Справа №22ц-4409/2008 р. Головуючий у 1-ій інстанції
Категорія 20 суддя Кочкова Н.А.
Доповідач суддя Повєткін В.В.
27 листопада 2008 р. Апеляційний суд Дніпропетровської області в складі: Головуючого судді: Рудь В.В.
Суддів: Лисичної Н.М., Повєткіна В.В.
При секретарі: Чергенець С.О.
Розглянув у відкритому судовому засіданні в М.Дніпропетровську цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_2 та ОСОБА_3, ОСОБА_4
на рішення Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 17 березня 2007 року
за позовом ОСОБА_2 та ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири та визнання права власності, третя особа: ОСОБА_5, та
за зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_5 та Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕЛЕКТА" про розірвання договорів купівлі-продажу і найму квартири та виселення, -
Встановив:
В серпні 2005 року ОСОБА_2 та ОСОБА_3 звернулись до суду з позовом до ОСОБА_4 про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 в М.Дніпропетровську, укладеного між ними та відповідачкою 03 січня 2002 року у простій письмовій формі договору купівлі-продажу у рівних частках вказаної квартири, згідно з яким до квітня 2004 року позивачі повинні були сплатити відповідачці суму еквіівалентну 10500,0 доларам США та з квітня по вересень 2002 року протягом шести місяців сплатили відповідачці суму еквівалентну 1200,0 доларів США по 200,0 доларам США щомісячно, а з жовтня 2002 року протягом 18-місяців виплачували щомісячно суму еквівалентну 500,0 доларам США. Крім того позивачі щомісячно здійснювали оплату житлових та комунальних послуг та телефонної мережі. 03 серпня 2004 року між сторонами здійснено кінцевий розрахунок за продану квартиру, про що кожному з позивачів відповідачкою надано розписку та видані нотаріально посвідчені довіреності на право розпорядження квартирою. Крім того позивачами здійснено виплату відповідачці додаткового грошового внеску еквівалентного 4000,0 доларам США та надано 220,00 грн. для оформлення документів в МБТІ. Однак замість оформлення документів відповідачка 22 липня 2005 року скасувала видані довіреності та вимагає до 01 вересня 2005 року звільнити спірну квартиру. Тому просили визнати вказаний договір купівлі-продажу квартири дійсним та визнати за кожним з них право власності на 1/2 частину квартири (т.1 а.с.4-7) .
В жовтні 2005 року ОСОБА_4 звернулась до суду з зустрічним позовом до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу спірної квартири неукладеним та усунення перешкод у користуванні житлом шляхом звільнення квартири та приведення її в належний санітарний стан та оплатити всі комунальні платежі за час оренди квартири, посилаючись на те, що договір купівлі-продажу було укладено без згоди її чоловіка ОСОБА_6, який був співвласником спірної квартири, і у зв'язку зі смертю якого цей договір було припинено укладенням 01 березня 2002 року договору оренди спірної квартири. Крім того між нею та позивачами була усна домовленість щодо продажу цієї квартири у разі покупки нею іншої квартири за ті гроші, які сплачували позивачі. Враховуючи, що ціни на нерухомість виросли, а за сплачені їй гроші з урахуванням доплати позивачами 4000,0 доларів СІЛА квартиру придбати в серпні 2004 року було неможливо, вважає, що позивачі ввели її в оману щодо вартості придбання квартири після чого перестали допускати її до квартири і по цей час користуються квартирою за договором оренди, у зв'язку з чим просила зарахувати як плату за оренду у сумі еквівалентній 100,0 доларів щомісячно на протязі 44 місяців з березня 2002 року по жовтень 2005 року, а інші отримані нею гроші у сумі еквівалентній 10100,0 доларам СІЛА зобов'язати позивачів прийняти від неї (т.1 а.с.24-27).
Через деякий час в жовтні 2005 року ОСОБА_4 звернулась до суду з уточненням зустрічного позову до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 та замість визнання договору купівлі-продажу квартири неукладеним просила визнати цей договір недійсним (т.1 а.с.35-36).
Рішенням Красногвардійського районного суду М.Дніпропетровська від 24 січня 2006 року позов ОСОБА_2 та ОСОБА_3 задоволений, договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, укладений 03 січня 2002 року між ОСОБА_2, ОСОБА_3 та ОСОБА_4, визнаний дійсним, за ОСОБА_2 та ОСОБА_3 визнанне право власності за кожним по 1/2 частині вказаної квартири, в задоволені зустрічного позову ОСОБА_4 - від мовлено (т.1 а.с.129-131).
