24 листопада 2020 року Справа № 915/182/17
м.Миколаїв
Господарський суд Миколаївської області у складi головуючого суддi Ткаченка О.В.,
за участю:
секретаря судового засідання Сулейманової С.М.,
представника прокуратури: Григорян Е.Р.;
представника відповідача-1: не з'явився;
представника відповідача-2: Бортик Р.О.;
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом: Першого заступника прокурора Миколаївської області
(54030, м.Миколаїв, вул.Спаська, 28) в інтересах держави,
до відповідача-1: Миколаївської міської ради
(54027, м.Миколаїв, вул.Адміральська, 20),
до відповідача-2: Фізичної особи - підприємця Тищука В'ячеслава Миколайовича
( АДРЕСА_1 ),
про:
- визнання незаконними та скасування пунктів 4, 4.3 розділу 2 рішення Миколаївської міської ради від 18.06.2015 №48/34, якими затверджено проект землеустрою та надано в оренду Фізичної особі - підприємцю Тищуку В.М. земельну ділянку площею 754 кв.м з кадастровим номером 4810136300:01:021:0017 по пр. Центральному (Леніна), 59-А у місті Миколаєві для реконструкції нежитлового приміщення в офісно-торгівельну будівлю;
- визнання недійсним на майбутнє укладеного 08.12.2016 між Миколаївською міською радою та Фізичною особою - підприємцем Тищуком В.М. договору оренди №11241, на підставі якого передано в оренду підприємцю земельну ділянку з кадастровим номером 4810136300:01:021:0017, -
Перший заступник прокурора Миколаївської області 15.03.2017 звернувся до суду в інтересах держави з вимогами про визнання незаконним та скасування пунктів 4 та 4.3. розділу 2 рішення Миколаївської міської ради від 18.06.2015 №48/34, яким затверджено проект землеустрою та надано в оренду ФОП Тищуку В.М. земельну ділянку, площею 754 м2 з кадастровим номером 4810136300:01:021:0017 по просп. Центральному, 59-а у м. Миколаєві для реконструкції нежитлового приміщення в офісно-торговельну будівлю та про визнання недійсним на майбутнє укладеного 08.12.2016р. між Миколаївською міською радою та ФОП Тищуком В.М. договору оренди №11241, на підставі якого в оренду була передана вищевказана земельна ділянка.
В обґрунтування своїх вимог прокуратура, посилаючись на положення ст.ст.13, 14, 19, 131-1 Конституції України, ст.ст.2, 15 16, 21, 203, 215, 373 Цивільного кодексу України, ст.ст.12, 83, 122, 124, 134, 152 Земельного кодексу України, ст.ст. 20, 207 Господарського кодексу України, ст.24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та ст.2 Закону України "Про охорону земель", зазначає, що пункти 4 та 4.3. розділу 2 рішення Миколаївської міської ради від 18.06.2015 №48/34 прийнято з порушенням вимог законодавства, у зв'язку з чим підлягають визнанню незаконними та скасуванню, оскільки всупереч вимогам ст.ст. 124, 134, Земельного кодексу України, оскаржуваними пунктами рішення Миколаївської міської ради від 18.06.2015 року № 48/34 фізичній особі надано в оренду у позаконкурентному порядку вільну від забудови земельну ділянку площею 663 кв. м, яка у його користуванні або у користуванні інших фізичних та юридичних осіб не перебувала. На підставі незаконних пунктів рішення між Миколаївською міською радою та ФОП Тищуком В.М. 08.12.2016 року укладено договір оренди землі №22141, зі змінами та доповненнями, тому відповідно до ст. ст. 16, 203, 215 Цивільного кодексу України, ст. ст. 20, 207 Господарського кодексу України, ст.152 Земельного кодексу України, такий договір підлягає визнанню недійним.
Відповідач-1 у своєму відзиві зазначив, що згідно з ч.ч. 1, 3, 4, 9 ст. 79 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних відносин. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Земельна ділянка загальною площею 663 кв.м не сформована, не зареєстрована, а тому не може об'єктом цивільних прав. Враховуючи, що на спірній земельній ділянці знаходиться нежитловий об'єкт, який належить на праві приватної власності ФОП Тищуку В.М., то відповідно до абз.1 ч.2 ст.134 Земельного кодексу України вказана земельна ділянка не підлягала продажу на конкурентних засадах (земельних торгах). Крім того, чинним законодавством не визначено граничні норми виділення земельної ділянки для обслуговування нерухомого майна.
