Кіровоградської області
вул.В'ячеслава Чорновола, 29/32, м.Кропивницький, Україна, 25022,
тел/факс: 32-05-11/24-09-91 E-mail: inbox@kr.arbitr.gov.ua
09 жовтня 2020 рокуСправа № 912/2283/19
Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Бестаченко О.Л., за участю секретаря судового засідання Буніна О.В., розглянув у відкритому судовому засіданні справу № 912/2283/19
за позовом Виробничо-комерційної фірми у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94", 25005, м. Кропивницький, вул. Добровольського, 6-Б,
до відповідача Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, 25030, м. Кропивницький, вул. Академіка Корольова, 26,
за участю третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача:
Знам'янської районної державної адміністрації, 27400, Кіровоградська область, м. Знам'янка, вул. Михайла Грушевського, 17,
та Диківської сільської ради Знам'янського району Кіровоградської області, 27428, Кіровоградська обл., Знам'янський район, с. Диківка, вул. Спичака, буд. 1,
про визнання незаконною відмови у поновленні договору, визнання поновленим договору, визнання укладеною додаткової угоди,
представники:
від позивача - Майданюк С.І., ордер від 29.07.2019 КР № 102537;
від відповідача - участі не брали;
від третіх осіб - участі не брали.
У судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частини рішення суду.
До Господарського суду Кіровоградської області надійшла позовна заява Виробничо-комерційної фірми у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області про:
- визнання незаконною відмови у поновленні Договору оренди землі, викладеної у листі-повідомленні Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 10.06.2019 року №В-4212/0-2329/0/17-19;
- визнання поновленим Договору оренди землі від 27.08.2009, укладеного між Знам'янською районною державною адміністрацією та виробничо-комерційною фірмою у формі товариства з обмеженою відповідальністю "МАКБО-94", зареєстрованого Знам'янським міськрайонним відділом КРФ ДП "ЦДЗК" від 27 серпня 2009 року за №04937100062, щодо земельної ділянки загальною площею 68,45 га ріллі з кадастровим номером 3522281200:02:000:9028 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Диківської сільської ради Знам'янського району Кіровоградської області, з урахуванням зміни істотних умов;
- визнання укладеною додаткової угоди №1 від 16 травня 2019 року про поновлення Договору оренди землі від 27.08.2009 за №04937100062, укладеного між Знам'янською районною державною адміністрацією та виробничо-комерційною фірмою у формі товариства з обмеженою відповідальністю "МАКБО-94", зареєстрованого Знам'янським міськрайонним відділом КРФ ДП "ЦДЗК" від 27 серпня 2009 року за №04937100062, щодо земельної ділянки загальною площею 68,45 га ріллі з кадастровим номером 3522281200:02:000:9028 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Диківської сільської ради Знам'янського району Кіровоградської області, на той самий строк і на тих самих умовах, у редакції такого змісту:
" 1. " Поновити договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності від 27 серпня 2009 року, зареєстрованого від 27 серпня 2009 року за номером 040937100062, укладений між Знам'янською районною державною адміністрацією та Виробничо-комерційною фірмою у формі товариства з обмеженою відповідальністю "МАКБО-94" загальною площею 68,45 га, у тому числі: 68,45 га - рілля (кадастровий номер 3522281200:02:000:9028), земель сільськогосподарського призначення, із цільовим призначенням 01.01 - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Диківської сільської ради Знам'янського району на той самий строк і на тих самих умовах.
2. Внаслідок чого договір оренди вважається поновленим до 2029 року.
3. Інші умови договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності від 27 серпня 2009 року, зареєстрованого від 27 серпня 2009 року за номером 040937100062, укладений між Знам'янською районною державною адміністрацією та Виробничо-комерційною фірмою у формі товариства з обмеженою відповідальністю "МАКБО-94" не порушені, та залишаються без змін.
4. Укладання цієї додаткової угоди не є підставою для відмови від зобов'язань визначених договором оренди землі, за період дії цього договору.
