Іменем України
24 грудня 2020 року м. Чернігівсправа № 927/84/16 (910/6983/20)
Господарський суд Чернігівської області у складі судді А.С. Сидоренка, за участю секретаря судового засідання Селіван Н.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження матеріали позовної заяви Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кожум'яки» (04071, АДРЕСА_2; адреса представника - адвоката Костенко Марини Ігорівни: 01135, м. Київ, вул. Чорновола, 25, офіс 165 (ІНФОРМАЦІЯ_3)) до ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ; адреса представника - адвоката Нікулеска Дмитра Сергійовича: 04053, м. Київ, вул. Кудрявська, 11 (ІНФОРМАЦІЯ_1 )) та Публічного акціонерного товариства Трест «Київміськбуд - 1» імені М.П.Загороднього про визнання недійсним договору, визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію та визнання права власності, поданої в межах справи за заявою
КРЕДИТОРА: Товариства з обмеженою відповідальністю «Стефан» ЛТД
07300, м. Вишгород Київської області, вул. Грушевського, 6
БОРЖНИК: Публічне акціонерне товариство Трест «Київміськбуд - 1» імені М.П.Загороднього
17500, м. Прилуки Чернігівської області, вул. Київська, 307
01032, м. Київ, вул. Саксаганського, 88, а/с 210 (ІНФОРМАЦІЯ_2 ) (адреса ліквідатора Демчана О.І.)
про визнання боржника банкрутом
за участю представників учасників справи про банкрутство:
від позивача: Костенко М.І. - адвокат (ордер серії АА № 1047107)
від відповідачів: не з'явились
Рішення виноситься після перерви, оголошеної в судовому засіданні з 03.12.2020р. по 24.12.2020р., на підставі ст. 216 Господарського процесуального кодексу України.
В судовому засіданні 24.12.2020р., на підставі ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, було оголошено вступну та резолютивну частину рішення.
Товариством з обмеженою відповідальністю «Стефан» ЛТД (надалі - кредитор) подана заява про порушення справи про банкрутство Публічного акціонерного товариства Трест «Київміськбуд - 1» імені М.П.Загороднього (надалі - боржник) на підставі ст. 10 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» (надалі - Закон про банкрутство), яка ухвалою Господарського суду Чернігівської області від 05.02.2016р. була прийнята до розгляду.
Ухвалою Господарського суду Чернігівської області від 25.02.2016р. порушено провадження у справі про банкрутство, введено мораторій на задоволення вимог кредиторів, введено процедуру розпорядження майном боржника, розпорядником майна боржника призначено арбітражного керуючого Ронського Р.М.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 05.12.2018р. припинено процедуру розпорядження майном Публічного акціонерного товариства Трест «Київміськбуд-1» ім. М.П. Загороднього, боржника визнано банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру, ліквідатором банкрута призначено арбітражного керуючого Ронського Р.М.
Ухвалою Господарського суду Чернігівської області від 16.07.2019р. звільнено арбітражного керуючого Ронського Р.М. від виконання повноважень ліквідатора Публічного акціонерного товариства Трест «Київміськбуд - 1» імені М.П.Загороднього з покладенням обов'язків останнього на арбітражного керуючого Демчана О.І.
20 травня 2020 року до Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кожум'яки» до ОСОБА_1 та Публічного акціонерного товариства Трест «Київміськбуд - 1» імені М.П.Загороднього про визнання недійсним договору, визнання протиправним та скасування запису про право власності, згідно якої позивач, зокрема просить:
визнати недійсним договір № 20-Б-НЕЖ-3 від 25.11.2008р., укладений між Відкритим акціонерним товариством трест «Київміськбуд-1» імені М.П.Загороднього та ОСОБА_1 ;
визнати протиправним та скасувати запис про право власності 18066189, власник ОСОБА_1 , об'єкт нерухомого майна: нежитлове приміщення, № 3 у вісях (2-3: А-Г), площею 30,1 м2 за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер 1119809180000.
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на незаконне набуття відповідачем-1 права власності на нежитлове приміщення оскільки воно є спільною сумісною власністю всіх співвласників багатоквартирного будинку, отже забудовник (відповідач-2) не мав повноважень передавати право власності на відповідне приміщення фізичній особі, а остання не мала права набувати право власності на такий вид майна.
