Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"09" січня 2020 р.м. ХарківСправа № 922/3343/19
Господарський суд Харківської області у складі:
судді Погорелової О.В
при секретарі судового засідання Федоровій К.О.
розглянувши в порядку загального позовного провадження справу
за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до ФОП Тютюнник Анатолія Володимировича, м. Харків
про розірвання договору оренди землі та зобов'язання повернути земельну ділянку
за участю представників учасників справи:
позивача - Коваль Г.Ю.
відповідача - Тютюнник А.В.,
Позивач, Харківська міська рада, звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до відповідача - ФОП Тютюнник Анатолія Володимировича, в якому просить суд:
- розірвати договір оренди землі, укладений 08.06.2005 між Харківською міською радою та СПДФО Тютюнник А.В. (ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) та зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 08.06.2005 за №85104/05;
- зобов'язати СПДФО Тютюнник А.В. (ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) повернути земельну ділянку площею 0,0561 га по просп. Московському (ст.м. ім. О.С. Масельського (сучасна назва "Індустріальна") біля універмагу) у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
Судові витрати позивач просить суд покласти на відповідача.
Ухвалою суду від 21.10.2019 позовна заява була прийнята до розгляду, відкрито провадження у справі, постановлено про розгляд справи за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.
Рух справи висвітлено у відповідних ухвалах суду.
11.11.2019 до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому він проти позову заперечує та просить суд відмовити в його задоволенні. В обґрунтування заперечень відповідач вказує на те, що відсутні підстави вважати, що діями відповідача порушуються інтереси позивача щодо використання земельної ділянки згідно з умов договору оренди, оскільки при цих обставинах (бездіяльності відповідача) порушуються інтереси відповідача на право використання земельної ділянки, отриманої у законній спосіб. Орендна плата за землю здійснюється відповідачем своєчасно та у повному обсязі. Відповідачем підготовлені майже усі документи для здійснення будівництва, але будівництву заважає факт самовільного захоплення цієї земельної ділянки гр. Мхитарян Левоном та незаконного (без оформлення земельної ділянки, здійснення плати за землю) розміщення на цій земельній ділянці двох торгівельних кіосків. З цього приводу відповідач неодноразово письмово звертався до Харківського міського голови, однак до теперішнього часу будь-яких дієвих заходів міською радою або її виконавчими органами не вжито. Відповідач вважає, що під час судового розгляду справи підлягають з'ясуванню та перевірці доказами обставини об'єктивного перешкоджання здійсненню будівництва у зв'язку з самовільним захопленням земельної ділянки Мхитарян Левоном та бездіяльності позивача щодо нездійснення ним своїх повноважень щодо звільнення земельної ділянки від незаконних об'єктів. Порушення з боку відповідача не ї навмисним, а викликані незаконними діями третьої особи. Відповідач наполягає на тому, що позивачеві відомі фактичні обставини цієї справи та причини невиконання відповідачем умов договору щодо своєчасного здійснення будівництва. Серед інших причин нездійснення будівництва на час звернення позивача до суду, відповідач відносить також безпідставну (без з'ясування фактичних обставин) відмову позивача у здійсненні обстеження земельної ділянки, продовження строків будівництва. Не погоджується відповідач також із твердженням позивача про порушення інтересів позивача, оскільки головним завданням позивача, як власника земельної ділянки, є надання у платне користування землі та отримання від цього плати до місцевого бюджету міста Харкова. Відповідач добросовісно виконує ці положення закону та умови договору оренди землі та не завдає шкоди територіальній громаді міста Харкова.
У судовому засіданні 09.01.2020 представник позивача підтримав позов у повному обсязі та просив суд його задовольнити.
Присутній у судовому засіданні 09.01.2020 відповідач проти позову заперечував та просив суд відмовити в його задоволенні.
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, об'єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.
Пунктом 94 рішення ХХІІ сесії Харківської міської ради ХХІV скликання від 23.06.2004 № 105/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" ФОП Тютюннику А.В. надано земельну ділянку загальною площею 0,0561 га в оренду по просп. Московському (ст. м. "Індустріальна" біля універмагу) для будівництва міні-магазину з піцерією строком до 01.12.2006 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для експлуатації строком до 01.08.2029.
На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та ФОП Тютюнником А.В. укладено договір оренди землі від 08.06.2005 № 85104/05 (далі - Договір).
Згідно пункту 2 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0561 га, в тому числі: інших угідь 0,0561 га.
Згідно п. 5 Договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки:
- на період будівництва згідно з довідкою №2270/04 від 22.09.2004 становить 131145 грн.;
- на період експлуатації згідно з довідкою №2271/04 від 22.009.2004 становить 655723 грн.
