Справа № 647/3367/18
н/п 2/766/5184/20
13 березня 2020 року Херсонський міський суд Херсонської області у складі:
головуючого судді Майдан С.І.,
при секретарі Романенко І.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Херсоні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області про внесення змін до договору оренди землі, визнання наказу незаконним та скасування наказу та відкрити провадження за зазначеним позовом,
встановив:
Позивач звернувся до суду з вищевказаним позовом, посилаючись на ту обставину, що 23.06.2014 року між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки, загальною площею 90,0009 га, для ведення фермерського господарства, яка розташована за межами населених пунктів на території Високівської сільської ради Бериславського району Херсонської області. Договір було укладено на підставі наказу установи відповідача від 04.12.2013 року №ХС/6520680600:04:001/00000585. У пункті 3 наказу зазначено про встановлення річної орендної плати за користування земельною ділянкою в розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки. Аналогічні положення були включені до договору оренди, де у п.9 зазначено, що орендна плата встановлюється в розмірі 3% від нормативно грошової оцінки. 16.06.2016 року відповідачем було прийнято наказ №21-2607/18-16-СГ «Про припинення права оренди частини земельної ділянки», у зв'язку із передачею у власність іншим громадянам земельних ділянок, площа орендованої позивачем землі була зменшена на 56,3718 га. Так, п.2 наказу, вирішено залишити у користуванні позивача земельну ділянку площею 33,6291 га на умовах оренди для ведення фермерського господарства. Разом із зменшенням площі орендованої земельної ділянки відповідач у п.2 наказу також зазначив наступне: «залишити у користуванні позивача земельну ділянку площею 33,6291 га, встановити орендну плату за користування земельною ділянкою площею 28,0805 га в розмірі 4% та площею 5,5486 га в розмірі 8% від нормативно грошової оцінки». Зміни у площі орендованої земельної ділянки відбувались за згоди позивача, проте рішення про зміну розміру орендної плати відповідач прийняв за власної ініціативи тобто за відсутності позивача на внесення змін до договору у частині розміру орендної плати. Умовами договору оренди від 23.06.2014 року, п.13 передбачено наступне: «розмір орендної плати переглядається в обов'язковому порядку з ініціативи орендодавця у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої змеленої ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами. У п.28 договору оренди передбачено право орендодавця вимагати від орендаря збільшення розміру орендної плати відповідно до п.13 цього договору, тобто у випадках, що визначені самим договором. Позивач вважає, що зміна площі орендованої земельної ділянки не відноситься до жодного з перелічених у договорі випадків. З моменту фактичної зміни площі орендованої земельної ділянки до змісту договору не було внесені відповідні зміни. А тому в оренді позивача за обліками державної фіскальної служби України перебуває земельна ділянка державної форми власності, загальною площею 90,0 га, та як наслідок позивач вимушений сплачувати орендну плату за вказану площу замість площі, що фактично орендується. Отже відсутність змін до договору оренди земельної ділянки створює для позивача підстави сплачувати збільшену орендну платню, при чому за площу, яка не відносить до земель державної форми власності, та не перебуває в оренді позивача. З іншого боку відсутні підстави для відповідача повідомляти органи ДФС про зміни умов договору. В наказі відповідач не навів жодної підстави для внесення змін у розмірі орендної плати, позивач згоди на збільшення орендної плати не надавав, а отже зміна розміру орендної плати запропонована відповідачем односторонньо та всупереч п.13 і 28 договору оренди земельної ділянки. 24.01.2018 року позивач звернувся до відповідача із листом про внесення змін до договору оренди земельної ділянки. У відповідь листом від 14.02.2018 року №1/0-352/0/95-18 відповідач повідомив, що для внесення змін до договору необхідно надати витяг з Державного земельного кадастру. Одночасно відповідач запропонував переглянути розмір орендної плати та встановити його на рівні 12%. 