Відповідач-2 у відзиві проти позовних вимог також заперечував та зазначив, що спірна земельна ділянка була сформована лише на підставі рішення Миколаївської міської ради від 18.06.2015 №48/34; враховуючи затверджену у встановленому порядку містобудівну та землевпорядну документацію, земельна ділянка по пр. Центральному, 59-а у м. Миколаєві, площею 754 м2 була призначена виключно для реконструкції об'єкта нерухомості, розташованого за даною адресою, власником якого є ФОП Тищук В.М., що унеможливлювало здійснення добору даної земельної ділянки для земельних торгів; прокурором не надано доказів можливості збудувати інший об'єкт містобудування, з дотриманням вимог землевпорядної та містобудівної документації, а також державних будівельних норм; прокурором не надано доказів проведених маркетингових досліджень, інвестиційної привабливості, наявності звернень інших громадян та юридичних осіб щодо намірів забудови спірної земельної ділянки, а отже, відсутність вказаних обставин унеможливлює проведення добору земельної ділянки для земельних торгів; позовні вимоги про визнання недійсним на майбутнє договору оренди земельної ділянки носять похідний характер від першої позовної вимоги, тому вони також не підлягають задоволенню.
Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 17.08.2018 (Суддя Мавродієва М.В.) мотивовано тим, що виходячи з положень ст.ст.38, 39, 134, 136 Земельного кодексу України, ст.25 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", продаж права оренди на земельну ділянку площею 663 м. кв. за процедурою земельних торгів, можливий за умови наявності реальної можливості здійснення житлової або громадської забудови, з дотриманням вимог містобудівної та землевпорядної документації, а також державних будівельних норм і правил. Крім того, висновок експерта є належним доказом у справі, яким спростовуються доводи прокурора щодо обов'язковості продажу права оренди спірної земельної ділянки на земельних торгах.
Суд першої інстанції зазначив, що спірна земельна ділянка була надана в оренду ФОП Тищук В.М. саме для реконструкції нежитлової будівлі в офісно-торговельну будівлю, а отже, виходячи з положень ч.2 ст.134 Земельного кодексу України, у Миколаївської міської ради були відсутні правові підстави для продажу права оренди спірною земельною ділянкою за результатами земельних торгів.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.11.2018 рішення господарського суду Миколаївської області від "17" серпня 2018 року у справі № 915/182/17 залишено без змін.
Постановою Верховного Суду від 14.03.2019 постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.11.2018 і рішення Господарського суду Миколаївської області від 17.08.2018 у справі № 915/182/17 скасовано, а справу передано на новий розгляд до Господарського суду Миколаївської області.
Направляючи справу на новий розгляд Касаційний господарський суд звернув увагу на наступне:
- По-перше, судові рішення судів попередніх інстанцій не містять відповідних правових обґрунтувань, де в зазначеній чи інших нормах передбачається можливість отримання саме на позаконкурентних засадах земельної ділянки саме для реконструкції, а не розташування, розміщення та обслуговування об'єкту нерухомого майна, при цьому, внаслідок якої площа такої земельної ділянки фактично збільшується більш ніж в 20 разів порівняно з самою будівлею (36,6 кв. м), а саме до 754 кв. м, при чому з яких 663 кв. м - вільна від забудови земля.
- По-друге, судами попередніх інстанцій не досліджено повно, всебічно та об'єктивно з наданням відповідної оцінки доводам прокурора, що будівництво замість нежитлової будівлі саме диспетчерського пункту площею 36,6 кв.м офісно-торгівельної будівлі значно більшою площею є не реконструкцією об'єкту нерухомості, а саме новим будівництвом нового об'єкту замість старого, і вищевказані дії відповідачів в даному випадку і були направлені на обхід вищевказаних вимог ч.1 ст.134 Земельного кодексу України, що земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис) підлягають продажу саме на конкурентних засадах (земельних торгах).
Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи від 10.04.2019 справу № 915/182/17, призначено головуючому судді Ткаченку О.В.
Ухвалою суду від 11.04.2019 справу № 915/182/17 прийнято провадження суддею Ткаченком О.В., підготовче засідання у справі призначено на 14.05.2019 об 11:30.
