ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРCОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
вул.Театральна,18, м. Херсон, 73000,
тел./0552/26-47-84, 49-31-78, факс 49-31-78, веб сторінка: ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
18 грудня 2019 року Справа № 923/733/19
Господарський суд Херсонської області у складі судді Пригузи П.Д. за участі секретаря Литвиненко Т.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Відродження", код ЄДРПОУ 32364872, вул. Братів Ярмаш, с. Вільне Нижньосірогозького району Херсонської області,
до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області, ідентифікаційний код 39766281, вул. Університетська 136-а, м. Херсон,
про визнання недійсним наказу,
за участю представників сторін:
від позивача: адвокат Долгополов О.В., ордер серія ХС № 151617 виданий 03.09.2019,
від відповідача: Єхвая М.Т., довіреність № 32-21-0.62-85/62-19 від 18.04.2019,
Товариство з обмеженою відповідальністю "Відродження" (далі - ТОВ "Відродження") звернулось до господарського суду з позовною заявою до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області (далі - ГУ Держгеокадастру у Херсонській області), у якій просить визнати недійним наказ Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 24.05.2019 № 1821-СГ «Про припинення договору оренди землі» (далі - Наказ від 24.05.2019 № 1821-СГ).
Ухвалою від 03.09.2019 суд: прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив провадження у справі, постановив розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, призначив підготовче засідання по справі на 03.102019 року, встановив відповідачу в строк до 20.09.2019 подати суду письмовий відзив (заперечення) на позовну заяву із доказами, які підтверджують обставини, на яких ґрунтуються заперечення, якщо такі докази не надані позивачем, а також документи, що підтверджують направлення відзиву і доданих до нього доказів позивачам, зобов'язав позивача у строк до 27.09.2019 надати суду Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права з актуальною інформацією щодо земельної ділянки кадастровий номер 6523882000:02:084:0012 станом на серпень-вересень 2019, докази звернення до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області про намір продовження дії договору оренди спірної земельної ділянки та у разі наявності результатів звернення, запропонував надати відповідь на відзив відповідача.
До суду від відповідача 20.09.2019 надійшов відзив на позовну заяву (а.с. 30-32), відповідно до якого, ГУ Держгеокадастру у Херсонській області просило у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
Позивачем 01.10.2019 до суду подано відповідь на відзив (а.с. 38-39).
До суду 03.10.2019 представником ТОВ "Відродження" - адвокатом Долгополовим О.В. подано клопотання про відкладення підготовчого засідання (а.с. 46), у зв'язку із його участю як представника у судовому засіданні по розгляді кримінальної справи у Херсонському міському суді.
Ухвалою від 03.10.2019 суд відклав підготовче засідання на 22.10.2019 року.
У судовому засіданні 22.10.2019 суд закрив підготовче провадження та призначив судове засідання на 05.11.2019 для розгляду справи по суті.
Представником ГУ Держгеокадастру у Херсонській області 05.11.2019 подано до суду клопотання про залучення до матеріалів справи додаткових доказів, а саме: оригіналу поштового конверту (а.с. 67).
За результатами судового засідання 05.11.2019 оголошено перерву до 08.11.2019 та зобов'язано сторін надати суду письмові пояснення щодо залученого до матеріалів справи доказу (конверту) та яке він має юридичне значення у справі. Ухвалою суду від 08.11.2019 року, у зв'язку із не наданням сторонами до справи усіх відомостей та доказів про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору, суд: відклав судове засідання у справі на 16.12.2019 року; витребував від Товариства з обмеженою відповідальністю "Відродження" та Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області докази, що стосуються спірних правовідносин за договором оренди землі від 25.03.2009, зокрема: листування з приводу поновлення договору оренди, у тому числі оригінали для огляду та копії до справи листа ГУ Держгеокадастру від 01.03.2019 року; первісну заяву позивача, що подавалася 26 січня 2019 та доданих до неї документів; повторної заяви, що надійшла до ГУ Держгеокадастру 19.03.2019 про поновлення договору оренди та копії доданих до неї матеріалів; встановив позивачу новий строк для подачі до суду та відповідачеві пояснень і доказів до 22.11.2019 року; встановив відповідачу новий строк для подачі до суду та позивачеві пояснень і доказів до 06.12.2019 року.
Від ГУ Держгеокадастру у Херсонській області 22.11.2019 до суду подані письмові додаткові пояснення по справі (а.с. 83).
За результатами судового засідання 16.12.2019 суд розглянув справу по суті, дослідив докази у справі, та для підготовки сторін до судових дебатів суд постановив: оголосити перерву в судовому засіданні до 18.12.2019 року.
18.12.2019 суд, заслухавши сторони у дебатах, залишився у нарадчій кімнаті для прийняття рішення. Після виходу з нарадчої кімнати суд проголосив вступну та резолютивну частини рішення.
І. Стислий виклад позиції позивача:
Позивач вказує, що, 25.03.2009 року між Нижньосірогозькою районною державною адміністрацією Херсонської області та ТОВ «Відродження» було укладено Договір оренди землі, зареєстрований у Нижньосірогозькому відділення Херсонської регіональної філії ДП Центру ДЗК строком на 5 років, про що у державному реєстрі земель вчинено запис 03.04.2009 року. Відповідно до умов даного договору, позивачу було надано у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 234,9 га (кадастровий номер 6523882000:02:084:0012) із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за межами населених пунктів на території Вільненської сільської ради Нижньосірогозького району Херсонської області.
ТОВ «Відродження» зазначає, що 03.04.2014 року, відповідно до додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки та внесення змін до нього, позивачеві було поновлено термін оренди земельної ділянки строком на 5 років. Додаткова угода зареєстрована Нижньосірогозьким управлінням юстиції 06.10.2014 року.
Позивач посилається на те, що, відповідно до умов пункту 19 договору оренди землі та п. 3 Додаткової угоди до нього від 03.04.2014 року, і договір оренди і додаткова угода до нього підлягали державній реєстрації.