Також, позивач зазначає, що договір, на підставі якого було набуто право власності, є інвестиційним договором, який укладений у простій письмовій формі, і тому, в даному випадку при його укладенні не було дотримано форму правочину, оскільки у 2008 році така форма інвестування як підписання договору із забудовником у простій письмовій формі була прямо заборонена законодавством, а інвестування в будівництво могло здійснюватися лише через спеціальні фонди або через випуск безпроцентних (цільових) облігацій.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.05.2020р.:
прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі;
постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження;
підготовче засідання у справі призначено на 22 червня 2020 року;
запропоновано відповідачу надати суду: відповідно до ст. 165 Господарського процесуального кодексу України відзив на позовну заяву і всі письмові та електронні докази (які можливо доставити до суду), висновки експертів і заяви свідків, що підтверджують заперечення проти позову; одночасно надіслати позивачу - копію відзиву та доданих до нього документів, докази такого направлення надати суду до початку підготовчого засідання;
встановлений строк для подання відзиву на позов - протягом 15 днів з дня вручення даної ухвали, але не менше, ніж строк карантину, пов'язаного із запобіганням поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19);
у порядку ст. 81 Господарського процесуального кодексу України витребувано у Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації):
договір № 20-Б-НЕЖ-3 від 25.11.2008р., укладений між Відкритим акціонерним товариством трест «Київміськбуд-1» імені М.П.Загороднього та ОСОБА_1 , акт прийому-передачі, виписку б/н, видавник: ВАТ трест «Київміськбуд-1», довідку № 871 від 22.07.2009р., видавник ВАТ трест «Київміськбуд-1»;
технічний паспорт на нежитлове приміщення № 3 за адресою: АДРЕСА_2 - а від 27.12.2016р., який був наданий при здійсненні державної реєстрації права власності ОСОБА_1 , індексний № 32958102 від 15.12.2016р., реєстраційний номер 1119809180000 від 15.12.2016р., номер запису про право власності 18066189;
інші документи, які надавались ОСОБА_1 для здійснення державної реєстрації права власності ОСОБА_1 , індексний № 32958102 від 15.12.2016р., реєстраційний номер 1119809180000 від 15.12.2016р., номер запису про право власності 18066189;
постановлено витребувані даною ухвалою докази подати до суду у строк до 19.06.2020р.
Вказана вище ухвала суду від 22.05.2020р. була отримана відповідачами, що підтверджується повідомленнями про вручення поштових відправлень № 0105471607378 та № 0105471607408.
Процесуальним правом на подання відзиву на позовну заяву відповідачі не скористались.
09 червня 2020 року, у встановлений судом процесуальний строк, Департаментом з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) до Господарського суду міста Києва подані витребувані документи.
В підготовчому засіданні 22 червня 2020 року, на підставі ст. 216 Господарського процесуального кодексу України, оголошено перерву до 05.08.2020р.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.08.2020р. постановлено справу № 910/6983/20 за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кожум'яки» до ОСОБА_1 та Публічного акціонерного товариства Трест «Київміськбуд - 1» імені М.П.Загороднього про визнання недійсним договору, визнання протиправним та скасування запису про право власності направити за підсудністю до Господарського суду Чернігівської області для розгляду в межах справи № 927/84/16 про банкрутство Публічного акціонерного товариства Трест «Київміськбуд - 1» імені М.П.Загороднього.
Згідно інформації, наявної в Єдиному державному реєстрі судових рішень, вказана вище ухвала Господарського суду міста Києва набрала законної сили 05.08.2020р.
14 вересня 2020 року вказані вище матеріали справи № 910/6983/20 надійшли до Господарського суду Чернігівської області; справі присвоєно єдиний унікальний номер 927/84/16 (910/6983/20).
За змістом ч. 6, 7 ст. 31 Господарського процесуального кодексу України, спори між судами щодо підсудності не допускаються.
Справа, передана з одного суду до іншого в порядку, встановленому цією статтею, повинна бути прийнята до провадження судом, якому вона надіслана.
Ухвалою Господарського суду Чернігівської області від 21.09.2020р.:
позовну заяву Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кожум'яки» до ОСОБА_1 та Публічного акціонерного товариства Трест «Київміськбуд - 1» імені М.П.Загороднього про визнання недійсним договору, визнання протиправним та скасування запису про право власності (справа № 910/6983/20) прийнято та приєднано до матеріалів справи № 927/84/16 про банкрутство Публічного акціонерного товариства Трест «Київміськбуд - 1» імені М.П.Загороднього;
постановлено розгляд позовної заяви здійснювати в межах справи № 927/84/16 про банкрутство Публічного акціонерного товариства Трест «Київміськбуд - 1» імені М.П.Загороднього за правилами загального позовного провадження;
призначено розгляд позовної заяви в підготовчому засіданні на 20 жовтня 2020 року;
встановлено процесуальний строк для подання ОСОБА_1 та Публічним акціонерним товариством Трест «Київміськбуд - 1» імені М.П.Загороднього відзиву на позовну заяву - протягом п'ятнадцяти днів з дня вручення даної ухвали;
викликано для участі в судовому засіданні ОСОБА_1 (або її повноважного представника), а також представника Публічного акціонерного товариства Трест «Київміськбуд - 1» імені М.П.Загороднього в якості відповідачів з одночасним повідомленням останніх про те, що їх неявка не перешкоджає проведенню судового засідання та розгляду справи.
У зв'язку з відсутністю фінансування на оплату поштових послуг, копії вказаної вище ухвали суду від 21.09.2020р. учасникам справи в паперовій формі засобами поштового зв'язку не направлялись; проте, були направлені на їх електронні адреси з проханням повідомити про отримання.
Електронними листами, що надійшли 21.09.2020р. на електронну пошту Господарського суду Чернігівської області, позивач та відповідач-1 ( ОСОБА_1 ) повідомили про отримання та прочитання ухвали суду; відповідна інформація від Публічного акціонерного товариства Трест «Київміськбуд - 1» імені М.П.Загороднього в особі ліквідатора Демчана О.І. до суду не надходила.
06 жовтня 2020 року примірник вказаної вище ухвали суду від 21.09.2020р. в паперовій формі був направлений на адресу представника відповідача-1 - адвоката Нікулеско Д.С. та був ним отриманий 08.10.2020р., що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення № 1400049803828.
