Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"14" грудня 2020 р.м. ХарківСправа № 922/3227/20
Господарський суд Харківської області у складі:
судді Калініченко Н.В.
секретар судового засідання Казмерчук М.Т.
за участю представників учасників процесу:
позивача - Шабанова С.О, адвокат, ордер серія АР № 1025297 від 05.10.2020 р.
третьої особи - не з'явився
відповідача - Новіков М.С. (самопредставництво)
розглянувши в порядку загального позовного провадження справу
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю торгова фірма «Дружба», м. Харків,
третя особа, яка не заявляє самосійні вимоги на предмет спору, на стороні позивача, Свято-Покровський чоловічий монастир Харківської єпархії Української Православної Церкви, м. Харків
до Харківської міської ради, м. Харків,
про визнання права користування за договором оренди,-
здійснюється фіксування судового процесу технічними засобами - програмно
апаратним комплексом "Діловодство суду", серійний номер диска CD-R 922/3227/20.
Позивач, Товариство з обмеженою відповідальністю торгова фірма "ДРУЖБА", звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідача, Харківської міської ради, про визнання права користування земельною ділянкою із кадастровим номером 6310136300:01:008:0006, що розташована за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, будинок 8, загальною площею 0,2711 га, за договором оренди землі від 01 квітня 2004 року та про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки із кадастровим номером 6310136300:01:008:0006 від 01 квітня 2004 року на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі (земельної ділянки) від 01 квітня 2004 року, укладеного між Харківською міською радою та Свято-Покровським чоловічим монастирем Харківської єпархії Української Православної Церкви, об'єктом оренди за яким є земельна ділянка, що розташована за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 8, загальною площею 0,2711 га (кадастровий номер 6310136300:01:008:0006), посвідченого ПН ХМНО Палєвою О.М. за № 982, зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 30 квітня 2004 року за №381/04.
08 жовтня 2020 року, ухвалою господарського суду Харківської області, прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу ухвалено розглядати за правилами загального позовного провадження. Почато у справі № 922/3227/20 підготовче провадження. Встановлено відповідачу п'ятнадцятиденний строк з дня вручення даної ухвали для подання відзиву на позовну заяв. Залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Свято-Покровький чоловічий монастир Харківської єпархії Української Православної Церкви. Встановлено третій особі п'ятнадцятиденний строк з дня вручення даної ухвали для подання пояснень.
08 жовтня 2020 року, ухвалою Господарського суду Харківської області, частково задоволено заяву про забезпечення позову: вжито заходи забезпечення позову шляхом заборони до вирішення спору по суті Харківській міській раді (61003, місто Харків, майдан Конституції, будинок 7, ідентифікаційний код юридичної особи 04059243) та будь-яким іншим особам, зокрема, але не виключно: Головному управлінню Держгеокадастру у Харківській області (61145, місто Харків, вулиця Космічна, будинок 21, 8-9 поверх, ідентифікаційний код юридичної особи 39792822) у тому числі Відділу у місті Харкові Головного управління Держгеокадастру у Харківській області (61003, місто Харків, вулиця Квітки-Основ'яненка, будинок 7, 4 поверх), та іншим структурним підрозділам, державним реєстраторам проводити будь-які дії щодо поділу, виділення, розробки технічної документації, проекту землеустрою, виділення (встановлення), визначення меж в натурі, передачі в оренду/інше право користування, будь-яких реєстраційних дій щодо земельної ділянки площею 0,2711 га (кадастровий номер 6310136300:01:008:0006), що розташована за адресою: місто Харків, вулиця Клочківська, будинок 8; 3). В іншій частині заяви відмовлено.
20 жовтня 2020 року, ухвалою Господарського суду Харківської області, виправлено описку у частині 1 резолютивної частини ухвали суду від 08 жовтня 2020 року у справі № 922/3227/20 вказавши вірне найменування позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю Торгова фірма «ДРУЖБА».
27 жовтня 2020 року відповідачем сформовано та представлено до суду заяву (вх. № 25004), в порядку статті 119 Господарського процесуального кодексу України, за змістом якої просить поновити процесуальний строк на подання відзиву з причин відсутності копії позовної заяви, що унеможливлює формування заперечень з приводу доводів, викладених позивачем.
28 жовтня 2020 року, ухвалою Господарського суду Харківської області, продовжено Харківській міській раді процесуальний строк на подання відзиву до 06 листопада 2020 року.
Третя особа, будучи учасником справи та бажаючи визначити свою позицію з приводу заявленого позову, надала, в порядку статті 168 Господарського процесуального кодексу України, пояснення (вх. № 25057 від 27 жовтня 2020 року), які протокольною ухвалою долучені до матеріалів справи.
06 листопада 2020 року відповідач, реалізуючи право, надане статтею 165 Господарського процесуального кодексу України, направив до суду відзив (вх. № 26116 від 09 листопада 2020 року).
10 листопада 2020 року, ухвалою Господарського суду Харківської області, зобов'язано Харківську міську раду надати до матеріалів справи в строк до 16 листопада 2020 року документи, що підтверджують надіслання (надання) відзиву і доданих до нього доказів Свято-Покровському чоловічому монастирю Харківської єпархії Української Православної Церкви.
16 листопада 2020 року від позивача надійшла заява (вх. № 26625), в порядку статті 46 Господарського процесуального кодексу України, в якій останній просить здійснювати подальший розгляд даного позов за такими вимогами: визнати право користування Товариством з обмеженою відповідальністю торговою фірмою "Дружба" земельною ділянкою із кадастровим номером 6310136300:01:008:0006, що розташована за адресою: місто Харків, вулиця Клочківська, будинок 8, загальною площею 0,2711, за договором оренди землі від 01 квітня 2004 року; визнати поновленим договір оренди земельної ділянки із кадастровим номером 6310136300:01:008:0006 від 01 квітня 2004 року на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі (земельної ділянки) від 01 квітня 2004 року, укладеного між Харківською міською радою та Свято-Покровським чоловічим монастирем Харківської єпархії Української Православної Церкви, об'єктом оренди за яким є земельна ділянка, що розташована за адресою: місто Харків, вулиця Клочківська, 8, загальною площею 0,2711 га. (кадастровий номер 6310136300:01:008:0006), посвідченого ПН ХМНО Палєвою О.М. за № 982, зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 30 квітня 2004 рокур. за № 381/04 в редакції, викладеній позивачем у даній заяві.