5. Дана додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі від 27 серпня 2009 року, зареєстрованого від 27 серпня 2009 року за номером 040937100062, укладений між Знам'янською районною державною адміністрацією та Виробничо-комерційною фірмою у формі товариства з обмеженою відповідальністю "МАКБО-94".
6. Додаткова угода набирає чинності з моменту підписання її сторонами та державно реєстрації відповідно до закону.
7. Дану додаткову угоду укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один яких знаходиться в орендодавця, другий - у орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію."
- з покладанням на відповідача судових витрат.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що у визначеному законом порядку скористався своїм правом на автоматичне поновлення договору оренди, звернувшись до відповідачів у встановленому законом порядку з відповідним клопотанням, однак, відповідач безпідставно відмовив в оформленні додаткової угоди про поновлення договору оренди.
Ухвалою від 12.08.2019 позовну заяву прийнято до розгляду (суддя Макаренко Т.В.), відкрито провадження у справі №912/2283/19 за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 10.09.2019 о 12:00; залучено до участі у справі в якості третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Знам'янську районну державну адміністрацію та Диківську сільську раду Знам'янського району Кіровоградської області; встановлено сторонам строк для подання заяв по суті справи.
30.08.2019 Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області подано до суду відзив на позовну заяву, відповідно до якого відповідач позов не визнає, вважає його не обґрунтованим та просить відмовити у його задоволенні.
Відповідач наголошує на тому, що він, як належний розпорядник спірної земельної ділянки, в межах строку та прав, визначених ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", повідомив позивача про наявність заперечень щодо поновлення даного договору земельної ділянки, тобто фактично сторони не увійшли в процедуру поновлення договору на підставі правової конструкції, унормованої частинами 1-5 закону України "Про оренду землі".
На момент звернення позивача до суду строк дії спірного договору оренди землі не закінчився. Станом на 27.08.2019 року наказ про припинення права оренди не прийнятий.
Позивачем не доведено порушень з боку орендодавця щодо укладення додаткової угоди до договору та відсутні правові підстави для захисту свого права, передбачених частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря не порушено.
Протокольною ухвалою від 10.09.2019 на підставі ст. 183 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву в підготовчому засіданні по розгляду справи № 912/2283/19 до 15:00 год. 24.09.2019.
13.09.2019 на адресу суду від Диківської сільської ради надійшли пояснення від 10.09.2019 №518, відповідно до яких третя особа зазначає, що позовна заява підлягає задоволенню у зв'язку з тим, що позивачем виконано усі дії, спрямовані на подовження договору оренди землі.
Ухвалою від 24.09.2019 зупинено провадження у справі № 912/2283/19 до закінчення розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 320/5724/17.
26.09.2019 Виробничо-комерційною фірмою у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" подано до суду заяву про забезпечення позову, відповідно до якої позивач просить заборонити Головному управлінню Держгеокадастру у Кіровоградській області та його структурним підрозділам приймати рішення (видавати накази), яким надавати дозволи на виготовлення будь-якої документації із землеустрою, проведення державної реєстрації земельних ділянок та затвердження документації із землеустрою щодо відведення земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, яка знаходиться на території Диківської сільської ради Знам'янського району Кіровоградської області, загальною площею 68,45 га з кадастровим номером 3522281200:02:000:9028.
Ухвалою від 27.09.2019 суд поновив провадження у справі №912/2283/19; заяву Виробничо-комерційної фірми у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" від 26.09.2019 про забезпечення позову у справі №912/2283/19 задовольнив. Постановив заборонити Головному управлінню Держгеокадастру у Кіровоградській області та його структурним підрозділам приймати рішення (видавати накази), яким надавати дозволи на виготовлення будь-якої документації із землеустрою, проведення державної реєстрації земельних ділянок та затвердження документації із землеустрою щодо відведення земельних ділянок будь-кому у власність або користування у межах земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, яка знаходиться на території Диківської сільської ради Знам'янського району Кіровоградської області, загальною площею 68,45 гектарів з кадастровим номером 3522281200:02:000:9028; зупинив провадження у справі № 912/2283/19 за позовом Виробничо-комерційної фірми у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області за участю третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Знам'янської районної державної адміністрації та Диківської сільської ради Знам'янського району Кіровоградської області про визнання незаконною відмови у поновленні договору, визнання поновленим договору, визнання укладеною додаткової угоди до закінчення розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 320/5724/17.
