ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
(вул. Шевченка, 16, м. Івано-Франківськ)
03.03.2020 Справа № 909/1293/19
Господарський суд Івано-Франківської області у складі судді Скапровської І.М.,
секретар судового засідання Тузін Г.П.,
За участю:
представника позивача: Удудяк Н.М.,
представника відповідача: Максиміва І.І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи
за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфабуд", вул. Шевченка, 70 Б, м. Монастириська, Тернопільська область,48300; м. Івано-Франківськ, вул. Незалежності,136.
до відповідача: Івано-Франківської міської ради, вул. Грушевського, буд.21, м. Івано-Франківськ,76018
про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі №174 від 02.09.2012 в редакції викладеній позивачем,
встановив, що ТОВ "Альфабуд" звернулося до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до Івано-Франківської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі №174 від 02.09.2012 в редакції викладеній позивачем. В обґрунтування позовних вимог позивач послався на те, що відповідач, всупереч вимогам Закону України "Про оренду землі", не зважаючи, на звернення позивача, у встановлений законом строк, про продовження договору оренди землі №174 та належне виконання ним своїх обов'язків за договором оренди, зокрема, щодо сплати орендної плати, не узгодив з позивачем (при необхідності) істотних умов договору, не прийняв рішення про поновлення договору, не уклав додаткову угоду про поновлення договору оренди та не направляв відповідачу письмового повідомлення про відмову у продовженні договору оренди, чим порушив його переважне право на укладення договору оренди на новий строк та право власності товариства на об'єкт незавершеного будівництва, що знаходиться на орендованій земельній ділянці. В підтвердження позову подав суду копії: договору оренди землі №174 від 02.08.2012; витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права; листа ТОВ "Альфабуд" №456/34.1.1-11/18в від 10.07.2019 про вжиття заходів щодо продовження (поновлення) договору оренди земельної ділянки; талону про реєстрацію адміністративної послуги від 13.08.2019; витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності та копію технічного паспорта.
30.12.2019, представник відповідача направив суду відзив на позовну заяву, в якому вказав на відсутність підстав для укладення додаткової угоди до договору оренди, у зв'язку з тим, що Івано-Франківська міська рада, рішенням від 08.11.2019 №302-32, відмовила у поновленні терміну земельної ділянки, і договір оренди землі №174 від 02.08.2012 припинив свою дію у зв'язку із закінченням строку, на який він укладався. Також зазначив, що підставою для відмови у продовженні строку дії договору було недосягнення згоди щодо істотних умов договору, а саме щодо розміру орендної плати, у зв'язку із зміною ставки орендної плати та строку дії договору, оскільки ТОВ "Альфабуд" звернулося до ради із заявою на поновлення договору оренди на п'ять років, тоді як строк дії договір оренди землі №174 від 02.08.2012 становив на 3 роки. В підтвердження своїх заперечень подав суду копії листа Департаменту комунальних ресурсів №11.1.07/1027 від 27.12.2019; витягу з рішення Івано-Франківської міської ради від 08.11.2019 №302-32; листа управління адміністративних послуг №11.1-07/1045 від 26.12.2019; заяв ТОВ "Альфабуд" про поновлення терміну дії договору від 15.06.2016 та від 13.08.2019; листів Департаменту комунальних ресурсів від 13.07.2016, від 23.03.2017, 12.05.2017 та 11.09.2019.
03.12.2019, Господарський суд Івано-Франківської області відкрив провадження у справі та призначив підготовче засідання суду на 02.01.2020.
Судом неодноразово оголошувались перерви в судовому засіданні та витребовувались докази, необхідні для розгляду справи.
20.01.2020, ТОВ "Альфабуд" направило суду відповідь на відзив, в якій, щодо терміну дії договору, вказав на те, що представником позивача при заповненні бланку заяви допущено механічну помилку - вказано "5" замість "3" роки, на які позивач просить поновити термін дії договору оренди, тоді як в проекті додаткової угоди, долученої до заяви вказано саме трирічний строк продовження терміну дії договору оренди землі. Щодо долучення до заяви про поновлення дії договору оренди самого проекту додаткової угоди до договору, позивач послався на те, що вказане підтверджується талоном про реєстрацію адміністративної послуги від 13.08.2019. Стосовно зміни відсоткової ставки орендної плати товариство вказало на те, що положення, затверджене рішенням від 19.06.2014 №1446-45, до спірного договору не застосовується, а про намір змінити відсоткову ставку орендної плати відповідач повинен був повідомити позивача та прийняти відповідне рішення про зміну відсоткової ставки орендної плати до даного договору.
