просп. Науки, 5 м. Харків, 61022, тел./факс (057)702-10-79, inbox@lg.arbitr.gov.ua
17 листопада 2020 року м.Харків Справа № 913/411/20
Провадження №33/913/411/20
За позовом Рубіжанської міської ради Луганської області (пл.Володимирська, буд.2, м.Рубіжне, Луганська область, 93011)
до Дочірнього підприємства "Рубіжанський ринок" Луганської обласної спілки споживчих товариств (вул.Визволителів, 94, м.Рубіжне, Луганська область, 93000)
про визнання недійсною додаткової угоди
Суддя Драгнєвіч О.В.
Секретар судового засідання Саутенко К.О.
У засіданні брали участь:
від позивача: представник не прибув;
від відповідача: представник не прибув.
Рубіжанська міська рада Луганської області звернулась до Господарського суду Луганської області з позовом до Дочірнього підприємства "Рубіжанський ринок" Луганської обласної спілки споживчих товариств про визнання недійсною додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди землі (державна реєстрація №040642000125 від 08.11.2006) та внесення змін до нього від 14.11.2016, укладену між Рубіжанською міською радою та ДП "Рубіжанський ринок" Луганської обласної спілки споживчих товариств щодо земельної ділянки (кадастровий номер 4412500000:09:003:0003) строком до 08.11.2026.
В обґрунтування позовних вимог позивач послався на те, що 08.11.2006 між Рубіжанською міською радою (орендодавець) та ДП "Рубіжанський ринок" Луганської обласної спілки споживчих товариств (орендар) укладено договір оренди землі, строком дії на 10 років. Відповідно до рішення Рубіжанської міської ради від 26.10.2016 року №16/20 було поновлено договір оренди землі (державна реєстрація № 040642000125 від 08.11.2006) укладений між Рубіжанською міською радою та ДП "Рубіжанський ринок" Луганської обласної спілки споживчих товариств на земельну ділянку (кадастровий номер 4412500000:09:003:0003) площею 2,9613 га, розташовану за адресою: вул.Визволителів, №94, м.Рубіжне для розміщення ринку, а також вирішено з ДП "Рубіжанський ринок" Луганської обласної спілки споживчих товариств укласти додаткову угоду до договору оренди землі та здійснити заходи щодо державної реєстрації права оренди землі.
Однак, протягом дії договору оренди земельної ділянки від 08.11.2006 зазначена земельна ділянка змінилась, оскільки з її складу було вилучено певні частини на користь інших осіб. В результаті такого вилучення остаточний розмір земельної ділянки склав 2,9613 га. Позивач вважає, що у такому випадку сторони не мали права укладати додаткову угоду від 14.11.2016, оскільки розмір земельної ділянки зменшився, а зазначена додаткова угода передбачала незмінність усіх умов договору оренди землі від 08.11.2006, окрім строку дії договору. Отже, зміна фактичних площ і меж земельних ділянок після укладення договору оренди земельних ділянок унеможливлює пролонгацію укладеного раніше договору оренди землі у порядку, передбаченому частинами 1, 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки такі зміни мають наслідком укладення договору оренди земельних ділянок із дотриманням вимог закону щодо порядку одержання земельної ділянки на праві оренди передбаченому ст.16 Закону України "Про оренду землі", ст.123 ЗК України.
Отже, сторонами не було досягнуто домовленості щодо такої істотної умови договору як розмір земельної ділянки, що за твердженням позивача, є підставою для визнання такого договору недійсним.
Враховуючи, що при зміні розміру земельної ділянки сторонами було укладено правочин з порушенням форми, встановленої законом, тобто шляхом укладення додаткової угоди про поновлення договору від 08.11.2006, а не шляхом одержання земельної ділянки на праві оренди, додаткова угода від 14.11.2016 укладена з порушенням діючого законодавства і підлягає визнанню недійсною.
Також позивач вказує причиною недійсності додаткової угоди від 14.11.2016 -відсутність державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі, обов'язковість якої передбачена рішенням Рубіжанської міської ради від 26.10.2016 №16/20 , п.5 додаткової угоди від 14.11.2016, та ч.5 ст.6 Закону України "Про оренду землі".
Крім того, додаткова угода була підписана не міським головою, а секретарем Рубіжанської міської ради Луганської області Соловйовим В.І. Проте, за твердженням позивача, міська рада не надавала секретарю міської ради повноважень на підписання такого правочину. Отже, додаткову угоду від 14.11.2016 року від імені Рубіжанської міської ради Луганської області було підписано секретарем міської ради, тобто особою без відповідних повноважень. Зазначене, за твердженням позивача є підставами для визнання правочину недійсним у відповідності до ч.2, ч.4 ст.203, ст.215 ЦК України.
