Справа № 640/3064/19
н/п 2/953/320/20
02 листопада 2020 року Київський районний суд м. Харкова у складі:
головуючого - судді Бородіної Н.М.
за участю секретаря - Кострової О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємець Івана Олександровича, ОСОБА_2 про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, визнання іпотеки припиненою, зняття заборони на відчуження майна, -
встановив:
Позивач, ОСОБА_1 , звернулась у суд з позовом до відповідачів, приватного нотаріуса ХМНОК Ємець І.О., ОСОБА_2 , про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , з підстав не отримання вимоги про погашення боргу та неможливості реєстрації предмета іпотеки, оскільки відповідні зміни до ЗУ «Про іпотеку» прийняті лише у 2008р., а також про визнання іпотеки припиненою, зняття заборони на відчуження квартири.
В обґрунтування своїх вимог зазначає, що вона разом із ОСОБА_3 , на підставі договору іпотеки від 14.11.2007р. є майновими поручителями перед АКБ СР «Укрсиббанк» за виконання зобов'язань за кредитним договором №820/3-27/21/04-7/260, укладеним 14.11.2007р. між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 . 18.05.2016р. із Державного реєстрацію речових прав на нерухоме майно, їй стало відомо про державну реєстрацію права власності на іпотечну квартиру за ОСОБА_2 . Реєстрація права власності на іпотечну квартиру проведена із порушеннями, оскільки вона та ОСОБА_3 вимоги про виконання порушеного зобов'язання за договором кредиту від ОСОБА_2 не отримували. На момент укладання договору іпотеки в ЗУ «Про іпотеку» були відсутні положення закону, які передбачають застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, внаслідок чого реєстрація права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем є незаконним. Крім того, на час проведення оспорюваної реєстрації була відсутня оцінка іпотечної квартири, що є підставою для скасування проведеної державної реєстрації права власності .Також на сьогоднішній день сплити строки позовної давності для стягнення заборгованості на предмет іпотеки, внаслідок чого договір іпотеки є недійним та підлягають застосуванню наслідки недійного правочину, зокрема зняття заборони на відчуження квартири.
Відповідач - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Ємець І.О., у поданому відзиві та представник у судовому засіданні проти задоволення позову заперечував, зазначаючи, що у договорі іпотеки передбачено право іпотекодержателя на позасудовий порядок реєстрації права власності на предмет іпотеки, згідно із ст. 37 ЗУ «Про іпотеку». Вказане положення Закону передбачало наявність у договорі іпотечного застереження. Також, висновок суб'єкта оціночної діяльності про вартість предмета іпотеки на дату державної реєстрації права власності, не входить до складу документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності, згідно з п.57 Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою КМУ від 25.12.2015 року № 1127.
Співвідповідач - ОСОБА_2 , через уповноваженого представника проти задоволення позову заперечував, просив застосувати строк давності та в задоволені позову відмоити..
Ухвалами суду було відкрито провадження у справі, витребувані докази, відмовлено у закриття провадження, змінений статут Бондаренко О.П. на відповідача, прийняті до розгляду змінені позовні вимоги від 10.04.2019р.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд вважає за необхідне в задоволені позову відмовити, виходячи з наступного.
14.11.2007 року між АКБ СР “Укрсоцбанк” та ОСОБА_3 був укладений договір кредиту №820/3-27/21/04-7/260 , за умовами якого банк надає кредит в сумі 120000 грн., а позичальник зобов'язується повернути кредитні кошти, зі сплатою відсотків. Кінцевий термін погашення кредиту 10.11.2014р.
В забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором №820/3-27/21/04-7/260 , між банком та ОСОБА_3 , ОСОБА_4 (в подальшу уклала шлюб та змінила прізвище на ОСОБА_5 ) 14.11.2007р. був укладений договір іпотеки № 820/3-27/21/02-7/505, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 .
09.02.2015р. між банком та ОСОБА_2 був укладений догові поруки, відповідно до якого ОСОБА_2 зобов'язався перед банком відповідати за виконання зобов'язань щодо повернення кредиту та процентів ОСОБА_3 за договором кредиту №820/3-27/21/04-7/260 від 14.11.2007р.
10.02.2015р. між ПАТ "Укрсоцбанк", який є правонаступником АКБ СР “Укрсоцбанк” , згідно статуту який міститься в загальному доступі та ОСОБА_2 був укладений договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором № 820-/3-27/21/02-7/505 від 14.11.2007 року, посвідченим Приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Кошель Т.В., зареєстрованим в реєстрі за № 4087, який посвідчений Приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємець І.А., зареєстрований в реєстрі за № 339.
25.02.2016р. на підставі рішення державного реєстратора - ПН ХМНО Ємець І.О. від 02.03.2016р. за ОСОБА_2 було зареєстровано право власності на кв. АДРЕСА_1 . Підставою виникнення права власності зазначені наступні документи : іпотечний договір № 820-/3-27/21/02-7/505 від 14.11.2007 року, договір про відступлення права вимоги від 10.05.2015р., три вимоги про виконання порушеного зобов'язання від 22.02.2015р., три рекомендованих повідомлення про вручення поштового відправлення та чеки.
Право звернення заборгованості на предмет іпотеки передбачені, положеннями Закону України "Про іпотеку" №898-IV (далі Закон 898-IV ).
