Новоархангельський районний суд Кіровоградської області
26100, смт. Новоархангельськ Кіровоградської області, вул. Слави, 26, тел. 2-10-45, E-mail: inbox@na.kr.court.gov.ua
08.07.2020 2/394/68/20
394/519/19
08 липня 2020 року Новоархангельський районний суд Кіровоградської області
в складі головуючого - судді: Запорожець О.М.
при секретарі: Лясковській О.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт Новоархангельськ справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Імені Юрія Гагаріна» до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Кам'янече» ОСОБА_3, державного реєстратора Онуфріївської селищної ради Кіровоградської області про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору поновленим та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки,
Позивач звернувся до суду з позовом до відповідачів про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що 05 червня 2008 року між Приватно-орендним підприємством ім. Гагаріна (на даний час Товариство з обмеженою відповідальністю «Імені Юрія Гагаріна», яке утворене шляхом виділення з ПОП Імені Гагаріна та є правонаступником прав та зобов'язань останнього в обсязі відповідно до розподільчого балансу від 09.01.2013 року) та фізичною особою орендодавцем, було укладено договір оренди земельної ділянки. Предметом договору оренди є передача в оренду земельної ділянки площею 3,94 га, кадастровий номер: 3523685600:02:000:0292. Договір оренди укладено строком на 10 років. Договір оренди зареєстровано в Новоархангельському відділенні Кіровоградської регіональної філії ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10 жовтня 2008 року за № 040837600041.
Таким чином, відповідно до чинного законодавства України, зокрема ст. 640 ЦК України, ст. 18 Закону України «Про оренду землі» та умов договору оренди земельної ділянки, строк дії договору закінчується 10.10.2018 року.
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Відповідно до ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Частиною 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).
З метою використання свого переважного права щодо поновлення договору оренди на новий строк, позивач, у строки, встановлені умовами договору оренди та ЗУ «Про оренду землі», 02.11.2018 року направив орендодавцю лист-повідомлення щодо поновлення Договору оренди з проектом додаткової угоди до Договору оренди (копія листа повідомлення та додаткової угоди додається). Лист-повідомлення отримано орендодавцем 15 листопада 2018 року.
Протягом місяця, з дня отримання орендодавцем листа-заперечення у поновленні договору, від останнього отримано не було.
У подальшому, перевіряючи інформацію, яка міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (надалі - ДРРП), позивач 26.04.2019 року отримав інформаційну довідку з ЄДДРП по зазначеній вище земельній ділянці.
Відповідно до інформаційної довідки, у ДРРП міститься інформація про реєстрацію іншого речового права, права оренди зазначеної земельної ділянки за ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 .
Державну реєстрацію іншого речового права, права оренди земельної ділянки, проведено державним реєстратором Онуфріївської селищної ради Кіровоградської області 01.02.2019 року за індексним номером 45325526.
За інформацією, яка міститься у ДРРП, підставою для виникнення у ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 права користування земельною ділянкою, є договір оренди землі від 21.01.2019 року, укладений між відповідачами зі строком дії до 28.01.2029 року.
Вважав, що дії відповідачів є незаконними та такими, які порушують право позивача на першочергове поновлення договору оренди на новий строк, оскільки позивач, направивши орендодавцю лист-повідомлення про поновлення договору оренди на новий строк, виразив свою волю та бажання продовжити з ним орендні відносини. Орендодавець, протягом місяця з дня отримання листа-повідомлення не повідомив позивача про заперечення у поновленні договору оренди, уклавши при цьому договір оренди з ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 , не повідомивши позивачеві умови, за яких орендодавець прийме пропозицію позивача про поновлення договору оренди на новий строк.
Як уже зазначалось вище, порядок поновлення договорів оренди землі на новий строк регулюється ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та Цивільним кодексом України.
Звернув увагу на те, що відповідно до ч. 5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» законодавцем визначено чіткий алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря: 1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; 2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; 3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); 4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Зазначені положення слід розуміти таким чином: а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.
При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору щодо яких орендодавець пропонує зміни.
