ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
10 лютого 2020 року м. ОдесаСправа № 916/3672/16
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Принцевської Н.М.;
суддів: Колоколова С.І., Ярош А.І.;
(Південно-західний апеляційний господарський суд, м.Одеса, проспект Шевченка, 29)
Секретар судового засідання Соловйова Д.В.;
За участю представників сторін:
Від Тузлівської сільської ради Татарбунарського району Одеської області - Антоневський Ю.Ф., ордер серія ВН № 1003608, від 13.01.20;
від Дочірнього підприємства "Пансіонат "Енергетик" Приватного підприємства "Юридично-консалтингова компанія "Аргумент Плюс" - не з'явився;
розглянувши апеляційну скаргу Дочірнього підприємства "Пансіонат "Енергетик" Приватного підприємства "Юридично-консалтингова компанія "Аргумент Плюс"
на рішення Господарського суду Одеської області від 15.11.2019
по справі №916/3672/16
за позовом Тузлівської сільської ради Татарбунарського району Одеської області
до Дочірнього підприємства "Пансіонат "Енергетик" Приватного підприємства "Юридично-консалтингова компанія "Аргумент Плюс"
про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення суми
та за зустрічним позовом Дочірнього підприємства "Пансіонат "Енергетик" Приватного підприємства "Юридично-консалтингова компанія "Аргумент Плюс"
до Тузлівської сільської ради Татарбунарського району Одеської області
про визнання угоди до договору недійсною
(головуючий суддя першої інстанції: Рога Н.В; судді: Лічман Л.В., Невінгловська Ю.М., дата та місце ухвалення рішення: 15.11.2019 року, Господарський суд Одеської області, м.Одеса, проспект Шевченка, 29)
В грудні 2016 року Тузлівська сільська рада Татарбунарського району Одеської області, звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Дочірнього підприємства "Пансіонат "Енергетик" Приватного підприємства "Юридично-консалтингова компанія "Аргумент Плюс" (далі - ДП "Пансіонат "Енергетик") про стягнення заборгованості по орендній платі у розмірі 399 308 грн. 42 коп. та розірвання договору оренди земельної ділянки загальною площею 1,935 га від 13.08.2007 з усіма додатковими угодами до нього.
09 березня 2017 позивач надав до місцевого господарського суду заяву про збільшення позовних вимог, відповідно до якої просить суд стягнути з відповідача заборгованість по орендній платі у розмірі 470 219 грн. 82 коп. та розірвати договір оренди земельної ділянки загальною площею 1,935 га, розташованої на землях Тузлівської сільської ради Татарбунарського району Одеської області, який укладено 13.08.2007 між Тузлівською сільською радою та ДП «Пансіонат Енергетик» ВАТ «Львівтеп», з усіма додатковими угодами до нього.
В обґрунтування первісного позову Тузлівська сільська рада Татарбунарського району Одеської області зазначала про невиконання Орендарем своїх зобов'язань за укладеним між сторонами договором щодо своєчасної та у повному обсязі сплати орендної плати. Позивач вважав порушенням своїх прав та охоронюваних законом інтересів, у зв'язку з чим звернувся до суду першої інстанції за захистом та просив суд першої інстанції стягнути з ДП "Пансіонат "Енергетик" заборгованість по орендній платі за землю у розмірі 470 219 грн. 82 коп.
Крім того, враховуючи порушення ДП "Пансіонат "Енергетик" істотних умов Договору, а саме здійснення відповідачем самовільного будівництва, що на думку позивача, є використанням земельної ділянки не за цільовим призначенням та несплату орендної плати, Тузлівська сільська рада Татарбунарського району Одеської області просила суд розірвати Договір оренди земельної ділянки від 13.08.2007, який укладено між ДП "Пансіонат "Енергетик" ВАТ "Львівтеп" та Тузлівською сільською радою з усіма додатковими угодами до нього, а також стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати за землю у розмірі 470 219 грн 82 коп., нараховану за період 2014-2016 років (згідно заяви про збільшення позовних вимог від 09.03.2017 вх№2-1371/17).
У вересні 2017 року до Господарського суду Одеської області звернулось ДП "Пансіонат "Енергетик" з зустрічною позовною заявою до Тузлівської сільської ради Татарбунарського району Одеської області про внесення змін до угоди від 20.03.2014.
