1. Визнати недійсним з моменту укладення Договір № РОФ-1590 оренди державного нерухомого майна від 01.08.2017 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "БІЗНЕС ІНТЕГРАЛ" та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Миколаївській області (на даний час Регіональне відділення ФДМУ по Одеській та Миколаївській області).
2. Стягнути з Управління державної казначейської служби України у м. Миколаєві Миколаївської області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "БІЗНЕС ІНТЕГРАЛ" сплачену орендну плату у сумі 568 625, 52 грн.
07.12.2020 року до господарського суду Миколаївської області від позивача надійшла заява (вх. № 15559/20), в якій позивач просить суд прийняти уточнену прохальну частину позовної заяви у наступній редакції:
1. Визнати недійсним з моменту укладення Договір № РОФ-1590 оренди державного нерухомого майна від 01.08.2017 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "БІЗНЕС ІНТЕГРАЛ" та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Миколаївській області (на даний час Регіональне відділення ФДМУ по Одеській та Миколаївській області) та договір про внесення змін № 1 до договору № РОФ-1590 оренди нерухомого майна від 01.08.2017 року, від 27.02.2018 р., посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Нікітіним Р.В., зареєстровано в реєстрі за № 132.
2. Стягнути з Головного управління Державної казначейської служби України у Миколаївській області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "БІЗНЕС ІНТЕГРАЛ" сплачену орендну плату у сумі 568 625, 52 грн.
Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 22.12.2020 року судом прийнято заяву позивача (вх. № 15558/20 від 07.12.2020 року) до розгляду. Позовні вимоги розглядаються з урахуванням вищевказаної заяви.
І. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ.
Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 05.10.2020 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання по справі на 05.11.2020 року. Залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях Миколаївський окружний адміністративний суд.
В підготовчому засіданні 05.11.2020 року судом постановлено ухвалу, яка занесена до протоколу судового засідання, якою відкладено підготовче засідання на 01.12.2020 року.
Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 01.12.2020 року продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 22.12.2020 року. Замінено у справі відповідача Управління державної казначейської служби України у м. Миколаєві Миколаївської області, пр-т Центральний, 97, м. Миколаїв, 54055 (код ЄДРПОУ 37992781) на належного відповідача Головне управління Державної казначейської служби України у Миколаївській області (пр. Центральний, 141, м. Миколаїв, (код ЄДРПОУ 37992030).
Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 22.12.2020 року закрито підготовче провадження у справі № 915/1217/20 та розгляд справи по суті призначено в судовому засіданні на 21.01.2021 року.
Третя особа явку повноважного представника в жодне судове засідання не забезпечила. Про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, що підтверджується наявними в матеріалах справи рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення (арк. 99, 137, 165, 177).
Відповідно до ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Відповідно до п. 2 ч. 3 ст. 202 ГПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.
Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності представника третьої особи.
В судовому засіданні 21.01.2021 року судом відповідно до ч. 1 ст. 240 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
ІІ. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЙ УЧАСНИКІВ ПРОЦЕСУ.
1. Правова позиція позивача.
Підставою позову позивачем зазначено, що між ТзОВ "БІЗНЕС ІНТЕГРАЛ" та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Миколаївській області укладено договір № РОФ-1590 оренди державного нерухомого майна від 01.08.2017 року. В подальшому 27.02.2018 року між сторонами було укладено Договір про внесення змін № 1 зі строком дії договору до 26.02.2033 року.
Позивач зазначає, що у процесі спроби використання орендованого майна за цільовим призначенням було встановлено неможливість його використання у зв'язку з аварійним станом ще до моменту укладення договору. Об'єкт оренди потребує капітального ремонту. Позивач вказує на порушення відповідачем положень ст. 767 ЦК України та ст. 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" при укладенні договору оренди, внаслідок чого спірний договір підлягає визнанню недійсним на підставі ст. 203, 215 ЦК України.