27.01.2020, Господарським судом Івано-Франківської області винесено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи №909/1293/19 до судового розгляду по суті.
В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала та просила суд позов задоволити.
Представник відповідача щодо позову заперечував та просив суд в позові відмовити.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін суд вважає, що в позові слід відмовити.
При цьому суд врахував наступне:
02.08.2012р. між Івано-Франківською міською радою (надалі - орендодавець) та ТзОВ "Альфабуд" (надалі - орендар) було укладено Договір оренди землі №174 (надалі - Договір), згідно якого орендарю передано в строкове платне користування земельну ділянку, площею 0,1356 га. для будівництва торгового центру із закладом громадського харчування та офісними приміщеннями кадастровий номер 2610100000140010089, яка знаходиться по вул. Незалежності, 130.
Договір укладено строком на 3 роки. (п.7 Договору).
Зареєстровано право оренди зазначеної земельної ділянки 10.09.2013.
Рішенням господарського суду Івано-Франківської області від 15.08.2017р. по справі №909/561/17, залишеним без змін апеляційною та касаційною інстанціями, визнано додаткову угоду до договору оренди землі №174 від 02 серпня 2012 року (державна реєстрація від 10.09.2013 року), укладеною в редакції позивача, в якій, зокрема, поновлено договір оренди землі №174 від 02 серпня 2012 року на новий термін на 3 (три) роки до 10 вересня 2019 року, про що також зазначено в реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закону) встановлено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:
власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Таким чином, Законодавець розрізняє дві підстави для поновлення договору оренди землі. Перша - переважне право на укладення, визначена в ч. 1-5 ст.33 Закону , за якої: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до сплину строку договору повідомив у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечення і своє рішення.
Друга - пролонгація договору на той самий строк і на тих самих умовах, визначена ч.6 ст. 33 Закону, за якої орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди; відсутність протягом місяця заперечення орендодавця проти такого користування. При цьому, слід зауважити, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі на тих же умовах і на той самий строк, як встановлено ч.6 ст.33 Закону, не вимагається.
Із змісту позовної заяви і матеріалів справи вбачається, що позивач звернувся до відповідача із заявою про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки, розташованої в м. Івано-Франківську по вул. Незалежності 130, кадастровий номер 2610100000140010089, 13.08.2019, тобто, застосував алгоритм дій, передбачених частинами 1-5 ст.33 Закону. Однак, всупереч вимогам Закону, пропустив обумовлений ним місячний термін для звернення.
Отже, орендар втратив своє переважне право на укладення договору оренди на новий строк.
Вказане узгоджується з позицією Верховного суду в постанові від 10.09.2018 по справі №920/739/17.
Так, відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема, щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність становить гарантію дотримання прав і відповідно обов"язків учасників орендних правовідносин.
Таким чином , поведінку орендаря, не слід вважати добросовісною.
Крім того, слід зазначити, що позивачу - орендарю було, направлено орендодавцем лист від 10.07.2019, в якому повідомлено про те, що строк договору оренди земельної ділянки по вул. Незалежності, 130, площею 0,1356 га закінчується 10.09.2019, відповідно необхідно вжити заходів щодо продовження (поновлення) договору оренди земельної ділянки. Питання поновлення вказаного договору виникає не вперше, а тому слід вважати, що орендарю було добре відомо про порядок та зміст вчинення, необхідних дій для продовження орендних правовідносин.
З огляду на викладене є безпідставними спроби позивача звинуватити відповідача в неправомірних діях та перекласти на нього відповідальність за порушення процедури реалізації переважного права на поновлення договору, відповідно до ст.33 Закону.
Посилання позивача на належне виконання умов договору, користування земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність заперечень орендодавця у поновленні договору, як на підставу задоволення позовних вимог, судом не можуть бути прийняті, як підстава для задоволення вимог, оскільки із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк орендар не звертався.
При цьому, відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді у відповідності до ч.11 ст.33 Закону.
Керуючись ст.124 Конституції України, ст.ст.86, 129, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
в позові відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Суддя Скапровська І.М.
Повне рішення складено 16.03.2020.