ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.230-31-34
справа № 2/307
17.08.07
За позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву
до Закритого акціонерного товариства "F & C REALTY"
про розірвання договору купівлі-продажу та повернення майна
Суддя
Представники:
Від позивача Костишена В.Л.
Від відповідача Лабунська М.П., Більдін О.П.
Рішення винесено відповідно до ст.77 ГПК України.
Обставини справи:
Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву заявлено позов про розірвання Договору та повернення майна. Підставою для заявлення позову є Договір купівлі-продажу №240, укладений між РВ ФДМУ України по місту Києву та ЗАТ «Фінанси та Кредит Ріелті»14 лютого 1996 року, предметом якого є об'єкт незавершеного будівництва кінотеатр «Ілюзіон», який знаходиться за адресою - м. Київ, вул. Сагайдачного, 18 на земельній ділянці площею 0,15 га. Відповідно до розділу 5 цього договору Відповідач на протязі двох років з дня укладення договору зобов'язувався завершити будівництво та ввести об'єкт в експлуатацію. У 2000 році була проведена перевірка Позивачем виконання Відповідачем умов Договору №240 від 14.02.1996 року. За результатами перевірки встановлено, що об'єкт не добудовано, на підставі чого було подано позов до Господарського суду м. Києва.
Рішенням від 02.10.2000 року Господарського суду м. Києва по справі №1/332 у позові Регіональному відділенню ФДМУ по місту Києву до ЗАТ «Фінанси та Кредит Ріелті»про розірвання договору відмовлено на підставі відсутності вини Покупця та задоволено зустрічний позов ЗАТ «Фінанси та Кредит Ріелті»і зобов'язано РВ ФДМУ по місту Києву, виконуючи умови Договору №2410 від 14.02.1996 та Угоди до нього, сприяти ЗАТ «Фінанси та Кредит Ріелті»в оформленні документів на право користування земельною ділянкою по вул. Сагайдачного 18 в м. Києві.
Рішенням Господарського суду м. Києва від 24.12.2004 року №3/569 внесено зміни до останнього абзацу ст. 5 Договору №240 від 14.02.1996 року, виклавши його в наступній редакції «Закінчити будівництво об'єкту протягом 5 років з моменту вжиття Покупцем, за сприянням Продавця, всіх заходів, необхідних для оформлення документів на право користування земельною ділянкою, в результаті яких буде встановлено у натурі (на місцевості) межі земельної ділянки , одержано Покупцем документ, що посвідчує право на земельну ділянку, та проведено його державну реєстрацію». Постановою Вищого господарського суду від 26.05.2005 року строк 5 років змінено на 2 роки.
Позивач листом звертався до Начальника земельного Управління Київської міської ради з проханням сприяти оформленню користування Відповідачем земельною ділянкою під спірним об'єктом. 26 вересня 2003 року Київською міською Радою з Відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки строком до 01.10.2003 року. 18 березня 2005 року між цими ж сторонами було укладено Договір про поновлення Договору оренди земельної ділянки, строк якого встановлено до 01 квітня 2005 року. 25 березня 2005 року Київською міською Радою було укладено з ЗАТ «Фінанси та Кредит Ріелті» договір купівлі-продажу земельної ділянки. В результаті поточної перевірки виконання умов Договору купівлі-продажу №240 від 14.02.1996 року РВ ФДМУ по м. Києву складено Акт №33 від 03.04.2007 року, в якому зроблено висновки (п.1 Акту), що умови Договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - кінотеатру «Ілюзіон» від 14.02.1996 року №240 за станом на 03.04.2007 року не виконані. На підставі цього заявлено позов про розірвання Договору та повернення майна. Позовні вимоги мотивовані тим, що Відповідачем порушені вимоги договору купівлі-продажу №240 від 14.02.1996 року, а саме не закінчено будівництво об'єкта незавершеного будівництва кінотеатру «Ілюзіон». У зв'язку з тим, що Відповідачем не були виконані в строк обов'язки за Договором купівлі-продажу, Позивач надіслав Відповідачеві Пропозицію №30-10/4442 від 12.06.2007 року про розірвання Договору купівлі-продажу №240 від 14.02.1996 року та повернути майно. Відповідач на цю пропозицію не погодився.
