ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33001 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
30 вересня 2020 року Справа № 906/759/19
Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії:
Головуючого судді Гудак А.В.
судді Петухов М.Г.
судді Олексюк Г.Є.
секретар судового засідання Орловська Т.Й.
за участю представників сторін:
позивача: Рогаль А.Ю. директор
відповідача 1: не з"явився
відповідача 2: не з"явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу апеляційною скаргою Виконавчого комітету Житомирської міської ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 23.06.2020 р. у справі №906/759/19 (суддя Соловей Л.А., м.Житомир, повний текст складено 03.07.2020)
за позовом Малого приватного підприємства "Майстер АС" (м.Житомир)
до 1. Виконавчого комітету Житомирської міської ради (м.Житомир)
2. Комунального підприємства "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради (м.Житомир)
про визнання незаконним та скасування рішення виконкому Житомирської міської ради №909 від 05.09.2019 в частині надання дозволу на укладення договорів оренди та спонукання до укладення договору
І. Короткий зміст вимог і рішення суду першої інстанції.
1. Мале приватне підприємство "Майстер АС" звернулось з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог від 09.10.2019 року до Господарського суду Житомирської області з позовом до Виконавчого комітету Житомирської міської ради, в якому з урахуванням уточнень до позову просить визнати протиправним та скасування рішення Виконкому Житомирської міської ради №909 від 05.09.18 "Про оренду комунального майна та внесення змін в рішення міськвиконкому" в частині надання дозволу на укладення договорів оренди Малому приватному підприємству "Майстер АС", а саме п.1.2. Додатку №1 до Рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради №909 від 05.09.18 "на 6 місяців" та спонукати Комунальне підприємство "Регулювання орендних відносин "Житомирської міської ради" до укладення договору оренди з Малим приватним підприємством "Майстер АС" нежитлових приміщень площею 54,86 кв.м. за адресою вул. Хлібна, 19 для розміщення офісу за встановленою орендною платою терміном на 2 роки 11 місяців.
2. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 23.06.2020 р. у справі №906/759/19 позов Малого приватного підприємства "Майстер АС" до Виконавчого комітету Житомирської міської ради та Комунального підприємства "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради задоволено частково. Визнано незаконним та скасовано рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради №909 від 05.09.2019 в частині надання дозволу на укладення договору оренди Малому приватному підприємству "Майстер АС", а саме п.п.1.2.2 Додатку №1 до рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради №909 від 05.09.2018року в частині встановлення терміну дії договору оренди на 6 місяців. В решті позову відмовлено. Стягнуто з Виконавчого комітету Житомирської міської ради на користь Малого приватного підприємства "Майстер АС" 1921,00 грн. судового збору.
3. Рішення господарського суду мотивоване тим, що судом першої інстанції встановлено, що рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради надано дозвіл на укладення договору оренди зі строком дії меншим, ніж встановлено ч.1 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" без погодження орендарем, а отже самостійна зміна цього терміну виконавчим комітетом Житомирської міської ради (з узгодженого сторонами терміну 2 роки 11 місяці на термін 6 місяців), суперечить приписам ч.1 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Суд першої інстанції зазначив, що рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради від 05.09.19 №909 "Про оренду комунального майна та внесення змін в рішення міськвиконкому" в частині надання дозволу на укладення договору оренди нерухомого майна терміном на 6 місяців МПП "Майстер АС" нежитлових приміщень площею 54,86 грн. за адресою вул.Хлібна, 19 для розміщення офісу з орендною платою 61,74 грн. суперечить вимогам статей 3, 10, 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Враховуючи вищезазначене та положення ст.17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", суд першої інстанції дійшов висновку про необхідність задоволення позовної вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради №909 від 05.09.2019 в частині надання дозволу на укладення договору оренди Малому приватному підприємству "Майстер АС" на 6 місяців. При цьому, суд першої інстанції звернув увагу, що проект договору, який долучений позивачем до матеріалів справи, не містить підпису та печатки орендодавця, а за відсутності таких реквізитів відсутні підстави для оцінки такого документа як пропозиція або редакція КП "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради. Також в матеріалах справи відсутні докази надіслання позивачем на адресу орендодавця проекту відповідної угоди як пропозицію про укладення договору оренди приміщення на конкретних умовах. За вказаних обставин, позивачем, крім іншого, не дотримано порядок укладення договорів, визначений ст.181 ГК України та не надано доказів на підтвердження звернення позивача до відповідача з пропозицією щодо укладення договору, з проектом договору з усіма істотними умовами договору, та щодо яких досягнуто згоди сторонами. За таких обставин, суд відмовив в позові щодо вимоги про спонукання до укладення договору оренди.
