12 лютого 2020 року
м. Київ
Справа № 906/790/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Кушніра І. В., Могила С. К.,
секретар судового засідання- Астапова Ю. В.,
розглянувши касаційну скаргу Житомирської міської ради на постанову Північно - західного апеляційного господарського суду від 25.09.2019 та рішення Господарського суду Житомирської області від 18.06.2019 у справі
за позовом Багатопрофільного малого приватного підприємства "Сприяння" до Житомирської міської ради про визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди землі від 10.12.2012, зареєстрованого 10.12.2012 за № 181010004000430, та від 10.12.2012, зареєстрованого 10.12.2012 за № 181010004000429,
за участю представників:
позивача - Швидченко В. І., керівник,
відповідача - Кононенко А. А.,
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Багатопрофільне мале приватне підприємство "Сприяння" (далі - БМПП "Сприяння") звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Житомирської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 10.12.2012, зареєстрованого 10.12.2012 за № 181010004000430, стосовно земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд, розташованих за адресою: м. Житомир, пров. Ожиновий 16, 18, 20, проїзд Галичський 17, 19, 21, кадастровий номер 1810136600:01:007:0022, площею 0,3250 га; про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 10.12.2012, зареєстрованого 10.12.2012 за № 181010004000429, стосовно земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд, розташованих за адресою: м. Житомир, пров. Ожиновий 4, 6, 8, 10, кадастровий номер 1810136600:01:007:0021, площею 0,2183 га.
1.2. Позовні вимоги аргументовані противоправними діями відповідача щодо зволікання в укладенні додаткових угод про поновлення дії договорів оренди землі, укладених 10.12.2012, чим порушуються права позивача. Позивач вважає договори оренди землі продовженими на новий строк та на тих самих умовах.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. 10.12.2012, керуючись рішенням 15 сесії шостого скликання Житомирської міської ради від 21.06.2012 № 398, Положенням про порядок встановлення розмірів та справляння орендної плати за земельні ділянки в м. Житомирі, які перебувають у державній і комунальній власності, та чинним законодавством, Житомирська міська рада та БМПП "Сприяння" уклали договір оренди земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд, розташованих за адресою: м. Житомир, пров. Ожиновий 16, 18, 20, проїзд Галичський 17, 19, 21, кадастровий номер 1810136600:01:007:0022, площею 0,3250 га.
2.2. У пункті 6 договору сторони передбачили, що його укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар, який належно виконував обов'язки за договором, має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Поновлення договору оренди земельної ділянки відбувається відповідно до вимог законодавства, чинного на момент закінчення дії договору оренди.
2.3. Згідно з пунктом 13 договору цільове призначення земельної ділянки (категорія земель) - землі житлової та громадської забудови.
2.4. Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 37 договору).
2.5. 10.12.2012 договір було зареєстровано, про що у книзі записів реєстрації договорів оренди вчинено запис № 181010004000430, що підтверджується відміткою на договорі оренди.
2.6. Також 10.12.2012, керуючись рішенням 15 сесії шостого скликання Житомирської міської ради від 21.06.2012 № 398, Положенням про порядок встановлення розмірів та справляння орендної плати за земельні ділянки в м. Житомирі, які перебувають у державній і комунальній власності та чинним законодавством Житомирська міська рада та БМПП "Сприяння" уклали договір оренди земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд, розташованих за адресою: м. Житомир, пров. Ожиновий 4, 6, 8, 10, кадастровий номер 1810136600:01:007:0021, площею 0,2183 га.
2.7. У пункті 6 договору сторони передбачили, що його укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар, який належно виконував обов'язки за договором має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Поновлення договору оренди земельної ділянки відбувається відповідно до вимог законодавства, чинного на момент закінчення дії договору оренди.
2.8. Згідно з пунктом 13 договору цільове призначення земельної ділянки (категорія земель) - землі житлової та громадської забудови.
2.9. Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 37 договору).
2.10. 10.12.2012 договір було зареєстровано, про що у книзі записів реєстрації договорів оренди вчинено запис № 181010004000429, що підтверджується відміткою на договорі оренди.
2.11. Згідно з пунктом 27 зазначених договорів оренди орендар має право переважного придбання у власність орендованих земельних ділянок відповідно до закону та переважне право на різних інших умовах на поновлення договорів оренди.
2.12. Акти прийому - передачі земельних ділянок, підписані представниками сторін та скріплені їхніми печатками, підтверджують факт передачі об'єктів оренди позивачеві згідно з укладеними договорами оренди.
