09.06.2020 Справа № 912/1239/19
м.Дніпро, просп. Д. Яворницького, 65 зал №207
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Подобєд І.М. (доповідач),
суддів: Широбокова Л.П., Орєшкіна Е.В.
секретар судового засідання Грачов А.С.
за участю представників:
від позивача: Левковська К.Ю., ордер серії АЕ №1012111 від 12.02.2020, адвокат
від відповідача: Бірюков А.О., ордер серії ВА №1002850 від 11.02.2020, адвокат
від третьої особи: не з'явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг" та фізичної особи - підприємця Анікійця Олега Вікторовича на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 28.11.2019 у справі №912/1239/19 (суддя Кабакова В.Г.; рішення ухвалене о 17:32 год. у місті Кропивницький, повне рішення складено 03.12.2019)
за позовом Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг", м.Кропивницький
до фізичної особи - підприємця Анікійця Олега Вікторовича, м.Кропивницький
за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - фізичної особи-підприємця Булатова Олександра Анатолійовича, м.Кропивницький
про розірвання договору, стягнення 72495,55 грн., виселення з приміщення
У травні 2019 року Комунальне підприємство "Регіональний центр розвитку послуг" звернулось до Господарського суду Кіровоградської області з позовною заявою Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг" до фізичної особи-підприємця Анікійця Олега Вікторовича, в якій з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог від 18.09.2019 прийнятої ухвалою суду від 24.09.2019, виклало такі вимоги:
- розірвати охоронно-орендний договір на користування пам'яткою архітектури №37 від 01.10.2002, сторонами якого є Комунальне підприємство "Регіональний центр розвитку послуг" (Орендодавець) і фізична особа-підприємець Анікієць Олег Вікторович (Орендар);
- стягнути з фізичної особи-підприємця Анікійця Олега Вікторовича на користь Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг" заборгованість, що виникла на підставі охоронно-орендного договору на користування пам'яткою архітектури №37 від 01.10.2002, у сумі 72495,55 грн., в т.ч. з орендної плати у сумі 69809,83 грн. за період з жовтня 2018 року по вересень 2019 року та з відшкодування земельного податку у сумі 2685,72 грн. за період з березня по квітень та з червня по вересень 2019 року;
- виселити фізичну особу-підприємця Анікійця Олега Вікторовича з нежилого приміщення загальною площею 69,0 кв. м, що розміщене на першому поверсі будівлі за адресою: вул. В. Чорновола (Луначарського) , 36 , літ. "Б", у м. Кропивницькому (Кіровограді);
- судові витрати покласти на відповідача.
Позовні вимоги обґрунтовані недотриманням відповідачем умов охоронно-орендного договору на користування пам'яткою архітектури №37 від 01.10.2002 (з подальшими змінами і доповненнями), а саме: несплату орендної плати за період з жовтня 2018 по вересень 2019, невнесення платежів з відшкодування земельного податку за період з березня по квітень 2019 року; не вчинення дій з нотаріального посвідчення договору; не укладення договору страхування орендованого майна; передання майна в суборенду без згоди орендодавця. Такі обставини стали підставою для звернення позивача до суду за захистом своїх прав шляхом розірвання вказаного договору, стягнення боргу та виселення відповідача з орендованого приміщення.
Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 28.11.2019 у справі №912/1239/19 (суддя Кабакова В.Г.) позовні вимоги задоволено частково.
Зобов'язано фізичну особу-підприємця Анікійця Олега Вікторовича повернути Комунальному підприємству "Регіональний центр розвитку послуг" нежитлове приміщення загальною площею 69,0 кв.м., що розміщене на першому поверсі будівлі за адресою: вул. В.Чорновола (Луначарського), 36, літ. "Б", у м. Кропивницькому (Кіровограді).
Стягнуто з фізичної особи - підприємця Анікійця Олега Вікторовича на користь Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг" 69809,83 грн. орендної плати, а також 1849,83 грн. судового збору.
Закрито провадження у справі в частині вимог про стягнення 2685,72 грн. земельного податку на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 Господарського процесуального кодексу України.
В решті позовних вимог відмовлено.
Означене рішення вмотивовано тим, що суд встановив нікчемність договору оренди нежитлового приміщення у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення згідно статті 220 Цивільного кодексу України. Суд з власної ініціативи застосував наслідки недійсності нікчемного правочину. Так судом встановлено, що з моменту передачі орендарю спірного майна за актом приймання-передачі між позивачем та відповідачем виникли відносини з фактичного користування нерухомим майном та недоотримання позивачем доходів у вигляді орендної плати, що за своїм змістом є кондикційними. З огляду на нікчемність договору оренди №37 від 01.10.2002 (в редакції Додаткової угоди від 30.09.2012), відсутність іншого договору та відсутність реєстрації права оренди і, як наслідок, відсутність правових підстав для користування відповідачем спірним приміщенням, суд у порядку застосування наслідків недійсності нікчемного правочину дійшов висновку про наявність правових підстав для зобов'язання відповідача повернути позивачеві, в розпорядженні якого майно знаходиться на праві господарського відання, спірне нежитлове приміщення. А оскільки суд прийшов до висновку про припинення зобов'язання за нікчемним договором на майбутнє, суд задовольнив вимоги про стягнення 69809,83 грн. орендної плати за період з жовтня 2018 року по вересень 2019 року, які виникли внаслідок невиконання відповідачем зобов'язань по договору №37 від 01.10.2020 в редакції додаткової угоди від 30.09.2012 та додаткової угоди від 01.10.2018. Водночас суд встановив, що відповідачем сплачено суму 2685,72 грн. на відшкодування земельного податку за період з березня по квітень та з червня по вересень 2019 року, тому закрив провадження у справі щодо цих позовних вимог, так як в цій частині відсутній предмет спору.
Не погодившись з рішенням місцевого господарського суду, позивач (КП "Регіональний центр розвитку послуг") звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Кіровоградської області від 28.11.2019 у справі №912/1239/19 частково, а саме в частині зобов'язання відповідача повернути зайняті ним приміщення позивачу і ухвалити нове рішення у відповідній частині, яким позовні вимоги Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг" щодо виселення фізичної особи - підприємця Анікійця Олега Вікторовича з нежилого приміщення загальною площею 69,0кв.м., що розміщене на першому поверсі будівлі за адресою: вул . В.Чорновола (Луначарського), 36, літ. "Б", у м. Кропивницькому (Кіровограді) - задовольнити. Стягнути з фізичної особи - підприємця Анікійця Олега Вікторовича на користь Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг" суму сплаченого судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 2881,50 грн., а також інші судові витрати пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
В обґрунтування апеляційної скарги позивач зазначає, що підприємство не погоджується з означеним рішенням в частині що стосується питання про звільнення відповідачем зайнятих ним приміщень, а саме стосовно покладення судом на відповідача обов'язку повернути позивачу зайняті ним приміщення, замість прийняття належного рішення про виселення відповідача примусово із займаних ним приміщень згідно заявлених ним позовних вимог. Вказує на неврахування судом першої інстанції того, що займані відповідачем приміщення позивачу добровільно не повернуті (добровільно не звільнені), відтак відповідач підлягає примусовому виселенню. Також судом не враховано те, що статтею 66 Закону України "Про виконавче провадження" передбачається спеціальна процедура виконання рішення суду саме про виселення боржника, не про "повернення ним майна". На думку апелянта, рішення суду першої інстанції щодо (добровільного) повернення відповідачем позивачу займаних приміщень лише сприяє затягуванню часу, протягом якого відповідач роками може ухилятись від повернення орендованого майна, продовжувати безпідставно користуватись приміщенням, отримувати прибутки і, при цьому, прогресивно збільшувати борг приватної фізичної особи (відповідача) перед позивачем - платником податків усіх рівнів і підприємством обласної комунальної форми власності. Позивач вважає, що рішення суду в частині, що стосується зобов'язання відповідача повернути зайняті ним приміщення позивачу - прийняте без належного правового обґрунтування (не враховані/не застосовані) норми Закону України "Про виконавче провадження", а також не врахована правова позиція Вищого господарського суду України по справі №5023/4157/12) та крім цього, рішення суду є необґрунтованим внаслідок неправильної оцінки (відсутності оцінки) доказів наявних у справі, що потягло невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 28.12.2019 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 28.11.2019 у справі №912/1239/19; розгляд справи призначено в судовому засіданні на 12.02.2020 о 12:00 год.
13.01.2020 судом апеляційної інстанції отримано апеляційну скаргу ФОП Анікієць О.В. (відповідач), в якій відповідач зі своєї сторони просить скасувати рішення Господарського суду Кіровоградської області від 28.11.2019 у справі №912/1239/19 повністю і ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити повністю.
ФОП Анікієць О.В. в обґрунтування своєї апеляційної скарги зазначає, що при ухваленні рішення суд першої інстанції допустив нез'ясування обставин, що мають значення для справи; мали місце недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи, та порушення норм процесуального права й неправильне застосування норм матеріального права. Відповідач вказує на те, що позивач не є власником об'єкту оренди, а являється балансоутримувачем, що встановлено судом та доводиться матеріалами справи і визнається позивачем. При цьому права балансоутримувача не є тотожними правам власника. Посилаючись на правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2019 у справі №910/12224/17, апелянт зазначає, що саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (частина 1 статті 317 Цивільного кодексу України), які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто лише власник має право визначати юридичну долю свого майна, у тому числі й на повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб'єктів. Балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про зобов'язання орендаря повернути орендоване майно та не має права замість власника (орендодавця) вимагати виселення орендаря (наведене відповідає правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду у складі суддів об'єднаної палати Касаційного господарського суду від 06.09.2019 у справі №910/7364/18; постановах Верховного Суду України від 07.06.2017 у справі №910/9480/16, від 07.06.2017 у справі №910/9482/16 та від 01.10.2019 у справі №910/4446/19 тощо. Отже, як вважає позивач, у суду першої інстанції були відсутні підстави для ухвалення рішення про повернення позивачу (який не є власником) об'єкту оренди. В даному випадку позивач позбавлений права на звернення до суду з будь-якими позовними вимогами щодо виселення та/чи повернення об'єкту оренди та стягнення орендної плати.
Щодо підстав для користування спірним майном відповідач вказує на те, що охоронно-орендний договір №37 від 01.10.2002 є продовженим в первісній редакції та на той же строк і на тих же умовах, тобто на десять років, до 30.09.2020. Продовження договору у такий спосіб не передбачає нотаріального посвідчення правочину. Посилаючись на правову позицію висловлену в рішенні Конституційного Суду України №1-17/2005 від 22.09.2005, відповідач зазначає, що відсутність реєстрації права користування не тягне за собою позбавлення позивача права користування. При цьому відповідач погоджується з висновком суду, що всі додаткові угоди до первісного договору є нікчемними, проте вважає, що порядок сплати орендної плати в порядку, встановленому первісним договором є чинним.
Щодо заборгованості зі сплати орендної плати відповідач не визнає її існування, оскільки як вважає, відповідно до пункту 6.7. первісного договору у разі зміни діючих тарифів на оренду пам'яток архітектури, орендна плата відповідно змінюється, починаючи з строку введення нового тарифу, і вноситься в строк, зазначений в повідомленні "Орендодавцем" про перерахунок. Отже обов'язок направлення перерахунку покладається на орендодавця. Невиконання останнім вказаного обов'язку, виключає можливість сплати відповідачем. Таким чином, як вважає відповідач, на момент подання позову, з урахуванням позовних вимог, обставин, що не заперечуються сторонами та не підлягають доказуванню, заборгованість у відповідача відсутня, навпаки - наявна переплата (розрахунок додається).
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.01.2020 апеляційну скаргу залишено без руху, надано апелянту строк 10 днів з дня отримання копії цієї ухвали для усунення недоліків, а саме подання належних доказів направлення копії апеляційної скарги на адресу інших учасників справи листом з описом вкладення.
03.02.2020 ФОП Анікієць О.В. подав до суду апеляційної інстанції клопотання про усунення недоліків апеляційної скарги з доказами повторного надсилання позивачу та третій особі апеляційної скарги з додатками, що підтверджується доданими до клопотання описами вкладення у цінні листи.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 04.02.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою фізичної особи - підприємця Анікійця Олега Вікторовича на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 28.11.2019 у справі №912/1239/19; об'єднано апеляційну скаргу фізичної особи - підприємця Анікійця Олега Вікторовича на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 28.11.2019 у справі №912/1239/19 в одне апеляційне провадження для спільного розгляду з апеляційною скаргою Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 28.11.2019 у справі №912/1239/19.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 12.02.2020 з метою надання часу позивачу для подання відзиву на апеляційну скаргу відповідача у судовому засіданні оголошено перерву до 24.02.2020 о 12:30 год.
17.02.2020 від КП "Регіональний центр розвитку послуг" надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому позивач зазначає, що твердження ФОП Анікієць О.В. щодо того, що позивач як балансоутримувач об'єкту оренди не мав права на розірвання договору та повернення майна від орендаря є помилковим та необґрунтованим. Позивач отримав на баланс свого статутного фонду майно комунальної власності, що передбачає повне господарське відання таким майном, обов'язком його утримання та правом володіння, користуванням і розпорядженням майном, закріпленим за ним власником, в тому числі надання його в оренду, збереження об'єкта та повернення його з оренди. Тобто, позивач має законні права на розірвання охоронно-орендного договору та витребування з відповідача повернення майна, яке знаходиться у його безпосередньому господарському віданні.
Позивач вказує, що недійсність правочину, а саме щодо укладення додаткових угод від 30.09.2012, від 21.05.2015, від 20.10.2015, від 29.01.2018 та від 01.10.2018 відповідно до норм ст. 236 ЦК України вважається з моменту їх укладення. В той час, як припинення зобов'язання за нікчемним договором здійснюється на майбутнє. Тому позивач вважає, що суд правомірно прийняв до уваги розрахунок орендної плати позивача на підставі вартості, визначеної сторонами у додаткових угодах. Оскільки відповідач особисто був ознайомлений із вищезгаданими додатковими угодами та погодився з їх умовами (в тому числі й щодо зміни розміру орендної плати за Договором) шляхом їх підписання та проставлення його печатки, позивач вбачає безпідставними твердження про переплату за тарифами, які діяли у 2002 році та такими, що не відповідають дійсності.