Разом з тим, Рішенням Вищої ради правосуддя від 16 червня 2020 року № 1841/0/15-20 звільнено суддю Господарського суду Кіровоградської області Макаренко Т.В., в провадженні якої перебувала дана справа, у зв'язку з поданням нею заяви про відставку.
Враховуючи викладене, за розпорядженням керівника апарату господарського суду № 233 від 19.06.2020 здійснено повторний автоматизований розподіл справи № 912/2283/19, за результатами якого справу призначено судді Бестаченко О.Л.
Ухвалою від 23.06.2020 поновлено провадження у справі № 912/2283/19; справу прийнято до свого провадження суддею Бестаченко О.Л.; постановлено повторно провести підготовче провадження у справі № 912/2283/19; підготовче засідання призначено на 07.07.2020 о 12:00 год.
07.07.2020 господарський суд відкрив підготовче засідання.
Ухвалою від 07.07.2020 відкладено підготовче засідання у справі № 912/2283/19 до 10.08.2020 на 15:00 год.
10.08.2020 господарський суд продовжив підготовче засідання.
Ухвалою від 10.08.2020 продовжено строк підготовчого провадження у справі № 912/2283/19 на тридцять днів; відкладено підготовче засідання у справі № 912/2283/19 до 02.09.2020 на 10:00 год.
02.09.2020 господарський суд продовжив підготовче засідання.
Ухвалою від 02.09.2020 судом закрито підготовче провадження у справі № 912/2283/19. Справу № 912/2283/19 призначено до судового розгляду по суті на 17.09.2020 на 09:00 год.
17.09.2020 господарський суд відкрив судове засідання.
Протокольною ухвалою від 17.09.2020 на підставі ст. 216 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву в судовому засіданні по розгляду справи № 912/2283/19 до 09.10.2020 на 11:00 год.
09.10.2020 господарський суд продовжив судове засідання.
В судовому засіданні 09.10.2020 був присутній представник позивача.
Відповідач та треті особи участі повноважних представників не забезпечили, хоча належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи, що підтверджується наявними у матеріалах справи рекомендованими повідомленнями про вручення поштових відправлень.
Згідно частини 1 статті 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи, зокрема, у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.
З огляду на викладене та враховуючи відсутність підстав для відкладення розгляду справи, господарський суд розглядає справу по суті в судовому засіданні 09.10.2020 за відсутності представників відповідача та третіх осіб.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача та дослідивши в судовому засіданні докази, господарський суд встановив наступні обставини, які є предметом доказування у справі.
27.08.2009 між Знам'янською районною державною адміністрацією та Виробничо-комерційною фірмою у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" укладено Договір оренди землі (далі - Договір), зареєстрований у Знам'янському міськрайонному відділі КРФ ДП "ЦДЗК" від 27.08.2009 за № 040937100062 (а.с. 12-14), за умовами п.1.1. якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Диківської сільської ради.
Підставою укладення Договору є розпорядження голови Знам'янської районної державної адміністрації від 29.12.2007 року № 635-р, від 07.11.2008 року за № 495-р та від 17.04.2009 року за № 192-р (а.с. 19-22).
Згідно п. 2. Договору в оренду передається земельна ділянка із кадастровим номером 3522281200:02:000:9028 площею 68,45 га - ріллі, із земель запасу Диківської сільської ради, із загальної площі 333,82 га, відповідно до розпорядження голови Знам'янської районної державної адміністрації від 29.12.2007 року № 635-р.