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.07.2020 справа передана на розгляд судді Драгнєвіч О.В.
Ухвалою Господарського суду Луганської області від 20.07.2020 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі; справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 13.08.2020.
Відповідач надав відзив на позовну заяву, що надійшов через канцелярію суду 07.08.2020, в якому заперечив проти задоволення позову, посилаючись на наступне. В 2007-2008 роках фактично відбувався поділ раніше сформованої земельної ділянки площею 2,9810 га, наданої в оренду ДП "Рубіжанський ринок", внаслідок якого в оренді відповідача залишилась земельна ділянка площею 2,9613 га.
Надання новосформованої земельної ділянки в зв'язку з поділом земельної ділянки, відповідно ч. 1 ст. 123 Земельного кодексу України, здійснюється без проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, тому необґрунтованим є твердження позивача, що у 2016 році ДП "Рубіжанський ринок" повинно було звернутись до міської ради із заявою про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
Законом України "Про землеустрій" передбачена можливість формування земельних ділянок шляхом поділу та об'єднання раніше сформованих земельних ділянок, без зміни їх цільового призначення на підставі технічної документації із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок.
Разом із тим, відповідач вказує, що позивачем не надано суду доказів того, що станом на дату укладення додаткової угоди від 14.11.2016, земельна ділянка площею 2,9810 га за адресою: м. Рубіжне, вул. Визволителів, буд. 94, надана в оренду ДП "Рубіжанський ринок", припинила своє існування як об'єкт цивільних прав.
При цьому, самі по собі рішення міської ради не можуть бути доказом здійснення поділу, зменшення площі або меж земельної ділянки, без надання суду належних доказів на підтвердження цих обставин, зокрема технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки, чи доказів замовлення документації із землеустрою міською радою, як землевласником або землекористувачами спірної земельної ділянки.
Доводи позивача про необхідність визнання недійсною додаткової угоди з підстав ч.4 ст.203 ЦК України (про недотримання форми вчинення правочину) не заслуговують на увагу на думку відповідача, оскільки додаткову угоду було укладено в простій письмовій формі; відсутність державної реєстрації додаткової угоди не є підставою для визнання її недійсною, що відповідає висновку Верховного Суду у постанові №917/410/18 від 20.02.2019.
Враховуючи положення ч.1 ст.12, ч.2, п.16 ч.4 ст.24, ст.50 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з огляду на неможливість здійснення повноважень міським головою, додаткова угода від 14.11.2016 була підписана секретарем Рубіжанської міської ради Соловйовим В.І. на виконання повноважень вказаного Закону. Враховуючи зазначене, відповідач просив відмовити в задоволенні позову (а.с.46-48).
Протокольною ухвалою суду від 13.08.2020 було відкладено розгляд справи в підготовчому провадженні на 16.09.2020, про що сторін повідомлено ухвалою-повідомленням від 14.08.2020.
Ухвалою суду від 11.09.2020 повідомлено учасників у справі, що судове засідання, призначене на 16.09.2020, не відбудеться; продовжено строк проведення підготовчого провадження у справі на 30 днів, по 18.10.2020 включно; призначено підготовче засідання на 30.09.2020.
Ухвалою суду від 30.09.2020 відкладено підготовче засідання на 15.10.2020; повторно встановлено сторонам строки для подання заяв по суті, запропоновано надати відповіді на запитання суду, викладені в ухвалі.
Від позивача 15.10.2020 через канцелярію суду надійшли додаткові пояснення б/н від 13.10.2020 з доказами направлення їх копії іншій стороні (а.с.86-91).
В письмових поясненнях, а також представник позивача в судовому засіданні заявив усно клопотання про прийняття судом згідно положень ст.42, ч.5 ст.161 ГПК України, та врахування під час розгляду справи поданих позивачем пояснень з окремих питань. Поважність причин несвоєчасного подання вказаних пояснень представником позивача в судовому засіданні обґрунтовано з посиланням на продовженням дії карантинних заходів на території України, та значних обмежень у роботі позивача.
Суд, заслухавши пояснення представника позивача, задовольнив його клопотання та долучив додаткові пояснення б/н від 13.10.2020 до матеріалів справи.
В письмових поясненнях позивач вкотре зазначив про те, що 14.11.2016 між ДП "Рубіжанський ринок" ЛОССТ та Рубіжанською міською радою Луганської області було укладено додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренду землі від 08.11.2006 №040642000125, яка була підписана від імені міської ради секретарем Рубіжанської міської ради Луганської області Соловйовим В.І., якого своїм рішенням міська рада не уповноважувала на підписання додаткової угоди до договорів оренди земельних ділянок.