Також позивач вказує, що як правомірно було зазначено судом першої інстанції, до звернення з даним позовом до суду, відповідачем не вчинено будь-яких дій для визначення належного, на його думку, розміру орендної плати за орендоване приміщення з проведенням відповідної експертизи тощо. Відповідачем не було подано суду у даній справі зустрічний позов з вимогами щодо визнання недійсними положень Додаткової угоди від 01.10.2018 до Договору №37 від 01.10.2002. Отже, розмір орендної плати, погоджений сторонами у Додатковій угоді від 01.10.2018 до Договору №37 від 01.10.2002, не є предметом розгляду у даному спорі.
Тому позивач вважає, що апеляційна скарга ФОП Анікійця О.В. необґрунтована, безпідставна та не підлягає задоволенню.
24.02.2020 КП "Регіональний центр розвитку послуг" подано до суду клопотання про відшкодування витрат на правничу допомогу, в якому позивач просить прийняти клопотання до розгляду та у разі ухвалення рішення по справі №912/1239/19 на користь позивача, включити до судових витрат стягнення з відповідача, пропорційно до суми задоволених позовних вимог суму витрат КП "Регіональний центр розвитку послуг" на професійну правничу допомогу (витрати на послуги адвоката - АО "КД-ГРУП") в розмірі 6000,00 грн.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 24.02.2020 з метою надання можливості КП "Регіональний центр розвитку послуг" для подання письмових пояснень щодо змісту обмежень правомочностей розпорядження майном у порядку та в межах, встановлених чинним законодавством України та рішенням засновника (пункти 1.8., 5.3., 5.6. Статуту КП "Регіональний центр розвитку послуг") у судовому засіданні оголошено перерву до 02.03.2020 о 12:30 год.
27.02.2020 від КП "Регіональний центр розвитку послуг" до суду надійшли пояснення у справі, які стосуються:
- інформації щодо погодження Охоронно-орендного договору №37 в редакції від 01.10.2002 Кіровоградською обласною державною адміністрацією:
- інформації щодо наявності повноважень позивача звертатись до суду з позовом щодо розірвання договору оренди та вилучення комунального орендованого майна з орендного використання орендарів з огляду на положення пунктів 1.8., 5.3., 5.6. Статуту позивача;
- пояснення щодо порушення відповідачем господарських зобов'язань, які наявні в редакції Договору від 2002 року;
- пояснення щодо розрахунку передплати орендної плати доданого відповідачем до його апеляційної скарги;
Також позивачем надано в матеріали справи: копію рішення Кіровоградської обласної ради від 29.07.1998 №21; копію рішення Кіровоградської обласної ради від 29.09.2006 №61; копію листа Кіровоградської обласної ради від 26.02.2020 №32-334/1; копію додаткової угоди від 01.03.2003 до охоронно-орендного договору №37; копію додаткової угоди від 01.02.2010 до охоронно-орендного договору №37; копію додаткової угоди від 16.05.2011 до охоронно-орендного договору №37.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 02.03.2020 за клопотанням представника відповідача про надання часу для ознайомлення з поданими поясненнями позивача та доданими документами оголошено перерву у судовому засіданні до 18.03.2020 о 12:30 год.
11.03.2020 КП "Регіональний центр розвитку послуг" подано в матеріали справи завірені копії додаткових угод до охоронно-орендного договору №37 від 01.10.2002, укладених сторонами: 04 листопада 2005 року; 01 квітня 2005 року; 01 січня 2007 року; 01 листопада 2008 року; 31 серпня 2011 року; 01 березня 2013 року; 27 лютого 2015 року; 01 червня 2015 року; 27 лютого 2016 року.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 18.03.2020 повідомлено учасників справи, що на виконання Постанови Кабінету Міністрів України №211 від 11.03.2020 "Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19" зі змінами, враховуючи Рекомендації Ради суддів України викладених у листі №9рс-186/20 від 16.03.2020, на виконання рішення зборів суддів Центрального апеляційного господарського суду №1, оформленого протоколом зборів суддів від 17.03.2020 тимчасово на період з 18 березня по 3 квітня 2020 року встановлено особливий режим роботи Центрального апеляційного господарського суду; судове засідання у справі №912/1239/19 призначене на 18.03.2020 о 12:30 год. не відбудеться через запровадження карантинних заходів; після усунення вказаних обставин розгляд справи буде призначено у судовому засіданні ухвалою суду, про що сторони будуть повідомлені в передбаченому ГПК України порядку.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 28.04.2020 розгляд справи призначено в судовому засіданні на 27.05.2020 о 12:00 год.
До початку судового засідання 27.05.2020 на електронну адресу суду від ФОП Анікійця Олега Вікторовича надійшли пояснення у справі з додатками, в яких викладено прохання прийняти додаткові письмові пояснення відповідача та надати їм належну оцінку при ухваленні рішення у справі; прийняти докази, на які міститься посилання в даних поясненнях (перелічені в додатку), визнати даний випадок винятковим, визнати неподання доказів до суду першої інстанції з причин, що не залежали від відповідача.
Так ФОП Анікієць О.В. зазначає, що в судовому засіданні 02.03.2020 відповідачу стало відомо про надання позивачем додаткових пояснень та додаткових доказів у справі. Після ознайомлення зі змістом вказаних пояснень та додаткових доказів виникла необхідність в наданні пояснень відповідачем, оскільки обставини та докази, на які посилається позивач, стали відомі лише в суді апеляційної інстанції.
У судовому засіданні 27.05.2020 ФОП Анікієць О.В. подав до суду апеляційної інстанції клопотання про зменшення розміру витрат на професійну правничу допомогу адвоката по справі №912/1239/19, в якому просить в задоволенні клопотання позивача про відшкодування витрат на правничу допомогу відмовити повністю.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 27.05.2020 у судовому засіданні оголошено перерву до 09.06.2020 о 14:00 год.
У судовому засіданні 09.06.2020 колегія суддів задовольнила клопотання колегія суддів задовольнила клопотання сторін про прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів, як таких, що надані сторонами на підтвердження своїх пояснень та обставин, які стали предметом дослідження в суді апеляційної інстанції в межах доводів поданих ними апеляційних скарг.
Фізична особа - підприємець Булатов Олександр Анатолійович (третя особа) відзив на апеляційні скарги сторін спору в матеріали судової справи не надав, участі в судових засіданнях не прийняв.
За результатами розгляду справи в судовому засіданні 09.06.2020 оголошено вступну та резолютивну частини постанови суду.
Заслухавши суддю-доповідача та пояснення представників сторін, які приймали участь у судових засіданнях, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечень проти неї, перевіривши повноту встановлених місцевим господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів виходить з наступного.
Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції встановлені такі неоспорені обставини.
01.10.2002 між Регіональною службою охорони і реставрації пам'яток містобудування та архітектури (орендодавець) та приватним підприємцем Анікійцем Олегом Вікторовичем (орендар) укладено Охоронно-орендний договір №37 на користування пам'яткою архітектури (далі також - Договір №37 від 01.10.2002) (а.с.18-19 т.1).
За умовами вказаного Договору орендар прийняв у строкове платне користування приміщення (будівлю) пам'ятки архітектури по вул. Луначарського, 36 б у м. Кіровограді, загальною площею 69,0 кв. м, для використання приміщень під службово-торгівельні цілі з терміном дії з 01.10.2002 до 30.09.2012.
Договір підписано сторонами та скріплено печатками.
01.10.2002 відповідачу передано приміщення (будівлю) пам'ятки архітектури по вул.Луначарського, 36 б у м. Кіровограді, загальною площею 69,0 кв. м, про що складено та підписано сторонами акт (а.с.20 т.1).
Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно індексний номер №9189420 будівля по вул. В.Чорновола, 36, літ. "Б", у м. Кіровограді, належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області (а.с.29 т.1).
30.09.2012 між Регіональною службою охорони і реставрації пам'яток містобудування та архітектури (орендодавець) та приватним підприємцем Анікійцем Олегом Вікторовичем (орендар) укладено Додаткову угоду про зміни та доповнення до Охоронно-орендного договору №37 від 01.10.2002 шляхом викладення його умов в новій редакції (а.с.21-23 т.1).
Відповідно до пункту 10.1. Договору №37 від 01.10.2002 в редакції Додаткової угоди від 30.09.2012 цей договір діє з 30 вересня 2012 року по 30 вересня 2022 року.
30.04.2015 головою Кіровоградської обласної ради видане розпорядження № 115-гр "Про передачу майна", згідно якого належить безоплатно передати нерухоме майно з балансу Регіональної служби охорони і реставрації пам'яток містобудування та архітектури (попереднього Орендодавця) на баланс комунального підприємства "Кіровоградське регіональне інвестиційне агентство" Кіровоградської обласної ради (а.с.30 т.1).
На виконання зазначеного розпорядження будівля по вул. В.Чорновола, 36б, у м.Кіровограді, безоплатно передана на баланс Комунального підприємства "Кіровоградське регіональне інвестиційне агентство" Кіровоградської обласної ради у відповідності з додатком 1 до Акту приймання-передачі від 20.05.2015 (а.с.31 т.1).
21.05.2015 між Комунальним підприємством "Кіровоградське регіональне інвестиційне агентство" Кіровоградської обласної ради та фізичною особою - підприємцем Анікійцем Олегом Вікторовичем укладено та підписано Додаткову угоду до Договору №37 від 01.10.2002 (а.с.24).
За умовами Додаткової угоди від 21.05.2015 її сторонами змінено преамбулу орендного договору №37 від 01.10.2002 та всіх додаткових угод, що є невід'ємною частиною даного договору та викладено її в наступній редакції, за якою Орендодавцем визначено комунальне підприємство "Кіровоградське регіональне інвестиційне агентство" Кіровоградської обласної ради, а Орендарем - фізична особа - підприємець Анікієць Олег Вікторович.
Також за умовами вказаної вище Додаткової угоди від 21.05.2015 сторони погодились внести зміни у розділ 3:
- до пункту 3.1. орендного договору №37 від 01.10.2002 та відповідний розділ всіх додаткових угод, що є невід'ємною частиною даного договору та викласти його в редакції:
"3.1. Орендна плата визначається на підставі незалежної оцінки майна та рішення Кіровоградської обласної ради від 27.07.2012 №333 і становить з ПДВ за базовий місяць розрахунку - квітень 2015 року (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції - квітень 2015 року) 9406,72 грн. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за поточний місяць на індекс інфляції за попередній місяць. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством".
- до пункту 3.4. орендного договору №37 від 01.10.2002 та відповідний розділ всіх додаткових угод, що є невід'ємною частиною даного договору, та викласти його в редакції:
"Орендна плата за поточний місяць перераховується Орендодавцю орендарем до 10 числа місяця, за який здійснюється платіж у розмірі на рівні платежу минулого місяця".
Сторони погодились доповнити розділ 3 пунктом:
"3.11. Сторони дійшли згоди встановити наступний порядок розрахунків, а саме:
- платежі та заборгованість, належні до сплати за орендним договором №37 від 01 жовтня 2002 року на користування пам'яткою архітектури сплачуються Орендарем за термін орендного користування до 20.05.2015р. включно на розрахунковий рахунок Регіональної служби охорони і реставрації пам'яток містобудування та архітектури, згідно умов зазначеного договору;
- платежі, належні до сплати за цим Договором сплачуються Орендарем на розрахунковий рахунок Орендодавця згідно виставлених рахунків з 21.052015 року.
4. Сторони погодились внести зміни у розділ 5:
- до пункту 5.9. орендного договору №37 від 1 жовтня 2002 року та відповідний розділ додаткових угод, що є невід'ємною частиною даного договору та викласти його в редакції:
"5.9. Орендар зобов'язаний відшкодувати комунальні послуги, телекомунікаційні послуги, витрати за утримання та охорону орендованого майна не пізніше 3-х робочих днів з моменту отримання рахунку від Орендодавця за надані роботи (послуги)".
5. Сторони погодились внести зміни у розділ 13 Платіжні та поштові реквізити сторін орендного договору №37 від 1 жовтня 2002 року та відповідний розділ всіх додаткових угод, що є невід'ємною частиною даного договору, та викласти його в редакції відповідно до пункту 9 даної додаткової угоди.
6. Дана додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання Сторонами, які зобов'язались здійснити протягом трьох нотаріальне посвідчення договору оренди №37 від 1 жовтня 2002 відповідно до ч. 2 ст. 793 ЦК України. Всі витрати по нотаріальному посвідченню договору покладаються на Орендаря.
7. Відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦК України Сторони домовились, що умови даної додаткової угоди застосовуються до відносин за орендним договором №37 від 1 жовтня 2002 року між ними, які виникли до її укладення з 21 травня 2015 року. Всі інші умови, визначені у договорі з урахуванням змін та доповнень до даного договору зберігаються.
8. Дана додаткова угода складена у 3-х оригінальних примірниках, що мають юридичну силу і є невід'ємною частиною Договору.
На підставі розпорядження голови Кіровоградської обласної ради від 10.09.2015 №271-гр відбулась зміна найменування (назви) з Комунального підприємства "Кіровоградське регіональне інвестиційне агентство" Кіровоградської обласної ради на Комунальне підприємство "Регіональний центр розвитку послуг", яке є правонаступником Комунальне підприємство "Кіровоградське регіональне інвестиційне агентство" Кіровоградської обласної ради (а.с.41 т.1).
Згідно статуту Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг" засновником підприємства є Кіровоградська обласна рада. Підприємство є об'єктом спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст Кіровоградської області. Підприємство користується майном, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ і міст області, на праві господарського відання, з обмеженням правомочності розпорядження майном у порядку та в межах, встановлених чинним законодавством України та рішеннями засновника (а.с.43 т.1).
В подальшому між сторонами також неодноразово укладались додаткові угоди до Договору №37 від 01.10.2002.
Так Додатковою угодою від 20.10.2015 сторони прийшли до згоди про зміну назви Орендодавця по охоронно-орендному договору №37 від 1 жовтня 2002 року з Комунального підприємства "Кіровоградське регіональне інвестиційне агентство" Кіровоградської обласної ради на Комунальне підприємство "Регіональний центр розвитку послуг" (а.с.25 т.1).
