79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128
12.01.2021 справа № 914/2312/20
Суддя Юркевич М.В., при секретарі Березюку Ю.О., розглядаючи матеріали
позовної заяви: Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів
до відповідача: Громадської організації “Спортивний клуб “Максимус-ГОЛД”, м. Львів
про: зобов'язання повернути об'єкт оренди шляхом виселення
за участю представників сторін:
від позивача: Кизик І.А. - представник
від відповідача: Завада Т.Р. - адвокат
На розгляд до Господарського суду Львівської області поступила позовна заява Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради до Громадської організації “Спортивний клуб “Максимус-ГОЛД” про зобов'язання повернути об'єкт оренди шляхом виселення.
Ухвалою від 10.09.2020 року було відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання на 13.10.2020 року.
Розгляд справи в межах підготовчого провадження відкладався з підстав викладених у відповідних ухвалах суду від 13.10.2020р., 27.10.2020р., 10.11.2020р., 01.12.2020р.
В ході підготовчого провадження сторонами у справі було подано:
02.10.2020р. відповідачем подано відзив на позов.
12.10.2020р. відповідач подав доповнення до відзиву.
27.10.2020р. позивач надав відповідь на відзив.
Ухвалою від 09.12.2020р. було закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 22.12.2020р.
22.12.2020р. розгляд справи по суті було відкладено на 12.01.2021р.
На початку судового засідання 12.01.2021р. представник відповідача подав клопотання про зупинення провадження у даній справі до вирішення спору по суті та набрання законної сили рішенням у справі №914/3290/20 за позовом Громадської організації «Спортивний клуб «Максимус-Голд» до Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради про визнання протиправним та скасування рішення, зобов'язання вчинити дії та визнання договору оренди продовженим.
Ухвалою від 12.01.2021р. в задоволенні клопотання відповідача про зупинення провадження у справі було відмовлено, з підстав викладених в останній.
В ході розгляду справи по суті сторони виступили зі вступними словами, після чого суд перейшов до стадій дослідження доказів та обставин справи, внаслідок чого було з'ясовано наступне:
16.06.2015р. між Управлінням комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (позивачем) та Громадською організацією «Спортивний клуб «Максимус-ГОЛД» (відповідачем) було укладено договір оренди нежитлових приміщень №Ф-9641-15, за умовами якого позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення за адресою: м. Львів, вул.. Героїв УПА, 78, загальною площею 223,2 кв.м. з цільовим призначенням - для спортивного залу.
Відповідно п. 4.1. договору, термін договору визначений на 5 років з 16.06.2015р. по 16.06.2020р.
Згідно п. 4.3 договору, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну його дії, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.
Позиція позивача.
Позивач стверджує, що у відповідності до умов договору, після закінчення терміну його дії, на адресу відповідача було надіслано повідомлення про припинення договірних відносин №2302-вих-45720 від 18.06.2020р., в якому орендодавець повідомив про закінчення терміну дії договору та вказав на обов'язок протягом 15 днів повернути балансоутримувачу орендоване приміщення по акту приймання-передачі, а також провести повний розрахунок по сплаті орендної плати.
Проте, на момент подання позовної заяви, відповідач свого обов'язку по поверненню орендованого майна не виконав, і воно фактично перебуває в його незаконному користуванні.
З огляду на наведене, позивач звернувся з позовом про звільнення спірного нежитлового приміщення шляхом примусового виселення з нього відповідача.
Позиція відповідача.
У відзивах на позовну заяву відповідач проти задоволення позову заперечував, з наступних підстав:
Згідно ч. 3 ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» № 2269-ХІІ - після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, мас переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі, якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
Аналогічно право на укладення договору оренди на новий термін передбачено в п. 13.2. договору оренди.
Відповідач 12.03.2020р. звернулася через ЦНАП м. Львова з заявою та необхідним переліком документів щодо продовження договору оренди Ф-9641-15 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 16.06.2015р. на новий строк.
Жодних повідомлень від позивача, щодо наміру використовувати спірні приміщення для власних потреб, відповідач не отримував.
Щодо повідомлення про припинення договору та повернення орендованого майна, відповідач звертав увагу на наступне:
На долученому позивачем до справи списку рекомендованих відправлень від 19.06.2020р. відсутня печатка Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради.
Згідно п. 3.8.2.3. Правил - на прийняті згруповані поштові відправлення за списками ф. 103. складеними однією юридичною особою, видається один розрахунковий документ, або на кожний список - окремі розрахункові документи. При прийманні рекомендованих відправлень в касовому чеку (розрахунковій квитанції) зазначаються: номер списку, найменування відправника, вид поштових відправлень, їхня кількість, форма оплати, сума плати за пересилання. На послуги поштового зв'язку щодо поштових відправлень (написання адреси, заповнення списку ф. 103, упакування тощо) відправнику видається окремий розрахунковий документ. Розрахунковий документ разом із копією списку ф. 103 видається відправнику.