10.05.2019 до господарського суду від Прокуратури Миколаївської області надійшли пояснення по суті позовних вимог з урахуванням вказівок Верховного Суду. За змістом поданих пояснень прокуратура вважає, що Миколаївська міська рада, приймаючи оскаржуване рішення, незаконно об'єднала в одне ціле земельну ділянку для обслуговування та експлуатації нежитлового приміщення та ділянку для будівництва (реконструкції) об'єкту, передача яких в оренду повинна відбуватись в різному порядку, встановленому законодавством. Прокуратура наполягає, що вільна від забудови частина земельної ділянки (площею 663 кв.м.) не відноситься до земель, які згідно з приписами ст. 134 ЗК України не підлягають передачі в оренду на конкурентних засадах, а тому не могла передаватись в оренду ФОП Тищук В.М. чи будь-якій іншій особі для будівництва (реконструкції) інакше, ніж за наслідками аукціону. В обґрунтування своїх пояснень прокурор посилається на аналогічну позицію Верховного Суду, висловлену у постанові від 09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г.
Крім того, з метою дослідження питання, чи є будівництво замість нежитлової будівлі (диспетчерського пункту) площею 36,6 кв.м. офісно-торгівельної будівлі значно більшої площі реконструкцією, чи новим будівництвом нового об'єкту, прокуратурою було направлено запит до Управління ДАБК Миколаївської міської ради щодо наданих Тищуку В.М. дозвільних документів на виконання будівельних робіт та введення в експлуатацію об'єктів нерухомості по пр. Центральному (раніше пр. Леніна), 59-а у м. Миколаєві. Згідно листа Управління ДАБК Миколаївської міської ради від 25.04.2019 № 1546/22.01-17 «Про надання інформації» повідомлено, що в єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів зареєстровано повідомлення ФОП Тищука В.М. про початок виконання підготовчих робіт по об'єкту «Нове будівництво торгово-офісної будівлі» від 11.12.2018.(Т. 3 а.с. 158)
Також з метою встановлення обставин справи прокуратурою Миколаївської області було направлено запит до Миколаївської міської ради щодо чинності спірного договору оренди землі, надходження звернень щодо пролонгації дії цього договору, прийняття рішень про продовження строку дії договору оренди землі. Згідно листа від 03.05.2019 Миколаївська міська рада повідомила, що ФОП Тищук В.М. звертався з листами (від 08.06.2018 №000417, від 06.12.2018 № 000754) щодо поновлення договору оренди землі, продовжує сплачувати орендну плату, а тому, на думку міської ради, спірний договір оренди землі згідно ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах. (Т. 3 а.с. 163)
13.05.2019 від відповідача - ФОП Тищук В.М. до господарського суду надійшли клопотання про призначення повторної експертизи у справі та письмові пояснення, за змістом яких, на його думку, спірна земельна ділянка, виходячи з положень ч. 2 ст. 134 ЗК України, спірна земельна ділянка могла бути надана в оренду без проведення земельних торгів. Також за змістом поданих письмових пояснень відповідач-2 вважає спірний договір оренди землі припиненим, внаслідок чого провадження у справі в частині визнання спірного договору оренди землі недійсним, на його думку, підлягає закриттю у зв'язку з відсутністю предмету спору. (п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України)
Ухвалою суду від 14.05.2019 продовжено строк проведення підготовчого провадження на 30 днів, підготовче засідання відкладено на 02 липня 2019 року о 10 год. 30 хв.
29.05.2019 від прокуратури Миколаївської області надійшли заперечення щодо закриття провадження у справі, за змістом яких навіть закінчення строку дії договору не позбавляє зацікавлену особу права звернутись до суду з вимогою про визнання недійсним договору оренди землі, який укладений з порушенням вимог закону. Зазначену позицію викладено у п. 2.6 постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» № 11 від 29.05.2013 та постанові Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 31.01.2019 у справі № 906/418/14.
У зв'язку з тим, що головуючий у даній справі суддя - Ткаченко О.В. 02.07.2019 перебував у нарадчій кімнаті в судовому процесі щодо розгляду справи № 915/646/18, підготовче засідання, призначене на 02 липня 2019 року о 10:30, не відбулось, про що складено повідомлення.
Ухвалою суду від 02.07.2019 підготовче засідання у справі призначено на 10 липня 2019 року о 10 год. 30 хв.
Ухвалою суду від 10.07.2019, враховуючи що матеріали справи вже містять висновок експерта № 17-1439/1440 щодо питання площі та конфігурації земельної ділянки, необхідної для здійснення реконструкції нежитлової будівлі про просп. Центральному, 59-а у м. Миколаєві, було відмовлено у задоволенні клопотання відповідача - ФОП Тищука В.М. про призначення повторної експертизи, закрито підготовче провадження у справі, розгляд справи по суті призначено у судовому засіданні 01.08.2019 об 11:20.