13 жовтня 2017 до суду першої інстанції від ДП «Пансіонат Енергетик» надійшли уточнення зустрічного позову, згідно яких позивач за зустрічним позовом просить сул визнати недійсною угоду до договору оренди земельної ділянки від 20.03.2014 та визначити правові наслідки недійсності.
В уточненій зустрічній позовній заяві ДП "Пансіонат "Енергетик" зазначає, що Угоду від 20.03.2014 було укладено під впливом обману, адже, при укладанні зазначеної Угоди представнику Орендаря не було надано можливості перевірити правильність нарахування орендної плати, розрахованої як 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням регуляторного акту Тузлівської сільської ради, адже не було повідомлено про коефіцієнти, встановлені цим регуляторним актом.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 15.11.2019 (головуючий суддя першої інстанції: Рога Н.В; судді: Лічман Л.В., Невінгловська Ю.М.) задоволено позовну заяву Тузлівської сільської ради Татарбунарського району Одеської області; стягнуто з Дочірнього підприємства "Пансіонат "Енергетик" Приватного підприємства "Юридично-консалтингова компанія "Аргумент Плюс" на користь Тузлівської сільської ради Татарбунарського району Одеської області заборгованість по орендній платі у сумі 470 219 грн. 82 коп., витрати по сплаті судового збору у сумі 8 431 грн. 30 коп.; розірвано Договір оренди земельної ділянки, укладений 13.08.2007 між Тузлівською сільською радою та ДП «Пансіонат Енергетик» ВАТ «Львівтеп» щодо земельної ділянки загальною площею 1,935 га, розташованої на землях Тузлівської сільської ради Татарбунарського району Одеської області, з урахуванням додаткових угод до нього; у задоволенні зустрічного позову Дочірнього підприємства "Пансіонат "Енергетик" Приватного підприємства "Юридично-консалтингова компанія "Аргумент Плюс" до Тузлівської сільської ради Татарбунарського району Одеської області про визнання недійсною Угоди від 20.03.2014 до Договору оренди земельної ділянки від 13.08.2007 відмовлено.
В оскаржуваному рішенні суд першої інстанції зазначив про відсутність підстав для визнання недійною Угоди від 20.03.2014 як такої, що укладена з порушенням норм чинного законодавства.
Щодо посилання позивача за зустрічним позовом як на підставу визнання Угоди недійсною на укладення її під впливом обману з урахуванням того, що при укладанні зазначеної Угоди представнику Орендаря не було надано можливості перевірити правильність нарахування орендної плати, розрахованої як 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням регуляторного акту Тузлівської сільської ради, адже не було повідомлено про коефіцієнти, встановлені цим регуляторним актом, суд першої інстанції у своєму рішенні зазначив наступне.
Судом зроблено висновок, що ДП “Пансіонат “Енергетик” не доведено наявність умислу в діях Тузлівської сільської ради, як не доведено і сам факт обману.
З урахуванням всього викладеного, місцевий господарський суд дійшов висновку про відсутність підстав для визнання недійсною Угоди від 20.03.2014 до Договору оренди земельної ділянки від 13.08.2007.
Суд першої інстанції дійшов висновку, що позивачем за первісним позовом вірно встановлено розмір орендної плати за землю для ДП “Пансіонат “Енергетик” з урахуванням положень Договору оренди земельної ділянки від 23.08.2007, угод до нього та чинного законодавства, а заперечення ДП «Пансіонат «Енергетик» з цього приводу є безпідставними.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду першої інстанції, ДП «Пансіонат «Енергетик» звернулось до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Одеської області від 15.11.2019 по даній справі скасувати та прийняти нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог Тузлівської сільської ради Татарбунарського району Одеської області в повному обсязі та задовольнити зустрічну позовну заяву ДП «Пансіонат «Енергетик».
Апелянт вважає, що судом першої інстанції не було повно та всебічно з'ясовано обставини справи, що призвело до неправильних висновків суду та вирішення справи по суті, що є підставою для його скасування.
Заявник апеляційної скарги зазначає, що судом не було враховано те, що укладення угоди від 20.03.2014 було здійснено директором ДП «Пансіонат «Енергетик» з перевищенням повноважень, що свідчить про недійсність такого правочину, що виключає існування вказаної позивачем заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.08.20007.
Апелянт вважає, що директор ДП «Пансіонат «Енергетик» відповідно до положень Статуту не мав повноважень на укладення з Тузлівською сільською радою договору, згідно з яким загальна сума орендної плати на 2014 рік становить 146 982,20 грн.
