18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 31-21-49, inbox@ck.arbitr.gov.ua
10 лютого 2020 року м. Черкаси справа № 925/888/19
Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді Спаських Н.М., із секретарем судового засідання Буднік А.М., за участі представників сторін:
від позивача: не з'явився;
від відповідача: Слуцька В.С. - директор;
від третьої особи: Слинько М.Г. - за довіреністю;
за участі прокурора Бутар В.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи за позовом Приватного підприємства "КОС" (м. Черкаси) до Комунального підприємства "Кінотеатр "Україна" Черкаської міської ради (м. Черкаси) про внесення змін до договору
Заявлено позов про внесення з 27.03.2019 змін до договору оренди № 8 від 19.04.2016, укладеного між Комунальним підприємством "Кінотеатр "Україна" Черкаської міської ради та Приватним підприємством "КОС", шляхом викладення договору оренди в новій редакції, вказаній позивачем у прохальній частині позову.
Справа розглядається за правилами загального позовного провадження.
Ухвалою від 10.10.2019 залучено до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору Черкаську міську раду.
Ухвалою від 29.11.2019 залучено до часті у справі прокуратуру Черкаської області для захисту інтересів держави в особі Черкаської міської ради.
В судовому засіданні позивач позовні вимоги підтримав та просив суд їх задовольнити.
Відповідач проти задоволення позовних вимог заперечує, зокрема, через безпідставність та необґрунтованість позовних вимог, припинення строку дії договору оренди № 8 на час подачі позову, невідповідність спірного договору типовому договору, затвердженому Черкаською міською радою, непроведення нової оцінки орендованого ма йна позивачем, про що було надано відзив на позов ( а.с. 37 -41).
Третя особа підтримує точку зору відповідача у справі.
Прокурор вважає, що позов не підлягає до задоволення.
Відповідно до ст. 240 ГПК України у судовому засіданні 10.02.2020 проголошено вступну та резолютивну частини рішення суду.
У відповідності до ст. ст. 13, 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
З'ясувавши обставини справи та перевіривши їх доказами в їх сукупності, заслухавши доводи і пояснення учасників справи, суд вважає, що позов не підлягає до задоволення, виходячи з такого:
У відповідності до положень ч. 2-4 ст. 188 Господарського Кодексу України, сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Даною нормою позивач обґрунтовує своє право на судове вирішення спору між сторонами щодо внесення змін до договору оренди № 8 від 29.04.2016 шляхом викладення його в новій редакції.
З пояснень представників сторін судом з'ясовано, що в даний час господарським судом Черкаської області розглядається справа № 925/773/19 з вимогою, зокрема, про визнання недійсним договору оренди №8 від 29.04.2016р., укладеного між комунальним підприємством “Кінотеатр “Україна” Черкаської міської ради та приватним підприємством “КОС”. Розгляд справи не завершено.
Суд не задовольнив клопотання про зупинення провадження у справі № 925/888/19 до часу розгляду справи № 925/773/19 через відсутність для цього обґрунтованих підстав.
З матеріалів справи вбачається, що 29.04.2016 між комунальним підприємством "Кінотеатр Україна" (далі - Орендодавець, відповідача по справі) та приватним підприємством "КОС" (далі- Орендар, повивач по справі) було укладено договір оренди об'єкта нерухомого майна № 8 (а.с. 11-14), у відповідності до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно у задовільному стані - нежитлове приміщення (далі - об'єкт), що належить до міської комунальної власності на підставі свідоцтва про державну власність, загальною площею 356,4 кв.м. (18-14,7 кв.м., 24-52,7 кв.м., 25-6,2 кв.м., 27-217,9 кв.м. без літери - 132,6 кв.м. (відкритий майданчик), 23-5,2 кв.м., 22-8,3 кв.м., 21- 3,8 кв. м), площа приміщень загального користування 15, 19-5 кв.м., розміщене за адресою: м. Черкаси, вул. Смілянська, 21, що перебуває на балансі КП «Кінотеатр «Україна» Черкаської міської ради, балансова вартість 90715,00 гривень станом на 29 квітня 2016 року, вартість згідно експортної оцінки 736590,00 грн. ( п. 1.1. договору).
Орендар вступає у строкове платне користування майном у термін вказаний у Договорі одночасно із підписанням сторонами Договору та акту прийому-передачі вказаного об'єкта (Додаток №2), який є невід'ємною частиною Договору і відображає санітарно-технічний стан Об'єкта ( п. 2.1. договору) .
Об'єкт вважається переданим в оренду з моменту підписання Акту, зазначеного п. 2.1 договору (п.2.2. договору).