Вищевикладені положення ЗУ «Про оренду землі» щодо переважного права на поновлення договору оренди повністю узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, якою визначено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, тобто законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Таким чином, права наймача, що встановлені ст. 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.
За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбачене статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.
У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір. Аналогічне право позивача щодо першочергового права на поновлення договору оренди визначено у п. 8 Договору оренди.
Враховуючи вищевикладене, вважав що переважне право позивача на поновлення договору оренди на новий строк порушене та підлягає захисту, оскільки орендодавець не заперечував проти поновлення договору оренди у встановлений законом строк, уклавши новий договір оренди земельної ділянки з ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 , не зважаючи на дотримання позивачем процедури та строків щодо реалізації свого переважного права на поновлення договору оренди на новий строк, а саме: позивач належно виконував свої обов'язки за договором оренди. Позивач, у строки, встановлені умовами договору оренди та ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди на новий строк. До листа-повідомлення позивач додав проект додаткової угоди.
Разом з цим, відповідно до ст. 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 ЦК України.
Отже, законодавець, навівши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі», добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.
З огляду на викладене, виходячи з приписів ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орендар втрачає переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк лише у випадках, коли між ним і орендодавцем не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору або коли власник землі в подальшому використовує земельну ділянку особисто, тобто не передає її в оренду.
Відповідно до правових позицій, висловлених в постановах Верховного Суду України від 12 жовтня 2016 року у справі №6-1282цс16 та від 23 листопада 2016 року у справі №6-2540цс16,а також у постанові від 06 вересня 2017року у справі №6-2539цс16 за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено ст.777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.
На підставі вищевикладеного, позивач вважав, що орендодавцем порушено право позивача на поновлення договору оренди на новий строк, оскільки останній не намагався узгодити з позивачем умови укладення додаткової угоди до договору оренди землі, так як не звертався до позивача, як орендаря, з пропозиціями щодо істотних умов договору після отримання листа-повідомлення про поновлення вказаного договору разом з проектом додаткової угоди, як і не вказав, які саме умови укладеного між позивачем та ним у зазначеному вище договорі оренди не влаштовують його, як орендодавця, уклавши договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Свердликівське», що свідчить про порушення орендодавцем, як власником землі, вимог, встановлених ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а його поведінка відносно попереднього орендаря - позивача є недобросовісною, оскільки останній був позбавлений в процесі виявлення наміру орендодавця на укладення нового договору оренди землі, врахувати наміри орендодавця та запропонувати свої умови договору з урахуванням отриманих власником землі пропозицій від інших орендарів.
Таким чином, на думку позивача, договір оренди землі, укладений між орендодавцем та ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 порушує законні права та охоронювані законом інтереси позивача, як особи, яка у порядку та строки, встановлені чинним законодавством України, реалізувала своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, а через недобросовісні дії орендодавця та ТОВ «Свердликівське» не має можливості скористатись наданим їй законодавством правом на поновлення попереднього договору оренди на новий строк, у зв'язку з чим договір оренди землі, укладений між орендодавцем та ТОВ «Свердликівське», має бути визнаним недійсним.
Разом з цим, визнання недійсним договору оренди землі не відновить в повній мірі порушені права позивача, оскільки, як уже зазначалось вище, на підставі договору оренди землі, укладеного між орендодавцем та ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 , реєстратором винесено рішення про держану реєстрацію прав та їх обтяжень, згідно з яким за ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 зареєстровано право оренди на зазначену земельну ділянку площею 3,9396 га, переважне право на поновлення якої позивач оспорює даним позовом.
Визнання вказаного рішення протиправним та скасування є похідним від визнання недійсним незаконного оспорюваного договору.