Позивач зазначає, що об'єкт оренди на момент його передачі в оренду був непридатним до використання, зокрема, об'єкт передано у користування з прихованими недоліками. Наявність у майні недоліків, які виключали його використання за призначенням, в силу положень ст. 762 ЦК України, свідчать про виникнення у позивача права вимагати повернення орендної плати. Оскільки, з незалежних від позивача (орендаря) обставин протягом певного часу останній був позбавлений можливості користуватись майном через наявні у майні недоліки, позивач просить суд стягнути сплачену за договором орендну плату в розмірі 568 625, 52 грн. з Головного управління Державної казначейської служби України у Миколаївській області, оскільки не допускається відшкодування шкоди, завданої незаконними рішеннями, дією чи бездіяльністю органів державної влади за рахунок коштів, що виділяються на утримання цих органів (постанова ВС від 26.07.2018 № 907/769/17).
Позивач зазначає, що порушене право позивача ТзОВ "Бізнес-Інтеграл" щодо укладення та невиконання істотних умов договору оренди державного нерухомого майна підлягає судовому захисту.
Позовні вимоги обґрунтовані положеннями ст. 22, 203, 215, 509, 626, 638, 762, 767, 773 ЦК України, ст. 225, 284 ГК України, ст. 10, 11, 13, 19, 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та судовою практикою ВС.
2. Правова позиція (заперечення) відповідача Головного управління Державної казначейської служби України у Миколаївській області.
22.12.2020 року до господарського суду Миколаївської області від відповідача ГУ Державної казначейської служби України у Миколаївській області надійшов відзив на позовну заяву (вх. № 16442/20). Відповідач просить суд в позові відмовити, зазначивши, що:
- позивачем кошти зараховані на рахунок доходів Державного бюджету України за бюджетною класифікацією 22080200 (надходження від орендної плати за користування майном бюджетних установ), а не на рахунки казначейства. Проте, позивач просить суд кошти стягнути з Казначейства, яке не є учасником спірних відносин;
- позивачем пропущено строк позовної давності, у зв'язку з чим відповідач просить суд застосувати строки позовної давності при вирішенні справи.
Заперечення обґрунтовані положеннями ст. 176 ЦК України, ст. 19 Конституції України та ст. 2, 8, 43 БК України, Порядком виконання рішень про стягнення коштів державного та місцевих бюджетів або бюджетних установ, затвердженого постановою КМУ від 03.08.2011 року № 845.
3. Правова позиція (заперечення) відповідача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях.
18.11.2020 року до господарського суду Миколаївської області від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (вх. № 14690/20), в якому відповідач заперечує проти заявленого позову. В обґрунтування заперечень зазначає наступне:
- обраний позивачем спосіб захисту є некоректним та необґрунтованим, оскільки вимога про визнання договору недійсним з моменту укладення не підлягає задоволенню, оскільки договір, за наявності підстав пов'язаних з недійсністю, визнається недійним тільки на майбутнє (ст. 216, 236 ЦК України, ст. 207 ГК України);
- визнання договору недійсним на майбутнє виключає можливість задоволення вимоги про стягнення сплаченої орендної плати;
- відповідно до положень п. 10.6 договору та вимог законодавства сторони мають можливість достроково розірвати договір;
- 01.08.2017 року між орендодавцем та орендарем складено акт приймання-передавання об'єкту оренди, в якому зазначено, що об'єкт перебуває у стані фізичного зносу 30 %. Твердження позивача про приховані недоліки є безпідставними та недоведеними. Саме з цієї дати у орендаря виникають передбачені умовами п. 5.4, п. 5.6, п. 5.9, п. 5.11 договору обов'язки щодо збереження орендованого майна, проведення ремонту, дотримання правл експлуатації тощо;
- доказом задоволення потреб позивача є додатковий договір, укладений за ініціативою позивача на 15 років;
- позивач у 2019 році приймав участь у приватизації об'єкту оренди і переміг у аукціоні з пропозицією у сумі 7 000 005 грн., що підтверджується протоколом № UA-PS-2019-1009-000016-2, але відмовився від укладення договору купівлі-продажу;
- посилання позивача на ст. 203 ЦК України є безпідставним, оскільки до позовної заява не подано належні та відповідні докази, що свідчать про порушення законодавства при укладенні договору;
- відповідач заперечує проти включення сплаченої орендної плати до складу збитків, оскільки за умовами договору орендна плата здійснюється позивачем за користування майном, яке передано позивачу за актом приймання-передавання;
- відповідачем заявлено про пропуск строку позовної давності.
