264/1520/20
2/264/841/2020
"02" жовтня 2020 р. Іллічівський районний суд м. Маріуполя Донецької області під головуванням судді Кузнецова Д. В. , за участю секретаря судового засідання Скудар С.В., позивача ОСОБА_1 , розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Маріуполі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа ОСОБА_3 , про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна,
У березні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду із вказаним позовом, в обґрунтування якого зазначив, що на початку грудня 2019 року відповідач ОСОБА_2 запропонував йому придбати у нього нерухомість, яка розташована в АДРЕСА_1 , та має наступні характеристики:
- підвал приміщення № 40 - 107,9 кв.м. і № 41- 32,3 кв.м,
- квартиру АДРЕСА_2 та складає окремий об'єкт нерухомого майна;
- квартиру АДРЕСА_3 та складає окремий об'єкт нерухомого майна;
- сходові клітини №№ VII -5,8 кв.м, VIII-11,0 кв.м ;
- квартиру АДРЕСА_4 та складає окремий об'єкт нерухомого майна;
- квартиру АДРЕСА_5 та складає окремий об'єкт нерухомого майна;
- сходові клітини № V -11,0 кв.м, VI - 11,0 кв.м;
- квартиру АДРЕСА_6 та складає окремий об'єкт нерухомого майна;
- квартиру АДРЕСА_7 та складає окремий об'єкт нерухомого майна;
- сходові клітини №№ V -10,6 кв.м, VI - 11,0 кв.м.
Вищевказане майно належить ОСОБА_2 на підставі кількох рішень Іллічівського районного суду м. Маріуполя Донецької області.
Згідно висновку оцінювача ринкова вартість майна вищевказаного нерухомого майна складає 524776 грн.
ОСОБА_2 запропонував позивачу придбати вищевказане нерухоме майно за 425864 грн., на що останній погодився. У зв'язку із тим, що відповідачу терміново були потрібні гроші, він увечері 23 грудня 2019 року запропонував ОСОБА_1 сплатити йому усю вартість нерухомого майна. Оскільки у цей час нотаріус вже не працював, нотаріально оформити договір купівлі-продажу можливості не було, а тому сторони вирішили укласти письмовий договір купівлі-продажу, в якому зазначили всі умови, які були погоджені, у тому числі і те, що позивач сплатив вартість нерухомості у повному обсязі, а також те, що на протязі двох днів вони повинні звернуться до нотаріуса з метою нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна.
ОСОБА_1 погодився на пропозицію відповідача, сплатив йому вартість нерухомого майна у повному обсязі. 23 грудня 2019 року вони уклали та підписали договір купівлі-продажу нерухомості, того ж дня відбулося і фактичне його виконання, позивач сплатив гроші за придбання нерухомості у повному обсязі, отримав ключі від усіх дверей приміщень вищезазначеної нерухомості, отримав оригінали правовстановлюючих документів, а ОСОБА_2 передав позивачу документи на нерухомість, ключі та саму нерухомість. Наголошує на тому, що відповідач не виконав своє зобов'язання щодо нотаріального посвідчення договору, тобто на протязі двох днів після підписання письмового договору купівлі-продажу нерухомості не прийшов до нотаріуса. В якості причин відмови в укладанні нотаріального посвідченого договору ОСОБА_2 вказував різні причини та згодом почав уникати розмови з позивачем. З цих підстав, ОСОБА_1 звернувся до суду та, посилаючись на положення статей 219 та 220 ЦК України, просив визнати дійсним письмовий договір купівлі-продажу нерухомості від 23 грудня 2019 року, укладений між ним та відповідачем ОСОБА_2 , визнавши за собою право власності на нерухоме майно, яке розташоване в АДРЕСА_1 та має наступні характеристики:
- підвал приміщення № 40 - 107,9 кв.м. і № 41- 32,3 кв.м,
1 поверх:
- квартира № НОМЕР_1 , загальною площею 50,3 кв.м, житловою площею 32,9 кв.м, яка є єдиною цілою частиною багатоквартирного будинку АДРЕСА_8 та складає окремий об'єкт нерухомого майна;
- квартира АДРЕСА_9 та складає окремий об'єкт нерухомого майна;
- сходові клітини №№ VII -5,8 кв.м, VIII-11,0 кв.м ;
2 поверх:
- квартира АДРЕСА_10 та складає окремий об'єкт нерухомого майна;
- квартира АДРЕСА_11 та складає окремий об'єкт нерухомого майна;
- сходові клітини № V -11,0 кв.м, VI - 11,0 кв.м;
3 поверх:
- квартира АДРЕСА_12 та складає окремий об'єкт нерухомого майна;
- квартира АДРЕСА_13 та складає окремий об'єкт нерухомого майна;
- сходові клітини №№ V -10,6 кв.м, VI - 11,0 кв.м.