З моменту укладення додаткової угоди від 14.11.2016 відповідач в порушення ч. 1 ст. 182 Цивільного кодексу України, ч. 4 ст. 334 Земельного кодексу України протягом трьох років поспіль не здійснювало державної реєстрації вказаної вище додаткової угоди, продовжуючи користуватися земельної ділянкою, не маючи на це достатніх правових підстав. За таких умов ДП "Рубіжанський ринок" ЛОССТ втратило переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки. Вказане також підтверджується листом Головного управління Держгеокадастру у Луганській області від 28.10.2019 № 11-12-0.223-8218/2-19, листом Головного управління державної фіскальної служби у Луганській області від 17.12.2019 №8302/9/12-32-21-12.
У відповідності до п.6 ст.16 Закону України «Про державний земельний кадастр» у зв'язку із скасуванням державної реєстрації земельної ділянки, скасування зазнав кадастровий номер 4412500000:09:003:0003.
Враховуючи зазначене, правовідносини щодо земельної ділянки з кадастровим номером 4412500000:09:003:0003 площею 2,9810 га., розташованої за адресою Луганська обл., м.Рубіжне, вул. Визволителів 94, між Рубіжанською міською радою та ДП "Рубіжанський ринок" ЛОССТ припинились ще у 2016 році, з моменту спливу строку дії договору оренди землі.
Оскільки ДП "Рубіжанський ринок" ЛОССТ втратило переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4412500000:09:003:0003, останнє звернулось до Рубіжанської міської ради Луганськох області із заявою про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки іншою площею. 30.03.2016 Рубіжанською міською радою Луганської області було прийнято рішення №9/50 про надання дозволу ДП "Рубіжанський ринок" ЛОССТ на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки попередньою площею 2,9609 га. із земель комунальної власності за адресою Луганська обл., м. Рубіжне, вул. Визволителів 94. Проте ДП "Рубіжанський ринок" ЛОССТ протягом 3 років не реалізувало своє право на розробку проекту землеустрою за вказаною вище адресою та подало в 2019 році до Рубіжанської міської ради Луганської області затверджений проект землеустрою.
Рішенням Рубіжанської міської ради Луганської області №101/109 від 18.12.2019 року "Про надання в оренду земельної ділянки ДП "Рубіжанський ринок" ЛОССТ було відмовлено відповідачу в надані в оренду земельної ділянки (кадастровий номер 4412500000:09:003:0171).
Ухвалою суду від 15.10.2020 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 03.11.2020.
В судовому засіданні суд розпочав встановлювати обставини справи, протокольною ухвалою суду від 03.11.2020 оголошено перерву в cудовому засіданні з розгляду справи по суті до 17.11.2020, про що сторін було повідомлено ухвалою-повідомленням від 04.11.2020.
В судове засідання 17.11.2020 сторони повноважних представників не направили, однак були належним чином повідомлені про час та місце проведення судового засідання, що підтверджується наявними у справі поштовими повідомленнями про вручення ухвали суду.
В судовому засіданні суд продовжив встановлювати обставини та дослідив подані учасниками докази.
В судовому засіданні 17.11.2020 у відповідності до положень ч.4 ст.240 ГПК України судом постановлено вступну та резолютивну частини судового рішення без його проголошення.
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд
Згідно свідоцтва про право власності від 20.02.2002, виданого Виконавчим комітетом Рубіжанської міської ради, об'єкт нерухомого майна - рубіжанський ринок, який розташований за адресою: вул. Визволителів, 94, м. Рубіжне, який складається з адміністративної будівлі літ. "Б", магазинів літ. "Аа", "Рр", павільйонів літ. "В", "Ее", "Ж", "З", "Мм", "Н", "Пп-п3", критих прилавків літ. "Г", "Л", "К", "И", "С", "Т", відкритих прилавків 1-4, "Д" - вбиральня, огорож та споруд, належить Дочірньому підприємству "Рубіжанський ринок" Луганської обласної спілки споживчих товариств (з.а.с.22).
08.11.2006 між Рубіжанською міською радою (орендодавець) та ДП "Рубіжанський ринок" ЛОССТ (надалі - ДП "Рубіжанський ринок", позивач/ відповідач, орендар) укладено договір оренди землі №040642000125 згідно предмету якого, Рубіжанська міська рада на підставі рішення №9/22 9 від 27.09.2006 надає, а орендар приймає в строкове платне користування (оренду) земельну ділянку для розміщення ринку, яка знаходиться: м. Рубіжне, вул. Визволителів, б. 94 ( а.с.12-13).
В оренду передавалася земельна ділянка загальною площею 2,9810 га (п.2 договору).
На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна (перелік та стан), а також інші обєкти інфраструктури (п.3 договору).
У відповідності до п.5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 8478178 грн 63 коп.
В п.9 договору сторонами погоджено внесення щомісячної орендної плати в сумі 7065,15 грн.
Договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п.8 договору).