ІІ. Короткий зміст вимог апеляційної скарги.
4. Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Виконавчий комітет Житомирської міської ради звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Житомирської області від 23.06.2019 у справі № 906/759/19 в частині визнання незаконним та скасування рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради № 909 від 05.09.2019 щодо надання дозволу на укладення договору оренди Малому приватному підприємству "Майстер АС", а саме п.п.1.2.2 Додатку № 1 до рішення в частині встановлення терміну дії договору оренди терміном на 6 місяців та стягнення з виконавчого комітету Житомирської міської ради 1921,00 грн. судового збору та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову Малого приватного підприємства «Майстер АС».
5. Скаржник зазначає, що відповідно до п. 5 оскаржуваного рішення зобов'язано КП «Регулювання орендних відносин» ЖМР укласти договори оренди з орендарями на термін вказаний в додатках до рішення. У разі не укладення орендарем договору оренди упродовж 15 днів дозвіл на укладення договору оренди втрачає чинність. Відтак, у визначений термін підприємство договір не уклало, отже оскаржуване рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради на дату укладення вказаного договору втратило чинність.
6. Вважає, що оскаржуване рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради було прийнято правомірно та законно, відповідно до наданих, Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні» та Положення про оренду, повноважень та враховуючи те, що строк попереднього договору оренди закінчився, а новий договір оренди зі сторони орендаря (МПП «Майстер АС») не укладений у зв'язку з недосягненням домовленості з істотних умов - терміну дії договору та дозвіл на укладання договору оренди втратив чинність відповідно до п. 5 оскаржуваного рішення, вважаємо, що орендні відносини між МПП «Майстер АС» та КП «Регулювання орендних відносин» Житомирської міської ради є такими, що припинилися. Оскаржуване рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради від 05.09.2018 № 909 «Про оренду комунального майна та внесення змін в рішення міськвиконкому» є рішенням індивідуальної дії та було прийнято на певний строк (термін дії 15 днів з дня надання дозволу) та є таким, що вичерпало свою дію та не підлягає скасуванню, що в свою чергу вказує на відсутність предмета спору.
ІІІ. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу та заперечень інших учасників справи.
7. Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.08.2020 року відкрити апеляційне провадження за апеляційною скаргою Виконавчого комітету Житомирської міської ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 23.06.2020 р. у справі №906/759/19 та розгляд апеляційної скарги призначено на 30 вересня 2020 року.
8. На адресу суду 25.09.2020 року від Малого приватного підприємства "Майстер АС" надійшов відзив в якому просить апеляційну скаргу Виконавчого комітету Житомирської? міської? ради на рішення Господарського суду Житомирської? області по справі №906/759/19 від 23 червня 2020 року залишити без задоволення, рішення суду першої? інстанції? без змін.
9. 30 вересня 2020 року від Виконавчого комітету Житомирської? міської? ради надійшла заява в якій просив суд у зв'язку з зайнятістю представника у іншому судовому засіданні розгляд справи, що призначений на 30.09.2020 року о 12:30 год. проводити без участі представника міськвиконкому.
10. В судовому засіданні 30.09.2020 року директор позивача заперечила доводи апеляційної скарги та надала відповідні пояснення. Зазначила що, відповідачами було порушено законні права орендаря на пріоритетне продовження договору оренди на новий? строк не менше п'яти років, або на менший? строк, який? запропонований? орендарем. Просила суд апеляційну скаргу виконавчого комітету Житомирської? міської? ради на рішення Господарського суду Житомирської? області по справі №906/759/19 від 23 червня 2020 року залишити без задоволення, рішення суду першої? інстанції? без змін. Також відзначила, що заява була подана про продовження строку на 2 роки 11 місяців, окрім того, проект договору, який надісланий на адресу позивача не містить підписів та печаток відповідача 2.
11. В судове засідання 30.09.2020 Комунальне підприємство "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради своїх представників не направило, про день, час та місце проведення судового засідання повідомлені належним чином, причини неявки суду не повідомили.