Позивач ОСОБА_1 у судовому засіданні позовні вимоги підтримав, вказував про те, що відповідач взяв гроші за вказане майно та відмовляється оформлювати угоду у нотаріуса і сплачувати передбачені податки. Також стверджує, що намагався повернути сплачені гроші, але відповідач грошей не віддає.
Відповідач ОСОБА_2 у судове засідання не з'явився, надав письмовий відзив на позовну заяву, в якому позовні вимоги не визнав. Зазначив, що не заперечує проти того факту, що позивач у грудні 2019 року придбав у нього нерухоме майно, розташоване по АДРЕСА_1 , шляхом укладання письмового договору купівлі-продажу. ОСОБА_1 повністю сплатив відповідачу вартість майна, однак, вже після укладення договору у лютому 2020 року у позивача перед ОСОБА_2 виникли інші боргові зобов'язання по утриманню нерухомого майна, невиконання яких відповідач ставить в перешкоду оформлення нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Третя особа ОСОБА_3 в судове засідання не прибула, про причини неявки суд не повідомила, письмового або усного ставлення до позову не висловила.
Вислухавши сторони, дослідивши письмові матеріали справи, суд дійшов висновку, що позов задоволенню не підлягає з огляду на наступне.
Судом встановлено, що відповідачу ОСОБА_2 на праві приватної власності належить наступне нерухоме майно:
- квартира АДРЕСА_14 , загальною площею 49,8 кв.м, житловою площею 32,3 кв.м, на підставі рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області № 2-2668/09 від 19.11.2009 року;
- квартира АДРЕСА_15 , загальною площею 49,4 кв.м, житловою площею 32,3 кв.м, на підставі рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області № 2-2657/09 від 19.11.2009 року;
- квартира АДРЕСА_16 , загальною площею 50,4 кв.м, житловою площею 32,9 кв.м, на підставі рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області № 2-2669/09 від 19.11.2009 року;
- квартира АДРЕСА_17 , загальною площею 50,3 кв.м, житловою площею 33,1 кв.м, на підставі рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області № 2-2656/09 від 18.11.2009 року;
- квартира АДРЕСА_18 , загальною площею 50,7 кв.м, житловою площею 33 кв.м, на підставі рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області № 2-2645/09 від 18.11.2009 року;
- квартира АДРЕСА_19 , загальною площею 50,3 кв.м, житловою площею 32,9 кв.м, на підставі рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області № 2-2649/09 від 18.11.2009 року;
- нежитлова будівля, яка розташована по АДРЕСА_1 , загальною площею 831,8 кв.м, (технічний опис майна: з нежитлової будівлі А-3 квартира АДРЕСА_20 , АДРЕСА_25 , АДРЕСА_26 , АДРЕСА_27 , АДРЕСА_28 , АДРЕСА_29 , АДРЕСА_30 , АДРЕСА_31 , АДРЕСА_32 , АДРЕСА_33 , АДРЕСА_34 , АДРЕСА_35 лістничні клітини VI, VII, VIII, V, VI, V, VI, з підвалу А/п приміщення № 40, 41 лістничні клітини VI, VII, VIII), на підставі договору купівлі-продажу № 3214 від 21.08.2003 року, посвідченого приватним нотаріусом Чичековою О.А., на підставі договору купівлі-продажу № 4370 від 22.10.2003 року, посвідченого приватним нотаріусом Чичековою О.А., на підставі рішення Іллічівського районного суду міста Маріуполя Донецької області № 2-298/08 від 20.03.2008 року, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 195404024 від 28.12.2019 року.
23 грудня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 простій письмовій формі укладено договір купівлі-продажу нерухомості, відповідно до умов якого відповідач продав позивачу вищевказані об'єкти нерухомості, а саме: шість квартир із сходовими клітинами та два підвальні приміщення, розташовані по АДРЕСА_1 за 524776 гривень.
У відповідності до п. 2.2 Договору, сторони підтвердили факт повного розрахунку за продану нерухомість. Продавець до підписання даного договору отримав від покупця 524776,00 грн.
Крім того, в пункті 4.1 Договору передбачено, що сторони домовилися про те, що протягом двох днів після укладення та підписання даного договору, який укладено у простій письмовій формі, покупець і продавець звернуться до нотаріуса з метою нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Згідно з письмовою розпискою, складеною 23.12.2019 року власноруч ОСОБА_2 , з якої вбачається, що він отримав від ОСОБА_1 грошові кошти у повному обсязі за нерухоме майно, яке зазначено у договорі купівлі-продажу нерухомості від 23.12.2019 року, яке розташоване в АДРЕСА_1 (підвал, квартири АДРЕСА_21 , АДРЕСА_31 , АДРЕСА_32 , АДРЕСА_33 , АДРЕСА_34 , АДРЕСА_35 і сходові клітки). Також відповідачем зазначено, що претензій щодо сплати вартості вказаного майна до позивача він не має.
