36000, м. Полтава, вул. Зигіна, 1, тел. (0532) 610-421, факс (05322) 2-18-60, E-mail inbox@pl.arbitr.gov.ua
04.06.2020 Справа № 917/2259/19
Суддя Мацко О.С. , при секретарі судового засідання Дяченко Д.Б., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи
за позовною заявою Регіонального відділення фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях, вул.Небесної Сотні, 1/23, м. Полтава, 36014
до Фізичної особи-підприємця Дубровінської Валентини Володимирівни, АДРЕСА_1
третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Державний професійно-технічний навчальний заклад «Полтавське вище професійне училище ім. А.О. Чепіги» (36034, м. Полтава, вул. Курчатова, 15)
треті особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача:
1) Фізична особа-підприємець Кончатна Людмила Станіславівна ( АДРЕСА_2 )
2) Фізична особа-підприємець Семенець Людмила Анатоліївна ( АДРЕСА_3 )
3) Фізична особа-підприємець Стадніченко Юлія Іванівна ( АДРЕСА_4 )
4) Фізична особа-підприємець Мануйленко Андрій Олександрович ( АДРЕСА_5 )
5) Фізична особа-підприємець Кучеренко Олена Михайлівна ( АДРЕСА_6 )
про розірвання договору оренди та зобов"язання повернути нерухоме майно
Представники сторін та третіх осіб:
від позивача: Біленко Н.О.
від відповідача: ОСОБА_1 .
від третіх осіб: Кучеренко О.М., Стадніченко Ю.І.
Суть спору: розглядається позовна заява про розірвання договору оренди №24/14 -Н від 24.02.2014р. нерухомого майна, що належить до державної власності, та зобов"язання відповідача повернути позивачу нерухоме майно. Ухвалою від 02.01.2020р. відкрито провадження у справі, справу вирішено розглядати у порядку загального позовного провадження, залучено до участі у справі третю особу без самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Державний професійно-технічний навчальний заклад «Полтавське вище професійне училище ім. А.О. Чепіги», встановлено строки для подання відзиву і т.д. Ухвалою від 27.02.2020р. залучено до участі у справі третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів.
Ухвалою від 23.04.2020р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
Позивач наполягає на задоволенні позовних вимог. Відповідач проти позову заперечує з тих же підстав, які були викладені у запереченнях до Акту перевірки.Третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача направила клопотання про розгляд справи за відсутності представника, яке судом задовольняється, та повідомила, що підтримує вимоги позивача. Третя особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, які прибули у засідання, просять відмовити у задоволенні позову; інші треті особи повідомлялися судом про час і місце проведення засідання, явку представників до суду не забезпечили, пояснень по суті спору не надали, що не перешкоджає розгляду справи.
Обставини справи, встановлені судом:
24.02.2014р. між позивачем (орендодавець) та відповідачем (орендар) було укладено договір оренди №24/14-Н нерухомого майна, що належить до державної власності (копія - арк.справи 11-13). Об'єкт оренди перебуває на балансі третьої особи-1 (балансоутримувача). В подальшому до договору кілька разів вносилися зміни додатковими угодами (арк.справи 14-24). У остаточній редакції строк дії договору встановлено до 23.12.2020р., загальна площа об'єкту - 294,9 кв.м., мета - для надання побутових послуг (перукарні).
Обов'язки орендаря за договором регламентовані п.4.3 договору, зокрема:- у повному обсязі та своєчасно вносити орендні платежі незалежно від наслідків господарської діяльності; - протягом місяця після укладення цього договору застрахувати об'єкт не менше ніж на його вартість і надати орендодавцю та підприємству-балансоутримувачу копії страхового полісу/договору і платіжного доручення про сплату страхового внеску. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб на увесь строк об'єкт був застрахований; - забезпечити орендодавцю та балансоутримувачу доступ на об'єкт оренди з метою перевірки його стану і відповідності напряму використання за цільовим призначенням.
Орендодавець має право контролювати з залученням підприємства-балансоутримувача виконання умов цього договору та використання об'єкта, переданого в оренду за цим договором, і у разі необхідності спільно з підприємством-балансоутримувачем вживати відповідні заходи реагування (пункт 4.2.1. договору); здійснювати контроль за станом майна шляхом візуального обстеження зі складанням акту обстеження.
