11 червня 2020 року Справа № 915/386/20
м. Миколаїв
Господарський суд Миколаївської області у складі судді Олейняш Е.М. при секретарі судового засідання Степановій І.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Корабел", вул. 6 Слобідська, 81, м. Миколаїв, 54008 (код ЄДРПОУ 25380676)
до відповідача Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001 (код ЄДРПОУ 26565573)
про визнання додаткової угоди укладеною
Представники сторін в судове засідання не з'явились.
До господарського суду Миколаївської області звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Корабел" з позовною заявою до відповідача Миколаївської міської ради, в якій просить суд визнати додаткову угоду про поновлення договору оренди землі 22.12.2011 року, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 22.12.2011 року за № 8516 та в управлінні Держкомзему у м. Миколаєві, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.12.2011 року № 481010004000528, укладеною на умовах, викладених в позовній заяві.
І. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ.
Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 07.04.2020 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження. Призначено справу до розгляду у судовому без зазначення дати судового засідання.
Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 02.06.2020 року розгляд справи по суті призначено в судовому засіданні на 11.06.2020 року.
Ухвалами господарського суду Миколаївської області від 11.06.2020 року відмовлено в задоволенні заяв (клопотань) Громадської організації «Регіональна асоціація Автомобілістів», громадянина ОСОБА_1, громадянина ОСОБА_2 про залучення до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача.
Відповідно до ч. 4 ст. 240 ГПК України у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи суд підписує рішення без його проголошення.
Відповідно до ч. 6 ст. 233 та ч. 7 ст. 240 ГПК України 11.06.2020 року судом складено та підписано вступну та резолютивну частини рішення.
ІІ. ЗАЯВИ ТА КЛОПОТАННЯ У СПРАВІ.
04.05.2020 року до господарського суду Миколаївської області від відповідача надійшло клопотання (вх. № 5434/20), в якому відповідач просить суд розглядати справу за відсутності представника відповідача, у зв'язку із введенням карантину на всій території України через поширення гострої респіраторної хвороби CОVID-19 і прийняти рішення за наявними в матеріалах справи доказами.
26.05.2020 року до господарського суду Миколаївської області від позивача надійшла заява (вх. № 6343/20), в якій позивач просить суд справу розглянути без участі представника позивача за наявними матеріалами. Позовні вимоги підтримує повністю та просить їх задовольнити.
11.06.2020 року до господарського суду Миколаївської області від відповідача надійшла заява (вх. № 6919/20), в якому відповідач просить суд розглядати справу за відсутності представника відповідача. Відзив на позовну заяву підтримує.
Відповідно до ч. 3 ст. 196 ГПК України учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів.
Враховуючи заяви сторін про розгляд справи за відсутності повноважних представників, судовий розгляд справи здійснено на підставі наявних у суду матеріалів.
Інші заяви та клопотання відсутні.
ІІІ. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЙ УЧАСНИКІВ ПРОЦЕСУ.
1. Правова позиція позивача.
Позивач зазначає, що предметом спору є вимога про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною в редакції, викладеній в прохальній частині позовної заяви. Підставою позову позивачем зазначено обставини щодо набуття позивачем права на поновлення договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", проте Миколаївська міська рада за відсутності будь-яких заперечень зволікає з укладанням додаткової угоди, що порушує права позивача. Позовні вимоги обґрунтовані приписами ст. 33 Закону України "Про оренду землі", практикою Верховного Суду, Європейського суду з прав людини та умовами договору.
2. Правова позиція (заперечення) відповідача.
04.05.2020 року до господарського суду Миколаївської області від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (вх. № 5435/20).
Відповідач в письмовому відзиві на позов зазначив, що:
- договір діє на протязі 7 років з дати його укладення (до 19.10.2019);
- позивач з заявою про продовження строку дії договору оренди землі звернувся без пропуску строку, передбаченого умовами договору, проте орендар до листа-повідомлення про поновлення договору оренди не додав проект додаткової угоди, як того вимагає ст. 33 Закону України «Про оренду землі»;
- оскільки позивачем не було дотримано процедури поновлення договору оренди землі, встановленої ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (щодо надання до листа-повідомлення проекту додаткової угоди), то підстави для поновлення дії договору оренди землі, в тому числі на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» відсутні.
