Справа № 522/22044/17
Провадження № 2/522/3330/20
29 вересня 2020 року Приморський районний суд м. Одеси у складі
головуючого - судді Шенцевої О.П.,
при секретарі Соболевій О.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: виконавчий комітет Одеської міської ради про визнання недійсним свідоцтва про право власності на квартиру та визнання права власності на квартиру, за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав -
22.11.2017 року позивач ОСОБА_1 звернулась до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору - Товариство з обмеженою відповідальністю «Берег Інтертрейд» в особі ліквідатора Дєчевої Ольги Миколаївни, виконавчий комітет Одеської міської ради, про визнання недійсним свідоцтва серії САЕ № 571950 про право власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , видане 12.01.2012 р. виконавчим комітетом Одеської міської ради, і визнання за ОСОБА_1 права власності на об'єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_1 .
24.11.2018 року позивачем був наданий позов в уточненій редакції, згідно якого, у зв'язку із ліквідацією ТОВ «Берег Інтертрейд», третьою особою був залишений виконавчий комітет Одеської міської ради.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 08.07.2009 року між позивачем і ЗАТ «ХХІ Століття» в особі президента ОСОБА_3 був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна, а саме - майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 , і сплачено згідно умов договору 633 290,00 грн.
Проте, після прийняття будинку в експлуатацію і укладення із ЗАТ «ХХІ Століття» акту приймання-передачі квартири, позивачу було відмовлено у видачі свідоцтва про право власності на квартиру з посиланням на рішення господарського суду Одеської області від 15.09.2010 року по справі № 4/90-10-2601, яким ТОВ «Берег Інтертрейд» було визнано забудовником та власником будинку за адресою: АДРЕСА_3 (будівельна адреса: АДРЕСА_4 ). 12.01.2012 року виконавчий комітет Одеської міської ради видав відповідачу свідоцтво про право власності на квартиру. У зв'язку із чим позивач просить визнати недійсним отримане відповідачем свідоцтво про право власності на квартиру та визнати за нею право власності на цю квартиру.
06.11.2018 року Приморським районним судом м. Одеси постановлене заочне рішення по справі, яким позов ОСОБА_1 про визнання недійсним свідоцтва про право власності та визнання права власності на квартиру задоволено.
06.02.2019 року від представника відповідача надійшла заява про перегляд та скасування заочного рішення.
01.03.2019 року ухвалою Приморського районного суду м. Одеси заочне рішення Приморського районного суду м. Одеси від 06.11.2018 по справі № 522/22044/17 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: виконавчий комітет Одеської міської ради про визнання недійсним свідоцтва про право власності на квартиру та визнання права власності на квартирускасовано, справа призначена до розгляду за правилами загального позовного провадження.
22.04.2019 року позивач ОСОБА_1 подала нову редакцію позовної заяви, згідно якої позовні вимоги залишилися без змін.
09.09.2019 року відповідач ОСОБА_2 звернувся із зустрічним позовом до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 08.07.2009 року, укладеного між продавцем ЗАТ «ХХІ Століття» та покупцем ОСОБА_1 , згідно якого продавець продав, а покупець придбав майнові права на квартиру АДРЕСА_1 (будівельна адреса будинку: АДРЕСА_5 ). Зустрічний позов обґрунтований тим, що ЗАТ «ХХІ Століття» не мало прав власника на майнові права на вказану квартиру, а тому не могло виступати продавцем та укладати договори купівлі-продажу майнових прав на цю квартиру.
Позивач за первісним позовом, відповідач за зустрічним позовом первісний позов підтримала та просила задовольнити його, зустрічний позов не визнала, у його задоволенні просила відмовити.
Представник відповідача за первісним позовом, позивача за зустрічним позовом просила у задоволенні первісного позову відмовити та задовольнити зустрічну позовну заяву.
Третя особа виконавчий комітет Одеської міської радиу судове засідання не з'явилася, повідомлялася належним чином у встановленому законом порядку.