17.07.2019 від відповідача-2 до суду надійшло клопотання про залишення позову без розгляду, оскільки прокурор, в даному випадку не обґрунтував підстав звернення з даним позовом в інтересах держави, а тому не має процесуальної дієздатності.
Від прокуратури Миколаївської області 30.07.2019 до суду надійшли заперечення на клопотання про залишення позову без розгляду, за змістом яких вказується, що звертаючись до суду із позовом, прокурором зазначено, що оскільки порушення інтересів територіальної громади відбулось внаслідок незаконних дій органу місцевого самоврядування, то він захищає у спірних правовідносинах інтереси держави, які виражені в інтересах частини українського народу - членів територіальної громади (власника спірної ділянки). Відповідно, безпосередність звернення прокуратури без зазначення компетентного органу, який здійснює функції держави у спірних відносинах, обґрунтовується незаконним розпорядженням землею Миколаївською міською радою як органом місцевого самоврядування, що здійснює правомочності власника майна, належного територіальній громаді міста, а також необхідністю захисту інтересів держави в частині забезпечення права місцевої громади розпоряджатись землею, яка їй належить.
Ухвалами суду від 01.08.2019, 16.09.2019, 25.10.2019, 08.11.2019, 10.12.2019 розгляд справи неодноразово відкладався та призначався.
Ухвалою суду від 24.12.2019 провадження у даній справі було зупинено до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 912/2385/18.
У зв'язку з набранням законної сили та оприлюдненням повного тексту постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/19, ухвалою суду від 11.09.2020 провадження у справі поновлено, судове засідання з розгляду справи по суті було призначено на 01 жовтня 2020 року о 13:30.
Ухвалами суду від 01.10.2020, від 22.10.2020 розгляд справи по суті відкладався.
У судовому засіданні 17.11.2020 судом було оголошено перерву до 23.11.2020 о 10:00.
Під час розгляду справи представники сторін підтримали доводи, викладені в позовній заяві, поясненнях, запереченнях та у відзивах на позовну заяву.
У судовому засіданні 23.11.2020 судом оголошено про вихід до нарадчої кімнати до 24.11.2020 о 09:50.
24.11.2020 на підставі ст. 240 ГПК України, судом проголошено вступну та резолютивну частини судового рішення.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши докази, суд встановив наступні обставини.
Розглянувши клопотання відповідача-2 про залишення позову без розгляду з огляду на відсутність у прокуратури процесуальної дієздатності для звернення до суду з даним позовом суд зазначає наступне.
Так, ст. 131-1 Конституції України визначено, що в Україні діє прокуратура, яка здійснює, у тому числі, представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.
Згідно з ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.
Аналіз п. З ч. 1 ст. 131-1 Конституції України та ч. З ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» дає підстави стверджувати, що прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у двох випадках: якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження; у разі відсутності такого органу.
Перший «виключний випадок» передбачає наявність органу, який може здійснювати захист інтересів держави самостійно, а другий - відсутність такого органу.
За змістом ч. 4, 5 ст. 53 ГПК України, прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.
Поняття «інтереси держави», на цей час, у законі не закріплено. Проте таке визначення міститься в рішенні Конституційного суду України № 3-рп/99 від 08.04.1999, згідно якого поняття «інтереси держави» є оціночним і в кожному конкретному випадку прокурор або його заступник самостійно визначає, з посиланням на законодавство, підстави подання позову, вказує в
Відповідно до статті 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Отже, право комунальної власності територіальної громади захищається державою на рівних умовах з правом власності інших суб'єктів і кожне порушення закону щодо порядку використання комунальних земель є порушенням інтересів держави.
Звертаючись до суду з цим позовом, прокурором зазначено, що оскільки порушення інтересів територіальної громади відбулось внаслідок незаконних дій по розпорядженню спірною земельною ділянкою органу місцевого самоврядування шляхом прийняття оскаржуваного рішення, прокурор захищає у спірних правовідносинах інтереси держави, які виражаються в інтересах частини Українського народу - членів територіальної громади (власника спірної земельної ділянки).
Власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, застосування інших передбачених законом способів.
Таким чином прокурором правомірно обґрунтовані підстави звернення з даним позовом та визначено одним з відповідачів у справі Миколаївську міську раду, оскільки іншого органу місцевого самоврядування, який міг би здійснити захист інтересів держави в особі територіальної громади м. Миколаєва, виходячи зі спірних правовідносин, не існує.