16 листопада 2020 року, ухвалою Господарського суду Харківської області, прийнято до розгляду заяву Товариства з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" (вх. № 26625 від 16 листопада 2020 року). Встановлено здійснювати подальший розгляд даної господарської справи з урахуванням заяви Товариства з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" (вх. № 26625 від 16 листопада 2020 року).
16 листопада 2020 року, протокольними ухвалами суду, в тому числі, долучено відзив на позовну заяву (вх. № 26116 від 09 листопада 2020 року) та заяву відповідача про усунення недоліків (вх. № 26434 від 12 листопада 2020 року) до матеріалів справи; встановлено відповідачеві строк на подання відзиву до 23 листопада 2020 року, позивачеві строк на подання відповіді на відзив до 30 листопада 2020 року та відповідачеві строк на подання заперечень до 07 грудня 2020 року.
03 грудня 2020 року від відповідача надійшли додаткові пояснення (вх. № 28310). 04 грудня 2020 року, ухвалою Господарського суду, за ініціативою суду продовжено відповідачеві процесуальний строк до 04 грудня 2020 року на подання відзиву. Прийнято до розгляду із залученням до матеріалів справи відзив Харківської міської ради (додаткові пояснення вх. № 28310 від 03 грудня 2020 року).
07 грудня 2020 року, під час проведення підготовчого засідання, судом протокольними ухвалами суду продовжено позивачу строк на подання відповіді на відзив, прийнято до розгляду з залученням до матеріалів справи відповідь на відзив (вх. № 28448 від 04.12.2020 р.); встановлено відповідачу строк на подання заперечень до 07 грудня 2020 року. Ухвалою Господарського суду Харківської області від 07 грудня 2020 року відмовлено відповідачу у задоволенні усного клопотання про продовження строку проведення підготовчого провадження у справі. 07 грудня 2020 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 08 грудня 2020 року
08 грудня 2020 року суд розпочав розгляд справи по суті. 08 грудня 2020 року, протокольними ухвалами Господарського суду, на підставі статей 42, 161, 167, 232 Господарського процесуального кодексу України, долучено заперечення відповідача (додаткові пояснення вх. № 28625 від 07 грудня 2020 року) до матеріалів справи та на підставі ч. 2 ст. 216, статті 232 ГПК України оголошено перерву у судовому засіданні по розгляду справи по суті до 14 грудня 2020 року.
В судовому засіданні суду 14 грудня 2020 року представник позивача повністю підтримала позов із підстав, визначених у заявах по суті справи. Представник відповідача заперечив проти позову, вважає його необґрунтованим, просив відмовити в задоволенні позовної заяви. Інші учасники справи в судове засідання не прибули, про причини неявки суд не сповістили, про час, місце та дату судового засідання були повідомлені належним чином.
14 грудня 2020 року, у відповідності до норми статті 240 Господарського процесуального кодексу України, було проголошено вступну та резолютивну частину рішення.
Розглянувши матеріали справи, з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно перевіривши матеріали справи та надані докази, суд встановив наступне.
01 квітня 2004 року між Харківською міською радою Харківської області (орендодавець, відповідач у справі) та Свято-Покровським чоловічим монастирем Харківської єпархії Української Православної Церкви (орендар, третя особа у справі) укладено договір оренди земельної ділянки (далі за текстом - договір), що розташована за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, будинок 8, загальною площею 0,2711 га (кадастровий номер 6310136300:01:008:0006) строком до 01 жовтня 2013 року для обслуговування будинку, який посвідчений Палевою О.М., приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу 01 квітня 2004 року, зареєстрований в реєстрі за № 382, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 30 квітня 2004 року за № 6381/04.
Відповідно до пупку 1.1 договору, орендодавець на підставі рішення XVI сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 24 вересня 2003 року № 187/03 «Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам» надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, б. 8, загальною площею 0,2711 га, в тому числі: риллі- га, багаторічних насаджень - га, сіножатей - га, пасовищ - га, лісів - га, під забудовою 0,0289 га, інших угідь 0,2422 га згідно з планом земельної ділянки, що додається.
Пунктом 4.5 договору при переході права власності або права користування на будівлі і споруди, що розташовані на орендованій земельній ділянці до іншої юридичної чи фізичної особи, а також при реорганізації юридичної особи - Орендаря, права і обов'язки сторін діють в повному обсязі, згідно цього договору.
Факт передачі вище зазначеної земельної ділянки в оренду підтверджується актом приймання-передачі б/н б/д, якій підписаний учасниками договірних правовідносин (а.с. 42, том 1).
11 листопада 2003 року Харківським міським управлінням земельних ресурсів видано Акт затвердження меж земельної ділянки на місцевості за адресою: вул. Клочківська, будинок 8, за яким землекористувачем зазначено Свято-Покровський монастир Харківської Єпархії Української Православної Церкви.
12 грудня 2005 року між Свято-Покровським монастирем Харківської єпархії Української Православної Церкви та Товариством з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «А-2», загальною площею 276,2 кв.м., що знаходиться за адресою: місто Харків, вулиця Клочківська, будинок 8, реєстраційний № 1-4383, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Глуховцевою Н.В.
Нежитлова будівля літ. "А-2" загальною площею 276,2 кв.м по вулиці Клочківській, будинок 8 у м. Харкові побудована на земельній ділянці за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 8, кадастровий № 6310136300:01:008:0006.
Позивач обґрунтовуючи підставу позиву зазначає, що з 12 грудня 2005 року права і обов'язки сторони землекористувача по договору оренди землі від 01 квітня 2004 року перейшли від Свято-Покровського чоловічого монастиря Харківської єпархії Української Православної Церкви безпосередньо до Товариства з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба", як до нового власника будівлі, оскільки, як-то передбачено у статті 377 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України, у разі переходу права власності на нерухомість у відповідних правовідносинах щодо користування землею відбувається зміна користувача земельної ділянки в силу прямої норми закону, незалежно від того відбулося документальне переоформлення права користування землею шляхом внесення змін у договір стосовно землекористувача, оскільки переоформлення цих прав лише формально відображає те, що закріплено в законі.
Відповідач у своїх поясненнях під час судового засідання та у заявах по суті справи, наголошував на відсутності переходу до Товариства з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" права користування спірною ділянкою та зазначив, що відповідно пункту 12.2 Додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 16 квітня 2008 року № 77/08 Свято-Покровському чоловічому монастирю Харківської єпархії Української Православної Церкви було припинено право користування спірною земельною ділянкою за його добровільною відмовою, надано Товариству з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" в оренду земельну ділянку загальною площею 0,5200 га. та зазначено, що договір оренди землі від 30 квітня 2004 року № 6381/04 втрачає чинність з моменту державної реєстрації нового договору оренди землі з ТОВ ТФ «ДРУЖБА» (пункт 12.4 Додатку 1).