29.04.2016 між сторонами у справі підписано акт ( а.с. 15) за умовами якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування (оренду) Об'єкт оренди, а саме: Об'єкт оренди, загальною площею 356,4 кв.м., що знаходиться за адресою: вул. Смілянська, 21, м. Черкаси.
Договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє з 1 травня 2016 року по 31 березня 2019 року включно ( п. 10.1 договору).
Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Договір оренди є консенсуальним, тобто вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди у належній формі, оплатним, двостороннім та строковим.
Згідно ч.1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст.525 Цивільного кодексу України).
Пунктом 10.13 договору оренди № 8 від 29.04.2016 його сторонами погоджено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну мов договору протягом 1 місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
З матеріалів справи вбачається, що ще до закінчення строку дії договору оренди відповідачем на адресу позивача було направлено листа від 30.11.2018 № 101 ( а.с. 42) в якому відповідач наполягає на внесенні зміни до договору з метою його уточнення в частині деяких істотних умов для проведення їх у повну відповідність до Типового договору. До листа прикладено додаткову угоду № 1 (а.с. 43) з пропозиціями щодо зміни п. 7.2.2. договору про порядок передачі частини орендованого приміщення в суборенду.
Відповідач пропонував таку нову редакцію п. 7.2.2. договору оренди:
-Орендар має право передавати частину об'єкта в суборенду (не більше 25% від загальної площі) за договорами, погодженими з Орендодавцем, згідно положень ст. 10 та ст. 22 Закону «Про оренду державного та комунального майна». Надавати копії договорів суборенди. Якщо плата за суборенду перевищує орендну плату, Орендар зобов'язується цю різницю перерахувати на рахунок Орендодавця для дотримання ч. 3 ст. 22 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна».
22.12.2018 відповідачем на адресу позивача повернуто додаткову угоду № 1 від 30.11.2018 та протокол розбіжностей до неї (а.с. 45,46) з такими умовами:
- пункт 7.2.2 «Передавати частину Об'єкта в суборенду (не більше 25% від орендованої площі) за договорами, згідно положень ст. 10 та ст. 22 Закону «Про оренду державного та комунального майна». Надавати копії договорів суборенди. Якщо плата за суборенду перевищує орендну плату, Орендар зобов'язується перераховувати цю різницю в строки погоджені сторонами та в порядку встановленому ст. 22 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна»;
- пункт 10.13 «У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов Договору за три місяця до закінчення терміну дії Договору він вважається продовжений на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені Договором.»
11.01.2019 відповідачем направлено позивачу пропозицію № 9 (а.с. 48-49) по врегулюванню розбіжностей у додатковій угоді № 1 від 30.11.2018 по договору оренди № 8 від 29.04.2016 в якій відповідач вказав, що для внесення змін до п. 10.13 договору оренди немає жодних підстав, підписання протоколу розбіжностей є неможливим, а запропоновані відповідачем зміни у додатковій угоді № 1 від 30.11.2018 навпаки відповідають чинному законодавству, тому повинні бути врегульовані сторонами у найкоротші терміни, але не пізніше 15 січня 2019 року.
Через недосягнення згоди в питанні внесення змін до договору оренди згідно запропонованої відповідачем додаткової угоди № 1 від 30.11.2018, відповідачем 16.01.2019 подано до господарського суду Черкаської області позовну заяву № 15 про зобов'язання приватного підприємства "КОС" укласти додаткову угоду № 1 до договору оренди об'єкта нерухомого майна № 8 від 29.04.2016 (а.с. 51).
Рішенням господарського суду Черкаської області від 05.07.2019 по справі № 925/84/19 за позовом комунального підприємства “Кінотеатр Україна” до приватного підприємства “КОС” про спонукання до дій в задоволенні позову відмовлено повністю. Рішення набрало законної сили.
У справі № 925/84/19 суд прийшов до висновку, що протокол розбіжностей в частині п. 10.13 не передавався на розгляд суду. Отже, оскільки позивачем не оскаржено зміст п. 10.13 зазначеного у протоколі розбіжностей, то у відповідності до норм ст. 181 ГК України вважається, що сторони врегулювали вказану розбіжність. Враховуючи відсутність заяви про припинення умов Договору за три місяця до закінчення терміну дії Договору, договір продовжено на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені Договором. Оскільки, п. 10.1 строк оренди складає 2 роки 11 місяців, то договір продовжено до 28 лютого 2022 року.