Додатковою угодою від 29.01.2018 сторони внесли такі зміни та доповнення до охоронно-орендного договору № 37 від 1 жовтня 2002 року (а.с.26 т.1):
1. Орендодавець та Орендар прийшли до згоди з 1 січня 2018 року внести зміни до розрахунку відшкодування плати за користування земельною ділянкою, виклавши його в наступній редакції:
Розрахунок відшкодування плати за користування земельною ділянкою:
Площа землі 54,66 кв. м = 4476,24 грн./рік/12 міс = 373,02 грн.
До сплати за місяць - 373,02 грн. + ПДВ - 74,60 грн. = 447,62 грн.
Всього до сплати з 1.01.2018 року 447,62 грн. на місяць.
У разі зміни вартості нормативної грошової оцінки земельної ділянки, розмір відшкодування плати за користування земельною ділянкою змінюється, починаючи з строку введення нової грошової оцінки, про що укладається додаткова угода.
2. Дана додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання і діє в частині виконання зобов'язань до повного їх виконання Сторонами.
3. Відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦК України Сторони домовились, що умови даної додаткової угоди застосовуються до відносин між ними, які виникли до її укладення з 1 січня 2018 року.
4. Дана додаткова угода складена у 2-х оригінальних примірниках, що мають однакову юридичну силу і є невід'ємною частиною Договору.
5. Всі інші умови Договору залишити без змін.
Також Додатковою угодою від 01.10.2018 Сторони внесли наступні зміни та доповнення до охоронно-орендного договору № 37 від 1 жовтня 2002 року (а.с.27 т.1):
1. Зважаючи на об'єктивність звернення Орендаря та керуючись рішенням постійної комісії обласної ради з питань власності від 18 вересня 2018 року №412 та погодження Кіровоградської обласної ради від 25.09.2018 №32-1498/1 Орендодавець і Орендар прийшли до згоди:
Пункт 3.7. Договору з 1 жовтня 2018 року викласти в такій редакції:
"3.7. Розрахунок орендної плати: відповідно Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року №786 та рішення Кіровоградської обласної ради від 27 липня 2012 року №333 "Про Методику розрахунку, пропорції розподілу та порядок використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області" визначається за формульним розрахунком, виходячи із вартості майна, визначеної шляхом здійсненої незалежної оцінки (звіт про оцінку на 29.06.2018 року)
а) загальна орендна площа 69,0 кв. м;
б) розрахунок розміру орендної плати за базовий місяць (вересень 2018 року)
1 кв. м = 583600,00 грн.: 69,0 кв. м = 8457,97 грн.
Розміщення торгівельного об'єкта
(26 кв. м х 8457,97 грн. х18%:12 міс = 3298,61 грн., ПДВ - 659,72 грн. Разом 3958,33 грн.
Здійснення побутового обслуговування населення
43 кв. м х 8457,97 грн. х 5% : 12 міс = 1515,38 грн., ПДВ - 303,08 грн. Разом 1818,46 грн.
Всього за базовий місяць (вересень 2018 р.) - 5776,79 грн.
2. Дана додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання Сторонами.
3. Дана додаткова угода складена у 3-х оригінальних примірниках, що мають однакову юридичну силу і є невід'ємною частиною договору".
Таким чином, судом встановлено, що відповідно до вказаних вище додаткових угод за згодою сторін було визначено, що:
- відповідно до пункту 10.1. Договору №37 від 01.10.2002 в редакції Додаткової угоди від 30.09.2012 цей договір діє з 30 вересня 2012 року по 30 вересня 2022 року;
- відповідно до пункту 5.2. Договору № 37 від 01.10.2002 в редакції Додаткової угоди від 30.09.2012 орендар зобов'язується своєчасно і у повному обсязі відповідно виставлених рахунків сплачувати орендну плату, відшкодування плати за користування земельною ділянкою, комунальні послуги, телекомунікаційні послуги та витрати за утримання та охорону орендованого майна;
- відповідно до пунктів 3.1. та 3.4. Договору №37 від 01.10.2002 в редакції Додаткової угоди від 21.05.2015 орендна плата за базовий місяць розрахунку (квітень 2015 року) становить 9406,72 грн. та перераховується Орендодавцю до 10 числа місяця, за який здійснюється платіж;
- відповідно до Договору №37 від 01.10.2002 в редакції Додаткової угоди від 29.01.2018 розмір відшкодування плати за користування земельною ділянкою становить 447,62 грн.;
- відповідно до пункту 3.7. Договору №37 від 01.10.2002 в редакції Додаткової угоди від 01.10.2018 розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку (вересень 2018 року) становить 5576,79 грн.
За період з жовтня 2018 року по вересень 2019 року позивачем виставлено відповідачу рахунки-фактури та підготовлено відповідні акти здачі-приймання наданих послуг для їх оплати (а.с. 53-56, 67, 68, 70, 152, 154, 156, 161 т.1, 20 т.2), а саме:
рахунок №СФ-0001809 від 10.10.2018 на сплату оренди за жовтень 2018 року в сумі 5886,55 грн. та відповідний акт здачі-приймання наданих послуг з оренди за жовтень 2018 року № ОУ-0001809;
рахунок № СФ-0001977 від 13.11.2018 на сплату оренди за листопад 2018 року в сумі 5986,62 грн. та відповідний акт здачі-приймання наданих послуг з оренди за листопад 2018 року №ОУ-0001977;
рахунок №СФ-0002164 від 11.12.2018 на сплату оренди за грудень 2018 року в сумі 6070,43 грн. та відповідний акт здачі-приймання наданих послуг з оренди за грудень 2018 року №ОУ-0002164;
рахунок №СФ-0000027 від 11.01.2019 на сплату оренди за січень 2019 року в сумі 6118,99 грн. та відповідний акт здачі-приймання наданих послуг з оренди за січень 2019 року №ОУ-0000027;
рахунок №СФ-0000117 від 11.02.2019 на сплату оренди за лютий 2019 року в сумі 6180,18 грн. та відповідний акт здачі-приймання наданих послуг з оренди за лютий 2019 року №ОУ-0000117;
рахунок №СФ-0000619 від 11.03.2019 на сплату оренди за березень 2019 року в сумі 6211,08 грн. та відповідний акт здачі-приймання наданих послуг з оренди за березень 2019 року №ОУ-0000619;
рахунок №СФ-0000767 від 10.04.2019 на сплату оренди за квітень 2019 року в сумі 6266,98 грн. та відповідний акт здачі-приймання наданих послуг з оренди за квітень 2019 року №ОУ-0000767;
рахунок №СФ-0000989 від 10.05.2019 на сплату оренди за травень 2019 року в сумі 6329,64 грн. та відповідний акт здачі-приймання наданих послуг з оренди за травень 2019 року №ОУ-0000989;
рахунок №СФ-0001204 від 11.06.2019 на сплату оренди за червень 2019 року в сумі 6373,94 грн. та відповідний акт здачі-приймання наданих послуг з оренди за червень 2019 року №ОУ-0001204;
рахунок №СФ-0001408 від 10.07.2019 на сплату оренди за липень 2019 року в сумі 6342,07 грн. та відповідний акт здачі-приймання наданих послуг з оренди за липень 2019 року №ОУ-0001408;
рахунок №СФ-0001581 від 12.08.2019 на сплату оренди за серпень 2019 року в сумі 6304,02 грн. та відповідний акт здачі-приймання наданих послуг з оренди за серпень 2019 року № ОУ-0001581;
рахунок №СФ-0001853 від 10.09.2019 на сплату оренди за вересень 2019 року в сумі 6285,11 грн. та відповідний акт здачі-приймання наданих послуг з оренди за вересень 2019 року №ОУ-0001853.
Таким чином, за розрахунками позивача, враховуючи поточні індекси інфляції у період з жовтня 2018 року по вересень 2019 року, відповідачу нараховано орендну плату в розмірі 74355,61 грн. (а.с.73 т.1).
Крім того позивачем було підготовлені для відповідача наступні акти здачі-приймання послуг та виписано відповідні рахунки-фактури на відшкодування плати за користування земельною ділянкою (відшкодування земельного податку) за період з березня по квітень та з червня по вересень 2019 року, згідно таких рахунків та актів здачі-прийняття робіт (надання послуг) (а.с. 69, 71, 153, 157, 612 т.1):
- акт здачі-приймання наданих послуг з відшкодування земельного податку за березень 2019 року та рахунок-фактура №СФ-452 від 01.03.2019 на відшкодування земельного податку за березень 2019 року в сумі 447,62 грн.
- акт здачі-приймання наданих послуг з відшкодування земельного податку за квітень 2019 року та рахунок-фактура №СФ-696 від 02.04.2019 на відшкодування земельного податку за квітень 2019 року в сумі 447,62 грн.;
- акт здачі-приймання наданих послуг з відшкодування земельного податку за травень 2019 року та рахунок-фактура №СФ-0000917 від 01.05.2019 на відшкодування земельного податку за травень 2019 року в сумі 447,62 грн.;
- акт здачі-приймання наданих послуг з відшкодування земельного податку за червень 2019 року та рахунок-фактура №СФ-0001123 від 05.06.2019 на відшкодування земельного податку за червень 2019 року в сумі 447,62 грн.;
- акт здачі-приймання наданих послуг з відшкодування земельного податку за липень 2019 року та рахунок-фактура №СФ-0001349 від 02.07.2019 на відшкодування земельного податку за липень 2019 року в сумі 447,62 грн.;
- акт здачі-приймання наданих послуг з відшкодування земельного податку за серпень 2019 року та рахунок-фактура №СФ-0001557 від 02.08.2019 на відшкодування земельного податку за серпень 2019 року в сумі 447,62 грн.
До пред'явлення позову відповідачем оплачені означені нарахування частково в загальній сумі 4545,78 грн.
Позивачем надано в матеріали справи зведену таблицю платежів здійснених відповідачем у період жовтень 2018 - вересень 2019 (а.с.90-97 т.1).
Відповідно до складеної позивачем Зведеної таблиці платежів та наданих позивачем на її підтвердження платіжних доручень відповідача від 03.10.2018 на суму 12800,00 грн., від 22.10.2018 на суму 1782,93 грн., від 22.11.2018 на суму 1802,00 грн., від 09.01.2019 на суму 447,62 грн., від 09.01.2019 на суму 3947,90 грн., від 05.03.2019 на суму 447,62 грн., від 05.03.2019 на суму 447,62 грн., відповідачем перераховано загалом сума 21675,69 грн., з якої прийнято в рахунок оплати орендної плати за Договором №37 від 01.10.2002 сума 16344,66 грн. (в тому числі сума 2620,00 грн. - згідно Договору реструктуризації заборгованості від 11.06.2018) та сума 2711,03 грн. на відшкодування земельного податку (а.с.90-97 т.1).
Відповідач не заперечив щодо такого розподілу сплачених ним коштів.
08.03.2019 відповідач звернувся із заявою до позивача про надання письмового роз'яснення про порядок розрахунку та утворення розміру орендної плати за договором і його уточнення сторонами (а.с.177 т.1).
У своїй відповіді від 01.04.2019 позивач повідомив відповідача з поставлених ним запитань про порядок розрахунку та утворення розміру орендної плати (а.с.179-180 т.1).
04.04.2019 позивач звернувся до відповідача з заявою про уточнення розміру орендної плати та здійснення його перерахунку, в якій, зокрема, просив здійснити перерахунок розміру орендної плати за Договором №37 від 01.10.2002 (з подальшими змінами та доповненнями до нього) та скоригувати її розмір на коефіцієнт 0,7; розглянути та здійснити такий перерахунок в межах строку загальної позовної давності - 3 роки, починаючи із травня 2016 року по теперішній час та зазначив, що про використання суми здійсненого перерахунку розміру орендної плати може бути вирішено сторонами у відповідності до пункту 6.5. Договору окремо у подальшому. При цьому про прийняте рішення позивач просив повідомити відповідача за поштовою адресою його фактичного знаходження: 27613, Кіровоградський район, с. Кандаурово, вул. Дачна, буд. 25) (а.с.181-183 т.1).
12.04.2019 за вих. №92 позивач надав відповідачу відповідь на його заяву б/н від 04.04.2019 з відповідними роз'ясненнями про застосування понижуючого коефіцієнту до орендної плати по Охоронно-орендному договору №37 (а.с.185 т.1).
13.05.2019 відповідач подав позивачу заяву, в якій просив належним чином письмово повідомити засобами поштового зв'язку за місцем його фактичного знаходження про прийняте КП "Регіональний центр розвитку послуг" рішення по суті його письмової заяви від 04.04.2019 (а.с.184 т.1).
У своїй претензії №93 від 12.04.2019 позивач повідомляв відповідача про наявність заборгованості з відшкодування земельного податку та вимагав її сплати.
Невиконання відповідачем зобов'язань зі сплати орендної плати та відшкодування земельного податку стали приводом для звернення позивача з даним позовом до відповідача про стягнення заборгованості, розірвання договору оренди та його виселення з орендованого приміщення.
Після відкриття провадження у справі, відповідачем сплачено 2685,72 грн. відшкодування земельного податку за період з березня по квітень та з червня по вересень 2019 року, що підтверджується платіжними дорученнями №16750803.1 від 18.06.2019, №16750805.1 від 18.06.2019 та №16750786.1 від 18.06.2019 та квитанціями, що містяться в матеріалах справи (а.с. 119, 120, 160 або 232-237 т.1).
Позивачем визнано вказану оплату в рахунок погашення заборгованості по земельному податку в розмірі 2685,72 грн.
Предметом спору у цій справі є матеріально правові вимоги позивача до відповідача про:
- розірвання охоронно-орендного договору на користування пам'яткою архітектури №37 від 01.10.2002, сторонами якого є комунальне підприємство "Регіональний центр розвитку послуг" (Орендодавець) і фізична особа - підприємець Анікієць Олег Вікторович (орендар);
- стягнення з фізичної особи - підприємця Анікійця Олега Вікторовича на користь Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг" заборгованості, що виникла на підставі охоронно-орендного договору на користування пам'яткою архітектури №37 від 01.10.2002, у сумі 69809,83 грн. за період з жовтня 2018 року по вересень 2019 року та відшкодування земельного податку у сумі 2685,72 грн. за період з березня по квітень та з червня по вересень 2019 року;
- виселення фізичної особи-підприємця Анікійця Олега Вікторовича з нежилого приміщення загальною площею 69,0 кв. м, що розміщене на першому поверсі будівлі за адресою: вул. В.Чорновола (Луначарського) , 36 , літ. "Б", у м.Кропивницькому (Кіровограді);
У якості підстав таких позовних вимог позивач послався на істотне порушення відповідачем умов договору оренди та зазначив про такі обставини, як от:
- несплата відповідачем орендної плати;
- не відшкодування відповідачем земельного податку;
- не поновлення договору страхування майна, яке є об'єктом оренди;
- не здійснення нотаріального посвідчення договору оренди;
- передання відповідачем частини орендованого майна в суборенду без попередньої письмової згоди орендодавця (позивача);
- не звільнення відповідачем в добровільному порядку орендованого приміщення на пропозицію позивача.