23.05.2018 року позивач вдруге звернувся до відповідача із пропозицією внесення змін до договору оренди. Проте, у відповідь було отримано наказ №2295-СГ від 26.06.2018 року «Про внесення змін до наказу головного управління від 16.06.2016 року №21-2607/18-16-СГ», яким відповідач вдруге одностороннє змінив розмір орендної плати за земельну ділянку, яка залишилась в оренді позивача. Так п.2 наказу було викладено в новій редакції, так в оренді позивача було вирішено залишити земельну ділянку площею 33,6291 га, встановивши з 16.06.2016 року орендну плату за користування земельною ділянкою в розмірі 12%. У наведеному наказі відповідач не лише безпідставно вніс зміни у попередній наказ, а й вирішив застосувати новий розмір земельної ділянки з 16.06.2018 року з моменту, коли було вирішено змінити розмір орендованої земельної ділянки. Позивач вважає, що сторони не дійшли згоди щодо реалізації рішення про внесення змін до договору оренди у зв'язку із незаконними вимогами відповідача про зміну розміру орендної плати. У зв'язку з викладеним, позивач просить внести зміни до договору оренди землі від 23.06.204 року (зареєстрований у Державному реєстрі речових прав за номером 7113500, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №23539485 від 26.06.2014 року, номер запису про інше речове право 6149460), в частині визначення площі та кадастрового номеру орендованої земельної ділянки, а саме: у п.1 договору оренди землі слова та цифри: - «кадастровий номер: 6520680600:04:001:0006» змінити словами та цифрами: кадастровий номер: 6520680600:04:001:0114»; п.2 договору оренди землі слова та цифри: «в оренду передається земельна ділянка загальною площею 90,0009 га, в тому числі рілля 90,0009 га, з них зрошуваної 58,0495 га (кадастровий номер 6520680600:04:001:0006) - замінити словами та цифрами: - «в оренду передається земельна ділянка загальною площею 33,6291 га, в тому числі рілля 33,6291 га, з них ріллі зрошуваної 5,5486 га (кадастровий номер 6520680600:04:001:0114)». Визнати незаконним та скасувати наказ Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 16.06.2016 року №21-2607/18-16-СГ в частині, а саме слова: «встановивши орендну плату за користування земельною ділянкою площею 28,0805 га (угіддя - рілля богарна) в розмірі 4% (чотири відсотки) та площею 5,5486 га (угіддя - рілля зрошувана) в розмірі 8% (вісім відсотків) від нормативної грошової оцінки». Визнати незаконним та скасувати наказ Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 26.06.2018 року №2295-СГ повністю.
Ухвалою судді Бериславського районного суду Херсонської області Кириленко М.О. від 20.12.2018 року справу передано на розгляд Херсонському міському суду Херсонської області. Зазначена ухвала набрала законної сили 05.01.2019 року.
Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 21.01.2019 року з врахуванням ухвали від 20.11.2019 року прийнято до провадження вказану справу, відкрито провадження за справою та розгляд справи призначено за правилами загального провадження до підготовчого судового засідання.
Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 06.06.2019 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.
Представник відповідача надав до суду відзив, згідно якого вважає, що позовні вимоги є необґрунтованими та не підлягають задоволенню. Головним управлінням неодноразово здійснювались спроби досягти згоди з позивачем щодо істотних умов договору оренди землі, а прийнятті рішення, що були викладені у наказах, є законними та обґрунтованими. Просив відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити. В останнє судове засідання не з'явився, надав до суду заяву про розгляд справи у відсутність сторони позивача, наполягав на задоволенні позовних вимог.
Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, просив відмовити у задоволені позовних вимог з підстав зазначених у відзиві. В останнє судове засідання не з'явився, надав заяву від 13.03.2020 року, якою просив закінчити судовий розгляд у відсутність відповідача з урахуванням того, що стороною відповідача надані пояснення за справою.
Суд, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов обґрунтований та підлягає задоволенню з наступних підстав.
Згідно ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Судом встановлено, що 23.06.2014 року між Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, загальною площею 90,0009 га, в тому числі рілля 90,0009 га, з них ріллі зрошуваної 58,0495 га (кадастровий номер: 6520680860:04:001:0006), із земель резервного фонду державної власності сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів на території Високівської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
У пункті у п.9 вказаного договору зазначено, що орендна плата за земельні ділянки встановлюється у грошовій формі: до набрання чинності рішення про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки, оренда плата встановлюється в розмірі 3% (три відсотки) від нормативної грошової оцінки по Херсонській області, що складає 694,53 грн. за один гектар на рік; після набрання чинності рішення про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, орендна плата встановлюється у розмірі 3% (три відсотки) від нормативної грошової земельної ділянки на рік.
