29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
"24" лютого 2020 р. Справа № 924/1122/19
Господарський суд Хмельницької області у складі судді Гладія С.В. при секретарі судового засідання Маєвській Н.В., розглянувши матеріали справи
за позовом житлово-будівельного кооперативу "Подільський край" м. Хмельницький
до Хмельницької міської ради м. Хмельницький
про визнання незаконним та скасування п.2 рішення тридцять четвертої сесії від 09.10.2019р
За участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, громадян:
ОСОБА_1 м. Хмельницький
ОСОБА_2 м. Хмельницький
ОСОБА_3 м. Хмельницький
ОСОБА_4 м. Хмельницький,
ОСОБА_5 м. Хмельницький,
ОСОБА_6 м. Хмельницький,
ОСОБА_7 м. Хмельницький,
ОСОБА_8 м. Хмельницький,
ОСОБА_9 м. Хмельницький,
ОСОБА_10 м. Хмельницький,
ОСОБА_11 м. Хмельницький,
ОСОБА_12 м. Хмельницький,
ОСОБА_13 смт. Віньківці, Віньковецького району, Хмельницької області,
ОСОБА_14 м. Хмельницький,
ОСОБА_15 м. Хмельницький,
ОСОБА_16 м. Хмельницький,
ОСОБА_17 м. Хмельницький,
ОСОБА_18 м. Хмельницький,
ОСОБА_19 м. Хмельницький,
ОСОБА_20 , м. Хмельницький,
ОСОБА_21 м. Хмельницький,
ОСОБА_22 м. Хмельницький,
ОСОБА_23 м. Хмельницький,
ОСОБА_24 Хмельницький,
ОСОБА_25 м. Хмельницький,
ОСОБА_26 м. Хмельницький,
ОСОБА_27 м. Хмельницький,
ОСОБА_28 м. Хмельницький,
ОСОБА_29 с. Слобідка Красилівська, Красилівського району, Хмельницької області
ОСОБА_30 м. Хмельницький,
ОСОБА_31 с. Слобідка Красилівська, Красилівського району, Хмельницької області
ОСОБА_32 с. Слобідка Красилівська, Красилівського району, Хмельницької області,
ОСОБА_33 м. Хмельницький,
ОСОБА_34 м. Хмельницький,
ОСОБА_35 м. Хмельницький,
ОСОБА_36 , м. Хмельницький,
ОСОБА_37 м. Хмельницький,
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Подільський" м. Хмельницький,
Представники сторін:
позивача: Бейлик М.Б. - адвокат
відповідача: Демчук Л.Г. - за довіреністю №02-14-1420 від 23.10.2018р.
третіх осіб: ОСОБА_34
ОСОБА_4 .
ОСОБА_5
ОСОБА_10
ОСОБА_6 .
Шулевська В.І.
Шустер Я.В. - адвокат ОСББ „Подільський”
Романенко Л.О. - керівник ОСББ „Подільський”
У судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частини рішення у справі згідно з ч. 1 ст. 240 ГПК України
Обставини справи:
Житлово-будівельний кооператив "Подільський край" м. Хмельницький звернувся з позовною заявою до Хмельницької міської ради м. Хмельницький про визнання незаконним та скасування п. 2 рішення тридцять четвертої сесії Хмельницької міської ради від 09.10.2019р., яким вирішено "Припинити житлово-будівельному кооперативу "Подільський край" право користування земельною ділянкою по вул. Подільській, 58, площею 1905 кв. м., кадастровий номер 6810100000:01:006:0161, код КВЦПЗ земельної ділянки 02.03 - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, шляхом розірвання договору оренди землі № 681010004000596 від 06.06.2012р. та надати її в оренду об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Подільський" під незавершене будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами, офісами та підземною автостоянкою терміном на 3 роки".
В обґрунтування позовних вимог зазначає, що останній не відмовлявся від оренди земельної ділянки та не подавав клопотання відповідачу про припинення користування земельною ділянкою. Крім того, зазначає, що ні договором, ні законом не передбачено односторонньої відмови від договору оренди землі. Крім того, ні законом, ні договором не передбачено взагалі право Хмельницької міської ради приймати на сесії рішення про припинення права оренди, при дійсному не скасованому (не розірваному), діючому договорі оренди землі.