Додатковим рішенням Красногвардійського районного суду М.Дніпропетровська від 10 березня 2006 року з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 та ОСОБА_3 стягнуті судові витрати кожному по 362,50 грн., а також на користь держави - 697,00 грн. (т.1 а.с.145).
Ухвалою Апеляційного суду Дніпропетровської області від 02 листопада 2006 року вказані судові рішення скасовані і справу передано до суду першої інстанції на новий розгляд (т.1 а.с.208-210).
В березні 2007 року ОСОБА_4 звернулась до суду зі зміненим зустрічним позовом до ОСОБА_2, ОСОБА_5, ОСОБА_3 та ТОВ "ЕЛЕКТА" та, посилаючись на ті ж самі обставини та укладення договору оренди спірної квартири між позивачкою та ТОВ "ЕЛЕКТА", засновниками (учасниками) якого є ОСОБА_2 та ОСОБА_3., а ОСОБА_5 директором, що на погляд позивачки свідчить про те, що 03 січня 2002 року між сторонами було укладено не договір купівлі-продажу квартири, а договір її оренди, оскільки сторони не домовилися про істотні умови договору купівлі-продажу, у зв'язку з чим вважає, що договір купівлі-продажу є удаваним. Оскільки відповідачі не сплачують комунальні послуги, використовують житло у виробничих цілях для потреб ТОВ "ЕЛЕКТА", систематично заливають сусідів, не мають потреби у житлі, просила розірвати домашню угоду купівлі-продажу квартири від 03 січня 2002 року, розірвати договір найма квартири від 03 січня 2002 року з ОСОБА_2, ОСОБА_5 та ОСОБА_3, розірвати договір найма квартири від 01 березня 2002 року з ТОВ "ЕЛЕКТА", виселити ОСОБА_2, ОСОБА_5 та ОСОБА_3 з належної їй квартири (т.2 а.с.39-41).
Рішенням Красногвардійського районного суду М.Дніпропетровська від 17 березня 2007 року в задоволені позовів ОСОБА_2 та ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про визнання договору дійсним та визнання права власності та у задоволені зустрічного позову ОСОБА_4 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_5 та ТОВ "ЕЛЕКТА" про розірвання договору купівлі продажу, про розірвання договору найму квартири та виселення - відмовлено (т.2 а.с.120-123) .
В апеляційній скарзі ОСОБА_4 (т.2 а.с.131-134) просить рішення суду в частині відмови у задоволенні її позову скасувати з тих підстав, що справа розглянута судом першої інстанції з порушенням норм матеріального та процесуального права, і ухвалити нове рішення про задоволення її позовних вимог, оскільки суд не врахував, що:
- договір від 03 січня 2002 року є договором найму житла і має бути розірваний тому, що відповідачі не сплачували житлові та комунальні платежі;
- їй немає потреби ставити питання про визнання цього договору недійсним, тому що відповідно до вимог ч.5 ст.216 ЦК України суд може застосувати наслідки недійсності нікчемногого правочину з власної ініціативи;
- в порушення вимог договору оренди ТОВ "ЕЛЕКТА" використовувало житлове приміщення не за призначенням, а у виробничих цілях.
В апеляційній скарзі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 (т.2 а.с.138-141) просять рішення суду в частині відмови у задоволенні їх позову скасувати з тих підстав, що справа розглянута судом першої інстанції з порушенням норм матеріального та про-цесуального права, і ухвалити нове рішення про задоволення їх позовних вимог, ос-кільки суд не врахував, що:
- 03 січня 2002 року сторони уклали договір купівлі-продажу квартири в розстрочку;
- за цим договором сторонами досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору, які сторонами виконані повністю, про що свідчать розписки відповідачки про отримання грошей за вже продану квартиру;
- в повному обсязі умови договору виконані сторонами, коли відповідачка вже була власником всієї квартири;
- за вимогою відповідачки сума вартості квартири була збільшена на 4000,0 доларів США, яку відповідачка отримала 03 серпня 2004 року, а також надано 220,00 грн. для оформлення документів в МЕТІ;
- вказані грошові кошти відповідачка отримала вже після оформлення права власності на всю квартиру та отримання 30 липня 2004 року свідоцтва про право власності на спадщину за заповітом, у зв'язку з чим угоду було виконано 03 серпня 2004 року;
- відповідно до вимог ст.656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який буде набутий, придбаний чи створений продавцем у майбутньому.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів апеляційних скарг і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що скарга ОСОБА_2 та ОСОБА_3 є необґрунтованою і не підлягає задоволенню, а скарга ОСОБА_4 підлягає задоволенню частково з наступних підстав.
