07.12.06р.
Справа № 8/259-06
За позовом Відділу освіти Ленінської районної у місті ради в особі Комунального закладу освіти середньої загальноосвітньої школи № 106 (м. Дніпропетровськ)
до Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1(м. Дніпропетровськ)
про виселення з приміщення
Суддя Дубінін І.Ю.
Представники:
від позивача: ОСОБА_2. -представник (дов. № 1344 від 22.08.06 р.)
ОСОБА_3. - представник (дов. № 1335 від 21.08.06 р.)
Кучеренко К.І. -директор (дов. № 1336 від 21.08.06 р.)
від відповідача: ОСОБА_4. -представник (дов. № 5635 від 21.09.06 р.)
Суть спору:
Позивач звернувся з позовом до відповідача про зобов'язання останнього звільнити орендоване приміщення шляхом його виселення у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди комунального майна № 19Л від 01.12.05 р. та відмовою відповідача звільнити вказане приміщення.
До прийняття рішення по справі відповідач звернувся до позивача з зустрічним позовом про стягнення з останнього 148 905,60 грн., які складають вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна.
Зустрічний позов мотивований тим, що, ще до укладення договору оренди позивач дозволив відповідачу здійснити будівельні роботи в приміщенні, яке передавалось в оренду, з метою пристосування його для цілей орендаря-відповідача. Були здійснені роботи на суму 122 998,80 грн. Крім того, після укладення договору оренди, відповідач також здійснив будівельні роботи на суму 25 906,80 грн. Загальна сума будівельних робіт, виконаних за рахунок відповідача складає 148905,60 грн., які останній і вимагає стягнути з позивача, як безпідставно отримані.
Ухвалою господарського суду від 22.08.06 р. зустрічний позов відповідача був прийнятий до розгляду сумісно з первісним позовом, строк вирішення спору по справі був продовжений по 09.10.06 р. включно за клопотанням сторін.
Позивач проти зустрічного позову заперечує, посилаючись на те, що роботи на суму 122 998,80 грн. були здійснені до укладення договору оренди, з ініціативи відповідача та через 10-ть місяців після отримання згоди позивача. Що стосується робіт на суму 25 906,80 грн., які були здійснені в період дії договору оренди, то позивач не надавав відповідачу згоди на проведення таких робіт, що виключає відповідальність позивача.
По справі оголошувались перерви: з 22.08.06 р. по 25.09.06 р. та з 25.09.06 р. по 09.10.06 р.
Ухвалою господарського суду від строк вирішення спору по справі був продовжений по 11.12.06 р. включно за клопотанням сторін.
По справі оголошувалась перерва з 30.11.06 р. по 07.12.06 р.
Господарський суд, вислухавши представників сторін, розглянувши матеріали справи, -
24.12.03 р. Фізична особа -підприємець ОСОБА_1 (далі-відповідач) звернувся до Відділу освіти Ленінської районної у місті ради в особі Комунального закладу освіти середньої загальноосвітньої школи № 106 (далі-позивач) із заявою про надання йому дозволу на здійснення будівельно-оздоблювальних робіт в нежилому приміщенні за адресою: вул. Комунарівська, 7 (СШ № 106), а саме -створення окремого входу і перепланування, з метою подальшої оренди та експлуатації, за рахунок власних коштів.
Вказана заява містить позитивні резолюції позивача. Факт наявності цієї заяви та погодження її позивачем останнім не заперечується.
На підставі договору підряду № НОМЕР_1 від 01.08.04 р., укладеного між відповідачем та ТОВ "Руід", останнім, протягом вересня-листопада 2004 р., були виконані підрядні роботи в приміщенні Інтернет клубу "Космос" (колишній тир СШ № 106) на загальну суму 122 998,80 грн., що підтверджується відповідними актами прийомки виконаних робіт.
Доказів оплати вказаних робіт відповідач суду не надав.
01.12.04 р., на підставі заяви відповідача від 15.11.04 р., між сторонами був укладений договір оренди № 15Л, за умовами якого позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення за адресою: вул. Метробудівська, 7, площею 185 м2, яке перебуває на балансі Відділу освіти Ленінської районної у місті ради, вартістю 134 361,00 грн., для надання побутових послуг населенню (прокат комп'ютерногь часу, інтернету), на строк до 01.11.05 року.
Факт передачі вказаного приміщення в оренду відповідачу підтверджується двостороннім актом прийому -передачі від 01.12.04 р.
Згідно п.п. 5.14., 6.1. вищевказаного договору оренди, відповідач зобов'язаний переобладнання, реконструкцію та перепланування приміщення, що орендується, проводити тільки за письмовим дозволом позивача та висновками відповідних служб.
В червні 2005 р. відповідач здійснив в орендованому приміщенні ремонтні роботи на суму 25609,80 грн., що підтверджується актом прийомки виконаних підрядних робіт.
Доказів отримання письмової згоди позивача на проведення вказаних робіт, а також доказів оплати цих робіт відповідач суду не надав.
Як зазначає відповідач у зустрічному позові, вказані роботи він провів за відсутності заперечень позивача.
01.12.05 р. між сторонами був також укладений договір оренди комунального майна № 19Л, за умовами якого позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення за адресою: вул. Метробудівська, 7, площею 185 м2, яке перебуває на балансі Відділу освіти Ленінської районної у місті ради, вартістю 307 882,00 грн., на строк до 01.06.06 р.
Листом від 22.06.06 р. № 1005 позивач повідомив відповідачу про закінчення строку дії вказаного договору оренди 01.06.06 р. та небажання продовжити цей договір на новий строк у зв'язку з необхідністю використання орендованого приміщення для власних потреб.
Вказаним листом позивач також вимагав звільнення названого приміщення.
Вимогу позивача відповідач залишив без задоволення, що підтверджується комісійним актом представників позивача, згідно якому відповідач від підписання вищеназваного листа позивача відмовився, продовжує використовувати орендоване приміщення.
Таким чином, факт невиконання умов договору оренди комунального майна № 19Л від 01.12.05 р. матеріалами справи підтверджено, відповідачем не спростовано.
Враховуючи наведене, господарський суд вважає позовні вимоги позивача обгрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, а зустрічний позов необгрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню.
Приймаючи рішення, господарський суд виходив також з наступного:
До спірних правовідносин сторін слід застосовувати правила ЦК України, визначені главою 58 ЦК України “Найм (оренда)».
Разом з тим, згідно ст. 1 Закону України “Про оренду державного та комунального майна», вказаний Закон регулює органiзацiйнi вiдносини, пов'язанi з передачею в оренду майна державних пiдприємств та органiзацiй, пiдприємств, заснованих на майнi, що належить Автономнiй Республiцi Крим або перебуває у комунальнiй власностi (далi - пiдприємства), їх структурних пiдроздiлiв.
Оскільки предметом договору оренди є майно комунального підприємства, спірні правовідносини у даній справі підпадають під одночасне регулювання ЦК України та Закону про оренду. Але при цьому відповідні положення Закону мають переважне значення.
Згідно ст.ст. 526, 530 ЦК України, суб'єкти господарювання та iншi учасники господарських вiдносин повиннi виконувати господарськi зобов'язання належним чином вiдповiдно до закону, iнших правових актiв, договору, а за вiдсутностi конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - вiдповiдно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Якщо у зобов'язаннi встановлений строк (термiн) його виконання, то воно пiдлягає виконанню у цей строк (термiн).
Одностороння вiдмова вiд зобов'язання або одностороння змiна його умов не допускається, якщо iнше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).
За ст.ст. 759, 763, 764 ЦК України, ст. 17 Закону про оренду, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачевi майно у користування за плату на певний строк. Договiр найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо наймач продовжує користуватися майном пiсля закiнчення строку договору найму, то, за вiдсутностi заперечень наймодавця протягом одного мiсяця, договiр вважається поновленим на строк, який був ранiше встановлений договором.
Відповідно до ст. 26 Закону, договiр оренди припиняється в разi закiнчення строку, на який його було укладено.
Матеріалами справи підтверджено, що строк дії договору оренди припинився 01.06.06 р. і позивач категорично заперечує проти його продовження.
Згідно ст. 785 ЦК України, ст. 27 Закону про оренду, у разi припинення договору найму (закiнчення строку його дiї) наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцевi рiч у станi, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у станi, який було обумовлено в
договорi.
Такі ж вимоги містить і п. 5.4. договору оренди, укладеного між сторонами.
Оскільки відповідачем порушені вказані вимоги Закону та договору, первісний позов підлягає задоволенню.
Разом з тим, в задоволенні зустрічного позову слід відмовити з наступних підстав:
24.12.03 р. відповідач звернувся до позивача із заявою про надання йому дозволу на здійснення будівельно-оздоблювальних робіт в нежилому приміщенні за адресою: вул. Комунарівська, 7 (СШ № 106), а саме -створення окремого входу і перепланування, з метою подальшої оренди та експлуатації, за рахунок власних коштів, яка була погоджена позивачем.