Пунктом 13 вказаного договору передбачено розмір орендної плати переглядається в обов'язковому порядку з ініціативи орендодавця у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої змеленої ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами; в інших випадках, передбачених законом.
У п.28 договору оренди передбачено право орендодавця вимагати від орендаря збільшення розміру орендної плати відповідно до п.13 цього договору.
Вказаний договір було укладено на підставі наказу установи від 04.12.2013 року №ХС/6520680600:04:001/00000585 «Про затвердження проекту землеустрою та надання гр. ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки».
У пункті 3 вказаного наказу зазначено про встановлення річної орендної плати за користування земельною ділянкою в розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки.
16.06.2016 року Головним Управлінням Держгеокадастру у Херсонській області прийнято наказ №21-2607/18-16-СГ «Про припинення права оренди частини земельної ділянки». Відповідно до зазначеного наказу припинено право оренди земельною ділянкою державної власності сільськогосподарського призначення загальною площею 56,3718 га, в тому числі ріллі 56,3718 га, що була раніше надана ОСОБА_1 , згідно договору оренди землі, у зв'язку з передачею у власність для ведення фермерського господарства. Вирішено залишити у користуванні земельну ділянку площею 33,6291 га (кадастровий номер 6520680600:04:001:0114) на умовах оренди для ведення фермерського господарства, встановивши орендну плату за користування змеленою ділянкою 28,0805 га (угіддя - рілля богарна) в розмірі 4% (чотири відсотки) та площею 5,5486 га (угіддя - рілля зрошувана) в розмірі 8% (вісім відсотків) від нормативної грошової оцінки (нормативна грошова оцінка земельної ділянки щороку підлягає уточненню на коефіцієнт індексації та інші коефіцієнти, передбачені законодавством).
19.01.2018 року ОСОБА_1 звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області з заявою про внесення змін до договору оренди землі б/н від 23.06.2014 року в пунктах, що стосуються площі орендованої землі.
Листом від 14.02.2018 року №1/0-352/0/95-18 Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області повідомив, що для внесення змін до договору необхідно надати витяг з Державного земельного кадастру. Одночасно запропонував переглянути розмір орендної плати та встановити його на рівні 12% від нормативної грошової оцінки. Отже для приведення договірних правовідносин у відповідність до вимог чинного законодавства ОСОБА_1 необхідно додатково надати згоду на перегляд розміру орендної плати.
18.05.2018 року ОСОБА_1 звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області із пропозицією внесення змін до договору оренди в пунктах, що стосуються площі орендованої землі та розміру орендованої плати у відповідності до Наказу Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області №21-2607/18-16-СГ від 16.06.2016 року.
У відповідь отримано наказ №2295-СГ від 26.06.2018 року «Про внесення змін до наказу головного управління від 16.06.2016 року №21-2607/18-16-СГ», яким відповідач змінив розмір орендної плати за земельну ділянку, яка залишилась в оренді позивача. Так п.2 наказу було викладено в новій редакції, так в оренді позивача було вирішено залишити земельну ділянку площею 33,6291 га встановивши з 16.06.2016 року орендну плату за користування земельною ділянкою в розмірі 12%.
В тексті наказу від 16.06.2016 року ні в тексті наказу від 26.06.2018 року установою відповідача не надано інших підстав, передбачених п.13 договору оренди для перегляду розміру орендної плати. Так у п.13 передбачено, що розмір орендної плати переглядається в обов'язковому порядку з ініціативи орендодавця у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами.