Земельна ділянка передається в оренду для розміщення ринку. Цільове призначення земельної ділянки згідно УКЦВЗ - землі ринкової інфраструктури, код 1.11.4 (п.п.14, 15 договору).
Відповідно до п.40 договору договір бирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Договір зареєстровано у Рубіжанському міському відділі Луганської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 08.11.2006 за №040642000125.
Між сторонами договору був підписаний акт прийому-передачі земельної ділянки (з. а.с.53).
Протягом дії вказаного договору оренди землі від 08.11.2006, зокрема у 2007 - 2008 роках, площа вказаної земельної ділянки, що орендувалася, змінилася (зменшилася), оскільки за рішенням позивача з її складу були вилучені окремі частини, про що свідчать наявні у справі копії рішень Рубіжанської міської ради, а саме: № 23/33 від 25.07.2007 - вилучено 0,0024 га на користь ОСОБА_1 ; № 23/50 від 25.07.2007 - вилучено 0,0063 га на користь ПП "Вітал"; №36/51 від 28.05.2008 - вилучено 0,0013 га на користь ОСОБА_2 ; №34/32 від 26.03.2008 - вилучено 0,0097 на користь ОСОБА_3 . Загальний розмір вилучених ділянок з земельної ділянки та ДП "Рубіжанський ринок" Луганської обласної спілки споживчих товариств складав 0,0197 га.; а також інші дії, вчинені сторонами - зміст додаткової угоди до договору від 02.09.2008, зміст витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної діялнки від 16.01.2016 (а.с.26-29, з.а.с.19, 14).
Отже, вже в 2008 році площа вказаної земельної ділянки, яка була предметом договору оренди землі №040642000125 від 08.11.2006 становила 2,9613 га.
В подальшому 02.09.2008, у відповідності до прийнятих рішень Рубіжанської місьської ради №39/34 від 27.08.2008 «Про внесення змін до рішення Рубіжанської місьської ради №13/39 від 13.12.2006 року «Про вилучення земельних ділянок з землекористування відповідача та надання земельної ділянки приватному підприємцю Жуку В.А. в оренду», сторонами була укладена додаткова угода до договору №400642000125 від 08.11.2006, в якій сторони погодили наступне:
1. З моменту прийняття рішення Рубіжанської міської ради №39/34 від 27.08.2008 щомісячна орендна плата за земельну ділянку, загальною площею 2,9613 га, розміщену по вул.Визволителів №94, становить 21644 грн 91 коп.
2. Інші умови вищевказаного договору, не порушені даною додаткової угодою, залишаються незмінними, і сторони підтверджують по них свої зобов'язання.
Дана додаткова угода вступає в силу з моменту підписання сторонами і є невід'ємною частиною до договору оренди землі (п.4).
З наявної у справі копії цієї додаткової угоди вбачається, що вона була зареєстрована в державному реєстрі земель 16.09.2008 за №040242000109, а отже є невід'ємною частиною договору оренди землі від 08.11.2006 та була чинною на час прийняття рішення позивачем про поновлення договору оренди та укладення оспорюваної додаткової угоди (з.а.с.19).
Матеріали справи свідчать про те, що рішенням Рубіжанської міської ради від 30.03.2016 № 9/50 (тобто до закінчення строку договору оренди землі від 08.11.2006) ДП "Рубіжанський ринок" було надано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки попередньою площею 2,9609 га із земель комунальної власності з метою передачі в оренду для розміщення рубіжанського ринку, розташованої за адресою: м. Рубіжне, вул. Визволителів, б. 94 (з. а.с.23);
В матеріалах справи наразі відсутні докази розробки відповідачем проекту землеустрою щодо відведення вказаної земельної ділянки площею 2,9609.
В подальшому, 30.09.2016 (тобто до закінчення строку договору оренди землі від 08.11.2006) відповідач звернувся до міського голови із заявою, в якій просив поновити договір оренди землі на земельну ділянку, загальною площею 2,9613 га, яка розташована в м.Рубіжне за адресою: вул.Визволителів, 94 та буде використовуватися для розміщення ринку, до якої долучив: копії договору оренди, статуту підприємства, свідоцтва на право власності, постанови правління відповідача (а.с.18).
26.10.2016 за результатами розгляду заяви відповідача, керуючись зокрема положеннями ст.33 Закону України «Про оренду землі», умовами укладеного договору, Рубіжанська міська рада прийняла рішення №16/20, яким вирішила поновити договір оренди землі від 08.11.2006 (державна реєстрація № 040642000125), укладений з відповідачем, на земельну ділянку площею 2,9613 га (кадастровий номер 4412500000:09:003:0003), розташованої за адресою: м. Рубіжне, вул. Визволителів, 94 ( а.с.17).