Крім того, відповідач-1 був повідомлений про призначення на 20.10.2020р. підготовчого засідання шляхом розміщення на сайті судової влади України відповідного оголошення-виклику.
Відзиви на позовну заяву відповідачами до Господарського суду Чернігівської області подані не були.
У зв'язку з перебуванням судді А.С.Сидоренка у відпустці, призначене на 20.10.2020р. підготовче засідання не відбулось, про що учасники справи належним чином були повідомлені засобами телефонного зв'язку.
Ухвалою Господарського суду Чернігівської області від 22.10.2020р. призначено підготовче засідання на 12 листопада 2020 року; відповідна ухвала суду отримана учасниками справи, що підтверджується повідомленнями про вручення поштових відправлень № 1400049911663, № 1400049911647 та № 1400049911655, однак останні не скористались своїм процесуальним правом на участь в підготовчому засіданні 12.11.2020р. (окрім позивача).
12 листопада 2020 року господарський суд постановив протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 20 листопада 2020 року; відповідна ухвала суду отримана учасниками справи, що підтверджується повідомленнями про вручення поштових відправлень № 1400049902001, № 1400049901994 та № 1400049901986, однак останні не скористались своїм процесуальним правом на участь в підготовчому засіданні 20.11.2020р. (окрім позивача).
За змістом ч. 3 ст. 46 Господарського процесуального кодексу України, до закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви.
19 листопада 2020 року до Господарського суду Чернігівської області надійшла заява від 16.11.2020р. про зміну предмету позову, згідно якої позивач просить змінити предмет позову в частині заявленої позовної вимоги: «визнати протиправним та скасувати запис про право власності 18066189, власник ОСОБА_1 , об'єкт нерухомого майна: нежитлове приміщення, № 3 у вісях (2-3: А-Г), площею 30,1 м2 за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер 1119809180000» на наступні позовні вимоги:
« 1. Визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний № 32958102 від 15.12.2016 18:58:17, Коровайко Оксана Сергіївна, Комунальне підприємство з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «СПЕЦЖИТЛОФОНД», м. Київ, яким було здійснено державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення, № 3 у вісях (2-3: А-Г), площею 30,1 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1119809180000.
2. Визнати право власності Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кожум'яки» (ідентифікаційний код 40488025, місце реєстрації: 04071, АДРЕСА_2) на нежитлове приміщення, № 3 у вісях (2-3: А-Г), площею 30,1 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1119809180000.».
В обґрунтування даної заяви позивач посилається на висновки Верховного Cуду, викладені у постанові від 28 жовтня 2020 року по справі № 910/10963/19, щодо належного способу захисту при оскарженні договорів, за якими перейшло право власності, оскарженні державної реєстрації такого права власності.
Ухвалою Господарського суду Чернігівської області від 20.11.2020р.:
продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів;
закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті в судовому засіданні на 03 грудня 2020 року;
викликано для участі в судовому засіданні ОСОБА_1 (або її повноважного представника), а також представника Публічного акціонерного товариства Трест «Київміськбуд - 1» імені М.П.Загороднього в якості відповідачів з одночасним повідомленням останніх про те, що їх неявка не перешкоджає проведенню судового засідання та розгляду справи.
Вказана вище ухвала суду від 20.11.2020р. отримана учасниками справи, що підтверджується повідомленнями про вручення поштових відправлень № 1400049926261, № 1400049926253 та № 1400049926245, однак останні не скористались своїм процесуальним правом на участь в призначеному на 03.12.2020р. судовому засіданні (окрім позивача).
В судовому засіданні 03.12.2020р., на підставі ст. 216 Господарського процесуального кодексу України, оголошено перерву до 24.12.2020р.
Вказана вище ухвала суду від 03.12.2020р. отримана учасниками справи, що підтверджується повідомленнями про вручення поштових відправлень № 1400050136312, № 1400050136304 та № 1400050136401, однак останні не скористались своїм процесуальним правом на участь в призначеному на 24.12.2020р. судовому засіданні (окрім позивача).
За клопотаннями Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кожум'яки» судові засідання проведені в режимі відеоконференції.
Розглянувши подані документи і матеріали, вислухавши пояснення повноважного представника позивача, з'ясувавши фактичні обставини справи, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд ВСТАНОВИВ:
За змістом ч. 1 ст. 385 Цивільного кодексу України, власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).
Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кожум'яки» зареєстроване 18.05.2016р., про що у Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань внесені відомості за № 1 071 102 0000 035795.
Згідно ч. 1 ст. 202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
У відповідності з ч. 1 ст. 205 Цивільного кодексу України, правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
Згідно ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України).
Статтями 627, 628 Цивільного кодексу України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.
Як вбачається з матеріалів справи, 25 листопада 2008 року між Відкритим акціонерним товариством трест «Київміськбуд-1» імені М.П. Загороднього (Сторона 1) в особі голови правління ОСОБА_3 та ОСОБА_1 (Сторона 2) був укладений договір № 20-Б-НЕЖ-3 (надалі - Договір).