ТОВ «Відродження» вказує, що, виходячи з того, що строк дії договорів оренди земельних ділянок починається після набрання такими договорами чинності, а не з моменту їх укладення, то договір оренди земельної ділянки між сторонами закінчується не 03.04.2019 року (як зазначено у наказі, що оскаржується), а 06.10.2019 року.
Наказом від 24.05.2019 № 1821-СГ, як зазначає позивач, припинено договір оренди земельної ділянки площею 234,9 га (кадастровий номер 6523882000:02:084:0012), розташованої на території Вільненської сільської ради Нижньосірогозького району Херсонської області, укладений з ТОВ «Відродження», із підстав закінчення 03.04.2019 строку, на який його було укладено.
У зв'язку із тим, що на момент прийняття Наказу від 24.05.2019 № 1821-СГ, строк дії договору оренди земельної ділянки між сторонами не закінчився, позивач вважає оскаржуваний наказ відповідача таким, що суперечить нормам чинного законодавства України і таким, що підлягає визнанню недійсним.
В той же час, Позивач ТОВ «Відродження» стверджує, що 26.01.2019 року ТОВ звернулося до відповідача із заявою щодо поновлення договору оренди з доданням проекту додаткової угоди до договору.
19.04.2019 ГУ Держгеокадастру у Херсонській області листом, у зв'язку з невідповідністю запропонованої додаткової угоди вимогам Типового договору оренди землі, форма якого затверджена Постановою КМ України від 03.03.2004 року № 220, і порушенням порядку пролонгації договорів оренди, повідомило позивача про заперечення у поновленні договору оренди землі та про припинення його дії у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.
Як вказує позивач, ТОВ «Відродження» дотрималося усього порядку пролонгації договору, передбачений ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а тому заперечення відповідача є протиправними.
В обґрунтування своїх позовних вимог ТОВ «Відродження» ТОВ «Відродження» посилається на статті 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на 25.03.2009 року), висновки Верховного Суду України у постановах від 17.01.2017 у справі № 6-2777цс16 і від 15.08.2018 року у справі № 532/384/16-ц, частини 1-3 статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Під час судового розгляду представник ТОВ «Відродження» позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити повністю з підстав, викладених у позовній заяві (а.с. 4-6) та відповіді на відзив (а.с. 38-39).
ІІ. Стислий виклад позиції відповідача:
ГУ Держгеокадастру у Херсонській області вважає вимоги, викладені в позовній заяві, безпідставними, необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, із таких підстав.
Відповідач вказує, що укладений між сторонами договір оренди земельної ділянки, передбачав передачу земельної ділянки в оренду ТОВ «Відродження» строком на 5 років.
Додатковою угодою від 03.04.2014 року, як зазначає ГУ Держгеокадастру у Херсонській області, термін дії договору оренди земельної ділянки був поновлений на 5 років (з моменту закінчення строку дії попереднього договору оренди земельної ділянки - 03.04.2014), тобто до 03.04.2019 включно.
Відповідач посилається на те, що, виходячи зі змісту п. 8 договору оренди земельної ділянки від 25.03.2009 року, орендар для використання свого переважного права, з метою поновлення договору на новий строк, повинен був не пізніше, ніж за 90 днів до закінчення строку його дії, повідомити письмово орендодавця про такий намір. Однак, як вказує ГУ Держгеокадастру у Херсонській області, відповідна заява про поновлення договору надійшла до відповідача лише 19.03.2019 року.
ГУ Держгеокадастру у Херсонській області зазначає, що вказана вище заява позивача, хоча і датована 26.01.2019 року, проте зазначена дата не є датою надсилання заяви до Головного управління, що підтверджується датами документів доданих ТОВ «Відродження» до самої заяви. Виходячи із зазначеного, відповідач вважає підтвердженим своєчасність реєстрації 19.03.2019 заяви позивача про поновлення договору.
За вказаних обставин, ГУ Держгеокадастру у Херсонській області був зроблений висновок про пропуск ТОВ «Відродження» терміну повідомлення орендодавця про поновлення договору.
Відповідач вказує, що додаткова угода до Договору від 25.03.2009 була підписана сторонами 03.04.2014 року, набула чинності - 06.10.2014 (рішенням державного реєстратора Нижньосірогозького районного управління юстиції), як і умови, що були нею передбачені, зокрема пункт 1, яким зазначається, що термін оренди земельної ділянки поновлюється строком на 5 років, а саме з моменту закінчення строку дії попереднього договору оренди земельної ділянки - 03.04.2014 року.
Отже, відповідач виходив з того, що договір оренди земельної ділянки від 25.03.2009 року продовжував діяти до 03.04.2019 включно.
В обґрунтування своїх заперечень ГУ Держгеокадастру у Херсонській області посилається на частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Під час судового розгляду представник ГУ Держгеокадастру у Херсонській області проти задоволення позовних вимог заперечила, просила у їх задоволенні відмовити повністю з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву (а.с. 30-32) та додаткових письмових пояснень (а.с. 83).
ІІІ. Мотивувальна частина рішення:
Між Нижньосірогозькою районною державною адміністрацією Херсонської області та ТОВ «Відродження» 25.03.2009 року було укладено Договір оренди землі, зареєстрований у Нижньосірогозькому відділення Херсонської регіональної філії ДП Центру ДЗК строком на 5 років, про що у державному реєстрі земель вчинено запис 03.04.2009 року (далі - Договір від 25.03.2009). Відповідно до умов даного договору, позивачу було надано у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 234,9 га (кадастровий номер 6523882000:02:084:0012) із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за межами населених пунктів на території Вільненської ради Нижньосірогозького району Херсонської області (а.с. 11-15).
Відповідно п. 8 Договору від 25.03.2009 року, договір укладено на 5 (п'ять) років з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (а.с. 11).
Пунктом 43 Договору від 25.03.2009 встановлено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (а.с. 14).