Пунктом 2 вказаного рішення ДП "Рубіжанський ринок" зобов'язано укласти додаткову угоду з Рубіжанською міською радою та здійснити заходи щодо державної реєстрації права оренди землі.
На виконання вказаного рішення 14.11.2016 між Рубіжанською міською радою та Дочірнім підприємством "Рубіжанський ринок" Луганської обласної спілки споживчих товариств укладено оспорювану додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди землі від 08.11.2006 та внесення змін до нього (а.с.15).
Зокрема, сторони вирішили поновити термін дії договору оренди землі від 08.11.2006 на земельну ділянку кадастровий номер 4412500000:09:003:0003 до 08.11.2026 (п.1. договору).
В п.2 погодили внести зміни до договору оренди землі від 08.11.2006:
п.2.1. П.8 розділу "Строк дії договору" змінити та викласти в наступній редакції: «договір укладено до 08.11.2026. Після закінчення строку договору орендар, у разі належного виконання обов'язків відповідно до умов договору, має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк. «Орендар» зобов'язаний повідомити орендодавця» про намір поновити договір оренди земельної ділянки за два місяця (але менше ніж за місяць) до спливу строку договору оренди, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди. Поновлення договору здійснюється на підставі ухваленого орендодавцем рішення» (а.с.15).
Згідно п.3 додаткової угоди всі інші умови договору не зачеплені даною угодою, залишаються незмінними.
Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі та набирає чинності після підписання сторонами та її державної реєстрації.
Як вбачаєть з матеріалів справи, наразі в 2020 році позивач звернувся до суду із позовом, якому просить визнати недійсною укладену між сторонами додаткову угоду від 14.11.2016 про поновлення договору оренди землі у відповідності до положень ч.ч.1-2, 4 ст.203, ч. 3 ст.215 ЦК України, посилаючись на допущені порушення під час її укладення: не погодження сторонами такої істотньої умови - як розмір земельної ділянки; помилковість пролонгації умов договору у відповідності до положень ст.33 Закону України «Про оренду землі» та необхідність одержання земельної ділянки в загальному порядку, встановленому для отримання права оренди, оскільки зміна фактичної площі земельної ділянки унеможливлює пролонгацію раніше уклаеного договору; відсутність державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі, обов'язковість якої передбачена рішенням Рубіжанської міської ради від 26.10.2016 №16/20 , п.5 додаткової угоди від 14.11.2016; підписання оспорюваної додаткової угоди від 14.11.2016 року від імені Рубіжанської міської ради секретарем міської ради, а не міським головою, тобто особою без відповідних повноважень.
Відповідач заперечує проти задоволення позову на підставі викладених доводів у відзиві на позовну заяву.
Надаючи юридичну оцінку спірним правовідносинам сторін, суд виходить з наступного.
У відповідності до положень ч.ч.1, 2 ст.16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Способом захисту цивільних прав і інтересів може бути, зокрема визнання правочину недійсним.
Згідно з положеннями ст.204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені ст.203 ЦК України. Зокрема, позивач, обґрунтовуючи заявлені вимоги, посилається положення ч.ч.1, 2, 4 цієї статті: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, що вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Відповідно до положень ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою ст.203 Кодексу.
У відповідності до положень ст.33 Закону України «Про оренду землі», в редакції, що була чинною на час прийняття рішення та укладення оспорюваної додаткової угоди, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною 6 ст.33 вказаного Закону також було передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:
власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу (ч.7. ст.33 Закону).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому
порядку (ч.8 ст.33 Закону).
Частиною 12 ст.33 Закону, в редакції, чинній на час укладення оспорюваної додаткової угоди також було передбачено, що у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
Як вбачається з матеріалів справи, сторонами не було враховано застереження, встановленого ч.12 ст.33 Закону України «Про оренду землі».
Крім того, інші дії, вчинені щодо поновлення договору оренди землі та внесення до нього відповідних змін, також були вчинені не у чіткій відповідності до вимог ч.ч.1-5 вказаного Закону.
Зокрема, відповідач, скориставшись своїм переважним правом у відповідності до положень ч.ч.1-5 вказаного Закону, звернувся до позивача 30.09.2016, своєчасно, більше ніж за місяць до закінчення договору оренди, із відповідною заявою про поновлення договору оренди землі.
Однак, до своєї заяви про поновлення договору оренди землі
орендар не подавав проект додаткової угоди.
За результатами розгляду вказаної заяви 26.10.2016 позивачем було прийнято рішення №16/20, яким вирішено поновити договір оренди землі від 08.11.2006 (державна реєстрація № 040642000125), укладений з відповідачем, на земельну ділянку площею 2,9613 га (кадастровий номер 4412500000:09:003:0003), розташованої за адресою: м. Рубіжне, вул. Визволителів, 94.