12. Стаття 43 ГПК України зобов'язує учасників судового процесу та їх представників добросовісно користуватися процесуальними правами, зловживання процесуальними правами не допускається. Явка в судове засідання представників сторін - це право, а не обов'язок, справа може розглядатись без їх участі, якщо нез'явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.
13. Згідно ст. 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті.
14. Застосовуючи згідно з частиною 1 статті 3 ГПК України, статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" при розгляді справи частину 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, колегія суддів зазначає, що право особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондується обов'язок добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (пункт 35 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії"(Alimentaria Sanders S.A. v. Spain") від 07.07.1989).
15. Враховуючи, що наявні матеріали справи є достатніми для всебічного, повного і об'єктивного розгляду справи, судова колегія визнала за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності представників Комунального підприємства "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради.
16. Відповідно до статті 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
ІV. Мотивувальна частина постанови.
17. Заслухавши пояснення директора Малого приватного підприємства "Майстер АС" в судовому засіданні 30.09.2020, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, оцінивши висновки суду першої інстанції на відповідність дійсним обставинам справи, судова колегія дійшла висновку, що апеляційну скаргу Виконавчого комітету Житомирської міської ради слід залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Житомирської області від 23.06.2020 р. у справі №906/759/19 залишити без змін, виходячи з наступного.
18. Як вбачається з матеріалів справи, 01.09.2015 року між Комунальним підприємством "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради, назву якого змінено на Комунальне підприємство "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради, відповідно до рішення Житомирської міської ради від 15.12.16 №460 "Про внесення змін до рішення Житомирської міської ради від 18.03.09 №878, від 29.03.12 №327, від 30.08.12 №429 (а.с.48 т.1) (орендодавець) та Малим приватним підприємством "Майстер АС" (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна №1986 (а.с.182-183 т.1), за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нежитлові приміщення для розміщення офісу за адресою: м.Житомир, вул.Хлібна, 19, загальною площею 45 кв.м., вартість яких визначена шляхом проведення незалежної оцінки і становить 118542,00 грн. без ПДВ станом на 31.05.15, що знаходяться на балансі КП "ВЖРЕП №11" з орендною платою у розмірі 39,51 грн. за 1кв.м. без ПДВ за базовий місяць розрахунку (п.1.1 договору оренди).
19. Передача приміщення в оренду не спричиняє передачу орендареві права власності на об'єкт оренди. Власник об'єкта оренди залишається територіальна громада м.Житомира в особі Житомирської міської ради, а орендар користується протягом строку оренди(п. 2.2 договору оренди).
20. Згідно пунктом 8.1 договору, даний договір діє з 01 вересня 2015 по 01 серпня 2018 року.
21. Пунктом 8.4 договору оренди сторони погодили, що заявка орендаря на укладення договору на новий термін повинна бути надана орендодавцю за два місяці до закінчення строку дії цього договору. Договір оренди може бути укладений на новий термін лише при наявності відповідного дозволу (рішення) виконавчого комітету міської ради. При цьому, зазначені дії оформляються новим договором.
22. У відповідності до вищевказаного пункту договору, 27.06.2018 МПП "Майстер АС" звернулось до КП "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради із заявою про продовження терміну дії договору оренди нерухомого майна площею 45кв.м. за адресою вул.Хлібна, 19 для використання під офіс на строк 2 роки 11 місяців (а.с.15 т.1).
23. Комісією у справах використання нежитлових приміщень комунальної форми власності міста Житомира, за результатами розгляду питання щодо продовження вищевказаного договору оренди, рекомендовано Виконавчому комітету Житомирської міської ради продовжити дію договору оренди з МПП "Майстер АС" по вищевказаному нежитловому приміщенню терміном не на 2 роки 11 місяців, як просив орендар, а на 6 місяців, що підтверджується витягом з протоколу №05 від 06.07.2018 (т.1, а.с.145).
24. З врахуванням вищевказаних рекомендацій комісії, Виконавчий комітет Житомирської міської ради прийняв рішення від 05.09.18 №909, яким надав дозвіл на укладення договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Житомира МПП "Майстер АС", а саме, на нежитлові приміщення площею 54,86 кв.м. за адресою: м.Житомир, вул.Хлібна, 19, для розміщення офісу, з орендною платою 61,74 грн. без ПДВ за 1кв.м., терміном на 6 місяців (а.с.16-17 т.1).