Відмовляючи сторонам в задоволені позовів суд першої інстанції встановив, що на час укладення договору купівлі-продажу крім відповідачки власником спірної квартири був також її чоловік ОСОБА_6, який не надавав відповідачці повноважень на продаж квартири; в свою чергу відповідачка в зустрічному позові посилалась не на ту норму права, що регулює спірні правовідносини, а тому відсутні підстави вважати договір купівлі договором найму житла, а стосовно вимог щодо юридичної особи, то відповідачка не надала доказів використання житла цією особою не за призначенням.
Колегія суддів вважає, що такий висновок суду першої інстанції не відповідає вимогам закону та матеріалам справи в частині відмови ОСОБА_4 у задоволенні позову до ТОВ «Електа» про розірвання договіру найма квартири від 01 березня 2002 року.
Доводи ОСОБА_2 та ОСОБА_3 стосовно неукладення вказаного договору не можуть бути прийняті до уваги, оскільки не відповідають обставинам справи.
З матеріалів справи вбачається, що 01 березня 2002 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Електа» укладений договір найма спірної квартири, строк дії якого був встановлений до 31 грудня 2002 року з продовженням на кожний колендарний рік у разі, якщо ні одна з сторін більш ніж за 30 днів до закінчення строку договору не повідомить іншу сторону про його розірвання (т.1 а.с.32-33).
Сторонами не надано доказів того, що до звернення ОСОБА_4 в березні 2007 року в суд з позовом до ТОВ "ЕЛЕКТА" одна з сторін договору повідомляла іншу сторону за 30 днів до закінчення строку дії договору про його розірвання (т.2 а.с.39-41) .
З пояснень ОСОБА_2 та ОСОБА_3 в суді апеляційної інстанції вбачається, що одна з кімнат спірної квартири використовується під офіс ТОВ "ЕЛЕКТА", тобто з порушенням вимог пункту 2.5. вищевказаного договору стосовно обов'язку орендатора утримувати і використовувати передані йому приміщення як житлові приміщення.
Таким чином висновок суду про те, що відсутні підстави для розірванння договору, не відповідає обставинам справи.
Згідно з ч.4 ст.825 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла, якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження про необхідність усунення цих порушень продовжують використовувати житло не за призначенням.
ТОВ "ЕЛЕКТА" продовжує порушувати вимоги закона після звернення ОСОБА_4 до суду з позовом, в якому позивачка посилається на використання юридичною особою житла не за призначенням, тому дії ТОВ "ЕЛЕКТА" не потребують окремого попереджен-ня.
З огляду на це рішення суду першої інстанції в цій частині підлягає скасуванню у зв'язку з не відповідністю висновку суду обставинам справи та неправильним застосуванням норм матеріального права.
Оскільки обставини по справі в цій частині досліджені у повному обсязі, колегія суддів вважає необхідним ухвалити нове рішення про задоволення позову ОСОБА_4 до ТОВ "ЕЛЕКТА" про розірвання договору найму квартири з підстав використання житла не за призначенням.
Що ж стосується інших позовних вимог, то в ці частині суд першої інстанції всебічно і повно дослідив обставини справи, надав належну оцінку доказам, які надані суду сторонами, і постановив законне і обгрунтоване рішення про відмову у задоволенні позову.
Відповідно до вимог ч.2 ст.220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним, і у цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Заперечуючи проти доводів позивачів відповідачка посилалась на те, що між сторонами мала місце домовленість про зміну вартості квартири з огляду на зміну ринкових цін, а тому між сторонами відсутня домовленість щодо усіх істотних умов договору, а саме щодо вартості спірної квартири, оскільки, як зазначила відповідачка, між сторонами була домовленість про таку вартість, за яку вона зможе придбати для себе житло, але такої суми позивачі їй не сплатили.