Заперечення обґрунтовані положеннями ст. 203, 216, 236, 767, 786 ЦК України, ст. 207, 225 ГК України та умовами договору.
У відповіді на відзив (вх. № 15530/20 від 07.12.2020 року) позивач просив суд задовольнити позовну заяву. В обґрунтування зазначив наступне:
- використання нерухомого майна за цільовим призначенням (для проведення виставок без продажу товарів) було неможливо з моменту підписання договору, у зв'язку з аварійним станом орендованої нерухомості ще до моменту укладення договору;
- Регіональне відділення Фонду державного майна України, при укладенні договору № РОФ-1590 від 01.08.2017 року та договору про внесення змін № 1 не врахував вимоги закону стосовно стану предмета оренди як цього вимагає ч. 4 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
4. Правова позиція третьої особи.
Третя особа не скористалась наданим ст. 168 ГПК України правом на подання письмових пояснень щодо позову або відзиву.
ІІІ. ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ЗМІСТ СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН З ПОСИЛАННЯМ НА ДОКАЗИ, НА ПІДСТАВІ ЯКИХ ВСТАНОВЛЕНІ ВІДПОВІДНІ ОБСТАВИНИ.
Розглянувши матеріали справи, керуючись принципом верховенства права, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, суд встановив наступне.
Відповідно до наказу ФДМУ від 11.05.2019 року № 445 "Про реорганізацію регіональних відділень Фонду державного майна України" утворено Регіональне відділення ФДМУ по Одеській та Миколаївській області шляхом злиття Регіонального відділення ФДМУ по Одеській та Регіонального відділення ФДМУ по Миколаївській області (п. 1 наказу) (арк. 131).
Відповідно до п. 2 наказу Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях є правонаступником майна, прав та обов'язків Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській області, Регіонального відділення Фонду державного майна України по Миколаївській області.
Наказом Фонду державного майна України № 753 від 30.07.2019 року визначено днем початку роботи Регіонального відділення ФДМУ по Одеській та Миколаївській області 02.08.2019 року (арк. 132).
01.08.2017 року між Регіональним відділенням Фонду держмайна України по Миколаївській області (орендодавець) та ТзОВ «БІЗНЕС ІНТЕГРАЛ» (орендар) укладено договір № РОФ-1590 оренди державного нерухомого майна, розташованого за адресою: вул. Заводська, 11, м. Миколаїв, що перебуває а оперативному управлінні Миколаївського окружного адміністративного суду (арк. 14-23).
Відповідно до п. 10.1 Договору цей договір укладено строком на 2 роки 364 дні, що діє з 01.08.2017 до 30.07.2020 року включно.
Договір підписано та скріплено печатками сторін.
Умовами договору сторони передбачили наступне.
Відповідно до п. 1.1 Договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно:
- нежитлову будівлю літ. А-2 загальною площею 2935,1 кв.м. (реєстровий номер 35356555.1.ШПЖАДФ001);
- нежитлові приміщення сховища літ.Апд. Площею 102,7 кв.м. (реєстровий номер 35356555.1.ЕЦФЯКВ441), (далі-майно) згідно з планом розміщення орендованого майна (додаток 1 до договору оренди), розташоване за адресою: вул. Заводська, 11, м. Миколаїв, що перебуває в оперативному управлінні Миколаївського окружного адміністративного суду (далі - Балансоутримувач), вартість яких визначена згідно з висновком про вартість на 30.04.2017 р. і становить за незалежною оцінкою 6 506 962 грн.