25. Позивач зазначає, що 14.09.2018 він отримав договір оренди нерухомого майна №212 від 19.19.2018 від КП "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради ( а.с.18-19 т.1), в умовах якого строк дії вказаного договору встановлено на 6 місяців, до 19.03.19. Вказаний договір не містив підпису повноважної особи та печатки орендодавця. Не погоджуючись з новими умовами договору оренди №212 від 19.09.18, які були змінені на підставі рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради від 05.09.18 №909, позивач не підписав його, проте від продовження оренди приміщення не відмовився та продовжив користуватися орендованим приміщенням після закінчення строку дії договору №1986 від 01.09.2015 на умовах цього договору.
26. Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач вказує, що рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради "Про оренду комунального майна та внесення змін в рішення міськвиконкому" від 05.09.18 №909 в частині надання дозволу на укладення договору оренди терміном на 6 місяців суперечить актам цивільного законодавства і порушує права та інтереси малого приватного підприємства "Майстер АС", оскільки згідно із ч.1 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін, та не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. Враховуючи викладене, надання дозволу на укладення договору оренди на 6 місяців, на думку позивача, є незаконним, тому пп. 1.2.2 Додатку №1 до рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради №909 від 05.09.18 підлягає скасуванню.
27. На підставі наведених обставин, позивач звернувся із даним позовом до Господарського суду Житомирської області з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог від 09.10.2019 року про визнання протиправним та скасування рішення Виконкому Житомирської міської ради №909 від 05.09.18 "Про оренду комунального майна та внесення змін в рішення міськвиконкому" в частині надання дозволу на укладення договорів оренди Малому приватному підприємству "Майстер АС", а саме п.1.2. Додатку №1 до Рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради №909 від 05.09.18 "на 6 місяців" та спонукати Комунальне підприємство "Регулювання орендних відносин "Житомирської міської ради" до укладення договору оренди з Малим приватним підприємством "Майстер АС" нежитлових приміщень площею 54,86 кв.м. за адресою вул. Хлібна, 19 для розміщення офісу за встановленою орендною платою терміном на 2 роки 11 місяців.
28. Перевіривши повноту встановлених судом першої інстанції обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів зазначає наступне.
29. Як вбачається з апеляційної скарги Виконавчий комітет Житомирської міської ради оскаржує рішення Господарського суду Житомирської області від 23.06.2020 р. у справі №906/759/19 в частині визнання незаконним та скасування рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради № 909 від 05.09.2019 щодо надання дозволу на укладення договору оренди Малому приватному підприємству "Майстер АС", а саме п.п.1.2.2 Додатку № 1 до рішення в частині встановлення терміну дії договору оренди терміном на 6 місяців та стягнення з виконавчого комітету Житомирської міської ради 1921,00 грн. судового збору. В решті рішення відповідачем 1 не оскаржується.
30. Отже, рішення Господарського суду Житомирської області від 23.06.2020 р. у справі №906/759/19, з урахуванням вимог ст. 269 Господарського процесуального кодексу України переглядається лише в оскаржуваній частині, а саме в частині визнання незаконним та скасування рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради № 909 від 05.09.2019 щодо надання дозволу на укладення договору оренди Малому приватному підприємству "Майстер АС", а саме п.п.1.2.2 Додатку № 1 до рішення в частині встановлення терміну дії договору оренди терміном на 6 місяців та стягнення з виконавчого комітету Житомирської міської ради 1921,00 грн. судового збору.
31. Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.
32. Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
33. Відповідно до ч.1, 2 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).
34. У ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України встановлено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
35. Частиною 3 статті 283 Господарського кодексу України визначено, що об'єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання.
36. З матеріалів справи вбачається, що орендоване позивачем нерухоме майно є комунальним майном, а тому до спірних правовідносин слід застосовувати норми спеціального закону, а саме Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
37. Відповідно до статті 3 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
38. Відповідно до ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.
39. Так, 01.09.2015 року між Комунальним підприємством "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради та Малим приватним підприємством "Майстер АС" укладено договір оренди нерухомого майна №1986, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нежитлові приміщення для розміщення офісу за адресою: м.Житомир, вул.Хлібна, 19, загальною площею 45 кв.м., строком 2 роки та 11 місяців з 01 вересня 2015 року по 01 серпня 2018 року (а.с.182-183 т.1).