Згідно із частиною першою статті 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Враховуючи вищевикладене, вважав, що ним вжито усіх заходів щодо реалізації належного йому за законом та договором оренди права на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, а саме: позивачем у строки, встановлені умовами договору та ЗУ «Про оренду землі», направлено орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди на новий строк, до листа додано проект додаткової угоди. Позивач протягом всього терміну оренди належним чином виконував умови договору оренди у строки, встановлені ЗУ «Про оренду землі», Орендодавець, у свою чергу, грубо порушуючи законні права позивача не заперечував про поновлення договору оренди, не повідомив про прийнятні для нього умови (істотні умови договору оренди) за наявності яких, орендодавець розгляне можливість щодо поновлення договору оренди на новий строк, уклав договір оренди земельної ділянки з ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 , а тому дії останніх грубо порушують законні права та охоронювані законом інтереси позивача, як належного користувача земельної ділянки, право оренди якої належить позивачеві на підставі поновлення договору оренди на новий строк.
Просив суд визнати договір оренди землі від 21.01.2019 року, кадастровий номер 3523685600:02:000:0292 площею 3,9396 га, розташованої на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 - недійсним. Визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 05.06.2008 року, кадастровий номер 3523685600:02:000:0292 площею 3,9396 га, розташованої на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, укладеного між ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , який було зареєстровано Новоархангельським відділенням Кіровоградської регіональної філії ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10 жовтня 2008 року за № 040837600041. Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі з зазначенням в ній умов.
ОСОБА_1 в свою чергу надіслав до суду відзив на позовну заяву, в якій зокрема зазначив, що у провадженні Новоархангельського районного суду Кіровоградської області перебуває цивільна справа за позовом ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» (далі - Позивач) до ОСОБА_1 (далі - відповідач-1), ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 (далі - відповідач 2), державного реєстратора Онуфріївської селищної ради Кіровоградської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, визнання поновленим (укладеним на новий строк) договору оренди земельної ділянки, визнання укладеною додаткової угоди до договору.
Позовна заява є необґрунтованою, доводи позивача щодо наявності підстав для реалізації переважного права укладення договору оренди землі базуються на неправильному розумінні положень законодавства, а обраний позивачем спосіб захисту є неправильним та не призведе до відновлення будь-яких прав. У зв'язку з наведеним, орендодавець вважає за необхідне подати до Новоархангельського районного суду Кіровоградської області даний відзив, яким звернути увагу суду на наступне.
Між сторонами не було досягнуто згоди щодо умов договору оренди на новий строк.
У разі недосягнення домовленості щодо оренди плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Отже, для продовження договірних орендних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди на поновлення договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах, (частина перша - п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі») або пасивна згода сторін договору на продовження договору на тих самих умовах на той самий строк - пролонгація договору ( частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Крім того, за положеннями частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.
У випадку, коли одна зі сторін договору не має наміру досягти домовленості щодо змін орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право припиняється, а відтак, зі спливом строку дії договору припиняються і правовідносини сторін.
Тобто, відмінностями у застосуванні положень частини 2-5 та положень ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» є те, що у першому випадку сторони повинні шляхом відповідного волевиявлення дійти згоди щодо умов договору оренди при укладенні його на новий строк, а другому випадку положення договору залишаються незмінними, а договір укладається на новий строк за мовчазною згодою сторін.
Разом з тим, як вбачається із позовної заяви ТОВ «Імені Юрія Гагаріна», останній як на підставу своїх вимог посилається на положення саме ч. 1-5 Закону України «Про оренду землі».
При цьому, наголосив, що за положеннями ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Як вбачається з обставин справи, додаткової угоди до основного договору оренди землі укладено не було, оскільки одна із сторін не здійснила волевиявлення на відповідний правочин. Тобто, з урахуванням ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», враховуючи, що сторонами не було досягнуто домовленості щодо істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилось.
Аналогічної позиції дотримується ВСУ у Постанові від 23.01.2019 року у справі № 312/265/17.
Зауважив, що запропонована позивачем редакція договору оренди в додатковій угоді суттєво відрізняється від умов договору оренди в первісній редакції.
Зокрема, за п. 1.1. проекту додаткової угоди, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
При цьому, положеннями п. 1 первісної редакції договору оренди передбачено передачу об'єкту оренди виключно в користування.
Разом з тим, враховуючи положення ч. 1 ст. 395 Цивільного кодексу України, право володіння та право користування є відмінними речовими правами на чуже майно. Титул володільця майна є значно ширшим від користувача майна, та не може ототожнюватись.