Крім того, на думку апелянта відсутні підстави для стягнення з нього заборгованості з орендної плати, а отже підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.08.2007 немає.
Також відповідач за первісним позовом вважає, що позивачем не було доведено та надано відповідних доказів на підтвердження того, що сторони вносили зміни до умов договорів в частині визначення розміру орендної плати відповідно до зміненої нормативно-грошової оцінки. Первісний позивач зазначає, що між позивачем та відповідачем було укладено угоду від 20.03.2014 до Договору оренди земельної ділянки від 13.08.2007, однак жодних доказів реєстрації вказаної угоди в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та інших речових прав первісний позивач не надав.
Заявник апеляційної скарги вважає, що угода від 20.03.2014 до Договору оренди земельної ділянки від 13.08.2007 у встановленому законом порядку зареєстрована не була, а отже зобов'язання щодо сплати орендної плати на умовах угоди від 20.03.2014 у ДП «Пансіонат «Енергетик» не виникло, і як наслідок, істотне порушення умов угоди відсутнє, що виключає можливість розірвання Договору в судовому порядку.
Також на переконання апелянта, судом першої інстанції не було враховано той факт, що на орендованій земельній ділянці знаходиться нерухоме майно відповідача, яке належить йому на праві власності, а отже в разі розірвання договору оренди земельної ділянки Тузлівська сільська рада не зможе надати вказану земельну ділянку іншим суб'єктам, що призведе до того, що орендна плата за користування земельною ділянкою взагалі не буде потрапляти до бюджету, що спричинить збитки територіальній громаді.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.12.2019 відкрито апеляційне провадження по справі №916/3672/16 за апеляційною скаргою ДП "Пансіонат "Енергетик" на рішення Господарського суду Одеської області від 15.11.2019, встановлено строк учасникам справи для подання відзиву на апеляційну скаргу та інших заяв та клопотань протягом 5 днів з дня вручення ухвали про відкриття апеляційного провадження у справі.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.12.2019 розгляд справи №916/3672/16 призначено на 10.02.2020.
14.01.2020 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Тузлівської сільської ради Татарбунарського району Одеської області надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому позивач за первісним позовом не погоджується з доводами апеляційної скарги, просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а скаргу - без задоволення.
В судовому засіданні представник Тузлівської сільської ради Татарбунарського району Одеської області підтримав доводи та вимоги, викладені у відзиві на апеляційну скаргу. Представник відповідача за первісним позовом в судове засідання не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.
Відповідно до положень п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Також, відповідно до рішень Європейського суду з прав людини, що набули статусу остаточного, зокрема "Іззетов проти України", "Пискал проти України", "Майстер проти України", "Субот проти України", "Крюков проти України", "Крат проти України", "Сокор проти України", "Кобченко проти України", "Шульга проти України", "Лагун проти України", "Буряк проти України", "ТОВ "ФПК "ГРОСС" проти України", "Гержик проти України" суду потрібно дотримуватись розумного строку для судового провадження.
Розумним, зокрема, вважається строк, що є об'єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.
З урахуванням практики Європейського суду з прав людини критеріями розумних строків є: правова та фактична складність справи; поведінка заявника, а також інших осіб, які беруть участь у справі, інших учасників процесу; поведінка органів державної влади (насамперед суду); характер процесу та його значення для заявника (справи "Федіна проти України" від 02.09.2010, "Смірнова проти України" від 08.11.2005, "Матіка проти Румунії" від 02.11.2006, "Літоселітіс проти Греції" від 05.02.2004 та інші).
Враховуючи викладене, а також зважаючи на те, що явка представників сторін судом обов'язковою не визнавалась, колегія суддів апеляційного господарського суду, з урахуванням ст. 120, ст. 202, ст. 270, ч. 2 ст. 273 Господарського процесуального кодексу України, вважає за необхідне розглянути справу за відсутністю представника ДП «Пансіонат «Енергетик», за наявними в ній матеріалами.
Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та дотримання норм процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції встановила наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 13 серпня 2007 року між Тузлівською сільською радою (Орендодавець) та ДП „Пансіонат "Енергетик” ВАТ „Львівтеп” Відкритого Акціонерного товариства „Науковий-дослідний та Проектно-вишукувальний інститут „Львівтеплоелектропроект” (Орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки, відповідно до п.1.1 якого Орендодавець, на підставі рішення №195-V від 25 квітня 2007 Тузлівської сільської ради, передає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку із земель рекреаційного призначення в межах населеного пункту Лебедівка, Тузлівської сільської ради, Татарбунарського району, Одеської області.