В справі № 925/888/19 відповідач заперечує проти того, що можна вважати узгодженим п. 10.13. договору оренди № 8 від 29.04.2016 року в новій редакції і доводить, що позивачу з боку відповідача було завчасно направлено повідомлення про припинення договору оренди між сторонами і про відсутність згоди продовження його на новий строк.
З приводу висновків суду у справі № 925/84/19 судом встановлено таке:
У відповідності до ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
В той же час, передбачене приписами статті 75 ГПК України звільнення від доказування не має абсолютного характеру і не може сприйматись судом як неможливість спростування під час судового розгляду обставин, які зазначені в іншому судовому рішенні. В ГПК України не вказано, що господарський суд повинен сприймати як обов'язкові висновки щодо фактичних обставин справи, наведені у чинних судових рішеннях з інших адміністративних, цивільних чи господарських справ.
У постанові Великої Палати ВС від 10.12.2019 по справі № 925/698/16 викладено правову позицію про те, що преюдиціальне значення у справі надається обставинам, встановленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдицію утворюють виключно ті обставини, які безпосередньо досліджувались і встановлювались судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиціальні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи.
При вирішенні спору у справі № 925/888/19 суд надає таку правову оцінку обставинам справи стосовно узгодження чи неузгодження сторонами нової редакції п. 10.13 договору оренди № 8 від 29.04.2016, виходячи з наявних у справі доказів:
За первісною редакцією цього пункту договору -- у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов Договору протягом одного місяця після закінчення терміну дії Договору він вважається продовжений на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені Договором.
Відповідач наполягає, що запропоновані ним зміни до п. 10.13 договору про те, що заяву про припинення договору слід подавати за три місяці до закінчення терміну дії договору (протокол розбіжностей (а.с. 46), слід вважати такими, що узгоджені та прийняті сторонами, оскільки після ознайомлення із протоколом розбіжностей відповідачем у справі було подано до суду (позовна заява а.с. 51) лише спір стосовно нової редакції п. 7.2.2. договору оренди між сторонами згідно додаткової угоди № 1 від 30.11.2018 (а.с. 43).
Відповідач посилається на норму ч. 7 ст. 181 ГК України (про загальний порядок укладання господарських договорів) --- якщо сторона, яка одержала протокол розбіжностей щодо умов договору, заснованого на державному замовленні або такого, укладення якого є обов'язковим для сторін на підставі закону, або сторона - виконавець за договором, що в установленому порядку визнаний монополістом на певному ринку товарів (робіт, послуг), яка одержала протокол розбіжностей, не передасть у зазначений двадцятиденний строк до суду розбіжності, що залишилися неврегульованими, то пропозиції другої сторони вважаються прийнятими.
Однак у даному випадку сторони укладали не новий договір, а узгоджували внесення змін до пунктів 7.2.2. та 10.13. договору (за доводами позивача).
Дане питання врегульовано ст. 188 ГК України про порядок зміни та розірвання господарських договорів, а тому не потребує застосування по аналогії (як стверджує позивач) ст. 181 ГК України (про загальний порядок укладання господарських договорів) із застосуванням наслідків по протоколу розбіжностей.
Включення до протоколу розбіжностей нової редакції п. 10.13. договору оренди (а.с. 46), про який не йшла мова у проекті додаткової угоди від 30.11.2018 (а.с. 43) фактично є новою пропозицією позивача до відповідача про зміну умов договору, на яку відповідач не дав згоди, а позивач це питання не врегулював в суді. Натомість позивач помилково вважає за можливе в даному випадку застосувати ч. 7 ст. 181 ГК України про протокол розбіжностей при укладенні нового договору, яка правовідносин сторін не регулює.
У відповідності до п. 10.5 та 10.6. договору оренди № 8 від 29.04.2016, якщо інше прямо не передбачено чим договором або чинним законодавством України, зміни у цей договір можуть бути внесені тільки за письмовою домовленістю сторін, яка оформляється додатковою угодою до даного договору. Зміни у цей договір набирають чинності з моменту належного оформлення сторонами відповідної додаткової угоди до цього договору, якщо інше не встановлено в самій додатковій угоді, у цьому договорі, у чинному законодавстві України.
Вказані умови договору узгоджені сторонами як істотні і повинні ними дотримуватися.
Як передбачено п. 10.1. договору оренди № 8 від 29.04.2016, договір діє до 31 березня 2019 року включно.
Сторонами не надано суду доказів, що в п. 10.13 договору оренди за спільною згодою сторін було внесено зміни про встановлення тримісячного строку до закінчення терміну дії договору для направлення заяви про припинення або зміну умов договору і такі зміни оформлено додатковою угодою.