За умовами Договору (п. 1.1, 1.2, 2.1, 2.3, 2.4, 3.1, 3.2, 4.1 та 4.5), Сторона 1 зобов'язалась Стороні 2 передати збудовані своїми силами і засобами обумовлені нежитлові приміщення (офіс) (надалі - Об'єкт будівництва) згідно з проектною документацією на день укладення Договору, а Сторона 2 зобов'язалась забезпечити перерахування коштів на будівництво обумовлених нежитлових приміщень та прийняти їх у свою власність на умовах Договору.
Назва та характеристика Об'єкту будівництва:
вбудовані офісні (нежитлові) приміщення;
адреса: АДРЕСА_2;
будинок № 20-Б (будівельна), № 16-А (поштова адреса);
поверх: перший, у вісях: 2-3: А-Г;
загальна площа за проектом 30,1 м2 /підлягає уточненню за актом інвентаризації БТІ м. Києва/.
Орієнтовний термін здачі Об'єкту будівництва в експлуатацію за актом приймальної комісії II квартал 2009 року.
Сторона 2 має право здійснювати проплату по узгодженим зі Стороною 1 строкам.
Сторона 2 зобов'язалась сплатити Стороні 1, зокрема грошові кошти на будівництво Об'єкту будівництва в терміни, передбачені розділом 3 Договору.
Сторона 1 надає Стороні 2 документи, необхідні для оформлення права власності на Об'єкт будівництва в державних органах у встановленому порядку:
акт прийому-передачі Об'єкту будівництва Стороні 2;
довідку про сплату повної вартості об'єкту будівництва.
Поточна вартість 1 кв.м. загальної площі, вказаної в п. 1.2 Договору, складає на день заключення Договору 30 000,00 (тридцять тисяч) гривень, в т.ч. ПДВ (20 %).
Графік внесення платежів Стороною 2 на будівництво Об'єкту будівництва:
кількість вимірних одиниць площі (кв.м.), за які здійснюється платіж: 30,1;
термін надходження коштів: до 01.12.2008р.
Договір набуває юридичної сили з моменту підписання Стороною 1 та Стороною 2 та діє до виконання сторонами прийнятих зобов'язань.
Договір складений у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, по одному для кожної із сторін.
За своєю правовою природою Договір є інвестиційним договором.
Загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України визначені Законом України «Про інвестиційну діяльність»; він спрямований на забезпечення рівного захисту прав, інтересів і майна суб'єктів інвестиційної діяльності незалежно від форм власності, а також на ефективне інвестування економіки України, розвитку міжнародного економічного співробітництва та інтеграції.
За змістом ст. 1, 2, 4, 5, 7, 9, 10 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (в редакції, чинній на день укладення Договору), інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект.
Такими цінностями можуть бути, зокрема кошти, цільові банківські вклади, паї, акції та інші цінні папери.
Інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій.
Інвестиційна діяльність здійснюється на основі, зокрема інвестування, здійснюваного громадянами, недержавними підприємствами, господарськими асоціаціями, спілками і товариствами, а також громадськими і релігійними організаціями, іншими юридичними особами, заснованими на колективній власності.
Об'єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях та сферах народного господарства, цінні папери, цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права.
Об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.
Суб'єктами (інвесторами і учасниками) інвестиційної діяльності можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави.
Інвестори - суб'єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об'єкти інвестування.
Інвестори можуть виступати в ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності.
Учасниками інвестиційної діяльності можуть бути громадяни та юридичні особи України, інших держав, які забезпечують реалізацію інвестицій як виконавці замовлень або на підставі доручення інвестора.
Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.
Інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
Основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).
Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов'язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб'єктів інвестиційної діяльності.
Інвестиційна діяльність може здійснюватись за рахунок, зокрема власних фінансових ресурсів інвестора (прибуток, амортизаційні відрахування, відшкодування збитків від аварій, стихійного лиха, грошові нагромадження і заощадження громадян, юридичних осіб тощо).
Згідно довідки від 22.07.2009р. № 871 відповідача-2 ОСОБА_1 повністю сплатила за нежитлове приміщення згідно Договору № 20-Б-НЕЖ-3 по АДРЕСА_2; матеріальних та будь-яких інших претензій до ОСОБА_1 немає.
В серпні 2009р. відповідачами був складений та підписаний акт прийому-передачі вбудованого нежилого приміщення інвестору, згідно якого забудовник (ВАТ трест «Київміськбуд-1» імені М.П. Загороднього) передав, а інвестор ( ОСОБА_1 ) прийняв у власність вбудовану групу приміщень № 3, у вісях: (2-3:А-Г) загальною площею 30,10 кв.м., що знаходиться на першому поверсі будинку АДРЕСА_2 ; одночасно сторони підтвердили відсутність претензій до виконання умов договору № 20-Б-НЕЖ-3 від 25.11.2008р.
Згідно виписки зі списку інвесторів, АДРЕСА_2 (нежитлові приміщення)
№ приміщення - № у вісях: (2-3:А-Г);,
загальна площа - 30,10 кв.м.;
поверх - I;
прізвище, ім'я, по батькові - ОСОБА_1 .