Відповідно до п. 2.1. Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,953 га, що визначена на плані земельної ділянки, який є невід'ємною частиною цього договору. Цільове призначення земельної ділянки - експлуатація та обслуговування пансіонату “Енергетик” ( п.2.2., п.5.1 Договору).
За умовами п.3 Договору він укладений на 25 років починаючи з дати його реєстрації.
Відповідно до п. 4.1. Договору Орендна плата сплачується Орендарем у грошовій формі в розмірі 10 000 грн. на рік за 1 га, згідно рішення Тузлівської сільської ради №135-V від 18 січня 2007 року.
Згідно до п. 4.2. Договору загальна сума орендної плати на рік становить 19 350 грн.
В п.4.3 Договору сторони також домовилися, що періодичність внесення орендної плати - щомісячно у розмірі 1/12 частини загальної суми, не пізніше 10 числа наступного за звітним місяця.
При цьому, за умовами п.4.4 Договору орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає щорічній індексації (один раз на рік) відповідно до індексу інфляції, встановленому чинним законодавством України для індексації земельного податку.
Пунктом 11.1 договору передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Договір зареєстровано у Татарбунарському реєстраційному відділі Одеської регіональної філії Центру ДЗК 23.08.2007 за №040753500044.
Угодою від 01.04.2010 до Договору земельної ділянки від 13.08.2007 сторони виклали п.2.4 Договору у наступній редакції: “Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 09.06.2010 становить 1 831 654 грн. 54 коп.”. Крім того, сторони внесли зміни до п.4.1 Договору в частині, що стосується розміру орендної плати та визначили, що орендна плата вноситься у грошовій формі в розмірі 4,4% від нормативної грошової оцінки земель в межах с.Тузли, згідно рішення Тузлівської сільської ради №619-У від 25.03.2010, починаючи з 01.04.2010 також внесено зміни до п.4.2 Договору в частині, що стосується загальної суми орендної плати, розмір якої на 2010 рік становить 80 592 грн. 30 коп.
21.04.2011 ПП „Юридично-консалтингова компанія „Аргумент Плюс” (Покупець) та ВАТ „Науковий-дослідний та проектно-вишукувальний інститут „Львівтеплоелектропроект”, що є засновником ДП „Пансіонат "Енергетик” ВАТ „Львівтеп” ВАТ „Науковий-дослідний та проектно-вишукувальний інститут „Львівтеплоелектропроект” (Продавець) було укладено Договір купівлі-продажу корпоративних прав, за умовами якого Продавець зобов'язується передати у власність покупця корпоративні права у вигляді частки в розмірі 100 % у статному капіталі ДП „Пансіонат "Енергетик” ВАТ „Львівтеп” Відкритого Акціонерного товариства „Науковий-дослідний та проектно-вишукувальний інститут „Львівтеплоелектропроект”, що становить 89 646 грн. 92 коп., на умовах, передбачених у Договорі, а Покупець зобов'язується прийняти та оплатити ці корпоративні права.
Згідно з п.1.2 вказаного договору під корпоративними правами розуміється право власності на статутний капітал підприємства, включаючи права на управління, отримання відповідної частками прибутку, а також активів у разі ліквідації підприємства відповідно до чинного законодавства.
15.03.2012 Тузлівською сільською радою (Орендодавець) та ДП „Пансіонат "Енергетик” (орендар) укладено Угоду, у п.1.1.якої сторони виклали у новій редакції п.2.3 Договору оренди земельної ділянки від 23.08.2007 та встановили, що станом на 14.03.2012 нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 9 159 693 грн. 19 коп.
Крім того, сторони виклали у новій редакції п.4.1 Договору, а саме: розмір орендної плати вноситься у грошовій формі в розмірі 3% від нормативно-грошової оцінки земель в межах с.Лебедівки, згідно рішення ХУІІ сесії Тузлівської сільської ради за №55-УІ від 04.01.2012 та рішення ХУІІ сесії Тузлівської сільської ради за №154-УІ від 04.01.2012 “Про затвердження Регуляторного акту “Про порядок встановлення розрахунку орендної плати за землю рекреаційного призначення, зайнятих туристичними базами (базами відпочинку), літніми будиночками, будинками готельного типу та іншими приміщеннями, які здаються для тимчасового проживання на території Тузлівської сільської ради (в межах населеного пункту Лебедівка Татарбунарського району Одеської області”, починаючи з 01.01.2012. Також, сторони внесли зміни до п.4.2 Договору та визначили, що загальна сума орендної плати на 2012 рік становить 146 555 грн. 09 коп.