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд зазначає наступне.
Згідно з частини 3 статті 179 Господарського кодексу України (далі за текстом - ГК України), укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо, зокрема, існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.
Відповідно до частини 1 статті 187 ГК України, спори, що виникають при укладанні договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.
Між сторонами у справі виникла процедура поновлення договору для реалізації переважного права на таке поновлення.
За змістом статті 15 Цивільного кодексу України, право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу визначено статтею 16 цього Кодексу.
Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову.
Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. При цьому особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, для якої пред'явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з'ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.
Для визначення предмета позову як способу захисту права чи інтересу важливим є перелік способів захисту цивільного права та інтересу, наведений у статті 16 Цивільного кодексу України, за змістом якої способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання права, припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб, тощо. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
Отже, в сенсі визначеного права на захист та з урахуванням предмета та підстав даного позову, суд зазначає, що між учасниками даної справи точиться суперечка з приводу наявності/відсутності факту переважного права позивача на поновлення договору оренди землі.
Відповідно до статті 19 Конституції України правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно із частиною 2 статті 792 ЦК України, відносини по найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Так, спеціальним законом, який регулює правовідносини з оренди землі є Закон України "Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно із статтею 13 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин), договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Порядок, умови і правові конструкції поновлення договору оренди землі унормовані у статті 33 Закону "Про оренду землі", за якою існує два випадки укладення договору оренди землі на новий строк:
перший випадок - через реалізацію переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5);
другий випадок - коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
При цьому, для застосування положень частини 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Водночас, частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.
Відповідно до частини 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.
Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.
Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".
У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки.
Відтак, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" містить дві різні правові конструкції, а зміст права, підстави та обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до частин першої-п'ятої зазначеної статті, не є тотожними змісту та підставам захисту його права, яке виникає за частиною 6 наведеної вище статті.
Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25 лютого 2015 року у справі N 6-219цс14 та у справі N 6-10цс15, у постановах від 18 березня 2015 року у справі N 6-3цс15 та у справі N 6-4цс15, у постанові від 13 квітня 2016 року у справі N 6-2027цс15 і Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10 квітня 2018 року у справі N 594/376/17-ц.
Як вбачається зі змісту позовних вимог, викладених позивачем у позовній заяві, з урахуванням прийнятої 16 листопада 2020 року заяви (вх. № 26625) позивача, останній просить суд визнати поновленим договір оренди землі від 01 квітня 2004 року (посвідчений Палевою О.М., приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу 01 квітня 2004 року, зареєстровано в реєстрі за № 382, зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 30 квітня 2004 року за № 6381/04) на той самий строк і на тих самих умовах, так як позивач продовжує користуватися спірною земельною ділянкою, та відповідач (орендодавець) протягом місяця від дня закінчення строку дії договору оренди не надав позивачу заперечень щодо поновлення дії договору оренди.
Тобто, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" зводяться до їх обґрунтування положеннями частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Як встановлено судом, 22 серпня 2013 року позивач звернувся до Харківської міської ради з листом-повідомленням про поновлення Договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", в якому зазначив, що 12 грудня 2005 року між ним та Свято-Покровським чоловічим монастирем Харківської єпархії Української Православної Церкви укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, що розташована на земельній ділянці за адресою: м. Харків, вулиця Клочківська, будинок 8 та він є правонаступником попереднього орендаря на підставі статті 120 Земельного кодексу України.
Судом також встановлено, що до вказаного листа позивачем було додано проект Додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 01 квітня 2004 року наступного змісту: "У зв'язку з переходом права власності на нежитлову будівлю літ. «А-2», загальною площею 276,2 кв. м., що знаходиться за адресою: місто Харків, вулиця Клочківська, будинок 8 до Товариства з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба", останнє стало правонаступником Свято-Покровського чоловічого монастиря Харківської єпархії Української Православної Церкви у договорі оренди з усіма права та обов'язками, визначеними договором оренди та чинним законодавством України; відповідно до пункту 4.3 договору оренди сторони дійшли згоди поновити його на той самий строк, на тих же умовах; викласти пункт 1.2. договору оренди в такій редакції: "Земельна ділянка надається в оренду строком до 01 квітня 2023 року (але не пізніше початку реконструкції району) для обслуговування будинку"; інші умови договору оренди залишаються незмінними; Додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди; Додаткова угода складається у двох примірниках".
Проаналізувавши умови наданої позивачем додаткової угоди, встановлено, що умови, викладені в ній, відповідають вимогам, встановленим законодавством при поновленні договору оренди відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Суд приймає до уваги правову позицію Великої Палати Верховного Суду від 20 жовтня 2020 року у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18 відповідно до якої для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів:
1. орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди;
2. до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;
3. до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;
4. орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Суд зазначає, що у контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.
Орендодавець земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності (сільські, селищні, міські ради), має право повідомити орендаря про відмову в поновленні договору оренди, і така відмова має бути заявлена саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.
Матеріали справи не містять доказів висловлення Харківською міською радою (як орендодавця земельної ділянки) протягом одного місяця від дати закінчення строку дії договору оренди землі від 01 квітня 2004 року будь-яких заперечень щодо продовження дії вказаного договору на тих самих умовах і на той самий строк.
Суд не бере до уваги, як необґрунтовані, доводи відповідача стосовно відсутності в матеріалах справи доказів отримання ним звернення позивача та проекту додаткової угоди, оскільки, по-перше, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" не передбачено обов'язку орендаря доводити факт отримання орендодавцем такого повідомлення, а встановлено лише обов'язок направити такий лист-повідомлення. По-друге, як свідчать матеріали справи, лист-повідомлення з проектом додаткової угоди направлено відповідачу позивачем у належний спосіб, а саме: відповідною кур'єрською службою, із зазначенням змісту відправленої кореспонденції (а. с. 159-161, 165 том 1).
Отже, матеріалами справи підтверджується, що позивач (орендар) належним чином виконав вимоги зазначеної норми щодо направлення відповідачу (орендодавцю) у встановлений строк лист-повідомлення з проектом додаткової угоди.
Саме ця обставина є вирішальною та підлягає доказуванню.
Також в матеріалах справи відсутні докази повернення позивачем орендованої земельної ділянки на умовах договору оренди відповідачу (орендодавцю), в тому числі акт прийому-передачі земельної ділянки після припинення дії договору.