Як вбачається з виготовленого Комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації» 18.10.2016р. Технічного паспорта на нежитловий будинок (приміщення) ( АДРЕСА_2 , гр. прим. 3; замовник технічної інвентаризації: ОСОБА_1 (код НОМЕР_1 )):
згідно журналу підрахунку площі нежитлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями, призначення житлових та нежитлових приміщень - допоміжне; площа (всього по гр. прим. 3 поверх І літ. А) - 30,1 кв.м.;
згідно характеристики будинку, господарських будівель та споруд: назва об'єкту - нежитлове, фундамент - бетон, стіни - з/бетон, перекриття - з/бетон, підлога - цемент, сходи - так, електрика - так, вид опалення - ц/с, площа (кв.м.) - 30,1, висота (м) - 2,90, інвентаризаційна вартість (грн.) - не визначалась.
Як зазначалося вище, сторони належним чином виконали взяті на себе договірні зобов'язання: відповідач-2 - шляхом передачі у власність відповідача-1 Об'єкт будівництва, останній - шляхом сплати грошових коштів.
В подальшому відповідач-1 звернувся до органу державної реєстрації - Комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «СПЕЦЖИТЛОФОНД» із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (дата та час реєстрації: 15.12.2016 15:28:02 реєстраційний номер 20104555), за результатами розгляду якої державним реєстратором прав на нерухоме майно Коровайко О.С. 15 грудня 2016 року прийнято рішення № 32958102 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та проведено державну реєстрацію права власності щодо об'єкта нерухомого майна (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1119809180000): нежитлового приміщення, № 3 у вісях (2-3:А-Г), об'єкт житлової нерухомості: ні; загальною площею 30,1 м2; АДРЕСА_2 ; номер запису про право власності: 18066189; дата, час державної реєстрації: 15.12.2016 15:28:02; державний реєстратор: Коровайко Оксана Сергіївна, Комунальне підприємство з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «СПЕЦЖИТЛОФОНД», м. Київ; підстава виникнення права власності: договір, серія та номер: 20-Б-НЕЖ-З, виданий 25.11.2008, видавник: ВАТ трест «Київміськбуд-1»/ОСОБА_1; акт прийому-передачі, виписка, серія та номер: б/н, видавник: ВАТ трест «Київміськбуд-1»; довідка, серія та номер: 871, виданий 22.07.2009, видавник: ВАТ трест «Київміськбуд-1»; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 32958102 від 15.12.2016 18:58:17, Коровайко Оксана Сергіївна, Комунальне підприємство з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «СПЕЦЖИТЛОФОНД», м. Київ; форма власності: приватна; розмір частки: 1; власники: ОСОБА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 , паспорт громадянина України, серія та номер: НОМЕР_2 , виданий 18.05.2001, видавник: Мінське РУ МВС України в місті Києві, країна громадянства: Україна (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; індексний номер: 75982723; дата, час формування: 15.12.2016 19:05:49).
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначені та регулюються Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Згідно ст. 1, 5, 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»:
багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна;
допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення);
нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна;
спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
Співвласники мають право, зокрема:
вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників;
безоплатно одержувати інформацію про суб'єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і площу таких квартир та приміщень у порядку і межах, визначених законом.
Як вбачається з матеріалів справи, згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (номер: 174314864; дата, час формування: 18.07.2019 14:03:30) Об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку «КОЖУМ'ЯКИ» зареєстровано право власності:
реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1875106080000;
об'єкт нерухомого майна: група нежитлових приміщень МЗК, об'єкт житлової нерухомості: ні;
опис об'єкта: загальна площа (кв.м.): 325.1;
адреса: АДРЕСА_2 , приміщення 11;
номер запису про право власності: 32449686;
дача, час державної реєстрації: 17:07:2019 20:15:26;
державний реєстратор: Пономаренко Оксана Вікторівна, Комунальне підприємство «Реєстраційне бюро», м. Київ;
підстава виникнення права власності: протокол загальних зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, серія та номер: 4, виданий 31.05.2019, видавник: СТОРОНИ;
підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 47840730 від 18.07.2019 13:29:59, Пономаренко Оксана Вікторівна, Комунальне підприємство «Реєстраційне бюро», м. Київ;
форма власності: приватна;
розмір частки: 1;
власники: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «КОЖУМ'ЯКИ», код ЄДРПОУ: 40488025;
04 травня 2020 року позивачем була отримана Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна (номер інформаційної довідки: 208096283, дата, час формування: 04.05.2020 14:36:26; параметри пошуку: пошук в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про: права власності, інші речові права, іпотеки, обтяження; реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1119809180000), з якої він дізнався про реєстрацію за відповідачем-1 права власності на об'єкт нерухомого майна: нежитлове приміщення, № 3 у вісях (2-3:А-Г) загальною площею (кв.м.) 30.1 розташоване в АДРЕСА_2 ; номер запису про право власності/довірчої власності: 18066189; дата, час державної реєстрації: 15.12.2016 15:28:02; державний реєстратор: Коровайко Оксана Сергіївна, Комунальне підприємство з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «СПЕЦЖИТЛОФОНД», м. Київ; підстава для державної реєстрації права власності: договір, серія та номер: 20-Б-НЕЖ-З, виданий 25.11.2008, видавник: ВАТ трест «Київміськбуд-1»/ОСОБА_1; акт прийому-передачі, виписка, серія та номер: б/н, видавник: ВАТ трест «Київміськбуд-1»; довідка, серія та номер: 871, виданий 22.07.2009, видавник: ВАТ трест «Київміськбуд-1»; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 32958102 від 15.12.2016 18:58:17, Коровайко Оксана Сергіївна, Комунальне підприємство з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «СПЕЦЖИТЛОФОНД», м. Київ; форма власності: приватна; розмір частки: 1; власники: ОСОБА_1 .