Недоліків, які б могли перешкоджати ефективному використанню земельної ділянки за цільовим призначенням, не виявлено (п. 5.6 Договору).
Відповідно до п. 7 Договору, у випадку не здачі об'єкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволу на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.
Пунктом 9 Договору встановлено: орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківський області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить:
- на період будівництва: 2005 рік: 279,34 грн., 2006 рік: 411,25 грн.;
- на період експлуатації: 2006 року: 1621,28 грн., з 2007 року - 2349,67 грн.
Обчислення розміру орендної плата за землю здійснюється з врахуванням індексів інфляції. Орендна плата за земельну ділянку сплачується рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця (пункти 10, 11 Договору).
За умовами використання земельної ділянки (пункти 15, 16 Договору) земельна ділянка передається в оренду для будівництва міні-магазину з піцерією (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для експлуатації. Цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови.
Земельну ділянку прийнято відповідачем 08.06.2005, що підтверджується Актом приймання-передачі земельної ділянки.
Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 26.07.2016 у справі № 922/4123/14, залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 20.12.2016, визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі, зареєстрованого 08.06.2005 № 85104/05, якою змінено розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки по просп. Московському (ст. м. "Індустріальна" біля універмагу). Інші додаткові угоди до Договору оренди землі від 08.06.2005 не укладались та в матеріалах справи відсутні.
Позивач зазначає, що проведеним на місцевості оглядом земельної ділянки по просп. Московському (ст. м. "Індустріальна" біля універмагу) встановлено, що земельна ділянка площею, 0,0561 га не огороджена, використовується для обслуговування тимчасових торгівельних споруд (МАФ). На момент огляду земельної ділянки будівництво було не розпочато та не велося.
Отже, умова встановлена пунктом 8 та пунктом 15 Договору щодо будівництва міні-магазину з піцерією строком до 01.12.2006 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), ФОП Тютюнник А.В. не виконана.
На підставі викладеного, Харківська міська рада вважає, що договір оренди землі 08.06.2005 № 85104/05, укладений між Харківською міською радою та ФОП Тютюнник А.В. підлягає розірванню.
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, суд виходить з наступного.
Відповідно до положень статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до частини 1 статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Згідно з вимогами статті 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору вимог земельного законодавства.
Визначення договору оренди земельної ділянки містить і стаття 792 Цивільного кодексу України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі, є об'єкт оренди, строк дії договору та оренда плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Стаття 24 Закону України "Про оренду землі" визначає права та обов'язки орендодавця, зокрема: орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати.
Цим приписам кореспондують пункти 28, 31 Договору відповідно до яких орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором та своєчасного внесення орендної плати, а орендар зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі та сплачувати орендну плату в строки та розмірах, встановленими цим договором.
Відповідно до статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Стаття 32 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Таким чином, підстави для розірвання договору оренди землі мають бути визначені або безпосередньо договором оренди або приписами законодавства.
Відповідно до підпункту б) пункту 38 спірного Договору, його дія припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок не виконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового з нищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Як роз'яснено в пунктах 2.20, 2.22. постанови Пленуму Вищого господарського суду України №6 від 17.05.2011 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають з земельних відносин" у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі".
Якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України "Про основи містобудування" та "Про регулювання містобудівної діяльності" (набрав чинності з 12.03.2011) і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому судами також повинні досліджуватися якісні характеристики об'єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно повинен бути предметом вивчення судом.
Відповідно до пункту 8 Договору оренди землі, договір укладено строком: на період будівництва до 01.12.2006 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.08.2029.
Крім того, згідно пункту 7 Договору, у випадку не здачі об'єктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також не отримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку.
З матеріалів справи вбачається, що 05.09.2019 головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради здійснено обстеження земельної ділянки, за результатами якого складено Акт обстеження земельної ділянки, яким зафіксовано, що земельна ділянка площею 0,0561 га по просп. Московському (ст. метро ім. О.С. Масельського біля універсаму) у м. Харкові не огороджена, використовується для обслуговування тимчасових торгівельних споруд (МАФ), будівництво не розпочато та не ведеться. До вказаного Акту позивачем додано фотографії земельної ділянки.
Проаналізувавши надані докази в їх сукупності, суд погоджується з доводами позивача і зазначає, що відповідачем на орендованій земельній ділянці будівництво магазину непродовольчих товарів не тільки не закінчено у встановлені в рішенні Харківської міської ради строки, але на даний час не розпочато, що є порушенням істотних умов договору. У зв'язку з невикористанням відповідачем земельної ділянки порушуються інтереси власника земельної ділянки - Харківської міської ради щодо володіння, розпорядження та використання вказаної земельної ділянки.