Відповідно до п. 1.2 Договору майно передається в оренду під проведення виставок без права продажу товарів.
Відповідно до п. 1.3 Договору стан майна на момент укладення договору оренди визначається в акті приймання-передавання.
Відповідно до п. 2.1 Договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний в договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передавання майна.
Відповідно до п. 2.3 Договору передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку.
Відповідно до п. 2.4 Договору обов'язок щодо складання акта приймання-передавання покладається на орендодавця.
Відповідно до п. 3.1 Договору орендна плата визначена на підставі "Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу", затвердженої постановою КМУ від 04.10.95 № 786, зі змінами та доповненнями і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (червень 2017 року) 55 808, 49 грн.
Відповідно до п. 3.6 Договору орендна плата перераховується до Державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні 50% до 50% щомісячно не пізніше 15 числа місяця наступного за звітним, відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж. Орендар самостійно здійснює щомісячний розподіл платежів до Державного бюджету та балансоутримувачу.
Відповідно до п. 3.11 Договору у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передавання включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов'язку сплатити заборгованості за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, ураховуючи санкції, до Державного бюджету та балансоутримувачу.
Відповідно до п. 4.2 Договору відновлення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до пунктів 5.4, 5.6, 6.2 цього договору.
Відповідно до абз. 1 п. 5.6 Договору орендар зобов'язується своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний та інші види ремонтів орендованого майна без компенсації витрат на їх здійснення. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.
Відповідно до п. 7.1 Договору орендодавець зобов'язаний передати орендарю в оренду майно згідно з цим договором за актом приймання-передавання майна, який підписується одночасно з цим договором.
Відповідно до п. 10.10 Договору майно вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання сторонами акта приймання-передавання за участю балансоутримувача. Обов'язок щодо складання акта приймання-передавання про повернення майна покладається на орендаря.
Судом встановлено, що на виконання умов договору оренди орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно, розташоване за адресою: вул. Заводська, 11, м. Миколаїв, що перебуває в оперативному управлінні Миколаївського окружного адміністративного суду, вартість якого визначена згідно з висновком про вартість на 30.04.2017 р. і становить за незалежною оцінкою 6 506 962 грн., що підтверджується Актом приймання - передавання від 01.08.2017 року (арк. 24). В Акті зазначено, що майно, що передається в оренду, знаходиться у задовільному стані, фізичний знос - 30 %.
Акт підписано та скріплено печатками орендаря, орендодавця та балансоутримувача.
27.02.2018 року до договору між сторонами було укладено договір про внесення змін № 1 від 27.02.2018 року, яким договір оренди № РОФ-1590 від 01.08.2017 року викладено в новій редакції (арк. 27-32).
Договір про внесення змін підписано та скріплено печатками сторін, а також посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Нікітіним Р. В., та зареєстровано в реєстрі за № 132.
Судом встановлено, що договором про внесення змін сторони погодили строк дії договору на 15 років, який діє з 27.02.2018 року по 26.02.2033 року включно (п. 10.1 договору про внесення змін). Крім того, внесено зміни до п. 1.1 договору, у зв'язку з проведенням реєстрації права власності на нерухоме майно за орендодавцем.
Відповідно до п. 1.1 Договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно:
- нежитлову будівлю літ. А-2 загальною площею 2935,1 кв.м. (реєстровий номер 35356555.1.ШПЖАДФ001);
- нежитлові приміщення сховища літ.Апд. Площею 102,7 кв.м. (реєстровий номер 35356555.1.ЕЦФЯКВ441), (далі-майно) згідно планом розміщення орендованого майна (додаток 1 до договору оренди), розташоване за адресою: вул. Заводська, 11, м. Миколаїв, що перебуває в оперативному управлінні Миколаївського окружного адміністративного суду (далі - Балансоутримувач), вартість яких визначена згідно з висновком про вартість на 30.04.2017 р. і становить за незалежною оцінкою 6 506 962 грн.
