"09" липня 2007 р.
Справа № 16/125-07-3139
Господарський суд Одеської області
У складі судді -Желєзної С.П.
Секретаря судових засідань -Капришанської О.С.
За участю представників сторін:
Від позивача: не з'явився;
Від відповідача: Кюрчубаш С.А. по дов. від 10.05.2007р.
Розглянувши у відкритому судовому засіданні (з оголошенням перерви згідно ст. 77 ГПК України) справу за позовом Фонду комунального майна Южненської міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю «Домовласник» про зобов'язання звільнити безпідставно зайняте приміщення та за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Домовласник» до Фонду комунального майна Южненської міської ради про визнання договору оренди дійсним, -
Фонд комунального майна Южненської міської ради Одеської області (далі по тексту Фонд комунального майна) звернувся до господарського суду Одеської області з позовними вимогами до товариства з обмеженою відповідальністю «Домовласник» (далі по тексту ТОВ «Домовласник») про зобов'язання звільнити безпідставно зайняте приміщення, розташоване за адресою: Одеська область, м. Южне, пр. Григорівського десанту, 30/16, кв. 39. Свої вимоги позивач обґрунтовує недодержанням при укладенні договору оренди приміщення, розташованого за адресою: Одеська обл., м. Южне, пр. Григорівського десанту, 30/16, кв. 39, від 11.03.2004р. вимог законодавства щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору найму нерухомого майна, укладеного на строк не менше одного року, у зв'язку чим, за переконанням позивача, зазначений договір є нікчемним, а відтак, відповідач безпідставно займає зазначені нежитлові приміщення.
Не погоджуючись з позовними вимогами, ТОВ «Домовласник» 25.04.2007р. звернулось до господарського суду Одеської області з зустрічною позовною заявою (вх. №4466) по справі № 16 / 125 -07 -3139 до Фонду комунального майна Южненської міської ради, у відповідності до якої відповідач просить суд визнати дійсним договір оренди нежитлового приміщення №1 від 11.03.2004р., укладений між Фондом комунального майна Южненської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю «Домовласник».
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.
Між Фондом комунального майна (Орендодавець) та ТОВ «Домовласник» (Орендар) 11.03.2004р. було укладено договір оренди нежитлового приміщення №1, відповідно до умов п. 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар - приймає у тимчасове володіння та користування, з метою розміщення офісу для надання юридичних та консалтингових послуг, нежитлове приміщення офісу № 39 із колясочною, загальною площею 57,4 кв.м., за адресою: Одеська область, м. Южне, пр. Григорівського десанту, 30/16. Відповідно до п. 9.1 договору оренди від 11.03.2004р. строк дії договору визначений сторонами до 31.12.2007р.
Відповідно до п. 4.1 договору № 1 від 11.03.2004р. відповідачем було прийнято на себе зобов'язання щодо використання приміщень у відповідності до цільового призначення.
Як вбачається із п. 6.1 договору № 1 від 11.03.2004р., Орендодавцем було прийнято на себе зобов'язання щодо передачі у користування ТОВ «Домовласник» об'єкту оренди шляхом підписання акту-приймання передачі.
На виконання наведених умов договору, 11.03.2004р. між сторонами по справі було складено акт приймання-передачі спірних приміщень в оренду.
Крім того, пунктом 3.1 договору сторони домовилися, що розмір орендної плати складає 275,17 грн. щомісячно.
01.06.2004р. між сторонами по справі було укладено доповнення до договору оренди нежитлового приміщення №1 від 11.03.2004р., відповідно до яких пункт 3.1 договору було викладено у новій редакції, у зв'язку з чим сторонами було визначено, що розмір орендної плати складає за договором 329,94 грн. щомісячно.
Відповідно до ч. 2 ст. 793 ЦК України, в редакції чинній на час укладення оспорюваної угоди, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Крім того, згідно із ст. 794 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.
Однак, як вбачається матеріалів справи, договір оренди нежитлового приміщення від 11.03.2004р. посвідчений у нотаріальному порядку та зареєстрований у встановленому порядку не був.
Посилаючись на положення ч. 1 ст. 220 ЦК України, якими визначено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним, позивач наполягає на нікчемності вказаної угоди. З огляду на викладене, вважаючи, що відповідач безпідставно займає приміщення, розташоване за адресою: Одеська область, м. Южне, пр. Григорівського десанту, 30/16, кв. 39, Фонд комунального майна звернувся до господарського суду з даними позовними вимогами.
Відповідач навпаки наголошує на добросовісному виконанні ним умов укладеної між сторонами угоди та безпідставному ухилянні позивача від нотаріального посвідчення договору оренди нежитлового приміщення № 1 від 11.03.2004р., що, в свою чергу, змусило ТОВ «Домовласник» звернутися до суду з вимогою про визнання вказаного договору дійсним.
Проаналізувавши доводи сторін, суд вважає за необхідне, передусім, надати правову оцінку зустрічним вимогам ТОВ «Домовласник».