Суд, вивчивши матеріали справи, вважає, що позов ОСОБА_1 не підлягає задоволенню, а зустрічний позов підлягає задоволенню у повному обсязі, з наступних підстав.
Судом встановлено, що 08.07.2009 року між ОСОБА_1 (як покупцем) та ЗАТ «ХХІ Століття» в особі президента ОСОБА_3 (як продавцем) був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна, а саме - майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 .
Згідно п. 5.1. Договору купівлі-продажу майнових прав, ціна майнових прав складає 727 139, 00 грн.
На підтвердження оплати вартості майнових прав суду надано довідку № б/н від 08.07.2009 року, видану ЗАТ «ХХІ Століття» про те, що ОСОБА_1 внесла грошові кошти у розмірі 610 400, 00 грн. у якості оплати за квартиру АДРЕСА_6 , та надано довідку № б/н від 08.07.2009 року, видану ЗАТ «ХХІ Століття» про те, що ОСОБА_1 внесла грошові кошти у розмірі 22 890, 00 грн. у якості оплати за квартиру АДРЕСА_6 .
04.06.2010 року між ЗАТ «ХХІ Століття» та ОСОБА_1 складено акт приймання-передачі квартири АДРЕСА_6 до Договору б/н від 08.07.2009 року, відповідно до якого Замовник ЗАТ «ХХІ Століття» на виконання п.6.1. Договору № б/н від 08.07.2009 р. передав, а Пайщик ОСОБА_1 прийняла в натурі квартиру АДРЕСА_7 , квартира АДРЕСА_6 на АДРЕСА_8 на 4 поверсі.
21.09.2011 року КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» виготовило технічний паспорт для ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 .
Позивачем ОСОБА_1 не надано суду доказів звернення до виконавчого комітету Одеської міської ради з метою отримання свідоцтва про право власності на квартиру АДРЕСА_6 та доказів відмови у видачі такого свідоцтва.
З відповіді Юридичного департаменту Одеської міської ради № 1128вих від 13.06.2019 року вбачається, що будь-які матеріали листування із громадянкою ОСОБА_1 у Одеської міської ради відсутні.
В той же час, 01.10.2007 року між ВАТ «ВіЕйБі Банк» в особі директора Одеської філії ОСОБА_4 та ОСОБА_5 (Довіритель) укладено Договір № 61/5 про участь у Фонді фінансування будівництва.
Згідно п. 1.1. Договору № 61/5, Довіритель на підставі повного визнання Правил Фонду фінансування будівництва за програмою ЗАТ «ХХІ Століття» (далі - Правила ФФБ), затверджених головою Правління АТ ВАБанк від 01.12.2004 р. зі змінами та доповненнями, дає згоду на участь у ФФБ, бере на себе зобов'язання виконувати Правила ФФБ та передає кошти до ФФБ в довірче управління, а Банк приймає кошти до ФФБ в довірче управління з подальшим використанням коштів ФФБ відповідно до Правил ФФБ.
Згідно п. 1.4. Договору № 61/5, після введення будинку в експлуатацію, за умови виконання всіх умов Правил ФФБ для отримання у власність об'єкта інвестування, Довіритель набуває для забудовника статусу Інвестора. Перелік таких інвесторів Банк передає Забудовнику для подальшого оформлення об'єкта інвестування у власність Інвестору.
Згідно пунктів 3.1, 3.2. Договору № 61/5, Довіритель вносить кошти до ФФБ в національній валюті України у готівковій чи безготівковій формі. Після внесення Довірителем коштів до ФФБ у готівковій або безготівковій формі на інвестування відповідного об'єкту інвестування Банк закріплює за Довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об'єкта інвестування.
07.12.2007 року ОСОБА_5 внесла кошти у розмірі 384 785, 90 гривень на рахунок Одеської філії ВАТ «ВіЕйБі Банк» в рахунок плати за придбання об'єкта інвестування (квартири АДРЕСА_6 ) згідно Договору № 61/5 від 01.10.2007 року, що підтверджується копією меморіального ордеру № 55390 від 07.12.2007 року.