Позиція відповідача в частині обґрунтування підстави зміни розміру орендної плати у зв'язку із проведенням нормативної грошової оцінки зміненого об'єкту оренди суперечить положенням п.13 та не передбачена діючим законодавством. У п.13 договору в якості підстави, зокрема, передбачено наявність змін розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів зміни коефіцієнтів, визначених законодавством. Разом із вказаним такої підстави як зміна розміру об'єкта оренди, чи проведення оцінки землі договором та законом не передбачено. Напроти в договорі п.9 сторонами визначено порядок та розмір орендної плати, який має застосовуватися до та після набрання чинності рішення про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки. І таким розміром є 3% від нормативної грошової оцінки.
14.11.2018 року позивач направив на адресу відповідача лист та два примірника додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі від 23.06.2014 року, з метою внесення змін до договору оренди землі лише в частині площі орендованої земельної ділянки.
Відповідно до ст.651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Як встановлено з матеріалів справи позивач не надавав своєї згоди щодо внесення змін до договір оренди землі в частині розміру орендної плати, позивач не допускав істотного порушення умов укладеного договору, тому для змін в частині розміру орендної плати за ініціативою відповідача мають наступити лише випадки передбачені самим договором (п.13, п.28). Разом із вказаним рішенням про зміну площі зазначену оренду в договорі сторони погодили, але не реалізували.
Згідно ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Таким законом є Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон).
Статтею 13 Закону визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 30 Закону зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Згідно ч.3 ст.653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
У п.36 договору оренди від 23.06.2014 року вказано, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін (у вигляді додаткової угоди). У разі недосягнення згоди щодо змін умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Враховуючи вищевикладене, між позивачем та відповідачем, як сторонами договору оренди землі, не досягнуто згоди щодо змін умов договору у належній формі, додаткова угода сторонами не підписана. Тому, суд приходить до висновку, що рішення про внесення змін до наказу раніше виданого відповідачем без згоди позивача є незаконним.
Статтею 152 ЗК України встановлено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.
Згідно статті 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
При цьому підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов'язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача у справі.
За таких обставин, суд приходить до висновку, що права позивача, за захистом яких він звернувся до суду порушено відповідачем, а тому позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Керуючись ст.ст.12, 13, 19, 81, 259, 263-265, 354 ЦПК України, ст.ст.21, 651, 653, 792 ЦК України, ст.152 ЗК України, суд
вирішив:
Позов ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області про внесення змін до договору оренди землі, визнання наказу незаконним та скасування наказу та відкрити провадження за зазначеним позовом задовольнити.
Внести зміни до договору оренди землі від 23.06.204 року (зареєстрований у Державному реєстрі речових прав за номером 7113500, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №23539485 від 26.06.2014 року, номер запису про інше речове право 6149460), в частині визначення площі та кадастрового номеру орендованої земельної ділянки, а саме: у п.1 договору оренди землі слова та цифри: - «кадастровий номер: 6520680600:04:001:0006» змінити словами та цифрами: кадастровий номер: 6520680600:04:001:0114»; п.2 договору оренди землі слова та цифри: «в оренду передається земельна ділянка загальною площею 90,0009 га, в тому числі рілля 90,0009 га, з них зрошуваної 58,0495 га (кадастровий номер 6520680600:04:001:0006) - замінити словами та цифрами: - «в оренду передається земельна ділянка загальною площею 33,6291 га, в тому числі рілля 33,6291 га, з них ріллі зрошуваної 5,5486 га (кадастровий номер 6520680600:04:001:0114)».
Визнати незаконним та скасувати наказ Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 16.06.2016 року №21-2607/18-16-СГ в частині, а саме слова: «встановивши орендну плату за користування земельною ділянкою площею 28,0805 га (угіддя - рілля богарна) в розмірі 4% (чотири відсотки) та площею 5,5486 га (угіддя - рілля зрошувана) в розмірі 8% (вісім відсотків) від нормативної грошової оцінки».
Визнати незаконним та скасувати наказ Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 26.06.2018 року №2295-СГ повністю.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до апеляційного суду Херсонської області в порядку ст. 355 ЦПК України.
У відповідності до п.п.15.5 ч.1 Розділу ХІІІ Перехідних положень ЦПК України в новій редакції, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через Херсонський міський суд Херсонської області.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 ЦПК України.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Суддя С.І.Майдан