За таких обставин, враховуючи, що з 12 грудня 2005 року на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі, що розташована на спірній земельній ділянці та в силу положень статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України (в редакції, яка діяла на момент виникнення правовідносин) Товариства з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" стало правонаступником Свято-Покровського чоловічого монастиря Харківської єпархії Української Православної Церкви (орендаря) за договором оренди землі від 01 квітня 2004 року, суд дійшов висновку, що орендар (позивач у даній справі) продовжував користуватися на підставі договору оренди від 01 квітня 2004 року земельною ділянкою після закінчення строку дії вказаного договору.
Як вбачається з матеріалів справи, хоча строк дії договору оренди землі від 01 квітня 2004 року закінчився 01 жовтня 2013 року, проте фактично обома сторонами договору продовжували виконуватись договірні зобов'язання за цим договором, земельна ділянка позивачем за актом прийому-передачі земельної ділянки відповідачу не передавалась, а відповідачем не вчинялись жодні дії щодо розірвання вищезазначеного договору.
Отже, з моменту переходу права власності (12 грудня 2005 року) на нежитлову будівлю літ. "А-2", загальною площею 276,2 кв. м., що знаходиться за адресою: місто Харків, вулиця Клочківська, будинок 8, до Товариства з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба", враховуючи, що Товариство з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" стало правонаступником Свято-Покровського чоловічого монастиря Харківської єпархії Української Православної Церкви у договірних правовідносинах за договором оренди від 01 квітня 2004 року, перейшов у тому числі і обов'язок щодо сплати орендної плати.
Судом також встановлено, що відповідно до пункту 2.1 договору оренди землі від 01 квітня 2004 року, плата за землю орендарем вноситься щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі на рахунок відділу державного казначейства у м. Харків № 33213812800002, у банк УДК у Харківській обл., м. Харкова МФО 851011 код ЗКПО 24134490, код платежу 13050200;01 не пізніше п'ятнадцятого числа наступного місяця.
Згідно з пунктом 2.2 договору оренди землі від 01 квітня 2004 року, розмір орендної плати - орендна плата за земельну ділянку на період експлуатації, згідно з довідкою № 122/04 від 05 лютого 2004 року встановлюється у розмірі 36,33 грн.
Позивачем долучено до матеріалів справи копії видаткових касових ордерів та копії квитанцій про сплату орендної плати за договором оренди землі від 01 квітня 2004 року, з яких вбачається, що кошти в якості орендної плати за договором оренди землі від 01 квітня 2004 року отримувалися з каси Товариства з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" і вносилися на рахунок відповідача через касу банку ОСОБА_1 , яка відповідно до наказу № 44/Л від 04 липня 1994 року займала посаду головного бухгалтера Товариства з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба", а відповідно до наказу № 5/Л від 20 травня 2010 року, з 20 травня 2010 року займала посаду директора Товариства з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба".
Проаналізувавши надані позивачем докази, судом встановлено, що фактично у період з 04 березня 2008 року до теперішнього часу Товариство з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" сплачувало орендну плату за користування земельною ділянкою, що розташована за адресою: місто Харків, вулиця Клочківська, будинок 8, як-то передбачено умовами договору оренди землі від 01 квітня 2004 року.
В позовній заяві позивач зазначає, що у період з 2005 по 2008 роки Товариство з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" не сплачувало орендну плату на рахунки Харківської міської ради, оскільки фактично на той час існувала переплата по орендній платі, внесена ще попереднім орендарем, а тому до 2008 року не було необхідності платити орендну плату. В судовому засіданні відповідачем цих доводів не спростовано.
Суд критично ставиться до доводів відповідача щодо неправомірності платежів і відсутності в графі "платник" саме позивача.
Так, дійсно, як вбачається з копій квитанцій про сплату орендної плати за договором оренди землі від 01 квітня 2004 року, долучених позивачем до матеріалів справи, в графі "платник" зазначено "Свято-Покровський чоловічий монастир через Мачульську Валентину Миколаївну". У судовому засіданні позивач наголошував, що Свято-Покровський чоловічий монастир зазначався в якості платника, оскільки формально за чинною на той час редакцією договору оренди від 01 квітня 2004 року він був зазначений стороною договору, проте фактично плату за оренду земельної ділянки здійснювало Товариство з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба".
Щодо посилань відповідача на відсутність податкових декларації та лист податкової служби, суд зазначає наступне.
Порядок оподаткування земельним податком регулюється Податковим кодексом України.
Плата за землю - це обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Норми встановлені підпунктів 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України (далі за текстом - ПК України).
Крім того, підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру.
Відповідно до статті 269 ПК України, платниками податку є: власники земельних ділянок, земельних часток (паїв); землекористувачі.
Згідно з статті 270 ПК України, об'єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні;
Відповідно до пункту 288.2 статті 288 ПК України, платником орендної плати за земельну ділянку є її орендар. Об'єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.3 статті 288 ПК України). Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (пункт 288.1 статті 288 ПК України). Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (пункт 288.4 статті 288 ПКУ).
Аналізуючи вищезазначені норми, можна прийти до висновку, що податок на землю не сплачується у разі зареєстрованого належним чином договору оренди земельної ділянки.
Проте суд наголошує на тому, що право користування земельною ділянкою до Товариства з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" перейшло на підставі закону у зв'язку з переходом права власності на будівлю, що розташована на спірній земельній ділянці, на підставі договору між Товариством з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" та Свято-Покровським чоловічим монастирем Харківської єпархії Української Православної Церкви від 12 грудня 2005 року та на тих самих умовах, що були визначені договором оренди від 01 квітня 2004 року, укладеним між Харківською міською радою та Свято-Покровським чоловічим монастирем Харківської єпархії Української Православної Церкви.
При цьому, документально процес такого переходу оформлено не було (додаткова угода не укладена).
Отже, враховуючи відсутність до цього часу належним чином оформленого договору (додаткової угоди) оренди зазначеної земельної ділянки, стороною в якому є саме позивач (відсутність відповідної державної реєстрації в реєстрі), у позивача об'єктивно були відсутні підстави та, взагалі, можливість здійснювати платежі від свого імені, у зв'язку з чим, з метою забезпечення належного виконання ним своїх обов'язків за договором, які перейшли до нього за законом, останнім здійснювалися платежі із зазначенням платником саме номінального орендаря - Свято-Покровського чоловічого монастиря Харківської єпархії Української Православної Церкви, що, однак, фактично, жодним чином не змінювало суті правовідносин.