Відповідач в відзиві на позов проти позову заперечує, посилається на те, що Хмельницька міська рада, як орендодавець земельної ділянки, в межах повноважень та відповідно до вимог Закону України "Про оренду землі" висловила позицію щодо припинення дії договору оренди земельної ділянки. Відповідно, рішення Хмельницької міської ради є законним, прийнятим в межах повноважень, вільним волевиявленням сторони договору - орендодавця, існування якого не створює для орендаря - сторони по договору ніяких наслідків, таким що не порушує прав позивача і не може бути визнаним недійсним чи скасованим по своїй суті. Зазначає також, що Хмельницька міська рада не вчиняла жодних дій щодо виконання рішення, листи щодо розірвання договору відповідачу не надсилала, а тому вважає, що права позивача не порушені. На підставі викладеного, просить в позові відмовити.
В додаткових поясненнях відповідач зазначає, що державна реєстрація права оренди ЖБК „Подільський край” на земельну ділянку по вул. Подільській, 58 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, проведена не була, тобто виникнення права на нерухоме майно у позивача відсутнє.
Позивач в додаткових поясненнях від 07.02.2020р. посилається на те, що зазначає, що відповідно до статтей 1, 2, частини 4 статті 3 Закону України від 01.07.2004р. № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», розділу II «Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 11.02.2010р. № 1878-VІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», Постанови Кабінету Міністрів України від 09.09.2009р. за № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» (зі змінами), що діяла до 01.01.2013р., договір оренди, укладений між Хмельницькою міською радою та ЖБК «Подільський край» 06.06.2012р. був зареєстрований в Управлінні Держкомзему в м. Хмельницькому про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06.06.2012р. №681010004000596.
Треті особи в своїх поясненнях на позов та їх представники в судовому засіданні проти позову заперечують та просять в позові відмовити. Посилаються на те, що 28 лютого 2019 року установчими зборами об'єднання співвласників за місцезнаходженням багатоквартирного будинку № 58 по вулиці Подільській у м. Хмельницькому, прийнято рішення про створення ОСББ «Подільський» та затверджено його статут. Державна реєстрація об'єднання була проведена у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб, номер запису в Єдиному державному реєстрі про проведення державної реєстрації юридичної особи - 1 673 102 0000 017540.
На момент проведення установчих зборів більшість членів ЖБК «Подільський край» (102 особи) зареєстрували свою власність у будинку, і як власники приміщень створили ОСББ „Подільський”.
Багатоквартирний будинок № 58 по вул. Подільській переданий з ЖБК «Подільський край» на ОСББ «Подільський» відповідно до акту прийняття-передачі об'єкта в управління від 04.04.2019 року.
Земельна ділянка по договору з Хмельницькою міською радою передана в оренду ОСББ «Подільський», що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 34425329.
Отже, після реєстрації ОСББ „Подільський” право оренди земельної ділянки перейшло до об'єднання співвласників багатоквартирного будинку №58 по вулиці Подільській.
На підставі наведеного просять в позові відмовити.
Третя особа (ОСББ «Подільський») в своїх поясненнях повідомила, що згідно витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно ЖБК «Подільський край» є власником 65% незавершенного будівництва будинку по вул. Подільська, 58. Вважає, що витяг поданий ЖБК «Подільський край» підтверджує лише 65 відсотків готовності незавершеного будівництва станом на 17.04.2015 року.
Звертає увагу суду на те, що 02.10.2015р. даний будинок був прийнятий в експлуатацію, згідно декларації про готовність об'єкта до експлуатації. Після здачі будинку в експлуатацію 118 членів ЖБК «Подільський край» (осіб) зареєстрували свою власність у будинку, як власники квартир та/чи нежитлових приміщень.
28.02.2019 року установчими зборами об'єднання співвласників за місцезнаходженням багатоквартирного будинку № 58 по вулиці Подільській у м. Хмельницькому, прийнято рішення про створення ОСББ «Подільський» та затверджено його статут. Державна реєстрація об'єднання була проведена у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб, номер запису в Єдиному державному реєстрі про проведення державної реєстрації юридичної особи-1 673 102 0000 017540.