Враховуючи наведене, суд вважає необґрунтованими доводи відповідача-2 щодо відсутності у прокурора підстав для звернення з даним позовом в інтересах держави та відхиляє клопотання відповідача-2 про залишення позову без розгляду.
Судом по суті спору встановлено наступні обставини.
На підставі свідоцтва про придбання арештованого майна з публічних торгів від 04.08.2009 у власності ФОП Тищук В.М. перебуває нежитлова будівля диспетчерського пункту, площею 36,6 кв.м по пр.Центральний (Леніна), 59а у м. Миколаєві.
Пунктом 17 розділу І рішення Миколаївської міської ради від 23.12.2011 №12/48 було затверджено технічну документацію із землеустрою щодо передачі земельної ділянки площею 91 кв.м, за рахунок земельної ділянки, відведеної рішенням міської ради від 10.03.11 №4/33, у тому числі 59 кв.м під капітальною забудовою, 32 кв. м під проходами, проїздами та площадками, зарахувавши її до земель комерційного використання, для обслуговування нежитлової будівлі по пр.Леніна, 59-а.
Пунктом 17.1 розділу І рішення Миколаївської міської ради від 23.12.2011 №12/48 було припинено ФОП Тищуку В.М. право користування земельною ділянкою площею 754 кв.м по пр. Леніна, 59-а.
Пунктом 17.2 розділу І рішення Миколаївської міської ради від 23.12.2011 №12/48 було пункт 20.3 розділу І рішення міської ради від 10.03.11 №4/33 визнано таким, що втратив чинність.
Пунктом 17.3 розділу І рішення Миколаївської міської ради від 23.12.2011 №12/48 було передано ФОП Тищуку В.М. в оренду на 5 років земельну ділянку площею 91 кв.м для обслуговування нежитлової будівлі по пр. Леніна, 59-а.
У подальшому, пунктом 4 розділу 1 рішення Миколаївської міської ради від 28.01.2015 №45/28 було продовжено ФОП Тищуку В.М. термін дії дозволу на складання проекту землеустрою, наданого рішенням міської ради від 18.12.2009 №42/55, щодо відведення земельної ділянки, орієнтовною площею 755 кв.м, з метою надання її в оренду строком на 5 років для реконструкції нежитлового приміщення в офісно-торговельну будівлю по пр. Леніна, 59-а.
Згодом, пунктами 4 та 4.3. розділу 2 рішення Миколаївської міської ради від 18.06.2015 №48/34 затверджено проект землеустрою та надано в оренду ФОП Тищуку В.М. земельну ділянку, площею 754 кв.м з кадастровим номером 4810136300:01:021:0017 по пр.Центральному, 59-а у м.Миколаєві для реконструкції нежитлового приміщення в офісно-торговельну будівлю.
На виконання вказаного рішення Миколаївської міської ради, 08.12.2016 між Миколаївською міською радою та ФОП Тищуком В.М. було укладено договір оренди №11241, відповідно до п.1.1 якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 18.06.2015 року № 48/34 передає, а ФОП Тищук В.М. приймає в оренду земельну ділянку для реконструкції нежитлового приміщення в офісно-торговельну будівлю по пр. Центральному (Леніна), 59-а /Заводський район/ (т.1 а.с.40).
Відповідно до п.2.1 Договору, в оренду передається земельна ділянка площею 754 кв. м без права передачі її в суборенду.
Прокуратура вважаючи, що пункти 4 та 4.3. розділу 2 рішення Миколаївської міської ради від 18.06.2015 №48/34 не відповідають вимогам законодавства, а саме порушують права та інтереси територіальної громади м. Миколаєва, звернулась до суду з позовом про визнання їх незаконними та скасування, а також про визнання недійсним укладеного між відповідачами договору про оренду землі.
Встановивши обставини справи, дослідивши докази, господарський суд доходить до наступних висновків.
Згідно ст.79 Земельного кодексу України, земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Частиною 9 ст.79-1 Земельного кодексу України встановлено, що земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування та державної реєстрації права власності на неї.
Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (ч.1 ст. 791 ЗК України).
Положеннями ч. 2 ст. 123 Земельного кодексу України (у редакції чинній на час прийняття оскаржуваного рішення) визначено, що особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки. У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки). Верховній Раді Автономної Республіки Крим, Раді міністрів Автономної Республіки Крим, органам виконавчої влади або органам місцевого самоврядування, які передають земельні ділянки державної чи комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені цією статтею.