Право власності зареєстроване 27.02.2018 року за № 25036643. Реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1495975148101.
Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 115548690 від 27.02.2018 року право користування (найму (оренди)) нежитлової будівлі (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1495975148101) за адресою: вул. Заводська, 11, м. Миколаїв, зареєстровано 27.02.2018 року за ТзОВ «БІЗНЕС ІНТЕГРАЛ» на підставі договору оренди № 132 від 27.02.2018 року (арк. 33).
Судом встановлено, що майно орендарем орендодавцю не поверталось, акт прийому-передачі не складався. Отже, майно з дати укладення договору (01.08.2017) знаходилось в орендному користуванні орендаря ТзОВ "Бізнес-Інтеграл".
Суду не подано доказів визнання недійсним або розірвання договору.
Отже, станом на день розгляду справи договір між сторонами діє.
Позивач просить суд визнати недійсним договір оренди майна, посилаючись на неможливість використання орендованого майна (непридатність об'єкта оренди до використання на момент передачі майна), надавши наступні докази:
- лист позивача від 10.12.2018 року № 04/12-2018, направлений на адресу відповідача Регіонального відділення ФДМУ по Миколаївській області, в якому позивач повідомив, що за результатами проведеного технічного обстеження та оцінки технічного стану орендованої будівлі виявлено, що вона перебуває в аварійному стані та потребує капітального ремонту для подальшого використання за функціональним призначенням. Разом з листом позивачем направлено Звіт № 05/08/2017-24-ТЗ з технічного обстеження оцінки дійсного технічного стану будівельних конструкцій нежитлової будівлі літ. А-2, яка знаходиться за адресою: м. Миколаїв, вул. Заводська, 11 (арк. 34, 36-66);
- Звіт № 05/08/2017-24-ТЗ з технічного обстеження оцінки дійсного технічного стану будівельних конструкцій нежитлової будівлі літ. А-2, яка знаходиться за адресою: м. Миколаїв, вул. Заводська, 11, з якого вбачається, що технічний стан будівлі у відповідності до п. 5.3.3 ДСТУ-Н Б В.1.2-18:2016 віднесений до 4 категорії -аварійності. Подальша експлуатація будівлі небезпечна. Рекомендується розробити проект з реконструкції будівлі - відновлення несучих та огороджувальних конструкцій (перелік заходів, що є обов'язковими в об'ємі розробки проекту реконструкції наведений нижче).
- листа МКП «Миколаївводоканал» від 16.09.2019 року № 1902/36, наданий на адвокатський запит щодо кількості викликаних аварійних служб МКП «Миколаївводоканал» для ліквідації затоплення за адресою вул. Заводська, 11 у м. Миколаїв у період з 01.08.2017 по 03.09.2019, з якого вбачається, що за запитуваний період до МКП «Миколаївводоканал» надійшло три повідомлення про засмічення мереж водовідведення до будинку № 11 по вул. Заводській, а саме: 27.08.2018, 18.01.2019 та 19.01.2019 (арк. 35).
Судом також встановлено, що на виконання умов договору за період з жовтня 2017 року по березень 2019 року позивачем сплачено орендну плату на загальну суму 568 625, 52 грн., що підтверджується наявними в матеріалах справи платіжними дорученнями, які перевірено судом (арк. 67-86).