07.12.2007 року ВАТ «ВіЕйБі Банк» видало ОСОБА_5 . Свідоцтво про участь у Фонді Фінансування Житла «Одеса» (Договір № 61/5 від 01.10.2007 року), яким закріплено, що довіритель ОСОБА_5 внесла грошові кошти у розмірі 384 785, 90 гривень, що відповідає 47,62 кв.м. за об'єкт інвестування квартиру АДРЕСА_9 , загальною площею 117,1 кв.м.
01.04.2011 року ОСОБА_5 звернулась до директора ТОВ «Берег-Інтертрейд» із заявою про зарахування зустрічних однорідних вимог в порядку ст. 601 ЦК України, відповідно до якої запропонувала, у зв'язку із простроченням більше ніж три роки введення об'єкту інвестування в експлуатацію, зарахувати фактично здійснену оплату в сумі 384 785, 90 грн. в рахунок повної оплати об'єкту інвестування - квартири АДРЕСА_10 .
06.04.2011 року між ТОВ «Берег-Інтертрейд» та ОСОБА_5 складено акт звірки взаєморозрахунків про те, що станом на 06.04.2011 року сторони не мають взаємної заборгованості друг перед другом та не мають претензій одна до одної.
07.04.2011 року ТОВ «Берег-Інтертрейд» видало громадянці ОСОБА_5 довідку про зарахування грошових коштів в сумі 384 785, 90 грн. в рахунок повної оплати об'єкту інвестування - квартири АДРЕСА_10 , та підтвердило, що не має будь-яких претензій до ОСОБА_5 щодо оплати грошових коштів.
14.04.2011 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 укладено договір відступлення прав вимоги, згідно якого ОСОБА_5 передала свої права за договором про участь у ФФБ ОСОБА_2 стосовно об'єкту інвестування: квартири АДРЕСА_10 . Вказаний договір погоджено з ТОВ «Берег-Інтертрейд».
20.04.2011 року між ТОВ «Берег-Інтертрейд» та ОСОБА_2 складено акт приймання-передачі об'єкта інвестування, відповідно до якого Забудовник ТОВ «Берег-Інтертрейд» передав, а Довіритель ОСОБА_2 прийняв у власність об'єкт інвестування, а саме: квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 119,70 кв.м.
29.06.2011 року КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» виготовило технічний паспорт для ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 .
12.01.2012 року ОСОБА_2 отримав свідоцтво НОМЕР_1 про право власності на квартиру АДРЕСА_1 , видане виконавчим комітетом Одеської міської ради.
Зі змісту свідоцтва НОМЕР_1 від 12.01.2012 року вбачається, що воно видане на підставі договору № 61/5 про участь у Фонді фінансування будівництва від 01.10.2007 р., договору № б/н про відступлення права вимоги від 14.04.2011 р., акту приймання-передачі від 20.04.2011 р.
26.01.2012 року проведено державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_6 , що підтверджується витягом про державну реєстрацію прав № 32979441 від 26.01.2012 р.
Відтак, з наявних в матеріалах справи документів вбачається, що під час будівництва будинку АДРЕСА_11 , було укладено два договори щодо реалізації майнових прав на квартиру АДРЕСА_6 в цьому будинку, а саме: 01.10.2007 року ВАТ «ВіЕйБі Банк» та ТОВ «Берег-Інтертрейд» реалізували майнові права на квартиру АДРЕСА_6 ОСОБА_5 (правонаступником якої є відповідач ОСОБА_2 ) через її залучення до участі у Фонді фінансування будівництва за програмою ЗАТ «ХХІ Століття»; та через два роки 08.07.2009 року ЗАТ «ХХІ Століття» в особі президента ОСОБА_3 реалізувало майнові права на квартиру АДРЕСА_6 ОСОБА_1 шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 15 вересня 2010 року по справі 4/90-10-2601, залишеним в силі постановою Одеського апеляційного господарського суду від 03 березня 2011 року, постановою Вищого господарського суду від 05 липня 2011 року, визнано ТОВ «Берег-Інтертрейд» Забудовником та Замовником на 9-ти поверховий з мансардою 2-х секційний житловий будинок з 2-х рівневим паркінгом, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 (будівельна адреса: АДРЕСА_4 ) визнано за ТОВ «Берег-Інтертрейд» права Забудовника на цей будинок; та визнано за ТОВ «Берег-Інтертрейд» право власності на цей будинок.