04.04.2019 року багатоквартирний будинок № 58 по вул. Подільській переданий з ЖБК «Подільський край» на ОСББ «Подільський» відповідно акту прийняття-передачі об'єкта в управління.
Право власності на нерухоме майно (житловий будинок) згідно ст. 382 , ч. 3 ст. 384 Цивільного кодексу, статті 19-1 Закону України «Про кооперацію» належить власникам квартир у багатоквартирному будинку, які реалізують своє право на управління будинком через об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Зазначає, що відповідно до ст. 7, абз. 8 ч. 1 ст. 31, ст. 34 Закону України «Про оренду землі», ст. 120 та п. «е» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, після реєстрації ОСББ «Подільський» право оренди земельної ділянки перейшло до об'єднання співвласників багатоквартирного будинку № 58 по вулиці Подільській.
Відповідно, при виникненні в особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача на земельну ділянку, на якій розташований відповідний об'єкт нерухомості, припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами.
ОСББ «Подільський» звернулось до Хмельницької міської ради із заявою про надання земельної ділянки в оренду об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку, та відповідно до рішення тридцять четвертої сесії від 09.10.2019р. Хмельницької міської ради, уклало договір оренди землі № 479/01 від 28.11.2019 року та провело його державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. А тому на підставі викладеного, вважає, що п. 2 рішення тридцять четвертої сесії від 09.10.2019р. Хмельницької міської ради є законним, а позов ЖБК «Подільський край» безпідставним.
Позивач в запереченнях на пояснення третіх осіб вказує на те, що дійсно на даний час незавершеного будівництва не існує. Однак, оскаржуваним рішенням земельну ділянку надано ОСББ саме під незавершене будівництво житлового будинку з вбудованими-прибудованими магазинами та підземною автостоянкою. Підземної автостоянки в будинку не має. Отже, рішенням надано в оренду земельну ділянку під неіснуючий об'єкт.
Зазначає також, що у відповідності до ч. 1 ст. 42 Земельного кодексу України, земельна ділянка повинна була б бути надана в постійне користування ОСББ „Подільський”, а не в оренду.
Посилається також на те, що акт прийому передачі не є правочином на підставі якого виникає право власності, тим більше таке право не зареєстровано за ОСББ „Подільський”. Факт існування даного акту свідчить про те, що ОСББ визнається те, що будинок належить ЖБК «Подільський край».
Вказує на те, що відповідно до ст. 15 Закону України «Про кооперацію», до компетенції загальних зборів членів кооперативу належить прийняття рішень щодо володіння, користування та розпорядження майном. Рішення загальних зборів ЖБК «Подільський край», яким би був наданий дозвіл на передачу будинку з ЖБК до ОСББ не існує. Від ЖБК «Подільський край» даний акт підписаний особами, які не мали на це жодних повноважень.
Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просить позов задовольнити.
Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечує та просить в позові відмовити.
Треті особи в судовому засіданні проти позову заперечує та просять в позові відмовити.
Рішенням шістнадцятої сесії міської ради №32 від 11.04.2012р. „Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу земельних ділянок в постійне користування, в оренду, надання земельних ділянок за технічною документацією, поновлення договорів оренди шляхом укладення додаткових угод юридичним особам, суб'єктам підприємницької діяльності, громадянам та внесення змін в рішення сесії міської ради” вирішено затвердити проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок в оренду юридичним особам, громадянам, а саме: житлово-будівельному кооперативу «Подільський край», за адресою м. Хмельницький, вул. Подільська,58, під незавершене будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами, офісами і підземною автостоянкою (рішення 14-ої сесії міської ради від 11.01.2012р. № 24). Категорія земель - землі житлової та громадської забудови. Загальною площею 1905 кв. м., терміном на 10 років.
Комунальним підприємством проектно-розвідувальних робіт по землевпорядкуванню в присутності орендаря ЖБК «Подільський край» складено акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), згідно якого проведено визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) в м. Хмельницькому, по вул. Подільській, 58.
06.06.2012 року, на виконання рішення шістнадцятої сесії міської ради № 32 від 11.04.2012р., між Хмельницькою міською радою (Відповідач/Орендодавець) та житлово-будівельним кооперативом «Подільський край», (Позивач/Орендар) укладено договір оренди землі № 681010004000596 від 06.06.2012р.