За п. 5 Договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки в цінах 1995 року становила 193988 гривень, станом на 01.01.2009 року (коефіцієнт індексації 3,022) становить 586232 гривні.
Строк дії Договору відповідно до п. 8 складає 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Умовами п. 9 Договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі у грошовій формі в розмірі 3% від розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки що становить 17 586,96 грн у рік, або у місяць 1 465,58 грн із розрахунку 256,93 грн за один гектар ріллі, на розрахунковий рахунок Диківської сільської ради.
Пунктом 43 Договору визначено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Договір підписано повноважними представниками сторін та скріплено печатками.
27.08.2009 Договір зареєстровано у Знам'янському відділі КРФ ДП "ЦДЗК" за № 040937100062.
29.12.2007 Виробничо-комерційній фірмі у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" видано Акт про погодження меж земельних ділянок, за яким спеціаліст ПП "Альфа-Земпроект" провів відновлення та погодження в натурі меж земельних ділянок площею 333,82 га, які передаються в оренду строком на 10 років Виробничо-комерційній фірмі у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" (а.с.17).
29.12.2008 згідно акту про передачу межових знаків на зберігання, спеціалістом ПП "Альфа-Земпроект" передано Виробничо-комерційній фірмі у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" на зберігання межові знаки в кількості 69 штук (а.с.18).
Згідно Акту прийому - передачі земельної ділянки в оренду Виробничо-комерційній фірмі у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" передано в оренду земельну ділянку загальною площею 68,45 га ріллі (а.с.23).
16.05.2019 представником Виробничо-комерційної фірми у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" через канцелярію Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, що підтверджується проставленням відбитку печатки та підписом уповноваженої особи, надано лист-повідомлення № б/н від 16.05.2020 із висловленням наміру поновити Договір оренди землі від 27.08.2009 на той самий строк і на тих самих умовах, додатково повідомивши про готовність поновити вказаний договір на інших запропонованих умовах. До вказаного листа додано проект додаткової угоди.
Додатково до вказаного листа позивачем додано довідку, видану Диківською сільською радою Знам'янського району Кіровоградської області від 08.05.2019 № 311 та копію Витягу з інформаційної системи органів ДФС щодо стану розрахунків платника з бюджетом та цільовими фондами станом на 13.05.2019, що підтверджують належне виконання умов договору оренди землі (а.с. 24-27).
10.06.2019 Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області листом за №В-4212/0-2329/0/17-19 повідомило, що як розпорядник земельною ділянкою Головне управління має намір використання земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, розташованої на території Диківської сільської ради Знам'янського району Кіровоградської області для задоволення інтересів громадян України в межах визначених частиною першою статті 121 Земельного кодексу України та в порядку передбаченому статтею 118 Земельного кодексу України. Враховуючи викладене Головне управління заперечило у поновленні договору оренди землі та повідомило про відсутність підстави для застосування переважного права перед іншими особами, у зв'язку з тим, що дана земельна ділянка має бути використання за іншим цільовим призначенням. Тому переважне право не порушено, не може бути задоволено, та матиме місце у разі укладення договору оренди із новим орендарем. (а.с.28)
За твердженнями позивача, Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області відмовило в поновленні Договору за відсутності на те законодавчо визначених підстав, чим порушено вимоги ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" щодо визначеного порядку розгляду.
Розглядаючи спір по суті, господарський суд враховує наступні норми права.
За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
За частиною 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до частини 4 ст. 4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.
У відповідності до змін, внесених до земельного законодавства України, та з утворенням територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) згідно постанови Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 №5, повноваження по розпорядженню землями сільськогосподарського призначення державної форми власності здійснюють відповідні територіальні органи Держгеокадастру.
Відповідно до положень ст. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.
Як вбачається із матеріалів справи, земельна ділянка, яка є предметом Договору, розташована на території Кіровоградської області, належить до категорії земель сільськогосподарського призначення державної форми власності, а отже повноваження по розпорядженню такою земельною ділянкою відносяться до компетенції Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, що не оспорюється сторонами.