Припинення договору регламентовано розд.9 договору, а розд.10 передбачено випадки розірвання договору, зокрема: цей договір може бути розірвано на вимогу орендодавця, якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору; навмисно або з необережності погіршує стан майна та іншого обладнання; систематично (більше 3-х разів) порушує терміни здійснення будь-яких платежів, у т.ч.пені за договором; не проводить ремонт майна; перешкоджає співробітникам Орендодавця здійснювати перевірку стану майна; не переглядає орендну плату у разі внесення змін до Методики.
Згідно Наказу ФДМУ від 17.01.2019р. №40 утворено РВ ФДМУ по Полтавській та Сумській областях як юридичну особу публічного права - правонаступника майна, прав та обов'язків РВ ФДМУ по Полтавській області.
На підставі наказу Фонду №655 від 14.05.2019р. , на виконання плану-графіку проведення контрольних заходів на 1 півріччя 2019р., начальником РВ ФДМУ, у присутності орендаря та представника балансоутримувача 18.06.2019р. проведено перевірку виконання орендарем умов договору оренди, за результатами чого складений акт. Попередньо, як вказує позивач, листами від 13.06.2019р. орендар та балансоутримувач були повідомлені про проведення такої перевірки.
За результатами перевірки позивачем було встановлено порушення з боку відповідача зобов'язань за договором оренди, що стало підставою для звернення до останнього з вимогами про розірвання договору оренди та повернення майна (претензія вих.№18-102-02322 від 02.08.2019р., арк.справи 64-65). З огляду на те, що орендар відмовився звільнити приміщення та не вбачає підстав для розірвання договорут(відповідь на претензію - арк.справи 67), позивач звернувся до суду з даним позовом.
Перелік доказів, якими позивач обгрунтовує позовні вимоги: договір оренди №24/14-Н від 24.02.2014р. з додатковими угодами, договори суборенди з додатковими угодами, план-графік проведення контрольних заходів на 1 півріччя 2019р. РВ ФДМУ по Полтавській області, листи Фонду до відповідача та третьої особи від 13.06.2019р. «Про перевірку договору оренди державного майна», Звіт перевірки виконання умов договору оренди від 18.06.2019р., Заперечення до Акту перевірки від 15.07.2019р., листування сторін з приводу перевірки виконання умов договору, претензія від 02.08.2019р. та відповідь на претензію від 03.09.2019р., Накази ФДМУ від 11.06.2019р. №555, від 17.01.2019р. №40, від 22.03.2019р. №289 та ін.
Відповідач надав суду заперечення (арк.справи 154), посилається на ті ж самі документи, які надані позивачем (звіт перевірки від 18.06.2019р., претензія від 02.08.2019р. та відповідь на неї, Заперечення до акту перевірки, договір добровільного страхування орендованого нерухомого майна від 19.06.2019р.).
Вирішуючи спір, суд виходить з наступного:
Позивач з посиланням на положення статті 651,783 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та Закон України "Про оренду державного та комунального майна" стверджував про неналежне виконання відповідачем істотних умов договору внаслідок (1) не укладення договору страхування орендованого майна всупереч умовам пункту 6.1, 4.3.7 договору оренди; (2) передання майна у суборенду ФОП Лучко С.Б. без згоди орендодавця та укладення договору суборенди; (3) недопущення Комісії до огляду об'єкту оренди.
Відповідач у поданих позивачу листах та запереченнях, доводи яких представник дублював у судовому засіданні при розгляді справи по суті, заперечувала факти порушення нею умов договору оренди.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, з наступних підстав:
Судом при розгляді справи встановлено, що відповідно до Звіту перевірки виконання умову договору оренди від 24.02.2014р. №24/14-н зі змінами і доповненнями від 18.06.2019р. (арк.справи 56-57), під час перевірки, яка проводилася з метою ефективного використання, збереження державного майна, виконання орендарем умов договору оренди, істотні умови договору оренди виконуються орендарем в частині терміну дії договору, сплати орендних платежів, здійснення витрат балансоутримувачу. Проте, орендарем порушені умови п.4.3.7 договору оренди - майно не застраховано (згідно договору добровільного страхування орендованого нерухомого майна 20/01/08ОМ від 12.04.2018р. об'єкт застрахований на строк з 13.04.2018р. по 12.04.2019р.). Крім того, виявлено порушення умов п.2.5 договору щодо вчинення орендарем самовільної передачі майна в суборенду та умови п.4.3.12 договору щодо недопуску орендодавця та балансоутримувача до об'єкту оренди з метою перевірки його стану і відповідності напряму використання за цільовим призначенням.