Також, як зазначалося вище, сторонами укладено оспорювану додаткову угоду від 14.11.2016.
Як вбачається зі змісту додаткової угоди від 14.11.2016 від імені Рубіжанської міської ради вона була підписана секретарем міської ради Соловйовим В.І., який як зазначає відповідач, діяв у відповідності до положень ст.42, ст.50 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", щодо наявних у нього повноважень, у разі неможливості здійснення повноважень міським головою.
Позивач посилається на відсутність відповідних повноважень у секретаря міської ради на підписання договору оскільки згідно положень ч.7. ст.33 Закону України «Про оренду землі» особа, уповноважена на підписання додаткової угоди визначається рішенням цього органу, чого зроблено, за твердженням позивача не було.
Проаналізувавши зміст положень ст.33 вказаного Закону, суд не може погодитися із доводами позивача, вважає їх помилковими, оскільки така вимога стосується лише випадку коли поновлення договору оренди землі відбувається у відповідності до ч.6 ст.33 Закону, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору та орендодавцем не приймається відповідне рішення про поновлення договору.
В даному ж випадку дії сторін щодо поновлення договору оренди землі вчинялися у відповідності до положень ч.ч.1-5 ст.33 Закону, через прийняття рішення орендодавцем.
Як вбачається, кадастровий номер земельної ділянки в договорі оренди землі від 08.11.2006 первісно не було вказано, що відповідало вимогам законодавства на час його укладення (оскільки його було присвоєно пізніше із введенням державного земельного кадастру).
Документальних підтверджень присвоєння земельній ділянці площею 2,9810 га, що була предметом договору оренди землі від 08.11.2006, кадастрового номеру 4412500000:09:003:0003, учасниками справи суду наразі не подано.
Разом з цим, з наданих письмових пояснень учасниками справи, а також наяного у справі копії витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 16.01.2016 вбачається, що земельна ділянка площею 2,9613 га, (первісна площа 2,9810 га), розташована за адресою: м. Рубіжне, вул. Визволителів, 94 для розміщення ринку, та була предметом договору оренди землі від 08.11.2006, мала кадастровий номер саме 4412500000:09:003:0003 а.с.14). Ці обставини не підлягають доведенню в силу ч.1 ст.75 ГПК України.
Частиною 4 ст.33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній на час прийняття рішення та укладення додаткової угоди) було передбачено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Згідно вимог ч. 1 ст. 15 вказаного Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є зокрема розмір земельної ділянки.
Як вбачається, відповідних конкретних змін до п.2 договору оренди землі щодо зміни площі земельної ділянки, яка є предметом оренди (з 2, 9810 га на 2,9613 га), сторони не вносили.
Однак, матеріали справи свідчать, про те, що відповідні зміни були враховані та зазначені в інших пунктах, зокрема в додатковій угоді до договору від 02.09.2008, в п.1 якої сторони зазначили іншу площу на підставі прийнятих позивачем рішень про вилучення частин земельної ділянки - 2,9613 га, у відповідності до якої сторонами був погоджений та визначений розмір орендної плати відповідачу.
З огляду на внесені зміни додатковою угодою до договору від 02.09.2008, відповідач, звертаючись до позивача із заявою про поновлення договору на новий строк, вказав саме 2,9613 га, саме як площу земельної ділянки за договором.
У відповідності до вимог ч.ч.2-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі» позивач мав у місячний термін розглянути звернення орендаря, перевірити наданий орендарем проект додаткової угоди на відповідність вимогам закону, узгодити з ним (за
необхідності) істотні умови договору, відповідні зміни і, за відсутності заперечень,
прийняти відповідне рішення про поновлення договору оренди землі, укласти з орендарем додаткову угоду.
У разі наявності заперечень щодо поновлення договору оренди землі
- направити лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Натомість матеріали справи свідчать про те, що проект додаткової угоди взагалі не подавався відповідачем (враховуючи додатки до заяви про поновлення договору), готував проект додаткової угоди сам позивач; сам позивач протягом 2007 - 2008 років приймав відповідні рішення про вилучення часток земельної ділянки відповідача, укладав додаткову угоду від 02.09.2008 із відповідачем, а тому був обізнаний про відповідні зміни. Докази про наявність заперечень щодо поновлення договору чи не узгодження істотних умов, відповідних змін, прийняття з цього приводу рішення позивачем, в матеріалах справи наразі відсутні.
Навпаки, позивачем за результатами розгляду звернення відповідача про поновлення договору оренди було прийнято рішення №16/20, яким вирішено поновити договір оренди землі від 08.11.2006, а в подальшому укладено і додаткову угоду, що свідчить про узгодження сторонами істотних умов та відсутності будь-яких заперечень та погодження умов.