- відповідач зазначає, що за даними управління земельних ресурсів Миколаївської міської ради питання ТзОВ «Будівельна компанія «Корабел» відносно зміни цільового призначення земельної ділянки площею 5 078 кв. м., яка була передана рішенням міської ради від 20.10.2011 року № 10/30 та продовження строку оренди земельної ділянки, відповідно до висновку управління містобудування та архітектури Миколаївської міської ради від 14.06.2019 року № 17-2249, розглянуто на засіданні постійної комісії міської ради з питань містобудування, архітектури і будівництва, регулювання земельних відносин та екології від 18.02.2020 року, протокол № 121, та запропоновано для розгляду на пленарному засіданні міської ради;
- відповідач вказує, що на теперішній час проект рішення міської ради оприлюднено на офіційному сайті Миколаївської міської ради;
- вирішення та врегулювання земельних відносин є виключними повноваженнями міської ради. Наразі міська рада здійснює відповідні дії щодо розгляду заяви про поновлення договору оренди земельної ділянки, у зв'язку з чим задоволення заявлених позовних вимог є передчасним. Відповідач також вказує на необхідність прийняття рішення Миколаївською міською радою в порядку, передбаченому Регламентом ММР, однак прийняття рішення радою про продовження строку оренди землі потребує значного часу.
Відповідач просить суд в позові відмовити.
ІV. ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ЗМІСТ СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН З ПОСИЛАННЯМ НА ДОКАЗИ, НА ПІДСТАВІ ЯКИХ ВСТАНОВЛЕНІ ВІДПОВІДНІ ОБСТАВИНИ.
Розглянувши матеріали справи, керуючись принципом верховенства права, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, суд встановив наступне.
Відповідно до Витягу з ЄДРЮОФОПГФ ТзОВ "Будівельна компанія «Корабел» є правонаступником Госпрозрахункового підприємства громадського об'єднання "Баскетбольний клуб "Корабел" (арк. 26-36).
Пунктами 18, 18.1 рішення Миколаївської міської ради № 10/30 від 20.10.2011 року затверджено технічну документацію із землеустрою щодо передачі земельної ділянки загальною площею 5 615 кв. м. за рахунок земельної ділянки, відведеної рішенням міської ради від 19.06.2009 року № 35/51 ГП ГО БК «Корабел», у тому числі 1649 кв.м. під капітальною забудовою, 3966 кв.м. під проходами, проїздами та площадками, зарахувавши її до земель комерційного призначення, для обслуговування будівель та споруд по вул. Комсомольській, 81. Передано ГП ГО БК «Корабел» в оренду строком до 19.10.2019 земельну ділянку площею 5 615 кв. м. для обслуговування будівель та споруд по вул. Комсомольській, 81 (арк. 10-15).
22.12.2011 року між Миколаївською міською радою (орендодавець) та Госпрозрахунковим підприємством громадським об'єднанням "Баскетбольний клуб "Корабел" (орендар) було укладено договір оренди землі № 8516, відповідно до умов якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 20.10.11 за № 10/30 передала, а ГПГО "Баскетбольний клуб "Корабел" прийняв в оренду земельну ділянку для обслуговування будівель та споруд по вул. Комсомольській, 81/Заводський район/ (арк. 16-19).
Відповідно до п. 2.1 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 5 615 (п'ять тисяч шістсот п'ятнадцять) кв.м., у тому числі 1649 кв.м. під капітальною забудовою, 3966 кв.м. під проходами, проїздами та площадками, без права передачі її в суборенду.
Відповідно до п. 2.2 Договору на земельній ділянці знаходяться будівлі та споруди, які належать ГПГО "Баскетбольний клуб "Корабел".
Відповідно до п. 5.1 Договору земельна ділянка передається в оренду для обслуговування будівель та споруд.
Відповідно до п. 5.2 Договору цільове призначення земельної ділянки (03.03.07 УКЦВЗ) - землі комерційного використання.
Відповідно до п. 6.2 Договору право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору.
Відповідно до п. 14.1 Договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Відповідно до 3.1 Договору договір діє до 19.10.19. Орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на подовження строку дії договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору письмово звернутися до орендодавця з клопотанням про подовження строку оренди. Підставою для подовження строку дії договору (поновлення договору) буде відповідне рішення орендодавця.
Відповідно до п.п. «г» п. 9.3 Договору орендар земельної ділянки має право: при умові належного виконання обов'язків відповідно до умов цього договору, орендар за інших рівних умов має переважне право на подовження строку оренди (поновлення договору) за тим самим цільовим використанням земельної ділянки, за яким вона надавалась.