Заперечуючи проти таких позовних вимог відповідач зі своєї сторони посилався на такі обставини як:
- позивачем не виконуються у повному обсязі обов'язки щодо справедливого та правильного (законного) розрахунку орендної плати;
- позивач зі своєї сторони грубо порушив умови договору та додаткових угод до нього, зокрема у належний спосіб не виконав умови договору щодо надання та/або вручення орендарю рахунків на оплату та відповідних актів прийняття робіт, а також застосував розцінки за договором, які є несправедливими та такими, що грубо порушують законні права та інтереси відповідача, чим фактично позбавив відповідача своєчасно здійснювати орендну плату тощо;
- відповідачем були виконані зобов'язання щодо страхування орендованого майна;
- відповідачем виконуються обов'язки щодо відшкодування земельного податку, але позивач перестав надсилати рахунки на адресу його фактичного перебування, яка відома позивачу;
- відповідач вважає, що здійснити нотаріальне посвідчення договору №37 від 01.10.2002 не є його обов'язком, оскільки на момент укладення цього правочину законодавством така умова не передбачалась, а закон не має зворотної сили;
- договір суборенди №2 від 01.10.2018 є укладеним в належній формі з дозволу позивача і питання його недійсності може бути розглянуто лише судом, оскільки законодавством не передбачено скасування згоди на передання частини орендованого приміщення в суборенду, так само як не передбачено можливості надання орендодавцем повторної згоди на передачу майна в суборенду;
- позивач не є належним, оскільки не є власником орендованого приміщення, а тому не має право розпоряджатися цим майном, а саме звертатися до відповідача із вимогами про його звільнення.
Спірні правовідносини сторін виникли з приводу виконання умов договору оренди комунального майна.
Укладений між сторонами охоронно-орендний Договір №37 від 1 жовтня 2002 року за своєю правовою природою є договором оренди, правовідносини за яким регулюються положеннями Глави 58 Цивільного кодексу України, параграфа 5 Глави 29 Господарського кодексу України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Так стаття 759 Цивільного кодексу України визначає, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Згідно з частинами першою, другою статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або єдиний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).
Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 №2269-ХІІ (в редакції зі змінами на 07.02.2002, що була чинною на момент укладення сторонами означеного Договору) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до частини першої статті 10 вказаного Закону України від 10.04.1992 №2269-ХІІ істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Відповідно до частини першої і другої статті 17 Закону України від 10.04.1992 №2269-ХІІ (в редакції зі змінами станом на 07.02.2002, що діяла на момент укладення означеного Договору) термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
З 01.01.2004 набрав чинності Цивільний кодекс України.
Відповідно до статті 793 Цивільного кодексу України (в редакції Закону України №501-V від 20.12.2006 та набрала чинності з 10.01.2007) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню".
Таким чином, з 10.01.2007 набули чинності положення Цивільного кодексу України, які встановили обов'язковість письмової нотаріальної форми для договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі, що укладається строком на три роки і більше.
Згідно зі статтею 795 Цивільного кодексу України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.
Як зазначив суд першої інстанції, враховуючи, що строк дії Договору №37 від 01.10.2002, продовжений додатковою угодою від 30.09.2012 до 30.09.2022, тобто був визначений сторонами більш ніж на три роки, в силу наведених вище положень статті 793 Цивільного кодексу України, в редакції яка набрала чинності з 10.01.2007, такий Договір підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню.
Однак, як встановлено з матеріалів справи судом першої інстанції, Договір №37 від 01.10.2002 в редакції Додаткової угоди від 30.09.2012 нотаріально не посвідчено.
При цьому, суд першої інстанції зазначив, що згідно пункту 5.12. Додаткової угоди від 30.09.2012 орендар зобов'язується здійснити нотаріальне посвідчення цього Договору (якщо це передбачено законодавством) за рахунок своїх коштів в двохмісячний термін.
Крім того, як встановлено судом першої інстанції, 04.01.2017 Господарським судом Кіровоградської області у справі №912/4174/16 затверджено мирову угоду укладену між Комунальним підприємством "Регіональний центр розвитку послуг" та Фізичною особою - підприємцем Анікійцем О.В., за умовами якої відповідач (ФОП Анікієць О.В.) здійснює протягом 20 робочих днів з моменту затвердження судом даної мирової угоди страхування об'єкту оренди (орендованого майна), що використовується ним за охоронно - орендним договором №37 від 01 жовтня 2002 року, на суму не менше балансової вартості орендованого майна, за страховими випадками - дія води та вогню; нотаріальне посвідчення договору. Пунктом 6 додаткової угоди від 21.05.2015 також передбачено здійснення сторонами нотаріального посвідчення договору.
При цьому суд першої інстанції врахував, що у справі №912/4174/16 не здійснювалось дослідження дійсності Договору №37 від 01.10.2002, в редакції Додаткової угоди від 30.09.2012, а затвердження мирової угоди у вказаній справі здійснено при наявності домовленості між сторонами щодо нотаріального посвідчення договору.
Частиною першою статті 220 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
За частиною другою статті 220 Цивільного кодексу України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до частин першої, другої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
У пункті 4 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 №9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" судам роз'яснено, що відповідно до статті 215 Цивільного кодексу України необхідно розмежовувати види недійсності правочинів: нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом (частина перша статті 219, частина перша статті 220, частина перша статті 224 Цивільного кодексу України тощо), та оспорювані - якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (частина друга статті 222, частина друга статті 223, частина перша статті 225 Цивільного кодексу України тощо). Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.
Згідно з пунктом 2.9. постанови Пленуму Верховного Суду України від 29.05.2013 №12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" якщо із закінченням строку договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) його дію було продовжено і наведене призвело до збільшення загального строку користування орендованим майном, який складає понад три роки, це не може бути підставою для визнання такого договору нікчемним у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, якщо на момент укладення такого договору він відповідно до частини другої статті 215 Цивільного кодексу України відповідав вимогам частини другої статті 793 та статті 794 Цивільного кодексу України.
У разі якщо внаслідок внесення змін до договору така його істотна умова як строк його дії сторонами визначено більше, ніж три роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом, передбаченим статтею 654 Цивільного кодексу України, відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню, якщо інше не встановлено договором.
Таким чином, у випадку неодноразової пролонгації договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на підставі статті 764 Цивільного кодексу України чи частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (строк дії якого менший трьох років) немає підстав для його нотаріального посвідчення та державної реєстрації.
Отже, за висновком суду першої інстанції у цій справі, враховуючи укладення договору оренди приміщення на строк більший ніж три роки, Договір №37 від 01.10.2002, у редакції Додаткової угоди від 30.09.2012 та усіх додаткових угод укладених до такого договору, є нікчемним в силу положень статей 215, 220 Цивільного кодексу України з підстав недодержання сторонами законодавчих вимог щодо нотаріального посвідчення такого договору.
Як зазначив суд першої інстанції, нікчемність договору оренди нежитлового приміщення, у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення згідно статті 220 Цивільного кодексу України, відповідає висновкам, викладеним Верховним Судом у постановах від 17.10.2018 у справі №660/1050/15-ц, від 23.01.2019 у справі №708/786/17.
Також, як зазначив суд першої інстанції, у постанові від 04.06.2019 у справі №916/3156/17 Велика Палата Верховного Суду погодилась з висновками, викладеними у постанові Верховного Суду України від 02.03.2016 у справі №6-308цс16, у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 03.10.2018 у справі №369/2770/16-ц і від 07.11.2018 у справі №357/3394/16-ц щодо того, що якщо недійсність правочину встановлена законом, то визнання недійсним такого правочину судом не вимагається; визнання недійсним нікчемного правочину законом не передбачається, оскільки нікчемним правочин є в силу закону. Отже, такий спосіб захисту, як визнання недійсним нікчемного правочину, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.
Окрім того, згідно з правилами статті 794 Цивільного кодексу України (в редакції, яка діяла станом на дату укладення Додаткової угоди від 30.09.2012 до Договору №37 від 01 жовтня 2002 року) право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", в редакції яка діяла станом на дату укладення додаткової угоди від 30.09.2012 до договору, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно зі статтею 4 наведеного Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації підлягають речові права, похідні від права власності, зокрема, право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами.
Між тим судом першої інстанції встановлено, що відповідно до наявного в матеріалах справи витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про реєстрацію права оренди на відповідне майно за ФОП Анікієць О.В. відсутні (а.с.29 т.1).
Тому за висновком суду першої інстанції, з огляду на вимоги про необхідність здійснення державної реєстрації договору оренди, виключається можливість визнання дійсним договору відповідно до вимог частини 2 статті 220 Цивільного кодексу України.
У відповідності до наведеного, суд першої інстанції дійшов висновку, що у ФОП Анікієць О.В. відсутні правові підстави займати приміщення площею 69,00 кв. м, яке розташоване по вул. В. Чорновола, 36"б" у м . Кропивницькому.
За загальними положеннями частини першої статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Відповідно до статті 236 Цивільного кодексу України, нікчемний правочин або правочин визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачались лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
Частина п'ята статті 216 Цивільного кодексу України встановлює, що вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.
Задовольняючи частково позовні вимоги позивача у цій справі, суд першої інстанції визнав можливим з власної ініціативи застосувати у даному спорі наслідки недійсності нікчемного правочину, так як з моменту передачі орендарю спірного майна за актом приймання-передачі, між КП "Регіональний центр розвитку послуг" та ФОП Анікієць О.В. виникли відносини з фактичного користування нерухомим майном та недоотримання позивачем доходів у вигляді орендної плати, що за своїм змістом є кондикційними.
Так суд першої інстанції зазначив, що предметом врегулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв'язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Зокрема, відповідно до частин першої та другої статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Кондикція - позадоговірний зобов'язальний спосіб захисту права власності або іншого речового права, який може бути застосований самостійно. Кондикція також застосовується субсидіарно до реституції та віндикації як спосіб захисту порушеного права у тому випадку, коли певна вимога власника (титульного володільця) майна не охоплюється нормативним урегулюванням основного способу захисту права, але за характерними ознаками, умовами та суб'єктним складом підпадає під визначення зобов'язання з набуття або збереження майна без достатньої правової підстави.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Як вказав суд першої інстанції, ним було враховано правові позиції, викладені в постановах Верховного Суду від 17.04.2019 зі справи №757/16163/17-ц [провадження №61/25824св18]; від 09.09.2019 у справі №910/12929/18), та аналогічні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 №629/4628/16-ц та від 20.11.2018 №922/3412/17.
Також суд першої інстанції врахував, що у постанові Верховного Суду України від 21.12.2016 у справі №910/24847/14 (3-912гс16) викладено такий правовий висновок, який також застосовано Верховним Судом у постанові від 07.02.2019 у справі №924/778/17:
"Згідно з частиною першою статті 236 Цивільного кодексу України правочин, визнаний судом недійсним, вважається таким із моменту його вчинення.
Разом із тим частиною третьою статті 207 Господарського кодексу України передбачено, що виконання господарського зобов'язання, визнаного судом недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.
Отже, чинне законодавство не передбачає визнання недійсним правочину на майбутнє. У майбутньому можуть бути припинені виключно права та обов'язки сторін за тим недійсним правочином, за яким ці права та обов'язки передбачалися на майбутнє.
Фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює у разі його недійсності проведення між сторонами двосторонньої реституції, тому такий договір повинен визнаватися судом недійсним з моменту укладення, а зобов'язання за цим договором - припинятися на майбутнє".
З урахуванням викладеного, з огляду на нікчемність Договору №37 від 01.10.2002, в редакції Додаткової угоди від 30.09.2012, відсутність іншого договору та відсутність реєстрації права оренди і, як наслідок, відсутність правових підстав для користування ФОП Анікійцем О.В. приміщенням площею 69,00 кв. м, розташованим по вул. В. Чорновола, 36"б" у м. Кропивницькому , суд першої інстанції з власної ініціативи, у порядку застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, дійшов висновку про наявність правових підстав для зобов'язання ФОП Анікійця Олега Вікторовича повернути Комунальному підприємству "Регіональний центр розвитку послуг", в розпорядженні якого майно знаходиться на праві господарського відання, нежитлове приміщення загальною площею 69,0 кв. м, що розміщене на першому поверсі будівлі за адресою: вул. В.Чорновола (Луначарського), 36, літ. "Б", у м.Кропивницькому (Кіровограді).
При цьому оцінюючи доводи сторін судом першої інстанції щодо враховано, що у іншому спорі між цими ж сторонами Господарський суд Кіровоградської області у справі №912/4174/16 не здійснював дослідження дійсності Договору №37 від 01.10.2002 в редакції Додаткової угоди від 30.09.2012, а затвердження мирової угоди у вказаній справі було здійснено при наявності домовленості між сторонами щодо подальшого нотаріального посвідчення договору.
Разом із цим, оскільки суд першої інстанції прийшов до висновку про припинення зобов'язання за нікчемним договором на майбутнє, суд також визнав, що вимоги про стягнення 69809,83 грн. орендної плати за період з жовтня 2018 по вересень 2019, які виникли внаслідок невиконання ФОП Анікійцєм Олегом Вікторовичем зобов'язань по договору №37 від 01.10.2002 в редакції додаткової угоди від 30.09.2012 та додаткової угоди 01.10.2018, розрахунок яких наведено позивачем (а.с.22 т.2), заявлено обґрунтовано, тому задовольнив такі вимоги.
Враховуючи ту обставину, що після відкриття провадження у цій справі відповідачем сплачено загальну суму 2685,72 грн. на відшкодування земельного податку з березня по квітень та з червня по вересень 2019 року, суд першої інстанції прийшов також до висновку про закриття провадження у справі №912/1239/19 в частині стягнення 2685,72 грн. відшкодування земельного податку з підстав, встановлених пунктом 2 частини 1 статті 231 Господарського процесуального кодексу України, а саме якщо відсутній предмет спору.