З матеріалів справи вбачається, що після сплати суми в розмірі еквівалентній 10500,0 доларів США, обумовленої договором від 03 січня 2002 року, позивачами додатково сплачено відповідачці сума, еквівалентна 4000,0 доларів США, яка умовами договору не передбачена (а.с.9).
Колегія суддів вважає, що вказані обставини свідчать про наявність між сторонами саме такої домовленісті щодо вартості спірної квартири, з огляду на що слід визнати, що дійсно між сторонами в договорі, який позивачі просять визнати дійсним, не було досягнуто домовленості про вартість квартири.
Крім того, як вбачається з матеріалів справи, укладеним 03 січня 2002 року між позивачами та відповідачкою у простій письмовій формі договором купівлі-продажу сторонам надається право відмовитися від продажу або покупки квартири (т.1 а.с.8).
Так, згідно з пунктом 1.4. цього договору, у разі відмови покупців від покупки квартири сума грошей, сплачена ними в розстрочку, буде перерахована покупцями та продавцем як оплата за оренду житлової площі з розрахунку щомісячної оплати в сумі, еквівалентній 150,0 доларам США, а у разі відмови продавця від продажу квартири оренда нараховується в сумі, еквівалентній 100,0 доларам США.
А тому не можуть бути прийняті до уваги доводи позивачів про виконання сторонами умов договору відповідно до вимог ст.220 ЦК України.
З огляду на це доводи апеляційної скарги позивачів про незаконність рішення суду першої інстанції в цій частині є безпідставними.
Відповідно до ч.2 ст.628 ЦК України сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір), до відносин сторін у якому застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.
Таким чином 03 січня 2002 року між сторонами був укладений у простій письмовій формі змішаний договір, а тому після відмови позивачки від продажу квартири у -зв'язку з недостатньою сумою для придбання собі житла слід вважати, що між сторонами мають місце правовідносини щодо найму житла.
Згідно з ч.2-4 ст.825 ЦК України: - договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодав-ця у разі:
1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази;
2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає;
- договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї;
- наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла, якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження про необхідність усунення цих порушень продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів.
Позовні вимоги ОСОБА_4 про розірвання з позивачами договору найма спірної квартири з усіх передбачених законом підстав у суді першої інстанції не знайшли свого підтвердження.
Докази про необхідність використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї або про порушення прав та інтересіів сусідів не надані і суду апеляційної інстанції.
Не можуть бути визнані підствами для розірвання договору найму спірної квартири несвоєчасна та неповна сплата позивачами житлових та комунальних послуг та використання житла не за призначенням, оскільки:
- передбачений ст.825 ЦК України перелік підстав для розірвання договору найма житла є остаточним і додаткові умови, зазначені в договорі найму цією нормою не встановлені;
- передбачена ч.2 ст.825 ЦК України плата за житло передбачає плату наймачем за житло наймодавцю, а не за послуги;
- використання житла не за призначенням мало місце з боку ТОВ "ЕЛЕКТА", з яким позивачкою був укладений окремий договір найму житла.
З огляду на це доводи апеляційної скарги відповідачки про незаконність рішення суду першої інстанції в цій частині є безпідставними.
Тому підстав для скасування або зміни рішення суду першої інстанції не вбачається .
У зв'язку з викладеним і керуючись ст.ст.307,308,309,314,316 Цивільного процесуального кодексу України, апеляційний суд, -
Апеляційну скаргу ОСОБА_2 та ОСОБА_3 - відхилити.
Апеляційну скаргу ОСОБА_4 - задовольнити частково.
Рішення Красногвардійського районного суду М.Дніпропетровська від 17 березня 2007 року в частині відмови ОСОБА_4 у задоволенні позову до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕЛЕКТА" про розірвання договору найму квартири - скасувати.
Позов ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕЛЕКТА" в цій частині - задовольнити.
Договір оренди квартири АДРЕСА_1, укладений 01 березня 2002 року між ОСОБА_4 та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕЛЕКТА", - розірвати.
В решті рішення Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 17 березня 2007 року - залишити без зміни, а апеляційну скаргу ОСОБА_4 - відхилити.
Рішення Апеляційного суду Дніпропетровської області набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржене в касаційному порядку до Верховного Суду України протягом двох місяців з дня набрання законної сили.