Відповідно до п. 1.1 договору, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення шістнадцятої сесії міської ради від 11.04.2012р. №32 із земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м. Хмельницькому, по вул. Подільська,58.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 1905 кв.м. (п. 2 договору).
Відповідно до п. 5 договору, нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 631612,00 грн.
Пунктом 8 договору передбачено, що Договір укладено на 10 (десять) років до 11.04.2022р.. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Відповідно до п. 15 договору, земельна ділянка передається в оренду під незавершене будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами, офісами і підземною автостоянкою.
Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови. (п. 16 договору).
Згідно п. 18 договору, передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проекту землеустрою. Підставою розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки є: рішення 14-ї сесії міської ради від 11.01.2012р. №24. Організація розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки і витрати пов'язані з цим, покладаються на орендаря.
Пунктом 20 договору передбачено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-денний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.
Відповідно до п. 36 договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Згідно п. 37 договору, дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до п. 38 договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкоджений орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Пунктом 39 даного договору передбачено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.(п.40 договору).
Відповідно до п. 43 договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Даний договір підписаний сторонами, скріплений печатками сторін та зареєстрований в управлінні Держгеокадастру в м. Хмельницькому, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06.06.2012р. за № 681010004000596.
На підставі акту приймання - передачі земельної ділянки, Хмельницька міська рада (Орендодавець) передала, а ЖБК «Подільський край» (Орендар) прийняв земельну ділянку площею 1905 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Хмельницький, вул. Подільська, 58 під незавершене будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами, офісами і підземною автостоянкою.
Згідно витягу з офіційного сайту Хмельницької міської ради щодо порядку денного 34 сесії Хмельницької міської ради, на розгляд сесії міської ради винесено проект рішення щодо припинення ЖБК «Подільський край» права користування земельною ділянкою по вул. Подільській, 58 шляхом розірвання договору оренди землі.
30.09.2019 року, членами ЖБК «Подільський край» на адресу Хмельницького міського голови надіслано заяву, згідно якої ЖБК «Подільський край» просив не вчиняти дій щодо припинення договору оренди земельної ділянки по вул. Подільській, 58 в м. Хмельницькому.
09.10.2019р Хмельницькою міською радою прийнято рішення № 67 «Про припинення права користування земельною ділянкою, затвердження та погодження технічних документацій із землеустрою щодо поділу земельних ділянок поновлення договорів оренди землі, надання земельної ділянки в оренду, затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та технічно документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) у зв'язку із зміною цільового призначення, внесення змії в рішення сесії міської ради, договори оренди землі та зміну коду КВЦПЗ земельної ділянки».
Згідно пункту 2 оскаржуваного рішення, вирішено «Припинити житлово-будівельному кооперативу «Подільський край» право користування земельною ділянкою по вул. Подільській, 58, площею 1905 кв. м, кадастровий номер 6810100000:01:006:0161, код КВЦПЗ земельної ділянки 02.03. - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, шляхом розірвання договору оренди землі № 681010004000596 від 06.06.2012р. та надати її в оренду об'єднанню співвласників багато квартирного будинку «Подільський» під незавершене будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами, офісами та підземною автостоянкою терміном на 3 роки».
Позивач вважає дане рішення незаконним та таким, що порушує його права орендаря, вказує на те, що ні законом, ні договором не передбачено односторонньої відмови від договору оренди землі, а тому просить рішення визнати незаконним та скасувати.
Третьою особою (ОСББ «Подільський») на підтвердження наданих пояснень щодо підтвердження того, що багатоквартирний будинок № 58 по вул. Подільській не є незавершеним будівництвом, зданий в експлуатацію, переданий в управління ОСББ, а право власності належить власникам квартир та нежитлових приміщень, додано до матеріалів справи копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 34425329, копію декларації готовності об'єкта до експлуатації, копію акту приймання передачі будинку на ОСББ «Подільский», копію протоколу загальних зборів ОСББ №2/12/12-19 від 12.12.2019р., копію техпаспорту багатоквартирного будинку № 58 по вулиці Подільській у м. Хмельницькому.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню з наступних підстав.