У наведених рішеннях господарських судів встановлено, що 01 грудня 2004 року між ЗАТ «ХХІ століття» та ТОВ «Берег-Інтертрейд» було укладено Договір комісії № 1/12 (далі - «Договір комісії»). Відповідно до розділу 1 Договору комісії, ТОВ «Берег-Інтертрейд» (комісіонер) зобов'язується за дорученням ЗАТ «ХХІ століття» (Комітент) за плату від свого імені провести організаційні заходи по будівництву житлового будинку за адресою: АДРЕСА_4 , ввести його в експлуатації та оформити права власності на об'єкти інвестування (п. 1.1. Договору комісії).
За умовами п. 2.1.2. Договору комісії, ТОВ «Берег-Інтертрейд» зобов'язується прийняти на себе виконання функцій Замовника та Забудовника у повному обсязі, передбаченому діючим законодавством України, включаючи організацію розробки робочих креслень, підготовку та організацію будівництва житлового будинку за адресою: АДРЕСА_4 , реалізацію та (або) передачу створеної в результаті будівництва нерухомості.
Відповідно до п. 1.4. Договору комісії (із змінами відповідно до Додаткової угоди від 27.12.2007 р. до Договору комісії), Комітент передає Комісіонеру на комісію майнові права на Об'єкт будівництва для організації інвестування будівництва житла за програмою ФФБ «Одеса», управителем якого є ВАТ «ВАБанк».
Згідно п. 2.1.3. Договору комісії, Комісіонер зобов'язується з метою виконання умов даного договору прийняти від Комітента майнові права на умовах Правил ФФБ «Одеса», на Об'єкт будівництва.
01 грудня 2004 р. між ВАТ «ВАБанк» та ТОВ «Берег-Інтертрейд» було укладено Договір про спорудження № 2/12 (далі - «Договір про спорудження»).
Предметом Договору про спорудження було встановлено, що ВАТ «ВАБанк» створює Фонд фінансування будівництва «Одеса»(далі - ФФБ) для залучення коштів фізичних та юридичних осіб (далі -«Довірителі») з метою фінансування будівництва Об'єкту будівництва. Банк діючи в інтересах Довірителів, замовляє у ТОВ «Берег-Інтертрейд» організацію спорудження Об'єкту будівництва, а останній, як Забудовник, бере на себе зобов'язання організувати будівництво Об'єкту будівництва та передати право власності на відповідні об'єкти інвестування разом із правовстановлюючими документами Довірителям.
ТОВ «Берег-Інтертрейд» у Договорі про спорудження було зобов'язане виконувати функції Замовника спорудження Об'єкта будівництва.
Відповідно до Договору про спорудження, ТОВ «Берег-Інтертрейд» власними силами та засобами за рахунок власних або запозичених коштів з застосуванням вітчизняних або імпортних матеріалів та обладнання будує «під ключ» Об'єкт будівництва на земельній ділянці, оформленій ТОВ «Берег-Інтертрейд» або третьою особою, що перебуває з ним у договірних відносинах, під будівництво, та здає Приймальній комісії, а ВАТ «ВАБанк» засновує ФФБ та замовляє від імені своїх Довірителів необхідну кількість квартир або приміщень соціально-побутового призначення.
У Договорі про спорудження ТОВ «Берег-Інтертрейд» взяло на себе зобов'язання передати Банку перелік об'єктів інвестування із зазначенням їх параметрів та споживчих характеристик (п. 6.3.5.). Відповідно до п. 6.3.6. Договору про спорудження ТОВ «Берег-Інтертрейд» зобов'язується передати Банку майнові права на об'єкти інвестування для подальшої передачі Довірителям фонду на умовах Правил ФФБ «Одеса» та на умовах цього договору.