Згідно ст.36 Закон №898-IV, в редакції на час укладання договору іпотеки, передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Статтею 37 Закону №898-IV передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Відповідно до п.п.4.1, 4.5 іпотечного договору у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов'язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою, вимоги шляхом стягнення на предмет іпотеки.
Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду або на підставі виконавчого напису нотаріуса, або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов'язань в порядку, встановленому ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», або шляхом продажу предмета іпотеки...
Тобто, на час укладання договору іпотеки передбачалась можливість зазначення в договорі іпотеки відповідного застереження, яке прирівнювалось до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, що в даному випадку і було передбачено п. 4.5.3 договору.
Відповідно до ч.1 ст. 36 Закону №898-IV, в редакції на момент реєстрації за ОСОБА_6 право власності на іпотечне майно, у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
ОСОБА_2 , як добросовісний іпотекодежатель, надіслав вимоги позичальнику ОСОБА_3 та іпотекодавцям - ОСОБА_3 та ОСОБА_7 , що підтверджується вимогами, які містяться в реєстраційній справі, про погашення заборгованості, яку вони отримали 27.02.2015р., 02.03.2015р., згідно рекомендованих відправлень. Згідно поданого свідоцтва про смерть ОСОБА_3 (іпотекодавець) померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , однак її дочка ОСОБА_8 ( ОСОБА_9 ), яка отримала вимогу за себе та за свою матір, іпотекодержателя не повідомила про смерть ОСОБА_3 (докази суду не надано), тобто діяла недобросовісно.
Стаття 17 Закону України «Про іпотеку» визначає підстави для припинення іпотеки, серед яких немає такої як смерть іпотекодавця.
У судовому засіданні наявність заборгованості та її суму позивач не оспорював.
Стосовно відсутності на момент реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем, оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності, суд зазначає наступне.
Відповідно до ч.3 ст. 37 Закону №898-IV іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Згідно п. 1.2. договору іпотеки вартість предмету іпотеки за згодою сторін встановлена в сумі 2623600 грн.
На момент реєстрації за ОСОБА_2 права власності на іпотечну квартиру була відсутня оцінка предмета іпотеки суб'єкта оціночної діяльності. Разом з тим, закон не передбачає відмову в реєстрації за іпотекодавцем іпотечного майна за відсутності оцінки, а лише встановлює, що іпотекодержатель набуває права власності на майно за встановленою вартістю . Іпотекодавець має права на відшкодування перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром заборгованості.
Тобто, належним захистом прав іпотекодавця, в разі наявності порушення його прав, є стягнення 90 відсотків перевищення вартості предмета іпотеки над розміром заборгованості, а не скасування державної реєстрації права власності на майно за іпотекодержателем.
Суду не надано доказів перевищення заборгованості за договором кредиту над вартістю квартири, яка є предметом іпотеки, а є лише припущенням позивача, тоді як судове рішення не може гуртуватися на припущеннях.
Крім того, положеннями ч.2 ст. 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" визначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Пунктом 57 “Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, затвердженим Постановою КМУ від 25.12.2015 року № 1127, в редакції на час проведення реєстрації права власності за ОСОБА_2 , передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1)копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2)документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3)заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Державному реєстратору надані і копія письмової вимоги про усунення порушень, про протягом 30 днів, з дня отримання, які надіслані іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, і рекомендоване повідомлення про вручення поштових відправлень, із підписами та датами про отримання вимог.
Заставна, не передбачена іпотечним договором.
Порядком не передбачено надання державному реєстратору для реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності.
Тобто, в даному випадку реєстрації права власності іпотечної квартири за ОСОБА_2 проведена із дотриманням положень ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", ЗУ «Про іпотеку», внаслідок чого з скасуванню не підлягає.
Враховуючи, що вимоги позивача про визнання припиненою іпотеки, є похідними від скасування державної реєстрації, підстави для їх задоволення також відсутні.
На момент проведення державної реєстрації права власності на іпотечну квартиру за ОСОБА_2 , строк позовної давності для звернення заборгованості на предмет іпотеки не сплив.
Також, позивач у позові посилається на недійсність договору іпотеки, у зв'язку із спливом строку давності, що є підставою для застосування наслідків такої недійсності, однак сплив строк давності не є підставою для визнання договору іпотеки недійсним, оскільки такої підстави не передбачено законом.
Враховуючи викладене , з підстав заявлених позивачем у позові, з урахуванням наданих доказів, позовні вимоги задоволенню не підлягають.
Посилання відповідача на пропуск позивачем строку позовної давності зі зверненням із даним позовом у суд, є безпідставними, оскільки про наявність оскаржуваної реєстрації позивач дізнався 18.06.2016р.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст.5, 10, 12, 13,77-81, 89, 106, 110, 159, 263, 265 ЦПК України, суд ,-
вирішив :
В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) до приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємець Івана Олександровича ( АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 ), ОСОБА_2 ( АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_3 ) про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, визнання іпотеки припиненою, зняття заборони на відчуження майна- відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів, з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Апеляційна скарга подається до Харківського апеляційного суду, через суд першої інстанції.
Рішення набирає законної сили, після закінчення строку для подання апеляційної скарги.
Повний текст рішення виготовлений 12.11.2020р.
Суддя Бородіна Н.М.