Положеннями статті 11 Цивільного кодексу України, визначено підстави виникнення цивільних прав і цивільних обов'язків. Відповідно до них цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, передбачених актами цивільного законодавства, Конституцією України та міжнародними договорами України, а також із дій осіб, не передбачених цими актами, але які породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, наприклад, договори та інші правочини, створення речей, творча діяльність, результатом якої є об'єкти права інтелектуальної власності, завдання майнової (матеріальної та моральної) шкоди іншій особі та інші юридичні факти.
У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки можуть виникати з рішення суду. У випадках, встановлених згаданими актами або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов'язків може бути настання або не настання певної події.
У вирішенні спорів, пов'язаних з укладанням, зміною, розірванням, припиненням учасниками земельних відносин договорів оренди земельних ділянок, загальні положення глави 20 Господарського кодексу України застосовуються, якщо відповідні відносини не врегульовано спеціальними нормами Земельного кодексу України, Закону України «Про оренду землі» (п.2.9. постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин»).
Згідно з ч. 1 ст. 6 Закону України „Про оренду землі”, орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Частиною першою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.
Оскільки, між Хмельницькою міською радою (орендодавець) та житлово-будівельним кооперативом «Подільський край» (орендар), на підставі рішення 16-ї сесії Хмельницької міської ради від 11.04.2012р. № 32, укладено договір оренди землі та зареєстровано згідно запису № 68101004000596 від 06.06.2012 року, тому між сторонами договору виникли земельні правовідносини, які, як то визначено статтею 3 Земельного Кодексу України, регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За приписами статті 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов'язки.
Згідно ст. 792 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Статтею 651 Цивільного кодексу України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно ст. 525 Цивільного кодексу України, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Аналогічні положення щодо підстав припинення господарських договорів містить і Господарський кодекс України .
Так, статтею 188 Господарського кодексу України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Таким чином, норми цивільного і господарського законодавства України, які регулюють відносини щодо розірвання договору, включаючи й договір оренди землі, не передбачають право Хмельницької міської ради на одностороннє розірвання договору оренди землі від 06 червня 2012 року, укладеного з ЖБК «Подільський край».
Водночас, порядок розірвання договору оренди землі також врегульований нормами Земельного кодексу України та Законом України «Про оренду землі».
У відповідності до ст. 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно ст. 16 Закону України «Про оренду землі», укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України.
Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Згідно статті 141 Земельного кодексу України, підставами припинення права користування земельною ділянкою різновидом якого є право оренди земельної ділянки), є, зокрема:
а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;
б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;
в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;
г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;
ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
д) систематична несплата земельного податку або орендної плати;
е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини.
Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі:
1) закінчення строку, на який його було укладено;
2) викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
3) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
4) смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
5) ліквідації юридичної особи-орендаря;
6) відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
7) набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
8) припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Отже, земельне законодавство України, як і цивільне та господарське законодавства України, містить однозначне правило, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Таким чином, одностороння відмова від договору оренди земельної ділянки з боку відповідача - Хмельницької міської ради, як орендодавця землі, є порушенням договірних обов'язків, взятих на себе внаслідок укладення договору оренди землі від 06 червня 2012 року з ЖБК «Подільський край».
Статтею ст. 610 Цивільного кодексу України передбачено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Пунктом 29 Договору оренди від 06 червня 2012 року передбачено, що орендодавець (Хмельницька міська рада), зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали б орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Наслідки порушення договору оренди землі визначені й у договорі оренди землі від 06 червня 2012 року, укладеному Хмельницькою міською радою з ЖБК „Подільський край”, а також у ст. 611 Цивільного кодексу України.
Відповідно до п. 37 договору, дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до п. 38 договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Пунктом 39 даного договору передбачено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.
Тобто, припинення договору оренди за рішенням ради можливе у випадку, якщо такі дії допускає сам договір та лише з підстав визначених законодавством та/або договором.
09.10.2019р. Хмельницькою міською радою прийнято рішення № 67 «Про припинення права користування земельною ділянкою, затвердження та погодження технічних документацій із землеустрою щодо поділу земельних ділянок поновлення договорів оренди землі, надання земельної ділянки в оренду, затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та технічно документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) у зв'язку із зміною цільового призначення, внесення змії в рішення сесії міської ради, договори оренди землі та зміну коду КВЦПЗ земельної ділянки».