Згідно ч. 4 ст. 82 Цивільного процесуального кодексу України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Таким чином, суд приходить до висновку, що належним способом купівлі майнових прав на об'єкти інвестування (нерухоме майно) в будинку АДРЕСА_11 на етапі його будівництва було їхнє придбання шляхом участі у Фонді Фінансування Житла «Одеса» за програмою ЗАТ «ХХІ Століття», створеному Відкритим акціонерним товариством «Всеукраїнський Акціонерний Банк» (ВАТ «ВіЕйБі Банк») за договором із ТОВ «Берег-Інтертрейд».
При цьому, ЗАТ «ХХІ Століття» не було власником майнових прав на об'єкти інвестування в будинку АДРЕСА_11 , а отже не могло виступати продавцем цих майнових прав та укладати відповідні договори.
Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Статтею 331 ЦК України встановлено загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.
На час укладення сторонами відповідного договору про фінансування будівництва правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулювалися Законами України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та «Про інвестиційну діяльність».
Указаними нормами права визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації.
Судове рішення за загальним правилом не є підставою виникнення права власності. Відповідно до ч. 5 ст. 11 ЦК України цивільні права можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Ні зазначеними вище нормами, ні нормою ст. 331 ЦК України не передбачено виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення.
Відповідно до ст. 392 ЦК України особа має право звернутися до суду з позовом про визнання права власності: якщо це право оспорюється або не визнається іншими особами (за умови, що позивач не перебуває з цими особами у зобов'язальних відносинах, оскільки права осіб, які перебувають у зобов'язальних відносинах, повинні захищатися за допомогою відповідних норм інституту зобов'язального права); у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Передумовою для застосування ст. 392 ЦК України є відсутність іншого, окрім судового, шляху для відновлення порушеного права.
Оскільки набуття права власності регулюється окремими нормами і зазначений вище позов заявляється формально не для визнання, а для набуття права власності, задоволений він бути не може.
Аналогічний висновок міститься в постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 року по справі № 522/1029/18.
В той же час, відповідно до ч. 1 ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Стаття 658 ЦК України встановлює, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.
Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу
Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Відтак, з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_5 придбала майнові права на спірну квартиру у належного власника таких майнових прав та в подальшому відступила ці майнові права відповідачу ОСОБА_2 , який пройшов процедуру державної реєстрації права власності на новостворене майно, що підтверджується виданим виконавчим комітетом Одеської міської ради свідоцтвом САЕ № 571950 від 12.01.2012 року, та витягом про державну реєстрацію прав № 32979441 від 26.01.2012 р.
Суду не надані докази, які свідчили б про недійсність договору № 61/5 про участь у Фонді фінансування будівництва від 01.10.2007 р., договору № б/н про відступлення права вимоги від 14.04.2011 р., акту приймання-передачі від 20.04.2011 р., на підставі яких було видане свідоцтво про право власності на квартиру та проведено державну реєстрацію такого права власності, а отже відсутні підстави визнавати таке свідоцтво недійсним.
При цьому, з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 уклала договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_6 з неналежним продавцем, що суперечить приписам ст. 658 Цивільного кодексу України, а отже такий правочин є недійсним.
Керуючись ст.ст.12,13,76,77,259,263,264,265,268,273 ЦПК України, суд, -
У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: виконавчий комітет Одеської міської ради про визнання недійсним свідоцтва про право власності на квартиру та визнання права власності на квартиру - відмовити у повному обсязі.
Зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав - задовольнити повністю.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомого майна від 08 липня 2009 року, укладений між продавцем ЗАТ «ХХІ Століття» та покупцем ОСОБА_1 , згідно якого продавець продав, а покупець придбав майнові права на квартиру АДРЕСА_1 (будівельна адреса будинку: АДРЕСА_5 ).
Рішення суду може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного суду, а в разі, якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення складений 30.09.2020 року.
Суддя
29.09.2020