Як вбачається, в самому рішенні позивача №16/20 від 30.10.2016 про поновлення договору оренди землі позивачем було зазначено кадастровий номер земельної ділянки 4412500000:09:003:0003 та площа 2,9613 га, тоді як в додатковій угоді сторонами було вказано лише кадастровий номер.
Як вбачається зі змісту позовної заяви, позивач посилається також на те, що сторонами не було погоджено розмір земельної ділянки, відсутність такої істотної умови договору, є підставою для визнання такого договору недійсним.
Однак, позивачем не було враховано, що на час укладення сторонами оспорюваної додаткової угоди 14.11.2016, в ст.15 Закону України «Про оренду землі» вже були внесені зміни, зокрема виключено частину другу статті, якою раніше було передбачено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Судом з'ясовано, що позивач не заперечував належне виконання відповідачем як стороною договору оренди землі (відповідні повідомлення, інші докази в матеріалах відсутні); оспорювана додаткова угода від 14.11.2016 виконувалася сторонами протягом 4 років, на вказаній земельній ділянці за адресою в м. Рубіжному, вул. Визволителів, б. 94, був організований Рубіжанський ринок, хоча право оренди у відповідності до вимог Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" за вказаною додатковою угодою станом на час розгляду спору відповідачем так зареєстровано і не було.
Вказана земельна ділянка кадастровий номер 4412500000:09:003:0003 площею 2,9613 га відповідачем позивачу за актом приймання-передачі не поверталася, що не заперечується сторонами.
Судом враховуються вищевикладене, а також те, що рішення позивача №16/20 від 30.10.2016, яким вирішено поновити договір оренди землі та укласти з відповідачем додаткову угоду не скасоване, не оскаржувалося та виконувалося сторонами; спору між сторонами щодо прийняття вказаного рішення, умов, на яких було поновлено договір оренди, щодо укладення оспорюваної додаткової угоди від 14.11.2016, протягом 4 років не виникало.
Наразі позивач також однією з підстав для визнання недійсним вказаної додаткової угоди зазначає ч.4 ст.203 ЦК України - не здійснення державної реєстрації додаткової угоди, обов'язковість якої була передбачена рішенням Рубіжанської міської ради від 26.10.2016 №16/20 , п.5 додаткової угоди від 14.11.2016.
Суд зауважує про те, що частиною 6 ст.6 Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній станом на дату укладення додаткової угоди) було передбачено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (ст. 126 ЗК України).
Частиною 2 ст.3 вказаного Закону передбачено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Частинами 1 статей 26 та 29 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачена реєстрація речових прав на земельну ділянку, похідних від права власності, що набуваються на підставі договору за умови його поновлення та у випадку зміни строку речового права.
Враховуючи зазначені норми, відповідач в праві був провести державну реєстрації свого речового права оренди на підставі укладеної додаткової угоди не лише в день її укладення з позивачем, а і пізніше.
Судом з'ясовано, що відповідач дійсно не провів державну реєстрацію речового права у відповідності до положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" згідно укладеної додаткової угоди на час розгляду даного спору, що зокрема не заперечується самим відповідачем.
Разом з цим, суд звертає увагу на наступне.
В додаткових письмових поясненнях від 13.10.2020 позивач, зокрема зазначив про скасування державної реєстрації земельної ділянки, кадастрового номера 4412500000:09:003:0003.
Вимоги ухвали суду від 30.09.2020 щодо подання сторонами додаткових письмових пояснень та на підтвердження відповідних документів щодо окремих питань, визначених в ухвалі, та зокрема, що стосувалися цього питання, були залишені сторонами без належного виконання.
Разом з цим, судом було встановлено з розміщених у відкритому доступі даних на офіційному веб-сайті Держгеокадастру, що вказана земельна ділянка кадастровий номер 4412500000:09:003:0003, розташована за адресою - м. Рубіжне, вул. Визволителів, 94, площею 2,9613 га, є архівною земельною ділянкою, зокрема з 02.06.2017, була переміщена до архіву.
Тобто земельної ділянки, кадастровий номер 4412500000:09:003:0003, що була предметом договору оренди землі від 08.11.2006 та зокрема оспорюваної додаткової угоди до нього від 14.11.2016, як об'єкту цивільних прав вже не існує ще з 02.06.2017 року (витяг а.с.103).
Згідно даних, розміщених на веб-сайті Держгеокадастру, на даний час сформовано та зареєстровано за вказаною адресою іншу земельну ділянку за кадастровим номером 4412500000:09:003:0171 площею 2,9295 га, місце розташування: м. Рубіжне, вул. Визволителів, 94. (витяг а.с.103).