Колегія суддів суду апеляційної інстанції частково погоджується з такими висновками суду першої інстанції з наступних мотивів.
Щодо висновку суду першої інстанції про нікчемність договору оренди, як правильно встановив суд першої інстанції, Охоронно-орендний договір №37 від 01.10.2002 був укладений правопопередниками позивача та відповідачем на підставі чинного та діючого на той час Цивільного кодексу Української РСР від 18 липня 1963 року (з подальшими змінами та доповненнями).
Глава 3 "Угоди" (зокрема статті 44 та 47), а також глава 25 "Майновий найм" (зокрема стаття 257) Цивільного кодексу Української РСР не містили вимог щодо обов'язкового нотаріального посвідчення договору найму (оренди) та реєстрації цих речових прав.
Єдиною вимогою щодо оформлення договору найму (оренди), яку містив Цивільний кодекс Української РСР, це була вимога щодо його укладення в письмовій формі.
Отже, при укладенні означеного Договору 1 жовтня 2002 року сторонами було повністю дотримано вимоги діючого на той час законодавства щодо форми укладених договорів оренди - письмова форма без нотаріального посвідчення і реєстрації речових прав.
З 01.01.2004 року набрав чинності Цивільний кодекс України.
Пунктом 2 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України визнано таким, що втратив свою чинність з 1 січня 2004 року Цивільний кодекс Української РСР від 18 липня 1963 року з відповідними змінами.
Відповідно до пункту 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав та обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.
Згідно з положеннями статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.
Цивільний кодексу України не містить імперативних норм щодо обов'язкового приведення у відповідність діючому законодавству правочинів, що були укладені до його прийняття.
Таким чином, правочини найму (оренди), що укладені до 01 січня 2004 року і нотаріально не посвідчені, визнаються укладеними, дійсними і чинними за наявності умови, що на момент вчинення таких правочинів діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкового нотаріального посвідчення.
Відтак, положення чинного з 01.01.2004 року Цивільного кодексу України щодо нотаріального посвідчення договорів найму не мають зворотної дії у часі і не спричиняють необхідність зміни Договору укладеного в 2002 році з дотриманням форми, встановленої діючим на той час Цивільним кодексом Української РСР - письмова форма, без нотаріального посвідчення і реєстрації речових прав.
Згідно з частиною першою статті 654 Цивільного кодексу України, зміни до договору вчиняються в такій самій формі, що й договір, що змінюється.
За доводами відповідача усі додаткові угоди щодо змін охоронно-орендного договору №37 від 01 жовтня 2002 року, які є його невід'ємними складовими частинами і укладені сторонами протягом його дії до 2019 року включно, мають бути укладені у тій самій формі, що й договір (письмова форма, без нотаріального посвідчення).
Колегія суддів не погоджується з таким аргументом відповідача.
Як встановлено вище судом означений Договір №37 від 01.10.2002 в його первісній редакції було укладено на строк по 30 вересня 2012 року (пункт 8.1. Договору).
Додаткова угода від 30.09.2012, якою сторони дійшли до згоди внести зміни до Договору №37 від 01 жовтня 2002 року шляхом викладення його в новій редакції, яка передбачає новий строк дії цього Договору з 30 вересня 2012 по 30 вересня 2022 року (пункт 10.1. Договору) була укладена в останній день дії його первісного строку.
За станом на 30.09.2012 вже набрала чинності та діяла норма частини другої статті 793 Цивільного кодексу України (в редакції Закону №501-ХVІ від 20.12.2006), яка встановлювала, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Як правильно встановлено судом першої інстанції в умовах пункту 5.12. Договору №37 від 01 жовтня 2002 року в редакції від 30.09.2012 сторони встановили, що Орендар зобов'язаний здійснити нотаріальне посвідчення цього Договору (якщо це передбачено законодавством) за рахунок своїх коштів в двохмісячний термін.
Отже, враховуючи наведений вище законодавчий припис частини другої статті 793 Цивільного кодексу України, Договір №73 від 01 жовтня 2002 в редакції Додаткової угоди від 30.09.2012 у зв'язку встановленням строку його дії на 10 років, підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню сторонами цього Договору.
Однак, як правильно встановлено судом першої інстанції, такий припис чинного законодавства сторонами, зокрема відповідачем (Орендарем), на якого покладався обов'язок вчинити відповідні дії по нотаріальному посвідченню цього договору за рахунок своїх коштів, виконаний не був.
За такої обставини є вірним висновок суду першої інстанції щодо нікчемності Договору №37 від 01 жовтня 2010 року в редакції Додаткової угоди від 30.09.2012 в силу приписів частини першої статті 220 Цивільного кодексу України, яка встановлює, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
При цьому колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що у суду немає підстав для застосування положень частини другої статті 220 Цивільного кодексу України, яка встановлює, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Так матеріалами справи підтверджено, що умови Договору №73 від 01 жовтня 2002 року в редакції Додаткової угоди від 30.09.2012 містять усі суттєві умови, які є необхідними для договору оренди, а після укладення цього договору сторонами відбулось часткове його виконання, а саме позивач (Орендодавець) залишив майно в користуванні відповідача (Орендаря), а останній здійснив часткову оплату за користування цим майном.
Між тим, як правильно зазначив суд першої інстанції, в силу приписів пункту 2 частини 1 статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01.07.2004 №1952-ІV (в редакції від 08.08.2012, яка діяла станом на дату укладення Додаткової угоди від 30.09.2012) право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами підлягало обов'язковій державній реєстрації, а оскільки матеріалами справи підтверджено, що речові права на майно, що було об'єктом оренди за означеним Договором №37 від 01 жовтня 2002 року в редакції Додаткової угоди від 30.09.2012, зареєстровані не були, то у суду наразі відсутні підстави для застосування частини 2 статті 220 Цивільного кодексу України та визнання цього Договору дійсним навіть за доведеності факту ухилення відповідача (Орендаря) від покладеного на нього цим Договором обов'язку по здійсненню його нотаріального посвідчення.
З наведених вище підстав колегія суддів відхиляє відповідні аргументи відповідача стосовно того, що у відповідача не виникає обов'язку у зв'язку з набранням чинності Цивільним кодексом України та Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" виконання приписів законодавства щодо дотримання письмової форми та нотаріального посвідчення означеного Договору №73 від 01 жовтня 2002 року в редакції Додаткової угоди від 30.09.2012 та відповідної державної реєстрації речових прав, що виникли за цим договором.
Разом із цим, колегія суддів вважає, що судом першої інстанції не вірно визначено який саме правочин та з якого моменту часу слід вважати нікчемним.
Як зазначалось вище в момент укладення Договору №37 від 01 жовтня 2002 року він відповідав вимогам чинного цивільного законодавства на предмет форми, в якій його було укладено.
Сторонами не заперечується той факт, що у період часу з 01.10.2002 по 30.09.2012 Орендодавець та Орендар виконували умови вказаного Договору в його первісній редакції, тобто між сторонами на підставі вказаного договору виникли, існували у вказаний період часу до 30.09.2012 відповідні правовідносини з оренди означеного комунального майна.
Як правильно зазначив суд першої інстанції, відповідно до частини першої статті 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Оскільки укладаючи Додаткову угоду від 30.09.2012 до Договору №37 від 01 жовтня 2002 року сторони вчинили нікчемний правочин, колегія суддів вважає, що такий правочин є нікчемним саме з цього моменту, тобто з 30.09.2012.
Тобто нікчемним є саме Договір №37 від 01.10.2002 в редакції Додаткової угоди від 30.09.2002, а не первісна редакція цього Договору.
Разом із цим, з урахуванням встановлених вище обставин колегія суддів також вважає, що учинення сторонами 30.09.2012 нікчемного правочину - Додаткової угоди від 30.09.2012 до Договору №37 від 01 жовтня 2002 року є підставою для того, щоб визнати той факт, що означений Договір є таким, що продовжив свою дію в силу положень пункту 8.5. його первісної редакції, яким обумовлено, що "у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення строку його дії протягом одного місяця він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені Договором".
Так за станом на 30.09.2012 вже набрали чинності та діяли положення статті 764 Цивільного кодексу України, згідно яких якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Положення частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції зі змінами за станом на 18.08.2012) також встановлювали, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
За такої обставини, враховуючи, що сторонами Договору №37 від 01 жовтня 2002 року були внесені зміни у низку умов договору, шляхом укладення його в новій редакції, слід визнати, мало місце переукладення цього Договору на нових умовах на новий термін.
Таким чином, сторони шляхом внесення змін до означеного Договору, фактично продовжили його дію шляхом переукладення цього Договору на новий строк та на змінених умовах.
Однак через нікчемність цих змін та з урахуванням факту продовження використання відповідачем означеним майном за відсутності будь-яких заперечень позивача колегія суддів погоджується з аргументом відповідача стосовно того, що визнання нікчемним Додаткової угоди від 30.09.2012 до Договору №37 від 01 жовтня 2002 року не має наслідком припинення договірних зобов'язань за цим Договором, який продовжив свою дію до 30.09.2022 року в силу його автоматичного поновлення.
Отже, щодо правових наслідків нікчемного правочину, колегія суддів погоджується з судом першої інстанції, що в силу зазначених вище положень статей 216 та 236 Цивільного кодексу України та статті 207 Господарського кодексу України слід визнати такими, що припиняються на майбутнє певні права та обов'язки сторін. Однак такі наслідки слід застосовувати лише до Додаткової угоди від 30.09.2012 та на спірні правовідносини сторін лише за період часу з моменту вчинення нікчемного правочину, тобто з 30.09.2012.
Таким чином, укладення між сторонами означеного нікчемного правочину (Додаткової угоди від 30.09.2012 до Договору №37 від 01 жовтня 2002 року) фактично не припинило договірних зобов'язань сторін за Договором №37 від 01 жовтня 2002 року в його первісній редакції, який в силу наведених вище обставин був продовжений на строк до 30.09.2022.
До того ж, судом апеляційної інстанції встановлено, що як до укладення між сторонами нікчемної Додаткової угоди від 30.09.2012 так і після цього між сторонами було укладено низку й інших Додаткових угод, якими вносились зміни до розміру орендної плати та розміру відшкодування земельного податку, як от:
- Додаткова угода від 01.03.2003 (а.с.94 т.4);
- Додаткова угода від 04.11.2005 (а.с.109 т.4);
- Додаткова угода від 01.01.2007 (а.с.109 на звороті т.4);
- Додаткова угода від 01.01.2008 (а.с.110 т.4);
- Додаткова угода від 01.02.2010 (а.с.95-96 т.4);
- Додаткова угода від 23.01.2011 (а.с.110 т.4);
- Додаткова угода від 16.05.2011 (а.с.97-98 т.4);
- Додаткова угода від 01.03.2013 (а.с.110 на звороті т.4);
- Додаткова угода від 27.02.2015 (а.с.111 т.4);
- Додаткова угода від 27.02.2016 (а.с.111 на звороті т.4);
- Додаткова угода від 10.06.2015 (а.с.111 на звороті т.4).
Щодо Додаткових угод про внесення змін та доповнень до Договору №37 від 01 жовтня 2002, які були укладені між сторонами в подальшому, а саме: від 21.05.2015, від 20.10.2015, від 29.01.2018 та від 01.10.2018, то оскільки вони були визнані сторонами в момент їх укладення як невід'ємні частини основного Договору №37 від 01 жовтня 2002, який як встановлено судом апеляційної інстанції є таким, що продовжив дію у своїй первісній редакції, то відповідно колегія суддів визнає, що усі означені Додаткові угоди можуть вважатися невід'ємною частиною цього договору.
Відтак позовні вимоги позивача до відповідача у цьому спорі слід оцінювати на предмет виникнення між сторонами та існування до цього часу договірних відносин за охоронно-орендним договором на користування пам'яткою архітектури №37 від 01 жовтня 2002 року зі змінами, що були внесені зокрема й Додатковими угодами від 21.05.2015, від 20.10.2015, від 29.01.2018 та від 01.10.2018, які не мають ознак нікчемності.
Отже, як вважає колегія суддів, до цих правовідносин сторін слід застосовувати загальні положення цивільного та господарського законодавства, яке регулює зобов'язальні відносини, що виникають із договору, а тому за своєю правовою природою є договірними зобов'язаннями, а не є кондикційними.
За наведених висновків суду апеляційної інстанції щодо оцінки спірних правовідносин, колегія суддів вважає, що позовна вимога позивача про розірвання охоронно-орендного договору на користування пам'яткою архітектури №37 від 01 жовтня 2002 року, сторонами якого є Комунальне підприємство "Регіональний центр розвитку послуг" (Орендодавець) і фізична особа - підприємець Анікієць Олег Вікторович (Орендар), про стягнення заборгованості, що виникла за цим договором, та про виселення відповідача із орендованого ним приміщення підлягає задоволенню з наступних підстав.
Щодо позиції відповідача про те, що у цей час охоронно-орендний договір №37 від 01.10.2002 продовжений на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені Договором у 2002 році і, відповідно, зазначений Договір діє виключно в редакції від 01.10.2002, колегія суддів виходить з наступного.
Колегія суддів погоджується з аргументом відповідача, що первісна редакція Договору №37 від 01.10.2002 та його редакція, яка була викладена в Додатковій угоді від 30.09.2012 відрізняється за змістом окремих положень цього договору та їх пунктуацією.
Разом із цим колегія суддів не погоджується з аргументом відповідача, що внаслідок нікчемності Додаткової угоди від 30.09.2012 до правовідносин за Договором №37 від 30.09.2002 в його первісній редакції не можуть бути застосовані умови наступних Додаткових угод лише з огляду на ту обставину, що означений договір в його первісній редакції не містить таких пунктів та положень договору, які були узгоджені в наступних додаткових угодах.
Як вже зазначала колегія суддів, у даному спорі судом апеляційної інстанції встановлено виключно нікчемність Додаткової угоди від 30.09.2012, а не всіх додаткових угод, які були укладені між сторонами в подальшому.