40. Згідно рішення Житомирської міської ради від 15.12.16 №460 "Про внесення змін до рішення Житомирської міської ради від 18.03.09 №878, від 29.03.12 №327, від 30.08.12 №429 назву Комунальне підприємство "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради змінено на Комунальне підприємство "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради, відповідно до (а.с.48 т.1)
41. Відповідно до частини 3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
42. Попередження Комунального підприємства "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради або Виконавчого комітету Житомирської міської ради про намір використовувати нежитлове приміщення за адресою: м.Житомир, вул.Хлібна, 19, загальною площею 45 кв.м. для власних потреб у встановлений частиною 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" строк Малому приватному підприємству "Майстер АС" матеріали справи не містять.
43. 27 червня 2018 року МПП "Майстер АС", діючи як добросовісний орендар, звернулося до КП "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради із заявою про продовження терміну дії договору оренди нерухомого майна площею 45 кв.м. за адресою вул.Хлібна, 19 для використання під офіс на строк 2 роки 11 місяців (а.с.15 т.1).
44. 05 вересня 2018 року Виконавчий комітет Житомирської міської ради прийняв рішення №909, яким надав дозвіл на укладення договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Житомира МПП "Майстер АС" на нежитлові приміщення площею 54,86 кв.м. за адресою: м.Житомир, вул.Хлібна, 19, для розміщення офісу, з орендною платою 61,74 грн. без ПДВ за 1кв.м., терміном на 6 місяців (а.с.16-17 т.1).
45. Згідно зі ст.1 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.
46. Згідно п.2.2 Положення про комісію у справах використання нежитлових приміщень комунальної власності міста Житомира, затвердженого рішенням Житомирської міської ради від 29.03.2012 №327, розгляд заяв та документів, які надійшли від фізичних та юридичних осіб, з питань продовження договорів оренди нежитлових приміщень комунальної власності міста відноситься до повноважень комісії у справах використання нежитлових приміщень комунальної власності міста Житомира.
47. Порядок укладення договорів оренди передбачений Положенням про оренду, методику розрахунку та порядок використання плати за оренду майна комунальної власності територіальної громади м.Житомира, затвердженим рішенням Житомирської міської ради від 30.08.2012 №429 (зі змінами та доповненнями).
48. Комунальне підприємство "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради не має повноважень на укладання договорів оренди без дотримання процедури, визначеної законодавчими актами, а саме розгляд заяв та документів, які надійшли від фізичних та юридичних осіб, з питань продовження договорів оренди нежитлових приміщень комунальної власності міста комісією у справах використання нежитлових приміщень комунальної власності міста Житомира та прийняття рішення виконавчим комітетом.
49. Відповідно до підпункту 4.6 Положення про комісію у справах використання нежитлових приміщень комунальної власності міста Житомира, затвердженого рішенням Житомирської міської ради від 29.03.2012 року №327, рішення комісії приймаються простою більшістю голосів присутніх на засіданні комісії. В разі, якщо голоси членів комісії розділилися, вирішальним голосом є голос голови комісії.
50. Так, на засіданні комісії у справах використання нежитлових приміщень комунальної власності міста Житомира 06 липня 2018 року оформлене протоколом №5, заслухавши членів комісії щодо звернення МПП "Майстер АС" про продовження договору оренди нежитлових приміщень за адресою: вул. Хлібна, 19, загальною площею 54,86 кв.м., цільове призначення - для розміщення офісу, орендна плата 61 грн.74 коп. без ПДВ за 1 кв.м. терміном на 2 роки 11 місяців, вирішено, враховуючи те, що з початку 2018 року орендар не своєчасно сплачує орендну плату у зв'язку з чим постійно нараховується пеня, станом на 06.07.2018 наявна заборгованість в розмірі 100 грн., рекомендувати міськвиконкому надати дозвіл на укладення договорів оренди з відповідною орендною платою за 1 кв.м. без ПДВ за базовий місяць розрахунку терміном: на шість місяців - Малому приватному підприємству "Майстер АС" нежитлових приміщень площею 54,56 кв.м. за адресою вул. Хлібна, 19 для розміщення офісу з орендною платою 61 грн. 74 коп.(а.с.145 т.1).
51. Позивач вважає, що рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради "Про оренду комунального майна та внесення змін в рішення міськвиконкому" від 05.09.18 №909 в частині надання дозволу на укладення договору оренди терміном на 6 місяців суперечить актам цивільного законодавства і порушує права та інтереси малого приватного підприємства "Майстер АС", оскільки згідно із ч.1 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін, та не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.