Відповідно до пп. «з» п. 9.4 Договору орендар зобов'язаний не пізніше ніж у шестимісячний термін до закінчення строку договору оренди, звернутись до міської ради з клопотанням про продовження строку оренди земельної ділянки, або з повідомленням про намір її подальшого використання, при цьому орендна плата за землю вноситься по день фактичного використання земельної ділянки або до укладення нового договору оренди землі.
Відповідно до п. 12.6 Договору продовження строку оренди (поновлення договору):
- орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на подовження строку оренди (поновлення договору). У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 6 (шість) місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір подовжити його дію.
- у разі подовження строку оренди (поновлення) його умови можуть бути змінені, з урахуванням змін у законодавстві на дату подовження цього договору.
Договір оренди підписано та скріплено печатками сторін, а також зареєстровано в Управлінні Держкомзему у м. Миколаєві про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.12.2011 року за № 481010004000528.
У день державної реєстрації договору орендодавець на підставі рішення міської ради від 20.10.11 № 10/30 передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку по вул. Комсомольській, 81 для обслуговування будівель та споруд загальною площею 5 615 кв.м., про що між сторонами складено та підписано Акт приймання-передачі земельної ділянки (арк. 20).
В подальшому пунктами 9-9.3 рішення Миколаївської міської ради № 39/57 від 25.04.2014 року затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для передачі земельної ділянки (кадастровий номер 4810136300:03:006:0059) в оренду загальною площею 5 078 кв. м. за рахунок земельної ділянки, відведеної рішенням Миколаївської міської ради № 10/30 від 20.10.2011 року ГП ГО БК «Корабел».
Припинено ГП ГО БК «Корабел» право користування земельною ділянкою площею 537 кв. м., залишивши в оренді земельну ділянку площею 5 078 кв. м. для обслуговування ділянки авторинку для розміщення транспортних знаків та агрегатів по вул. Комсомольській, 81.
Пункт 18.1 рішення Миколаївської міської ради № 10/30 від 20.10.2011 року визнано таким, що втратив чинність.
Вирішено внести зміни до договору оренди землі, який зареєстровано 22.12.2011 у державному реєстрі земель за № 481010004000528 та у Миколаївській міській раді за № 8516 (арк. 37).
На підставі вказаного рішення Миколаївської міської ради від 25.04.2014 року № 39/57 в договір оренди землі внесено зміни, зокрема, змінено загальну площу об'єкта оренди, нормативну грошову оцінку земельної ділянки, розмір орендної плати, про що між сторонами укладено Договір про зміни № 161-14 від 03.07.2014 року (арк. 38-49).
Відповідно до п. 2.1 Договору (в редакції договору про зміни) в оренду передається земельна ділянка загальною площею 5 078 (п'ять тисяч сімдесят вісім) кв.м., у тому числі 665 кв.м. під капітальною забудовою, 762 кв.м. під тимчасовою забудовою, 3350 кв.м. під проходами, проїздами та площадками, 101 кв.м. під зеленими насадженнями (за функціональним призначенням - землі комерційного використання), без права передачі її в суборенду (кадастровий номер 4810136300:03:006:0059).
Земельна ділянка (кадастровий номер 4810136300:03:006:0059) зареєстрована в Державному земельному кадастрі, що підтверджується Витягом з ДЗК про земельну ділянку (арк. 54-59).
21.01.2019 року позивач ТзОВ «Будівельна компанія «Корабел», до закінчення строку дії договору оренди, з дотриманням передбаченого п. 3.1 договору шестимісячного строку, а також з дотриманням встановленого законом строку, звернувся до відповідача Миколаївської міської ради з заявою про продовження договору оренди земельної ділянки для обслуговування будівель та споруд (арк. 50-51). В заяві зазначено, що документи до заяви додаються відповідно до опису дозвільної справи.
Заява з додатками отримана та зареєстрована в Миколаївській міській раді 21.01.2019 року за вх. № 000035.
Як вбачається з інформації, наданої виконкомом Миколаївської міської ради № 2589/02.02.01-40/14/20 від 13.05.2020 року, у пакеті документів, поданих ТзОВ «Будівельна компанія «Корабел» разом із заявою від 21.01.2019 № 000035 про поновлення договору оренди землі від 22.12.2011 № 8516, наявний проект додаткової угоди про поновлення договору (арк. 86).