Суд не бере до уваги доводи відповідача щодо неподання позивачем податкових декларацій з земельного податку, оскільки останній не мав для цього а ні формальної підстави, а ні об'єктивної можливості з викладених вище підстав.
Також суд відхиляє доводи відповідача щодо зазначення податковим органом про відсутність підстав для здійснення позивачем орендної оплати, оскільки, як зазначалося вище, такий обов'язок, а, відповідно, і підстава для оплати, виникли у останнього саме на підставі закону у зв'язку з переходом права власності на будівлю, і не залежать від факту оформлення цих правовідносин.
Таким чином, з моменту державної реєстрації права власності на нежитлову будівлю літ. "А-2", загальною площею 276,2 кв. м., що знаходиться за адресою: місто Харків, вулиця Клочківська, будинок 8, до теперішнього часу, земельна ділянка фактично використовується Товариством з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба", яке при такому використанні несе всі витрати, сплачує всі обов'язкові платежі, пов'язані з користуванням землею, у тому числі оренду плату за неї, що підтверджується відповідними документами.
При цьому суд зауважує, що відповідачем доказів протилежного не надано.
В свою чергу, Харківська міська рада, як орендодавець, приймає орендну плату за користування земельною ділянкою, що розташована за адресою: місто Харків, вулиця Клочківська, будинок 8, та з моменту закінчення договору оренди землі від 01 квітня 2004 року не надіслала на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" жодного листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, а отже фактично не заперечувала того, що договір оренди від 01 квітня 2004 року поновлено на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Проте, судом встановлено, що на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" надійшов лист Департаменту територіального контролю Харківської міської ради № П-270/20 від 10 вересня 2020 року, у якому зазначено, що Департаментом виявлено факт використання земельної ділянки по вулиці Клочківській, будинок 8 у місті Харкові без документів, що посвідчують право власності або право користування нею, без державної реєстрації прав на неї та без здійснення плати за користування нею у формі та розмірах, встановлених чинним законодавством України та актами Харківської міської ради.
Таким чином, як вбачається з вищезазначеного листа, Харківська міська рада заперечує законність факту використання Товариством з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" земельної ділянки, що в свою чергу свідчить про наявність спору про право.
Суд зазначає, що відповідно до пункту 6 статті 3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Існує очевидна необхідність формування єдиної правозастосовчої практики щодо застосування пункту 6 статті 3 ЦК України та доктрини «venire contra factum proprium» (заборони суперечливої поведінки) для забезпечення розумної передбачуваності судових рішень.
У праві України зазначена доктрина проявляється, зокрема, у кваліфікації певних поведінкових актів (так званих конклюдентних дій) особи - сторони правочину (наприклад, прийняття оплати за товар за договором купівлі-продажу) як волевиявлення, яке свідчить про вчинення правочину, зокрема про його схвалення (постанова Верховного Суду України від 19 серпня 2014 року у справі № 3-59гс14).
Доктрина заборони суперечливої поведінки базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).
Доктрина venire contra factum proprium базується на принципі добросовісності. В судовій практиці дана доктрина найчастіше застосовується при вирішенні справ, в яких одна із сторін стверджує про неукладеність договору з підстав недосягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов, підписання договору не тією особою, яка повинна його підписати, несвоєчасної реєстрації договору тощо. Тобто зазначена доктрина застосовується до аналогічних правовідносин, оскільки містить за соєю суттю фундаментальні принципи та засади. Якщо особа, яка має право на оспорення документа (наприклад, свідоцтва про право на спадщину) чи юридичного факту (зокрема, правочину, договору, рішення органу юридичної особи), висловила безпосередньо або своєю поведінкою дала зрозуміти, що не буде реалізовувати своє право на оспорення, то така особа пов'язана своїм рішенням і не вправі його змінити згодом. Спроба особи згодом здійснити право на оспорення суперечитиме попередній поведінці такої особи і має призводити до припинення зазначеного права.
По суті згаданий принцип римського права venire contra factum proprium є вираженням equitable estoppel - однієї з найважливіших доктрин загального права. В системі загального права ця доктрина ґрунтується на principles of fraud. Вона спрямована на недопущення ситуації, в якій одна сторона може займати іншу позицію в судовому розгляді справи, що відрізняється від її більш ранньої поведінки або заяв, якщо це ставить протилежну сторону у невигідне становище.
Верховний Суд у складі об'єднаної палати Касаційного цивільного суду в результаті перегляду справи № 390/34/17 у постанові від 10 квітня 2019 року (касаційне провадження № 61-22315сво18) при розгляді справи застосувала доктрину «venire contra factum proprium» (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці), в основі якої - принцип добросовісності. У статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказано, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
Очевидно, що у даному спорі дії відповідача, який протягом усього часу приймав виконання позивачем своїх обов'язків за договором оренди від 01 квітня 2004 року, отримані кошти не повертав, претензій щодо користування земельною ділянкою не висував, її повернення після закінчення строку дії зазначеного договору (01 жовтня 2013) у встановленому цим же договором порядку не вимагав, що обґрунтовано надавало позивачу підстави вважати себе законним та належним орендарем земельної ділянки та в подальшому продовжувати виконувати свої обов'язки за договором оренди від 01 квітня 2004 року належним чином, а згодом, лише 10 вересня 2020 року направив позивачу претензію щодо безпідставного користування землею, суперечить його попередній тривалій поведінці, і є недобросовісними.
Суд вважає за необхідне зазначити, що згідно зі статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело прав.
Перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення законів.
У рішенні Європейського суду з прав людини від 24 червня 2003 року у справі "Стретч проти Об'єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії" встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях статті 1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.
У рішенні Європейського суду з прав людини по справі "Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії", в якій він постановив, що стаття 1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту правомірних очікувань щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. Правомірні очікування виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей.
З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об'єктом правового захисту згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.
Додатково слід зазначити, що на підтвердження факту використання Товариства з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" земельної ділянки та будівлі, що розташована на ній, за адресою: місто Харків, вулиця Клочківська, будинок 8, позивачем долучено до матеріалів справи договори з комунальними підприємствами, а саме: договори з АК «Харківобленерго» про постачання електричної енергії укладеними у період з 2000 по 2019 роки, договором № 45/07 від 01 грудня 2006 року про поставку природного газу, укладеного між АТ «Лізингова компанія «Содействие» та Товариством з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба", договором № 0761 від 17 квітня 2006 року укладеним між ВАТ «Харківміськгаз» та Товариством з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба", договором № 8902 від 09 листопада 2007 року укладеним між ВАТ «Харківміськгаз» та Товариством з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба", додатковою угодою від 25 квітня 2008 року до договору № БЮ971-06 від 30 листопада 2006 року укладеною між ТОВ «ВЕЛТОН ТЕЛЕКОМ» та Товариства з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба".
