221/6228/20
2/221/1479/2020
22 грудня 2020 року м.Волноваха
Волноваський районний суд Донецької області в складі:
головуючої - судді ПИСАНЕЦЬ Н.В.
при секретарі - Гуровій Л.Л.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою - ОСОБА_1 до ПрАТ «Екопрод» про розірвання договору оренди земельної ділянки-
Позивач ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ПрАТ «Екопрод» про розірвання договору оренди земельної ділянки.
В обґрунтування своїх вимог позивач зазначила, що відповідно договору від 20 листопада 2011 року, який на той час не було зареєстровано, між тіткою позивача ОСОБА_2 та ПрАТ «ЕКОПРОД», в особі генерального директора Мельника І.І., було укладено спірний договір оренди землі строком на 49 років, кадастровий номер земельної ділянки:1421583200:03:000:0448. Після чого, ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , що підтверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_1 , виданим виконкомом Малоянисольської сільської ради Нікольського району Донецької області 21 березня 2016 року. Відповідно рішення Волноваського районного суду Донецької області від 08 квітня 2019 року справа № 221/3785/18 за позивачем визнано право власності в поряду спадкування за заповітом від 20 січня 2016 року на земельні ділянки загальною площею 5,95 га, що розташовані на території Краснівської сільської ради Волноваського району Донецької області: площею 5,07 га кадастровий номер 1421583200:03:000:0448; площею 0,05 га кадастровий номер 1421583200:04:000:0354; площею 0,83 га кадастровий номер 1421583200:03:000:0768, що належали ОСОБА_2 . Також, право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданим 24 травня 2019 року.
Позивачем було сповіщено відповідача про зміну власника земельної ділянки та відсутність намірів на укладання нового договору, на яке не отримано відповіді, та вже після повторного звернення, нею було отримано додаткову угоду до спірного договору оренди землі, з якою вона не згодна, про що знов сповістила відповідача письмово. Протягом 2019 року на рахунок позивача надійшло приблизно 3800 грн. від відповідача сплати орендної плати. Однак, позивач вважає, що це невірно розрахована сума та її розмір повинен бути більше, вважає наявною заборгованість з її сплати. Також зосереджує увагу суду, що у оскарженому договорі оренди земельної ділянки, розмір орендної плати встановлено з порушенням вимог ст.13 Закону України «Про оцінку земель», оскільки технічна документація з оцінки земель фактично не складалась до червня 2019 року, та це є підставою для розірвання такого договору.
Враховуючи наведене, позивач вважає, що порушені умови договору оренди, у зв'язку із чим останній підлягає достроковому розірванню, а земельна ділянка поверненню.
Належним чином сповіщена про час та дату розгляду справи позивач до зали суду не з'явилась, надала заяву про розгляд справи за її відсутності.
Сповіщений належним чином представник відповідача ПрАТ «Екопрод» до зали суду не з'явився, надав відзив, долучений до матеріалів провадження. Зазначає про відсутність підстав для задоволення вимог ОСОБА_1 , оскільки остання, як новий власник земельної ділянки, погодилась і отримала орендну плату за певний строк. Зазначає, що розмір орендної плати складав 4604,38 грн. та розраховувався виходячи з даних про нормативно-грошову оцінку на день підписання договору. Враховуючи наведене, вважає відсутньою заборгованість перед позивачем у сплаті орендної плати, тому підстав для розірвання договору не вбачає та просить відмовити у задоволенні позову.
Справа розглядається за відсутності учасників справи, тому у відповідності до ч.2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Розглянувши подані документи і матеріали, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи та вирішення спору по суті, враховуючи позицію сторін, дотримуючись принципів об'єктивності, диспозитивності цивільного судочинства, суд дійшов висновку, що позовна заява підлягає задоволенню з наступних підстав.