52. З поданих сторонами у справі документів вбачається, що пунктом 8.10 договору оренди нерухомого майна №1986 від 01.09.2015 передбачено, що взаємовідносини сторін, не врегульовані цим договором, регламентуються чинним законодавством України.
53. Відповідно до ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є, в тому числі термін, на який укладається договір оренди.
54. Відповідно до ч.3 ст. 17 Закону після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
55. Згідно з ч.1 ст. 17 Закону термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.
56. В той же час договір оренди №1986 був укладений 01.09.2015 зі строком дії до 01.08.2018 (2 роки та 11 місяців).
57. Отже, з моменту укладення договору оренди №1986 сторони погодили, що строк його дії є меншим, ніж встановлений Законом про оренду, та складає 2 роки та 11 місяців.
58. Відповідно до ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є, в тому числі термін, на який укладається договір оренди.
59. Самостійна зміна цього терміну відповідачем (з узгодженого сторонами терміну 2 років та 11 місяців на термін 6 місяці), на думку колегії суддів, суперечить приписам частин 1, 3 ст. 17 Закону.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 28.08.2018 у справі №920/78/18.
60. Крім того, оцінюючи правомірність втручання відповідача в реалізацію позивачем свого права мирного володіння майном, колегія суддів враховує практику ЄСПЛ з цього питання.
61. Так, статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" передбачено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.
62. Відповідно до ст. 11 Господарського процесуального кодексу України суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов'язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права. У разі невідповідності правового акта міжнародному договору, згода на обов'язковість якого надана Верховною Радою України, суд застосовує міжнародний договір України.
63. Вирішуючи питання про те, чи був дотриманий сторонами справедливий баланс між інтересами суспільства та правами заявника, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 24.06.2003 у справі "Стретч проти Об'єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії" відзначив, що місцева влада отримала узгоджену з заявником орендну плату і не стояло питання про те, що дії органу були спрямовані проти інтересів суспільства чи що порушувалися інтереси якоїсь третьої сторони, або що продовження терміну оренди могло бути всупереч з якою-небудь передбаченою законом функцією органу влади. Оскільки сама місцева влада при укладенні договору вважала, що вона має право продовжити терміни його дії, то заявник міг на розумних підставах сподіватися на виконання цих умов. Він не тільки мав право законного очікування отримання майбутніх доходів від зроблених ним капіталовкладень, але можливість продовження терміну дії договору оренди була важливим елементом його підприємницької діяльності з огляду на зобов'язання, взяті ним на себе, і взагалі періоду часу, що скоротився, за який він міг розраховувати на відшкодування своїх витрат.
64. У цьому ж рішенні Суду зазначено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст. 1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором.
65. Згідно ст.28 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендареві забезпечується захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності.
66. Згідно частини 2 ст.20 Господарського кодексу України права та законні інтереси осіб захищаються, зокрема, шляхом визнання недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб'єктів, що суперечать законодавству, ущемляють права та законні інтереси суб'єкта господарювання.
67. Відповідно до ст.21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси. Суд визнає незаконним та скасовує нормативно-правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
68. Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради №909 від 05.09.2019 в частині надання дозволу на укладення договору оренди Малому приватному підприємству "Майстер АС", а саме п.п.1.2.2 Додатку №1 до рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради №909 від 05.09.2018року в частині встановлення терміну дії договору оренди на 6 місяців, суперечить вимогам статей 3, 10, 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
69. Посилання Виконавчого комітету Житомирської міської ради про те, що оскаржуване рішення Виконавчого комітету Житомирської? міської? ради №909 від 05.09.2019 є актом індивідуальної? дії?, вичерпало свою юридичну силу після спливу п'ятнадцятиденного терміну, а тому подальше його оспорювання не несе жодних правових наслідків, колегія суддів відхиляє враховуючи наступне.
70. Частиною 1 статті 144 Конституції України встановлено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.
71. У рішенні від 16.04.2009 № 7-рп/2009 Конституційний Суд України зазначив, що органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов'язані з реалізацією певних суб'єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб'єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Це є "гарантією стабільності суспільних відносин" між органами місцевого самоврядування і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього рішення. Ненормативні правові акти місцевого самоврядування є актами одноразового застосування, вони вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, а тому не можуть бути скасовані чи змінені органом місцевого самоврядування після їх виконання.