Щодо доводів відповідача про наявність на земельній ділянці іншої будівлі, суд зазначає наступне.
Зокрема, відповідач посилається на генеральний план інвентаризаційної справи № 33514 станом на квітень 1946 року та рішення Виконкому Дзержинської районної ради народних депутатів №152/1 від 02 серпня 1978 року, згідно з яким технічний стан житлового будинку «літ. Б» за зазначеною адресою має загальний фізичний знос 73 відсотки та вважається ветхим (аварійним), не підлягаючим ремонту.
Під час укладення договору оренди від 01 квітня 2004 року, орендодавець (Харківська міська рада) засвідчила той факт, що земельна ділянка, зазначена в пункті 1.1. договору до цього часу нікому іншому не продана, не відчужена іншим способом, не заставлена, не передана в користування, в спорі та під забороною (арештом) не перебуває, прав щодо неї третіх осіб не має (пункт 7.1. договору).
Отже, на момент укладення договору оренди від 01 квітня 2004 року усі обставини щодо наявності на земельній ділянці будівель та, відповідно, питання щодо прав будь-яких інших осіб були погоджені, зокрема, й відповідачем.
Жодних доказів щодо наявності на цей будь-якої іншої будівлі, що не була зазначена в договорі оренди землі від 01 квітня 2004 року, стосовно якої так чи інакше могли би виникнути права у будь-яких третіх осіб, відповідачем час не надано.
Договір оренди від 01 квітня 2004 року був укладений після досягнення сторонами усіх істотних умов, і, зокрема, за підписом орендодавця, а тому підстав вважати що поновлення цього договору якимось чином вплине на права третіх осіб, об'єктивно немає.
Крім того, суд зазначає, що в даній справі предметом позову є визнання права користування земельною ділянкою на підставі чинного договору оренди та визнання його поновленим, а не правомірність самого договору оренди чи окремих його умов.
Суд повністю відхиляє доводи відповідача, стосовно того, що Товариством з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" було порушено та не виконано вимоги рішення Харківської міської ради № 77/08 від 16 квітня 2008 року, оскільки спірні правовідносини не стосуються питання надання в оренду майна за рішенням органу місцевого самоврядування, а стосуються питання наявності/відсутності підстав для продовження строку дії договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Для застосування положень частини 6 статті 33 названого вище Закону не вимагається наявності рішення орендодавця, як органу місцевого самоврядування в розумінні статті 71 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні". При цьому, договір оренди землі, за наявності певних обставин, вважається поновленим відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а укладення додаткової угоди до договору, відповідно до вимог частини 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі", є оформленням юридичного факту поновлення договору на новий (той самий) строк. Такий юридичний факт у даному випадку виникає не з рішення міської ради, а з акта законодавства, а саме з частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Стосовно доводів відповідача, що при посиланні на статтю 120 ЗК України та статтю 377 ЦК України (в редакції, яка була чинною станом на 12 грудня 2005 року) позивачем не враховано того, що зазначеною нормою не було врегульовано автоматичного переходу права користування тією частиною земельної ділянки, на якій розміщена будівля, та частиною ділянки, яка необхідна для її обслуговування, суд вважає за можливе звернутись до висновку, викладеному у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 689/26/17, в якій Велика Палата Верховного Суду щодо подібних правовідносин дійшла висновку, що при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з положеннями статті 125 ЗК України у редакції, що була чинною, починаючи з 1 січня 2002 року, слід виходити з того, що у випадку переходу у встановленому законом порядку права власності на об'єкт нерухомості, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у власності особи, яка відчужила зазначений об'єкт нерухомості, у набувача останнього право власності на відповідну земельну ділянку виникає одночасно із виникненням права власності на такий об'єкт, розміщений на цій ділянці. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на розміщену на ній нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об'єкта права власності.
Тобто за загальним правилом, закріпленим у частині 1 статті 120 ЗК України, особи, які набули права власності на будівлю чи споруду, стають власниками земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику.
Така правова позиція висловлена Верховним Судом України в постановах від 11 лютого 2015 року у справі № 6-2цс15, від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-2225цс16, від 13 квітня 2016 року у справі № 6-253цс16 та інших, і Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступу від них.
Стосовно заперечень відповідача щодо невірного застосування позивачем частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" як такої, що станом на 12 грудня 2005 року не передбачала автоматичного переходу права оренди на земельну ділянку до набувача майна у разі переходу права власності на будівлю, що розташована на орендованій земельній ділянці, суд зауважує, що такий перехід зумовлений та був здійснений на підставі загальних положень - статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України (в редакції, чинній на момент спірних правовідносин), що регулюють зазначені правовідносини, які закріплюють принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі розміщеного на ній об'єкту нерухомості, який є усталеним у практиці Верховного Суду, а також вимоги законності, яка випливає з Конвенції, та яка означає вимогу дотримання відповідних положень національного закону і принципу верховенства права (див. рішення у справі «Ентріч проти Франції» (Hentrich v. France) від 22 вересня 1994 року, серія А, № 296-A, с. 19л-20, пункт 42).
Також судом не приймається до уваги посилання відповідача, що відповідно до пункту 4.5 спірного договору, при переході права власності або права користування на будівлі і споруди, що розташовані на орендованій земельній ділянці до іншої юридичної чи фізичної особи, а також при реорганізації юридичної особи - орендаря, права і обов'язки сторін, а саме Харківської міської ради та Свято-Покровського чоловічого монастиря Харківської єпархії Української Православної Церкви, діють в повному обсязі, згідно цього договору.
Суд зазначає, що відповідач невірно трактує положення договору оренди землі, оскільки виходячи з сукупного аналізу наведених вище норм закону та їх застосування судом касаційної інстанції, у даному випадку мається на увазі, що відчуження частини об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, не є підставою для внесення змін до договору оренди, зважаючи на те, що договір у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене.
Підсумовуючи вище зазначене, суд приходить до висновку, що у відповідності до законодавства з моменту державної реєстрації речового права приватної власності на будівлю (12 грудня 2005 року) за позивачем, у нього виникло право користування земельною ділянкою на умовах укладеного договору оренди землі від 01 квітня 2004 року.
