10.12.2020 року м.Дніпро Справа № 912/1552/20
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Березкіної О.В. (доповідач)
суддів Широбокової Л.П., Іванова О.Г.
при секретарі: Ковзикові В.Ю.
за участю представників сторін:
позивач: Сосновський В.І. голова фермерського господарства, паспорт серії НОМЕР_1 від 05.01.2000 р.;
від позивача: Яшан Ю.Б. адвокат, ордер серії КР №139947 від 10.12.2020 р.;
від відповідача: Попов Р.О. (в режимі відеоконференції) адвокат, довіреність №015-20 від 08.01.2020 р.;
розглянувши у відкритому судовому засіданні (в режимі відеоконференції) апеляційну скаргу Фермерського господарства Сосновського Валерія Івановича
на рішення господарського суду Кіровоградської області від 21 серпня 2020 року ( суддя Тимошевська В.В.) у справі № 912/1552/20
за позовом Фермерського господарства Сосновського Валерія Івановича, 27653, Кіровоградська область. Кропивницький район, с. Калинівка
до Первозванівської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області, 27652, Кіровоградська область, Кропивницький район, с. Первозванівка, вул. Гагаріна, 1
про визнання недійсним рішення та визнання додаткової угоди укладеною
Позивач - Фермерське господарство Сосновського Валерія Івановича, звернувся до господарського суду Кіровоградської області із позовом про визнання недійсним рішення 25 сесії восьмого скликання Первозванівської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області від 10.04.2020 № 1323 "Про розгляд листа-повідомлення на поновлення договору оренди землі від 25.02.2010" та поновлення терміну дії договору оренди землі від 25.02.2010, зареєстрованого 15.04.2010 у Кіровоградському районному відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центр державного земельного кадастру при державному комітеті по земельним ресурсам України за № 041037200048, шляхом визнання укладеною додаткової угоди у редакції, зазначеній позивачем у позові.
Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 21 серпня 2020 року у справі № 912/1552/20 позовні вимоги задоволено частково.
Суд визнав недійсним рішення 25 сесії восьмого скликання Первозванівської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області від 10.04.2020 № 1323 "Про розгляд листа-повідомлення на поновлення договору оренди землі від 25.02.2010".
У задоволенні позову в іншій частині суд відмовив.
Не погодившись з рішенням суду, позивач - Фермерське господарство Сосновського Валерія Івановича, звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив скасувати рішення господарського суду Кіровоградської області в частині відмови у задоволенні позовних вимог про поновлення терміну дії договору оренди землі від 25.02.2010, зареєстрованого 15.04.2010 у Кіровоградському районному відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центр державного земельного кадастру при державному комітеті по земельним ресурсам України за № 041037200048, шляхом визнання укладеною додаткової угоди у редакції, що додана.
В обґрунтування своєї скарги апелянт посилається на те, що він дотримався всіх умов, передбачених статтею 33 Закону України « Про оренду землі», та надав відповідачу проект додаткової угоди на змінених умовах, тобто, з підвищеним розміром орендної плати. Оскільки відповідач своєчасно не розглянув лист, не надав своїх заперечень по суті, то позивач вважає, що у суду були всі підстави для задоволення позову і в цій частині.
Всі ці обставини, на думку апелянта, є підставами для скасування ухвали господарського суду Кіровоградської області.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 27.10.2020року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фермерського господарства Сосновського Валерія Івановича на рішення господарського суду Кіровоградської області від 21 серпня 2020 року ( суддя Тимошевська В.В.) у справі № 912/1552/20 .
Розгляд справи призначено у судовому засіданні в приміщенні Центрального апеляційного господарського суду за адресою: м. Дніпро , пр. Дмитра Яворницького,65, зал засідань № 207 на 10.12.2020рік.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 24.11.2020 року розгляд апеляційної скарги Фермерського господарства Сосновського Валерія Івановича на рішення господарського суду Кіровоградської області від 21 серпня 2020 року ( суддя Тимошевська В.В.) у справі № 912/1552/20 призначено провести в режимі відеоконференції за заявою відповідача - Первозванівської сільської ради ( адвокат Попов Роман Олегович) на 10.12.2020рік.
Відповідно до статті 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Оскільки рішення суду оскаржується лише позивачем і лише щодо вимог про поновлення договору оренди, то саме в цих межах колегія суддів і здійснює перегляд рішення суду першої інстанції.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, вислухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, письмові пояснення, перевіривши відповідність оскаржуваного рішення нормам діючого законодавства, Центральний апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
З матеріалів справи вбачається, що 25.02.2010 між ФГ Сосновського Валерія Івановича та Кіровоградською районною державною адміністрацією на підставі розпорядження голови вказаної РДА від 15.10.2019 № 825-р укладено договір оренди земельної ділянки за кадастровим номером 3522583600:02:000:9050, який зареєстровано у Кіровоградському районному відділі КРФ ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі вчинено запис № 041037200048 від 15.04.2010 (далі - Договір, а.с. 19-27).
