Постанова
Іменем України
29 січня 2020 року
м. Київ
справа № 752/2149/17-ц
провадження № 61-22233св18
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Бурлакова С. Ю., Зайцева А .Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: приватний нотаріус Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Римаренко Юрій Валерійович, товариство з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД», ОСОБА_2 , Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація),
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на заочне рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 10 липня 2017 року в складі судді Ладиченка С. В. та постанову Апеляційного суду м. Києва від 21 березня 2018 року вскладі колегії суддів: Українець Л. Д., Шебуєвої В. А., Оніщука М. І.,
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У січні 2017 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до приватного нотаріуса Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Римаренка Ю. В., товариства з обмеженою відповідальністю «СБ ЛТД» (далі - ТОВ «СБ ЛТД»), ОСОБА_2 , Департамента з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація), про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав, акта приймання-передачі, визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зобов'язання вчинити дії.
Позовна заява мотивована тим, що з Інформаційної довідки від 20 січня 2017 року № 78545428 йому стало відомо, що 09 червня 2016 року Приватним нотаріусом Римаренко Ю. В. зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна - однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 33,9 кв. м, житловою площею 14,4 кв. м за ОСОБА_2 .
Разом з тим, 11 січня 2016 року між ним та ТОВ «СБ ЛТД» укладено договір № ОМ/2С-К60 купівлі-продажу майнових прав на зазначену квартиру, а також ним було сплачено 100% вартості майнових прав, внаслідок чого він придбав майнові права на зазначену квартиру.
Ураховуючи наведене позивач просив:
визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: ОМ/2С-К60, виданий 09 червня 2016 року, укладений між ТОВ «СБ ЛТД» та ОСОБА_2 ;
визнати недійсним Акт прийому-передачі квартири АДРЕСА_1 в житловому будинку, серія та номер: б/н, від 09 червня 2016 року, укладений між ТОВ «СБ ЛТД» та ОСОБА_2 ;
визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Римаренка Ю. В., про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 29993681 від 10 червня 2016 року 11:42:19, на об'єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 33,9 кв. м, житловою площею 14,4 кв. м, за власником - ОСОБА_2 ;
зобов'язати Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), внести запис про скасування державної реєстрації права власності: 14909006, дата та час державної реєстрації: 09 червня 2016 15:31:56, на об'єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 33,9 кв. м, житловою площею 14,4 кв. м, за власником - ОСОБА_2 .
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Заочним рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 10 липня 2017 року, залишеним без змін постановою Апеляційного суду м. Києва від 21 березня 2018 року, позов ОСОБА_1 задоволено.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: ОМ/2С-К60, виданий 09 червня 2016 року, укладений між ТОВ «СБ ЛТД» та ОСОБА_2 .
Визнано недійсним Акт прийому-передачі квартири АДРЕСА_1 в житловому будинку, серія та номер: б/н, від 09 червня 2016 року, укладений між ТОВ «СБ ЛТД» та ОСОБА_2 .
Визнано незаконним та скасовано рішення приватного нотаріуса Римаренка Ю. В., про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 29993681 від 10 червня 2016 року 11:42:19, на об'єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 33,9 кв. м, житловою площею 14,4 кв. м, за власником - ОСОБА_2
Зобов'язано Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), внести запис про скасування державної реєстрації права власності: 14909006, дата та час державної реєстрації: 09 червня 2016 15:31:56, на об'єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 33,9 кв. м, житловою площею 14,4 кв. м, за власником - ОСОБА_2 .
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Вирішуючи спір, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив із того, що ТОВ «СБ ЛТД» не мало права вчиняти правочин щодо відчуження майнових прав на об'єкт будівництва, укладати договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: ОМ/2С-К60, виданий 09 червня 2016 року з ОСОБА_2 , та передавати йому об'єкт будівництва за актом прийому-передачі квартири у житловому будинку, виданим 09 червня 2016 року, оскільки майно, передане за цим правочином, не належало останньому, а було відчужене при укладенні договору від 11 січня 2016 року № ОМ/2С-К60 купівлі-продажу майнових прав та оплати 100% вартості майнових прав позивачем ОСОБА_1 .
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У квітні 2018 року ОСОБА_2 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду першої та апеляційної інстанцій та передати справу на новий судовий розгляд.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що судами попередніх інстанцій неповно з'ясовано обставини, що мають значення для справи, неналежним чином досліджено надані докази у їх сукупності у зв'язку із чим неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи судом.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У серпні 2018 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, посилаючись на те, що рішення судів першої та апеляційної інстанцій є законними та обґрунтованими, підстав для їх скасування немає.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Судами установлено, що 09 червня 2016 року між ТОВ «СБ ЛТД» (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено договір № ОМ/2С-К60 купівлі-продажу майнових прав.