Як встановлено судом обидві редакції Договору від 01.10.2002 та від 30.09.2012 містять низку одних і тих самих господарських зобов'язань відповідача щодо сплати орендної плати, сплати відшкодування плати за землю (земельного податку); здійснення страхування майна; можливості передачі приміщень в суборенду лише за письмовим погодженням Орендодавця.
Таким чином, внесені сторонами зміни до Договору №37 від 01.10.2002 чинними додатковими угодами дозволяють визначити істотні умови цього договору, обсяг прав та обов'язків сторін за цим договором, а суду встановити чи мало місце належне їх виконання його сторонами.
Отже, зазначення позивачем в позовній заяві іншої нумерації пунктів договору №37 від 01.10.2002, ніж ті, які викладені в його редакції за Додатковою угодою від 30.09.2012 стосовно якої суд дійшов висновку про її нікчемність, не спростовує фактів неналежного виконання відповідачем своїх зобов'язань, які визначені як істотні умови цього Договору, а також не скасовує встановлених законом наслідків для відповідача за такі порушення.
Щодо розміру заборгованості, то як встановлено вище судом, востаннє сторонами було узгоджено розмір орендної плати в Додатковій угоді від 21.10.2018 до Договору №37 від 01.10.2002, а саме визначено, що її розмір за базовий місяць розрахунку (вересень 2018 року) становить 5576,79 грн.
При цьому, як убачається з умов означеної Додаткової угоди такий розмір орендної плати був визначений за результатами звернень Орендаря та за погодження Кіровоградської обласної ради від 25.09.2018 №32-1498/1 у відповідності до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року №786 та рішення Кіровоградської обласної ради від 27 липня 2012 року №333 "Про методику розрахунку, пропорції розподілу та порядок використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад, сіл селищ і міст області" за формульним розрахунком, виходячи із вартості майна, визначеної шляхом здійснення незалежної оцінки.
Відповідно до пунктів 2 та 6 Методики розрахунку, пропорцій розподілу та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області, що затверджена рішенням Кіровоградської обласної ради від 27.07.2012 № 333, орендна плата встановлюється для нерухомого майна на підставі відповідних орендних ставок та незалежної оцінки майна, термін дії якої становить від 6 до 18 місяців; розмір річної орендної плати за використання нерухомого майна визначається за формулою, в якій застосовується вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки.
Згідно зі статтею 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання. Процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна.
За статтею 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" об'єктами оренди за цим Законом є нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення).
Згідно предмету охоронно-орендного договору №37 від 01.10.2002, відповідачу передано в оренду лише частину нежитлових приміщень будівлі площею 69 м2, а не пам'ятка архітектури (будівля) в цілому.
Позивачем надані в матеріали справи докази проведення оцінки майна, що було об'єктом оренди за договором №37 від 01.10.2012, зокрема витяги із звітів про оцінку майна - нежитлового приміщення загальною площею 69,0 м кв. за адресою в м. Кіровоград, вул.Чорновола, 36 Б за станом від 31.07.2012, від 20.04.2015 та від 2018 року (а.с.114-122 т.2).
Відповідно до загальних положень частин 1-3 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
Як вказує позивач, укладаючи додаткові угоди сторони узгодили між собою таку суттєву умову як розмір орендної плати та розмір відшкодування податку на землю.
Враховуючи, що при визначенні розміру орендної плати в момент укладення Додаткової угоди від 29.01.2018 до Договору №37 від 01.10.2002 між сторонами було досягнуто згоди розмір відшкодування плати за користування земельною ділянкою (447,62 грн.), а в момент укладення Додаткової угоди від 01.10.2018 до Договору №37 від 01.10.2002 між позивачем та відповідачем було досягнуто згоди щодо розміру орендної плати (5576,79 грн.), яка є ціною цього договору, колегія суддів суду апеляційної інстанції відхиляє як необґрунтовані заперечення відповідача щодо неправомірного встановлення саме такого розміру орендної плати та порядку її нарахування.
При цьому, як доречно зазначив суд першої інстанції, з чим погоджується й колегія суддів суду апеляційної інстанції, до звернення з даним позовом до суду відповідачем не вчинено будь-яких дій для визначення належного, на його думку, розміру орендної плати за орендоване приміщення з проведенням відповідної експертизи тощо. Відповідачем не подано суду у даній справі зустрічний позов з вимогами щодо визнання недійсними положень Додаткової угоди від 01.10.2018 до Договору №37 від 01.10.2002 тощо.
Відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-ХІІ (зі змінами та доповненнями), що діяв на момент виникнення спірних правовідносин), розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
Отже, визначення іншого розміру орендної плати, ніж той, що був погоджений сторонами у Додатковій угоді від 01.10.2018 до Договору №37 від 01.10.2002, наразі не є предметом розгляду у даному спорі, так як і нарахування чи перерахування такої орендної плати за спірний період.
При цьому суд апеляційної інстанції, як і суд першої інстанції, погоджується з аргументами позивача, що той факт, що означена Додаткова угода від 01.10.2018 до Договору №37 від 01.10.2002 була підписана відповідачем, а відповідно до її умов відповідач сплатив на рахунок позивача протягом часу з 03.10.2018 по 09.01.2019 частину орендної плати в загальній сумі 4545,78 грн. свідчить, що в момент внесення таких змін в умови договору щодо розміру орендної плати відповідач був згодний із зазначеною методикою нарахування орендної плати, яка підлягала сплаті ним у 2018 - 2019 роках.
За встановлених вище обставин колегія суддів визнає обґрунтованим наведений позивачем розрахунок заборгованості відповідача, згідно з яким розмір основного боргу за період з жовтня 2018 року по вересень 2019 року становить 69809,83 грн.
Щодо наданих відповідачем "розрахунку переплати орендної плати станом на вересень 2019 року", в яких ним визначається сума переплати орендної плати, яку він переплатив порівняно з орендною платою, яка мала бути, на його думку, протягом з 2012 року, згідно Договору в редакції до 30.09.2002 (а.с.93-99 т.2 та а.с.158-166 т.2), то колегія суддів погоджується з аргументом позивача, що подібним розрахунком відповідач не може довести правильність вирахування рівня орендної плати станом на листопад 2012 року у розмірі 936,60 грн., оскільки неможливо оцінити правильність застосованої позивачем методології розрахунків, а крім того позивачем не враховано, що між сторонами укладались додаткові угоди від 01.02.2010, відповідно до якої орендна плата була визначена у розмірі 4688,96 грн. на місяць, та додаткова угода від 16 травня 2011 року, за якою орендна плата була визначена сторонами в розмірі 5209,78 грн. на місяць.
Таким чином такий "контррозрахунок заборгованості" відповідача не дає відповіді на підставі яких індексів інфляції і яких математичних дій орендна плата з 5209,78 грн. в травні 2011 року має прийматися у розмірі 936,00 грн. в листопаді 2012 року.
Щодо виконання позивачем умов договору про направлення рахунків орендарю, то як вказує позивач, починаючи з жовтня 2018 року відповідач не з'являвся до бухгалтерії позивача для отримання рахунків на оплату отриманих ним послуг, а також став уникати отримання виставлених позивачем рахунків за місцем оренди і повністю припинив сплату орендної плати. А за твердженням відповідача саме позивач перестав у належній спосіб, визначений в умовах договору, надавати або вручати йому рахунки на оплату та відповідні акти виконаних робіт за відомою Орендодавцю фактичною адресою місцезнаходження Орендаря.
Відповідно до пункту 3 Додаткової угоди від 21.05.2015 до Договору №37 від 1 жовтня 2002 сторони погодились внести зміни до пункту 3.1., 3.4., а також доповнити умови договору пунктом 3.11., якими встановили, зокрема, що орендна плата перераховується Орендодавцю до 10 числа місяця, за який здійснюється платіж (тобто орендна плата за поточний місяць має сплачуватись поточного місяця), а платежі, належні до сплати за цим Договором сплачуються Орендарем на розрахунковий рахунок Орендодавця згідно виставлених рахунків з 21.05.2015 року.
Судом встановлено, що згідно Договору №37 від 01.10.2002 та додаткових угод до нього, юридичною адресою ФОП Анікійця О.В. зазначено АДРЕСА_5 .
Згідно з відомостями, що містяться у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань за станом на 02.08.2002 офіційною адресою місцезнаходження відповідача є: АДРЕСА_5 (а.с.28 т.1).
Відповідно до Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань за станом на 11.06.2019 місцем проживання ФОР Анікієця О.В. зазначено АДРЕСА_6 (а.с.100-101 т.1).
Уклавши Договір №37 від 01.10.2002 сторони при цьому обумовили, що у разі зміни адреси або номера рахунку сторони зобов'язані в 10-денний термін з дня внесення змін повідомити один одного про те, що відбулося.
Як правильно встановлено судом першої інстанції, доказів внесення змін до умов Договору в частині адреси орендаря, сторонами суду не подано.
Відтак суд першої інстанції правильно вказав, що у суду відсутні підстави вважати, що позивач зобов'язаний повідомляти відповідача та направляти останньому рахунки за іншою адресою ніж та яка вказана у Договорі та є офіційною згідно загальновідомої інформації.
Відповідачем надані в матеріали справи заяви відповідача від 18.03.2019, 04.04.2019, 13.05.2019, в яких звертаючись до позивача відповідач зазначав про адресу свого фактичного місця знаходження (а.с. 177-178, 181-183, 184 т.1).
Однак, як правильно встановлено судом апеляційної інстанції, в цих заявах не зазначено про необхідність направлення рахунків відповідачу за адресою 27613, Кіровоградська область, Кіровоградський район, с.Кандаурове, вул. Дачна, буд. 25, а лише зазначено про надання відповіді на подані заяви за такою адресою.
Позивачем зі своєї сторони подано в матеріали справи нотаріально засвідчену заяву свідка ОСОБА_2 , яка зазначила, що працює адміністратором Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг" Кіровоградської обласної ради, та повідомила, зокрема про те, що пропонувала ФОП Анікійцю О.В. задля внесення до охоронно-орендного договору №37 змін щодо адреси подати відповідну заяву про доповнення договору додатковою адресою в с. Кандаурово Кіровоградського району на ряду з адресою офіційної реєстрації, що зазначена в договорі, однак ФОП Анікієць О.В. відповів, що він не бажає доповнювати зазначений договір такою адресою, а зазначив її лише з метою отримання відповідей на його заяви від 18.03.2019 та від 04.04.2019 (а.с.189 т.1).
Відповідно до частини першої статті 255 Цивільного кодексу України якщо строк встановлено для вчинення дії, вона може бути вчинена до закінчення останнього дня строку. У разі, якщо ця дія має бути вчинена в установі, то строк спливає тоді, коли у цій установі за встановленими правилами припиняються відповідні операції.
Як убачається із пояснень відповідача, він не заперечує той факт, що він своєчасно не з'являвся в бухгалтерію позивача для отримання рахунків, оскільки вважає направлення йому рахунків та відповідних актів обов'язком Орендодавця, тобто позивача.
Судом встановлено з матеріалів справи, що 15.02.2019 направив через Укрпошту за місцем проживання відповідача рахунки по сплаті орендної плати за період з 01 жовтня 2018 року по 01 лютого 2019 року, відповідні акти здачі-приймання послуг, а також претензію №34 від 04.01.2019 про сплату заборгованості, що підтверджено копією відповідного фіскального чека Укрпошти на адресу відповідача.
Оскільки після направлення відповідачу вищезазначених бухгалтерських документів та претензії, які охоплюють період заборгованості за період з 01 жовтня 2018 року по 01 лютого 2019 року, відповідач продовжував ухилятися від отримання за місцем оренди вставлених рахунків та додатково накопичив заборгованість за період лютий-квітень 2019 року, позивач вдруге направив через Укрпошту за місцем проживання відповідача рахунки по сплаті орендної плати за період з 01 лютого 2019 року по 01 квітня 2019 року, відповідні акти здачі-приймання послуг, претензію №93 від 12.04.2019 про сплату заборгованості та Акт звірки взаємних розрахунків, що підтверджено копією відповідного фіскального чеку Укрпошти про поштове відправлення на адресу відповідача.
Зважаючи на накопичення відповідачем боргу та не виконання вимог претензій позивача, позивач в чергове направив 07.03.2019 через Укрпошту на адресу відповідача лист №63 від 06.03.2019, в якому висунув відповідачеві пропозицію добровільно звільнити займані ним приміщення по вул. Чорновола, 36 літ. "Б" та передати їх у строк до 15.03.2019 позивачу згідно умов пункту 2.2. охоронно-орендного договору №37 від 01.10.2002 в редакції Додаткової угоди від 30.09.2012. До такої пропозиції було додано три екземпляри відповідної додаткової угоди і три екземпляри акту приймання-передачі приміщень. Направлення позивачем таких документів відповідачу підтверджено описом вкладення до цінного листа на адресу відповідача, завірений відбитком штампу Укрпошти від 07.03.2019.
Відповідач зі своєї сторони відповідь на таку пропозицію позивача не надав, орендованих приміщень не звільнив.
Таким чином, позивач вчинив передбачені умовами Договору №37 від 1 жовтня 2002 дії по направленню відповідачу відповідних рахунків на сплату орендної плати та відповідних актів здачі-приймання послуг, проте відповідач зі своєї сторони відповідних зобов'язань по сплаті цих рахунків та підписання актів здачі-приймання послуг не виконав.
За встановлених обставин, колегія суддів вважає, що судом першої інстанції правильно відхилені, як необґрунтовані, заперечення відповідача щодо не направлення йому позивачем рахунків на оплату послуг за Договором і це стало перешкодою до виконання ним своїх зобов'язань зі сплати орендної плати та відшкодування земельного податку.
Щодо правових підстав заявлених позивачем позовних вимог про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати, дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку та виселення відповідача із займаного ним приміщення, колегія суддів виходить з наступного.
Стаття 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-ХІІ (зі змінами та доповненнями), що діяв на момент виникнення спірних правовідносин), встановлює, що орендна плата є істотною умовою договору.
Відповідно до частини третьої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" основним обов'язком орендаря є обов'язок вносити орендну плату своєчасно у повному обсязі.
За приписами частини першої і третьої статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності у строки, визначені договором.
Згідно з частинами першою та п'ятою статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Відповідно до частини третьої статті 285 Господарського кодексу України орендар зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату, а строки внесення орендної плати визначаються у договорі, що встановлюється частиною четвертою статті 286 Господарського кодексу України.