Отже, за наведеними вище нормами законодавства орендодавцем землі, що отримана Виробничо-комерційною фірмою у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" в оренду за Договором, на час розгляду справи є Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області. Вказана зміна не є підставою для припинення дії відповідного договору.
Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди.
Згідно з частиною першою статті 19 Закону строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
За загальним правилом наслідками закінчення строку дії договору оренди землі, згідно ст. 31 Закону України "Про оренду землі", є припинення договору оренди землі.
Відповідно до абз. 4 Розділу IX ПЕРЕХІДНІ ПОЛОЖЕННЯ Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Нормами ст. 33 Закону України "Про оренду землі", чинної на час виникнення правовідносин, регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі (частина 6 наведеної норми).
Правова позиція щодо розрізнення наведених підстав поновлення договору оренди землі неодноразово формулювалась, як Верховним Судом України, зокрема, у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, так і Верховним Судом, зокрема, у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 та в інших справах.
У справі, яка розглядається, матеріально-правовою підставою позову є ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
В силу положень частин 1-3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", в редакції на час виникнення правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
Отже, у процедурі поновлення договору оренди землі на орендаря, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (поновлення договору), покладається обов'язок завчасно повідомити орендодавця листом-повідомленням, до якого додати проект відповідної додаткової угоди.
Згідно з частиною 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", в редакції на час виникнення правовідносин, орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відповідно до висновку Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного в постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, зазначені положення слід розуміти таким чином: а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.
При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.
Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.
Як встановлено вище, Виробничо-комерційна фірма у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" в межах строку, встановленого Договором (не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії Договору), звернулась до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області з листом-повідомленням про поновленням Договору, згідно якого направила проект додаткової угоди про поновлення Договору на той самий строк і на тих самих умовах.
У відповідь на вказане звернення Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області в листі від 10.06.2020 № В-4212/0-2329/0/17-19 повідомило про заперечення у поновленні Договору оренди землі від 27.08.2009 у зв'язку із наданням орендованої земельної ділянки в порядку ст. 118 та 121 Земельного кодексу України громадянам України у безоплатне користування.
Таким чином, відповідачем не порушено строку розгляду листа-повідомлення позивача про поновлення Договору оренди землі.
Разом з тим, Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області додаткову угоду на запропонованих позивачем умовах не підписало, як і не висловило власних пропозицій щодо умов договору.
Також, як повідомлено відповідачем у відзиві на позов та встановлено судом, жодного наказу про припинення права оренди спірної земельної ділянки Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області не приймало.
Факт належного виконання обов'язків за Договором оренди землі від 27.08.2009 за № 040937100062 підтверджується наявними у матеріалах справи та доданими позивачем до листа - повідомлення від 16.05.2019 документами, а саме: довідкою виданою Диківською сільською радою Знам'янського району Кіровоградської області від 08.05.2019 № 311 та копією Витягу з інформаційної системи органів ДФС щодо стану розрахунків платника з бюджетом та цільовими фондами станом на 13.05.2019.
Положеннями статей 641, 642 Цивільного кодексу України визначено порядок подання пропозиції до укладення договору (оферта) та її прийняття (акцепт). Так, пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття. А відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.
Разом з цим, однією із основних ознак для поновлення договору оренди землі в порядку ч. 1 - 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" необхідне погодження обох сторін щодо зміни істотних умов договору.
Відповідно до ч. 3 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.
Таким чином, позивачем при зверненні з листом-повідомлення про поновлення договору на той самий строк було обрано строк у межах передбачених Законом, тобто 10 років.
Згідно з п. п. 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
У договорі, який позивач намагався продовжити, узгоджено розмір орендної плати на рівні 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що не відповідає законодавчим вимогам.
Водночас, відповідачем у листі не висловлено наміру щодо узгодження відповідних нових істотних умов договору оренди землі, проте в однозначній формі висловлено заперечення у поновленні договору на новий строк.