Також, відрізняється в договорі і розмір грошової оцінки земельної ділянки - за редакцією, запропонованою позивачем. Разом з тим, її розмір вказується, як «узгоджений сторонами», водночас в первісній редакції грошова оцінка земельної ділянки є нормативною. Вбачається не зрозумілим, на основі чого позивач визначив саме такий розмір грошової оцінки земельної ділянки.
Згідно п. 2.8 проекту додаткової угоди, інші особливості об'єкта оренди, як можуть вплинути на орендні відносини відсутні, а у випадку наявності, встановлюються сторонами в акті приймання-передачі земельної ділянки в оренду. Водночас, відповідно до первісної редакції договору оренди (п. 7) земельна ділянка повинна використовуватись із дотриманням вимог контурно-меліоративної організації території.
Відрізняються положення проекту додаткової угоди і на рівні строку дії договору. Зокрема, запропонованими положеннями встановлено двадцятирічний строк дії договору. Також, проектом додаткової угоди пропонуються уточнюючі умови щодо строку дії договору, яких не містилось в первісній його редакції (п. 3.1.-3.5.). Зокрема, позивач намагається включити до умов договору оренди положення про те, що якщо до закінчення строку даного договору орендар встигне засіяти земельну ділянку, то термін дії даного договору автоматично продовжується на період, який необхідний буде орендарю для збору врожаю. Протягом зазначеного періоду орендодавець зобов'язується не передавати земельну ділянку в користування третім особам, а також зобов'язується не чинити ніяких перешкод орендарю та надати останньому можливість зібрати належний орендарю врожай.
Тобто, запропонована позивачем редакція договору оренди містить додаткові гарантії для орендодавця щодо продовження строку дії договору оренди.
Значно розширено умови договору щодо орендної плати - п. п. 4.1. - 4.16. проекту додаткової угоди. Перш за все, основою нарахування орендної плати визначається не нормативна грошова оцінка, а грошова оцінка, яка була запропонована позивачем (та джерело розрахунку якої є невідомим).
Згідно положень п. 32 договору оренди ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини несе орендар. Разом з тим, згідно запропонованої редакції такі ризики несе вже орендодавець (згідно п. 8.1. проекту додаткової угоди).
З урахуванням наведеного, запропонованого позивачем редакцією договору оренди, суттєво змінено його істотні умови. Фактично, запропонована редакція направлена на збільшення гарантій орендаря та надання йому додаткових переваг, порівняно з первісною редакцією договору оренди. На жодну з таких змін відповідач-1 не був згідний та не погоджується по сьогоднішній день.
Крім того, вказав, що 15.07.2019 року було достроково припинено договір оренди землі від 21.01.2019 року.
Також позивачем надано недостовірні дані з приводу направлення повідомлення орендодавцю, а тому дані докази не можуть бути належними, достовірними та достатніми.
При цьому договір оренди землі 21.01.2019 року був укладений після припинення договору оренди землі від 05.06.2008 року, у зв'язку з чим відповідачами не було порушено жодної норми законодавства при його укладанні, а також не було порушено будь-яких прав та законних інтересів ТОВ «Імені Юрія Гагаріна».
А тому в будь-якому випадку позивач позбавлений права на переважне право на поновлення договору.
Позивачем не було належним чином доведено, що він набув прав за договором оренди, а також не доведено наявність порушеного права та право на звернення до суду з таким позовом.
Беручи до уваги в сукупності все вищезазначене, відповідач-1 вважає, що позовна заява ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» є необґрунтованою, а вимоги позивача ґрунтуються на неправильному розумінні норм законодавства. У зв'язку з чим, у задоволенні позовних вимог слід відмовити у повному обсязі.
Відповідач просив суд прийняти до розгляду даний відзив та врахувати його під час розгляду позову у справі та у задоволенні позовної заяви ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» відмовити у повному обсязі.
Представник ТОВ «Імені Юрія Гагаріна», будучи повідомленим телефонограмою про день та час розгляду справи, в судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив.