Згідно пункту 2 оскаржуваного рішення, прийнято рішення, яким вирішено «Припинити житлово-будівельному кооперативу «Подільський край» право користування земельною ділянкою по вул. Подільській, 58, площею 1905 кв. м, кадастровий номер 6810100000:01:006:0161, код КВЦПЗ земельної ділянки 02.03. - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, шляхом розірвання договору оренди землі № 681010004000596 від 06.06.2012р. та надати її в оренду об'єднанню співвласників багато квартирного будинку «Подільський» під незавершене будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами, офісами та підземною автостоянкою терміном на 3 роки».
Таким чином, господарський суд дійшов висновку, що пункт 2 рішення 34-ї сесії Хмельницької міської ради № 367 від 09.10.2019р., яким вирішено припинити ЖБК «Подільський край» право користування земельною ділянкою, шляхом розірвання договору оренди землі та надано земельну ділянку в оренду ОСББ «Подільський», прийнято Хмельницькою міською радою без дотримання вимог цивільного та господарського законодавства, а також земельного законодавства.
Згідно положень ст. 19 Конституції України, органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та Законами України.
Пунктом 10 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
Відповідно до ст. 21 Цивільного кодексу України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Господарський суд враховує також роз'яснення президії Вищого арбітражного суду України «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням недійсними актів державних чи інших органів» № 02-5/35 від 26.01.2000 року з подальшими змінами, пунктом 2 якого визначено, що підставами для визнання акту недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов'язковою умовою визнання акту недійсним є також порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача у справі.
Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 140 та ч. 1 ст. 144 Конституції України, місцеве самоврядування є правом територіальної громади - жителів села чи добровільного об'єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища та міста - самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України. Місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою в порядку, встановленому законом, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи; органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.
Положеннями пунктів «а», «б», «в» та «к» ст. 12 Земельного кодексу України встановлено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності громадян та юридичних осіб відповідно до зазначеного Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до Земельного кодексу України; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.
Крім того, Конституційний Суд України у своєму рішенні № 7-рп/2009 у справі №1-9/2009 від 16.04.2009 року за конституційним поданням Харківської міської ради щодо офіційного тлумачення положень частини 2 статті 19, статті 144 Конституції України, статті 25, частини 14 статті 46, частин 1, 10 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вирішив, що орган місцевого самоврядування має право приймати рішення, вносити до них зміни та/чи скасовувати їх на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Згідно ст. 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання чи оспорювання, а ст. 16 Цивільного кодексу України передбачає право особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового чи майнового права і інтересу. Частиною 2 цієї статті визначені способи захисту цивільних прав та інтересів, серед який названий і такий спосіб, як визнання незаконним рішення органу місцевого самоврядування.
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що п. 2 оскаржуваного рішення, прийнятого 09.10.2019 року на 34 - й сесії Хмельницької міської ради «Про припинення права користування земельною ділянкою, затвердження та погодження технічних документацій із землеустрою щодо поділу земельних ділянок поновлення договорів оренди землі, надання земельної ділянки в оренду, затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та технічно документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) у зв'язку із зміною цільового призначення, внесення змії в рішення сесії міської ради, договори оренди землі та зміну коду КВЦПЗ земельної ділянки» за № 67 не відповідає вимогам чинного законодавства, є незаконним і порушує права позивача на використання земельної ділянки для житлової та громадської забудови.
Частиною 1 ст. 73 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до ч. 3 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Як вбачається з матеріалів справи, висновок відповідача про припинення дії договору оренди землі шляхом його розірвання та про надання в оренду земельної ділянки по вул. Подільській, 58 в оренду ОСББ «Подільський», яке не є власником нерухомого майна, є таким що грубо суперечить вимогам чинного законодавства, у зв'язку із чим пункт 2 оскаржуваного рішення є протиправним та підлягає скасуванню.
Позивачем доведено та документально підтверджено обставини, на які він посилався, як на підставу своїх вимог. Заперечення відповідача не відповідають фактичним обставинам справи, вимогам діючого законодавства та спростовуються вищевикладеним.