Рішенням господарського суду Київської області від 22.09.2020 року по справі № 911/2000/19 стягнуто з ТзОВ «БІЗНЕС ІНТЕГРАЛ» на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях за договором оренди державного нерухомого майна № РОФ-1590 від 01.08.2017 року: 195 618, 77 грн. боргу (орендна плата за період з грудня 2018 по травень 2019), 5 868, 56 грн. штрафу та 19 374, 64 грн. пені (арк. 122-127).
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 23.12.2020 рішення Господарського суду Київської області від 22.09.2020 у справі № 911/2000/19 залишено без змін.
Зазначені обставини і стали підставою для звернення позивача до суду з даним позовом про визнання недійсним договору оренди та стягнення сплаченої орендної плати.
ІV. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ УЧАСНИКІВ СПРАВИ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА, ЯКІ ЗАСТОСУВАВ СУД.
Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.
Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Згідно ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Згідно зі ст. 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред'явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб'єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці (постанова КЦС ВС від 30.07.2020 № 471/761/17-ц).
З урахуванням викладеного, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб'єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.
Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин (постанова КГС ВС від 03.04.2019 № 925/288/17).
Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину (постанова КГС ВС від 15.01.2019 № № 904/10887/16).
Відповідно до ст. 236 ГК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України (тут і далі в редакції від 19.07.2017) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК України (тут і далі в редакції від 19.07.2017) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Відповідно до ч. 3 ст. 283 ГК України об'єктом оренди можуть бути, зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення).
Відповідно до ч. 6 ст. 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.
Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Відповідно до ч. 1 ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Відповідно до ст. 767 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.
Наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.
Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.
Відповідно до ст. 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.
Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (тут і надалі в редакції від 24.05.2016) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.
Відповідно до ч. 4 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.
Відповідно до ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.
Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.
Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном, суд має встановити обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалось або не могло бути використане наймачем та дослідити, чи відповідав за ці обставини наймач (постанова КГС ВС від 27.02.2019 № 914/782/18).
Відповідно до ст. 286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.
Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.
Орендна плата встановлюється у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі.
Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.
Відповідно до ч. 1-3 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.
Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.
Орендна плата, встановлена за відповідною методикою, застосовується як стартова під час визначення орендаря на конкурсних засадах.
Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.
Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін.
Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
Отже, системний аналіз положень законодавства дозволяє дійти висновку, що законом передбачено два різні випадки, за яких наймач має право на зменшення орендної плати або звільнення від її сплати, а саме:
- перший випадок: зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які наймач не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася;
- другий випадок: звільнення від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане наймачем через обставини, за які він не відповідає.
Підставою недійсності договору позивачем зазначає передачу йому в оренду нерухомого майна, яке не може бути використане за цільовим призначенням, вказуючи підставою недійсності договору положення ст. 767 ЦК України та ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Крім того, позивачем в позовній заяві зазначено, що відповідач ухилився від виконання положень ст. 10, 11, 19, 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», якими передбачено, що однією з істотних умов договору оренди державного та комунального майна є орендна плата з урахуванням її індексації.
Судом встановлено наступні обставини.
Як вбачається зі змісту договору орендодавцем Регіональним відділенням ФДМУ у Миколаївській області передано в оренду орендарю ТзОВ "Бізнес Інтеграл" державне нерухоме майно:
- нежитлову будівлю літ. А-2 загальною площею 2935,1 кв.м. (реєстровий номер 35356555.1.ШПЖАДФ001);
- нежитлові приміщення сховища літ.Апд. Площею 102,7 кв.м. (реєстровий номер 35356555.1.ЕЦФЯКВ441), (далі-майно) згідно з планом розміщення орендованого майна (додаток 1 до договору оренди), розташоване за адресою: вул. Заводська, 11, м. Миколаїв, що перебуває в оперативному управлінні Миколаївського окружного адміністративного суду (далі - Балансоутримувач), вартість яких визначена згідно з висновком про вартість на 30.04.2017 р. і становить за незалежною оцінкою 6 506 962 грн. (п. 1.1 договору).