Згідно ч.1 ст.123 Земельного кодексу України, рішення міської ради про надання земельної ділянки приймається на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у разі формування нової земельної ділянки.
У відповідності до частин 1, 2 ст.124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 2 ст.134 Земельного кодексу України, не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Отже чинне на час виникнення спірних правовідносин законодавство передбачало можливість передачі у користування земельної ділянки у разі розташування на ній об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, а щодо інших земельних ділянок право користування підлягало продажу окремими лотами на конкурентних засадах.
За свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів від 04.08.2009 ФОП Тищуку В.М. належить на праві власності нежитлова будівля диспетчерського пункту площею 36,6 кв.м. Цей об'єкт нерухомості раніше належав на праві власності територіальній громаді м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради в господарському віданні КП «Миколаївелектротранс».
Отже, оскільки попередньому власнику нежитлової будівлі диспетчерського пункту КП «Миколаївелектротранс» відповідно до державного акту №599 від 18.10.1995 на праві постійного користування належала земельна ділянка площею 59 кв.м., що підтверджується рішенням Миколаївської міської ради № 4/33 від 10.03.2011, то відповідно до ч. 2 ст. 120 ЗК України ФОП Тищуку В.М. разом з об'єктом нерухомості перейшло право саме на цю ділянку (тобто, в тому ж обсязі, що була у попереднього землекористувача).
Зокрема, ФОП Тищук В.М., з метою реалізації свого права на земельну ділянку під об'єктом нерухомості, уклав з Миколаївською міською радою договір оренди землі №8771 від 10.05.2012, відповідно до умов якого отримав у користування саме для обслуговування нежитлової будівлі площею 36,6 кв.м. ділянку площею 91 кв.м. з кадастровим номером 4810136300:01:021:0025. На даний час, право користування вказаною ділянкою припинено.
Проаналізувавши вимоги ст. 377 Цивільного кодексу України та ст. 134 Земельного кодексу України, Верховний Суд у цій справі погодився з викладеними доводами прокурора та підтвердив, що до ФОП Тищука В.М. на позаконкурентних засадах перейшло право користування частиною земельної ділянки, на якій розміщена нежитлова будівля площею 36,6кв.м. та частиною, яка необхідна для її обслуговування (п. 24 постанови Верховного Суду від 14.03.2019).
При цьому, за спірними рішенням міської ради №48/34 від 18.06.2015 та договором оренди землі №11241 від 08.12.2016 ФОП Тищук В.М. отримав в оренду земельну ділянку значно більшої площі (754 кв.м., з яких 663 кв.м. -вільна від забудови земля) для здійснення реконструкції диспетчерського пункту у офісно-торгівельну будівлю, тобто для будівництва об'єкту, а не для обслуговування існуючого.
За таких обставин суд доходить до висновку, що вільна від забудови частина земельної ділянки (площею 663 кв.м.) не відноситься до земель, які згідно з приписами ст. 134 ЗК України не підлягають передачі в оренду на конкурентних засадах, а тому не могла передаватися ФОП Тищук В.М. чи будь-якій іншій особі для будівництва (реконструкції) інакше ніж за наслідками аукціону.
Аналогічної позиції дотримується Верховний Суд у постанові від 09.02.2018 у справі №910/4528/15-г.
Таким чином оскільки пунктами 4 та 4.3. розділу 2 рішення Миколаївської міської ради від 18.06.2015 №48/34 затверджено проект землеустрою та надано в оренду земельну ділянка не тільки під об'єктом нерухомого майна - диспетчерським пунктом, що перебувала у користуванні у відповідача-2, а й за рахунок інших земель, суд доходить до висновку про порушення приписів ст.ст.124, 134, 135 Земельного кодексу України, згідно з якими право оренди земельної ділянки набувається на конкурентних засадах, за результатами проведення земельних торгів.
Щодо доводів відповідача-2 про законність отримання земельної ділянки в оренду на позаконкурентних засадах для реконструкції диспетчерського пункту у офісно-торгівельну будівлю, господарський суд зауважує наступне.
Направляючи на новий розгляд дану справу, Верховний Суд зазначив, що судами не досліджено питання, чи є будівництво замість нежитлової будівлі (диспетчерського пункту) площею 36,6 кв.м. офісно-торгівельної будівлі значно більшою площею реконструкцією чи новим будівництвом нового об'єкту.
Верховний Суд вказує, що відповідно до п. 3.21. ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», реконструкцією є перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається:
- зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо),
- забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється,
- поліпшення умов експлуатації та якості послуг.