Щодо посилань відповідача на те, що договір оренди землі не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, державна реєстрація права оренди ЖБК «Подільський край» на земельну ділянку по вул. Подільській, 58 проведена не була, тобто виникнення права на нерухоме майно у позивача відсутнє, суд зазначає, що відповідно до статті 2 Закону України від 01.07.2004р. № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об'єкти та суб'єктів цих прав. (ст. 1 Закону № 1952-IV).
Розділом II «Прикінцеві та перехідні положення Закону України від 11.02.2010р. № 1878-VІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» установлено, що до 01 січня 2013 року державна реєстрація права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) проводиться територіальними органами земельних ресурсів.
Відповідно до ч. 4 ст. 3 Закону № 1952-ІV, права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої Законом, якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.
З 2011 року відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 за № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» (зі змінами), що діяла до 01.01.2013р., відповідними повноваженнями були наділені територіальні органи Держземагентства за місцем розташування земельної ділянки.
Як вбачається з матеріалів справи, договір оренди землі укладений між Хмельницькою міською радою та ЖБК «Подільський край» 06.06.2012р. та зареєстрований в Управлінні Держкомзему в м. Хмельницькому, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06.06.2012р. №681010004000596.
Враховуючи наведене, посилання відповідача на відсутність реєстрації Договору оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є необґрунтованими.
Щодо пояснень третіх осіб, судом береться до уваги практика Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України» у рішенні від 18.07.2006 та у справі «Трофимчук проти України» у рішенні від 28.10.2010 зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
З огляду на викладене та з урахуванням встановлених обставин справи, суд вважає, що позовні вимоги позивача про визнання незаконним та скасування пункту 2 рішення 34-ї сесії Хмельницької міської ради № 67 від 09.10.2019р. «Про припинення ЖБК «Подільський край» права користування земельною ділянкою по вул АДРЕСА_1 , 58 є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі.
Судовий збір, відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на відповідача.
Керуючись ст.ст.2, 13, 73, 74, 76, 77-79, 86, 91, 129, 210, 220, 232, 233, 236-238, 240-242, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд -
Позов житлово-будівельного кооперативу «Подільський край» м. Хмельницький до Хмельницької міської ради м. Хмельницький, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, громадян: ОСОБА_1 м. Хмельницький, ОСОБА_2 м. Хмельницький, ОСОБА_3 м. Хмельницький, ОСОБА_4 м. Хмельницький, ОСОБА_5 м. Хмельницький, ОСОБА_6 м. Хмельницький, ОСОБА_7 м. Хмельницький, ОСОБА_8 м. Хмельницький, ОСОБА_9 м. Хмельницький, ОСОБА_10 м. Хмельницький, ОСОБА_11 м. Хмельницький, ОСОБА_12 м. Хмельницький, ОСОБА_13 смт. Віньківці, Віньковецького району, Хмельницької області, ОСОБА_14 м. Хмельницький, ОСОБА_15 м. Хмельницький, ОСОБА_16 м. Хмельницький, ОСОБА_17 м. Хмельницький, ОСОБА_18 м. Хмельницький, ОСОБА_19 м. Хмельницький, ОСОБА_20 , м. Хмельницький, ОСОБА_21 м. Хмельницький, ОСОБА_22 м. Хмельницький, ОСОБА_23 м. Хмельницький, ОСОБА_24 Хмельницький, ОСОБА_25 м. Хмельницький, ОСОБА_26 м. Хмельницький, ОСОБА_27 м. Хмельницький, ОСОБА_28 м. Хмельницький, ОСОБА_29 с. Слобідка Красилівська, Красилівського району, Хмельницької області, ОСОБА_30 м. Хмельницький, ОСОБА_31 с. Слобідка Красилівська, Красилівського району, Хмельницької області, ОСОБА_32 с. Слобідка Красилівська, Красилівського району, Хмельницької області, ОСОБА_33 м. Хмельницький, ОСОБА_34 м. Хмельницький, ОСОБА_35 м. Хмельницький, ОСОБА_36 , м. Хмельницький, ОСОБА_37 м. Хмельницький, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Подільський" м. Хмельницький про визнання незаконним та скасування п. 2 рішення тридцять четвертої сесії Хмельницької міської ради від 09.10.2019р. задовольнити.