Судом також встановлено, що згідно з пунктом 1.2 спірного договору оренди землі, земельна ділянка надається в оренду строком до 01 жовтня 2013 року (але не пізніше початку реконструкції району) для обслуговування будинку.
Пунктом 4.3 спірного договору встановлено, що поновлення договору оренди землі здійснюється після закінчення строку, на який укладено цей договір, орендар, при належному виконанні умов цього договору, має за інших рівних умов переважне право про поновлення договору.
У разі продовження договору на новий строк, його умови можуть бути змінено за згодою сторін.
У позовній заяві позивач зазначає, що також підтверджується матеріалами справи, що 22 серпня 2013 року Товариство з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" направило на адресу Харківської міської ради лист-повідомлення № 11 про закінчення терміну дії договору оренди землі від 01 квітня 2004 року та бажання продовжити дію цього договору на той самий строк та на тих самих умовах, що були передбачені договором про оренду землі від 01 квітня 2004 року. Разом з листом Товариством з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" направило на адресу Харківської міської ради проект Додаткової угоди до договору оренди землі від 01 квітня 2004 року.
Таким чином, до закінчення строку дії договору оренди позивач, як добросовісний орендар, маючи законні сподівання на продовження дії договору оренди землі на новий строк у встановленому порядку звернувся до орендодавця з метою реалізації переважного права продовження дії договору, яке було йому гарантовано умовами договору та положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі".
За системним аналізом земельного законодавства, ретельним дослідженням обставин справи, яка розглядається, судом встановлено, що позивач у відповідності до вимог чинного законодавства вчинив всі необхідні дій для реалізації свого права на поновлення договору оренди землі, а відтак наявні підстави для задоволення позовних вимог.
Враховуючи, що судом встановлено обґрунтованість та доведеність позовних вимог позивача, які покладені в основу підстави позову, враховуючи заявленя відповідачем заяви про застосування строку позовної давності, суду необхідно, з урахуванням норм матеріального права, беручи до уваги конкретні обставини по даній справі, встановити наявність чи відсутність застосування до спірних правовідносин положень про позовну давність.
Пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 4 листопада 1950 року передбачає, що кожен має право на справедливий розгляд його справи судом. ЄСПЛ зауважує, що позовна давність - це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до відповідальності у суді після закінчення певного періоду часу після вчинення правопорушення. Періоди позовної давності, які є звичним явищем у національних правових системах Договірних держав, переслідують декілька цілей, що включають гарантування правової визначеності й остаточності та запобігання порушенню прав відповідачів, які могли б бути ущемлені у разі, якщо було б передбачено, що суди ухвалюють рішення на підставі доказів, які могли стати неповними внаслідок спливу часу» (див. mutatis mutandis рішення у справах «ВАТ «Нафтова компанія «Юкос» проти Росії» від 20 вересня 2011 року («OAO Neftyanaya Kompaniya Yukos v. Russia», заява № 14902/04, пункт 570), «Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства» від 22 жовтня 1996 року («Stubbings and Others v. the United Kingdom», заяви № 22083/93 і № 22095/93, пункт 51).
Позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу (стаття 256 ЦК України).
Якщо позовні вимоги господарським судом визнано обґрунтованими, а стороною у справі заявлено про сплив позовної давності, суд зобов'язаний застосувати до спірних правовідносин положення статті 267 ЦК України і вирішити питання про наслідки такого спливу (тобто або відмовити в позові у зв'язку зі спливом позовної давності, або за наявності поважних причин її пропущення захистити порушене право, але в будь-якому разі вирішити спір з посиланням на зазначену норму).
Для визначення моменту виникнення права на позов важливими є як об'єктивні (сам факт порушення права), так і суб'єктивні (особа довідалася або повинна була довідатись про це порушення) чинники.
Аналіз стану поінформованості особи, вираженого дієсловами «довідалася» та «могла довідатися» у статті 261 ЦК України, дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обов'язку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за його захистом до суду, недостатньо.
Позивач повинен також довести той факт, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права, що також випливає із загального правила, встановленого статтею 33 ГПК України (у редакції, чинній до 15 грудня 2017 року) та статтею 74 цього Кодексу (у редакції, чинній з 15 грудня 2017 року), про обов'язковість доведення стороною спору тих обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Відповідач, навпаки, мусить довести, що інформацію про порушення можна було отримати раніше.
Як зазначалося вище, з сукупного аналізу обставин справи вбачається, що після закінчення терміну дії договору оренди (01 жовтня 2013) позивачем вчинялися наступні дії: орендар продовжував відкрито та без порушень вимог чинного законодавства користування земельною ділянкою, належно виконував свої обов'язки за договором у вигляді сплати орендної плати; відповідач, в свою чергу, отримував орендну плату, отримані кошти не повертав (тобто вважав платежі обґрунтованими) претензій, заперечень щодо користування земельною ділянкою не висував, її повернення після закінчення строку дії зазначеного договору (01 жовтня 2013) у встановленому цим же договором порядку не вимагав, тобто, фактично, протягом усього часу приймав виконання позивачем своїх обов'язків за договором оренди від 01 квітня 2004 року.
Зазначені обставини, а саме: відповідна триваюча конклюдентна поведінка сторін, зокрема, дії відповідача та, фактично, його "мовчазна згода" щодо продовження правовідносин оренди обґрунтовано надавало позивачу підстави вважати себе законним та належним орендарем земельної ділянки та виключало будь-яку можливість вважати свої права порушеними.
За таких обставин, позивач об'єктивно не мав можливості довідатися про факт порушення його прав у зазначених правовідносин, а, відтак, і звернутися за їх захистом до суду.
Про порушення свої прав позивач довідався лише з претензії відповідача від 10 вересня 2020 року, в якій відповідач прямо заперечив правомірність користування землею.
Таким чином, суд вважає, що відлік строку позовної давності має розпочинатися з моменту отримання позивачем претензії відповідача від 10 вересня 2020 року.
Отже, позивачем строк позовної давності не порушено.
При цьому, суд наголошує, що навіть якщо враховувати формальний аспект спливу трирічного строку з моменту закінчення дії договору оренди (01 жовтня 2013), то, зважаючи на викладені вище обставини, у будь-якому випадку, слід зазначити на поважності причин пропуску такого строку позивачем.
За таких обставин, клопотання відповідача про застосування наслідків пропуску позовної давності не підлягає задоволенню.