2.13. Згідно з витягами із Державного земельного кадастру про земельну ділянку на підставі договорів оренди за БМПП "Сприяння" 10.12.2012 зареєстровано право оренди земельних ділянок, кадастрові номери 1810136600:01:007:0022 та 1810136600:01:007:0021.
2.14. 23.02.2017 БМПП "Сприяння" звернулося до Житомирської міської ради із листом № 21-17, в якому просило про продовження дії двох договорів оренди земельних ділянок за адресою: м. Житомир, проїзд Ожиновий 4, 6, 8, 10, кадастровий номер 1810136600:01:007:0021, загальною площею 0,2183 га, та за адресою: проїзд Ожиновий 16, 18, 20, проїзд Галичський 17, 19 , 21, кадастровий номер 1810136600:01:007:0022, загальною площею 0,3250 га, та надання витягу із Державного земельного кадастру і витягу з нормативної грошової оцінки цих орендованих ділянок. До цього листа будь-яких документів, у тому числі проектів додаткових угод, додано не було.
2.15. Департамент містобудування та земельних відносин Житомирської міської ради у листі від 13.03.2017 № 665/11 рекомендував позивачеві для поновлення договорів оренди землі звернутися до Центру надання адміністративних послуг міської ради із заявою встановленого зразка та відповідними документами.
2.16. 24.05.2017 БМПП "Сприяння" звернулося до Центру надання адміністративних послуг Житомирської міської ради із заявами про внесення на розгляд сесії міської ради питання щодо поновлення договорів оренди землі (реєстраційний номер 4774, 4775) та проектами додаткових угод до договорів оренди.
2.17. Департамент містобудування та земельних відносин Житомирської міської ради у листі від 26.06.2017 № 1497/11; 1501/11 щодо розгляду цих заяв акцентував, що позивач не надав зазначених у попередніх листах Департаменту документів. Крім того, наголосив, що до Департаменту містобудування та земельних відносин Житомирської міської ради надійшла інформація про розслідування кримінального провадження, яке внесено до ЄРДР за № 12016060020007167 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною 1 статті 358 Кримінального кодексу України (підробка документів), статті 190 Кримінального кодексу України (шахрайство), стосовно БМПП "Сприяння". Враховуючи викладене, внести на розгляд чергової сесії міської ради питання поновлення договорів оренди землі у зв'язку із відсутністю необхідних документів та наявністю кримінального провадження неможливо.
2.18. У подальшому на виконання пункту 6 укладених договорів оренди землі позивач 09.10.2017 звернувся до відповідача із заявами (зареєстрованими за № 8175, № 8176) про внесення на розгляд сесії міської ради питання щодо поновлення договорів оренди земельних ділянок, кадастрові номери 1810136600:01:007:0021 та 1810136600:01:007:0022. До цих заяв додав комплект документів, відповідно до опису для проведення реєстрації продовження дії двох договорів оренди земельних ділянок.
2.19. Однак відповіді на ці заяви відповідач не надав, рішення про поновлення чи відмову у поновленні договорів оренди земельних ділянок не прийняв.
2.20. 12.03.2018 на адресу міського голови Сухомліна С. І. позивач направив лист № 068-18, в якому зазначив, що станом на 12.03.2018 у нього відсутня інформація щодо проведення відповідних реєстраційних дій стосовно поданих ним раніше заяв № 8175 та № 8176. Також повідомив, що після закінчення строку дії договору оренди БМПП "Сприяння" продовжує користуватися двома земельними ділянками комунальної форми власності, кадастрові номери 1810136600:01:007:0021 та 1810136600:01:007:0022, сумлінно виконує взяті на себе зобов'язання, а також що на його адресу не надходило повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні двох договорів оренди земельних ділянок.
2.21. У листі від 04.04.2018 № 15/2591 Виконавчий комітет Житомирської міської ради повідомив позивачеві, що відповідно до статті 12 Земельного кодексу України питання щодо поновлення договорів оренди земельних ділянок по проїзду Ожиновому 4, 6, 8, 10, 16, 18, 20 та проїзду Галичському 17, 19, 21 в м. Житомирі має розглядати сесія міської ради. Після прийняття відповідного рішення позивачеві буде необхідно отримати витяг із рішення у Центрі надання адміністративних послуг Житомирської міської ради.