Згідно Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, сформованого станом на 17.09.2018, містяться відомості щодо реєстрації за ФГ Сосновського В.І. речового права оренди на земельну ділянку за кадастровим номером 3522583600:02:000:9050 - 15.04.2010 зі строком дії речового права - 10 років (а.с. 22-24).
Відповідно до умов вказаного Договору, Договір укладено терміном на 10 (десять) років, починаючи з дати його державної реєстрації (пункт 8).
Умови цього договору зберігають свою чинність на строк його дії у випадках, коли після набуття чинності договором, законодавством встановлені інші правила, ніж передбачені договором, а також при зміні власника землі, якщо інше не передбачено в договорі (пункт 8.2.).
Згідно наказу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 01.06.2018 № 11-2932/14-18-СГ, передано Первозванівській сільській раді у комунальну власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 1118,8450 га, які розташовані на території Кіровоградської області Кіровоградського району Федорівської сільської ради та Первозванівської сільської ради (ОТГ), згідно з актом приймання-передачі, що додається (а.с. 28-29).
Умовами п.8.1 Договору передбачено, що для продовження терміну дії договору, орендар зобов'язаний повідомити письмово другу сторону про бажання пролонгації договору на новий строк не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку цього договору ( а.с. 12).
Виходячи з приписів ст. ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі", а також пункту 43 Договору оренди землі від 25.02.2010 та дати реєстрації такого Договору, 10-річний строк дії вказаного Договору розпочався 15.04.2010 та сплинув 15.04.2020.
Так, на початку 2019 року позивач звернувся до відповідача із листом -повідомленням про поновлення договору оренди на новий строк.
Рішенням Первозванівської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області від 5 квітня 2019 року за № 673, позивачу відмовлено у поновленні договору оренди земельної ділянки з тих підстав, що для продовження терміну дії договору орендар зобов'язаний повідомити письмово другу сторону про бажання пролонгації договору на новий строк не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку цього договору. Оскільки, договір є діючим до 25 квітня 2020 року, то таке звернення є передчасним.
13.01.2020 позивач знов звернувся до відповідача із листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки, до якого додав проект додаткової угоди, яка містила змінену умову щодо розміру річної орендної плати.
Так, згідно діючого на момент звернення до відповідача договору оренди була передбачена орендна плата у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а в проекті додаткової угоди позивач запропонував збільшений розмір на рівні 8% від нормативної грошової оцінки.
Інші умови договору згідно проекту додаткової угоди, залишились незмінними, у тому числі, строк дії договору.
Рішенням Первозванівської сільської ради від 10.04.2020 № 1323 "Про розгляд листа-повідомлення на поновлення договору оренди землі від 25.02.2010 року зареєстрованого у Державному реєстрі земель 15.04.2010 року за №041037200048" (а.с. 42):
відмовлено в поновленні договору оренди землі від 25.02.2010 року зареєстрованого у Державному реєстрі земель 15.04.2010 року за № 041037200048, шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі від 25.02.2010 року зареєстрованого у Державному реєстрі земель 15.04.2010 року за №041037200048, розташованої за адресою с. Калинівка за межами населеного пункту, на території Первозванівської сільської ради, загальною площею 49,9997 га, кадастровий номер 3522583600:02:000:9050, (КВЦПЗ-01.01) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, терміном на 10 років, у зв'язку з тим, що дана земельна ділянка визначена як пріоритетна для забезпечення земельними ділянками працівників соціальної сфери Первозванівської сільської ради у порядку безоплатної приватизації та/або проведення земельних торгів шляхом проведення аукціону (пункт 1);
включено з 16 квітня 2020 року земельну ділянку площею 49.9997 га, кадастровий номер 3522583600:02:000:9050 (КВЦПЗ-01.01) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва до земель резерву комунальної власності на території Первозванівської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області (пункт 2).
Звертаючись до Первозванівської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області із позовом про визнання недійсним рішення 25 сесії восьмого скликання Первозванівської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області від 10.04.2020 № 1323 "Про розгляд листа-повідомлення на поновлення договору оренди землі від 25.02.2010" та поновлення терміну дії договору оренди землі від 25.02.2010 шляхом визнання укладеною додаткової угоди у редакції, що додана, позивач - Фермерське господарство Сосновського Валерія Івановича посилався на те, що відповідач в порушення приписів частини п'ятої ст. 33 Закону України "Про оренду землі", в місячний термін лист позивача належним чином не розглянув, заперечення до проекту угоди про поновлення договору оренди землі, запропонованого позивачем, не надіслав, не узгодив істотні умови, запропоновані позивачем, та не заперечив проти них.