Таким чином, відповідач з власної ініціативи та за рахунок власних коштів зобов'язався здійснити будівельно-оздоблювальні (не капітальні) роботи з метою пристосування приміщення під власні потреби на період майбутньої оренди, на що отримав відповідний дозвіл позивача.
В подальшому, 15.11.04 р. відповідач звернувся до позивача з заявою про надання йому в оренду вказаного приміщення строком на 11-ть місяців і між сторонами був укладений договір оренди № 15Л від 01.12.04 р. строком саме на 11-ть місяців.
Отже, сторонами були повністю виконані зобов'язання, передбачені вказаним листуванням, а саме -відповідач провів ремонтні роботи з метою отримати в оренду строком на 11-ть місяців згадане приміщення, а позивач надав згоду на проведення такого ремонту та надав відповідачу це приміщення в оренду на 11-ть місяців.
Більше того, в подальшому вказане приміщення було передане відповідачу в оренду за договором оренди комунального майна № 19Л від 01.12.05 р. ще на шість місяців -по 01.06.06 р.
Що стосується проведення відповідачем капітального ремонту вказаного приміщення, то суд зазначає, що дозволу на проведення такого ремонту позивач не надавав, дозволивши лише проведення будівельно-оздоблювальних робіт.
Крім того, відповідач не довів факту оплати підрядних робіт в сумі 122 998,80 грн., оскільки надані ним акти прийомки виконаних робіт підтверджують лише факт їх виконання, а не оплати їх відповідачем.
Також не може бути підтвердженням оплати вказаних робіт і посилання відповідача на експертну оцінку орендованого приміщення, оскільки звіт про таку оцінку лише підтверджує вартість приміщення на момент передачі в оренду, а не факт оплати підрядних робіт.
З тих же підстав не підтверджуються матеріалами справи також ствердження відповідача в частині оплати підрядних робіт в сумі 25 609,80 грн., виконаних у червні 2005 р.
До того ж, згідно п.п. 5.14., 6.1. вищевказаного договору оренди, відповідач зобов'язаний переобладнання, реконструкцію та перепланування приміщення, що орендується, проводити тільки за письмовим дозволом позивача та висновками відповідних служб.
Доказів отримання письмової згоди позивача на проведення вказаних робіт відповідач суду не надав. Як зазначає відповідач у зустрічному позові, вказані роботи він провів за відсутності заперечень позивача
Згідно ст. 778 ЦК України, ст. 27 Закону про оренду, якщо наймач без згоди наймодавця зробив полiпшення, якi не можна вiдокремити без шкоди для речi, вiн не має права на вiдшкодування їх вартостi.
При викладених обставинах відповідач не має права вимагати відшкодування вартості проведених робіт, оскільки здійснив ці роботи без дозволу та згоди позивача.
Відповідно до ст.ст. 33, 34 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Враховуючи викладене, господарський суд вважає, що відповідачем не доведено належними доказами тих оставин, на які він посилається як на підставу свої позовних вимог, що є підствою для відмови в зустрічному позові. Судові витрати слід покласти на відповідача.
Керуючись Законом України “Про оренду державного та комунального майна», ст.ст. 525, 526, 530, 759, 763, 764, 778, 785 ЦК України, ст.ст. 33, 34, 44, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд, -
Первісний позов задовольнити.
Зобов'язати Фізичну особу -підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний № НОМЕР_2, рахунків в установах банків немає) протягом 15-ти календарних днів з моменту набрання чинності цим рішенням звільнити нежитлове приміщення за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Комунарівська, 7 (інтернет клуб в приміщенні колишнього тиру СШ № 106), площею 185 м2, яке перебуває на балансі Відділу освіти Ленінської районної у місті ради, шляхом виселення.
Стягнути з Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1(АДРЕСА_1, ідентифікаційний № НОМЕР_2, рахунків в установах банків немає) на користь Відділу освіти Ленінської районної у місті ради (49128, м. Дніпропетровськ, вул. Щелгунова, 19; п/р № 35427016000114 в УДКУ в Дніпропетровській області, МФО 805012, код 02142218) - 85,00 грн. витрат на держмито; 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Видати накази.
В задоволенні зустрічного позову відмовити.
Суддя І.Ю. Дубінін