Між ГУ Держгеокадастру у Херсонській області та ТОВ «Відродження» 03.04.2014 укладено додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 03.04.2009 № 040972501423) та внесення змін до нього (далі - Додаткова угода від 03.04.2014), відповідно до якої, позивачеві було поновлено термін оренди земельної ділянки строком на 5 років. Додаткова угода зареєстрована Нижньосірогозьким управлінням юстиції 06.10.2014 року (а.с. 17-18).
Заявою № 46 від 26.01.2019 (а.с. 85) ТОВ «Відродження» звернулося до ГУ Держгеокадастру у Херсонській області про внесення змін до Договору оренди землі від 25.03.2009 року, а саме: строку дії договору на 17 років до 03.04.2026 року, та розміру орендної плати за землі державної власності - 12% від нормативної грошової оцінки землі. Цей лист (заява) отримано Відповідачем 30.01.2019 року. До листа заявником додано: копію договору оренди; витяг з державного земельного кадастру; відомості з податкової інспекції про відсутність заборгованості по орендній платі; клопотання сільської ради про доцільність поновлення договору оренди.
У відповідь на зазначену заяву Позивача Відповідач надіслав лист від 01.03.2019, в якому ГУ Держгеокадастру у Херсонській області щодо поновлення Договору від 25.03.2009 оренди землі площею 234,9 га зареєстрованого 03.04.2009 за № 040972501423 запропонувало орендарю ТОВ «Відродження» надати відомості про реєстрацію раніше укладеної Додаткової угоди від 10.05.2017 та надати довідку про відсутність податкового боргу за цим договором. Також Позивача поінформовано, що він має додати до свого листа-повідомлення також: проект додаткової угоди; агрохімічний паспорт поля та Витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки (а.с. 74, зворотній бік листа).
У свою чергу ТОВ «Відродження» подало до ГУ Держгеокадастру у Херсонській області заяву, що отримана Відповідачем 19.03.2019, про поновлення Договору від 25.03.2009 строком на 7 (сім) років та встановленням орендної плати у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, до якої позивачем, серед інших документів, додано проект додаткової угоди (а.с. 34).
ГУ Держгеокадастру у Херсонській області листом від 19.04.2019 (а.с. 35) повідомлено ТОВ «Відродження» про заперечення у поновленні Договору від 25.03.2009 через порушення строків звернення з листом-повідомленням про поновлення договору, який встановлено п. 8 Договору - 90 днів до закінчення строку договору; а також про припинення його дії, у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено та не відповідністю запропонованої додаткової угоди вимогам Типового договору оренди землі, форма якого затверджена Постановою КМ України від 03.03.2004 року № 220, порушенням порядку пролонгації договорів оренди - пропущено термін повідомлення орендодавця. Зазначений лист ГУ Держгеокадастру у Херсонській області надіслано на адресу Позивача 22.04.2019, а отримано представником ТОВ «Відродження» 25.04.2019 року (а.с. 36).
Наказом ГУ Держгеокадастру у Херсонській області від 24.05.2019 № 1821-СГ (далі - Наказ від 24.05.2019 № 1821-СГ) припинено Договір від 25.03.2009 року, із підстав закінчення 03.04.2019 строку, на який його було укладено (а.с. 10), що стало підставою для звернення ТОВ «Відродження» до господарського суду із даним позовом.
Норми права, які належить застосувати до правовідносин.
Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
У відповідності до ч. 1 ст.11 Цивільного Кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини; інші юридичні факти (ч. 2 ст. 11 Цивільного Кодексу України).
При цьому, ст.12 Цивільного Кодексу України передбачає, що особа здійснює свої цивільні права вільно на власний розсуд.
Частинами 1-3, 6 ст. 13 Цивільного кодексу України встановлено, що цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
Положеннями ст. 15 Цивільного кодексу України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до приписів ст. 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Способи захисту прав суб'єктів господарювання також визначені статтею 20 Господарського кодексу України. Так, згідно ч.2 цієї статті передбачено, що кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб'єктів захищаються, зокрема, шляхом: визнання наявності або відсутності прав; визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб'єктів, що суперечать законодавству, ущемлюють права та законні інтереси суб'єкта господарювання або споживачів; визнання недійсними господарських угод з підстав, передбачених законом; відновлення становища, яке існувало до порушення прав та законних інтересів суб'єктів господарювання; припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення; присудження до виконання обов'язку в натурі; установлення, зміни і припинення господарських правовідносин; іншими способами, передбаченими законом.
Згідно із ч. 1 ст. 626 Цивільного Кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до ч. 1 ст. 627 Цивільного Кодексу України, статті 6 цього Кодексу, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Статтею 628 Цивільного Кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Положеннями ст. 188 Господарського кодексу України визначено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Частиною другою статті 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Згідно із ст. 30 Закону України "Про оренду землі", зміна умов договору проводиться у письмовій формі за взаємною згодою сторін, у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.
Частинами 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Оцінка аргументів сторін.
Вирішуючи спір по суті, суд виходить із такого.
Статтею 8 Конституції України встановлено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.
Конституція України має найвищу юридичну силу. Закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції України і повинні відповідати їй.
Норми Конституції України є нормами прямої дії. Звернення до суду для захисту конституційних прав і свобод людини і громадянина безпосередньо на підставі Конституції України гарантується.
Суд керується приписами статті 27 Закону України «Про оренду землі», згідно якої орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Суд констатує, що Позивач як орендар земельної ділянки, який належно виконував свої обов'язки за договором набув право, яке гарантоване йому Конституцією та Законом України «Про оренду землі» - на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Вирішуючи проблему реалізації права Позивача як орендаря у світлі принципу верховенства права суд зазначає таку свою позицію.
Суд керується розумінням принципу верховенства права, як його викладено у рішеннях Конституційного Суду України.