У судовому засіданні встановлено, що відповідно договору від 20 листопада 2011 року, між ОСОБА_2 та ПрАТ «ЕКОПРОД», в особі генерального директора Мельника І.І., було укладено спірний договір оренди землі строком на 49 років, кадастровий номер земельної ділянки:1421583200:03:000:0448.
ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , що підтверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_1 , виданим виконкомом Малоянисольської сільської ради Нікольського району Донецької області 21 березня 2016 року.
Відповідно рішення Волноваського районного суду Донецької області від 08 квітня 2019 року справа № 221/3785/18 за позивачем ОСОБА_1 визнано право власності в поряду спадкування за заповітом від 20 січня 2016 року на земельні ділянки загальною площею 5,95 га, що розташовані на території Краснівської сільської ради Волноваського району Донецької області: площею 5,07 га кадастровий номер 1421583200:03:000:0448; площею 0,05 га кадастровий номер 1421583200:04:000:0354; площею 0,83 га кадастровий номер 1421583200:03:000:0768, що належали ОСОБА_2 .
Також, право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданим 24 травня 2019 року.
Відповідно до положень ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України,Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі»договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.
Так, відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, яка передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Тобто, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою - п'ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Встановлено, що позивач ОСОБА_1 неодноразово, протягом 2019 року, з моменту здійснення державної реєстрації спірної земельної ділянки, ще до закінчення дії договорів оренди - у вересні 2019 року повідомляла відповідача про небажання продовжувати строк договору оренди землі на новий строк та просила звільнити спірну земельну ділянку, а також повернути в належному стані.
Отже, наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.
Крім того, запропоновані відповідачем зміни істотних умов договору, а саме, розмір орендної плати та строк дії цього договору потребують згоди сторін (частина четверта статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Проте між сторонами такої згоди досягнуто не було. Вказаний висновок суду ґрунтується на правовій позиції, висловленій ВС/КЦС у справі № 625/166/18 від 18.04.2019р.
Зі змісту позовної заяви вбачається, що ПрАТ «Екопрод» дізналось про смерть орендодавця ОСОБА_2 у 2016 році, а про наявність спадкоємця ОСОБА_1 у 2018 році, однак, всупереч статті 33 Закону України «Про оренду землі», не повідомило спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли їм стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку - про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк.
Враховуючи наведене, суд вважає вимоги ОСОБА_1 такими, що підлягають задоволенню.
Також підлягають відшкодуванню стороні на користь якої постановлено рішення, понесені судові витрати, тому з ПрАТ «Екопрод» на користь ОСОБА_1 необхідно стягнути 840 (вісімсот сорок) грн. 80 коп., понесені у зв'язку із сплатою судового збору.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст.526, 549, 610-612, 651, 792, 1225 ЦК України, ст.ст. 96, 141 ЗК України, ст.ст. 13,30-33 Закону України «Про оренду землі», керуючись ст. ст. 12, 81, 259, 263-265, 133 , 280-281, ЦПК України, суд,-
Позовні вимоги ОСОБА_1 до ПрАТ «Екопрод» задовольнити.
Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 5,95 га кадастровий номер 1421583200:03:000:0448 від 20 листопада 2011 року, укладений між ОСОБА_2 та ПрАТ «ЕКОПРОД», в особі генерального директора Мельника І.І.
Зобов'язати ПрАТ «Екопрод» повернути ОСОБА_1 земельної ділянки площею 5,95 га кадастровий номер 1421583200:03:000:0448, припинивши її подальше оброблення.
Стягнути з ПрАТ «Екопрод» на користь ОСОБА_3 необхідно стягнути 840 (вісімсот сорок) грн. 80 коп.
Рішення може бути оскаржене до Донецького апеляційного суду, шляхом подачі апеляції протягом 30-ти днів після проголошення рішення безпосередньо до суду апеляційної інстанції.
Відповідно до п.15.5 Перехідних положень ЦПК України до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу. У разі порушення порядку подання апеляційної чи касаційної скарги відповідний суд повертає таку скаргу без розгляду.
Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Суддя: Н.В.Писанець