Тобто, фактично реконструкція направлена на удосконалення та поліпшення певного об'єкту.
Згідно отриманого на запит прокуратури листа Управління ДАБК Миколаївської міської ради від 25.04.2019 № 1546/22.01-17 «Про надання інформації» повідомлено, що в єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів зареєстровано повідомлення ФОП Тищука В.М. про початок виконання підготовчих робіт по об'єкту «Нове будівництво торгово-офісної будівлі» від 11.12.2018.(Т. 3 а.с. 158)
Проте, як свідчать оскаржувані рішення Миколаївської міської ради та договір оренди, цільове призначення було визначене як «реконструкція диспетчерського пункту у офісно-торгівельну будівлю», що навіть за своїм змістом передбачає створення (шляхом будівництва або реконструкції) нового об'єкту, а не обслуговування старого, а тому не змінює необхідних передбачених земельним законодавством умов для надбання права оренди земельною ділянкою саме на конкурентних засадах.
Представник прокуратури та відповідача-2 у судовому засіданні 23.11.2020 наполягали на визначеному у оскаржуваному рішенні Миколаївської міської ради та у договорі оренди цільовому призначенні «для реконструкції нежитлового приміщення в офісно-торговельну будівлю».
Суд відзначає, що в матеріалах справи наявний висновок експерта від 17.04.2018р. №17-1439/1440 (Т.2 а.с.150-160), згідно якого були надані наступні відповіді:
- площа земельної ділянки необхідна для здійснення реконструкції нежитлової будівлі в офісно-торгівельну будівлю по пр.Центральному (Леніна), 59-а у м.Миколаєві згідно наявного в матеріалах справи ескізного проекту офісно-торговельної будівлі становить 754 м2. Ця площа та межі земельної ділянки відповідають тим, що визначенні у проекті землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренді для реконструкції нежитлової будівлі в офісно-торгівельну будівлю по пр.Центральному (Леніна), 59-а у м.Миколаєві.
- розміщення або будівництво на земельній ділянці по проспекту Центральному, 59-а у м.Миколаєві, площею 754 м2 з кадастровим номером 4810136300:01:021:0017 іншого окремого об'єкту будівництва (житлової або нежитлової будівлі) у відповідності до генерального плану міста Миколаєва, плану зонування території міста Миколаєва та існуючої землевпорядної документації не вбачається можливим.
Таким чином висновок експерта не стосується можливості відведення зазначеної ділянки без проведення торгів, а спрямоване на визначення необхідної площі та конфігурації земельної ділянки для реконструкції належного на праві власності ФОП Тищук В.М. об'єкта нерухомості площею 36,6 кв.м. на ділянці площею 754 кв.м. з кадастровим номером 4810136300:01:021:0017 та створення іншого окремого об'єкту нерухомості згідно наявного в матеріалах справи ескізного проекту офісно-торговельної будівлі.
Відповідно, наявність висновку експерта не підтверджує законність набуття ФОП Тищуком В.М. права оренди на частину земельної ділянки, вільної від забудови (площею 663 кв.м.), без проведення передбачених ст. 134 ЗК України земельних торгів, а лише засвідчує факт користування землею у відповідності з розробленою землевпорядною документацією.
За таких обставин суд вважає обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню позовні вимоги прокурора в частині визнання незаконним та скасування пунктів 4, 4.3 розділу 2 рішення Миколаївської міської ради від 18.06.2015 №48/34, якими затверджено проект землеустрою та надано в оренду Фізичної особі - підприємцю Тищуку В.М. земельну ділянку площею 754 кв.м з кадастровим номером 4810136300:01:021:0017 по пр. Центральному (Леніна), 59-А у місті Миколаєві для реконструкції нежитлового приміщення в офісно-торгівельну будівлю.
Крім того, звертаючись до суду з позовом у 2017 році прокурором було заявлено вимоги щодо визнання недійсним на майбутнє укладений 08.12.2016 між Миколаївською міською радою та Фізичною особою - підприємцем Тищуком В.М. договір оренди №11241, на підставі якого передано в оренду підприємцю земельну ділянку з кадастровим номером 4810136300:01:021:0017.
Строк дії договору згідно п. 3.1. договору оренди сторонами визначено протягом 2 років з дати його укладення (до 08.12.2018).