Як зазначалось вище, вимогами цивільного законодавства України, яке діяло на час укладення спірної угоди, для договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди, укладених строком на один рік і більше була передбачена обов'язкова письмова форма даного виду договорів з подальшим нотаріальним посвідченням та державною реєстрацією договору (ст.ст. 793, 794 ЦК України), у зв'язку з чим недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору тягне його нікчемність в силу положень ч. 1 ст. 220 ЦК України.
В свою чергу, згідно ч. 2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Звертаючись до положень діючого цивільного законодавства України, суд вважає правомірним зазначити, що при вирішенні питання про визнання угоди дійсною на підставі ст.220 ЦК України, суд повинен з'ясувати питання правомірності заявлених вимог з точки зору саме виконання учасниками угоди її істотних умов та встановити факт ухилення одного із учасників від нотаріального посвідчення договору.
Відповідно до вимог ст.ст. 32, 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. При цьому, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. В свою чергу, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору
На думку суду, факт знаходження приміщення, розташованого за адресою: Одеська область, м. Южне, пр. Григорівського десанту, 30/16, кв. 39 у користуванні ТОВ «Домовласник» на умовах оренди з 2004 року, та до нинішнього часу, що підтверджується актом приймання-передачі від 11.03.2004р., а також перерахування на рахунковий рахунок Фонду комунального майна на протязі всього часу дії договору орендних платежів, свідчить про повне виконання сторонами по справі істотних умов договору оренди нежитлового приміщення №1 від 11.03.2004р. При цьому, слід зазначити, що позивачем не заперечується ні факт перерахування ТОВ «Домовласник» та отримання позивачем орендних платежів, ні факт надання відповідачу у користування об'єкту оренди.
Твердження позивача про нікчемність спірної угоди взагалі не мають під собою будь-якого правового обґрунтування.
Більш того, стверджуючи про незаконність укладеної між сторонами угоди, суду не були надані відомості щодо визнання договору оренди нежитлового приміщення №1 від 11.03.2004р. недійсним у встановленому законом порядку.
Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Враховуючи викладене, приймаючи до уваги фактичне виконання сторонами по справі умов договору оренди нежитлового приміщення №1 від 11.03.2004р., а також ухилення Фонду комунального майна від нотаріального посвідчення вказаного договору, суд, керуючись ч. 2 ст. 220, ст. ст. 793, 794 ЦК України, доходить висновку щодо наявності підстав для задоволення позовних вимог ТОВ «Домовласник» в частині визнання договору оренди нежитлового приміщення №1 від 11.03.2004р. дійсним.
Приймаючи до уваги висновки, до яких дійшов суд за результатами зустрічних позовних вимог ТОВ «Домовласник» про визнання договору оренди нежитлового приміщення №1 від 11.03.2004р. дійсним, та враховуючи, що вимоги позивача про зобов'язання відповідача звільнити безпідставно зайняте приміщення, розташоване за адресою: Одеська область, м. Южне, пр. Григорівського десанту, 30/16, кв. 39 грунтуються виключно на доводах про нікчемність оспорюваного договору, суд вважає неправомірними та необґрунтованими позовні вимоги Фонду комунального майна Южненської міської ради Одеської області заявлені у даній справі.
Підсумовуючи наведене, суд оцінює позовні вимоги Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради Одеської області необгрунтованими та безпідставними, у зв'язку з чим в позові необхідно відмовити. В свою чергу, зустрічний позов ТОВ «Домовласник» про визнання договору оренди нежитлового приміщення № 1 від 11.03.2004р., укладеного між сторонами по справі, дійсним підлягає задоволенню у повному обсязі.
Судові витрати по держмиту, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покласти на позивача відповідно до ст.ст. 44, 49 ГПК України.
Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, ч. 2 ст. 220, ст. ст. 793, 794 Цивільного кодексу України суд, -
1. У задоволенні позову відмовити.
2. Зустрічний позов задовольнити.
3. Визнати договір оренди нежитлового приміщення № 1 від 11.03.2004р., укладений між Фондом комунального майна Южненської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю «Домовласник» дійсним.
4. Стягнути з Фонду комунального майна Южненської міської ради Одеської області /65481, Одеська область, м. Южне, пр. Григорівського десанту, 26-А, р/р 37118018001751 в ВДК у м. Южному, МФО 828011, код ЄДРПОУ 22502541/ на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Домовласник» /65481, Одеська область, м. Южне, пр. Григорівського десанту, 30/16, оф. 39, р/р 26007219011 в ЗАТ «МТБ» у м. Іллічівську, МФО 328168, код ЄДРПОУ 20945487/ 85 грн. /вісімдесят пять грн.00 коп./ - держмита; 118 грн. /сто вісімнадцять грн.00 коп./ - послуги ІТЗ судового процесу.
Наказ видати.
Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Рішення підписане 17.07.2007р.
Суддя