Задовольняючи позовні вимоги щодо визнання недійсним рішення 25 сесії восьмого скликання Первозванівської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області від 10.04.2020 № 1323 "Про розгляд листа-повідомлення на поновлення договору оренди землі від 25.02.2010", господарський суд першої інстанції виходив з того, що дане рішення за своїм змістом не вказує про однозначний намір власника використовувати земельну ділянку для інших потреб, крім оренди. Так, в рішенні зазначено про альтернативні варіанти використання земельної ділянки - приватизація або проведення земельних торгів, а тому дане рішення Первозванівської сільської ради № 1323 від 10.04.2020 прийнято з порушенням порядку та строку розгляду листа-повідомлення ФГ Сосновського В.І. про поновлення Договору, чим порушено норми частини 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та що призвело до порушення прав позивача на належний розгляд питання про поновлення Договору та позбавило можливості реалізації прав, передбачених ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у встановленому законом порядку.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог щодо поновлення Договору шляхом укладення додаткової угоди в редакції позивача на підставі частини 2-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", господарський суд першої інстанції виходив з того, що для продовження договірних орендних відносин із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах, необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди на поновлення договору.
Враховуючи відсутність погодження Первозванівської сільської ради на поновлення Договору, у тому числі, на змінених умовах, запропонованих позивачем в частині розміру орендної плати (збільшено від 3% до 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки), правові підстави для визнання поновленим Договору шляхом визнання укладеною додаткової угоди в редакції позивача відсутні.
Проте, колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції щодо відмови у поновленні договору оренди шляхом укладення додаткової угоди в редакції позивача з огляду на наступне.
Як встановлено судом першої інстанції, спірні правовідносини між сторонами виникли внаслідок реалізації позивачем свого права, як орендаря земельної ділянки, на поновлення договору оренди землі, що передбачено ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).
Частиною третьою статті 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв'язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Як вбачається з матеріалів справи, позивач належно виконував обов'язки за умовами договору, своєчасно повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, до листа-повідомлення надав проект додаткової угоди, у якій запропонував відповідачу інший розмір орендної плати, збільшивши її з 3% до 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки та залишивши без змін інші умови договору.
Згідно з частиною 5 ст. 33 Закону, визначено дії, якими зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:
1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;
2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;
3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);
4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Зазначені положення слід розуміти таким чином:
а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;
б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.
При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.
Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідач, який отримав лист-повідомлення та проект додаткової угоди на змінених умовах ( поліпшених для сторони відповідача), протягом місячного терміну даний лист не розглянув, заперечень щодо нових, запропонованих позивачем умов договору, як ціна, яка була запропонована позивачем у іншому, більшому розмірі ніж це було передбачено діючим договором оренди, не висловив, що колегія суддів розцінює як погодження ним запропонованих позивачем змінених умов.
При цьому, Закон не визначає, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені лише за ініціативою орендодавця.
В даному випадку, Орендар на власний розсуд запропонував збільшений розмір орендної плати на рівні 8 %, проти чого Орендодавець не заперечував, будь-яких рішень щодо незгоди із збільшеним розміром орендної плати, не висловив.
Статтею 33 Закону « Про оренду землі» передбачено, що у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Проте, як вбачається з матеріалів справи, відповідач не заперечував проти запропонованих позивачем умов щодо розміру орендної плати, яка була збільшена орендарем до 8% нормативної грошової оцінки, інші умови договору не змінювались, а тому відсутність заперечень орендодавця свідчить про його погодження на запропоновану позивачем орендну плату у збільшеному розмірі.
Аналізуючи рішення відповідача № 673 від 05.04.2019, суд дійшов обґрунтованого висновку, що воно не містить обґрунтувань для відмови в поновленні Договору з підстав порушення позивачем порядку подання листа-повідомлення, або не погодження ним з запропонованими умовами, оскільки за своїм змістом дана відмова обґрунтована лише передчасним, до закінчення строку дії договору, зверненням.
Що стосується рішення № 1323 від 10.04.2020, то відмовою в поновленні Договору за зверненням позивача є інші обставини, а не порушення строку, порядку звернення, та не погодження відповідача з новими умовами, запропонованими позивачем, встановленими ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
Крім того, колегія суддів звертає увагу, що дане рішення визнано недійсним, і визнання його недійсним не було оскаржено сторонами.