Згідно п. 12.2. договору його дія припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
При цьому, як встановлено судом вище, згідно листа від 03.05.2019 Миколаївська міська рада повідомила, що ФОП Тищук В.М. звертався з листами (від 08.06.2018 №000417, від 06.12.2018 № 000754) щодо поновлення договору оренди землі, продовжує сплачувати орендну плату, а тому, на думку міської ради, спірний договір оренди землі згідно ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах. (Т. 3 а.с. 163)
Проте матеріали справи не містять будь-яких доказів, які б свідчили про досягнення відповідачами згоди щодо поновлення дії договору оренди. Також відсутні докази щодо повернення земельної ділянки за актом прийому-передачі до Миколаївської міської ради.
У судовому засіданні 23.11.2020 прокурор просив врахувати внесені до законодавства України зміни, а саме щодо виключення на підставі Закону України № 2275-VIII від 06.02.2018 статті 207 Господарського кодексу України, згідно з частиною 3 якої (в редакції станом на день звернення до суду з позовом) було встановлено, що у разі якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинене лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.
Згідно з ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до ч.ч. 1 - 5 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
У відповідності до приписів ч.ч. 1-2 ст. 5 ГПК України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Враховуючи, що на підставі визнаних судом незаконними пунктів 4 та 4.3 розділу 2 рішення Миколаївської міської ради від 18.06.2015 №48/34 між сторонами 08.12.2016 було укладено договір оренди землі № 11241, суд вважає необхідним задовольнити позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 08.12.2016 №11241.
З приводу заявленої відповідачем-2 позиції у поданих письмових поясненнях (Т. 3 а.с. 176), щодо закриття провадження у справі в частині визнання спірного договору оренди землі недійсним, оскільки спірний договір оренди землі є припиненим, суд відзначає наступне.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №905/1227/17 викладений наступний правовий висновок:
« 48. Згідно зі статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
49. Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 Цивільного кодексу України, зокрема зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
50. Відповідно до статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
51. Частиною першою статті 216 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
52. Статтею 236 Цивільного кодексу України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
53. Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. І відповідно до статті 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
54. Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
55. За таких обставин, оскільки предметом спору у справі є недійсність договору і такий договір визнається недійсним з моменту вчинення, укладення сторонами додаткової угоди про припинення такого договору та повернення майна не може розцінюватися як підстава для припинення провадження у справі у зв'язку з відсутністю предмета спору (пункт 1-1 частини першої статті 80 Господарського процесуального кодексу України (у редакції, чинній на момент винесення оскаржуваного рішення). Розірвання сторонами договору, виконаного повністю або частково, не позбавляє сторони права на звернення до суду з позовом про визнання такого договору недійсним. Так само не перешкоджає поданню відповідного позову закінчення строку (терміну) дії оспорюваного правочину до моменту подання позову.»
Враховуючи викладене, обставини припинення, розірвання або закінчення строку дії договору не перешкоджають поданню зацікавленою особою відповідного позову та розгляду судом вимог щодо визнання недійсним правочину, а тому суд відхиляє доводи відповідача-2 щодо відсутності предмету спору в частині вимог про визнання недійсним спірного договору оренди у зв'язку з його припиненням, які були викладені у поясненнях від 13.05.2019. (Т.3 а.с. 176)
Керуючись ст.ст. 73, 74, 76-79, 91, 129, 210, 220, 232, 233, 238, 240, 241 ГПК України, суд, -
1. Визнати незаконними та скасувати пункти 4, 4.3 розділу 2 рішення Миколаївської міської ради від 18.06.2015 №48/34, якими затверджено проект землеустрою та надано в оренду Фізичної особі - підприємцю Тищуку В.М. земельну ділянку площею 754 кв.м з кадастровим номером 4810136300:01:021:0017 по пр. Центральному (Леніна), 59-А у місті Миколаєві для реконструкції нежитлового приміщення в офісно-торгівельну будівлю.
2. Визнати недійсним укладений 08.12.2016 між Миколаївською міською радою та Фізичною особою - підприємцем Тищуком В.М. договір оренди №11241, на підставі якого передано в оренду підприємцю земельну ділянку з кадастровим номером 4810136300:01:021:0017.
Рішення суду, у відповідності до ст.241 Господарського процесуального кодексу України, набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Згідно ч. 1 ст. 254 Господарського процесуального кодексу України, учасники справи, особи, які не брали участь у справі, якщо господарський суд вирішив питання про їх права та обов'язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції.
Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Згідно ст.257 ГПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Відповідно до пп.17.5) п.17) ч.1 Розділу XI "Перехідні положення" ГПК України, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу.
Повний текст рішення складений та підписаний « 07» грудня 2020 року.
Суддя О.В. Ткаченко