2.22. У листах від 03.09.2018 № 2417/11, № 2416/11 Департамент містобудування та земельних відносин Житомирської міської ради повідомив позивачеві, що 13.08.2018 на сайті Житомирської міської ради опубліковано проєкт рішення "Про поновлення договорів оренди землі юридичним особам", де у пунктах 1 та 2 зазначено питання поновлення договорів оренди землі по пров. Ожиновому 4, 6, 8, 10, 16, 18, 20 та проїзду Галичському 17, 19, 21 в м. Житомирі.
2.23. 05.09.2018 у листі № 169-18 БМПП "Сприяння" знову звернулося до міського голови Сухомлина С. І. та наголосило, що вже понад десять місяців на розгляді міської ради перебуває звернення БМПП "Сприяння" про продовження дії двох договорів оренди земельних ділянок. Із цим листом позивач направив дві додаткові угоди про поновлення договорів оренди землі на тих самих умовах з проханням підписати їх і передати для державної реєстрації в установленому законом порядку.
2.24. У листі від 13.09.2018 № 2472/11 Департамент містобудування та земельних відносин Житомирської міської ради повторно повідомив позивачеві, що 13.08.2018 на сайті Житомирської міської ради опубліковано проєкт рішення "Про поновлення договорів оренди землі юридичним особам", де у пунктах 1 та 2 зазначено питання поновлення договорів оренди землі по пров. Ожиновому 4, 6, 8, 10, 16, 18, 20 та проїзду Галичському 17, 19, 21 в м. Житомирі. Після прийняття відповідного рішення позивачеві необхідно отримати витяг з рішення в Центрі надання адміністративних послуг Житомирської міської ради.
2.25. 13.09.2018 БМПП "Сприяння" звернулося до Господарського суду із цим позовом.
3. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
3.1. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 18.06.2019 (суддя Маріщенко Л. О.) позов задоволено, визнано укладеними додаткові угоди до договорів оренди від 10.12.2012 у відповідних редакціях.
3.2. Рішення суду мотивовано тим, що позивач належним чином продовжує виконувати свої обов'язки за договорами оренди землі після закінчення строку їх дії, позивач вчасно звернувся до відповідача з листом повідомленням про поновлення строку дії договорів оренди, до листа повідомлення було додано проекти додаткових угод, у матеріалах справи відсутні докази відмови орендодавця у поновленні договору у встановлений законодавством місячний строк.
Суд першої інстанції наголосив, що саме відповідач порушив процедуру реалізації позивачем права на поновлення договору, передбачену у частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
3.3. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 25.09.2019 (колегія суддів у складі: Гудак А. В., Олексюк Г. Є., Філіпов Т. Л.) рішення суду першої інстанції залишено без змін.
4. Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги
4.1. Житомирська міська рада у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, прийняти нове рішення, яким в позові відмовити. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
4.2. Скаржник наголошує, що позивачем було ініційовано вчинення дій, спрямованих на поновлення договору в межах процедури, передбаченої частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", що виключає у подальшому можливість поновлення договору оренди земельної ділянки на підставі частини 6 зазначеної статті Закону, оскільки у разі недосягнення згоди за вже розпочатою процедурою відповідно до частини 5 цієї статті переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
4.3. Представник відповідача у судовому засіданні підтримав вимоги, викладені у касаційній скарзі.
5. Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
5.1. БМПП "Сприяння" у відзиві просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення та постанову попередніх судових інстанцій - без змін. Заявник наголошує, що відповідач у передбачений законодавством термін не надіслав заперечень щодо поновлення строку дії договорів ні за частинами 1-5, ні за частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
5.2. Представник БМПП "Сприяння" у судовому засіданні заперечив проти задоволення вимог касаційної скарги.
6. Позиція Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
6.1. Відповідно до частин 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
6.2. Переглянувши судові рішення у касаційному порядку на підставі встановлених фактичних обставин справи, враховуючи визначені у ГПК України межі такого перегляду, суд касаційної інстанції виходить із такого.
6.3. За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
6.4. Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а у статті 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
6.5. У статті 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами за умови дотримання порядку, визначеного частинами 1- 5 цієї норми, так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
6.6. Отже, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" містить дві різні правові конструкції, а зміст права, підстави і обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до частин 1- 5 зазначеної статті, не є тотожними змісту та підставам захисту його права, яке виникає згідно з частиною 6 цієї норми.
6.7. Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).
6.8. Суть поновлення договору оренди за змістом частини 6 статті 33 зазначеного Закону полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.
6.9. Такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Орендодавець має право заперечити стосовно поновлення договору згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.