При цьому, умовами п. 1.3 договору передбачено, що стан майна на момент укладення договору оренди визначається в акті приймання-передавання.
В підписаному та скріпленому печатками сторін договору акті приймання - передавання від 01.08.2017 року зазначено, що майно, що передається в оренду, знаходиться у задовільному стані, фізичний знос - 30 %. Будь-яких зауважень зі сторони орендаря в акті приймання-передачі не міститься.
Приймаючи об'єкт оренди відповідно до вказаного акту, орендар знав про технічні недоліки вказаного об'єкту та не був позбавлений права не підписувати зазначений акт, у разі незадоволення з технічним станом об'єкта.
Враховуючи вищевикладене, в суду відсутні підстави для тверджень про невиконання орендодавцем положень ст. 767 ЦК України та ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» на момент укладення договору.
Суд також зазначає, що поданий позивачем звіт про технічний стан об'єкта складений 05.08.2017 року, тобто після укладення договору, а подана МКП «Миколаївводоканал» інформація згідно листа від 16.09.2019 року № 1902/36 щодо кількості викликаних аварійних служб МКП «Миколаївводоканал» для ліквідації затоплення за адресою вул. Заводська, 11 у м. Миколаїв стосується викликів, які відбулись 27.08.2018, 18.01.2019 та 19.01.2019, тобто більше, ніж через рік після укладення договору.
Вказані обставини щодо невідповідності технічного стану об'єкта оренди можуть свідчити про наявність підстав для розірвання договору (за умови доведення визначених законом підстав), а не визнання його недійсним.
Суд також зауважує, що 27.02.2018 року, тобто більше, ніж через півроку, до договору між сторонами було укладено договір про внесення змін № 1 від 27.02.2018 року, яким сторони погодили, зокрема, продовжити строк дії договору до 15 років, що свідчить про обізнаність позивача з технічним станом об'єкта оренди та фактичною згодою з умовами договору.
Враховуючи вищевикладене, в суду відсутні правові підстави для тверджень про наявність правових підстав для визнання недійсним договору з підстав невідповідності об'єкта оренди умовам договору.
В п. 1.1, п. 2.3 договору вказано, що вартість об'єкта оренди визначена згідно з висновком про вартість на 30.04.2017 р. і становить за незалежною оцінкою 6 506 962 грн., а передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку.
Відповідно до п. 3.1 Договору орендна плата визначена на підставі "Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу", затвердженої постановою КМУ від 04.10.95 № 786, зі змінами та доповненнями і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (червень 2017 року) 55 808, 49 грн.
Відповідно до п. 3.6 Договору орендна плата перераховується до Державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні 50% до 50% щомісячно не пізніше 15 числа місяця наступного за звітним, відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж. Орендар самостійно здійснює щомісячний розподіл платежів до Державного бюджету та балансоутримувачу.
Вищевикладене спростовує твердження позивача щодо порушення орендодавцем вимог закону в частині визначення такої істотної умови договору як орендна плата та її індексація. Отже, в цій частині доводи позивача також є спростованими.
Щодо вимоги про стягнення вже сплаченої за період користування майном орендної плати, то суд зазначає наступне.
Позивачем на підтвердження факту сплати орендної плати в розмірі 568 625, 52 грн., яка і є предметом спору, подано платіжні доручення за період з жовтня 2017 року по березень 2019 року.
Перше. За приписами ч. 2 ст. 236 ГК України якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
За положеннями ч. 2 ст. 236 ГК України визнання недійсним договору оренди не є підставою для повернення сплачених за користування орендованим майном грошових коштів. При цьому, як вказано вище, судом встановлено відсутність правових підстав для визнання недійсним договору.