Отже у справі немає належних і допустимих доказів того, що сторони за спільною згодою змінили редакцію п. 10.13. договору оренди № 8 від 29.04.2016 до часу закінчення його дії.
Доводи позивача про те, що така зміна відбулася на підставі протоколу розбіжностей (а.с. 46) у відповідності до ч. 7 ст. 181 ГК України суд відхиляє, оскільки дана норма правовідносин сторін не регулює (стосується процедури укладення нового договору), а договір оренди № 8 між сторонами вимагає саме укладення додаткової угоди про зміни до договору.
Внесення змін до п. 10.13. договору № 8 в судовому порядку у відповідності до ч. 4 ст. 188 ГК України позивач не ініціював.
З цих підстав слід вважати, що договір оренди між сторонами № 8 від 29.04.2016 припинив свою дію 01 квітня 2019, бо відповідач належним чином повідомив позивача про відсутність згоди на продовження його дії на новий строк.
З матеріалів справи вбачається, що 21.02.2019 відповідачем на адресу позивача було направлено лист № 26 (а.с. 64-66) про те, що термін дії договору оренди № 8 від 29.04.2016 закінчується 31.03.2019 і що орендовані площі на тих же умовах в оренду передаватися не будуть.
16.04.2019 за № 47 відповідач направив позивачу повідомлення про припинення договору оренди об'єкта нерухомого майна № 8 від 29.04.2016 (а.с. 70, 66) з пропозицію скласти акт повернення майна. Дане повідомлення направлено відповідачем позивачу у місячний термін після завершення строку дії договору оренди № 8, як передбачено первісною редакцією п. 10.13 договору оренди.
Отже відповідачем дотримано всі істотні умови договору оренди № 8 від 29.04.2016 з приводу припинення дії вказаного договору і тому слід вважати що свою дію договір припинив 01 квітня 2019.
Відповідно до п. 10.3 договору оренди, договір оренди припиняється в разі:
- закінчення строку, на який було укладено;
- приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря);
- банкрутства орендаря;
- загибелі об'єкта оренди;
- ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.
Якщо дію договору припинено 01.04.2019, то це унеможливлює внесення до нього змін (як просить позивач у позові від 24.07.2019) шляхом викладення договору оренди в новій редакції, датованій 27 березня 2019 року.
Крім того, відповідач слушно заперечує проти викладення договору в новій редакції за заявленими позовними вимогами, оскільки у відповідності до положень ст. 11 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" 1992 року та положень ч. 8 ст.18 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" 2019 року (вводиться в дію з 01.02.2020) для продовження (поновлення) договору оренди орендар зобов'язаний надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт.
Доказів про проведення оцінки орендованого майна та подання її відповідачу з боку позивача суду не надано.
Оскільки за позовними вимогами позивач просить внести зміни до договору оренди № 8 від 29.04.2016 виклавши його в новій редакції, де, зокрема, по розміру орендованої площі змінюється об'єкт оренди, уточнюється цільове призначення використання майна по п. 1.3. договору, вводяться нові положення про наслідки поліпшення майна за результатом ремонту, скасовується штраф за порушення умов договору, то слід вважати, що позивач просить укласти новий договір оренди нерухомого майна.
Для укладення нового договору Законом України "Про оренду державного та комунального майна" 2019 року (вводиться в дію з 01.02.2020), який вже є чинним на час прийняття рішення у справі, передбачено проведення аукціону.
Частиною 4 ст. 284 ГК України встановлено, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Судом встановлено, що договір оренди об'єкта нерухомого майна № 8 від 29.04.2016 припинив свою дію 01.04.2019, бо протягом місяця після закінчення строку дії договору відповідач належним чином попередив позивача про припинення дії договору і про відсутність згоди на його поновлення на той же строк.
Попередньо сторонами у належний спосіб та у відповідності до вимог чинного законодавства не було досягнуто згоди про зміну п. 10.13 договору оренди № 8 про необхідність попередження Орендодавцем Орендаря за три місяці до закінчення строку дії договору про припинення його дії.
Припинення дії договору між сторонами 01 квітня 2019 унеможливлює внесення до нього змін за рішенням суду за позовом від 24.07.2019.
Згідно з ч. 1 ст. 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
З цих підстав та з урахування всіх викладених обставин, позов до задоволення не підлягає.
У відповідності до ст. 129 ГПК України при відмові в позові судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст. 238, 240 ГПК України, -
У позові відмовити повністю.
Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України.
Рішення може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду протягом 20 днів.
Повне судове рішення складено 19 лютого 2020
Суддя Н.М. Спаських