При цьому, згідно технічного паспорту, виготовленого 11 липня 2019 року, на групу нежитлових приміщень МЗК АДРЕСА_2 , експлікації групи нежитлових приміщень МЗК, до приміщень (місць) загального користування, розташованих на першому поверсі, належать:
номер приміщення: І, призначення приміщення: тамбур, загальна площа: 3,2 кв.м., площа приміщення загального користування: 3,2 кв.м.;
номер приміщення: ІІ, призначення приміщення: сходи, загальна площа: 13,2 кв.м., площа приміщення загального користування: 13,2 кв.м.;
номер приміщення: ІІІ, призначення приміщення: сходи, загальна площа: 21,5 кв.м., площа приміщення загального користування: 21,5 кв.м.;
номер приміщення: ІV, призначення приміщення: тамбур, загальна площа: 3,5 кв.м., площа приміщення загального користування: 3,5 кв.м.
Згідно виготовленого станом на 27 грудня 2016р. фізичною особою-підприємцем Боровковим С.В. Технічного паспорту на нежитлові приміщення 3 АДРЕСА_2 , експлікації нежитлової будівлі (приміщення) АДРЕСА_2 (літ. А; поверх: 1; група приміщень № 3) (замовник: ОСОБА_1 ; код НОМЕР_1 ):
номер приміщення: 1, призначення приміщення: тамбур, загальна площа: 2,9 кв.м. (площа приміщень (загальна): 2,9 кв.м., у т.ч. допоміжна: 2,9 кв.м.);
номер приміщення: 2, призначення приміщення: сходи, загальна площа: 13,1 кв.м. (площа приміщень (загальна): 13,1 кв.м., у т.ч. допоміжна: 13,1 кв.м.);
номер приміщення: 3, призначення приміщення: основне, загальна площа: 14,1 кв.м. (площа приміщень (загальна): 14,1 кв.м., у т.ч. основна: 14,1 кв.м.), всього по літері А: загальна площа 30,1 (площа приміщень (загальна): 30,1 кв.м., у т.ч.: основна - 14,1 кв.м., допоміжна - 16,0 кв.м.).
Конституційний Суд України 02 березня 2004 року (справа № 1-2/2004) вирішив:
в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так:
Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.
Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.
При прийнятті даного рішення Конституційний Суд України зазначив, що аналізуючи порушені у конституційному зверненні і конституційному поданні питання щодо права власників приватизованих і неприватизованих квартир багатоквартирних будинків та органів місцевого самоврядування і місцевих державних адміністрацій розпоряджатися допоміжними приміщеннями, а також конструктивними елементами таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші і т.ін.), Конституційний Суд України виходить з правової характеристики спільного майна власників квартир, конкретизованої у Законі України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Правовий режим майна, що перебуває у спільній власності власників квартир, має визначатися, відповідно до Конституції України (пункт 7 частини першої статті 92), виключно законами України.
Згідно зі статтею 19 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» спільне майно власників квартир складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у їх спільній сумісній власності і не підлягає відчуженню, загальне майно - у спільній частковій власності. Відповідно до цього Закону співвласники допоміжних приміщень мають право розпоряджатися ними в межах, встановлених зазначеним Законом та цивільним законодавством.
Рішенням від 09 листопада 2011 року (справа № 1-22/2011) Конституційний Суд України вирішив, що в аспекті конституційного звернення положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 року N 2482-XII зі змінами необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.
При прийнятті даного рішення Конституційний Суд України виходив з того, що відповідно до частини другої статті 382 Цивільного кодексу України власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
Згідно зі статтею 19 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 року N 2866-III спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у їхній спільній сумісній
власності і не підлягає відчуженню, загальне майно - у спільній частковій власності.
Таким чином, на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку поширюється правовий режим як спільної сумісної, так і спільної часткової власності, який передбачає особливий порядок здійснення правомочностей власника щодо володіння, користування і розпорядження. При цьому в законодавчому порядку не виокремлюються суб'єкти права спільної власності залежно від підстав набуття права власності на квартиру.
Правовим регулюванням відносин спільної сумісної власності в Україні визначаються особливості здійснення прав власників виходячи з її правового режиму і особливості полягають у різних формах реалізації відповідного права: при спільній сумісній власності - шляхом взаємного волевиявлення усіх співвласників, при спільній частковій власності - лише за волею власника відповідної частки, виділеної в натурі з майна, що є у спільній сумісній власності.
За законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям "мешканці" треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб'єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об'єкт - допоміжні приміщення.
Відповідно до частини другої статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (далі - Закон) власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Офіційне тлумачення положень частини другої статті 10 вказаного Закону наведено у рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 №4-рп/2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 №N14-рп/2011.
Так, в рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 №4-рп/2004 визначено: "1.1. Допоміжні приміщення (підвали сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього".
Допоміжні приміщення, відповідно до частини другої статті 10 Закону, стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Аналогічні приписи містить частина друга статті 382 ЦК України, згідно з якою власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, у тому числі і власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
При вирішенні даного спору ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення того, чи відноситься вони до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.
При цьому допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17.
Відповідна правова позиція викладена в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06 серпня 2019 року у справі № 914/843/17.
Нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
У житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо).
У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.
Відповідна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц.
За змістом ч. 4 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Таким чином, враховуючи відповідні висновки Великої Палати Верховного Суду та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, наявні в матеріалах справи письмові докази, можна дійти висновку про те, що на підставі вищевказаного рішення державного реєстратора на нерухоме майно Коровайко О.С. № 32958102 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 15 грудня 2016 року за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на спірні приміщення (сходи, тамбур), які фактично є місцем загального користування, є допоміжними приміщеннями, призначеними для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (власників квартир), підвищення їх життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням; з матеріалів справи вбачається, що спірні приміщення первинно планувалися як допоміжні, вони не є ізольованими, належать до житлового фонду і не є самостійними об'єктами нерухомого майна.
В силу вказаних вище приписів Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спірні приміщення є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку, а тому не могли бути власністю відповідачів і як наслідок - предметом спірного договору.
Добросовісність є однією із основоположних засад цивільного законодавства (пункт 6 статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто, відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
Сама по собі правова природа добросовісності означає, що особа придбаваючи той чи інший актив, не знала, і проявивши розумну обачність, не могла знати про те, що актив є проблемним та існують права та претензії третіх осіб на нього.
Згідно статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. До способів захисту цивільних прав та інтересів належать, в тому числі, визнання права, відновлення становища, яке існувало до порушення, визнання правочину недійсним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
За положеннями частини 2 статті 5 ГПК України у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні таких спосіб захисту, який не суперечить закону.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб'єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. З цією метою суд повинен з'ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підставу позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб.
Слід зауважити, що надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, судам належить зважати й на його ефективність з точки зору ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. У п. 145 рішення від 15 листопада 1996 року у справі "Чахал проти Об'єднаного Королівства" (Chahal v. the United Kingdom, (22414/93) [1996] ECHR 54) Європейський суд з прав людини зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Таким чином, суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави - учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов'язань. Крім того, Суд указав на те, що за деяких обставин вимоги ст. 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.
Стаття 13 вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності "небезпідставної заяви" за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування. Зміст зобов'язань за ст. 13 також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, що вимагається згаданою статтею повинен бути "ефективним" як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (п. 75 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Афанасьєв проти України" від 5 квітня 2005 року (заява № 38722/02)).
Таким чином, у кінцевому результаті ефективний засіб повинен забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування. Тим більше, що пріоритет міжнародного договору за наявності колізій з внутрішнім законодавством надає судам України досить широкі повноваження при обранні джерела права для вирішення конкретного спору.
Так, статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з частинами першої та третьої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
За змістом статті 215 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.
З огляду на зазначені приписи, правила статей 15, 16 ЦК України, а також і відповідні положення ГПК України, що наводилися раніше кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов'язковий елемент конкретного суб'єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги за допомогою суб'єктивного права та виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав або майна в інших осіб.
Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
За змістом пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон України № 1952) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до статті 11 зазначеного Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об'єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.
У частині другій статті 26 Закону України № 1952 (у редакції, чинній до 16.01.2020) було унормовано порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування. Так, за змістом зазначеної норми у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 01.01.2013, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується.
Однак згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", який набрав чинності з 16.01.2020, статтю 26 Закону України № 1952 викладено у новій редакції.
Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України № 1952 (у редакції, чинній із 16.01.2020) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Отже, у розумінні положень наведеної норми у чинній редакції, на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України № 1952 у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов'язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
У пункті 3 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" унормовано, що судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" до набрання чинності цим Законом.
Отже, за змістом цієї правової норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тобто до їх переліку не належить судове рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію права, тому починаючи з 16.01.2020 цей спосіб захисту вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у Законі України № 1952.
Аналогічні правові висновки наведені у постановах Верховного Суду від 03.09.2020 у справі № 914/1201/19, від 23.06.2020 у справах № 906/516/19, № 905/633/19, № 922/2589/19, від 30.06.2020 у справі № 922/3130/19, від 14.07.2020 у справі № 910/8387/19, від 20.08.2020 у справі № 916/2464/19.
Відповідна правова позиція викладена в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28 жовтня 2020 року у справі № 910/10963/19.
Враховуючи вищенаведені висновки Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, а також наявні в матеріалах справи письмові докази, набуття відповідачем-1 права власності на спірні об'єкти не можна вважати добросовісним, оскільки з моменту введення в експлуатацію багатоквартирного будинку по АДРЕСА_2 останні є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку і не могли бути предметом спірного договору, як наслідок - зміст останнього є таким, що суперечить Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», зокрема змісту ст. 4 - 6, а, отже, даний факт є підставою для визнання його недійсним на підставі ч. 1 ст. 203 та ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України.
Крім того, з урахуванням наведених вище обставин справи, приписів чинного законодавства України та висновку Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, позивачем обраний належний та ефективний спосіб захисту його порушених прав у спірних правовідносинах, а тому позовні вимоги в частині визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень також є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
При цьому, посилання позивача на не дотримання відповідачами форми спірного договору судом відхиляються, оскільки, вважаючи, що в 2008 році така форма інвестування як підписання договору із забудовником у простій письмовій формі була прямо заборонена законодавцем, позивач не навів нормативно-правового обґрунтування своєї позиції.