26.11.2019 року, після закінчення строку дії договору оренди, позивач ТзОВ «Будівельна компанія «Корабел» звернувся до відповідача Миколаївської міської ради з листом № 87, в якому позивач просив укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах шляхом її підписання уповноваженою особою - міським головою (арк. 52). Як зазначено в самому листі до листа додано проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 22.12.2011 № 8516 (арк. 53).
Лист від 26.11.2019 року з додатком отримано та зареєстровано в Миколаївській міській раді 27.11.2019 року за вх. № 14699/17.
Судом також встановлено наступне.
17.04.2019 року Управління містобудування та архітектури Миколаївської міської ради направило лист № 17-742 Виконкому міської ради та ТзОВ «Будівельна компанія «Корабел», в якому Управління, керуючись ст. 5 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», ст. 39 Земельного кодексу України, зазначило про погодження оформлення правових документів на земельну ділянку площею 5 078,0 кв.м. по вул. Комсомольській, 81 в Заводському районі міста Миколаєва цільове призначення якої змінюється з «для обслуговування будівель та споруд - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі» на «для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку» (арк. 74).
В матеріалах справи також міститься інформація, надана Управлінням земельних ресурсів Миколаївської міської ради № 12960/11.02-15/20-2 від 27.04.2020 року, відповідно до якої Управління повідомляє, що питання ТзОВ «Будівельна компанія «Корабел» відносно зміни цільового призначення земельної ділянки площею 5 078 кв.м., яка була передана рішенням міської ради від 20.10.2011 № 10/30 та зареєстрована в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Миколаївської міської ради 22.12.2011 № 8516 та в Управлінні Держкомзему у м. Миколаєві 22.12.2011 за № 481010004000528, з «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі» код згідно з КВЦПЗ В.03.07 на «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку» код згідно з КВЦПЗ В.02.03 та продовження строку оренди земельної ділянки по вул. 6 Слобідській, 81, відповідно до висновку Управління містобудування та архітектури Миколаївської міської ради від 14.06.2019 року № 17-2249 розглянуто на засіданні постійної комісії міської ради з питань містобудування, архітектури і будівництва, регулювання земельних відносин та екології від 18.02.2020, протокол № 121 та запропоновано для розгляду на пленарному засіданні міської ради. Підготовлено проект рішення міської ради файл S-zr-899/28, який оприлюднено на офіційному сайті Миколаївської міської ради (арк. 72).
Як вбачається з поданого відповідачем до матеріалів справи проекту рішення міської ради файл S-zr-899/28 «Про зміну цільового призначення земельної ділянки та продовження строку користування земельною ділянкою суб'єкту господарювання під капітальними будівлями та спорудами по Заводському району м. Миколаєва» на розгляд сесії міської ради запропоновано розгляд питань щодо затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки загальною площею 5 078 кв. м., цільове призначення якої змінюється (кадастровий номер 4810136300:03:006:0059), щодо зміни цільового призначення та щодо продовження ТзОВ «Будівельна компанія «Корабел» на 8 років строк оренди вищевказаної земельної ділянки (арк. 75-76).
Позивач зазначає, що він продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору, а відповідач не повідомив протягом місяця після закінчення строку договору про заперечення у поновленні договору. Крім того, в розмірах та в строки, встановлені договором оренди від 22.12.2011 року № 8516, позивач сплачує орендну плату, що підтверджується наявною в матеріалах справи банківською випискою по рахунку з 01.01.2019 року по 25.03.2020 року (арк. 60-61).
Підставою позову позивачем обрано ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
Зазначені обставини і стали підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.
V. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ УЧАСНИКІВ СПРАВИ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА, ЯКІ ЗАСТОСУВАВ СУД.
1. Правове регулювання орендних правовідносин.
За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон України "Про оренду землі".
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на дату укладення договору оренди землі) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на 01.01.2019 - редакція на дату закінчення строку дії договору оренди) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
2. Щодо строку дії договору оренди землі.
В прохальній частині позовної заяви позивачем викладено умови додаткової угоди, а саме: пункт 1 викладено в наступній редакції: "Поновити термін дії договору оренди на 8 (вісім) років, тобто до 19.10.2027, на тих самих умовах".
Натомість, відповідач у відзиві на позовну заяву, посилаючись на п. 3.1 договору оренди землі, зазначає, що договір діє на протязі 7 років з дати його укладення (до 19.10.2019).
Відповідно до ст. 251 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.
Відповідно до ст. 252 ЦК України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.
Відповідно до ст. 253 ЦК України перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов'язано його початок.
Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України (в редакції від 18.12.2011, яка діяла на дату укладення договору) договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Відповідно до ч. 1-3 ст. 631 ЦК України (в редакції від 18.12.2011) строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
Договір набирає чинності з моменту його укладення.
Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.
Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України (в редакції від 18.12.2011) договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на 07.08.2011, яка діяла на дату укладення договору оренди землі) строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Відповідно до ч. 1 ст. 14 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на 07.08.2011) договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на 07.08.2011) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на 07.08.2011) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Відповідно до ч. 4 ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15.01.2020 по справі № 322/1178/17 висловила наступну правову позицію:
- поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено і у мотивувальних частинах постанов від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16);
- сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства. Разом з тим якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.
- оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (ч. 2 ст. 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції ч. 3 ст. 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦК України.
У постановах від 07 червня 2017 року у справі № 634/769/15-ц (провадження № 6-872цс17), від 18 січня 2017 року у справі № 532/129/16-ц (провадження № 6-2777цс16) та від 13 грудня 2013 року у справі № 1106/2791/2012 (провадження № 6-127цс13) Верховний Суд України звернув увагу на ситуацію, коли у договорах оренди сторони не вказали календарного терміну початку перебігу строку договору оренди, однак зауважили, що договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації. У цих постановах Верховний Суд України зробив висновок, що моментом початку строку дії договору є саме набрання ним чинності.
Верховний Суд звертає увагу на те, що відповідно до положень ст.ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції до 01.01.2013), укладений договір оренди землі підлягав обов'язковій державній реєстрації, з моменту якої набував чинності. Тобто розмежовувався момент укладення договору оренди землі, внаслідок чого договір набував юридичного значення як факт (наявність домовленостей сторін на виникнення між ними прав та обов'язків у майбутньому після державної реєстрації договору) та момент набрання чинності договором в результаті проведення його державної реєстрації, після чого виникали суб'єктивні цивільні права та обов'язки сторін. Тобто, державна реєстрація правочину виконувала функцію фіксації державою волевиявлення сторін договору оренди для подальшого офіційного визнання права оренди землі та гарантування його реалізації орендарем з метою забезпечення стабільності цивільного обороту речових прав на земельні ділянки (постанова ВС від 03.04.2020 по справі № 912/3294/18).
Судом встановлено наступне.
22.12.2011 року між Миколаївською міською радою (орендодавець) та ГПГО "Баскетбольний клуб "Корабел" (орендар), правонаступником якого є позивач ТзОВ «Будівельна компанія «Корабел» укладено договір оренди землі № 8516.
Відповідно до п. 6.2 Договору право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору.
Відповідно до п. 14.1 Договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Відповідно до 3.1 Договору договір діє до 19.10.19.
Договір оренди підписано та скріплено печатками сторін, а також зареєстровано в Управлінні Держкомзему у м. Миколаєві про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.12.2011 року за № 481010004000528.
Отже, підписання договору сторонами та проведення державної реєстрації правочину відбулось в один день 22.12.2011.
Враховуючи, що сторони договору не передбачили іншого, строк дії договору становить з 22.12.2011 року (дата державної реєстрації договору) до 19.10.2019 року (умова вказана в самому договорі), тобто 7 років 9 місяців 27 днів.
Суд вважає за необхідне зазначити, що рішенням органу місцевого самоврядування № 10/30 від 20.10.2011 року передано відповідачу в оренду земельну ділянку строком до 19.10.2019. На підставі рішення ради в подальшому між сторонами укладено договір оренди, в якому визначено істотні умови договору, в тому числі й строк дії договору оренди землі. Строк дії договору визначається за згодою сторін шляхом підписання договору та його державної реєстрації, а не одноособово орендодавцем в рішенні. Жодним нормативно-правовим актом не передбачено, що строк дії договору визначається актом органу місцевого самоврядування, а не договором.
3. Правове регулювання продовження/поновлення дії договору оренди землі.
Відповідно до ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відповідно до ч. 6-8, 11 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:
власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Відповідно до ч. 12 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами за умови дотримання порядку, визначеного ч. 2-5 цієї норми, так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6 цієї норми).
Отже, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" містить дві різні правові конструкції, а зміст права, підстави і обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до ч. 1- 5 зазначеної статті, не є тотожними змісту та підставам захисту його права, яке виникає за ч. 6 цієї норми.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 21.11.2018 року по справі № 530/121/17 зазначила, що стаття 33 Закону № 161-XIV "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов'язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.