Так, у Рішенні Конституційного Суду України у справі за конституційним поданням Верховного Суду України щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень статті 69 Кримінального кодексу України (справа про призначення судом більш м'якого покарання) від 2 листопада 2004 року № 15-рп/2004, зазначено таке. «Відповідно до частини першої статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Верховенство права - це панування права в суспільстві. Верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність, зокрема у закони, які за своїм змістом мають бути проникнуті передусім ідеями соціальної справедливості, свободи, рівності тощо. Одним з проявів верховенства права є те, що право не обмежується лише законодавством як однією з його форм, а включає й інші соціальні регулятори, зокрема норми моралі, традиції, звичаї тощо, які легітимовані суспільством і зумовлені історично досягнутим культурним рівнем суспільства. Всі ці елементи права об'єднуються якістю, що відповідає ідеології справедливості, ідеї права, яка значною мірою дістала відображення в Конституції України.
Таке розуміння права не дає підстав для його ототожнення із законом, який іноді може бути й несправедливим, у тому числі обмежувати свободу та рівність особи. Справедливість - одна з основних засад права, є вирішальною у визначенні його як регулятора суспільних відносин, одним із загальнолюдських вимірів права. Зазвичай справедливість розглядають як властивість права, виражену, зокрема, в рівному юридичному масштабі поведінки й у пропорційності юридичної відповідальності вчиненному правопорушенню (абзаци другий, третій підпункту 4.1 пункту 4 мотивувальної частини).
Верховенство права, будучи одним з основних принципів демократичного суспільства, передбачає судовий контроль над втручанням у право кожної людини на свободу (абзац чотирнадцятий підпункту 4.1 пункту 4 мотивувальної частини).
Також, у Рішенні Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням ОСОБА_1 щодо офіційного тлумачення положень частини другої статті 469 Митного кодексу України від 31 березня 2015 року № 1-рп/2015 Конституційний суд зазначив, що складовими принципу верховенства права є, зокрема, правова передбачуваність та правова визначеність, які необхідні для того, щоб учасники відповідних правовідносин мали можливість завбачати наслідки своїх дій і бути впевненими у своїх законних очікуваннях, що набуте ними на підставі чинного законодавства право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано (абзац третій пункту 4 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 11 жовтня 2005 року № 8-рп/2005). (Речення друге абзацу першого підпункту 2.1 пункту 2 мотивувальної частини).
Виходячи з наведеного, суд зазначає, що праву Позивача на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) кореспондує обов'язок Відповідача як орендодавця-органу державної влади.
Суд підкреслює, що за наведеною нормою ст. 33 Закону «Про оренду землі» єдиною умовою, за якої орендодавець зобов'язаний забезпечити орендарю можливість реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, - є факт належного виконання орендарем своїх обов'язків за умовами договору.
У цій справі факт належного виконання орендарем своїх обов'язків був підтвердженим з боку Позивача при зверненні до Відповідача із заявою від 26.01.2019 року.
Отже, суд зазначає, що Відповідач як орендодавець, зобов'язаний на виконання свого обов'язку вжити у встановленому законом порядку достатніх і розумних заходів для забезпечення можливості орендарю реалізувати його право оренди - укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. Такий обов'язок та порядок для Відповідача як органу державної влади визначений, зокрема, приписами частин 2 - 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а також Цивільним та Господарським кодексами України стосовно умов і порядку розгляду пропозиції щодо укладання договору на новий строк у тому числі й поновлення договору.
Суд зазначає, що відповідно до правових позицій Верховного Суду для реалізації орендарем свого переважного права необхідними є такі юридичні факти: 1) орендар належно виконує свої обов'язки за договором; 2) орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; 3) до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; 4) орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Такий висновок викладений, наприклад, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).
Як було зазначено судом вище, позивачем було ініційовано процедуру поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, відповідно до положень частин першої-п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» листом (заявою) від 26.01.2019 на нових умовах: строку дії договору на 17 років до 03.04.2026 року, та розміру орендної плати за землі державної власності - 12% від нормативної грошової оцінки землі.
У цій справі предметом спору є законність наказу Відповідача від 24.05.2019 №1821-СГ про припинення договору оренди землі з Позивачем, який належно виконував обов'язки за умовами договору, та якому належало право на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) по закінченню строку, на який його було укладено.
Позивач звернувся із позовом про захист свого права користування орендованою земельною ділянкою.
Перевіряючи усі юридичні факти, що необхідні для поновлення (укладання на новий строк) договору оренди землі, суд встановив таке.
1. Щодо належного виконання орендарем ТОВ «Відродження» своїх обов'язків за договором
Судом встановлено, що між сторонами немає спору про належність виконання договору орендарем. Як вбачається із змісту доданих до справи копій заяв, до заяви від 26.01.2019 (а.с. 85), отриманої відповідачем 30.01.2019, а також до заяви, що також датована 26.01.2019, але отримана Відповідачем 19.03.2019 року (а.с. 34), про внесення змін та поновлення договору оренди землі від 25.03.2009, Позивачем додавалася копія довідки податкового органу про відсутність заборгованості з орендної плати, зокрема, додано Акт ГУ ДФС №5938-54 від 05.03.2019 (а.с. 94), з якого вбачається відсутність у ТОВ «Відродження» заборгованості з орендної плати за землю. Також про належне виконання Позивачем своїх обов'язків за договором свідчить копія рішення Вільненської сільської ради Нижньосірогозького району Херсонської області (а.с. 95), яким визнано доцільним продовження терміну дію договору від 25.03.2009 на сім років до 27.04.2026 року із встановленням орендної плати у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки.
Також, суд враховує те, що в листах Відповідача ГУ Держгеокадастру у Херсонській області від 01.03.2019 (а.с. 74) та від 19.04.2019 (а.с. 35), якими позивачеві відмовлено у продовженні договору від 25.03.2009 року, не міститься посилання на конкретні обставини (факти), що свідчать про неналежне виконання орендарем своїх обов'язків за договором оренди земельної ділянки.
Відповідачем під час судового розгляду доказів у порядку, встановленому статтями 13, 74 ГПК України, на підтвердження неналежного виконання ТОВ «Відродження» своїх обов'язків за договором від 25.03.2009 до суду надано не було.