Друге. Враховуючи, що об'єкт оренди прийнято орендарем згідно акту приймання-передачі від 01.08.2017 без зауважень, враховуючи обізнаність з рівнем фізичного зносу об'єкта оренди, про що зазначено в самому акті, а також враховуючи укладення договору від 27.02.2018 року про внесення змін до договору, суд дійшов висновку про обізнаність позивача зі станом об'єкта оренди, згодою як з технічним станом та характеристиками об'єкта оренди, так і з умовами договору, а відтак, підстави для застосування положень норм законодавства щодо зменшення розміру орендної плати або повного звільнення від сплати орендної плати відсутні, оскільки відсутні докази, що майно не використовувалось або не могло бути використане наймачем, а також докази, які б підтверджували, що за вказані обставини не відповідав наймач.
Третє. За умовами п. 3.6 договору орендна плата спрямовується до Державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні 50 % на 50 %.
Кошти Державного бюджету України належать на праві власності державі. Отже, боржником у зобов'язанні зі сплати коштів державного бюджету є держава Україна як учасник цивільних відносин (частина друга статті 2 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 170 ЦК України держава набуває і здійснює цивільні права та обов'язки через органи державної влади у межах їхньої компетенції, встановленої законом.
При цьому в господарському процесі згідно із частиною четвертою статті 56 ГПК України держава, територіальна громада бере участь у справі через відповідний орган державної влади, орган місцевого самоврядування відповідно до його компетенції, від імені якого діє його керівник або представник (п. 5.23-5.25 постанови ВП ВС від 05.02.2020 № 910/15295/18).
Держава бере участь у справі як відповідач через відповідні органи державної влади, зазвичай, орган, діями якого завдано шкоду. Разом із тим, залучення або ж незалучення до участі у таких категоріях спорів ДКСУ чи її територіального органу не впливає на правильність визначення належного відповідача у справі, оскільки відповідачем є держава, а не Державна казначейська служба України чи її територіальний орган (п. 44 постанови ВП ВС від 27.11.2019 № 242/4741/16-ц).
Враховуючи вищевикладене, відповідач Головне управління ДКС України у Миколаївській області не може бути зобов'язаною особою за даною позовною вимогою про стягнення орендної плати. В свою чергу, за положеннями ст. 48 ГПК України заміна неналежного відповідача може бути здійснена судом лише за клопотанням позивача. Таке клопотання позивачем не заявлялось.
Враховуючи вищевикладене, в задоволенні позову в частині стягнення орендної плати судом відмовлено.
Щодо заяв відповідачів про застосування строку позовної давності, то суд зазначає наступне.
Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Відповідно до ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Відповідно до ч. 4 ст. 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
Відповідно до п. 2.2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування позовної давності у вирішенні господарських спорів" № 10 від 29.05.13 року з останніми змінами за змістом частини першої статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.
Суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем до того відповідача у спорі, який заявляє про застосування позовної давності. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з'ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. Якщо це право порушене не було, суд відмовляє у позові через необґрунтованість останнього. І тільки якщо буде встановлено, що право позивача дійсно порушене, але позовна давність за відповідними вимогами спливла, про що заявила інша сторона у спорі, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності у разі відсутності визнаних судом поважними причин її пропуску, про які повідомив позивач (постанова ВП ВС від 22.05.2018 року у справі № 369/6892/15-ц; постанова ВП ВС від 28.11.2018 по справі № 504/2864/13-ц; постанова ВП ВС від 04.12.2018 по справі № 910/18560/16 ).
Враховуючи відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог по суті та відмову в позові, в суду відсутні правові підстави для вирішення питання про сплив строку позовної давності.
V. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ.
Відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір в розмірі 10 631, 38 грн. покласти на позивача.
Керуючись ст. ст. 129, 130, 233, 236-238, 240, 241, 254, 256 Господарського процесуального кодексу України, суд
В позові відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст.ст. 253, 254, 256-259 ГПК України з урахуванням підпункту 17.5 пункту 17 Розділу XI "Перехідні положення" ГПК України.
Повний текст рішення складено 05.02.2021 року.
Суддя Е.М. Олейняш