Представник відповідача ОСОБА_1 в судове засідання не з'явився, але разом з тим надав суду заяву, в якій просив розгляд справи проводити за його відсутності та просив в задоволенні позову відмовити в повному обсязі.
Інші учасники в судове засідання не з'явились, про причини неявки суд не повідомили.
Суд вважає, що справу можливо розглянути у відсутність учасників, які не з'явились у судове засідання на підставі наявних доказах.
Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового засідання технічними засобами не здійснювалось.
Дослідивши матеріали цивільної справи, суд приходить до наступного висновку.
Згідно частин 1 та 2 ст. 2 ЦПК України - завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов'язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Ч. 1 ст. 5 ЦПК України передбачає, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
У ч. 1 ст. 13 ЦПК України законодавець наголосив на тому, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод вказує на те, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення. Судове рішення проголошується публічно, але преса і публіка можуть бути не допущені в зал засідань протягом усього судового розгляду або його частини в інтересах моралі, громадського порядку чи національної безпеки в демократичному суспільстві, якщо того вимагають інтереси неповнолітніх або захист приватного життя сторін, або - тією мірою, що визнана судом суворо необхідною, - коли за особливих обставин публічність розгляду може зашкодити інтересам правосуддя.
Як вбачається з матеріалів справи, 05 червня 2008 року між ПОП ім. Гагаріна та ОСОБА_6 було укладено договір оренди вищезазначеної земельної ділянки терміном на 10 років, який зареєстрований у Новоархангельському відділенні Кіровоградської регіональної філії ЦДЗК 10 жовтня 2008 року за № 040837600041.
08.05.2015 року ОСОБА_1 , відповідно до свідоцтва про право на спадщину, успадкував після смерті ОСОБА_6 земельну ділянку площею 3,9396, яка розташована на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка належала спадкодавцеві на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії І-КР № 039708, відповідного до цього до нього перейшли права та обов'язки орендодавця зазначеної земельної ділянки (п.40 договору оренди землі від 05.06.2008 року).
Відповідно до Статуту ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» утворене шляхом виділення з ПОП ім. Гагаріна та є правонаступником прав та зобов'язань останнього в обсязі відповідно до розподільчого балансу від 09.01.2013 року, в якому зазначено про правонаступництво позивача по укладеному договору оренди.
Як вбачається з матеріалів справи, позивач 02.11.2018 року направив орендодавцеві лист-повідомлення щодо поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, який отримано останнім 15.11.2018 року.
На це суд зауважує наступне, що наданий суду доказ не може вважати належним та допустимим, з огляду на те, що опис вкладення не може вважатись належним доказом вручення ОСОБА_1 відповідного повідомлення, у зв'язку з наступним: в даному описі не вірно вказано адресу останнього, за якими йому мало бути направлене дане повідомлення, його підпис має відмінності між поставленим у додатковій угоді, договорі оренди земельної ділянки /а.с.11,61/ та в повідомленні /а.с.16/. Згідно опису, в переліку предметів, які містяться у поштовому відправленні, містяться наступні: лист-повідомлення та проект додаткової угоди до договору оренди. Разом з тим, в такому описі не міститься жодних даних, які ідентифікують відповідні документи, тобто не мають відповідних реквізитів, не вказано кількості сторінок направлених документів.
Відповідно до ст. 81 ЦПК України на сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
На думку суду, надане повідомлення з описом не може вказувати на те, що ОСОБА_1 отримав лист-повідомлення та проект додаткової угоди.
21.01.2019 року між ОСОБА_1 та ФГ «Кам'янече» ОСОБА_7 було укладено договір оренди земельної ділянки на строк 10 років (державна реєстрація проведена), який в подальшому було припинено 15.07.2019 року за згодою сторін, що відповідає п. 38 даного договору та є волевиявленням учасників виниклих правовідносин.
Але його припинення не є підставою для закриття провадження у справі, оскільки вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Вирішуючи виниклий спір, суд застосовує наступні норми права.
Ч. 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Статтею 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Спеціальним законом, що регулює орендні відносини щодо земельних ділянок є Закон України «Про оренду землі».