6.10. Аналіз зазначених положень чинного законодавства дає підстави вважати, що у цьому разі закон також вимагає обов'язкового укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у місячний строк (частина 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
6.11. Судами встановлено, що після закінчення строку дії договору оренди землі від 10.12.2012, зареєстрованого 10.12.2012 за № 181010004000430 та договору оренди землі від 10.12.2012 зареєстрованого 10.12.2012 за №181010004000429, БМПП "Сприяння" продовжує користуватися земельними ділянками та сплачувати орендну плату, що підтверджується наявними у матеріалах справи копіями платіжних доручень. При цьому жодних заперечень щодо поновлення договору протягом місяця після закінчення строку його дії Житомирська міська рада також не висловила. Слід зауважити, що таких заперечень не було надано і до закінчення строків дії договорів оренди.
6.12. Враховуючи, що орендар (позивач) належно виконує обов'язки за договором оренди землі, продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і протягом одного місяця після закінчення строку договору немає листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, суди дійшли правильного висновку про наявність підстав для задоволення позову, тобто про визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
6.13. Посилання скаржника на рішення Житомирської міської ради № 1144 "Про поновлення договорів оренди землі юридичним особам", згідно з яким було відмовлено позивачеві в поновленні договорів оренди землі за адресами: м. Житомир, пров. Ожиновий 4, 6, 8, 10, 16, 18, 20 та проїзд Галичський 17, 19, 21 не може бути взято до уваги, оскільки, як правильно встановлено судом апеляційної інстанції, це рішення прийнято 27.09.2018, тобто після подання позивачем 13.09.2018 позову щодо визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди землі від 10.12.2012, зареєстрованого 10.12.2012 за № 181010004000430, та від 10.12.2012, зареєстрованого 10.12.2012 за № 181010004000429.
6.14. Твердження скаржника про неврахування судами правової позиції, висловленої у постанові Верховного Суду від 19.03.2019 у справі № 908/2484/17 стосовно того, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" містить дві правові конструкції, а зміст права, підстави і обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до частин 1-5 зазначеної статті, не є тотожним змісту та підставам захисту його права, яке виникає згідно з частиною 6 цієї статті, є помилковим. Так, з матеріалів справи вбачається, що підставою позову БМПП "Сприяння" зазначено частину 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", і саме у контексті цієї норми права суди розглянули спір, досліджуючи обставини та встановлюючи факти, які підлягали встановленню саме щодо можливості поновлення договорів на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", зокрема відповідність положень додаткових угод положенням договорів оренди, належність виконання орендарем своїх зобов'язань за договорами, користування орендарем земельними ділянками після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування.
6.15. Не може бути взято до уваги також і посилання на постанову Верховного Суду від 22.02.2018 у справі № 912/686/17, оскільки обставини, покладені в основу судового рішення у цій справі, є відмінними від обставин даної справи. У постанові у справі № 912/686/17 зазначено, що поновлення договору оренди земельної ділянки на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" з укладенням додаткової угоди до нього можливе у разі, якщо між сторонами не існувало процедури його поновлення на підставі частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"; обставини звернення позивача до відповідача з відповідною заявою та додатковою угодою відповідно до вимог частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" вже були досліджені у межах іншої справи № 912/4396/16. При цьому під час розгляду справи № 912/4396/16 було встановлено, що відповідач не погодив позивачеві змінених цією особою істотних умов договору - строк дії договору - 7 років та орендної плати в розмірі 8 % нормативної грошової оцінки землі.
У справі № 906/790/18 судами не встановлено обставин звернення орендаря із пропозицією до орендодавця про поновлення договорів на інших, відмінних від договорів оренди умовах. При цьому на звернення орендаря про поновлення договорів на тих самих умовах, подані до закінчення строку дії договору, орендодавцем заперечень не надано, у зв'язку з чим суд апеляційної інстанції правильно зазначив, що процедуру поновлення договорів на підставі частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" не було розпочато.
6.16. З огляду на викладене колегія суддів вважає, що рішення та постанову попередніх судових інстанцій прийнято відповідно до норм чинного законодавства.
7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
7.1. Відповідно до статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
7.2. Рішення та постанову попередніх судових інстанцій прийнято відповідно до норм чинного законодавства і має бути залишено без змін.
8. Судові витрати
8.1. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду
1. Касаційну скаргу Житомирської міської ради залишити без задоволення.
2. Постанову Північно - західного апеляційного господарського суду від 25.09.2019 та рішення Господарського суду Житомирської області від 18.06.2019 у справі № 906/790/18 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Суддя Є. Краснов
Суддя І. Кушнір
Суддя С. Могил