Відповідач позов не визнав, посилаючись на те, що будівництво не завершено внаслідок неналежного сприяння Позивачем вирішення питання землекористування земельною ділянкою та об'єктивних причин, що виключають наявність вини Відповідача. Виконання обов'язку Позивача сприяти в оформленні користування земельною ділянкою повинно оцінюватись за результатами, а не формально листами Позивача до Земельного управління Київської міської Ради. Наслідком цих дій було укладення Договору між Київською міською Радою з ЗАТ «Фінанси та Кредит Ріелті» оренди земельної ділянки від 26.09.2003 року на 4 дні, а від 18.03.2005 року -на 12 днів. Відповідач також посилається на те, що з дати укладення договору і до перевірки виконання умов Договору істотно змінився стан об'єкту незавершеного будівництва.
Інші об'єктивні причини невиконання Договору, на які посилається Відповідач, викладені у відзиві Відповідача на позовну заяву РВ ФДМУ по місту Києву.
Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін суд
14 лютого 1996 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву та Закритим акціонерним товариством «Фінанси та Кредит Ріелті»було укладено договір №240 купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва (далі по тексту - Договір).
Відповідно до умов Договору позивач продав, а відповідач купив об'єкт незавершеного будівництва кінотеатру «Ілюзіон», який знаходиться за адресою м. Київ, вул. Сагайдачного, 18 на земельній ділянці площею 0,15 га.
У відповідності до умов Договору (п.5) та Додаткової угоди до нього від 13.05.98 року та додаткової угоди від 30.01.2002 року Відповідач був зобов'язаний закінчити будівництво банківського центру до 01.10.2003 року. 26 травня 2005 року постановою Вищого Господарського суду України абз.6 розділу 5 Договору було доповнено та викладено у наступній редакції «на протязі 2 років закінчити будівництво об'єкта з часу одержання документа, що посвідчує право власності чи оренди земельної ділянки, його державної реєстрації, встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості)».
У відповідності до статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна»та пункту 8 статті 23 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», а також пункту 3.1. додаткової угоди №240 від 30.01.2002 року органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а у разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.
В Акті №33 від 03.4.2007 року поточної перевірки виконання умов Договору купівлі-продажу №240 від 14.02.1996 року РВ ФДМУ по м. Києву зроблено висновки (п.1 Акту), що умови Договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва -кінотеатру «Ілюзіон»від 14.02.1996 року №240 за станом на 03.04.2007 року не виконані.
У відповідності до ст..115 ГПК України рішення господарського суду, що набрали законної сили є обов'язковими на всій території України і виконуються в порядку, встановленому цим Кодексом та законом України «Про виконавче провадження»
Рішенням від 02.10.2000 року Господарського суду м. Києва по справі №1/332 у позові Регіональному відділенню ФДМУ по місту Києву до ЗАТ «Фінанси та Кредит Ріелті»про розірвання договору відмовлено на підставі відсутності вини Покупця та задоволено зустрічний позов ЗАТ «Фінанси та Кредит Ріелті»і зобов'язано РВ ФДМУ по місту Києву, виконуючи умови Договору №2410 від 14.02.1996 та Угоди до нього, сприяти ЗАТ «Фінанси та Кредит Ріелті»в оформленні документів на право користування земельною ділянкою по вул. Сагайдачного 18 в м. Києві.
Рішенням Господарського суду м. Києва від 24.12.2004 року №3/569 внесено зміни до останнього абзацу ст. 5 Договору №240 від 14.02.1996 року, виклавши його в наступній редакції «Закінчити будівництво об'єкту протягом 5 років з моменту вжиття Покупцем, за сприянням Продавця, всіх заходів, необхідних для оформлення документів на право користування земельною ділянкою, в результаті яких буде встановлено у натурі (на місцевості) межі земельної ділянки , одержано Покупцем документ, що посвідчує право на земельну ділянку, та проведено його державну реєстрацію». Постановою Вищого господарського суду від 26.05.2005 року строк 5 років змінено на 2 роки.
У відповідності до ст.125 Земельного кодексу України приступати до використання земельної ділянки, в тому числі до виконання будівельних робіт на цій ділянці, до встановлення її меж в натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї та державної реєстрації забороняється.
У відповідності до п.4 статті 18-1 Закону України «Про приватизацію державного майна»земельні ділянки, що не підлягають продажу відповідно до земельного кодексу України, надаються в довгострокову оренду з умовою наступного їх придбання орендарем, у разі зняття заборони на продаж зазначених ділянок.