20.03.2014 між Орендодавцем - Тузлівською сільською радою та Орендарем - ДП „Пансіонат "Енергетик”, від імені якого Угоду підписав Шевченко О.П., який з 07.02.2012 є керівником підприємства, було укладено Угоду до Договору оренди земельної ділянки від 13.08.2007.
Даною Угодою сторони виклали у новій редакції п.2.3 та п.4.2 Договору та встановили, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки станом на 10.02.2014 становить 6 073 632 грн. 54 коп., загальна сума орендної плати на 2014 рік становить 146 982 грн. 20 коп.
За умовами п.1.2 угоди у п.4.1 основного договору внесено зміни та викладено у наступній редакції: «Розмір орендної плати вноситься у грошовій формі 3% від нормативно-грошової оцінки земель межах с. Лебадівки, згідно рішення ХХХІІІ сесії Тузлівської сільської ради за №329 - VІ від 29.12.2013 та рішення ХХХІІІ сесії Тузлівської сільської ради за №333 - VІ від 19.12.2013 «Про затвердження регуляторного акту «Про порядок встановлення розрахунку орендної плати за землю рекреаційного призначення зайнятих туристичними базами (базами відпочинку), літніми будиночками, будиночками готельного типу та іншими приміщеннями, які здаються для тимчасового проживання на території Тузлівської сільської ради (в межах населеного пункту Лебедівка Татарбунарського району Одеської області)» на 2014 рік».
Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, яка перебуває в оренді відповідача, підтверджується Витягом з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки, виданим Відділом Держземагенства у Татарбунарському районі Одеської області від 10.02.2014.
Відповідно до п.2.1 Угоди права та обов'язки сторін визначені основним договором.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх безпосередньому, всебічному, повному і об'єктивному дослідженні з урахуванням всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи їх взаємний зв'язок, колегія суддів дійшла наступних висновків.
Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно зі ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
За положеннями ч.ч.1, 2 ст.11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частиною 1 ст.202 Цивільного Кодексу України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Частиною 1 ст. 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Предметом позовних вимог є вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості з орендної плати. Підставою є істотне порушення орендарем покладених на нього договором оренди зобов'язань (використання земельної ділянки не за цільовим призначенням) та несплата орендних платежів.
Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Аналогічне положення викладено у частині 1 статті 93 Земельного кодексу України, за змістом якої право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Як вбачається з матеріалів справи, позивачем заявлено до стягнення з відповідача заборгованість з орендної плати в сумі 470 219,82 грн., з яких: за 2014 рік -71982,20 грн., за 2015 рік - 132116,59 грн., за 2016 рік - 266120,72 грн. (т.1, а.с.109)
Судом першої інстанції задоволено позовні вимоги в цій частині в повному обсязі, оскільки відповідач не виконував своїх зобов'язань щодо сплати орендної плати, при цьому суд погодився з розрахунком заборгованості, здійсненим позивачем.
Судова колегія, перевіривши розрахунок позовних вимог, а також з огляду на умови укладеного сторонами договору оренди земельної ділянки з подальшими змінами, внесеними угодою від 20.04.2014 вважає вірним висновок суду першої інстанції щодо задоволення позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної у визначеному позивачем розмірі, а доводи апелянта щодо незгоди з сумою заборгованості не приймаються, з огляду на наступне.
Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 Податкового кодексу України.
Як вбачається зі змісту угоди до договору оренди земельної ділянки від 20.04.2014, сторонами було визначено розмір орендної плати у вигляді 3% від нормативно-грошової оцінки земель згідно рішення ради (6073632,54 грн.) та встановлено на 2014 рік орендну плату у сумі 146982,20 грн.
Згідно листа Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 11.01.2016 №6-28-0.22-201/2-16 “Про індексацію нормативної грошової оцінки земель”, за інформацією Державної служби статистики України індекс споживчих цін на 2015 рік становив 143,3%. (т. 1, а.с. 162)
Відтак, з огляду на відсутність угод, які б встановлювали розмір орендної плати на 2015-2016 роки, судова колегія вважає, що за зазначений період сторонами погоджено розмір орендної плати у вигляді 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, яка була правомірно кумулятивно проіндексована позивачем із застосуванням відповідних коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки та застосуванням коефіцієнту, передбаченому Регуляторним актом на 2015 рік.
При цьому, здійснюючи розрахунок заборгованості з орендної плати, позивачем було враховано часткові оплати ДП «Пансіонат «Енергетик». (т.1, а.с. 109)
Доводи апелянта стосовно того, що угода від 20.03.2014 у встановленому законом порядку не була зареєстрована, а відтак у відповідача не виникло зобов'язань за цією угодою, судовою колегією не приймаються до уваги, з огляду на наступне.
Як вже зазначалося, умовами п.11.1 Договору оренди земельної ділянки від 13.08.2007 передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, що і було зроблено сторонами шляхом укладення Угоди 20.03.2014 до договору оренди.
Також судовою колегією відхиляються доводи апелянта стосовно того, що сторонами не вносилися зміни до договорів в частині визначення розміри орендної плати відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки, оскільки позивачем при здійсненні розрахунку заборгованості з орендної плати було застосовано нормативну грошову оцінку на 2014 рік, яка не змінювалася, а лише проводилась її індексація відповідно до вимог діючого законодавства.
За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду в частині стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати в розмірі 470219,82 грн.
Стосовно позовних вимог про розірвання договору оренди, судова колегія зазначає наступне.
Стаття 141 Земельного кодексу України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Разом з тим за частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення Цивільного кодексу України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.
Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом України у постанові від 11.10.2017 у справі № 6-1449цс17 та Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17.
Стаття 611 Цивільного кодексу України передбачає різні правові наслідки порушення зобов'язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов'язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Судова колегія вважає за необхідне зазначити, що в даному випадку матеріали справи не містять доказів істотного порушення договору, а позивачем не доведено систематичну несплату відповідачем орендної плати, оскільки протягом 2014, 2015, 2016 років відповідачем здійснювалась часткова оплата орендних платежів. Так, у 2014 році ним було сплачено 75000,00 грн., у 2015 році - 51464,18 грн., у 2016 році - 60000,00 грн. Дана обставина позивачем визнається. У зв'язку із зазначеним, суд апеляційної інстанції вважає, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами істотного порушення відповідачем умов договору, внаслідок чого позивач був позбавлений того, на що орендодавець розраховував, що є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки. Несвоєчасна оплата орендної плати, яка має місце в даному випадку, передбачає відповідальність відповідача у вигляді сплати пені, а не розірвання договору.
Щодо іншої підстави розірвання договору оренди, визначеної позивачем за первісним позовом, як використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а саме - будівництво самочинних споруд без згоди орендодавця, судова колегія зазначає наступне.
Згідно з підпунктом "в" частини 1 статті 5 Земельного кодексу України земельне законодавство базується на таких принципах, зокрема, як невтручання держави у здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом.
За змістом статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар має право господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Частиною 1 статті 24 зазначеного Закону передбачено, що орендодавець має право, зокрема, вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Частиною 4 статті 31 цього Закону України "Про оренду землі" унормовано, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
За змістом статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Окремою підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою на умовах оренди за рішенням суду є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (стаття 143 Земельного кодексу України).
Аналіз наведених норм чинного законодавства та умов договору свідчить про те, що підставою розірвання договору є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена договором.
Як вбачається з Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, земельна ділянка (кадастровий номер: 5125085600:04:001:0270) належить до земель рекреаційного призначення, цільове призначення: Е.07.01 для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення, вид використання земельної ділянки: для будівництва, експлуатації та обслуговування бази відпочинку «Енергетик».
Згідно з п.2.2 Договору оренди земельної ділянки від 13.08.2007 цільове призначення земельної ділянки - експлуатація та обслуговування пансіонату «Енергетик».
Самовільне будівництво відповідачем без дозволу орендодавця споруд на орендованій земельній ділянці стало тією обставиною, з якою позивач пов'язує зміну відповідачем цільового призначення земельної ділянки, і як наслідок, наявність підстав для розірвання договору оренди.
За приписами статті 19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Згідно з частиною 5 статті 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
Отже земельне законодавство розрізняє поняття "категорія земельної ділянки за цільовим призначенням" та "вид використання земельної ділянки в межах певної категорії".
У зв'язку із викладеним та враховуючи частину 5 статті 20 Земельного кодексу України, суд апеляційної інстанції не погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення позовних вимог в частині розірвання договору оренди у зв'язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки, оскільки самовільне будівництво на земельній ділянці, що була передана в оренду для експлуатації та обслуговування розташованого на цій земельній ділянці пансіонату «Енергетик» - будівель і споруд в межах категорії земельної ділянки "землі рекреаційного призначення", не є зміною цільового призначення земельної ділянки.
Помилкові висновки місцевого господарського суду щодо змісту спірних правовідносин є наслідком безпідставного ототожнення цим судом законодавчо розрізнених понять категорії земельної ділянки за цільовим призначенням та порядку використання земельної ділянки в межах певної категорії.
У зв'язку з чим, з огляду в тому числі на основоположний принцип диспозитивності господарського судочинства (стаття 14 ГПК України), суд апеляційної інстанції доходить висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог саме з наведених позивачем підстав - використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Стовно зустрічних позовних вимог ДП «Пансіонат «Енергетик» Приватного підприємства «Юридично-консалтингова компанія «Аргумент Плюс» про визнання недійсною Угоди від 20.03.2014, судова колегія Південно-західного апеляційного господарського суду зазначає наступне.
Відповідно до п. 5.3. Статуту ДП „Пансіонат "Енергетик” у редакції від 29.03.2012 року, яка затверджена Загальними зборами Засновників, що оформлено Протоколом №5 від 03 лютого 2012 року, Засновник реалізує свої права по управлінню підприємством, зокрема, шляхом затвердження проектів договорів (угод) Дочірнього підприємства у випадках, коли сума договору (угоди) перевищує 15000 грн.
Згідно з п.п. д п. 5.6. Статуту директор підприємства встановлює та розвиває від імені та в інтересах підприємства господарські та ділові зв'язки, здійснює необхідні ділові зустрічі та переговори, укладає від імені підприємства договори (угоди) на загальну суму, що не перевищує 15000 грн.
Апелянт зазначає, що положеннями Статуту ДП „Пансіонат "Енергетик” у редакції від 29.03.2012 року, який затверджений Загальними зборами Засновників, що оформлено Протоколом №5 від 03 лютого 2012 року, встановлено обмеження щодо повноважень директора на укладання договорів від імені підприємства.
Судова колегія не приймає до уваги доводи апелянта в цій частині, з огляду на наступне.
Відповідно до ч.1-3 ст.92 Цивільного кодексу України юридична особа набуває цивільних прав та обов'язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону. Порядок створення органів юридичної особи встановлюється установчими документами та законом.
У випадках, встановлених законом, юридична особа може набувати цивільних прав та обов'язків і здійснювати їх через своїх учасників.
Орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов'язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень. У відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження.
Саме лише порушення даного обов'язку не є підставою для визнання недійсними правочинів, вчинених цими органами (особами) від імені юридичної особи з третіми особами, оскільки у відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження (абз.2 ч.3 ст. 92 Цивільного кодексу України).
Отже, позов про визнання недійсним відповідного правочину може бути задоволений у разі доведеності юридичною особою (позивачем) у господарському суді тієї обставини, що її контрагент знав або повинен був знати про наявні обмеження повноважень представника цієї юридичної особи, але, незважаючи на це, вчинив з ним оспорюваний правочин (що не отримав наступного схвалення особи, яку представляють).
Як вбачається з тексту Угоди від 20.03.2014 до Договору оренди земельної ділянки від 13.08.2007р. у преамбулі цієї Угоди зазначено, що вона укладається Орендарем - ДП “Пансіонат “Енергетик”, який діє відповідно статуту підприємства. При цьому, преамбула не містить інформації про підписання її особою, яка діє на підставі статуту підприємства чи іншого документа, що встановлює повноваження зазначеної особи. Інформація щодо особи, яка підписала Угоду від імені Орендаря міститься лише у розділі “Підписи сторін”, де зазначено, що від імені Орендаря Угоду підписав Шевченко О.П. і підпис цієї особи скріплено печаткою ДП “Пансіонат “Енергетик”.
Таким чином, судова колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду в частині того, що Тузлівській сільській раді Татарбунарського району Одеської області, яка крім іншого не здійснювала державну реєстрації Статуту позивача, як орган реєстрації, позаяк його зареєстровано Білгород-Дністровською районною державною адміністрацією, не було і не могло бути відомо про обмеження повноважень директора ДП “Пансіонат “Енергетик” Шевченко О.П.
Матеріали справи не містять, а позивачем за зустрічним позовом не надано до суду доказів наявності у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб -підприємців та громадських формувань даних про наявність обмежень щодо представництва від імені юридичної особи - ДП “Пансіонат “Енергетик” директора Шевченко О.П.
З огляду на вищевикладене, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність підстав для визнання недійною Угоди від 20.03.2014 як такої, що укладена з порушенням норм чинного законодавства, а доводи апеляційної скарги в цій частині до уваги не приймаються.
Статтею 236 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Згідно п.2 ч.1 ст. 275 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право: скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Пунктом 4 ч.1 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення або зміни судового рішення є, зокрема, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
З огляду на зазначене, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга Дочірнього підприємства "Пансіонат "Енергетик" Приватного підприємства "Юридично-консалтингова компанія "Аргумент Плюс" на рішення Господарського суду Одеської області від 15.11.2019 по справі №916/3672/16 підлягає частковому задоволенню, а рішення Господарського суду Одеської області від 15.11.2019 по справі №916/3672/16 частковому скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимогв частині розірвання договору оренди.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору розподіляються пропорційно задоволеним вимогам.
Керуючись ст. ст., 129, 269-271, 273, 275, 280-284, 287 Господарського процесуального кодексу, Південно-західний апеляційний господарський суд -
Апеляційну скаргу Дочірнього підприємства "Пансіонат "Енергетик" Приватного підприємства "Юридично-консалтингова компанія "Аргумент Плюс" на рішення Господарського суду Одеської області від 15.11.2019 по справі №916/3672/16 задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Одеської області від 15.11.2019 по справі №916/3672/16 скасувати в частині задоволення позовних вимог Тузлівської сільської ради Татарбунарського району Одеської області про розірвання Договору оренди земельної ділянки, укладений 13.08.2007 між Тузлівською сільською радою та ДП “Пансіонат Енергетик” ВАТ “Львівтеп” щодо земельної ділянки загальною площею 1,935 га, розташованої на землях Тузлівської сільської ради Татарбунарського району Одеської області, з урахуванням додаткових угод до нього, а також в частині стягнення судового збору за подання позовної заяви.
Відмовити в задоволенні позовних вимог Тузлівської сільської ради Татарбунарського району Одеської області про розірвання Договору оренди земельної ділянки, укладений 13.08.2007 між Тузлівською сільською радою та ДП “Пансіонат Енергетик” ВАТ “Львівтеп” щодо земельної ділянки загальною площею 1,935 га, розташованої на землях Тузлівської сільської ради Татарбунарського району Одеської області, з урахуванням додаткових угод до нього
Стягнути з Дочірнього підприємства "Пансіонат "Енергетик" Приватного підприємства "Юридично-консалтингова компанія "Аргумент Плюс" (Одеська обл., Білгород-Дністровський район, с. Молога, вул. Кишинівська, 157, код ЄДРПОУ 25552829) на користь Тузлівської сільської ради Татарбунарського району Одеської області (68160, Одеська обл., Татарбунарський район, с. Тузли, вул. Завгороднього, 29, код ЄДРПОУ 04378876) 7055,3 грн. судового збору за подання позовної заяви.
В іншій частині рішення Господарського суду Одеської області від 15.11.2019 по справі №916/3672/16 залишити без змін.
Стягнути з Тузлівської сільської ради Татарбунарського району Одеської області (68160, Одеська обл., Татарбунарський район, с. Тузли, вул. Завгороднього, 29, код ЄДРПОУ 04378876) на користь Дочірнього підприємства "Пансіонат "Енергетик" Приватного підприємства "Юридично-консалтингова компанія "Аргумент Плюс" (Одеська обл., Білгород-Дністровський район, с. Молога, вул. Кишинівська, 157, код ЄДРПОУ 25552829) 2067,00 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.
Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідні накази.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та строки, передбаченими ст.ст. 287, 288 ГПК України.
Повний текст постанови складено та підписано 17.02.2020 року.
Головуючий Н.М. Принцевська
Судді: С.І. Колоколов
А.І. Ярош