09 серпня 2016 року між ТОВ «СБ ЛТД» та ОСОБА_2 укладено Додаткову угоду № 1 до договору від 09 червня 2016 року № ОМ/2С-К60 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до пункту 1 якої, сторони дійшли обопільної згоди змінити пункт 2.2 договору, виклавши його в наступній редакції: пункт 2.2 сторони домовились, що об'єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є об'єкт нерухомості, розташований в об'єкті капітального будівництва за адресою: АДРЕСА_1 кількість кімнат - 1 , житлова площа згідно технічного паспорту - 14,4 кв. м, загальна площа згідно технічного паспорту - 33,0 кв. м. Загальна вартість майнових прав на об'єкт нерухомості в день укладення даної додаткової угоди складає - 544 170,00 грн, у тому числі ПДВ 20% - 90 695 гривень.
09 червня 2016 року ТОВ «СБ ЛТД» видано Довідку про оплату 100% майнових прав на об'єкт нерухомості до договору від 09 червня 2016 року № ОМ/2С-К60 купівлі-продажу майнових прав, додаткової угоди №1, в тому, що ОСОБА_2 сплатив продавцю грошові кошти у розмірі 544 170,00 грн, у тому числі ПДВ 20% - 90 695,00 грн, що складає 100 відсотків вартості майнових прав на об'єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , а продавець прийняв їх та гарантує передачу: секція - 1/2, поверх - 5, номер квартири 175, кількість кімнат - 1, житлова площа згідно технічного паспорту - 14,4 кв. м, загальна площа згідно технічного паспорту - 33,0 кв. м.
У матеріалах справи міститься Виписка зі списку інвесторів, що проінвестували квартири в житловому комплексі з діловим і культурним центром та підземною автостоянкою (Друга черга будівництва, ділянка № 1 - будинок 1 ) за адресою: АДРЕСА_1, кількість кімнат - 1, загальна площа квартири по технічному паспорту 33,0 кв. м, прізвище, ім'я, по батькові або назва юридичної особи - ОСОБА_2 , номер договору ОС/2С-К60, дата договору - 09 червня 2016 року.
Згідно з пунктом 1 акта прийому-передачі квартири АДРЕСА_1 до Договору від 09 червня 2016 року № ОМ/2С-К60 купівлі-продажу майнових прав, продавець передає покупцю, а покупець приймає за даним Актом майнове право на квартиру АДРЕСА_1 . Квартира побудована згідно з існуючими будівельними нормами і відповідно до вимог Договору від 09 червня 2016 року № ОМ/2С-К60 купівлі-продажу майнових прав: секція - 1/2, поверх - 5, номер квартири 175, кількість кімнат - 1, житлова площа згідно технічного паспорту - 14,4 кв. м, загальна площа згідно технічного паспорту - 33,0 кв. м.
ОСОБА_2 зазначав, що позивач набув право власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , яка є першою чергою будівництва, а він набув право власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_1, яка є другою чергою будівництва, тому це дві різні квартири й суд дійшов помилкового висновку про задоволення позову.
Проте судами встановлено, що для будівництва житлового комплексу з діловим і культурним центром та підземною автостоянкою, передано в оренду три земельні ділянки, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: ділянка № 1 з кадастровим №8000000000:82:414:0005, земельна ділянка № 2 з кадастровим №8000000000:82:414:0131, земельна ділянка №3 з кадастровим № 8000000000:82:414:0040.
З метою ідентифікації збудованих секцій на відповідних земельних ділянках, було прийнято рішення, що порядковий номер земельної ділянки буде значитися першою цифрою, а саме: 1 - земельна ділянка 1; 2 - земельна ділянка 2; 3 - земельна ділянка 3. Другою цифрою після позначення «/» буде цифра секції.
Тобто, якщо на земельній ділянці 1 знаходиться будинок з трьома секціями, то вони позначаються в наступному порядку: 1/1,1/2, 1/3, де перша цифра це номер ділянки, а друга цифра - це номер секції.
В укладеній між ТОВ «СБ ЛТД» та ОСОБА_1 . Додатковій угоді № 1 від 31 березня 2016 року до Договору від 11 січня 2016 року № ОМ/2С-К60 купівлі- продажу майнових прав, сторони змінили пункт 2.2 та 4.2 Договору, визначивши об'єкт нерухомості розташований в об'єкті капітального будівництва за адресою: АДРЕСА_1 з наступними характеристиками: секція - 2, поверх - 5, квартира № 175 , кількість кімнат - 1, житлова площа згідно технічного паспорту - 14,4 кв. м, загальна площа згідно технічного паспорту - 33,0 кв. м.
Тому, квартира № 175 , що належить ОСОБА_1 знаходиться у будинку на земельній ділянці 1 в секції 2, що має технічне позначення 1/2.
Отже, правильними є висновки судів про те, що квартира АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_2 , є однією тією самою квартирою, яку було передано та яку оплачено ОСОБА_1 .
Також під час розгляду справи судами встановлено та підтверджено ТОВ «СБ ЛТД», що єдиним власником квартири АДРЕСА_1 є ОСОБА_1 .