Отже, суд виходить з того, що ТОВ «Відродження» належно виконувало умови договору оренди земельної ділянки, чим орендарем дотримано першої та основної умови для отримання права на поновлення договору оренди землі.
2. Щодо повідомлення орендарем до закінчення строку дії договору орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк.
Договір між сторонами від 25.03.2009, на підставі якого виникло право оренди земельної ділянки площею 234,9 га, кадастровий номер 6523882000:02:084:0012 у Позивача, пройшов державну реєстрацію 03.04.2009 року у Нижньосірогозькому відділенні Херсонської регіональної філії ДП Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040972501423.
Отже, державна реєстрація права оренди Позивача стосовно земельної ділянки площею 234,9 га, кадастровий номер 6523882000:02:084:0012 здійснена 03.04.2009 року. Усі інші додаткові угоди стосовно цієї земельної ділянки не встановлюють нових строків оренди, а поновлюють чинність Договору від 25.03.2009 року з дати державної реєстрації договору на новий, встановлений сторонами строк у п'ять років.
Відповідно до додаткової угоди від 03.04.2014 року термін оренди земельної ділянки згідно вказаного Договору між сторонами від 25.03.2009, поновлено на п'ять років - з моменту закінчення строку дії попереднього договору оренди земельної ділянки 03.04.2014 року.
Оцінюючи аргументи сторін щодо дати закінчення строку дії договору від 25.03.2009 року, та дотримання Позивачем ТОВ «Відродження» строку направлення повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, суд виходить із того, що строк Договору оренди земельної ділянки від 25.03.2009 відповідно до додаткової угоди сторін закінчується 03.04.2014 року.
Про дату закінчення строку дії договору від 25.03.2009 року.
Як встановлено судом, Додаткова угода до договору від 25.03.2009 була підписана сторонами 03.04.2014 року (а.с. 17). Відповідно до положень п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав здійснена за заявою Позивача 30.09.2014 року, номер запису про інше речове право як право оренди: 7237915. Реєстрація здійснена на підставі рішення державного реєстратора Нижньосірогозького районного управління юстиції 06.10.2014.
В той же час, пунктом 1 зазначеної додаткової угоди було визначено, що термін оренди земельної ділянки поновлюється строком на 5 років, а саме з моменту закінчення строку дії попереднього договору оренди земельної ділянки - 03.04.2014 року.
За таких обставин, судом встановлено, що договір оренди земельної ділянки від 25.03.2009 року продовжував діяти до визначеної сторонами календарної дати, що вказана у додатковій угоді - 03.04.2019 включно. Отже, дата державної реєстрації відомостей про цю додаткову угоду 06.10.2014 не має юридичного значення до визначення строку дії договору оренди, оскільки сторонами чітко встановлено цю дату - 03.04.2019 року.
Твердження Позивача, що Договір є чинним до 06.10.2019 року, тобто до дня прийняття рішення державним реєстратором про державну реєстрацію права оренди відхиляються судом, оскільки це твердження суперечить домовленості сторін щодо строків дії Договору. Ця дата, так само як і дата державної реєстрації права оренди 30.09.2014 (30.09.2019) за додатковою угодою при наведених обставинах не мають юридичного значення для визначення строку дії договору.
Таким чином, суд вважає, що посилання позивача на положення статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на 25.03.2009 року), висновки Верховного Суду України у постановах від 17.01.2017 у справі № 6-2777цс16 і від 15.08.2018 року у справі № 532/384/16-ц про те, що строк дії договорів оренди земельних ділянок починається після набрання такими договорами чинності, а не з моменту їх укладення, з чого ТОВ зроблено висновок про закінчення договору від 25.03.2009 не 03.04.2019 року, а 06.10.2019 року, - суд вважає безпідставними, оскільки дата закінчення строку договору визначена самою додатковою угодою від 03.04.2014 року.
Твердження ТОВ «Відродження» про те, що строк дії договору від 25.03.2009 необхідно рахувати від дати державної реєстрації додаткової угоди до договору від 25.03.2009 року, підписаної сторонами 03.04.2014 року, а саме - 06.10.2014 року, не приймається судом до уваги.
Про дотримання ТОВ «Відродження» строку направлення повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк
На підтвердження обставин, на які ГУ Держгеокадастру у Херсонській області посилається як на підставу своїх заперечень, відповідач вказує на порушення позивачем умов п. 8 договору від 25.03.2009 щодо обов'язку орендаря, для реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі, не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Із такою позицією відповідача суд не погоджується з таких підстав.
Частиною другою статті 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Відповідно до ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Умовами пункту 8 Договору від 25.03.2009 було передбачено строк у 90 днів до закінчення строку договору повідомити орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі.
Згідно із ч. 3 ст. 6 ЦК України, сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
Частина 1 ст. 203 ЦК України встановлює, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Виходячи із системного аналізу зазначених норм законодавства, суд виходить з того, що принцип свободи договору є визначальним та полягає у наданні особі права на власний розсуд реалізувати, по-перше: можливість укласти договір (або утриматися від укладення договору); по-друге, можливість визначити зміст договору на власний розсуд, враховуючи при цьому зустрічну волю іншого учасника договору та обмеження щодо окремих положень договору, встановлені законом.
Отже, сторони не можуть на власний розсуд врегулювати у договорі свої відносини, лише у випадках якщо: існує пряма заборона, встановлена актом цивільного законодавства; заборона випливає із змісту акта законодавства; така домовленість суперечить суті відносин між сторонами.
До таких же самих висновків дійшов Верховний Суд України у своїй постанові від 28.01.2015 по справі № 6-230цс14.
Закон України «Про оренду землі» є спеціальним законом, норми якого регулюють правовідносини, пов'язані із наймом (орендою) земельної ділянки, у тому числі і щодо порядку реалізації орендарем переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк.
Частиною 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено можливість повідомлення орендодавця орендарем по намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі до спливу строку такого договору у строк, встановлений цим договором. Одночасно тією ж нормою встановлено, що таке повідомлення повинно бути не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі і не міститься застереження «якщо інше не встановлено договором» або інші подібні формулювання.
Отже, суд зазначає, що законодавцем встановлене таке регулювання порядку поновлення договору оренди землі, відповідно до якого строк повідомлення про намір поновити договір, не залежно від встановленого договором строку, не може бути меншим за один місяць.
За таких обставин, суд виходить з того, що положення ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» щодо обов'язку орендаря, для реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі, не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, є імперативними.
Як встановлено судом та підтверджено сторонами, Позивач звернувся до Відповідача із заявою про укладання договору оренди землі на новий строк 26.01.2019 року. При тому що строк дії договору є чинним до 03.04.2019 року, це повідомлення було зроблене Позивачем за понад 60 днів, понад два місяці.
Отже, для реалізації свого переважного права на поновлення договору оренди землі, позивач повинен був повідомити письмово відповідача про намір продовжити дію зазначеного договору не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору, а саме - 03.03.2019 року.
З огляду на вищезазначене, дату закінчення договору від 25.03.2009 року (03.04.2019 року), про яку суд зазначав вище, та дати отримання ГУ Держгеокадастру у Херсонській області від ТОВ «Відродження» письмового повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі (отримано Відповідачем 30.01.2019 року), суд приходить до висновку про дотримання Позивачем строку направлення подібного повідомлення, встановленого ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Щодо додатків до листа-повідомлення Позивача
У своїй відповіді від 01.03.2019 (а.с. 74) на письмове повідомлення позивача від 26.01.2019 № 45 про намір продовжити дію договору від 25.03.2009 року, однією із підстав для заперечення в його поновленні відповідач вказав на відсутність серед додатків до вказаного листа-повідомлення ТОВ «Відродження» проекту додаткової угоди.
Зазначену вимогу відповідача суд вважає такою, що не ґрунтується на вимогах закону, з огляду на таке.
Частиною 3 ст. 33 «Про оренду землі» встановлено, що до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
Згідно із частинами 1,2 ст. 639 ЦК України, договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася.
Відповідно до ст. 654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Згідно із п. 36 договору від 25.03.2009 року, сторони погодили зміну його умов у письмовій формі за взаємною згодою сторін (а.с. 14). У разі недосягнення згоди спір вирішується в судовому порядку.
Частиною 1 ст. 207 ЦК України передбачено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.
Зі змісту заяви ТОВ «Відродження» від 26.01.2019 № 45 (отриманої ГУ Держгеокадастру у Херсонській області 30.01.2019 року) вбачається, що по суті вона одночасно є письмовим повідомленням про намір позивача продовжити дію договору від 25.03.2009 року та містить усі необхідні для додаткової угоди відомості - пропозицію щодо зміни положень вказаного договору, зокрема щодо строку дії - до 03.04.2026 (сім років) та орендної плати - у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі (а.с. 85).
Отже, посилання відповідача на відсутність серед додатків до листа-повідомлення ТОВ «Відродження» проекту додаткової угоди є безпідставними, а надання відповіді на повідомлення Позивача лише 01.03.2019 є явним зволіканням та проявом недобросовісності у спірних відносинах.
Суд виходить з того, що Позивачем дотримано вимог ч. 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Щодо недобросовісної поведінки Відповідача, неповідомлення орендодавцем протягом місяця орендаря про наявність заперечень та про своє рішення.
Як на підставу своїх заперечень ГУ Держгеокадастру у Херсонській області посилається, утому числі на те, що ним, у відповідності до ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», були розглянуті надіслані орендарем лист-повідомлення та проінформовано ТОВ «Відродження» про прийняті орендодавцем рішення (про наявність заперечень та відмову у продовженні договору оренди землі).
Надаючи оцінку зазначеним аргументам відповідача, суд виходить з такого.
На перший лист-повідомлення ТОВ «Відродження» від 26.01.2019 № 45 про намір продовжити дію договору від 25.03.2009 року (отриманий відповідачем 30.01.2019 року), ГУ Держгеокадастру у Херсонській області надало відповідь своїм листом від 01.03.2019 року.
У зазначеній відповіді ГУ Держгеокадастру у Херсонській області повідомило позивача про наявність заперечень у продовженні договору оренди землі з підстав порушення ТОВ «Відродження» положень п. 8 договору від 25.03.2009 щодо звернення позивача для реалізації свого переважного права менше, ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору; систематичне невиконання орендарем істотних умов договору від 25.03.2009 року. Також вказаним листом відповідача повідомлено ТОВ «Відродження» про необхідність орендарю, з метою поновлення договору оренди землі, додати до листа-повідомлення: проект додаткової угоди, агрохімічний паспорт поля та витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки.
Щодо посилань відповідача на порушення позивачем положень п. 8 договору від 25.03.2009 року, систематичне невиконання орендарем істотних умов договору від 25.03.2009 року, необхідності додати до листа-повідомлення проекту додаткової угоди, - то суд надав їм оцінку в розділах рішення суду: «Щодо повідомлення орендарем до закінчення строку дії договору орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк», «Щодо належного виконання своїх обов'язків за договором орендарем ТОВ «Відродження», «Щодо додавання орендарем до листа-повідомлення проекту додаткової угоди», відповідно.
Із приводу вимоги ГУ Держгеокадастру у Херсонській області про необхідність додати позивачу для поновлення договору оренди землі до листа-повідомлення інших документів, окрім додаткової угоди, то вона суперечить вимогам ч. 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а, отже, є протиправною.
На другий лист-повідомлення ТОВ «Відродження» про намір продовжити дію договору від 25.03.2009 року (отриманий відповідачем 19.03.2019 року), до якого позивачем додано перелік документів, витребуваних відповідачем, ГУ Держгеокадастру у Херсонській області надало відповідь своїм листом від 19.04.2019 року.
Згідно із вказаним листом ГУ Держгеокадастру у Херсонській області від 19.04.2019 року, ТОВ «Відродження» відмовлено у продовженні договору від 25.03.2019 року, у зв'язку із порушенням позивачем положень п. 8 договору від 25.03.2009 року, невідповідністю доданого орендарем проекту додаткової угоди вимогам Типового договору оренди землі, форма якого затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, неузгодження питання орендної плати за договором.