Оскільки в силу положень наведеної норми поновлення договору оренди землі здійснюється шляхом укладення додаткової угоди, відмова, а також наявне зволікання в укладенні якої може бути оскаржено в суді, колегія суддів вважає, що відповідач фактично погодив дані умови, запропоновані позивачем з дотриманням процедури, передбаченої ч.1-5 ст. 33 Закону, проте, додаткову угоду не підписав, а тому, наявні правові підстави для визнання поновленим Договору оренди шляхом визнання укладеною додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах.
Укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі кореспондує передбаченому пунктом 6 частини другої статті 16 ЦК України способу захисту порушеного права шляхом зміни правовідношення та відповідає підставам виникнення, припинення та зміни прав та обов'язків сторін за статтею 11 цього Кодексу.
У постанові Великої Палати Верховного суду у справі № 908/299/18 від 26.05.2020 року зазначено, що якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов'язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.
З огляду на вищезазначене, рішення господарського суду Кіровоградської області в частині незадоволених позовних вимог підлягає скасуванню, з ухваленням в цій частині нового рішення про задоволення позову.
Керуючись ст.ст. 275-282 Господарського процесуального кодексу України, суд,-
Апеляційну скаргу Фермерського господарства Сосновського Валерія Івановича - задовольнити.
Рішення господарського суду Кіровоградської області від 21 серпня 2020 року у справі № 912/1552/20 у незадоволеній частині позовних вимог- скасувати.
Ухвалити в цій частині нове рішення.
Поновити термін дії договору оренди землі від 25.02.2010, зареєстрованого 15.04.2010 у Кіровоградському районному відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центр державного земельного кадастру при державному комітеті по земельним ресурсам України за № 041037200048, у наступній редакції додаткової угоди:
Додаткова угоди
до договору оренди землі від 25 лютого 2010 року (зареєстрованого у Кіровоградському районному відділі КРФ ДП ЦДЗК, запис у Державному реєстрі земель від 15 квітня 2010 року за №041037200048)
с. Первозванівка
Кропивницький район Кіровоградська область
Первозванівська сільська рада в особі Первозванівського сільського голови Мудрак Прасковії Петрівни, що діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", іменована в подальшому "Орендодавець", з одного боку, та Фермерське господарство Сосновського Валерія Івановича, в особі Сосновського Валерія Івановича, який діє на підставі Статуту, іменований в подальшому "Орендар", з другого боку, відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі", уклали цю додаткову угоду (далі за текстом угода) про поновлення договору оренди землі від 25 лютого 2010 року, зареєстрованого у Кіровоградському районному відділі КРФ ДП ЦДЗК, запис у Державному реєстрі земель від 15 квітня 2010 року за № 041037200048 (далі за текстом-договір) наступним чином:
1. Поновити договір оренди землі від 25 лютого 2010 року (зареєстрований у Кіровоградському районному відділі КРФ ДП ЦДЗК, запис у Державному реєстрі земель від 15 квітня 2010 року за № 041037200048) терміном на 10 (десять) років з дати підписання.
2 Встановити розмір річної орендної плати 8 відсотків від її нормативної грошової оцінки.
3.Замінити у всіх частинах і пунктах договору означення органу державної влади, який виступає Орендодавцем, з Кіровоградської районної державної адміністрації на Первозванівську сільську раду Кропивницького району Кіровоградської області у зв'язку з переходом повноважень щодо передачі земельних ділянок, у власність або у користування, згідно із статтею 122 Земельного кодексу України:.
4. Всі інші умови вищезгаданого договору не обумовлені даною угодою, залишаються незмінними.
5. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі від 25 лютого 2010 року (зареєстрований у Кіровоградському районному відділі КРФ ДП ЦДЗК, запис у Державному реєстрі земель від 15 квітня 2010 року за № 041037200048) та набирає чинності після державної реєстрації.
6. Додаткова угода укладена у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який провів державну реєстрацію.
Реквізити сторін
Орендодавець: Орендар:
Первозванівська сільська рада ФГ Сосновського Валерія Івановича
вул. Гагаріна,1, с. Первозванівка с. Калинівка
Кровницький район Кіровоградського району
Кіровоградська область Кіровоградської області
код ЄДРПОУ:04365098 код ЄДРПОУ 06686033
__________Мудрак П.П. __________Сосновський В.І.
М.П. (підпис) М.П. (підпис)
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення у порядку та випадках, передбачених статтею 287 ГПК України.
Повний текст постанови складений 11.12.2020року.
Головуючий суддя О.В.Березкіна
Суддя Л.П.Широбокова
Суддя О.Г.Іванов