Також судом встановлено, що договір від 09 червня 2016 року № ОМ/2С-К60, який укладений між ТОВ «СБ ЛТД» та ОСОБА_2 , був підписаний від імені товариства представником за довіреністю ОСОБА_4 .
Проте ТОВ «СБ ЛТД» будь-якої довіреності гр. ОСОБА_4 не видавало.
Крім того, від імені ОСОБА_2 не надходили кошти за купівлю-продаж майнових прав на дану квартиру за відповідним договором.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Касаційна скарга не підлягає задоволенню.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Згідно зі статтею 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності є непорушним. Зі змісту частини першої статті 321 ЦК України випливає, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності чи обмежений у його здійсненні.
Власник має права вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування, розпорядження своїм майном (стаття 391 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
За приписами статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК). До державної реєстрації права власності за новим набувачем покупець за договором про відчуження майна, виконаним сторонами, не має права розпоряджатися цим майном, оскільки право власності на нього зберігається за продавцем, проте має право на захист свого володіння на підставі статті 396 ЦК. При цьому слід мати на увазі, що після оплати вартості проданого майна і передання його покупцеві, але до державної реєстрації переходу права власності, продавець також не має права ним розпоряджатися, оскільки це майно є предметом виконаного продавцем зобов'язання, яке виникло з договору про відчуження майна (пункт 1 частини першої статті 346 ЦК), а покупець є його законним володільцем. У разі укладення нового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна без розірвання попереднього договору чи визнання судом його недійсним продавець несе відповідальність за його невиконання у виді відшкодування збитків новому покупцеві.
Згідно з частинами першою-третьою, п'ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до вимог частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
За правилами частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.
Отже, суди, встановивши, що квартира АДРЕСА_1 та квартира АДРЕСА_1 є однією й тією ж квартирою і позивач набув право власності на майнові права на спірну квартиру, сплативши продавцю грошові кошти у розмірі 544 170,00 грн, що складає 100% вартості майнових прав на об'єкт нерухомості, дійшов правильного висновку про те, що ТОВ «СБ ЛТД» не мало права вчиняти правочин щодо відчуження майнових прав на об'єкт будівництва та укладати договір купівлі-продажу майнових прав від 09 червня 2016 року з ОСОБА_2 та передавати об'єкт будівництва за актом прийому-передачі квартири, оскільки вчиненням договору купівлі-продажу порушені права ОСОБА_1 .
Відповідно до статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.
Згідно з частиною 2 статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об'єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об'єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.
Судами встановлено, що Декларація про готовність до експлуатації об'єкта не містить відомостей про те, що даний об'єкт будівництва прийнято в експлуатацію.
Сторонами під час розгляду справи судами попередніх інстанцій також не заперечувалося, що відповідний сертифікат про введення будинку в експлуатацію відсутній, будинок в експлуатацію неприйнятий.
Разом з тим, в порушення вимог пунктів 62,63 Постанови Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25 грудня 2015 р. № 1127, для державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 , не було подано документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, оскільки документи забудовника, серія та номер: КВ143160850104, виданий 25 березня 2016 року, видавник: Департамент державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві, не містить відомостей про те, що даний об'єкт будівництва прийнято в експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства, що є підставою для відмови в державній реєстрації прав.
Враховуючи наведене, суди дійшли правильного висновку про задоволення позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на об'єкт нерухомого майна - спірну квартиру, та зобов'язання Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради внести запис про скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_2 , оскільки приватний нотаріус не провів перевірку документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, та здійснив державну реєстрацію права власності на підставі документів, що суперечать вимогам законодавства.
Докази та обставини, на які посилається заявник в касаційній скарзі, були предметом дослідження судами першої та апеляційної інстанцій та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановленні судами попередніх інстанцій були дотримані норми матеріального та процесуального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують.
Щодо судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Оскільки у задоволенні касаційної скарги відмовлено, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
Щодо зупинення виконання рішення
Відповідно до частини 3 статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).
Враховуючи те, що ухвалою Верховного Суду від 08 червня 2018 року зупинено виконання заочного рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 10 липня 2017 року та постанови Апеляційного суду м. Києва від 21 березня 2018 року до закінчення касаційного провадження, тому виконання рішення на підставі частини 3 статті 436 ЦПК України підлягає поновленню.
Керуючись статтями 400, 410, 416, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палатиКасаційного цивільного суду
Касаційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення.
Заочне рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 10 липня 2017 року та постанову Апеляційного суду м. Києва від 21 березня 2018 року залишити без змін.
Поновити виконання рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 10 липня 2017 року та постанови Апеляційного суду м. Києва від 21 березня 2018 року.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття.
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий М. Є. Червинська
Судді: С. Ю. Бурлаков
А. Ю. Зайцев
Є. В. Коротенко
В. М. Коротун