При вирішенні спірних правовідносин суд керується наступними нормами законодавства.
Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, крім випадків, передбачених цим кодексом.
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Частиною 1 статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до частин першої, четвертої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Згідно із частинами першою та третьою статті 206 ЦК України визначено, що усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність. Правочини на виконання договору, укладеного в письмовій формі, можуть за домовленістю сторін вчинятися усно, якщо це не суперечить договору або закону.
Частиною 1 статті 209 ЦК України передбачено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Статтями 626, 627 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох і більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Згідно із статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Частиною 1 статті 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
За змістом частини 1 статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Згідно із частиною 2 статті 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 у справі № 6-1288цс17 та підтримано у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 березня 2019 року, справа № 665/2266/16-ц, провадження № 61-29416св18; Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 квітня 2019 року, справа № 2-4783/07, провадження № 61-14587св18, Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 березня 2020 року, справа № 623/2589/17-ц, провадження № 61-36385св18; та від 15 квітня 2020 року справа № 681/137/18-ц.
Як вбачається з матеріалів справи між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 не було укладено у передбаченій законом формі договір купівлі-продажу нерухомого майна, а оформення договору купівлі-продажу нерухомого майна у простій письмовій формі не свідчить про досягнення домовленості щодо усіх істотних умов, адже така угода в силу вимог статті 220, частини 4 статті 334 та 640 ЦК України вважається неукладеною і не створює прав та обов'язків для сторін.
Більше того, нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна, як того вимагає частина 1 статті 657 ЦК України, та участь нотаріуса у підготовці та здійсненні правочину має на меті не тільки реалізацію фіскального контролю, оскільки нотаріус в такому випадку є податковим агентом та контролює сплату сторонами передбачених законодавством податків та зборів, але і також відповідно до положень підпункту ґ) пункту 7 частини 2 статті 6 Закону України №361-IX від 06.12.2019 нотаріус є спеціально визначеним суб'єктом первинного фінансового моніторингу, який здійснює ідентифікацію осіб, які проводять фінансові операції, та вивчення їх фінансової діяльності у разі встановлення ділових відносин з клієнтами.
Отже, штучне усунення або виключення нотаріуса від участі в підготовці та оформленні угоди купівлі-продажу нерухомого майна призводить до втрати державного контролю у сфері фіскального та первинного фінансового моніторингу під час відчуження такого майна.
Крім того, як встановлено судом відповідач заперечував проти позову, наполягаючи на існуванні між сторонами невирішених боргових зобов'язань по утриманню спірного нерухомого майна (сплаті рахунків за електроенергію та податків), повне виконання яких з боку позивача ОСОБА_2 ставить в залежність від нотаріального оформлення договору. Вказані обставини свідчать про те, що між сторонами існують невирішені спірні боргові правовідносини, а також не обумовлено питання сплати передбачених законодавством податків, які стали причиною ухилення від нотаріального оформлення договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Отже судом не встановлено факту безповоротного ухилення відповідачем ОСОБА_2 від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов'язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.
Також позивач не надав суду належних та допустимих доказів того, що обидві сторони спору дійшли згоди щодо усіх істотних умов, які вони вважали за доцільне включити в текст угоди, а також те, що позивач в момент передачі коштів наполягав на нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу, а відповідач ухилився від такого посвідчення. Не представлено доказів сплати всіх податків та зборів під час відчуження нерухомого майна.
Крім цього позивач не вживав жодних заходів для повернення сплачених ним коштів в рахунок угоди купівлі-продажу нерухомого майна, яка так і не була укладена нотаріально.
З урахуванням вищевикладеного, судом не встановлено законних підстав для задоволення позову, у зв'язку із чим позовні вимоги слід залишити без задоволення.
У зв'язку із відмовою у позові судові витрати, які пов'язані із сплатою судового збору, покладаються на позивача.
У задоволені позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа ОСОБА_3 , про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна відмовити.
На рішення може бути подана апеляція безпосередньо до Донецького апеляційного суду або через Іллічівський районний суд м.Маріуполя Донецької області протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення. Учасник справи, якому рішення суду не було вручено у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повні відомості про сторін:
Позивач ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_12 , ідентифікаційний номер НОМЕР_2 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_22 .
Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_13 , ідентифікаційний номер НОМЕР_3 , місце реєстрації: АДРЕСА_23 .
Третя особа: ОСОБА_3 , ідентифікаційний номер НОМЕР_4 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_24 .
Повний текст рішення виготовлено 12 жовтня 2020 року.
Суддя: Д. В. Кузнецов