Даний звіт підписано орендарем з зауваженням про незгоду та подано відповідні заперечення (арк.справи 63), з зобов'язанням надати договір страхування. Крім того, орендар пояснив, що частина орендованих площ (24,7 кв.м) на момент перевірки дійсно була закрита, там зберігалися особисті речі орендаря, а оскільки листа про проведення перевірки, на який посилається позивач, відповідач не отримувала, то на момент перевірки не мала ключів від приміщення з собою, ту частину приміщення для підприємницької діяльності не використовувала. Решта об'єкту оренди, у т.ч та, що передана в суборенду, була перевірена комісією у встановленому порядку. Майно в суборенду ФОП Лучко С.Б. не передавалося, хоча дійсно у 2016р. дана особа мала намір укладати договір суборенди, проте в подальшому відмовилася від проведення підприємницької діяльності. Рекламні щити, які на думку позивача підтверджують ведення підприємницької діяльності ФОП Лучко С.Б. у даному приміщенні, залишилися там ще з 2016 року, один з них знаходиться на заборі, який взагалі не є об'єктом оренди; інший прикріплений до дверей, і зняти його без пошкодження останніх неможливо. Т.зв. готова продукція, яка була виявлена в ході огляду (4 дверей, пам'ятник та меблі, ноутбук) належить не ФОП Лучко С.Б., а особисто відповідачу.
Згідно з частиною третьою статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Відповідно до частин 1, 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
За своїм змістом та правовою природою укладений сторонами договір є договором оренди державного майна, який підпадає під правове регулювання статей 759-786 Цивільного кодексу України, статей 283-287 Господарського кодексу України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Статтею 759 Цивільного кодексу України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму.
Відповідно до ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Спеціальним законом, що регулює правовідносини оренди державного і комунального майна - Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон), встановлено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України (частина 3 статті 26 Закону). За змістом частин 1, 2 статті 18 Закону орендар зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди. При цьому вказана норма застосовується з урахуванням наведених загальних положень Господарського кодексу України та Цивільного кодексу України.
Таким чином, істотне порушення орендарем (наймачем) умови договору оренди державного (комунального) майна є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю). Якщо договором передбачено право орендодавця вимагати дострокового розірвання договору та визначено такі випадки, зокрема, у випадках погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов договору, виявлення такого порушення є достатньою підставою для розірвання договору без з'ясування істотності його порушення.
Відповідно до положень ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Отже, дані норми встановлюють умови одностороннього розірвання договору оренди на вимогу наймодавця (орендодавця).
Відтак, у спірних правовідносинах господарському суду належить дослідити обставини належного чи неналежного виконання умов спірного договору його сторонами та вирішити спір із застосуванням наведених вище положень законодавства щодо критерію істотності порушень умов договору, що зумовлює для позивача необхідність довести, чого саме його було значною мірою позбавлено через порушення відповідного зобов'язання.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Крім того, як уже зазначалося вище, слід досліджувати окремі випадки, які передбачені сторонами як підстава для розірвання договору в самому договорі.
Зважаючи на доводи позивача та третьої особи про наявність підстав для дострокового розірвання договору, судом було досліджено умови договору та фактичні обставини справи.
Так, дійсно, матеріалами справи підтверджується, що відповідачем було порушено обов'язок стосовно своєчасного страхування орендованого майна. У запереченнях проти позову відповідач посилається на договір добровільного страхування нерухомого орендованого майна 20/01/08ОМ від 19.06.2019р. зі строком дії з 20.06.2019р. по 19.06.2020р., а попередній договір страхування закінчився 12.04.2019р. Проте, ні законодавством України, ні укладеним між сторонами договором прямо не передбачено його розірвання в разі порушення строків страхування майна (розд.10 не містить такої умови), а позивачем не доведено завдання йому шкоди таким порушенням. Судом також враховано, що прострочення при укладенні договору було незначним (близько 2-х місяців). Аналогічної позиції про те, що порушення строків страхування орендованого майна саме по собі не є підставою для розірвання договору оренди за умови, що на час вирішення спору об'єкт було застраховано, дотримується Верховний Суд при розгляді справ аналогічної категорії (див, наприклад, постанову ВС КГС від 29.04.2020р. у справі 910/7043/19, постанову ВС КГС від 17.10.2019р. у справі №907/698/18, п.5.9).