Згідно ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
За статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що за закінченням строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У ч. 1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п'ятою статті 33 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Такий спосіб поновлення договору оренди може мати місце лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору не вчиняли будь-яких значимих юридичних дій, передбачених частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду, а саме правові висновки, які викладені у постанові Верховного Суду від 17.10.2018 року (справа № 379/338/16-ц) та у постанові Верховного Суду від 18.12.2018 року (справа № 401/4572/15-ц), що відповідає вимогам ч. 4 ст. 263 ЦПК України, що відповідає положенням ч. 4 ст. 263 ЦПК України
Як встановлено, при дослідженні матеріалів справи, позивач надіслав орендодавцю повідомлення, даний доказ суд визнав вище неналежним та недопустимим, але разом з тим, враховуючи час його відправлення 02.11.2018 року, був вже поза межами дії договору оренди землі, оскільки він припинив свою дію 10.10.2018 року.
Крім того, з матеріалів справи вбачається, що позивачем разом із пропозицією поновлення договору оренди земельної ділянки орендодавцю було направлено проект додаткової угоди, в якому були змінені істотні умови договору - термін його дії збільшено з 10 до 20 років, орендна плата з 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки змінена до 10 %.
За змістом частини третьої статті 33 Закону України «Про оренду землі» договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
У разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Оскільки між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору, орендар належним чином не повідомив орендодавця про намір використовувати земельну ділянку, повідомлення надіслав після закінчення дії договору оренди землі, а тому, на думку суду, ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» втратило своє право на поновлення договору оренди земельної ділянки.
Щодо вимоги позивача про визнання недійсним договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб від 21.01.2019 року, суд приходить до висновку про відсутність законних підстав для їх задоволення, виходячи із наступного.
Відповідно до частин 1, 6 статті 102-1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України. Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.
Згідно частини 1 статті 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі - землекористувач).
Згідно копії вищезазначеного договору, він був укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 21.01.2019 року, тобто вже після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 05 червня 2008 року, дія якого сплинула 10 жовтня 2018 року.
У зв'язку із втратою позивачем переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки, власник земельної ділянки був вільним в укладенні договору та виборі контрагента.
З огляду на наведене, суд приходить до висновку, що цивільний позов ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» є необґрунтованим, а тому в його задоволенні слід відмовити.
Оскільки суд відмовляє в задоволенні позовної вимоги про визнання договору недійсним, то відповідно не підлягають задоволенню наступні позовні вимоги - визнання договору поновленим та визнан ня укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.
На підставі викладеного та керуючись Законом України «Про оренду землі», ст. ст. 93, 124, 102-1 ЗК України, ст. ст. 407, 626, 777 ЦК України, ст. ст. 2, 4, 5, 13, 263, 264, 265 ЦПК України, суд -
У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Імені Юрія Гагаріна» до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Кам'янече» ОСОБА_3, державного реєстратора Онуфріївської селищної ради Кіровоградської області про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору поновленим та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки - відмовити в повному обсязі.
Ідентифікаційні дані учасників:
Товариство з обмеженою відповідальністю «Імені Юрія Гагаріна», місце знаходження вул. Слави, 140 смт Новоархангельськ Кіровоградської області, код юридичної особи в єдиному державному реєстрі підприємств і організацій 38485266.
ОСОБА_1 , місце проживання АДРЕСА_1 , паспорт громадянина України серії НОМЕР_1 , РНОКПП НОМЕР_2 .
Фермерське господарство «Кам'янече» ОСОБА_3, місце знаходження с. Кам'янече Новоархангельського району Кіровоградської області, код юридичної особи в єдиному державному реєстрі підприємств і організацій 31121064.
Державний реєстратор Онуфріївської селищної ради Кіровоградської області, місце знаходження вул. Центральна, 7 смт Онуфріївка Кіровоградської області.
Рішення може бути оскаржено через Новоархангельський районний суд до Кропивницького Апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду .
Копію даного учасникам не пізніше наступного дня після проголошення надіслати поштою.
Повний текст рішення виготовлено 14 липня 2020 року.
Суддя: