36000, м. Полтава, вул. Зигіна, 1, тел. (0532) 610-421, факс (05322) 2-18-60, E-mail inbox@pl.arbitr.gov.ua
16.01.20 Справа № 917/1152/19
За позовною заявою Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях, 36014, м. Полтава, вул. Небесної Сотні, 1/23
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Житлоінвест", 39617, Полтавська область, м. Кременчук, вул. Горького, 14
про розірвання договору купівлі-продажу та зобов'язання повернути об'єкт незавершеного будівництва в державну власність за актом приймання-передачі (повернення) майна.
Суддя Мацко О.С.
Секретар судового засідання Дяченко Д.Б.
Представники сторін:
від позивача: Миськів В.М.
від відповідача: Григораш Р.В.
Суть справи: 10.07.2019 року до господарського суду Полтавської області надійшла позовна заява Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях до Товариства з обмеженою відповідальністю "Житлоінвест" про розірвання договору № 5 від 06.03.2007 року купівлі-продажу державного майна - об'єкту незавершеного будівництва дитячого садку-ясла № 29, що знаходиться на балансі КВП Кременчуцьке міське управління капітального будівництва і розташований за адресою: Полтавська область, м. Кременчук, просп. 50-річчя Жовтня, буд. 72-Б, приватизованого шляхом продажу на аукціоні на умовах закінчення будівництвом, та зобов"язання повернути об"єкт незавершеного будівництва в державну власність за актом приймання-передачі (повернення) майна.
Ухвалою господарського суду Полтавської області від 12.07.2019 року відкрито провадження у справі № 917/1152/19 та призначено її до розгляду у порядку загального позовного провадження у підготовче судове засідання на 06.08.2019 року. Ухвалою суду від 12.09.2019 року зупинено провадження у справі до набрання законної сили рішенням у справі №917/361/19 та зобов'язано сторони негайно повідомити суд про настання обставин, що викликали зупинення провадження у даній справі.
Ухвалою суду від 28.11.2019 року поновлено провадження у даній справі та призначено підготовче засідання на 19.12.2019р. на 10-00 год. Ухвалою від 19.12.2019р. підготовче провадження закрито, справу призначено до судового розгляду по суті.
Позивач на задоволенні позову наполягає, обгрунтовує вимоги порушенням відповідачем умов укладеного між сторонами договору купівлі-продажу державного майна №5 від 06.03.2007р.
Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на те, що позивачем не доведено факту порушення ним умов договору купівлі-продажу майна (відзив на позов від 01.08.2019р. - арк.справи 41-47).
Під час розгляду справи по суті судом були заслухані пояснення та досліджені всі письмові докази, що містяться в матеріалах справи (договір №5 від 06.03.2007р. з додатком, додаткові угоди №1,№2 від 17.09.2009р. та від 20.03.2014р. відповідно, протоколи засідання комісії Регуонального відділення ФДМУ по Полтавській області від 25.01.2019р., від 05.02.2019р., листи №11-105-0432 від 06.02.2019р., №105-0652 від 21.02.2019р. , №11-115-0863 від 11.03.2019р., накази позивача №813 від 26.12.2018р. та №04 від 25.03.2019р., Акт №5 поточної перевірки від 27.03.2019р., лист від 29.03.2017р. щодо підпису акту перевірки, протокол засідання Комісії з розгляду заяв про оскарження результатів перевірок виконання умов договорів купівлі-продажу об"єктів приватизації від 27.05.2019р., Накази Фонду Держмайна України №40, №289, №555, , №230-д; матеріали з судових справ №917/231/19 та №440/2457/19, заяви відповідача про оскарження результатів перевірки від 11.04.2019р. №04-11/1, від 16.05.2019р. №06-16/1 з доказами направлення позивачу, лист щодо розгляду заяви від 28.05.2019р., лист від 11.03.2019р., звіт про стан виконання оговірних умов від 16.01.2019р., додаткова угода №3 до договору №5, Акти поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу та ін.).
В судовому засіданні 16.01.2020р. судом було проголошено вступну та резолютивну частини рішення згідно з ч. 6 ст. 233, ст. 240 ГПК України та повідомлено дату складання повного рішення - 24.01.2020р. У зв"язку з перебуванням судді Мацко О.С. на лікарняному з 24.01.2020р. по 31.01.2020р. включно, повне рішення складено та підписано 03.02.2020р.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши всі наявні у справі докази та письмові пояснення, суд встановив наступне.
06 березня 2007 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Полтавській області (правонаступником якого є позивач) та ТОВ "Житлоінвест" було укладено Договір № 5 купівлі - продажу державного майна - об'єкта незавершеного будівництва - дитячого садку-ясла №29, за адресою: Полтавська область, м. Кременчук, м-н 288 (а.с.14-15).
За умовами п.1.1 цього Договору позивач як продавець зобов'язався передати у власність відповідачу (покупцю) об'єкт незавершеного будівництва на умовах закінчення будівництвом - дитячого садку-ясла №29, за адресою: Полтавська область, м. Кременчук, м-н 288, а покупець зобов'язується прийняти об'єкт і сплатити за нього визначену ціну.
24.04.2007 р. сторони підписали акт прийому-передачі державного майна - об'єкта незавершеного будівництва - дитячого садку-ясла №29, за адресою: Полтавська область, м. Кременчук, м-н 288 (а.с.16).
Розділом 5 Договору № 5 встановлено перелік обов'язків, покладених на Покупця (відповідача), зокрема:
- у термін 18 місяців з дати нотаріального посвідчення Договору підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо переоформлення права замовника на об'єкт та права землекористування на земельну ділянку під ним (п. 5.3. Договору);
- завершити будівництво Об'єкта зі зміною профілю під багатоповерхове житло протягом п'яти років з моменту підписання акту прийому-передачі (п. 5.4. Договору).
17.09.2009 між сторонами було укладено Додаткову угоду №1 до Договору, якою внесені зміни до Договору в частині збільшення термінів для підготовки документів щодо переоформлення права замовника на об'єкт та права землекористування на земельну ділянку під ним (п. 5.3 Договору); завершення будівництва об'єкта зі зміною профілю під багатоповерхове житло до 06.03.2014 року (п.5.4 Договору). (а.с.17);
20.03.2014 між сторонами було укладено Додаткову угоду № 2 до Договору № 5, в частині збільшення терміну виконання зобов'язання, а саме до 06.03.2019 завершити будівництво Об'єкта зі зміною профілю під багатоповерхове житло; а також виклали нову назву договору: "договір № 5 купівлі-продажу державного майна об'єкту незавершеного будівництва дитячого садку-ясла № 29, що знаходиться на балансі КВП Кременчуцьке міське управління капітального будівництва і розташований за адресою: Полтавська область, м. Кременчук, просп. 50-річчя Жовтня, буд. 72-Б, приватизованого шляхом продажу на аукціоні на умовах закінчення будівництва" (п. 5.4. Договору) (а.с.18).
Посилаючись на те, що у встановлений строк будівництво не було закінчено, ддодаткова угода про продовження строків будівництва укладена не була через невиконання відповідачем вимоги розробити графік будівельних робіт, позивач звернувся до суду з даним позовом про розірвання договору №5 та зобов"язання повернути об"єкт незавершеного будівництва в державну власність за актом приймання-передачі (повернення) майна.
Договори, що укладаються в процесі приватизації, є особливими договорами купівлі-продажу державного майна. на які поширюються відповідні норми цивільного законодавства про договори, якщо інше не випливає з законодавства про приватизацію.
Згідно ст.26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", з моменту переходу права власності на об'єкт приватизації покупець, який придбав об'єкт приватизації, зобов'язаний виконувати всі умови договору купівлі-продажу об'єкта приватизації. Виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об'єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є, зокрема, невиконання умов продажу об'єкта і зобов'язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк. На вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду. У разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням покупцем договірних зобов'язань приватизований об'єкт підлягає поверненню в державну (комунальну) власність. Порядок повернення в державну (комунальну) власність об'єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об'єктів затверджується Фондом державного майна України.
Контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу, укладеного з переможцем аукціону, та викупу об'єктів приватизації здійснює орган приватизації (ст.27 Закону).
Згідно статей 525, 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (ст.530 ЦК України).
Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ст.651 ЦК України).
Як вбачається з матеріалів справи, 16.01.2019р. відповідачем направлено до регіонального відділення звернення № 01-16/8 про внесення змін до договору купівлі-продажу №5 від 06.03.2007 об'єкта незавершеного будівництва - дитячого садку-ясла №29, за адресою: Полтавська область, м. Кременчук, просп. Лесі Українки, 72-Б, щодо продовження строків будівництва об'єкту. За прогнозованими оцінками ТОВ "Житлоінвест" завершення житлової забудови земельної ділянки, у повному обсязі може бути завершено протягом наступних 5 років, тобто у строк до 06 березня 2024 року; як вказує відповідач, зазначені строки будівництва (до 06 березня 2024 року) погоджені також органом місцевого самоврядування м. Кременчука.