За твердженням відповідача, в даному випадку, позивачем не надано розрахункового документа, який би доводив оплату за послуги з пересилання відповідачу повідомлення про припинення договору оренди. За таких умов, в матеріалах справи відсутні докази повідомлення відповідача про припинення договору оренди нежитлового приміщення загальною площею 223,2 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Героїв УПА, 78, протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору.
Відтак, відповідач вважає, що договір оренди Ф - 9641-15 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 16.06.2015р. вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором - тобто є продовженим на 5 років до 16 червня 2025р.
З наведених підстав, відповідач просив суд в задоволенні позовних вимог відмовити.
Позиція позивача у відповіді на відзив.
Реагуючи на поданий відповідачем відзив, позивач у відповіді звертав увагу на наступному:
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі №910/719/19 вказала, що в контексті ст. 764 ЦК України та частини другої статті 17 Закону N 2269-ХІІ заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов'язальних правовідносин.
Щодо твердження відповідача, що на долученому позивачем до справи списку
рекомендованих відправлень відсутня печатка Управління комунальної власності позивач зазначив таке:
Обов'язок надсилання вихідної кореспонденції згідно розподілом повноважень між органами Львівської міської ради покладається на Департамент адміністративних послуг Львівської міської ради. Відтак, на списку згрупованих рекомендованих відправлень від 19.06.2020 присутня печатка загального відділу Департаменту адміністративних послуг. Отже, повідомлення від 18.06.2020 № 2302-вих-45720, список згрупованих рекомендованих відправлень від 19.06.2020 та фіскальний чек від 20.06.2020 є належними, допустимими і достовірними доказами у розумінні статей 76, 77,78 ГПК України, які підтверджують факт надіслання позивачем (орендодавцем) відповідачу (орендарю) протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору оренди, повідомлення про припинення цього договору.
Крім того, позивач в судовому засіданні зазначив, що рішення орендодавця про неукладення з відповідачем договору оренди на новий термін було, з поміж іншого, також зумовлено тим, що під час дії договору оренди від мешканців будинку №78 по вул. Героїв УПА (де відповідач орендував приміщення) надходили скарги стосовно здійснення відповідачем господарської діяльності. Зокрема, мешканці просили міську раду припинити діяльність закладу відповідача в будинку №78.
Ухвалюючи рішення суд послуговується наступними законоположеннями та своїми висновками:
Відповідно до фактичних обставин справи встановлених судом, спір виник щодо оренди комунального майна, а саме нежитлових приміщень за адресою: м. Львів, вул. Героїв УПА, 78, загальною площею 223,2 кв.м.
Відповідно до п. 3 ч. 2 ст. 129 Конституції України, основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
В силу приписів ч. 1 ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що грунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Орендні відносини регулюються Цивільним та Господарським кодексами України, а щодо оренди державного майна та майна, що перебуває у комунальній власності, регулюються також Законом України "Про оренду державного та комунального майна", у чинній на момент виникнення спірних правовідносин редакції.
Відповідно до ч. 1 ст.759 ЦК України, ч. 1 ст. 283 ГК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Договір найму укладається на строк, встановлений договором ( ч.1 ст. 763 ЦК України).
Згідно з ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін, на який укладається договір оренди, є однією із істотних умов договору оренди.
В силу приписів ч. 2 ст.291 ГК України, ч.2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
За приписами ч. 1 ст. 785 ЦК України та ч. 1 ст. 27 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Як встановлено судом, спірний договір оренди від 16.06.2015р. закінчив свою дію 16.06.2020р. Між сторонами договору оренди на новий строк чи додаткової угоди до договору про продовження його дії не укладалося.
З матеріалів справи вбачається, що після закінчення дії договору, а саме 19.06.2020р. позивач надіслав відповідачу повідомлення від 18.06.2020р., в якому повідомив про припинення договору оренди та необхідність повернення орендованих приміщень балансоутримувачу, що підтверджується списком рекомендованих відправлень від 19.06.2020р.
Пунктом 9.1-9.5 договору передбачено, що при припиненні або розірванні договору оренди орендар зобов'язаний повернути протягом 15 днів орендодавцю за актом приймання-передачі об'єкт оренди у стані, обумовленому договором.
Однак, як встановлено судом, відповідач об'єкт оренди не повернув.
Таким чином, станом на момент розгляду даної справи відповідач перебуває в спірних нежитлових приміщеннях незаконно, без достатніх правових підстав.