Відповідно до Указу Президента України «Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва»від 14.10.1993 року (чинного на час укладення договору) одночасно з приватизацією об'єктів незавершеного будівництва приватизуються (орендуються) земельні ділянки, відведені в установленому порядку для будівництва цих об'єктів. Земельні ділянки, що не можуть передаватися у приватну власність, надаються в оренду не менш як 50 років з правом першочергового їх придбання орендарем, або правонаступником у разі зняття заборони на передачу зазначених ділянок у приватну власність. Таке ж право передбачає і Указ Президента України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»від 28.05.1999р.
Відповідно до ст.3 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»передбачає право покупців об'єктів незавершеного будівництва придбати земельні ділянки разом з об'єктами незавершеного будівництва. Земельні ділянки, що не підлягають продажу відповідно до Земельного кодексу України, надаються в довгострокову оренду.
Однак, Відповідач був позбавлений можливості закінчити будівництво об'єкта у встановлений строк через відсутність вирішення Київською міською Радою питання про передачу ЗАТ «Фінанси та Кредит Ріелті»земельної ділянки у користування. Позивач формально сприяв вирішенню питання оформлення оренди земельної ділянки, направивши листа до Земельного управління Київської міської Ради з проханням оформити документи на право оренди земельної ділянки Відповідачем. Але сприяння повинно мати позитивні наслідки, які не наступили в даному випадку -оренда земельної ділянки під спірним об'єктом незавершеного будівництва фактично не була оформлена. Укладення Договорів оренди земельної ділянки від між Київською міською Радою та відповідачем від 26.09.2003 року на 4 дні, а від 18.03.2005 року -на 12 днів, не можна вважати позитивним результатом сприяння РВ ФДМУ по місту Києву Відповідачеві у оформленні документів на право оренди земельної ділянки.
У відповідності до ст. 8 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» відведення земельної ділянки, на якій розташовано об'єкт незавершеного будівництва, оформлюється відповідним рішенням за поданням органів приватизації згідно з вимогами законодавства. Однак Позивач обмежився лише листом до Управління земельних ресурсів Київської міської Ради. Вимоги законодавства не виконані, межі земельної ділянки на місцевості не встановлені, Акт перенесення в натуру меж земельної ділянки відповідно до Договору купівлі-продажу земельної ділянки від 14.02.1996 року №240 в матеріалах справи відсутній.
Ще в 1998 році Відповідач мав затверджену на містобудівній раді м. Києва проектну документацію, були розроблені технічні умови на підключення інженерних мереж. Також було виконано обстеження КНДІБК Держбуду України та розроблена проектна документація. Містобудівною радою затверджено ескізний проект, який передбачає будівництво об'єкту з урахуванням площі земельної ділянки, що знаходиться під приміщенням бойлерної. Однак 31.03.2000 року при обстеженні Державним науково-дослідним інститутом будівельних конструкцій цього об'єкту зроблено висновок, що мають місце горизонтальні тріщини в стінах і просадка цегляного стовпа свідчать про деформацію опорних конструкцій і необхідно розібрати наявні перекриття і цегляні стіни, укріпити фундаментну плиту, виконати нові цегляні стіни і перекриття, що призвело до аварійного стану об'єкта та необхідності розібрати недобудований об'єкт та здійснити нове будівництво.
Відповідно до статті 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання несе відповідальність за наявності її вини.
На підтвердження відсутності вини по виконанню зобов'язання за Договором №240 від 14.02.1996 року (п.5 Договору -закінчити будівництво банківського центру з надбудовою) окрім вище зазначених обставин відповідач надав лист №125/01-13-740/І від 20.12.2005 року Інституту археології НАН України, направлений на ім'я Голови правління ЗАТ «Фінанси та Кредит Ріелті», яким Інститут на підставі Закону України «Про охорону культурної спадщини»категорично забороняє проведення будь-яких будівельних робіт на ділянці за адресою - м. Київ, вул. Сагайдачного 18 до здійснення археологічних досліджень. Подільською експедицією Інституту були проведені дослідження за результатами яких встановлено, що зазначена ділянка у зоні поширення культурного шару Х-ХІІІ є надзвичайно важливою для вивчення містобудівної історії й потребує ретельних археологічних досліджень.
Виходячи з аналізу матеріалів справи та на підставі ст. ст. 49, 82-85 ГПК України, суд,-
У задоволенні позову відмовити повністю.
Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття.
Суддя І.О.Домнічева