Обставини, пов"язані з укладенням між сторонами додаткової угоди №3 до договору №5, якою передбачено продовження строків будівництва до 06 березня 2024 року, були предметом судового розгляду. Так, рішенням господарського суду Полтавської області від 18.07.2019р., залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2019р., позовні вимоги ТОВ "Житлоінвест" до РВ ФДМУ по Полтавській та Сумській областях про визнання додаткової угоди №3 укладеною задоволено, визнано укладеною додаткову угоду від 07.02.2019р. до оспорюваного договору між сторонами: викладено п. 5.4. договору купівлі-продажу № 5 від 06.03.2007, укладеного між Регіональним відділенням ФДМУ по Полтавській області та ТОВ «Житлоінвест», в наступній редакції:
« 5.4. Завершити будівництво Об'єкта зі зміною профілю під багатоповерхове житло до 06.03.2024 року.». Усі інші умови Договору залишаються без змін.
Згідно ч.4 ст.75 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ці самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встанволено законом. Зважаючи на викладене, враховуючи, що рішення господарського суду Полтавської області від 18.07.2019р. у справі №917/361/19 набрало законної сили, відсутні підстави стверджувати про те, що відповідачем порушено строки здійснення будівництва, встановлені договором №5 (з урахуванням умов додаткової угоди №3, якою продовжено строки будівництва до 06.03.2024р.). Інших обставин, які б свідчили про недотримання відповідачем умов оговору та стали підставою для його розірвання, позивачем не наведено.
Судом також враховано, що позивачем періодично здійснювалася перевірка умов дотримання відповідачем умов спірного договору. Так, у матеріалах справи наявні Акти від 21.03.2014р., від 26.09.2016р., від 23.03.2017р., від 07.02.2018р. поточної перевірки виконання відповідачем умов договору, згідно усіх цих актів встановлено, що умови договору купівлі-подажу об"єкта незавершеного будівництва - дитячого садку-ясел - виконуються (копії Актів - арк.справи 117-126). Згідно Акту №5 від 27.03.2019р. поточної перевірки виконання умов договору (арк.справи 26-27), умови договору станом на 27.03.2019р. не виконуються в частині строку завершення будівництва (виходячи з строку до 06.03.2019р.). Відповідач з даним актом не погодився, відмовився від його підписання та оскаржив у судовому порядку. Рішенням Полтавського окружного адміністративного суду від 04.12.2019р. у справі №440/2457/19 позовні вимоги ТОВ "Житлоінвест" до Регіонального відділення фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях про визнання протиправними дій, визнання протиправним та скасування індивідуального акту, зобов"язання вчинити дії задоволено. Проте станом на час вирішення даної справи, рішення не набрало законної сили. Господарський суд самостійно дослідив Акт №5 та встановив, що єдиною підставою для висновку про невиконання відповідачем умов договору стало недотримання ним строків завершення будівництва, встановлених п.5.4 договору - до 06.03.2019р. Проте з урахуванням вищенаведених обставин та продовження строків до 06.03.2024р., відсутні підстави стверджувати про таке порушення з боку відповідача.
Відповідно до приписів ст.4 ГПК України, юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Згідно ст.79 ГПК України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.
Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
З поданих сторонами доказів не вбачається порушення відповідачем умов спірного договору купівлі-продажу, що виключає можливість задоволення позовних вимог як про розірвання договору, так і про зобов'язання повернути об'єкт незавершеного будівництва в державну власність за актом приймання-передачі (повернення) майна (оскільки ця позовна вимога фактично є похідною від вимоги про розірвання договору).
Судові витрати, понесені позивачем, не відшкодовуються йому у зв"язку з відмовою у задоволенні позовних вимог згідно приписів ст.129 ГПК України.
Керуючись статтями 129, 232-233, 237-238, 240 ГПК України, суд,-
Відмовити у задоволенні позовних вимог.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч.1,2 ст.241 ГПК України). Апеляційна скарга на рішення суду подається в порядку та строки, передбачені статтями 256-257 ГПК України.
Повне рішення складено 03.02.2020р.
Суддя О.С.Мацко