Стаття 629 Цивільного кодексу України встановлює, що договір є обов'язковим до виконання сторонами.
За приписами частини першої статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до статті 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Як встановлено вище судом апеляційної інстанції, відповідач свої зобов'язання перед позивача щодо своєчасної і у повному обсязі сплати орендної плати та відшкодування плати за користування земельною ділянкою не виконав, внаслідок чого у відповідача утворилась загальна заборгованість в сумі 69809,83 грн.
Стаття 610 Цивільного кодексу України визначає, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Стаття 611 Цивільного кодексу України встановлює, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Згідно з положеннями статті 16 Цивільного кодексу України та статті 20 Господарського кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Частина друга статті 16 Цивільного кодексу України визначає, що способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути зокрема: примусове виконання обов'язку в натурі, припинення правовідношення, відновлення становища, яке існувало до порушення тощо.
Як встановлено судом апеляційної інстанції, не сплачуючи оренду плату відповідач порушив вищенаведені норми законодавства та допустив істотне порушення умов Договору щодо строків та повноти сплати орендної плати. За такої обставини позивач правомірно заявив до відповідача вимоги про стягнення на свою користь грошових коштів в сумі, яка складає розмір такої заборгованості.
У статті 391 Цивільного кодексу України зазначено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Правомочність користування означає передбачену законом можливість використовувати, експлуатувати майно, отримувати від нього корисні властивості, його споживання, а правомочність розпорядження означає можливість визначати правову долю майна, зокрема шляхом його відчуження.
Судом апеляційної інстанції встановлено, що згідно з рішенням Кіровоградської обласної ради від 29.07.1998 №21 "Про делегування обласній державній адміністрації повноважень на право управління майном спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області" (Рішення облради №21) обласна рада делегувала свої власні повноваження щодо управління комунальним майном територіальних громад області (в тому силі повноваження щодо вирішення питань в орендній сфері) Кіровоградській обласній державній адміністрації (а.с.78- 79 т.4).
Так, згідно позиції 19 сторінки 12 Переліку об'єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області, які передаються в управління обласній державній адміністрації (далі - Перелік), що затверджений вищезазначеним рішенням, зазначається комунальна організація "Регіональна служба охорони і реставрації пам'яток містобудування та архітектури" (попередній орендодавець), а згідно позиції 8, сторінки 13, Переліку зазначається Громадський будинок за адресою м. Кіровоград (м. Кропивницький), вул. Луначарського (В. Чорновола), 36 "Б".
Таким чином в 2002 році порядок управління комунальним майном територіальних громад області, у тому числі умови передачі в оренду визначених Рішенням облради № 21 будівель. А також умови укладення орендних договорів встановлювала Кіровоградська обласна державна адміністрація. Відповідно, визначені посадові особи облдержадміністрації погоджували умови Охоронно-орендного договору №37, який комунальна організація "Регіональна служба охорони і реставрації пам'яток містобудування та архітектури" (попередній орендодавець і балансоутримувач будівлі по вул. Луначарського (В. Чорновола), 36 "б" у м. Кіровограді (м. Кропивницькому) надавала їм на розгляд.
Судом апеляційної інстанції встановлено з пояснень позивача, що з метою врегулювання різних аспектів, пов'язаних з управлінням комунальним майном, Кіровоградською обласною радою було прийнято рішення від 29.09.2006 №61 "Про управління об'єктами спільної власності територіальних громад, сіл, селищ і міст області" (далі Рішення облради №61) (а.с.80-94 т. 4).
Згідно позиції 101, Додатку 1 "Перелік підприємств, установ і організацій спільної власності територіальних громад, сіл, селищ і міст області", що затверджений Рішенням облради №61, зазначається комунальне підприємство "Регіональний центр розвитку послуг" (теперішній балансоутримувач і орендодавець будівлі по вул. Луначарського (В. Чорновола), 36 "б" у мі. Кіровограді (м. Кропивницькому), а згідно примітки до зазначеного переліку, станом на цей час з нього вже виключений попередній орендодавець, що був припинений за рішеннями Кіровоградської обласної ради.
Таким чином, починаючи з вересня 2006 року умови передачі обласного комунального нерухомого майна в оренду, а також умови укладення відповідних орендних договорів встановлюється розділом ІІІ "Передача майна спільної власності в найм (оренду), концесію, заставу (іпотеку)" Додатку 6, що затверджений Рішенням облради №61 від 29.09.2006 Кіровоградської облради.
В пункті 5 Рішення облради №61 зазначено про надання структурним підрозділам обласної державної адміністрації забезпечувати галузеву політику підприємств, установ та організацій спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області згідно з переліком (додаток 5) без права розпорядження майном спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області, що перебуває на балансі даних підприємств, установ та організацій.
Додаток 5 до Рішення облради №61 визначає перелік підприємств, установ і організацій спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області, право забезпечувати галузеву політику яких надане структурним підрозділам обласної державної адміністрації без права розпорядження майном спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області, що перебуває на балансі даних підприємств, установ та організацій. У вказаному додатку в розділі "Структурний підрозділ облдержадміністрації у сфері економіки" під номером 109 зазначено Комунальне підприємство "Регіональний центр розвитку послуг" - позивача у цій справі.
Додатком 6 до Рішення облради №61 затверджено Порядок управління об'єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області.
В пункті 1.3. вказаного Порядку визначено, що підприємства, установи та організації спільної власності області користуються майном спільної власності області на основі права господарського відання або оперативного управління без права розпорядження ним, за виключенням випадків, передбачених Порядком та іншими нормативними документами обласної ради.
Пунктом 3.2.10 вказаного вище порядку визначено, що керівники підприємств, установ і організацій спільної власності області здійснюють контроль за використанням майна, наданого в оренду, та за виконанням зобов'язань орендаря за договором оренди.
Позивач є підприємством спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області та включений до Додатку 1 до Рішення облради №61, яким затверджено Перелік підприємств, установ і організацій спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області під номером 103.
Пунктом 1.8 Статуту Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг" (позивача) визначено, що підприємство користується майном, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ і міст області на праві господарського відання, з обмеженням правомочності розпорядження майном у порядку та в межах, встановленим чинним законодавством України та рішенням засновника.
Пунктом 5.3. Статуту позивача визначено, що здійснюючи право господарського відання, Підприємство володіє, користується та розпоряджається зазначеним майном з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна за згодою Кіровоградської обласної ради у встановленому порядку.
Згідно з пунктом 5.6. Статуту позивача відчуження, у тому числі приватизація, передача в оренду чи під заставу майна, що належить до спільної власності та знаходиться в господарському віданні Підприємства, здійснюється виключно в порядку, встановленому обласною радою.
Згідно роз'яснень Кіровоградської обласної ради, наданих позивачу листом від 26.02.2020 №32-334/1, обласна рада делегувала право підприємству (позивачу) звертатися до судових органів щодо стягнення заборгованості з орендної плати та, при необхідності, розривати договори оренди в судовому порядку, в тому числі з ФОП Анікійцем О.В. (відповідачем) (а.с.92-93 т.4).
Частина перша статті 317 Цивільного кодексу України встановлює, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Тобто лише власник має право визначати юридичну долю свого майна, у тому числі й на повернення (вилучення) цього майна від інших осіб.
Колегія суддів погоджується з аргументом відповідача про те, що позивач є балансоутримувачем, а не власником майна, що передано в оренду відповідачеві, однак разом із цим враховує, що означене спірне майно передано позивачу на засадах господарського відання.
Відповідно до частин першої, другої статті 136 Господарського кодексу України право господарського відання є речовим правом суб'єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна за згодою власника у випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами. Власник майна, закріпленого на праві господарського відання за суб'єктом підприємництва, здійснює контроль за використанням та збереженням належного йому майна безпосередньо або через уповноважений ним орган, не втручаючись в оперативно-господарську діяльність підприємства.
Сторонами не надано суду доказів існування нормативних актів Кіровоградської обласної ради, які б позбавляли позивача права на звернення до орендарів майна, яке є комунальною власністю територіальних громад сіл, селищ і міст області, про розірвання договорів та витребування майна, стягнення заборгованості з орендної плати тощо.
Згідно з частиною першою статті 4 Господарського процесуального кодексу України право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом.
Враховуючи вищенаведене, КП "Регіональний центр розвитку послуг" є належним позивачем щодо спірного майна у даній справі та оскільки ця особа наділена правом господарського відання, яке включає в себе розпорядження майном, колегія суддів вважає, що такі позовні вимоги як розірвання договору оренди та виселення орендаря з займаного ним приміщення у даному випадку не є тими діями по розпорядженню майном, заборона на які встановлена Статутом позивача та означеними рішеннями його власника - Кіровоградської обласної ради.
За наведеного колегія суддів відхиляє відповідні доводи апеляційної скарги відповідача щодо неправомочності позивача пред'являти позовні вимоги у цій справі про розірвання означеного договору оренди та виселення відповідача.
За статтею 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Відповідно до положень частини першої статті 782 Цивільного кодексу України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
За частиною другою статті 782 Цивільного кодексу України у разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
Отже, оскільки відповідач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд, на підставі положень частини першої статті 782 та статті 651 Цивільного кодексу України, позивач, як наймодавець (Орендодавець), має право в односторонньому порядку відмовитись від означеного охоронно-орендного Договору (договору найму) і вимагати повернення речі (приміщення в будівлі пам'ятки архітектури по вул. Луначарського, 36 "Б" у м. Кропивницькому (колишня назва місто Кіровоград).
Законом (частина третя статті 291 Господарського кодексу України, частина друга статті 651 та стаття 783 Цивільного кодексу України) передбачено можливість розірвання договору найму (оренди) за рішенням суду на вимогу однієї з сторін, а статтею 782 Цивільного кодексу України - право наймодавця на односторонню відмову від такого договору уразі невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Відповідне право наймодавця на відмову від договору найму не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою щодо розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо має місце істотне порушення умов договору.
Відмова наймодавця від договору найму, можливість якої передбачена частиною першою статті 782 Цивільного кодексу України, є правом, а не обов'язком наймодавця, яке може бути реалізоване в позасудовому порядку. Між тим наявність зазначеного права не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду із вимогою про розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) належних платежів.
Оскільки, як встановлено вище судом, відповідач допустив несплату орендних платежів за період більше як три місяці, вимога позивача про розірвання договору з цих підстав є обґрунтованою та правомірною.
Щодо обставини невиконання відповідачем свого обов'язку поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди Майно було застрахованим.
Відповідно до статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 №2269-ХІІ (зі змінами та доповненнями), що діяв на момент виникнення спірних правовідносин), страхування орендарем взятого ним в оренду майна є істотною умовою договору.
Стаття 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" містить припис, що орендоване майно страхується орендарем на користь того учасника договору, який бере на себе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди, а ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не встановлено договором оренди.
Згідно пункту 3.1.6. Договору №37 від 01.10.2002 в його первісній редакції відповідач зобов'язався застрахувати приміщення (будівлю) пам'ятки архітектури та зв'язане з нею майно за власний рахунок та передати орендодавцю копію страхового полісу.
За твердженням позивача, договірні зобов'язання щодо поновлення договору страхування відповідачем не виконуються, оскільки відповідачем в 2015 році був наданий позивачу договір страхування №447153 від 16.07.2015 з строком його дії до 16.07.2016, який за станом на 17.07.2016 припинив свою дію і втратив чинність, а нового договору страхування або його копії відповідачем в період з 17.07.2016 по цей час позивачу на надавалось. Тому, за твердженням позивача, це свідчить про невиконання відповідачем свого обов'язку застрахувати орендоване майно (поновити договір страхування), а також невиконання обов'язку відповідача страхувати майно таким чином, щоб увесь строк оренди Майно було застрахованим, що є порушенням відповідних істотних умов Договору.
Однак, як встановлено судом, відповідачем були укладені із Приватним акціонерним товариством "Страхова компанія "УНІКА" Договір добровільного страхування майна №029016/0211/0000054 від 19.07.2018 зі строком дії з 20.07.2018 по 19.07.2019 та Договір добровільного страхування №029016/0211/0000077 від 18.07.2019 зі строком дії з 27.07.2019 по 26.07.2020, за умовами якого ним, як Страхувальником, було застраховано майно у м,Кропивницький, по вул. Луначарського, 36 "б" на випадок понесення збитків внаслідок пошкодження, знищення чи втрати цього майна в результаті подій (страхових ризиків), а Вигодонабувачем за цим договором є Регіональна служба охорони і реставрації пам'яток містобудування та архітектури (а.с.228-231 т. 1).
Таким чином, доводи позивача про порушення відповідачем умов договору оренди в частині обов'язку Орендаря здійснити страхування орендованого майна (приміщення) не знайшли свого підтвердження під час розгляду цієї справи.
Щодо передачі відповідачем орендованого майна в суборенду, то як встановлено судом апеляційної інстанції, згідно пункту 4.2.4. Договору №37 від 01.10.2002 Орендар має право передавати при технічній можливості окремі приміщення у суборенду по клопотанню Орендаря фізичним та юридичним особам.
Відповідно до частини третьої статті 774 Цивільного кодексу України, а також відповідно до частини четвертої статті 22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" до договору піднайму (суборенди) застосовуються положення про договір найму.
01.10.2018 між відповідачем та фізичною особою-підприємцем Булатовим О.А. був укладений договір суборенди №2 на передачу у строкове платне користування (суборенду) нерухомого майна загальною площею 26 м2 за адресою по вул. В. Чорновола, 36 літ. "Б" у м.Кропивницькому (а.с.57-58 т.1).
Судом встановлено, що позивачем, як Орендодавцем, була надана письмова згода на передання в піднайм (суборенду) частини орендованих відповідачем приміщень за договором №37. Ця письмова згода була оформлена у вигляді письмового погодження Договору суборенди №2 від 01.10.2018.
Однак як вказує наразі позивач, при підписанні сторонами означеного договору суборенди не було досягнуто згоди щодо усіх обов'язкових істотних умов, що встановлені для договорів оренди частиною першою статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також не дотримано вимог частини третьої статті 180 Господарського кодексу України, тому як вважає позивач, відповідно до припису частини восьмої статті 181 Господарського кодексу України такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся). Тобто, як вважає позивач, договір суборенди №2 від 01.10.2018 станом на цей час являється неукладеним.