Таким чином, враховуючи факт належного виконання Товариством з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" своїх зобов'язань за договором, в тому числі щодо сплати орендної плати, при цьому суд зауважує, що відповідачем доказів протилежного (неналежного виконання позивачем умов договору) не надано; дотримання позивачем строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; не надіслання саме орендодавцем у встановлений законом строк відмови в поновленні договору на новий строк; продовження користування земельною ділянкою, суд на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин) дійшов до висновку про наявність у Товариством з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" переважного права на поновлення договору оренди землі, а відтак задовольняє позовні вимоги.
Згідно з статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Конвенція покликана гарантувати не теоретичні або примарні права, а права, які є практичними і ефективними. Це особливо стосується права на доступ до суду, зважаючи на помітне місце, відведене у демократичному суспільстві праву на справедливий суд (див. рішення у справах "Ейрі проти Ірландії", від 09 жовтня 1979 року, пункт 24, Series A N 32, та "Гарсія Манібардо проти Іспанії", заява №38695/97, пункт 43, ECHR 2000-II).
У пункті 58 рішення Європейського суду з прав людини від 10 лютого 2010 року "Справа "Серявін та інші проти України"" (заява N 4909/04) Європейський суд з прав людини наголошує, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються.
Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов'язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії", № 37801/97, пункт 36, від 01 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії", №49684/99, пункт 30, від 27 вересня 2001 року).
Враховуючи усе вищевикладене, суд приходить до висновку що позовні вимоги позивача підлягають задоволенню.
Судові витрати зі сплати позивачем при поданні позову судового збору, відповідно до пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись статтями 1-5, 10-13, 20, 41-46, 73-80, 86, 123, 129, 194-196, 201, 208-210, 216-220, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд Харківської області, -
Позов задовольнити повністю.
Визнати права користування Товариством з обмеженою відповідальністю торговою фірмою "Дружба" (61166, місто Харків, проспект Науки, будинок 24, ідентифікаційний код юридичної особи 14094677) земельною ділянкою із кадастровим номером 6310136300:01:008:0006, що розташована за адресою: місто Харків, вулиця Клочківська, будинок 8, загальною площею 0,2711 га за договором оренди землі від 01 квітня 2004 року.
Визнати поновленим договір оренди земельної ділянки із кадастровим номером 6310136300:01:008:0006 від 01 квітня 2004 року на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі (земельної ділянки) від 01 квітня 2004 року, укладеного між Харківською міською радою та Свято-Покровським чоловічим монастирем Харківської єпархії Української Православної Церкви, об'єктом оренди за яким є земельна ділянка, що розташована за адресою: місто Харків, вулиця Клочківська, 8, загальною площею 0,2711 га. (кадастровий номер 6310136300:01:008:0006), посвідченого ПН ХМНО Палєвою О.М. за № 982, зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 30 квітня 2004 року за № 381/04 в наступній редакції:
Додаткова угода
про поновлення договору оренди землі від 01 квітня 2004 року,
зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по
земельних ресурсах" від 30.04.2004 року за № 381/04
місто Харків "_" _______ "_____" року
Орендодавець, Харківська міська рада, в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та Закону України "Про оренду землі", з одного боку та орендар Товариство з обмеженою відповідальністю Торгова фірма "Дружба", місцезнаходження: 61166, м. Харків, проспект Науки, будинок 24, код ЄДРПОУ 14094677, в особі директора Мачульської Валентини Миколаївни, яка діє на підставі Статуту, з іншої сторони,
уклали дану додаткову угоду до договору оренди землі (земельної ділянки), що розташована за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 8, загальною площею 0,2711 га (кадастровий номер 6310136300:01:008:0006), укладеного між Харківською міською радою та Свято-Покровським чоловічим монастирем Харківської єпархії Української Православної Церкви, посвідченого ПН ХМНО Палєвою О.М. за № 982, зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 30 квітня 2004 року за № 381/04 , (далі - договір) про нижченаведене:
1. Поновити строк дії договору оренди на наступні 9 (дев'ять) років та 5 (п'ять) місяців, починаючи з 06 жовтня 2020 року.
2. Викласти пункт 1.2. договору оренди в такій редакції: "Земельна ділянка надається в оренду строком до 01.04.2030 року (але не пізніше початку реконструкції району) для обслуговування будинку".
3. Усі права та обов'язки орендаря, визначені договором оренди та чинним законодавством України, переходять до Товариства з обмеженою відповідальністю Торгова фірма "Дружба", що стало правонаступником Свято-Покровського чоловічого монастиря Харківської єпархії Української Православної Церкви у зв'язку з переходом права власності на нежитлову будівлю літ. "А-2", загальною площею 276,2 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 8 до Товариства з обмеженою відповідальністю Торгова фірма "Дружба".
4. Інші умови договору оренди землі (земельної ділянки) від 01 квітня 2004 року, укладеного між Харківською міською радою та Свято-Покровським чоловічим монастирем Харківської єпархії Української Православної Церкви, об'єктом оренди за яким є земельна ділянка, що розташована за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 8, загальною площею 0,2711 га (кадастровий номер 6310136300:01:008:0006), посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Палєвою О.М. за № 982, зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 30 квітня 2004 року за № 381/04 залишаються незмінними.
5. Додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі (земельної ділянки) від 01 квітня 2004 року, укладеного між Харківською міською радою та Свято-Покровським чоловічим монастирем Харківської єпархії Української Православної Церкви, об'єктом оренди за яким є земельна ділянка, що розташована за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 8, загальною площею 0,2711 га (кадастровий номер 6310136300:01:008:0006), посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Палєвою О.М. за № 982, зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 30 квітня 2004 року за № 381/04.
ОрендодавцьОрендар
Харківська міська радаТовариство з обмеженою відповідальністю Торгова фірма "Дружба"
61003, м. Харків, майдан Конституції, будинок 7 Код ЄДРПОУ - 04059243 В особі міського голови: ____________ / Кернес Г.А. / 61166, м. Харків, проспект Науки, будинок 24 Код ЄДРПОУ - 14094677 В особі керівника: ________________ / Мачульська В.М. /
Стягнути з Харківської міської ради (61003, місто Харків, майдан Конституції, будинок 7, ідентифікаційний код юридичної особи 04059243) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю торгова фірма "Дружба" (61166, місто Харків, проспект Науки, будинок 24, ідентифікаційний код юридичної особи 14094677) судові витрати (сплачений судовий збір) 4 204,00 грн.
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення відповідно до статей 256, 257 ГПК України та з урахуванням підпункту 17.5 пункту 17 Перехідних положень Кодексу.
Повне рішення складено "18" грудня 2020 р.
Суддя Н.В. Калініченко
cправа № 922/3227/20