У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав і обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.
В постанові КГС ВС від 20.02.2018 № 917/774/17 зазначено, що «оскільки, як убачається з матеріалів справи та було встановлено судом апеляційної інстанції, позивач звернувся до відповідача із клопотанням про поновлення договору від 01.06.2011 на 10 років, тобто фактично запропонував поновити договір на інший строк і змінити цю істотну умову договору, а в подальшому між сторонами також велося листування стосовно поновлення договору на інших умовах, ніж його було укладено (строк дії договору та розмір орендної плати), проте додаткової угоди між сторонами укладено не було, колегія суддів зазначає, що сторони за обопільною згодою увійшли у процедуру поновлення договору на підставі правової конструкції, унормованої ч. 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"… Оскільки, як установив суд апеляційної інстанції, позивачем не доведено порушення, невизнання або оспорювання відповідачем його права на поновлення договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", його вимоги укласти додаткову угоду, як це передбачено ч. 7-8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", апеляційним господарським судом правомірно визнано необґрунтованими».
VІ. ВИСНОВКИ СУДУ.
Судом встановлено, що позивач ТзОВ «Будівельна компанія «Корабел» звернувся до відповідача Миколаївської міської ради до закінчення строку дії договору оренди землі, а саме за дев'ять місяців до закінчення строку дії договору, з заявою від 21.01.2019 про поновлення договору оренди землі, додавши проект додаткової угоди, в якому запропонував поновити термін дії договору оренди на 8 (вісім) років, тобто до 19.10.2027, на тих самих умовах (орендарем запропоновано іншу істотну умову договору - строк дії договору), що не суперечить положенням ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Крім того, як вбачається з матеріалів справи позивач ТзОВ «Будівельна компанія «Корабел» також просив Миколаївську міську раду змінити цільове призначення земельної ділянки.
В свою чергу Управлінням земельних ресурсів Миколаївської міської ради повідомлено позивача про те, що питання ТзОВ «Будівельна компанія «Корабел» відносно зміни цільового призначення земельної ділянки та продовження строку оренди земельної ділянки відповідно до висновку Управління містобудування та архітектури Миколаївської міської ради від 14.06.2019 року № 17-2249 розглянуто на засіданні постійної комісії міської ради з питань містобудування, архітектури і будівництва, регулювання земельних відносин та екології від 18.02.2020, протокол № 121 та запропоновано для розгляду на пленарному засіданні міської ради. Підготовлено проект рішення міської ради файл S-zr-899/28, який оприлюднено на офіційному сайті Миколаївської міської ради, з якого вбачається, що на розгляд сесії міської ради запропоновано розгляд питань щодо затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки загальною площею 5 078 кв. м., цільове призначення якої змінюється (кадастровий номер 4810136300:03:006:0059), щодо зміни цільового призначення та щодо продовження ТзОВ «Будівельна компанія «Корабел» на 8 років строк оренди вищевказаної земельної ділянки.
Отже, між сторонами ТзОВ «Будівельна компанія «Корабел» та Миколаївською міською радою триває процедура узгодження істотних умов договору (іншого строку дії договору). Крім того, в порядку ч. 12 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" між сторонами вирішується питання зміни цільового призначення земельної ділянки.
Вказане свідчить, що сторони за обопільною згодою увійшли у процедуру поновлення договору на підставі правової конструкції, унормованої ч. 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Натомість, звертаючись до суду із даним позовом позивач підставою позову визначив ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», при цьому запропонувавши інший строк дії договору, ніж передбачений умовами договору, що не передбачено вказаною нормою закону. Суд, керуючись приписами ст. 15, 16 ЦК України, дійшов висновку, що позивачем не доведено порушення, невизнання або оспорювання відповідачем його права на поновлення договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
Враховуючи вищевикладене, в позові судом відмовлено.
VІІ. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ.
Судовий збір в розмірі 2 102, 00 грн. згідно ст. 129 ГПК України покладається на позивача.
Керуючись ст. ст. 129, 233, 236-238, 240, 241, 254, 256 Господарського процесуального кодексу України, суд
В позові відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст.ст. 253, 254, 256-259 ГПК України з урахуванням пункту 4 Розділу X "Прикінцеві положення" ГПК України та підпункту 17.5 пункту 17 Розділу XI "Перехідні положення" ГПК України.
Повний текст рішення складено 12.06.2020 року.
Суддя Е.М. Олейняш