В той же час, господарський суд констатує, що саме лише визнання відмови протиправною не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки для поновлення договору оренди за цими частинами необхідне погодження обох сторін щодо нових істотних умов договору.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 16.09.2019 року у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду по справі №908/2314/18.
Згідно з ч. 1 ст. 626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).
Відповідно до ст. 80 Земельного кодексу України суб'єктами права власності на землю є, зокрема, держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.
За ст. 90 Земельного кодексу України, власники земельних ділянок мають право, зокрема, продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину.
Згідно ч. 2 ст. 93 Земельного кодексу України земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Враховуючи викладене, ані Земельний кодекс України, ані Закон України "Про оренду землі" не встановлюють обов'язок власника передавати земельну ділянку в оренду.
Оскільки Закон України "Про оренду землі" не встановлює обов'язковості укладення договору оренди землі для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування, нормативне регулювання таких договірних відносин ґрунтується на принципі свободи договору.
Тому, як при укладенні договору оренди землі, так і при його поновленні (укладенні на новий строк), в тому числі і у випадку, коли орендар реалізує своє переважне перед іншими особами право, наявність згоди сторін щодо усіх істотних умов договору є обов'язковою.
Відповідно до частин 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
При цьому, суд акцентує увагу, що уразі дотримання усіх трьох умов (дотримання процедури вказаної в цій нормі (з обов'язковим направлення належним чином оформленого проекту додаткової угоди); наявність волевиявлення обох сторін на продовження дії договору; узгодження нових умов договорів), позивач має право звернутися до суду з позовом про укладення додаткової угоди на нових істотних умовах із підстав, передбачених у частинах 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", тільки в разі узгодження таких істотних умов.
Зазначений правовий висновок наведено у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16.09.2019 у справі № 908/2314/18.
Так, переважне право наймача визначене ст. 777 Цивільного кодексу України, за частиною 1 якої наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.
Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Так, з урахуванням зазначеної норми, яка встановлює загальні підстави виникнення переважного права на поновлення договору оренди, останнє виникає у разі:
- закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі;
- належного виконання договору орендарем;
- наявність інших осіб, які виявили намір укласти договір оренди цієї ж земельної ділянки.
Відповідачем у поданих суду запереченнях, викладених у листі №В-4212/0-2329/0/17-19 від 10.06.2019, не повідомлено обставин щодо передання спірної земельної ділянки у оренду іншим особам, однак зазначено про безоплатне надання її у власність із посиланням на положення ст. 118, 121 Земельного кодексу України, що із аналізу зазначених норм відрізняється від оренди.
У матеріалах справи також відсутні будь-які докази передання відповідачем спірної земельної ділянки в оренду іншим особам.
Разом з цим, переважне право орендаря на поновлення договору спрямоване лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Переважне право не містить у собі права на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди.
Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Для застосування положень ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти:
орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором;
орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;
до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди;
орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з орендарем свідчать про те, що переважне право орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки, яке підлягає захисту відповідно до ст. 4 ГПК України та ст. 15 ЦК України, не порушено.
Така правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 594/376/17-ц.
Дослідивши зміст заперечень, викладених відповідачем у листі №В-4212/0-2329/0/17-19 від 10.06.2019, суд встановив, що відсутність волі орендодавця на поновлення строку дії Договору очевидна та остання висловлена була в місячний строк, передбачений частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Відповідно до частини 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Сторони даного спору не досягли згоди щодо поновлення Договору та додаткова угода до Договору про його поновлення не була укладена сторонами у місячний строк, як цього вимагає частина 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі", переважне право орендаря, передбачене частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" припинилось, а Договір оренди припинив свою дію, в зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, відповідно до положень статті 31 вказаного Закону.
Вказана позиція суду узгоджується із позицією, викладеною Верховним Судом у справі № 906/949/19 у постанові від 15.09.2020.