Разом із цим позивач зазначає, що сторонами Договору суборенди №2 від 01.10.2018 встановлено строк його дії терміном 3 роки 11 місяців, а відтак відповідно до частини третьої статті 774 Цивільного кодексу України, а також частини четвертої статті 22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до яких до договору піднайму (суборенди) застосовуються положення про договір найму, такий договір суборенди відповідно до частини другої статті 793 Цивільного кодексу України підлягав нотаріальному посвідченню.
Відповідно до частини третьої статті 640 Цивільного кодексу України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Відтак з посиланням на зазначені вище обставини, позивач вважає, що згідно положень статей 793, 794, 640, 210, частини першої статті 220 Цивільного кодексу України означений Договір суборенди №2 від 01.10.2018 не є вчиненим, є неукладеним та нікчемним.
Як вказує позивач, оскільки він не може надавати згоду на передання в піднайм (суборенду) частини орендованих відповідачем приміщень у зв'язку з відсутністю договору суборенди, а відповідно - у зв'язку з відсутністю умов суборенди, які належить розглянути, 22.02.2019 року він скасував (анулював) свою письмову згоду на передання орендованих відповідачем приміщень в піднайм (суборенду), яка (згода) була оформлена у вигляді письмового погодження на договорі суборенди №2 від 01.10.2018. Тому позивач стверджує, що як наслідок, після скасування (анулювання) згоди на передання орендованих приміщень в піднайм (суборенду), використання суборендарем цих приміщень є незаконним.
Листом від 21.02.2019 №53, позивач повідомив відповідача і фізичну особу-підприємця Булатова О.А. про скасування (анулювання) згоди на передання відповідачем орендованих приміщень в піднайм (суборенду). Цей лист був вручений ФОП Булатову О.А. нарочним, про що є власноручний підпис на звороті листа, а відповідачу направлений на його домашню адресу, що підтверджено копією чека Укрпошти.
За такої обставини, як вважає позивач, відповідач в порушення положень частини другої статті 22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", частини першої статті 774 Цивільного кодексу України, пункту 6.4. Договору починаючи з 22.02.2019 без письмового погодження з Орендодавцем передав у користування (суборенду) вищезазначене орендоване майно ФОП Булатову О.А, не отримавши письмової згоди позивача.
Таким чином, як вважає позивач, порушення відповідачем умов Договору №37 від 01.10.2002 і норм законодавства, а саме: передача без письмового погодження з орендодавцем орендованого майна ФОП Булатові О.А., є істотним порушенням умов Договору оренди №37 від 01.10.2002, яке надає право позивачу вимагати розірвання цього Договору відповідно до умов пункту 1 частини першої статті 611 та положень пункту 2 частини першої статті 783 Цивільного кодексу України.
Дослідивши обставини укладення між відповідачем та третьою особою (ФОП БулатовимО.А.) Договору суборенди №2 від 01.10.2018, колегія суддів погоджується з доводами відповідача про те, що така обставина як передання відповідачем (Орендарем) орендованого майна (частини орендованого приміщення) у суборенду без згоди позивача (Орендодавця) спростовується письмовою згодою позивача, яка була оформлена безпосередньо у вигляді письмового погодження на договорі суборенди№2 від 01.10.2018.
Отже така обставина, як укладення між відповідачем та третьою особою означеного договору суборенди, - не є порушенням умов договору оренди та вимог чинного законодавства.
Разом із цим колегія суддів вважає, що укладення означеного договору суборенди №2 від 01.10.2018 без дотримання вимог чинного законодавства щодо обов'язкової письмової нотаріальної форми такого договору надає суду підстави встановити факт нікчемності цього договору.
Частина перша статті 5 Господарського процесуального кодексу України встановлює, що здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Стаття 16 Цивільного кодексу України та стаття 20 Господарського кодексу України визначають способи цивільного захисту прав та інтересів, до яких віднесено, зокрема, присудження до виконання обов'язку в натурі, відновлення становища, яке існувало до порушення, припинення правовідношення тощо, а також встановлюють, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Право обрати ефективний спосіб захисту, який призведе до реального поновлення порушеного права, належить позивачу.
Колегія суддів погоджується з позивачем, що обраний ним спосіб захисту порушеного права про примусове стягнення з відповідача (присудження до стягнення судом) на користь позивача грошових сум заборгованості з орендної плати відповідає способам захисту, встановленим законом та договорам.
Таким чином, оскільки судом апеляційної інстанції встановлено, що невиконання відповідачем умов охоронно-орендного договору на користування пам'яткою архітектури №37 від 01 жовтня 2002 року в частині повної та своєчасної сплати орендної плати спричинило порушення й майнових прав позивача, вимоги останнього про примусове стягнення з відповідача суми 69809,83 грн. заборгованості з орендної плати підлягають задоволенню.
Відповідає означеним способам захисту порушеного права за встановлених судом обставин й позовна вимога позивача про дострокове розірвання означеного Договору оренди.
В оцінці позовних вимог позивача про виселення відповідача із орендованих ним приміщень колегія суддів також погоджується з позивачем, що такий спосіб захисту передбачений цивільним законодавством, а порядок виконання судових рішень за такими вимогами регламентований Законом України "Про виконавче провадження", зокрема статтею 66 цього Закону, яка встановлює спеціальну процедуру виконання рішення про виселення боржника, за якою судовий виконавець перед процедурою примусового виселення спочатку обов'язково пропонує боржнику виконати рішення суду самостійно і лише у разі невиконання боржником рішення про його виселення самостійно державний виконавець виконує рішення самостійно.
За наведеного колегія суддів погоджується з доводами апеляційної скарги позивача, що судом першої інстанції без відповідного обґрунтування та поза межами заявлених позивачем позовних вимог застосовано до врегулювання спірних правовідносин такий спосіб захисту порушеного права, як зобов'язання (спонукання) відповідача до вчинення дій з передачі позивачу орендованих приміщень.
Отже, щодо позовних вимог позивача про виселення фізичної особи - підприємця Анікійця Олега Вікторовича з нежилого приміщення загальною площею 69,00 кв. м, що розміщене на першому поверсі будівлі за адресою: вул. В. Чорновола (Луначарського) , 36 , літ. "Б" у м.Кропивницькому (Кіровограді), то такий спосіб захисту порушених прав у спірних правовідносинах відповідає способам захисту встановленим законом, є ефективним, оскільки приведе до реального відновлення порушених прав, а тому такі вимоги позивача також підлягають задоволенню.
При цьому колегія суддів враховує також, що такий спосіб захисту порушеного права позивача не порушить законних інтересів суборендаря Булатові Олександра Анатолійовича - третьої особи у цій справі, оскільки умови пункту 9.2. Договору суборенди №2 від 01.10.2018 також прямо передбачено, що цей договір припиняє свою дію у випадку розірвання Охоронно-орендного договору на користування пам'яткою архітектури №37 від 1 жовтня 2002 року між Суборендарем і Орендодавцем з будь-якої підстави.
Щодо обставин невиконання відповідачем зобов'язань по сплаті відшкодування земельного податку, то як встановлено вище судом, на виконання умови вказаного пункту Договору між позивачем та відповідачем підписана до Договору №37 від 01.10.2002 відповідна Додаткова угода від 29.01.2018 про зміни з 01.01.2018 розрахунку і розміру відшкодування плати за користування земельною ділянкою.
Таким чином, відповідач погодився з зазначеною щомісячною сумою відшкодування плати за користування земельною ділянкою в 2018 році і такий обов'язок визнається відповідачем, про що свідчить сплата відповідачем цього платежу з моменту укладення вищезазначеної Додаткової угоди (на початку 2018 року) по лютий 2019 року включно.
Втім починаючи з 01 березня 2019 року відповідач повністю припинив сплату відшкодування плати за користування земельною ділянкою, внаслідок чого виникла заборгованість за період з 01.03.2019 по 10.09.2019 на загальну суму 2685,72 грн.
Як правильно встановлено судом першої інстанції та знайшло своє підтвердження під час перегляду справи судом апеляційної інстанції, під час розгляду цієї справи судом відповідач здійснив оплату суми 2685,72 грн. на відшкодування плати за користування земельною ділянкою.
Отже щодо позовних вимог позивача про стягнення з відповідача суми 2685,72 грн. на відшкодування плати за користування земельною ділянкою, то у зв'язку з відсутністю між сторонами предмета спору про стягнення цих коштів на момент вирішення справи судом, провадження у справі в цій частині позовних вимог, відповідно до положень пункту 2 частини першої статті 231 Господарського процесуального кодексу України, підлягає закриттю.
За приписами частин 1 і 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідно до частин 1-5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Частина перша статті 277 Господарського процесуального кодексу України визначає, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
За частиною другою статті 277 Господарського процесуального кодексу України неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.
За викладеного вище, колегія суддів суду апеляційної інстанції вважає, що окремі висновки суду першої інстанції не відповідають встановленим обставинам справи, зроблені при неправильному застосуванні норм матеріального права, що призвело до прийняття неправомірного рішення.
Тому керуючись повноваженнями наданими суду апеляційної інстанції статтею 275 Господарського процесуального кодексу України колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для зміни мотивувальної та резолютивної частини означеного рішення, згідно з якою позовні вимоги позивача про стягнення суми 69809,83 грн. заборгованості з орендної плати, про розірвання означеного договору оренди та про виселення відповідача із займаного ним приміщення задовольнити, а в частині вимог про стягнення суми 2685,72 грн. з відшкодування земельного податку - провадження у справі закрити.
Відтак апеляційна скарга позивача підлягає задоволенню, а в задоволенні апеляційної скарги відповідача слід відмовити.
Частина перша статті 123 Господарського процесуального кодексу України визначає, що судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Частина друга статті 123 Господарського процесуального кодексу України визначає, що розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.
Згідно з частиною третьою статті 123 Господарського процесуального кодексу України до витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов'язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов'язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов'язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відповідно до частини четвертої статті 129 Господарського процесуального кодексу України інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру позовних вимог.
За приписами частини 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Під час перегляду справи судом апеляційної інстанції позивачем подано клопотання про відшкодування витрат на правничу допомогу, яка склала 6000,00 грн.
Як убачається з матеріалів справи між Комунальним підприємством "Регіональний центр розвитку послуг" (Клієнт) та Адвокатським об'єднанням "КД-Груп" (Адвокатське об'єднання) укладений договір про надання правничої допомоги №29/01/20 від 29.01.2020, за умовами якого
Факт надання Адвокатським об'єднанням "КД-Груп" правової допомоги позивачу у цій справі підтверджений участю представника цього адвокатського об'єднання у судових засіданнях суду апеляційної інстанції під час розгляду справи №912/1239/19, а також складеним між Адвокатським об'єднанням та Клієнтом Актом приймання-передачі наданих послуг від 24.02.2020, в якому зафіксовано виконання Адвокатським об'єднанням своїх зобов'язань перед Клієнтом із юридичного аналізу матеріалів справи цієї справи та забезпечення участі у судових засіданнях адвоката. Вартість таких послуг за цим актом та відповідним рахунком №1 від 29.01.2020 складає 6000,00 грн. та була сплачена позивачем у повному обсязі, що підтверджено копією платіжного доручення №63 від 30.01.2020 (а.с.63-67 т.4).
Враховуючи результати вирішення судом апеляційної інстанції, виходячи із предмету позову, який містить майнові і немайнові вимоги, на підставі наведених вище приписів процесуального законодавства колегія суддів здійснює новий розподіл понесених сторонами судових витрат.
Керуючись ст.ст. 123, 129, 269, 270, 275, 277 ч. 1 п.п. 3 та 4, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд -
Апеляційну скаргу Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг" - задовольнити.
Апеляційну скаргу фізичної особи - підприємця Анікійця Олега Вікторовича - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Кіровоградської області від 28.11.2019 у справі №912/1239/19 - змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови, а резолютивну частину в наступній редакції:
"Позовні вимоги Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг" задовольнити частково.
Розірвати охоронно-орендний договір на користування пам'яткою архітектури №37 від 01 жовтня 2002 року, сторонами якого є Комунальне підприємство "Регіональний центр розвитку послуг" (Орендодавець) і фізична особа - підприємець Анікієць Олег Вікторович (Орендар).
Виселити фізичну особу - підприємця Анікійця Олега Вікторовича ( АДРЕСА_5 , і.н. НОМЕР_1 , д.н. ІНФОРМАЦІЯ_1) з нежитлового приміщення загальною площею 69,0 кв.м., що розміщене на першому поверсі будівлі за адресою: вул .В.Чорновола (Луначарського) , 36 , літ. " Б ", у м.Кропивницькому (Кіровограді).
Стягнути з фізичної особи - підприємця Анікійця Олега Вікторовича ( АДРЕСА_5 , і.н. НОМЕР_1 , д.н. ІНФОРМАЦІЯ_1) на користь Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг" (25006, м. Кропивницький, вул. Преображенська, 2, і.к. 23693537) суму 69809 грн. 83 коп. заборгованість з орендної плати, суму 5763 грн. 00 коп. судових витрат на судовий збір у зв'язку з розглядом справи судом першої інстанції.
Закрити провадження у справі в частині вимог про стягнення 2685 грн. 72 коп. з відшкодування земельного податку.
Покласти на фізичну особу - підприємця Анікійця Олега Вікторовича судові витрати Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг" у зв'язку з розглядом справи судом апеляційної інстанції.
Стягнути з фізичної особи - підприємця Анікійця Олега Вікторовича ( АДРЕСА_5 , і.н. НОМЕР_1 , д.н. ІНФОРМАЦІЯ_1) на користь Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг" (25006, м. Кропивницький, вул. Преображенська, 2, і.к. 23693537) суму 2881 грн. 50 коп. витрат на судовий збір у зв'язку з розглядом справи судом апеляційної інстанції та суму 6000 грн. 00 коп. витрат на професійну правничу допомогу.
Покласти на фізичну особу - підприємця Анікійця Олега Вікторовича власні судові витрати в сумі 8644 грн. 50 коп. судового збору, понесені цією особою у зв'язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції.
Доручити Господарському суду Кіровоградської області видати відповідні накази.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту постанови.
Повна постанова складена 21.07.2020.
Головуючий суддя І.М. Подобєд
Суддя Л.П. Широбокова
Суддя Е.В. Орєшкіна