Визнати незаконним та скасувати п.2 рішення тридцять четвертої сесії Хмельницької міської ради від 09.10.2019р., яким вирішено «Припинити житлово-будівельному кооперативу «Подільський край» право користування земельною ділянкою по вул. Подільській, 58, площею 1905 кв. м., кадастровий номер 6810100000:01:006:0161, код КВЦПЗ земельної ділянки 02.03 - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, шляхом розірвання договору оренди землі № 681010004000596 від 06.06.2012р. та надати її в оренду об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Подільський» під незавершене будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами, офісами та підземною автостоянкою терміном на 3 роки».
Стягнути з Хмельницької міської ради (м. Хмельницький, вул. Гагаріна,3, код 33332218) на користь житлово-будівельного кооперативу «Подільський край» (м. Хмельницький, вул. Подільська,58, код 37920668) - 1921,00 (одна тисяча дев'ятсот двадцять одна гривня 00 коп.) витрат по оплаті судового збору.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення господарського суду може бути оскаржено протягом 20 днів з дня складання повного тексту судового рішення.
Порядок подання апеляційної скарги визначений підпунктом 17.5 пункту 17 Розділу ХІ “Перехідні положення” ГПК України.
Рішення підписано 04.03.2020р.
Суддя С.В. Гладій
Відрук. 41 прим.:
1 - до справи
2 - позивачу (29000, м. Хмельницький, вул. Подільська,58)(реком. з повід.)
3 - відповідачу (29000, м. Хмельницький, вул. Гагшаріна,3)(реком. з повід.)
4 - Федоровій В ОСОБА_38 ( АДРЕСА_2 ),
5 - ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 ),
6 - ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 ),
7 - ОСОБА_4 ( АДРЕСА_4 ),
8 - ОСОБА_5 ( АДРЕСА_5 ),
9 - ОСОБА_6 ( АДРЕСА_6 ),
10 - ОСОБА_7 ( АДРЕСА_7 ),
11 - ОСОБА_8 ( АДРЕСА_8 ),
12 - ОСОБА_9 ( АДРЕСА_9 ),
13 - ОСОБА_10 ( АДРЕСА_9 ),
14 - ОСОБА_11 ( АДРЕСА_10 ),
15 - ОСОБА_12 ( АДРЕСА_11 ),
16 - ОСОБА_13 ( АДРЕСА_12 ),
17 - ОСОБА_14 ( АДРЕСА_13 ),
18 - ОСОБА_15 ( АДРЕСА_14 ),
19 - ОСОБА_16 ( АДРЕСА_15 ),
20 - ОСОБА_17 ( АДРЕСА_16 ),
21 - ОСОБА_18 ( АДРЕСА_17 ),
22 - ОСОБА_19 ( АДРЕСА_17 ),
23 - ОСОБА_20 ( АДРЕСА_18 ),
24 - ОСОБА_21 ( АДРЕСА_19 ),
25 - ОСОБА_22 ( АДРЕСА_20 ),
26 - ОСОБА_23 ( АДРЕСА_21 ),
27 - ОСОБА_24 ( АДРЕСА_22 ),
28 - ОСОБА_25 ( АДРЕСА_23 ),
29 - ОСОБА_26 ( АДРЕСА_24 ),
30 - ОСОБА_27 ( АДРЕСА_25 ),
31 - ОСОБА_28 ( АДРЕСА_26 ),
32 - ОССБ „Подільський” (м. Хмельницький, вул. Подільська,58),
33 - ОСОБА_29 (с. Слобідка Красилівська, Красилівського району, Хмельницької області),
34 - ОСОБА_30 ( АДРЕСА_27 ),
35 - ОСОБА_31 (с. Слобідка Красилівська, Красилівського району, Хмельницької області),
36 - ОСОБА_32 (с. Слобідка Красилівська, Красилівського району, Хмельницької області),
37 - ОСОБА_33 ( АДРЕСА_28 ),
38 - ОСОБА_34 ( АДРЕСА_1 ),
39 - ОСОБА_35 ( АДРЕСА_29 ),
40 - ОСОБА_36 ( АДРЕСА_30 ),
41 - ОСОБА_37 ( АДРЕСА_31 ).
Всім реком. з повід.