Оцінюючі дії відповідача щодо розгляду надісланих орендарем листів-повідомлень, суд зазначає таке.
Частиною 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Згідно із ч. 3 ст. 188 ГК України, сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
Отримавши перший лист-повідомлення ТОВ «Відродження» 30.01.2019 року, ГУ Держгеокадастру у Херсонській області повідомило позивача про результати його розгляду своїм листом від 01.03.2019 року, тобто фактично більше чим через один місяць з дня його отримання. При цьому, доказів надсилання цього листа Позивачеві не надано.
Зазначений лист відповідача не містив заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі, а вказував на необхідність надання додаткових документів, відомостей та проекту додаткової угоди.
Отже, суд констатує, що орендодавцем порушено приписи ч. 5 ст. 33 Закону, допущено протиправне зволікання з розглядом та укладанням додаткової угоди, що заборонено частиною 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Орендодавець у місячний термін не здійснив дій, які приписано йому Законом, зокрема:
- не розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення і пропозиції щодо укладання договору на новий строк (поновлення);
- не перевірив листа на відповідність вимогам закону;
- не узгодив з орендарем істотні умови договору;
- не прийняв рішення про поновлення договору оренди землі;
- не уклав з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі;
- не заявив про заперечення щодо поновлення договору оренди землі та не направив листа-повідомлення орендарю про прийняте орендодавцем рішення;
- не прийняв рішення (не видав наказу) про відмову в укладанні договору оренди.
Отримавши другий лист-повідомлення ТОВ «Відродження» 19.03.2019 року, ГУ Держгеокадастру у Херсонській області повідомило позивача про результати його розгляду своїм листом від 19.04.2019 року, тобто також через місяць після його надходження.
Систематичне невиконання Відповідачем вимог законодавства щодо порядку, умов і строків розгляду пропозицій про укладання договорів суд вважає проявом недобросовісності та зловживання орендодавцем як органом державної влади своїми цивільними правами, що призвели до порушення прав Позивача як орендаря земельної ділянки державної власності. Така бездіяльність з боку Відповідача, як встановлено судом у цій справі, сприяла створенню умов для відмови в укладенні договору з Позивачем як орендарем на новий строк (не поновлення договору).
Так, при дотримання орендарем строків розгляду пропозицій з дати отримання першого повідомлення (заяви) Позивача, сторони мали можливість до дня закінчення строку договору виконати усі умови стосовно з'ясування, погодження умов та укладання додаткової угоди.
Зі змісту відповіді ГУ Держгеокадастру у Херсонській області від 19.04.2019 року (а.с. 35, 44) вбачається, що заявникові повідомлено про порушення ним порядку пролонгації договору та про його припинення у зв'язку із закінченням строку. При цьому, повідомлено, що відповідне рішення (наказ) про припинення договору оренди буде прийнято (видано) у майбутньому.
Отже, на час надсилання Відповідачем листа повідомлення Позивачеві відповідного рішення у формі наказу Відповідачем прийнято не було.
Враховуючи, що позивач застосував правовий механізм поновлення договору під час його дії відповідно до ч. 1 - ч. 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», то відповідач не може приймати рішення (видавати наказ) про припинення права оренди за межами місячного строку, визначеного Законом для розгляду звернення заявника та прийняття рішення саме протягом одного місяця після отримання орендодавцем такого звернення. Дії Відповідача після спливу місячного строку на вирішення та укладання додаткової угоди з орендарем є протиправними, оскільки вони суперечать самій ідеї правового механізму, яка полягає у встановлені законом строки досягнення або не досягнення між сторонами домовленостей щодо істотних умов договору під час його дії - протягом одного місяця.
Тому, всі прийняті рішення і висловлені зауваження Відповідача після закінчення місячного строку не мають значення для реалізації правового механізму поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому ч.І-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки всі процесуальні дії сторін спрямовані на узгодження істотних умов договору мають бути вчинені до моменту закінчення цього строку.
Отже дії Відповідача, що полягають у направленні повідомлення про припинення на майбутнє договору оренди землі, вчинені з порушенням встановленого законом місячного строку і є недобросовісними.
Твердження Відповідача носять безпідставний характер, оскільки Позивачем дотримано термін повідомлення про укладення договору на новий строк (поновлення договору), а Законом не встановлено особливої форми додаткової угоди і твердження про невідповідність додаткової угоди Типовому договору оренди землі є необґрунтованим, оскільки лист повідомлення та в подальшому додаткова угода містили усі істотні умови договору для його поновлення на новий строк.
Відповідач порушивши фактично і юридично порядок укладання договору, поклав відповідальність за свої порушення на орендаря як сторону договору - Позивача.
Фактично Позивачем надіслано орендодавцю повторного листа-повідомлення від 19.03.2019 про намір скористатися своїм переважним правом укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) став можливим із вини саме відповідача, який явно зволікав із розглядом першого листа-повідомлення ТОВ «Відродження», від 26.01.2019 року, удвічі перевищивши строк розгляду письмового повідомлення орендаря, що встановлений законом.
До висновків про зволікання як правопорушення Відповідача, суд дійшов, у тому числі через те, що у ході судового розгляду ГУ Держгеокадастру у Херсонській області не надано суду доказів, які б підтвердили об'єктивні причини, які зумовили порушення відповідачем строку розгляду письмового повідомлення ТОВ «Відродження».
Згідно приписів ч. 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» законодавець забороняє безпідставну відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі з боку орендодавця. Такі дії та бездіяльність можуть бути підставою для окремого оскарження до суду.
Відповідно до семантичного тлумачення поняття «зволікання», яке міститься в академічному тлумачному словнику української мови, під вказаним поняттям розуміється, зокрема: повільне виконання справи, супроводжуване зайвими формальностями; відкладенням (у довгий ящик), затримуванням чого-небудь, затягування виконання обов'язку, здійснення чогось на довший строк, ніж того вимагається об'єктивно; марне витрачання часу (гаяти час) тощо.