Крім того, суд не погоджується з посиланням позивача на вказані вище положення ч. 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», оскільки останні стосуються питання інвестування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених, зокрема від фізичних осіб; натомість предметом спірного договору є нежитлове приміщення.
Позовні вимоги в частині визнання права власності Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кожум'яки» судом відхиляється, виходячи з наступного:
статтею 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.
Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визначено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Згідно ст. 316, 317, 321, 328, 334 Цивільного кодексу України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
За змістом ст. 355 Цивільного кодексу України, майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).
Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності.
Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом.
Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.
Відповідно до ст. 368, 369 Цивільного кодексу України, спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю.
Суб'єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.
Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.
Як вже неодноразово зазначалось вище, в силу вказаних вище приписів чинного законодавства України спірні об'єкти є допоміжними приміщеннями, призначеними для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, і є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку; таким чином, в даному випадку право власності на відповідні об'єкти не може бути визнано за юридичною особою - Об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Кожум'яки».
Крім того, спірні об'єкти не можуть бути окремими об'єктами нерухомого майна, оскільки первинно планувалися як допоміжні, вони не є ізольованими і належать до житлового фонду.
Посилання позивача на те, що згідно ст. 16 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», об'єднання має право відповідно до законодавства та статуту об'єднання, зокрема, захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності, не спростовує висновки суду, що власниками спірного майна є співвласники багатоквартирного будинку, а не об'єднання.
Враховуючи вищевикладене, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.
Згідно ст. 123 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
До витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать, зокрема витрати на професійну правничу допомогу.
Як вже було вказано вище, звертаючись з даним позовом позивач просив покласти на відповідачів витрати на професійну правничу допомогу в сумі 21 000,00 грн.
Статтею 126 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.
За результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.
Для цілей розподілу судових витрат:
1) розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу професійну правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката, визначається згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою;
2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на професійну правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
В порушення вказаних вище вимог чинного законодавства України, звертаючись з клопотанням про покладення на відповідачів витрат позивача на професійну правничу допомогу, останнім не було подано договору про надання правничої допомоги, детального опису робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
В судовому засіданні 24.12.2020р. повноважним представником позивача заявлено усне клопотання про відмову від стягнення з відповідачів витрат об'єднання на професійну правничу допомогу в сумі 21 000,00 грн у зв'язку з непідготовкою належних доказів на підтвердження факту понесення таких витрат у заявленому розмірі.
За правилами ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Таким чином, на відповідачів покладаються витрати по сплаті судового збору за подання позивачем до суду позовної заяви з вимогами немайнового характеру в рівних частинах (по 2 102,00 грн.). При цьому, стягнення судових витрат з відповідачів солідарно не передбачено положеннями Господарського процесуального кодексу України.
У зв'язку з відмовою у задоволенні позовних вимог в частині визнання права власності на спірне нерухоме майно, судовий збір в розмірі 13 545,00 грн. покладається на позивача.
Згідно ст. 7 Кодексу України з процедур банкрутства, господарський суд розглядає спори, стороною в яких є боржник, за правилами, визначеними Господарським процесуальним кодексом України. За результатами розгляду спору суд ухвалює рішення.
Керуючись ст. 2, 7 Кодексу України з процедур банкрутства, ст. 123, 126, 129, 165, 233, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
Позов Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кожум'яки» до ОСОБА_1 та Публічного акціонерного товариства Трест «Київміськбуд - 1» імені М.П.Загороднього про визнання недійсним договору, визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію та визнання права власності задовольнити частково.
Визнати недійсним договір № 20-Б-НЕЖ-3, укладений 25 листопада 2008 року між Відкритим акціонерним товариством Трест «Київміськбуд - 1» імені М.П.Загороднього (код 04012655) та ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ).
Визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний № 32958102 від 15.12.2016 18:58:17, Коровайко Оксана Сергіївна, Комунальне підприємство з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «СПЕЦЖИТЛОФОНД», м. Київ, яким було здійснено державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення, № 3 у вісях (2-3: А-Г), площею 30,1 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1119809180000.
Позовні вимоги про визнання права власності Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кожум'яки» (ідентифікаційний код 40488025, місце реєстрації: АДРЕСА_3 ) на нежитлове приміщення, № 3 у вісях (2-3: А-Г), площею 30,1 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1119809180000 залишити без задоволення.
Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кожум'яки» (04071, АДРЕСА_2; код 40488025) 2 102 грн. 00 коп. судового збору.
Стягнути з Публічного акціонерного товариства Трест «Київміськбуд - 1» імені М.П.Загороднього (17500, м. Прилуки Чернігівської області, вул. Київська, 307; код 04012655) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кожум'яки» (04071, АДРЕСА_2; код 40488025) 2 102 грн. 00 коп. судового збору.
Вимоги Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Кожум'яки» про стягнення з ОСОБА_1 та Публічного акціонерного товариства Трест «Київміськбуд - 1» імені М.П.Загороднього 21 000,00 грн. витрат на професійну правничу допомогу залишити без задоволення.
Накази видати після набрання рішенням законної сили.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду у строк, встановлений ч. 1 ст. 256 Господарського процесуального кодексу України, шляхом подання апеляційної скарги через місцевий господарський суд.
Повний текст рішення складено та підписано 04.01.2021р.
Суддя А.С.Сидоренко