Щодо вимоги позивача про визнання поновленим Договору оренди землі від 27.08.2009 з урахуванням зміни істотних умов, суд враховує таке.
Стаття 15 Цивільного кодексу України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Відповідно до ч. 1 ст. 187 Господарського кодексу України, спори, що виникають при укладанні договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.
Згідно з ч. 11 ст. 33 цього Закону України "Про оренду землі" відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних правовідносин, що безпосередньо випливає зі змісту зазначеної правової норми.
Належним способом захисту порушеного права, у цьому випадку, є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим, за своєю суттю, є встановленням факту, який має юридичне значення і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов'язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (частина 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Отже, позивачем, у даному випадку, обрано невірний та неефективний спосіб захисту своїх порушених прав. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову незалежно від інших, встановлених судом обставин.
Аналогічна правова позиція щодо належного способу захисту права орендаря на поновлення договору оренди за статтею 33 Закону України "Про оренду землі" викладена в постановах Верховного Суду від 11.04.2019 у справі №903/847/17, від 04.04.2019 у справі №905/174/18, від 19.03.2019 у справі №908/1805/17, від 19.03.2019 у справі №908/2484/17, від 06.03.2019 у справі №916/600/18, від 20.02.2019 у справі №915/1401/17, від 13.02.2019 у справі №911/3225/17, від 16.01.2019 у справі №908/127/17, від 15.01.2019 у справі №922/1464/18, від 11.12.2018 у справі №921/43/18, від 06.12.2018 у справі №908/1634/17, від 06.12.2018 у справі №915/456/17, від 11.09.2018 у справі №911/1170/17.
Враховуючи встановлені обставини справи, суд констатує відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог, а тому відмовляє у повному обсязі у задоволенні позову.
Крім того, Виробничо-комерційна фірма у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" просить суд стягнути з відповідача витрати на професійну правничу допомогу в сумі 5000,00 грн.
Згідно із ч. 2 ст. 126 Господарського процесуального кодексу України, за результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.
Згідно ч. 4 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються:
1) у разі задоволення позову - на відповідача;
2) у разі відмови в позові - на позивача;
3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Згідно наведених вище положень законодавства, витрати на професійну правничу допомогу та судовий збір покладається на позивача, оскільки судом відмовлено у позові в повному обсязі.
Згідно ч. 9 ст. 145 Господарського процесуального кодексу України, у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову, суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.
Так, у зв'язку із повною відмовою судом у задоволенні позову, заходи забезпечення позову вжиті ухвалою суду від 27.09.2019 скасовуються.
Керуючись ст. 74, 76, 77, 129, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
У задоволенні позову відмовити повністю.
Скасувати заходи забезпечення позову у справі № 912/2283/19, вжиті ухвалою від 27.09.2019.
Повідомити учасників справи про відсутність у суду технічної можливості надавати інформацію про вебадресу судового рішення у Єдиному державному реєстрі судових рішень одночасно з врученням (надсиланням/видачею) копії повного або скороченого такого рішення до затвердження Положення про Єдину судову інформаційно-телекомунікаційну систему та початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи.
Ознайомитись з електронною копією судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень можна за його вебадресою: http://reyestr.court.gov.ua.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення в порядку передбаченому Господарським процесуальним кодексом України. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Копії рішення надіслати Виробничо-комерційній фірмі у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" (25005, м. Кропивницький, вул. Добровольського, 6-Б), Головному управлінню Держгеокадастру у Кіровоградській області (25030, м. Кропивницький, вул. Академіка Корольова, 26), Знам'янській районній державній адміністрації (27400, Кіровоградська область, м. Знам'янка, вул. Михайла Грушевського, 17) та Диківській сільській раді Знам'янського району Кіровоградської області (27428, Кіровоградська обл., Знам'янський район, с. Диківка, вул. Спичака, буд. 1).
Повне рішення складено 19.10.2020.
Суддя О.Л. Бестаченко