Відповідно до положень статей 13, 14 Конституції України, статті 11 Цивільного кодексу України, статей 123, 124, 127, 128 Земельного кодексу України, рішення органу місцевого самоврядування або державної адміністрації про надання земельної ділянки господарюючому суб'єкту і власність або у користування втілює волевиявлення власника землі і реалізується у цивільних правовідносинах з урахуванням вимог Земельного кодексу України, спрямованих на раціональне використання землі як об'єкта нерухомості.
В даному випадку, Харківська міська рада (орендодавець), як розпорядник земель відповідної територіальної громади, позбавлена можливості отримати результат (досягнути мети) щодо реалізації прийнятого ним на сесії рішення про надання спірної земельної ділянки в оренду ФОП Тютюнник А.В.
Враховуючи встановлений судом факт порушення відповідачем істотних умов Договору, у даному випадку наявні визначені безпосередньо договором оренди та приписами чинного законодавства підстави для його розірвання.
При цьому суд відхиляє твердження відповідача про те, що порушення з боку відповідача не є навмисними, а викликані незаконними діями третьої особи, а саме: самовільним захопленням земельної ділянки Мхитарян Левоном та бездіяльності позивача щодо нездійснення ним своїх повноважень щодо звільнення земельної ділянки від незаконних об'єктів, оскільки матеріали справи, а саме: надані відповідачем листи до Харківського міського голови від 27.10.2006, від 26.03.2009, від 19.09.2012, від 04.02.2015, від 29.06.2017, від 05.07.2019 (а.с. 58-63) взагалі не містять в собі відомостей про самовільне захоплення земельної ділянки третьої особою та про неможливість у зв'язку з цим розпочати будівництво. Навпаки, на протязі усіх років відповідач у своїх зверненнях зазначав, що розробка технічної документації знаходиться в завершальній стадії, а будівництво об'єкту не було завершено у зв'язку з нестачею фінансів. Предпроектна пропозиція замовлена відповідачем тільки у 2016 році. Тобто, надані самим же відповідачем докази спростовують зазначені твердження відповідача.
Як передбачено вимогами ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язань настають наслідки встановлені договором або законом.
Ст. 34 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.
Статтею 785 ЦК України визначено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Таким чином, у разі розірвання договору оренди землі, у т.ч. на підставі рішення суду орендар зобов'язаний повернути спірну земельну ділянку орендодавцю (власнику), тобто Харківській міській раді.
Відповідно до ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Згідно ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. За змістом ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 ГПК України). Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Підсумовуючи викладене, враховуючи фактичні обставини справи та наведені норми законодавства суд дійшов висновку, що позовні вимоги Харківської міської ради є правомірними, обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.
Щодо інших аргументів сторін, суд зазначає, що вони були досліджені у судовому засіданні та не наводяться в рішенні суду, позаяк не покладаються судом в основу цього судового рішення, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа "Серявін проти України", рішення від 10.02.2010).
Вирішуючи питання розподілу судового збору, суд керується частиною першою статті 129 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підставі, покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.
Враховуючи задоволення позовних вимог, витрати зі сплати судового збору у даній справі покладаються на відповідача та підлягають стягненню на користь Харківської міської ради в розмірі 3842,00 грн.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст.ст. 12, 13, 73, 74, 76-79, 91, 129, 232, 233, 236 - 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
Позов задовольнити повністю.
Розірвати договір оренди землі, укладений 08.06.2005 між Харківською міською радою та ФОП Тютюнник Анатолієм Володимировичем (ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) та зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 08.06.2005 за №85104/05.
Зобов'язати ФОП Тютюнник Анатолія Володимировича (ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) повернути земельну ділянку площею 0,0561 га по просп. Московському (ст.м. ім. О.С. Масельського (сучасна назва "Індустріальна") біля універмагу) у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
Стягнути з ФОП Тютюнник Анатолія Володимировича ( АДРЕСА_1 , ІПН НОМЕР_1 ) на користь Харківської міської ради (61045, м. Харків, м-н. Конституції, 7, код ЄДРПОУ 04059243) - 3842,00 грн. судового збору.
Видати накази після набрання рішенням законної сили.
Відповідно до ст. 241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Згідно ст.ст. 256, 257 ГПК України, рішення може бути оскаржене до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення, з урахуванням приписів п.п. 17.5 п.17 Перехідних положень ГПК України.
Позивач - Харківська міська рада (61045, м. Харків, м-н. Конституції, 7, код ЄДРПОУ 04059243).
Відповідач - ФОП Тютюнник Анатолій Володимирович ( АДРЕСА_1 , ІПН НОМЕР_1 ).
Повне рішення підписано 10 січня 2020 року.
Суддя О.В. Погорелова