72. Разом з тим, із зазначеного рішення Конституційного Суду України вбачається, що такі рішення органу місцевого самоврядування можуть бути оскаржені в інший спосіб.
73. Судовий захист є одним із найефективніших правових засобів захисту інтересів фізичних та юридичних осіб. Неправомірні рішення, дії чи бездіяльність посадових осіб органів місцевого самоврядування, прийняті з порушенням прав, свобод та інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, можуть бути оскаржені відповідно до частини 2 статті 55, статті 124 Конституції України.
74. У такому разі вимога про визнання рішення незаконним може розглядатися як спосіб захисту порушеного цивільного права згідно зі статтею 16 ЦК України, якщо фактично підставою пред'явлення позовної вимоги є оспорювання прав особи, що виникло в результаті та після реалізації рішення суб'єкта владних повноважень.
75. Статтею 21 ЦК України визначено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
76. Відповідно до частини 10 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
77. Отже, зважаючи на наведені норми права, рішення органу місцевого самоврядування, яке має ознаки ненормативного акта та вичерпує свою дію після його реалізації, може оспорюватися з точки зору законності, а вимоги про визнання рішення незаконним - розглядатися в порядку цивільного або господарського судочинства.
Такий правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.06.18 у справі №916/1979/13, від 30.05.18 у справі №923/466/17, від 03.07.19 у справі №756/5080/14-ц, а також Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.07.19 у справі №914/857/18 та від 29.01.20 №903/248/19.
78. Крім того, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що посилання відповідачів на ту обставину, що зменшення терміну дії договору оренди нерухомого майна до 6 місяців було зумовлено неналежним виконанням МПП "Майстер АС" зобов'язань в частині своєчасної сплати орендних платежів, є безпідставними, оскільки у такому разі такі обставини мають породжувати захист права у встановлений спосіб - шляхом подачі позову про стягнення з позивача несплаченого розміру орендної плати, а не до одноособових дій орендодавця, спрямованих на скорочення терміну дії договору оренди.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 28.08.2018 у справі №920/78/18.
79. Твердження скаржника про те, що відповідно до п. 5 оскаржуваного рішення у разі не укладання орендарем договору оренди упродовж 15 днів дозвіл на укладення договору оренди втрачає чинність, колегія суддів відхиляє з підстав порушення вказаним пунктом приписів ч. 3 ст.181 Господарського кодексу України, якою встановлено, що сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору.
80. Відповідно до положень статей 6, 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи здійснюють свої повноваження та зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, тобто бути для інших суб'єктів суспільних відносин прикладом дотримання законності.
81. Суд також вважає за необхідне послатися на рішення Європейського суду з прав людини у справі «Серявін та інші проти України» (заява №4909/04) від 10.02.2010р. у якому зазначено, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення.
82. З огляду на усе вищевикладене, судова колегія апеляційного суду вважає доводи апеляційної скарги апелянта безпідставними, а оскаржуване рішення в частині визнання незаконним та скасування рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради № 909 від 05.09.2019 щодо надання дозволу на укладення договору оренди Малому приватному підприємству "Майстер АС", а саме п.п.1.2.2 Додатку № 1 до рішення в частині встановлення терміну дії договору оренди терміном на 6 місяців та стягнення з виконавчого комітету Житомирської міської ради 1921,00 грн. судового збору таким, що відповідає фактичним обставинам справи та нормам матеріального права, тому підстави, передбачені ст. 277 ГПК України, для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення Господарського суду Житомирської області від 23.06.2020 р. у вказаній частині, відсутні.
83. Згідно з ст. 129 ГПК України та виходячи з результатів розгляду апеляційної скарги, судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у сумі 2881,50 грн. слід покласти на апелянта.
Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Апеляційну скаргу Виконавчого комітету Житомирської міської ради залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Житомирської області від 23.06.2020 р. у справі №906/759/19 без змін.
2. Справу №906/759/19 повернути Господарському суду Житомирської області.
3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів з моменту складення повного тексту в порядку, передбаченому главою 2 розділу IV Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складений "01" жовтня 2020 р.
Головуючий суддя Гудак А.В.
Суддя Петухов М.Г.
Суддя Олексюк Г.Є.