Окрім того, суд виходить з того, що положення ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» слід розуміти таким чином: орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі, свою редакцію додаткової угоди. Але Відповідач як орендодавець не виконав цих дій без будь-яких пояснень своєї бездіяльності, яка була затягнута до моменту закінчення строку договору.
При цьому, заперечення орендодавця стосовно невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону не можуть бути відхилені без зазначення відповідних причин, а мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни тощо.
Наведені положення встановлюють порядок врегулювання розбіжностей щодо умов договору, при цьому прямо передбачають можливість усунути в межах встановленого терміну розбіжності, що виникли під час відповідного листування. При цьому, сама по собі обставина неподання орендарем тих чи інших документів під час першого звернення, не є достатньою підставою для відмови в поновленні договору оренди, за умови дотримання всіх передбачених Законом приписів до спливу строку дії договору.
Аналогічна правова позиція висловлена Касаційним господарським судом у своїй постанові від 09.07.2019 у справі № 908/2315/18.
Матеріалами справи підтверджується, що позивач завчасно направив відповідачу лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки із умовами, на яких він пропонував поновити договір від 25.03.2019 року.
Але, відповідач, в порушення приписів ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", у місячний термін лист позивача належним чином не розглянув, заперечень до проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі по суті не надав, обмежившись при цьому посиланням на порушення орендарем порядку пролонгації вказаного договору, які не знайшли свого підтвердження під час судового розгляду, фактично є відписками, що не мають правового обґрунтування.
Наведеними вище положеннями Закону України "Про оренду землі" прямо передбачено механізм погодження умов, на яких договір оренди землі може бути продовжений. При цьому жодна норма не містить як імперативного припису щодо необхідності подання орендарем саме під час первісного звернення з повідомленням про намір продовжити договір оренди, так і права орендодавця відмовити у законних вимогах орендаря з огляду на не надання тих чи інших доказів разом з першим зверненням.
Вказаними положеннями навпаки врегульовано порядок узгодження розбіжностей, що виникли між сторонами чинного договору оренди стосовно майбутнього продовження відповідних правовідносин, та надає їм можливість до моменту закінчення строку дії договору врахувати та врегулювати всі зауваження, шляхом надсилання відповідних пропозицій один одному.
Встановлені судом обставини свідчать про те, що відповідач ухилився від участі у передбаченому України "Про оренду землі" процесі врегулювання розбіжностей щодо умов продовження договору від 25.03.2009 року, не мав наміру його поновлювати з позивачем ні на яких умовах, фактично виразивши своє волевиявлення про відмову від продовження строку оренди та намір повернути земельну ділянку.
Отже, своїми недобросовісними діями орендодавець безпідставно позбавив позивача, як добросовісного користувача, права на продовження договору оренди, чим саме допустив порушення зазначеного права.
Також суд виходить з того, що, відповідно до статті 3 ЦК України, принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу.
Отже, законодавець, навівши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.
Про необхідність дослідження поведінки орендодавця на предмет її добросовісності (щодо порядку дотримання процедури, наявності та підстав відмови в продовженні договору оренди), зазначено в постановах Касаційного господарського суду, зокрема від 16.05.2019 №912/1982/17, від 15.05.2019 №912/1984/17.
За результатами розгляду справи судом встановлено порушення з боку ГУ Держгеокадастру у Херсонській області переважного права ТОВ «Відродження» на поновлення договору від 25.03.2009 року, за захистом якого орендар звернувся до суду, шляхом видання відповідачем наказу від 24.05.2019 № 1821-СГ «Про припинення договору оренди землі».
За таких обставин і правових підстав, позовні вимоги ТОВ «Відродження» до ГУ Держгеокадастру у Херсонській області підлягають задоволенню у повному обсязі, оскільки ним дотримано умов і порядку укладання договору оренди землі на новий строк, переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору) Позивачем не втрачено.
Обраний Позивачем спосіб захисту свого порушеного права через визнання недійсним наказу Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 24.05.2019 № 1821-СГ «Про припинення договору оренди землі» є ефективним засобом захисту, що передбачений законом.
Суд визнає недійсним наказ Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 24.05.2019 № 1821-СГ «Про припинення договору оренди землі».
Розподіл судових витрат.
Згідно із ч. 7 ст. 6 Закону України "Про судовий збір", розподіл судового збору між сторонами та перевірка повноти сплати судового збору здійснюються відповідно до процесуального законодавства.
Відповідно до платіжного доручення № 261 від 28.08.2019 року (а.с 9), ТОВ «Відродження» за подачу позовної заяви до суду сплачено судовий збір у розмірі 1921, 00 грн. (одна тисяча дев'ятсот двадцять одна грн. 00 коп.).
Згідно із ст. 129 ГПК України, судові зазначені витрати суд покладає на відповідача.
Керуючись статтями 238, 240 ГПК України, суд
1. Позов задовольнити повністю.
2. Визнати недійним наказ Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 24.05.2019 № 1821-СГ «Про припинення договору оренди землі».
3. Стягнути з Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області (код ЄДРПОУ 39766281, м. Херсон, вул. Університетська, 136а) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Відродження» (код ЄДРПОУ 32364872, Херсонська область, Нижньосірогозький район, с. Вільне, вул. Братів Ярмаш) сплачений судовий збір у сумі 1921, 00 грн. (одна тисяча дев'ятсот двадцять одна грн. 00 коп.).
Наказ видати після набрання законної сили рішенням суду.
Згідно з ч.1, 2 ст.241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення у порядку, передбаченому ст.257 ГПК України.
До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, апеляційна скарга подається до Південно-західного апеляційного господарського суду через Господарський суд Херсонської області (підпункт 17.5 пункту 1 Розділу ХІ Перехідні положення Господарського процесуального кодексу України).
Повний текст рішення складено та підписано 26.12.2019
Суддя П.Д. Пригуза