Водночас, заперечення відповідача та його правова позиція, викладена у відзиві, судом відхиляється, з наступних підстав:
По-перше. Покликання відповідача на те, що даний договір оренди є продовжений на новий строк, у зв'язку із зверненням відповідача до позивача із заявою про намір його продовження від 12.03.2020р. не спростовує факту припинення договірних відносин з 16.06.2020р., оскільки сторони не дійшли згоди щодо пролонгації такого договору. Фактично, власник майна в особі позивача, реалізував своє право на неукладення даного договору на новий термін, повідомивши про це орендаря протягом місяця після закінчення дії договору, про що вже зазначалося вище.
Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі №910/719/19 вказала, що в контексті статті 764 ЦК України та частини другої статті 17 Закону N 2269-ХІІ заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов'язальних правовідносин.
Крім того, суд зазначає, що переважне право відповідача на переукладення даного договору оренди на новий строк в даному випадку не порушене з огляду на наступне:
Відповідно до ч.1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Верховний Суд у постанові від 25.07.2019 у справі №906/117/18 вказав, що поняття продовження (поновлення) дії договору оренди на той самий строк та на тих же умовах відповідно до статті 764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до статті 777 ЦК України не є тотожними.
Реалізацією переважного права орендаря перед іншими суб'єктами господарювання є укладення договору оренди на новий строк зі встановленням умов, за домовленістю сторін, в тому числі і щодо оплати та інших умов договору, а не його автоматичне продовження (поновлення).
За наявності наміру передати майно в оренду та наявності попереднього орендаря, який належно виконував свої обов'язки за договором оренди, за інших рівних умов, право вибору орендодавцем орендаря прямо обмежено передбаченим частиною першою статті 285 ГК України та частиною першою статті 777 ЦК України переважним правом такого попереднього орендаря.
З огляду на це, суд звертає увагу відповідача на те, що переважне право добросовісного орендаря на укладення договору оренди на новий строк передбачає можливість реалізації такого права добросовісного орендаря перед іншими претендентами на оренду цього ж майна за відсутності намірів орендодавця використовувати майно для власних потреб та наявності його волі передавати даний об'єкт в оренду, наявності інших осіб, які мають намір орендувати той самий об'єкт, і за інших рівних з ними умов, а не автоматичне його укладення.
Таким чином, в даному випадку, позивач не висловив наміру використовувати нежитлові приміщення для власних потреб та не оголосив конкурсу на право оренди спірних приміщень, а тому переважне право відповідача в такому разі не виникло. Водночас, договір оренди припинив свою дію, у зв'язку із закінченням строку на який його було укладено.
Крім того, суд наголошує на тому, що твердження відповідача про незаконну відмову позивачем у продовженні договору оренди на новий строк не є предметом розгляду у даній справі, а тому правова оцінка таким доводам судом не надається.
По-друге. Суд вважає безпідставними твердження відповідача про те, що позивач надав суду неналежні докази направлення повідомлення про припинення договору від 18.06.2020р.
Зокрема, на підставі дослідження доказів, а саме самого повідомлення про припинення, а також списку рекомендованих відправлень, судом встановлено, що зазначене повідомлення було надіслано на адресу відповідача 20.06.2020р., що підтверджується печатками відділення поштового зв'язку та Департаменту адміністративних послуг Львівської міської ради (як відправника).
Таким чином, враховуючи вищенаведені обставини, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги підлягають до задоволення повністю.
Статтею 74 ГПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Згідно ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.
Судовий збір в розмірі 2 102,00 грн., відповідно до ч.4 ст. 129 ГПК України, покладається на відповідача.
Керуючись ст. 13, 74, 76, 77, 78, 86, 129, 236-241, 327 ГПК України, суд
1. Позовні вимоги Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради - задовольнити повністю.
2. Зобов'язати Громадську організацію «Спортивний клуб «Максимус-ГОЛД» (79069, м. Львів, вул. Шевченка, 370/92, код ЄДРПОУ 37123067) повернути об'єкт оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення загальною площею 223,2 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Героїв УПА, 78.
Стягувач: Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15, код ЄДРПОУ 25558625).
3. Стягнути з Громадської організації «Спортивний клуб «Максимус-ГОЛД» (79069, м. Львів, вул. Шевченка, 370/92, код ЄДРПОУ 37123067) на користь Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15, код ЄДРПОУ 25558625) 2 102,00 грн. витрат по сплаті судового збору.
4. Накази видати після набрання рішенням законної сили відповідно до ст. 327 ГПК України.
5. Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено до Західного апеляційного господарського суду в порядку та строки передбачені ст. 256, 257 ГПК України.
Повний текст рішення виготовлено та підписано 16.01.2021р.
Суддя М.В. Юркевич