Також суд вважає, що позивач не довів того факту, що приміщення самовільно передано в суборенду ФОП Лучко С.Б. Обставини, які викладені у звіті (наявність рекламних щитів даного ФОП на заборі, який не є об'єктом оренди, та на дверях, перебування у приміщенні 4-х дверей, пам'ятника, ноутбука та меблів), на думку суду, не є достатніми доказами ведення підприємницької діяльності ФОП Лучко С.Б. у даному приміщенні. До того ж, незрозуміло, яким чином позивач ідентифікував меблі та ноутбук як власність саме ФОП Лучко С.Б., а посилання на те, що згідно рекламної продукції саме цей підприємець виготовляє «бронедвері, вікна, паркани, оргадки, ворота, огрядки, сходи, перила, сейфи, проводить зварювальні роботи», не є достатнім доказом перебування частини приміщення у суборенді у даного підприємця. Як зазначив представник відповідача, згідно даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, підприємницька діяльність ФОП Лучко С.Б. припинена ще у 2017р. (дата запису 06.03.2017р., номер запису 25880060007003662). Вказане, на думку суду, спростовує доводи позивача про самовільну передачу частини об'єкту оренди в суборенду.
Посилання позивача на перешкоджання відповідачем здійснювати перевірку стану орендованого майна суд також оцінює критично, оскільки сам позивач визнає, що в день проведення перевірки йому було надано доступ до всього приміщення, крім кімнати площею 24 кв.м., яка на день перевірки була зачинена, згідно пояснень відповідача - використовувалася для зберігання його особистих речей (необхідність зачиняти кімнату на замок викликана одночасним перебуванням у приміщенні великої кількості людей, у т.ч суборендарів) та через відсутність при собі ключів не могла бути відчинена. Тобто, на думку суду, вказані обставини не можна кваліфікувати як перешкоджання здійснювати перевірку стану орендованого майна, що згідно п.10.2 договору було б підставою для його розірвання.
Одночасно з цим, у даному випадку судом враховано, що основною метою договору оренди та одним з визначальних прав орендодавця є саме своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі та збереження орендованого майна, запобігання його пошкодженню і псуванню.
Як встановлено судом, орендна плата сплачувалась в повному обсязі, заборгованості за орендарем не обліковувалось, зауважень стосовно збереження майна не було, що підтверджує дотримання відповідачем свого визначального обов'язку за договором оренди та досягнення орендодавцем основної мети, з якою спірний договір укладався.
Отже, доводи позивача про істотне порушення відповідачем умов спірного договору не знайшли свого підтвердження під час розгляду даної справи. Навпаки, суд зазначає, що внаслідок розірвання спірного договору можуть настати негативні наслідки для громади через неотримання до бюджету орендної плати, яка справно сплачується відповідачем, та негативні наслідки для суборендарів (третіх осіб), які також належним чином виконують свої обов'язки за укладеними договорами суборенди .
Судом також враховано, що на сьогоднішній день ефективне використання нерухомого майна державної власності є основою динамічного розвитку держави, а орендна плата, в свою чергу, є одним з джерел наповнення бюджету.
Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Згідно з ч. ч. 1-3 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Принцип змагальності процесу означає, що кожній стороні повинна бути надана можливість ознайомитися з усіма доказами та зауваженнями, наданими іншою стороною, і відповісти на них (п. 63 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Руїс-Матеос проти Іспанії" від 23 червня 1993 року).
Захищене статтею 6 Європейської конвенції з прав людини право на справедливий судовий розгляд також передбачає право на змагальність провадження. Кожна сторона провадження має бути поінформована про подання та аргументи іншої сторони та має отримувати нагоду коментувати чи спростовувати їх.
Відповідно до ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
З огляду на вищевикладене, ураховуючи те, що позивач не довів належними, допустимими та достатніми доказами в розумінні ст. 73-77 ГПК України ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх позовних вимог, а також у зв'язку з відсутністю фактичних обставин, які свідчать про істотне порушення відповідачем умов договору, суд не вбачає підстав для можливість дострокового розірвання договору оренди комунального майна за рішенням суду та, відповідно, задоволення похідної вимоги про зобов'язання відповідача повенути нерухоме майно.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.
Керуючись статтями 232-233,237-238,240 ГПК України, суд,-
Відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч.1,2 ст.241 ГПК України). Апеляційна скарга на рішення суду подається у порядку та строки, встановлені статтями 256,257 ГПК України (з урахуванням п.17.5 Перехідних положень ГПК України та ч.4 розд.Х "Прикінцеві положення" ГПК України).
Повне рішення складено 15.06.2020р.
Суддя О.С.Мацко