На даний час, як вбачається з наявних судових рішень у справі №360/2669/19, розміщених в Єдиному державному реєстрі судових рішень, відповідач намагається оформити право користування новою земельною ділянкою (кадастровий номер 4412500000:09:003:0171 площею 2,9295 га) для розміщення рубіжанського ринку, однак, Рубіжанська міська рада наразі заперечує проти цього, що призвело до виникнення судових спорів.
Законом України від 17.07.1997 № 475/97-ВР "Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції" ратифіковано Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (з протоколами), а відтак в силу ст.9 Конституції України вони є частиною національного законодавства України.
Відповідно до статей 1 та 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини.
Одним із суттєвих елементів принципу верховенства права є принцип юридичної визначеності. Цей принцип має різні прояви. Зокрема, він є одним з визначальних принципів «доброго врядування» і «належної адміністрації» (встановлення процедури і її дотримання), частково співпадає з принципом законності (чіткість і передбачуваність закону, вимоги до «якості» закону).
Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 20.10.2011 у справі "Рисовський проти України", що враховується судом під час розгляду даного спору, підкреслив особливу важливість принципу "належного урядування", який передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок.
Потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків (рішення у справі "Лелас проти Хорватії", п. 74). Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (рішення у справі "Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки", п. 58, а також рішення у справі "Ґаші проти Хорватії" п. 40, від 13.12.2007 та у справі "Трґо проти Хорватії" п. 67, від 11.06.2009).
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три правила: 1) у першому реченні першого абзацу - загальне правило, що фіксує принцип мирного володіння майном; 2) у другому реченні того ж абзацу - охоплює питання позбавлення майна й обумовлює таке позбавлення певними критеріями; 3) у другому абзаці - визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друге та третє правила, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, мають тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного у першому правилі (рішення у справі «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року).
Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.
Втручання держави у право мирного володіння майном повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, останнє - характеризуватися доступністю для заінтересованих осіб, чіткістю, а наслідки його застосування мають бути передбачуваними.
Втручання у право мирного володіння майном, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов'язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає такого втручання. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв'язку з позбавленням права на майно (рішення у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року, «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року).
Як вбачається зі змісту позовної заяви, а також встановлених судом обставин, позивач, який є органом місцевого самоврядування, наразі намагається фактично виправити минулі помилки, допущені чотири роки назад під час прийняття відповідного рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки, що є неправомірним.
Суд зауважує про те, що завданням господарського судочинства у відповідності до положень ст.2 ГПК України є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Суд та учасники судового процесу зобов'язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
Аналіз статтей 13, 15-16, 203, 215 ЦК України, дозволяє зробити висновок про те, що недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.
Відповідний правовий висновок міститься у постанові Об'єднаної палати КЦС у складі ВС від 05.09.2019 у справі №638/2304/17.
Наразі в порушення вказаних вище вимог позивач належним чином взагалі не обґрунтував в чому полягає порушення його прав та законних інтересів у зв'язку з укладенням сторонами додаткової угоди та її виконанням протягом чотирьох років (враховуючи, що відповідне рішення про поновлення договору оренди землі, яке не оскаржувалося, приймав сам позивач як орендодавець та орган місцевого самоврядування; укладав на його виконання відповідну угоду).
Також позивачем не доведено яким чином визнання судом недійсною цієї додаткової угоди призведе до відновлення його прав (враховуючи те, що як було встановлено під час розгляду спору, земельної ділянки кадастровий номер 4412500000:09:003:0003, площею 2,9613 га, яка була предметом договору оренди землі ще з 2017 року як об'єкту цівільних прав вже не існує, а між сторонами триває спір про право користування іншою земельною ділянкою - кадастровий номер 4412500000:09:003:0171, площею 2,9295 га).
Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення заявлених позовних вимог.
Оскільки в задоволенні позову судом відмовлено, сплачений судовий збір за подання позову в сумі 2102 грн 00 коп. у відповідності до положень ст.129 ГПК України покладається на позивача.
Керуючись ст.ст.123, 129, 232-233, 236, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. У задоволенні позову Рубіжанської міської ради Луганської області до Дочірнього підприємства "Рубіжанський ринок" Луганської обласної спілки споживчих товариств про визнання недійсною додаткової угоди від 14.11.2016 про поновлення терміну дії договору оренди землі (державна реєстрація №040642000125 від 08.11.2006) та внесення змін до нього від 14.11.2016, укладену між Рубіжанською міською радою та ДП "Рубіжанський ринок" Луганської обласної спілки споживчих товариств, відмовити.
2. Витрати зі сплати судового збору за подання позову в сумі 2102 грн віднести на позивача.
Відповідно до статті 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене до Східного апеляційного господарського суду згідно положень ст.256 Господарського процесуального кодексу України протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення (з урахуванням положень п.17.5 Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України).
Повний текст рішення підписано 27.11.2020.
Суддя О.В. Драгнєвіч